Όταν ο ενοικιαστής αφήνει ζημιές στο μίσθιο

 

Όταν λήγει η μίσθωση και ο μισθωτής (ενοικιαστής) αποχωρεί από το μίσθιο (διαμέρισμα ή κατάστημα), ο ιδιοκτήτης του μισθίου (εκμισθωτής) επιθεωρεί το μίσθιο για να διαπιστώσει την κατάσταση στην οποία το αφήνει ο μισθωτής.

Εάν διαπιστωθεί ότι το μίσθιο έχει φθορές που είναι μεγαλύτερες από τις συνηθισμένες, δηλαδή μεγαλύτερες, σοβαρότερες και πιο εκτεταμένες φθορές από τις συνήθεις αναμενόμενες μετά από μία λογική χρήση από τον ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής έχει δικαίωμα να αξιώσει αποζημίωση από τον αποχωρήσαντα μισθωτή, για τις υπερβολικά μεγάλες και ασυνήθεις φθορές.

Αυτό που κάθε ιδιοκτήτης εκμισθούμενου ακινήτου πρέπει να γνωρίζει είναι ότι η προθεσμία που έχει για να ασκήσει τις αξιώσεις του για ασυνήθεις μεταβολές ή φθορές επί του μισθίου είναι έξι μήνες από την ημέρα κατά την οποία παρέλαβε το μίσθιο από τον αποχωρούντα ενοικιαστή.

Πρέπει δηλαδή ο ιδιοκτήτης να ασκήσει μία επιθετική νομική ενέργεια πριν παρέλθουν έξι μήνες από τότε που παρέλαβε το μίσθιο από τον ενοικιαστή. Η ενέργεια αυτή είναι συνήθως η άσκηση της αγωγής, δηλ. η κατάθεσή της στο δικαστήριο και η κοινοποίηση αυτής στον αποχωρήσαντα ενοικιαστή.

Εφόσον ο ιδιοκτήτης ασκήσει αγωγή (ή αποστείλει εξώδικο) εντός των έξι μηνών, η παραγραφή θεωρείται ότι έχει διακοπεί. Από την στιγμή της επίδοσης της αγωγής στον ενοικιαστή μέχρι την συζήτηση αυτής στο δικαστήριο αρχίζει νέα προθεσμία έξι μηνών και αυτό σημαίνει ότι η συζήτηση της αγωγής στο δικαστήριο πρέπει να λάβει χώρα πριν περάσουν έξι μήνες από την άσκηση αυτής.

Από την έκδοση της αποφάσεως του Πρωτοδικείου αρχίζει νέα εξάμηνη προθεσμία και εάν ο ενάγων – ιδιοκτήτης του ακινήτου θέλει να ασκήσει ενδεχομένως έφεση κατά της πρωτοδίκου αποφάσεως, πρέπει να την ασκήσει πριν την πάροδο έξι μηνών από την έκδοση της δικαστικής αποφάσεως.

Ένα πρόβλημα που αντιμετώπισε ο Άρειος Πάγος στην υπ΄αριθ. 482/2012 απόφαση του Δ΄ Τμήματος αυτού, είναι το τι γίνεται όταν από την δημοσίευση της πρωτοδίκου δικαστικής αποφάσεως παρέρχεται μεγάλο χρονικό διάστημα μέχρι την θεώρηση της δικαστικής αποφάσεως από τον δικαστή του Πρωτοδικείου, διάστημα κατά το οποίο ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν δύναται να λάβει επικυρωμένο αντίγραφο της αποφάσεως, ώστε να την μελετήσει και να ασκήσει έφεση εντός έξι μηνών από την δημοσίευση.

Στην συγκεκριμένη υπόθεση η απόφαση του Πρωτοδικείου δημοσιεύθηκε μεν πολύ γρήγορα από την ημέρα της συζήτησης της υποθέσεως στο δικαστήριο, αλλά χρειάσθηκαν αρκετοί μήνες για να θεωρηθεί και να δημοσιευθεί στην πλήρη και επίσημη μορφή της. Αποτέλεσμα της καθυστερήσεως που οφείλετο στην Γραμματεία του Δικαστηρίου και στους δικαστές και όχι στον διάδικο, ήταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να ασκήσει την έφεσή του μετά την πάροδο των έξι μηνών από την δημοσίευση της αποφάσεως.

Όταν ήρθε η ώρα της συζητήσεως της εφέσεως στο δικαστήριο, ο πρώην ενοικιαστής επικαλέσθηκε την παραγραφή των έξι μηνών, ενώ ο ιδιοκτήτης αντέτεινε ότι η καθυστέρηση δεν οφειλόταν σε δική του αβελτηρία, αλλά στο δικαστικό σύστημα. Το Εφετείο έκανε δεκτή την ένσταση του ενοικιαστή και είπε ότι η αξίωση του ιδιοκτήτη για φθορές στο μίσθιο είχε παραγραφεί.

Ο ιδιοκτήτης άσκησε αναίρεση και ο Άρειος Πάγος τον δικαίωσε, με την κρίση του ότι η πάροδος των έξι μηνών από την δημοσίευση της πρωτοδίκου αποφάσεως έως την άσκηση της εφέσεως αποτελούσε λόγο ανωτέρας βίας, που δεν επέτρεψε στον ιδιοκτήτη να ασκήσει την έφεση εντός του εξαμήνου, χωρίς ο ιδιοκτήτης να έχει ευθύνη για την πάροδο των έξι μηνών.

Με την απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε συνεπώς ότι το Εφετείο έσφαλε στην κρίση του και ανέπεμψε την υπόθεση στο Εφετείο για να την κρίνει εκ νέου, αποτελούμενο από διαφορετικούς δικαστές από εκείνους που είχαν αρχικώς δικάσει την υπόθεση. 

                                                                                       *Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

 

 

Φορολογική δήλωση συνταξιούχου κατοίκου εξωτερικού

 

Πάρα πολλοί Έλληνες ομογενείς συνταξιούχοι ζουν εκτός Ελλάδος, είτε μονίμως, είτε μεγάλο μέρος του χρόνου. Το υπόλοιπο έρχονται στην Πατρίδα και παίρνουν μικρή ή μεγάλη γεύση από την ζωή της Ελλάδος.

Κάθε χρόνο οι ομογενείς που λαμβάνουν σύνταξη στην Ελλάδα πρέπει να υποβάλλουν φορολογική δήλωση, στην οποία θα δηλώνουν τα εισοδήματά τους από σύνταξη, ενδεχομένως μισθώματα κλπ. Φέτος η δήλωση πρέπει να γίνει υποχρεωτικά μέσω διαδικτύου, δηλαδή από ηλεκτρονικό υπολογιστή με πρόσβαση στο ίντερνετ.

Ο συνταξιούχος αυτοπροσώπως, ή αντίκλητός του στην Ελλάδα, πρέπει να προμηθευθεί κλειδάριθμο από την εφορία και μετά κωδικούς εισόδου στον δικό του ηλεκτρονικό λογαριασμό, που θα πρέπει να έχει δημιουργήσει στην ιστοσελίδα της ελληνικής εφορίας, (www.taxisnet.gr ή http://www.gsis.gr/gsis_site/), στην οποία αφού εισέλθει, πρέπει να ανοίξει την σελίδα «υπηρεσίες προς τους πολίτες».

Για να συμπληρώσει ηλεκτρονικά την φορολογική του δήλωση πρέπει πρώτα να έχει την βεβαίωση για το σύνολικό ποσό της σύνταξης που έλαβε στην Ελλάδα το έτος 2012. Την βεβαίωση αυτή μερικά ταμεία στέλνουν (για τελευταία φορά φέτος) με το ταχυδρομείο, όπως γινόταν μέχρι σήμερα, ενώ άλλα ταμεία δεν θα την στείλουν και πρέπει ο φορολογούμενος συνταξιούχος να την τυπώσει επίσης από το διαδίκτυο.

Για να μπορέσει να τυπώσει την βεβαίωση σύνταξης για το έτος 2012 ο συνταξιούχος πρέπει να γνωρίζει τον ΑΜΚΑ του, δηλ, τον Αριθμό Μητρώου Κοινωνικής Ασφάλισης, που αν δεν τον γνωρίζει, μπορεί να τον μάθει στην ιστοσελίδα www.amka.gr.

Εάν επί παραδείγματι ο φορολογούμενος, κάτοικος εξωτερικού, είναι συνταξιούχος ΙΚΑ, πρέπει να μεταβεί στην ιστοσελίδα https://apps.ika.gr/eTax/ όπου θα συμπληρώσει τον αριθμό μητρώου του στο ΙΚΑ, την κατηγορία σύνταξης (γήρατος, αναπηρίας κλπ.), το επώνυμό του, τον ΑΜΚΑ και τον ΑΦΜ για να λάβει ηλεκτρονικά την βεβαίωση για το συνολικό ποσό της σύνταξής του το 2012.

Για να καταθέσει ηλεκτρονικά την φορολογική του δήλωση θα πρέπει επίσης να γράψει τον αριθμό παροχής της ΔΕΗ όλων των ακινήτων που έχει στην Ελλάδα, ο ίδιος και η σύζυγός του, ακόμα και αν έχει διακόψει την ηλεκτροδότηση σε κάποιο από αυτά.

Τέλος, ο φορολογούμενος στην δήλωσή του πρέπει ηλεκτρονικά να συμπληρώσει το πεδίο που λέει ότι είναι κάτοικος εξωτερικού και υποχρεούται να υποβάλει δήλωση στην Ελλάδα, αν είναι συνταξιούχος και γεννήθηκε μέχρι 31-12-1947, το ακριβές ποσό των ενοικίων που εισέπραξε στην Ελλάδα το 2012 κλπ.

Για την περίπτωση που ενοικιαστές του χρωστάνε χρήματα από μισθώματα το 2012, ο φορολογούμενος πρέπει να δηλώσει ότι έχει λάβει το σύνολο των μισθωμάτων, ακόμα κι αν δεν τα έχει λάβει, εκτός εάν με γραπτή του δήλωση εκχωρήσει τα χρωστούμενα μισθώματα στο κράτος, ώστε ο ίδιος να μην δικαιούται πλέον να τα εισπράξει και να μην φορολογηθεί γι’ αυτά. Σε κάθε περίπτωση πάντως για το ζήτημα αυτό πρέπει να συμβουλεύεται δικηγόρο, διότι υπάρχουν διαφορετικές λύσεις για κάθε υπόθεση.

Τα ανωτέρω είναι μερικές από τις βασικές υποχρεώσεις του φορολογούμενου συνταξιούχου στην Ελλάδα, δεν καλύπτουν όμως κάθε περίπτωση φορολογικής δήλωσης. Για την δική του, ατομική και εξειδικευμένη φορολογική δήλωση για σύνταξη, μισθώματα, συμβόλαια ακινήτων, τραπεζικούς λογαριασμούς στην Ελλάδα και στο εξωτερικό, εισαγωγή συναλλάγμος στην Ελλάδα από το εξωτερικό, μεταβιβάσεις ακινήτων με γονική παροχή, πώληση, αγορά, δωρεά κλπ. και κάθε άλλο θέμα, ο συνταξιούχος πρέπει να συμβουλεύεται τους ειδικούς, (λογιστή και δικηγόρο), διότι υπάρχουν πλήθος υποχρεώσεων για την ορθή συμπλήρωση εκάστης ατομικής φορολογικής δήλωσης, που δεν μπορούν να αναλυθούν στο παρόν άρθρο, το οποίο είναι μία γενική αναφορά στα βασικά.

                                                                                       *Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

 

My inheritance in Greece and how to claim it

My inheritance in Greece and how to claim it 

 

 

You do not live in Greece, but you have recently been informed that you may be entitled to an inheritance in this country. What do you do? Before contacting an attorney who practices law in Greece, it is advisable that you think about your answers to the initial questions that the attorney will ask you. Having thought of the answers beforehand will help the attorney better assist you in outlining what needs to be done in Greece, so that you claim what you are entitled to.

The first questions will be about the name of the deceased (including his parents’ names, if you know them) and his/her relation to you. If you are a relative or not is important to establish any intestacy or forced heirship rights, irrespective of whether there is a Will or not.

The place of death is another initial question, which will establish matters of private international law, as well as the time limit to file the inheritance tax declaration in Greece, if one is required. For any person who passed away before 1995 and no one has filed already an inheritance tax declaration, there is zero inheritance tax to be paid, no matter how big or valuable the estate may be.

The place of birth of the deceased is another matter which is required in order to find out his/her citizenship of birth, which will determine to a great extent the law of which country will be applied to establish who inherits and what percentage. The deceased may have acquired another citizenship, apart from the birth citizenship, and this will also be taken into consideration, but under Greek law, if the deceased had the citizenship of Greece and of another country, it is the Greek citizenship which prevails in order to determine who are the heirs and what are their shares.

The place of residence of the heir is also important, because if the heir resides outside of Greece, or the deceased died outside of Greece, the original four-month period from the passing to accept or renounce the inheritance is automatically extended to twelve months. If nothing is done after the expiration of the four or twelve months from the passing, the heir is considered having accepted the inheritance and this may not be a good thing, in the rather unusual case where the estate had liabilities which are higher than the assets.

The closer relatives of the deceased will be another issue, which in most cases will have to be sorted out. We may need to know who are the children, spouse, or parents, siblings, nephews, nieces and cousins of the deceased, at the time of his passing. Anyone claiming an inheritance is not required to know all these names. If a spouse and / or children exist, you do not have to declare siblings or cousins etc. If the deceased was survived by a spouse, but not by children, under Greek intestacy law we need to know the siblings and the children of deceased siblings. But if the deceased did not have the Greek citizenship, the rules change, and we will need the written opinion of an attorney from the country of the citizenship of the deceased, to enlighten us who inherits and what shares under that country’s law.

In most cases two witnesses will be required to sign a simple affidavit about the names of the closer relatives. We will also have to find the birth certificate and possibly the family record of the deceased, if he/she was born in Greece. If however the deceased was not Greek, we may not need the two witnesses and the closer relatives of the deceased will be determined by the documents provided from the country of citizenship of the deceased.

Even if the deceased did not have the Greek citizenship and it is the foreign law which determines who inherits what, it will still be Greek law which will be applicable to transfer ownership and to pay taxes, for assets located in Greece.

Next important question will be about the existence of a Will. We will need to know if a Will exists, and if yes, where it was drawn up, where it was executed, in what form such a Will exists and whether it has already been probated, in Greece or elsewhere. If it is probated in another country, we will have to probate it in Greece, as well, and in that case we will need it in certified form, either with the Apostille stamp attached to it, or with the certification of the Greek Consulate in the country of probation.

One of the most important matters will be the number and nature of the assets that the deceased owned at the time of his/her passing, mainly in Greece. Real estate property (houses, apartments, lots, plots, lands etc.) are the first to be evaluated and added to the estate. Bank accounts, valuable movables (jewellery, paintings etc.) are also included in the estate.

Any proof about the characteristics (location, measurements, bordering properties etc.) of these assets will be the next thing to find. If the heir has any copies of deeds or other legal documents, they may be of help to legally describe the real estate properties which belonged to the deceased. Any bank transcripts or letters or booklets will help locate bank accounts. However, if the heir does not have any of the above, it is still possible to find the deeds concerning the deceased, as long as we know the area(s) of Greece where the property is located. 

Finally, once the main facts about all the above matters have been settled, the heir who does not live in Greece will know that the attorney will be able to do all the work on his/her behalf, with a power of attorney which the heir can sign either in Greece, or at the Greek Consulate abroad, or at a notary abroad under certain conditions. The attorney in Greece will have the obligation to work diligently and to the best of his/her ability, serving the interests of the client always within the law and applying the rule of client / attorney privilege and not disclosing anything that may harm the interests of the client.

 

*Christos ILIOPOULOS, attorney at

the Supreme Court

of Greece , LL.M.

www.greekadvocate.eu

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

 

 

Η διαθήκη σε φωτοτυπία ισχύει;

Η διαθήκη σε φωτοτυπία ισχύει;  

 

 

Η ιδιόγραφη διαθήκη για να είναι ισχυρή, να γίνεται δεκτή από τα δικαστήρια και να εφαρμόζεται ώστε οι τιμώμενοι σ’ αυτήν να λαμβάνουν το κληρονομιαίο μερίδιο ή τα περιουσιακά στοιχεία που αναφέρονται στην διαθήκη, πρέπει να είναι γραμμένη με το χέρι του διαθέτη και όχι σε ηλεκτρονικό υπολογιστή ή σε γραφομηχανή, ούτε από το χέρι άλλου, έστω κι αν ο διαθέτης την έχει υπογράψει ο ίδιος.

Επίσης, η ιδιόγραφη διαθήκη πρέπει να έχει ημερομηνία συντάξεως, ώστε ευθέως (π.χ. 6 Απριλίου 2013) ή εμμέσως να συνάγεται ο χρόνος κατά τον οποίο έχει συνταχθεί, (π.χ. Πάσχα 2012 ή «σήμερα στα πρώτα γενέθλια της μικρής μου κόρης Μελπομένης»).

Η ιδιόγραφη διαθήκη πρέπει να αναγράφει το όνομα του διαθέτη και στο τέλος του κειμένου της να φέρει την υπογραφή του. Αυτονόητο είναι ότι για να ισχύσει μία διαθήκη κατά το ελληνικό δίκαιο, πρέπει να προσκομισθεί στο Πρωτοδικείο σε πρωτότυπη μορφή. Το ερώτημα που έχει προκύψει σε κάποιες υποθέσεις είναι αν η φωτοτυπία μίας ιδιόγραφης διαθήκης μπορεί να γίνει δεκτή ως διαθήκη.

Η απάντηση που έχουν δώσει τα ελληνικά δικαστήρια είναι ότι υπό προϋποθέσεις, μπορεί ακόμα και μία φωτοτυπία διαθήκης να ισχύσει ως έγκυρη διαθήκη. Για να γίνει αυτό, πρέπει η φωτοτυπία της διαθήκης να πληροί τις προϋποθέσεις της έγκυρης ιδιόγραφης διαθήκης, δηλ. ημερομηνία, όνομα και υπογραφή του διαθέτη, να αποδεικνύεται ότι είναι γραμμένη με το χέρι του διαθέτη και τέλος να αποδεικνύεται ότι η φωτοτυπία είναι πιστό αντίγραφρο της πρωτότυπης διαθήκης.

Στην υπ’ αριθ. 1234/1982 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έχει κρίνει ότι « ... έν περιπτώσει απωλείας τής ιδιογράφου διαθήκης επιτρέπεται καί ή διά μαρτύρων απόδειξις τής υπάρξεως αυτής νομίμως συντεταγμένης, ώς καί τού περιεχομένου ταύτης».

Εφόσον συνεπώς δεν υπάρχει το πρωτότυπο έγγραφο της διαθήκης, αλλά υπάρχει η φωτοτυπία αυτού και προκύπτει από μάρτυρες και από άλλα αποδεικτικά μέσα ότι η φωτοτυπία που προσκομίζεται στο δικαστήριο είναι πιστό αντίγραφο της πρωτότυπης διαθήκης, που ήταν γραμμένη από το χέρι του διαθέτη, η φωτοτυπία θα ισχύσει ως έγκυρη διαθήκη.

Αυτό επιβεβαίωσε ο Άρειος Πάγος και στην υπ’ αριθ. 2310/2009 απόφασή του, στην οποία εκρίθη ότι ορθώς το Εφετείο είχε δεχθεί ως έγκυρη διαθήκη την φωτοτυπία δύο διαθηκών (κύριας και συμπληρωματικής), οι οποίες αποδεικνυόταν ότι είχαν γραφτεί με το χέρι του διαθέτη. Το Εφετείο είχε κρίνει ότι η απώλεια των πρωτοτύπων των διαθηκών δεν συνδεόταν με πράξη του διαθέτη, δηλ. δεν είχε ο ίδιος καταστρέψει το πρωτότυπο διότι π.χ. δεν ήθελε να ισχύσει, αλλά είχε ξεχάσει να καταστρέψει και τις φωτοτυπίες που είχε δημιουργήσει. Η απώλεια του πρωτοτύπου είχε λάβει χώρα από γεγονός άγνωστο, τυχαίο και πιθανώς μετά τον θάνατο του διαθέτη.

Με αυτό το σκεπτικό τα δικαστήρια δέχθηκαν την αγωγή, αίτημα της οποίας ήταν να αναγνωριστεί η ύπαρξη και η εγκυρότητα των ιδιογράφων διαθηκών, τα πρωτότυπα των οποίων είχαν απωλεσθεί.

 

                                                                                       *Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr