Καταβολή κοινοχρήστων ακινήτου

 

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

 

Στην Ελλάδα εδώ και δεκαετίες είναι ευρέως διαδεδομένη η ανέγερση και κτήση ακινήτων κατά το σύστημα της οριζοντίου ιδιοκτησίας, σύμφωνα με το οποίο περισσότεροι ιδιοκτήτες έχουν στην κυριότητά τους οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα) κτισμένες επί ενός ενιαίου κτηρίου (πολυκατοικία) στο ίδιο οικόπεδο.

Το κάθε διαμέρισμα θεωρείται ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία (condominium στην αγγλοσαξωνική ορολογία), που πωλείται και αγοράζεται ή δωρίζεται ανεξαρτήτως από τα άλλα διαμερίσματα του ιδίου κτηρίου.

Το σύνολο των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων του ιδίου κτηρίου υποχρεούνται να καταβάλουν αναλογικώς τις δαπάνες που αφορούν τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους της πολυκατοικίας.

Δαπάνες που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους είναι τα έξοδα καθαριότητας του κτηρίου, ο κηπουρός, το κοινόχρηστο νερό και ηλεκτρικό, η συντήρηση του ανελκυστήρος κλπ.

Δαπάνες που αφορούν τα κοινόκτητα μέρη του κτηρίου είναι η επισκευή των υδραυλικών σωληνώσεων που δεν αφορούν ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, η ενίσχυση της στατικότητας του κτηρίου που υπέστη βλάβη από ένα σεισμό ή η βαφή των όψεων και του εσωτερικού της πολυκατοικίας.

Η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών γίνεται κατά τα ποσοστά που προβλέπονται στην σύσταση και στον κανονισμό της πολυκατοικίας για το κάθε διαμέρισμα και ο κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να το διαβάσει στο συμβόλαιο με το οποίο αγόρασε το διαμέρισμά του, ή στην σύσταση με την οποία ο κατασκευαστής του ανήγειρε την οικοδομή.

Μπορεί επί παραδείγματι ένα διαμέρισμα να έχει ποσοστό συγκυριότητος 50 χιλιοστά επί του οικοπέδου, επειδή όμως βρίσκεται στον τελευταίο όροφο, η συμμετοχή του στις δαπάνες ανελκυστήρος να είναι 55 χιλιοστά.

Εάν κάποιος εκ των συνιδιοκτητών δεν καταβάλει το μερίδιο που του αναλογεί στα κοινόχρηστα, οι λοιποί συγκύριοι μπορούν να αξιώσουν δικαστικώς να υποχρεωθεί να τους τα καταβάλει, πλέον δικαστικών εξόδων και τόκων.

Σύμφωνα με την υπ’ αριθ. 274/2012 απόφαση του Δ΄ Τμήματος του Αρείου Πάγου: «Κοινά βάρη, στα οποία υποχρεούνται να συνεισφέρουν όλοι οι συνιδιοκτήτες, θεωρούνται η συντήρηση και η επισκευή των κοινών μερών του ακινήτου, που ανήκουν στην συγκυριότητα όλων. Ως δαπάνη συντήρησης θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία προς αποφυγή βλάβης ή χειροτέρευσης του πράγματος και διατηρήσεώς του καταλλήλου, ενώ ως δαπάνη επισκευής κάθε δαπάνη αναγκαία προς διόρθωση βλάβης, φθοράς ή χειροτέρευσης, συνεπεία της συνήθους χρήσεως ή της παρόδου του χρόνου ή εξ άλλης αιτίας (λ.χ. σεισμό). Ο κοινωνός που κατέβαλε έξοδα πέραν της μερίδας του δικαιούται να ζητήσει τα επιπλέον καταβληθέντα από τους λοιπούς κοινωνούς, κατ’ αναλογίαν των μερίδων τους».

Για να γίνει δεκτή από το δικαστήριο η αγωγή εκείνου ή εκείνων των συνιδιοκτητών που κατέβαλαν και το μερίδιο των ετέρων, που δεν έχουν πληρώσει, πρέπει να αποδείξουν τον τρόπο καταβολής των παραπάνω χρημάτων, καθώς και να επικαλεσθούν και αποδείξουν ότι οι κοινές δαπάνες έγιναν κατόπιν αποφάσεως όλων ή της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, ή μετά από απόφαση του δικαστηρίου, ή ότι αφορούν μέτρα που ελήφθησαν για την αποτροπή επικείμενου κινδύνου για να προστατευθεί το κτήριο που ανήκει σε όλους.

 

                                                                                       *Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr