Ενέργειες που ο κύριος του ακινήτου πρέπει να κάνει

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*


Κυριότητα ακινήτου αποκτά κάποιος από άλλον με αγορά, δωρεά, γονική παροχή, αποδοχή κληρονομίας κλπ. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις η μεταβίβαση γίνεται με συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα και μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο. Οι ομογενείς και οι αλλοδαποί που ζούν εκτός Ελλάδος πρέπει να γνωρίζουν ότι ακίνητο δεν αποκτούν με ιδιωτικά συμφωνητικά ή έγγραφα σε συμβολαιογράφο εκτός Ελλάδος, ακόμα κι αν κατά το δίκαιο της χώρας του εξωτερικού τα έγγραφα αυτά αρκούν για να αποκτήσουν εκεί ακινήτου.

Κυριότητα ακινήτου όμως μπορεί κάποιος να αποκτήσει και με χρησικτησία, δηλαδή χωρίς συμβόλαιο ή με συμβόλαιο που μπορεί να έχει κάποιο νομικό ελάττωμα ή ακυρότητα, εφόσον αποδείξει ότι για διάστημα δέκα ή είκοσι ετών (αναλόγως την περίπτωση) είχε το ακίνητο στη νομή του, δηλαδή το εξουσίαζε με την πεποίθηση ότι είναι δικό του.

Τόσο στην περίπτωση που κάποιος αποκτά ακίνητο με συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο και μεταγραφή του, όσο και στην περίπτωση της χρησικτησίας, αυτό που πρέπει να κάνει πάντα ο κύριος του ακινήτου είναι να συνεχίζει να ασκεί νομή σ’ αυτό, διότι αν δεν το πράττει, κινδυνεύει να το χάσει από κάποιον άλλον που ασκεί εκείνος νομή.

Τι είναι όμως νομή; Ο μη νομικός πρέπει να γνωρίζει ότι νομή είναι οι πράξεις και η εξουσία που ο κύριος του ακινήτου ή εκείνος που το διεκδικεί πρέπει να ασκεί επί του ακινήτου είτε για να διατηρήσει την κυριότητά του (όταν είναι ήδη κύριος), είτε για να αποκτήσει την κυριότητά του μετά από δέκα ή είκοσι χρόνια με χρησικτησία, όταν δεν είναι κύριος του εν λόγω ακινήτου.

Όπως έχει κάνει και με άλλες αποφάσεις του, ο Άρειος Πάγος στην υπ’ αριθ. 1418/2010 απόφασή του προσδιόρισε ποιές είναι οι πιο συνηθισμένες πράξεις νομής. Αυτές είναι οι πράξεις φυσικής εξουσίασης του ακινήτου μαζί με την πεποίθηση εκείνου που τις ασκεί ότι το ακίνητο είναι δικό του, όπως είναι ενδεικτικώς η εποπτεία, η επίβλεψη, η επίσκεψη, η εκμίσθωση σε τρίτο, η φύλαξή του, η καλλιέργεια, η οριοθέτηση και καταμέτρηση των διαστάσεών του, η ανάθεση σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων, οι ενέργειες για ένταξή του στο σχέδιο πόλεως και, εφόσον πρόκειται για κληρονομιαίο ακίνητο, η αποδοχή κληρονομίας και η μεταγραφή της, η καταβολή του φόρου κληρονομίας κ.ά.

Αυτό σημαίνει ότι εκείνος ο οποίος ενδιαφέρεται να διατηρήσει ένα ακίνητο στην κυριότητά του πρέπει να μην το εγκαταλείπει και πρέπει να γνωρίζει ότι το ότι υπέγραψε συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο το οποίο έχει και μεταγράψει δεν είναι αρκετό για να του εξασφαλίζει ότι θα το έχει για πάντα δικό του.

Ο κύριος του ακινήτου πρέπει ανά τακτά χρονικά διαστήματα μηνών ή ολίγων έστω ετών να το επισκέπτεται, να το επιθεωρεί και εποπτεύει, αυτοπροσώπως ή μέσω εμπίστου αντιπροσώπου, ιδίως αν ο ιδιοκτήτης ζει στο εξωτερικό, να συντάσσει τοπογραφικό, να το δηλώνει στις αρχές (Ε9, Κτηματολόγιο, δήλωση ιδιοκτησίας στον Δήμο), να το περιφράσσει εάν είναι δυνατόν, να το καλλιεργεί, να το εκμισθώνει σε τρίτον και να συντάσσει πάντα μισθωτήριο που θα αποδεικνύει την μίσθωση, να απαγορεύει σε τρίτους να εισέρχονται άνευ τις δικής του αδείας, να καταβάλλει δαπάνες για την συντήρησή του και να κρατάει τις αποδείξεις που πρέπει να είναι στο δικό του όνομα και γενικώς να είναι ενήμερος της επί τόπου πραγματικής καταστάσεώς του ώστε να προλάβει την άσκηση πράξεων νομής από κάποιον άλλον, που ενδεχομένως να το διεκδικεί.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr