Προσοχή όταν παραχωρείτε δωρεάν το σπίτι σας

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*


Συμβαίνει κάποια φορά ο ιδιοκτήτης ακινήτου (διαμερίσματος, μονοκατοικίας, ή ακόμα και οικοπέδου ή αγροτεμαχίου), να παραχωρεί δωρεάν την χρήση του ακινήτου του σε κάποιον άλλον. Αυτό μπορεί να γίνει διότι πρόκειται για συγγενικό του πρόσωπο στο οποίο έχει εμπιστοσύνη, ή για φίλο ή γείτονα, ο οποίος έχει ζητήσει την εξυπηρέτηση, αφού ο ιδιοκτήτης του ακινήτου λείπει στο εξωτερικό ή σε άλλη πόλη της Ελλάδος.

Οι υποθέσεις είναι πολλές. Ο αδελφός, ομογενής που μένει μόνιμα στο εξωτερικό, έχει αφήσει τον αδελφό του στην Ελλάδα να κατοικεί στο διαμέρισμα του ομογενούς, άνευ ανταλλάγματος, για να τον εξυπηρετήσει και έχουν μεταξύ τους συμφωνήσει ότι όταν ο ομογενής θελήσει την χρήση του διαμερίσματος, ο αδελφός του θα το ελευθερώσει αμέσως.

Άλλος ομογενής κάτοικος εξωτερικού έχει αφήσει τον γείτονα να σταθμεύει το αυτοκίνητό του σε οικόπεδο που ανήκει στον ομογενή. Ο γείτονας μάλιστα έχει φτιάξει και στέγαστρο για το αυτοκίνητό του και κάνει χρήσει του γκαράζ και του οικοπέδου αρκετά χρόνια.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, εφόσον μεταξύ του κυρίου του ακινήτου και του μη δικαιούχου έχει συμφωνηθεί ότι ο κύριος παραχωρεί στον τρίτο το δικαίωμα να χρησιμοποιεί το ακίνητο χωρίς αντάλλαγμα, έχουν τις περισσότερες φορές συνάψει μεταξύ τους (ακόμα και προφορικώς, χωρίς έγγραφο) σύμβαση χρησιδανείου, που σημαίνει δωρεάν παραχώρηση της χρήσης του ακινήτου, με δικαίωμα του κυρίου να πάρει πίσω την χρήση όταν λήξει ο χρόνος του χρησιδανείου, ή όταν παύσει η χρήση του ακινήτου από εκείνον που το χρησιμοποιεί.

Εκτός από χρησιδάνειο, μπορεί να έχει συμφωνηθεί και κάτι παραπλήσιο, δηλ. το δικαίωμα οικήσεως στο σπίτι, που παραμένει στην κυριότητα του ιδιοκτήτη, αλλά αυτός παραχωρεί δικαίωμα σε άλλον να κατοικεί στο ακίνητο, χωρίς όμως να του καταβάλει μίσθωμα.

Όταν συμβαίνει κάτι τέτοιο, ελλοχεύει ο κίνδυνος παρεξηγήσεων, εάν ο κύριος του ακινήτου ζητήσει να πάρει πίσω την χρήση του και εκείνος που κάνει χρήση ισχυρισθεί ότι δεν επιθυμεί αμέσως να το εγκαταλείψει, ή αναζητήσει έξοδα που έχει κάνει για να το βελτιώσει, ή ακόμη χειρότερα, μετά από πολλά χρόνια, ισχυρισθεί ότι έγινε πλέον κύριος του ακινήτου με χρησικτησία.

Εάν αποδειχθεί ότι η σύμβαση μεταξύ των εμπλεκομένων είναι χρησιδάνειο, ο κύριος του ακινήτου θα μπορέσει ευκολώτερα να πάρει πίσω την χρήση του, διότι στο χρησιδάνειο εκείνος που κάνει χρήση του ακινήτου δύσκολα μπορεί να βρει νομικό λόγο να αρνηθεί να επιστρέψει την χρήση του ακινήτου στο κύριο αυτού. Για να προστατεύεται μάλιστα ο κύριος, καλό είναι να υπογράφεται έγγραφο, ή έστω να συμφωνείται προφορικώς, ότι η χρήση θα γίνει για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και όχι αορίστως.

Εκείνος που κάνει χρήση έχει απλώς το δικαίωμα να αφαιρέσει από το ακίνητο τα πράγματα που έχει αυτός τοποθετήσει ή να ζητήσει αποζημίωση για αύξηση της αξίας του ακινήτου μετά από εργασίες που έκανε σ’ αυτό.

Εάν όμως η θεωρηθεί ότι η συμφωνία της δωρεάν παραχωρήσεως του ακινήτου δεν είναι ακριβώς χρησιδάνειο, αλλά παραχώρηση δουλείας οικήσεως, τότε ο κύριος του ακινήτου μπορεί να έχει μεγάλη δυσκολία ή και νομική αδυναμία να βγάλει από μέσα εκείνον που κάνει χρήση αυτού.

Η οίκηση είναι δουλεία που για να συσταθεί επί ακινήτου πρέπει να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αν όμως αποδειχθεί με μάρτυρες και έγγραφα ότι είχε συμφωνηθεί οίκηση, χωρίς έστω να συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο, αλλά εκείνος που κατοικεί διαμένει στο ακίνητο πάνω από είκοσι έτη με την πεποίθηση ότι έχει δικαίωμα οικήσεως, τότε η οίκηση έχει δημιουργηθεί με χρησικτησία, έστω κι αν δεν υπήρξε συμβόλαιο.

Σε μία τέτοια περίπτωση ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να βρεθεί προ της καταστάσεως να του αναγνωρίζεται ότι το ακίνητο είναι δικό του, αλλά να μην μπορεί να βγάλει από μέσα εκείνον που ασκεί το δικαίωμα της δουλείας οικήσεως.

Αυτό συνέβη και με την υπ΄αριθ. 1773/2011 απόφαση του Αρείου Πάγου, στην οποία εκρίθη ότι ο κύριος του ακινήτου δεν μπορούσε να λάβει την χρήση αυτού, διότι αυτό είχε δοθεί από τους γονείς του, πριν το ακίνητο περάσει στην κυριότητά του, σε τρίτο πρόσωπο, όχι κατά κυριότητα, αλλά με την συμφωνία το πρόσωπο αυτό να κατοικεί στο ακίνητο. Μετά την πάροδο πλέον των είκοσι ετών, το τρίτο αυτό πρόσωπο απέκτησε δικαίωμα οικήσεως με χρησικτησία, με αποτέλεσμα ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να μην μπορεί να πάρει την χρήση του ακινήτου του.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ο πραγματογνώμων στο ελληνικό δικαστήριο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*



Συχνά οι διάδικοι που έχουν εκκρεμείς υποθέσεις στα ελληνικά δικαστήρια βρίσκονται ενώπιον δικαστικής αποφάσεως που δεν λύνει οριστικώς την διαφορά, αλλά διορίζει πραγματογνώμονα. Το δικαστήριο διορίζει πραγματογνώμονα σε κάθε περίπτωση κατά την οποία η φύση της υποθέσεως και τα ζητήματα που αναφύονται απαιτούν ειδικές γνώσεις επιστήμης ή τέχνης που ο δικαστής δεν έχει.

Όταν συνεπώς για να εκδώσει απόφαση το δικαστήριο χρειάζεται να συμβουλευθεί την γνώμη ενός ειδικευμένου επιστήμονος, καταφεύγει στις γνώσεις του εκάστοτε ειδικού, που ονομάζεται πραγματογνώμων, ο οποίος μπορεί να διορισθεί σε υπόθεση αυτοκινητικού ατυχήματος και να είναι μηχανολόγος, για την διακρίβωση των συνθηκών του ατυχήματος, ή ιατρός, για την διαπίστωση των συνεπειών του ατυχήματος στην υγεία και στην μελλοντική ζωή των εμπλεκομένων.

Ο πραγματογνώμων μπορεί να είναι πολιτικός μηχανικός, αρχιτέκτων ή τοπογράφος, εάν η υπόθεση αφορά ακίνητα, οικόπεδα ή αγροτεμάχια και πρέπει να διαπιστωθούν θέματα όπως η ακριβής θέση, τα όρια και η έκταση των ακινήτων σε συγκεκριμένα χρονικά σημεία. Μπορεί όμως να είναι και γεωπόνος, για να διαπιστώσει την ηλικία ορισμένων δένδρων και να αποδειχθεί η ακρίβεια ισχυρισμού για τον χρόνο φύτευσής τους από κάποιον εκ των διαδίκων, σε υπόθεση χρησικτησίας και νομής ακινήτου, όταν υπάρχει ισχυρισμός για εικοσαετή νομή του οικοπέδου.

Άλλη συχνή περίπτωση διορισμού πραγματογνώμονος είναι ο διορισμός γραφολόγου, όταν υπάρχει αντιδικία για την γνησιότητα ή πλαστότητα ιδιογράφου διαθήκης. Όταν το δικαστήριο διορίσει τον γραφολόγο, οι δύο πλευρές καλούνται να του προσκομίσουν όλα τα έγγραφα που διαθέτουν και τα οποία ήταν γραμμένα με το χέρι του/της διαθέτου, ώστε να γίνει σύγκριση της γραφής με την γραφή στην διαθήκη και να αποδειχθεί εάν η διαθήκη είναι γνήσια ή πλαστή.

Σε κάθε δίκη όπου το δικαστήριο διαπιστώνει ότι οι γνώσεις των δικαστών δεν επαρκούν για να εκδώσουν απόφαση και απαιτούνται ειδικές γνώσεις επιστημόνων, το δικαστήριο επιλέγει από ειδικό κατάλογο που έχει με όλες τις ειδικότητες, συγκεκριμένο πραγματογνώμονα. Ο διάδικος που ενδιαφέρεται για την πρόοδο της δίκης πρέπει να μεριμνήσει ώστε ο διορισθείς πραγματογνώμων να ορκισθεί στο δικαστήριο και ακολούθως να λάβει το σύνολο των εγγράφων της υποθέσεως, που θα του επιτρέψουν να ολοκληρώσει την πραγματογνωμοσύνη του.

Εάν πρόκειται για ακίνητο, θα χρειασθεί να διενεργήσει αυτοψία επί τόπου και να μελετήσει τοπογραφικά και συμβόλαια. Εάν πρόκειται για διαθήκη, θα μελετήσει το σύνολο των εγγράφων του διαθέτου, για να αποφανθεί περί της γνησιότητος της διαθήκης ή μη, ενώ εάν πρόκειται για ιατρό, θα μελετήσει ιατρικά έγγραφα άλλων ιατρών και θα εξετάσει τους παθόντες, ώστε να διαγνώσει τον βαθμό κατά τον οποίο έχει πληγεί η υγεία ή η σωματική τους ακεραιότητα και αν θα υπάρξει μόνιμη αναπηρία για το μέλλον και σε τι βαθμό.

Κάθε διάδικος δύναται να διορίσει δικό του τεχνικό σύμβουλο, που θα παρακολουθήσει την διενέργεια της πραγματογνωμοσύνης και θα συντάξει τυχόν δική του έκθεση περί των θεμάτων της πραγματογνωμοσύνης.

Ο πραγματογνώμων συμφωνεί την αμοιβή του με εκείνον από τους διαδίκους που ενδιαφέρεται για την πρόοδο της δίκης, ο οποίος και τον πληρώνει. Με την έκδοση οριστικής ή τελεσιδίκου αποφάσεως, η δαπάνη για την αμοιβή του πραγματογνώμονος μπορεί να επιδικασθεί από το δικαστήριο εις βάρος ενός ή αμφοτέρων των διαδίκων, αναλόγως του ποιός δικαιώθηκε από το δικαστήριο και σε ποιόν βαθμό.

Το δικαστήριο με τον διορισμό του πραγματογνώμονος ορίζει και προθεσμία εντός της οποίας πρέπει να ολοκληρώσει την πραγματογνωμοσύνη και να την υποβάλει στην γραμματεία του δικαστηρίου, οπότε και θα ορισθεί νέα δικάσιμος μετά το πέρας της οποίας το δικαστήριο θα εκδώσει (μετά από μήνες) την οριστική απόφασή του, λαμβάνοντας υπόψιν τα συμπεράσματα της πραγματογνωμοσύνης.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

legalgr@yahoo.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

Διεκδίκηση ακινήτου κτηθέντος με κληρονομιά ή αγορά

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*


Εκείνος που διαπιστώνει ότι δικό του ακίνητο έχει καταπατηθεί από άλλον, μη δικαιούχο, προσφεύγει στο δικαστήριο για διεκδίκηση του ακινήτου του. Για να επιτύχει την αναγνώριση ότι αυτός είναι ο κύριος και την απόδοση του ακινήτου σ’ αυτόν πρέπει στην αγωγή που θα καταθέσει στο δικαστήριο να επικαλείται τον τρόπο με τον οποίο απέκτησε την κυριότητα του ακινήτου, καθώς και ότι εκείνος κατά του οποίου στρέφει την αγωγή έχει την νομή του επίδικου ακινήτου κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής.

Στην αγωγή αυτή πρέπει επίσης να περιγράφει το ακίνητο που ισχυρίζεται ότι είναι δικό του, δηλαδή να αναφέρει τις διαστάσεις του, τα όριά του, την θέση του, τις όμορες ιδιοκτησίες και κάθε άλλο στοιχείο της περιγραφής του, ώστε να το εξατομικεύει και να μην αμφισβητείται η ταυτότητά του.

Πρέπει επίσης να αναφέρει στην αγωγή και να προσκομίσει στο δικαστήριο τα συμβόλαια με τα οποία έχει αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου, αλλά και να επικαλείται ότι εκείνος από τον οποίο απέκτησε το ακίνητο ήταν κι εκείνος νόμιμος κύριος του ακινήτου πριν του το μεταβιβάσει.

Κυριότητα του ακινήτου μπορεί να έχει αποκτηθεί είτε με παράγωγο τρόπο, δηλαδή με συμβόλαιο αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής κλπ. αλλά και με αποδοχή κληρονομίας ή κληρονομητήριο, δηλαδή από κληρονομιά, είτε με πρωτότυπο τρόπο, δηλαδή με χρησικτησία.

Για την απόδειξη του παράγωγου τρόπου κτήσεως του ακινήτου πρέπει να προσκομισθούν τα συμβόλαια κτήσεως, αλλά και να αποδειχθεί ότι αυτά έχουν μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής όπου κείται το ακίνητο.

Για την απόδειξη του πρωτοτύπου τρόπου κτήσεως, δηλ. της χρησικτησίας, απαιτείται απόδειξη της νομής του ακινήτου για τουλάχιστον είκοσι έτη, ή υπό προϋποθέσεις καλοπιστίας και ύπαρξης συμβολαίου που όμως πάσχει ακυρότητα, για δέκα έτη.

Στην υπ΄αριθ.1722/2011 απόφασή του Γ΄ πολιτικού τμήματος του Αρείου Πάγου, το ανώτατο δικαστήριο διέλαβε ότι: «Ο κύριος πράγματος δικαιούται να απαιτήσει από το νομέα ή τον κάτοχο την αναγνώριση της κυριότητάς του και την απόδοση του πράγματος. Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι αναγκαία στοιχεία της διεκδικητικής αγωγής είναι η κυριότητα του ενάγοντος επί του διεκδικουμένου ακινήτου και η νομή ή κατοχή του πράγματος από τον εναγόμενο, κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής. Στην περίπτωση που η διεκδικητική αγωγή θεμελιώνεται σε παράγωγη κτήση, ο ενάγων αρκεί να προβάλει όσα περιστατικά απαιτούνται για τη μεταβίβαση του δικαιώματος, και, αν αμφισβητείται ότι ο φερόμενος ως δικαιοπάροχος του είχε το δικαίωμα, οφείλει επίσης να επικαλεστεί και να αποδείξει τα γεγονότα που στηρίζουν την κτήση κάποτε του δικαιώματος στο πρόσωπο του, καταφεύγοντας, αν υπάρξει ανάγκη, σε πρωτότυπη κτήση (π.χ. χρησικτησία). Σε καμιά όμως περίπτωση δεν οφείλει να επικαλεστεί και να αποδείξει ότι ο δικαιοπάροχος του είχε διατηρήσει το δικαίωμα έως την προς αυτόν μεταβίβαση».

Εάν η αγωγή εκείνου που διεκδικεί το ακίνητο δεν αναφέρει τον αναλυτικό τρόπο με τον οποίο αυτός απέκτησε την κυριότητα του ακινήτου, τα συμβόλαια, την μεταγραφή αυτών, αναλυτική περιγραφή του ακινήτου, αλλά και το γεγονός ότι κατά την άσκηση της αγωγής ο εναγόμενος ήταν ο νομέας του ακινήτου, η αγωγή απορρίπτεται από το δικαστήριο.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr