Αρκούν τα συμβόλαια για την προστασία το ακινήτου μου;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 1η Δεκεμβρίου 2013. Περίπτωση 1η. Ομογενής από την Μελβούρνη της Αυστραλίας αγόρασε το έτος 1990 οικόπεδο στην Σπάρτη, γενέτειρα του πατέρα του. Η αγορά έγινε όπως λέει ο νόμος, ανέθεσε σε δικηγόρο να ελέγξει αν οι τίτλοι του πωλητή ήταν εντάξει και ευρέθησαν απολύτως σωστοί, πλήρωσε φόρους και τέλη, ήρθε στην Ελλάδα και υπέγραψε το συμβόλαιο αγοράς στον συμβολαιογράφο, τον οποίο και πλήρωσε, κατέβαλε βεβαίως και ολόκληρο το συμφωνηθέν ποσό (τίμημα) στον πωλητή, ενώ πλήρωσε και για την μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο. Από το 1990 όμως μέχρι σήμερα, λόγω κάποιων θεμάτων υγείας που είχε στην Αυστραλία, δεν έχει ποτέ ξαναδεί το οικόπεδό του στην Σπάρτη, ούτε έχει στείλει κάποιον συγγενή ή φίλο να δει επί τόπου αν το οικόπεδο παραμένει όπως το ήξερε, ή αν κάποιος το έχει καταπατήσει. Μπορεί να είναι σίγουρος ότι σήμερα, το 2013, μπορεί να χτίσει ή να πουλήσει το οικόπεδό του; Περίπτωση 2η. Ομογενής από τον Καναδά κληρονομεί το 2011 από την θεία του οικοδομήσιμα παραθαλάσσια αγροτεμάχια στον Μούδρο της Λήμνου. Αποστέλλει πληρεξούσιο σε δικηγόρο στην Ελλάδα, πληρώνει φόρο κληρονομίας, κάνει όλα τα χαρτιά όπως πρέπει, δίνει εντολή να συνταχθούν τα αρτιότερα τοπογραφικά από τοπογράφο - μηχανικό με συντεταγμένες και κάθε άλλο σύγχρονο σύστημα εντοπισμού των αγροτεμαχίων και μεταγράφει την αποδοχή κληρονομίας στο υποθηκοφυλακείο. Αν μετά από είκοσι χρόνια δεν έχει εμφανισθεί στην Λήμνο και για να επιβλέψει τα αγροτεμάχιά του, είναι σίγουρο ότι θα μπορεί να τα εκμεταλλευθεί; Θα πίστευε κάποιος ότι η απάντηση στα δύο αυτά ερωτήματα είναι καταφατική. Αφού και στις δύο περιτπώσεις έγιναν τα συμβόλαια όπως λέει ο νόμος, πληρώθηκαν φόροι, δικηγόροι ήλεγξαν τους τίτλους, συμβολαιογράφοι έκαναν τα συμβόλαια και αυτά μεταγράφηκαν στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο, δεν χρειάζεται τίποτα άλλο, ακόμα και αν περάσουν πολλά χρόνια, για να εξακολουθούν οι κύριοι των ακινήτων να τα έχουν δικά τους και να μπορούν να τα χτίσουν, να τα πουλήσουν ή να τα εκμεταλλευθούν με κάθε άλλο τρόπο. Η πραγματικότητα ωστόσο, ιδίως στην Ελλάδα, είναι διαφορετική. Τα συμβόλαια αγοράς, γονικής παροχής, δωρεάς ή αποδοχής κληρονομιάς είναι αναγκαία για να αποκτήσει κάποιος ένα ακίνητο. Δεν είναι όμως αρκετά, εάν αυτός που απέκτησε το ακίνητο, δεν ενδιαφερθεί για την τύχη του τα επόμενα χρόνια. Αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι τυχερός και παρά την δική του αμέλεια να επιβλέψει το ακίνητό του, δεν παρουσιασθεί κάποιος άλλος να το καταπατήσει, τότε ο κύριος του ακινήτου, έστω κι αν περάσουν είκοσι και παραπάνω χρόνια, θα μπορέσει όταν το θυμηθεί, να πουλήσει ή να εκμεταλλευθεί το ακίνητο που είχε αγοράσει ή κληρονομήσει παλιά. Αν όμως έχει την ατυχία ο κακός γείτονας, ένας αναξιόπιστος συγγενής, ή ένας αετονύχης καταπατητής να αντιληφθεί την μακροχρόνια απουσία του πραγματικού ιδιοκτήτη στο εξωτερικό και την έλλειψη επίβλεψης του ακινήτου, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος ο ξένος και μη δικαιούχος να εισέλθει στο "παρατημένο" ακίνητο, να ενεργήσει αυτός πράξεις νομής, δηλ. να το περιφράξει, να το φυτέψει, να το καλλιεργήσει, να χτίσει και γενικώς να το εκμεταλλευθεί, εμφανιζόμενος ως κύριος αυτού για πάνω από είκοσι χρόνια, με αποτέλεσμα το ακίνητο να γίνει δικό του, με την σφραγίδα του νόμου και των δικαστηρίων. Ο νόμος στην Ελλάδα λέει ότι εκτός από την πρώτη υποχρέωση του ιδιοκτήτη ακινήτου να το αγοράσει με συμβόλαιο και να πληρώσει τίμημα, υπάρχει και μία δεύτερη υποχρέωση. Πρέπει κατά την πάροδο του χρόνου συνεχώς να το επιβλέπει, να το περιφράσσει, να το προσέχει, να το δηλώνει στην εφορία, στο κτηματολόγιο και σε κάθε νέα υπηρεσία που στο μέλλον ο νόμος θα ορίσει, να επικοινωνεί με τους γείτονες όσο είναι δυνατόν, να το βγάζει φωτογραφίες, να συντάσσει τοπογραφικό, να στέλνει έστω αντιπροσώπους του να το επιθεωρούν και γενικώς να ενεργεί πράξεις νομής, διασφαλίζοντας ότι κανένας άλλος δεν κάνει τις παραπάνω ενέργειες στο δικό του ακίνητο, με σκοπό να του το καταπατήσει. Είναι πολλές οι περιπτώσεις που φθάνουν στα ελληνικά δικαστήρια με ομογενείς που έχουν αγοράσει ή κληρονομήσει ακίνητα στην Ελλάδα, τα οποία όμως αμέλησαν να επιβλέψουν για μεγάλο χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα άλλοι να κερδίζουν τελικώς δικαστικές αποφάσεις που τους αναγνωρίζουν κυριότητα λόγω χρησικτησίας, ενώ οι ομογενείς που κατέβαλαν χρήματα για να τα αγοράσουν ή τα κληρονόμησαν από τους γονείς τους διαπιστώνουν ότι δεν είναι πλέον ιδιοκτήτες των ακινήτων τους. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πώς διαιρείται νομικώς ένα κοινό ακίνητο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Όταν περισσότεροι έχουν την κυριότητα ενός ακινήτου, καθένας εξ αυτών, ανεξαρτήτως του αν έχει πλειοψηφικό η μειοψηφικό μερίδιο, δύναται να ζητήσει από το δικαστήριο την διανομή του κοινού ακινήτου. Διανομή σημαίνει ότι το ακίνητο είτε χωρίζεται σε μέρη ανάλογα της αξίας των μερίδων των συγκυρίων, εφόσον αυτό είναι δυνατόν (αυτούσια διανομή), είτε πωλείται σε πλειστηριασμό, εφόσον η αυτούσια διανομή δεν είναι εφικτή, οπότε το πλειστηρίασμα, δηλ. τα χρήματα που αποφέρει ο πλειστηριασμός διανέμονται μεταξύ των συγκυρίων, πάλι αναλόγως της μερίδος εκάστου εξ αυτών. Εάν στο ακίνητο υπάρχουν περισσότεροι του ενός κύριοι, ενώ υπάρχει και επικαρπωτής, η διανομή δεν εμποδίζεται από την ύπαρξη του επικαρπωτή. Δικαίωμα διανομής μπορεί να ζητήσει κάθε συγκύριος, όχι όμως και ο επικαρπωτής. Ο επικαρπωτής προσεπικαλείται υποχρεωτικά στη δίκη της διανομής. Τέτοια προσεπίκληση δεν απαιτείται αν ο επικαρπωτής ασκεί από κοινού με τον ψιλό κύριο την αγωγή διανομής. Βέβαια η επικαρπία σε ιδανικό μερίδιο του κοινού ακινήτου, αν χωρήσει αυτούσια διανομή του, περιορίζεται στα μερίδια τα οποία περιέρχονται με τη διανομή στον κοινωνό-ψιλό κύριο. Ο περιορισμός αυτός επέρχεται εκ του νόμου και δεν απαιτείται να απαγγελθεί από το δικαστήριο. Αίτημα της αγωγής διανομής πράγματος αποτελεί η λύση της κοινωνίας που υπάρχει επ' αυτού, ο δε τρόπος λύσης της κοινωνίας, δηλαδή το αν η λύση αυτής θα γίνει με αυτούσια διανομή ή με πώληση δια πλειστηριασμού, δεν περιλαμβάνεται στο αίτημα της αγωγής διανομής, αλλά ανήκει στις εξουσίες του αρμόδιου δικαστηρίου. Στην υπ’ αριθ. 106/2013 απόφασή του το Γ’ Τμήμα του Αρείου Πάγου έκρινε υπόεση στην οποία τα κοινά ακίνητα ήταν ένα ισόγειο κατάστημα και μία υπόγεια αποθήκη. Το αίτημα ήταν να διανεμηθούν σε δύο ίσα τμήματα, διότι οι συγκύριοι είχαν, ο μεν ένας μία μερίδα 50%, οι δε άλλοι το υπόλοιπο 50% και εδέχοντο να λάβουν κοινή μερίδα του 50%. Η απόφαση του Πρωτοδικείου εδέχθη την αγωγή διανομής και διέταξε την διανομή με πλειστηριασμό, διότι έκρινε ότι η αυτούσια διανομή, δηλ. η διαίρεση του καταστήματος σε δύο διαφορετικά καταστήματα δεν είναι εφικτή. Το Εφετείο όμως έκρινε ότι η αυτούσια διανομή είναι εφικτή, δεχόμενο την πραγματογνωμοσύνη πολιτικού μηχανικού, που υπελόγισε ότι το ισόγειο κατάστημα μπορεί να χωρισθεί σε δύο νέα καταστήματα, έκαστο από περίπου το μισό εμβαδό του κοινού καταστήματος, με διαφορετική είσοδο, παροχή ηλεκτρικού, νερού κλπ. Έκρινε επίσης ότι και η αποθήκη μπορεί να χωρισθεί σε δύο ίσης αξίας τμήματα. Τα έξοδα υπολογίσθηκαν σε ποσό που δεν θεωρήθηκε σημαντικό, εν σχέσει προς την αξία του κοινού ακινήτου. Η έκθεση του τεχνικού συμβούλου (ετέρου μηχανικού) του άλλου διαδίκου, που έλεγε ότι το κοινό δεν μπορεί να χωρισθεί, χωρίς μείωση της αξίας του, δεν έγινε δεκτή από το δικαστήριο. Το δικαστήριο έκρινε επίσης ότι η αξία των δύο καταστημάτων μετά την διανομή δεν θα είναι μικρότερη από την αξία του ενιαίου καταστήματος (κοινού ακινήτο) και γι’ αυτό διέταξε την αυτούσια διανομή. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι το Εφετείο είχε κρίνει ορθώς. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Αποζημίωση για καθυστέρηση δίκης στην Ελλάδα

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Παροιμιώδης είναι η καθυστέρηση στην απονομή δικαιοσύνης στην Ελλάδα σε ορισμένες περιπτώσεις. Συχνά η ολοκλήρωση μίας δικαστικής διαφοράς απαιτεί πάροδο πολλών ετών, με ευθύνη κυρίως του συστήματος και των μακροχρόνιων δικασίμων και όχι των διαδίκων. Στην διοικητική δίκη ειδικώς, δηλ. στις διαφορές που έχει ο πολίτης με δημόσιες αρχές, η καθυστέρηση των διαδικασιών έχει λάβει μεγάλες διαστάσεις. Από την ημέρα καταθέσεως μίας προσφυγής μπορεί να περάσουν χρόνια μέχρι να δικασθεί για πρώτη φορά! Ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας δε, του ανωτάτου διοικητικού δικαστηρίου, οι αναβολές είναι σχεδόν μόνιμο φαινόμενο, τις περισσότερες φορές μάλιστα οίκοθεν, δηλ. όχι αιτήσει των διαδίκων, αλλά του ιδίου του δικαστηρίου. Η κατάσταση αυτή συνιστά παραβίαση του άρθρου 6 της Συμβάσεως της Ρώμης (Ευρωπαϊκή Σύμβαση των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου), που επιβάλλει στα κράτη την δίκαιη δίκη, η οποία μεταξύ άλλων περιλαμβάνει και την ταχεία δίκη. Επειδή υπήρξαν στο παρελθόν πλήθος αποφάσεων του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ), με τις οποίες καταδικάσθηκε η Ελλάδα για παραβίαση του άρθρου 6, λόγω αργής απονομής της δικαιοσύνης, η Ελλάδα θέσπισε το Νόμο 4055/2012, στα άρθρα 53 - 60 του οποίου προβλέπεται η δυνατότητα αξιώσεως αποζημιώσεως από το κράτος, εάν αποδειχθεί ότι 1) συντρέχει παραβίαση του δικαιώματος του αιτούντος σε ταχεία απονομή της δικαιοσύνης, 2) πρέπει να καταβληθεί χρηματικό ποσό για την δίκαιη ικανοποίηση του αιτούντος και 3) πρέπει να καθορισθεί το ύψος του ποσού αυτού. Κριτήρια δυνάμει των οποίων κρίνει το δικαστήριο για το εάν οφείλεται να καταβληθεί αποζημίωση στον πολίτη, του οποίου η υπόθεση καθυστέρησε πέραν ενός ευλόγου χρόνου ενώπιον των διοικητικών δικαστηρίων, είναι η συμπεριφορά του πολίτη και της αντίδικης δημόσιας αρχής κατά την εξέλιξη της δίκης, η πολυπλοκότητα της υποθέσεως, η στάση των αρμοδίων κρατικών αρχών και το διακύβευμα, δηλ. η σημασία της υποθέσεως για τον πολίτη. Η αίτηση για αποζημίωση λόγω υπερβολικά αργής απονομής δικαιοσύνης πρέπει να υποβληθεί σε προθεσμία έξι μηνών από την δημοσίευση της αποφάσεως του δικαστηρίου, που καθυστέρησε να εκδοθεί. Ο προσδιορισμός δικασίμου γίνεται εντός των πέντε επομένων μηνών, ενώ η διοικητική αρχή οφείλει να αποστείλει τις απόψεις της τουλάχιστον 15 ημέρες πριν τη δικάσιμο. Απόφαση όμως εκδίδεται υποχρεωτικώς εντός δύο μηνών από την συζήτηση της αιτήσεως αποζημιώσεως, ακόμα κι αν η διοίκηση δεν έστειλε τις απόψεις της με τα σχετικά έγγραφα. Στην υπ΄αριθ. 4467/2012 απόφαση του Γ' Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) κρίθηκε η αίτηση δικηγόρου για αποζημίωση, διότι η δίκη του κράτησε πάνω από οκτώ χρόνια, σε ένα μόνο βαθμό δικαιοδοσίας. Ο πολίτης αυτός είχε προσφύγει το έτος 2003, με αίτηση ακυρώσεως ενώπιον του ΣτΕ, κατά αποφάσεως του πανεπιστημίου Θεσσαλίας να προσλάβει άλλον δικηγόρο ως νομικό σύμβουλο, κατά παράλειψη του αιτούντος. Το ΣτΕ ανέβαλε την συζήτηση της υποθέσεως πολλές φορές, είτε λόγω μη υποβολής φακέλλου από το πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, είτε με αναβολές που το ίδιο το δικαστήριο έδωσε, πάντως χωρίς ο αιτών δικηγόρος να έχει ζητήσει αναβολή της υποθέσεως. Τελικώς, η υπόθεση συζητήθηκε το 2009, ενώ απόφαση εξεδόθη το 2011 (!), η οποία μάλιστα καθαρογράφηκε μόλις το 2012. Χρειάσθηκε δηλ. η πάροδος οκτώ ετών και τεσσάρων μηνών για να τελειώσει η δίκη, ενώπιον μάλιστα ενός μόνο δικαστηρίου! Ο πολίτης που είχε ασκήσει την αίτηση το 2003 και είδε την δίκη να τελειώνει μόλις το 2011, επεκαλέσθη το νέο νόμο 4055/2012 και αιτήθηκε αποζημιώσεως 30.000 ευρώ. Το δικαστήριο τελικώς απεφάνθη ότι πράγματι η δίκη κράτησε περισσότερο από το ευλόγως αναμενόμενο χρονικό διάστημα, χωρίς ευθύνη του αιτούντος, αλλά έκρινε ότι το διακύβευμα δεν ήταν τόσο σημαντικό για τον αιτούντα, αφού η πρόσληψή του ως νομικού συμβούλου στο πανεπιστήμιο Θεσσαλίας δεν θα ήταν η μοναδική του επαγγελματική απασχόληση και τελικώς του επεδίκασε αποζημίωση 4.800 ευρώ. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr