Ιδιόγραφος διαθήκη μόνο με το χέρι του διαθέτη του Χρήστου Ηλιόπουλου

Κάποιος που διαθέτει μικρή ή μεγάλη περιουσία μπορεί να αισθανθεί την ανάγκη να συντάξει διαθήκη, διότι επιθυμεί να ρυθμίσει τα κληρονομικά του κατά τρόπο λίγο ή περισσότερο διαφορετικό από εκείνον που ορίζει η εξ αδιαθέτου διαδοχή, δηλαδή όταν δεν υπάρχει διαθήκη. Μπορεί δηλαδή αυτός που έχει την περιουσία να έχει δεύτερη σύζυγο και τέκνα από τον πρώτο του γάμο και να επιθυμεί να ρυθμίσει τα της κληρονομίας του με σαφή τρόπο, ώστε να μην προκύψουν παρεξηγήσεις ή διαφωνίες μεταξύ των κληρονόμων του. Άλλη περίπτωση είναι να θέλει να διανείμει τα περιουσιακά του στοιχεία, δίδοντας συγκεκριμένο ακίνητο ή κινητό πράγμα σε κάθε έναν από τους συγγενείς του (τέκνα, σύζυγο, αδέλφια του κλπ.), ώστε έκαστος να λάβει το 100% ενός συγκεκριμένου πράγματος για να μην προκύψει συγκυριότητα σε ποσοστά εξ αδιαιρέτου μεταξύ περισσοτέρων κληρονόμων στο ίδιο περιουσιακό στοιχείο, κατάσταση που εγκυμονεί κίνδυνο ερίδων και ίσως δικαστικής διαμάχης. Μία επιλογή που έχει ο διαθέτης είναι να συντάξει δημόσια διαθήκη σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα, ή κατά τους νόμους του τόπου όπου ζει, π.χ. κατά τους νόμους του Καναδά, των ΗΠΑ, της Αυστραλίας κλπ. Μία άλλη επιλογή που έχει είναι να πιάσει στυλό και χαρτί για να συντάξει ο ίδιος την διαθήκη του. Αυτονόητο είναι ότι στις περισσότερες των περιπτώσεων που ο διαθέτης δεν έχει νομικές γνώσεις, σοφότερη επιλογή είναι να απευθυνθεί σε έλληνα νομικό, να του εκθέσει τα περιουσιακά του και τους συγγενείς του, αλλά και πώς επιθυμεί να διανείμει την περιουσία του και ο νομικός του σύμβουλος να του δώσει αναλυτική συμβουλή για το κείμενο της διαθήκης, αφού του εξηγήσει τις συνέπειες των διατάξεων της προς σύνταξη ιδιογράφου διαθήκης. Αφού λοιπόν ο διαθέτης έχει στην διάθεσή του το κείμενο της διαθήκης που θέλει να αφήσει, πρέπει να το αντιγράψει σε ένα λευκό χαρτί, ο ίδιος με το δικό του χέρι, να θέσει την ακριβή χρονολογία (ημέρα, μήνα, έτος), κατά την οποία συντάσσει την διαθήκη αυτή, να γράψει αν θέλει και τον τόπο στον οποίο την συντάσσει και στο τέλος του κειμένου να θέσει οπωσδήποτε την υπογραφή και το όνομά του. Μόνο η διαθήκη που έχει εξ ολοκλήρου γραφτεί από το χέρι του διαθέτη, έχει ακριβή χρονολογία και στο τέλος της έχει την υπογραφή του, μπορεί να ισχύσει ως έγκυρη ιδιόγραφη διαθήκη. Εάν το κείμενο έχει γραφτεί από άλλον και απλώς στο τέλος ο διαθέτης έχει βάλει την υπογραφή του, δεν θα ισχύσει στην Ελλάδα ως ιδιόγραφη διαθήκη, δηλαδή η διαθήκη θα κριθεί άκυρη και δεν θα επιφέρει νομικό αποτέλεσμα. Αυτό επιβεβαίωσε για μία ακόμη φορά η υπ’ αριθ. 93/2011 απόφαση του Γ’ Τμήματος του Αρείου Πάγου, που επανέλαβε το νόμο που ισχύει στην Ελλάδα «ότι η ιδιόγραφη διαθήκη, η οποία δεν έχει γραφεί ολόκληρη, χρονολογηθεί και υπογραφεί με το χέρι του διαθέτη, αλλά με το χέρι άλλου προσώπου, είναι άκυρη». Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Άκυρη η σύμβαση πωλήσεως ακινήτου, αν δεν έγινε σε συμβολαιογράφο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Πολύ συχνά συμβαλλόμενοι σε αγοραπωλησία ακινήτου υπογράφουν έγγραφα (προσύμφωνα κλπ.), που αποτυπώνουν τις συμφωνίες τους για τους όρους μεταβιβάσεως, το ύψος του τιμήματος, τον τρόπο καταβολής του κλπ. Κάποιες φορές μάλιστα Έλληνες ομογενείς υπογράφουν τέτοια, μη συμβολαιογραφικά από απόψεως ελληνικού δικαίου, έγγραφα εκτός Ελλάδος, μη γνωρίζοντας ότι αυτά δεν έχουν νομική ισχύ για μεταβίβαση ακινήτου εντός Ελλάδος. Τα έγγραφα αυτά για να έχουν ισχύ αναφορικώς με την μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα, πρέπει να συντάσσονται σε Έλληνα συμβολαιογράφο. Διαφορετικά, εάν δηλαδή δεν συνταχθούν ενώπιον συμβολαιογράφου, οπότε είναι ιδιωτικά μόνο και όχι συμβολαιογραφικά έγγραφα, δεν έχουν ισχύ για θέματα της μεταβιβάσεως του ακινήτου. Αποτέλεσμα της ακυρότητος τέτοιων ιδιωτικών εγγράφων που αφορούν ακίνητα είναι επί παραδείγματι ότι σε περίπτωση μη ολοκληρώσεως της μεταβιβάσεως για κάποιον λόγο, η καταβληθείσα από τον αγοραστή προς τον πωλητή προκαταβολή μπορεί να αναζητηθεί από τον αγοραστή δικαστικώς με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού, ακόμα και αν το ιδιωτικό έγγραφο ορίζει ότι στην περίπτωση της μη πωλήσεως του ακινήτου, η προκαταβολή θα παρακρατείται από τον πωλητή, ως ποινική ρήτρα και για την κάλυψη των πάσης φύσεως θετικών και αποθετικών ζημιών του πωλητή. Στην υπ’ αριθ. 653/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ο ιδιοκτήτης μεγάλου οικοπέδου συμφώνησε με τον αγοραστή να του πωλήσει το συγκεκριμένο οικόπεδο, το οποίο μάλιστα ήταν στην διαδικασία εντάξεώς του στο σχέδιο πόλεως, έναντι ορισμένου τιμήματος. Οι όροι της συμφωνίας τους, καθώς και το ύψος της προκαταβολής που δόθηκε από τον αγοραστή, κατεγράφησαν σε ιδιωτικό και όχι συμβολαιογραφικό έγγραφο. Σ’ αυτό το ιδιωτικό έγγραφο οριζόταν ότι κατεβλήθη η προκαταβολή, την οποία ο πωλητής, σε περίπτωση ματαιώσεως της οριστικής αγοραπωλησίας για λόγους που οφείλονται σε υπαιτιότητα του αγοραστή, θα εδικαιούτο να παρακρατήσει και να μην επιστρέψει στον αγοραστή, ως ποινική ρήτρα και για κάλυψη πάσης φύσεως θετικών και αποθετικών ζημιών. Όταν λίγους μήνες αργότερα η αγοραπωλησία ναυάγησε εξαιτίας διαφόρων προβλημάτων, όπως η μείωση της επιφανείας του οικοπέδου, εξ αιτίας της εντάξεώς του στο σχέδιο, με αποτέλεσμα ο αγοραστής να μην δύναται να το χρησιμοποιήσει για τον σκοπό τον οποίο το προόριζε, ο αγοραστής ανεζήτησε από τον πωλητή την σημαντικού ύψους προκαταβολή που του είχε καταβάλει. Ο πωλητής αρνήθηκε να επιστρέψει την προκαταβολή, με τον ισχυρισμό ότι αποτελεί καταπεσούσα υπέρ αυτού ποινική ρήτρα λόγω αθετήσεως από τον αγοραστή της συμβατικής του υποχρεώσεως από υπαιτιότητα του αγοραστή. Ο αγοραστής τότε άσκησε αγωγή στο δικαστήριο με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού, ζητώντας να του επιστρέψει ο πωλητής την προκαταβολή. Τόσο το Πρωτοδικείο, όσο και το Εφετείο δικαίωσαν τον αγοραστή, αποφασίζοντας ότι η προκαταβολή πρέπει να επιστραφεί. Το θέμα ωστόσο που ανέκυψε ήταν για τον αν ο πωλητής όφειλε και τόκους υπερημερίας (και από πότε)για την προκαταβολή που είχε λάβει και δεν είχε επιστρέψει. Κατά την κρίση του Εφετείου, ο πωλητής δεν όφειλε τόκους υπερημερίας από τον χρόνο που τον είχε με εξώδικο οχλήσει ο αγοραστής, προ της ασκήσεως της αγωγής, για την επιστροφή της προκαταβολής, αλλά όφειλε τόκους μόνο μετά την έκδοση της πρώτης αποφάσεως από το Πρωτοδικείο, που τον υποχρέωνε να επιστρέψει την προκαταβολή, αφού πλέον δεν εδικαιούτο καλοπίστως να πιστεύει ότι δεν έχει υποχρέωση επιστροφής της προκαταβολής. Ο Άρειος Πάγος, αντιθέτως, έκρινε ότι ο πωλητής είχε υποχρέωση όχι μόνο να επιστρέψει την προκαταβολή στον αγοραστή, αλλά είχε και υποχρέωση να καταβάλει και τόκους από την ημέρα της αρχικής οχλήσεώς του με εξώδικο από τον αγοραστή, πριν καν την άσκηση της αγωγής. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Προσοχή στις προθεσμίες για προστασία ακινήτων σας στην Ελλάδα του Χρήστου Ηλιόπουλου

Οι ομογενείς που κατοικούν στο εξωτερικό και διαθέτουν περιουσία στην Ελλάδα πρέπει να γνωρίζουν ότι δεν αρκεί να έχουν συμβόλαια στο όνομά τους για να διασφαλίσουν ότι τα ακίνητά τους δεν κινδυνεύουν από καταπατητές. Το να αποκτήσεις ένα ακινήτο στην Πατρίδα μετά από ενδελεχή έλεγχο τίτλων και προσεκτική παρακολούθηση της υποθέσεως με δικηγόρο, συμβολαιογράφο και ίσως μηχανικό είναι αναγκαίο για να γίνεις κύριος του ακινήτου. Πολλές φορές όμως δεν είναι αρκετό. Αφού αγοράσεις το ακίνητο, ή αφού ολοκληρώσεις την αποδοχή κληρονομίας ή την γονική παροχή και δωρεά, πρέπει τους επόμενους μήνες και χρόνια να συντηρείς το εν λόγω ακίνητο, να το επισκέπτεσαι έστω σε αραιά χρονικά διαστήματα, να επιμελείσαι ώστε άλλοι, τους οποίους εμπιστεύεσαι, να επιθεωρούν για λογαριασμό σου το ακίνητο, να το περιφράσσεις, να το τοπογραφείς, να το φυτεύεις, να το εκμισθώνεις (νοικιάζεις) με έγγραφο, ή να παρακολουθείς ότι δεν κάνει τα παραπάνω κάποιος άλλος αντί για σένα, χωρίς την δική σου γνώση. Σε περίπτωση που τρίτος, χωρίς δικαίωμα, διενεργήσει επέμβαση επί του ακινήτου σου στην Ελλάδα, όσο πιο γρήγορα υπάρξει η σωστή νομική αντίδραση, τόσο πιο πολλές είναι οι πιθανότητες επιτυχούς προστασίας των δικαιωμάτων σου. Η αντίδραση μπορεί να λάβει τη μορφή της αμέσου προστασίας της νομής, των ασφαλιστικών μέτρων νομής, ή της ασκήσεως διεκδικητικής ή άλλης αγωγής στο δικαστήριο. Η προθεσμία για την πρώτη αντίδραση μπορεί να είναι λίγες ώρες ή μέρες, για τα ασφαλιστικά νομής λίγες εβδομάφες και πάντως όχι περισσότερο από δώδεκα μήνες, ενώ για την διεκδικητική αγωγή η πσοθεσμία είναι είκοσι χρόνια, αλλά καλό είναι η αγωγή να ασκηθεί πολύ νωρίτερα. Εάν η νομική αντίδραση στην προσβολή των δικαιωμάτων σου επί του ακινήτου σου γίνει καθυστερημένα, μπορεί το δικαίωμά σου να έχει παραγραφεί, με αποτέλεσμα να μην μπορείς να ασκήσεις τα δικαιώματά σου από την κυριότητα ή τη νομή επί του ακινήτου, το οποίο μπορεί να καταλήξει να ανήκει τελικώς σε άλλον κι όχι σε σένα, παρά το γεγονός ότι το είχες αποκτήσει με νόμιμο και έγκυρο συμβόλαιο. Στην υπ’ αριθ. 1425/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία εκείνος που θεωρούσε ότι είναι κύριος ακινήτου άσκησε διεκδικητική αγωγή στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Κορίνθου το 1985 και μετά από διαδοχικές δικαστικές αποφάσεις, η αγωγή απερρίφθη από το Εφετείο Ναυπλίου το 2002 ως αόριστη, δηλαδή για τυπικούς και όχι για ουσιαστικούς λόγους. Ο νόμος ορίζει ότι αν συμβεί αυτό, δηλαδή απόρριψη της αγωγής για τυπικούς και όχι ουσιαστικούς λόγους, ο ενάγων μπορεί να ασκήσει εκ νέου την αγωγή του πριν παρέλθουν έξι μήνες από την έκδοση της απορριπτικής αποφάσεως και σ’ αυτήν την περίπτωση η παραγραφή θεωρείται ότι είχε διακοπεί με την άσκηση της πρώτης αγωγής, δηλαδή στην εν λόγω υπόθεση το έτος 1985, έστω κι αν η πρώτη αγωγή απερρίφθη για τυπικούς λόγους. Αν όμως η νέα αγωγή ασκηθεί μετά από την παρέλευση έξι μηνών από την απορριπτική απόφαση, τότε η παραγραφή θεωρείται ότι δεν έχει διακοπεί με την άσκηση της πρώτης αγωγής. Αποτέλεσμα είναι στην συγκεκριμένη υπόθεση ότι όταν το 2003 ο ενάγων άσκησε νέα αγωγή, μετά όμως την παρέλευση έξι μηνών από την προηγούμενη απορριπτική απόφαση, ξεκίνησε μία νέα διαδικασία και το 2006 το Πρωτοδικείο απέρριψε την δεύτερη αγωγή διότι πλέον αποκλειστικός κύριος του επιδίκου ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία (20 χρόνια νομή) έγινε ο εναγόμενος και η προγενέστερη από το 1985 διεκδικητική αγωγή δεν επέφερε διακοπή της ήδη αρξαμένης χρησικτησίας του εναγομένου, αφού απορρίφθηκε για λόγους μη ουσιαστικούς (ως αόριστη) και ο ενάγων δεν ήσκησε νέα αγωγή μέσα σε έξι μήνες από την τελεσίδικη απόρριψή της. Αυτό λοιπόν που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα είναι ότι εκτός από τα σωστά συμβόλαια που πρέπει να διαθέτουν για κάποιο ακίνητό τους, οφείλουν να μεριμνούν και για την μεταγενέστερη επίβλεψη του ακινήτου τους με συνεχή παρακολούθηση (άσκηση νομής) και απόκρουση με κάθε νομικό τρόπο τυχόν προσβολών από μη δικαιούχους. Αν αφήσουν τον χρόνο να περνά χωρίς να επιβλέπουν το ακίνητό τους και χωρίς να αντιδρούν σε ενδεχόμενες αμφισβητήσεις ή προσβολές από άλλους, υπάρχει κίνδυνος να απωλέσουν τα δικαιώματά τους. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Αποζημίωση συγκυρίου για αποκλεισμό του από το κοινό ακίνητο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Η αποκλειστική κατά 100% κυριότητα ενός ακινήτου από έναν μόνο ιδιοκτήτη εξασφαλίζει νομική βεβαιότητα και αποφυγή διαφωνιών και γι’ αυτό είναι συνήθως προτιμότερο ένα ακίνητο να αποκτάται από έναν ιδιοκτήτη ώστε να μην υπάρχουν περισσότεροι κύριοι με διαφορετικές απόψεις για την χρήση και την εκμετάλλευση αυτού. Ωστόσο, πολλές φορές μεταξύ συγκληρονόμων, που κληρονομούν μερίδια σε μία κληρονομία, ή και μεταξύ συζύγων που αγοράζουν από κοινού ακίνητα, ανακύπτει η περίπτωση της συγκυριότητος επί ακινήτων. Όταν περισσότεροι έχουν μερίδια επί του αυτού ακινήτου, ο νόμος ορίζει ότι κάθε συγκύριος έχει δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, εφόσον δεν εμποδίζει με την χρήση του την χρήση από τους άλλους συγκυρίους. Επίσης, έχει δικαίωμα να λαμβάνει το μερίδιό του στους καρπούς του ακινήτου, που μπορεί να είναι ποσοστό επί της αγροτικής εκμεταλλεύσεως ή ποσοστό επί των μισθωμάτων (ενοικίων). Εάν το κοινό ακίνητο, που ανήκει σε περισσοτέρους, το χρησιμοποιεί αποκλειστικώς ένας μόνο εκ των συγκυρίων, οι υπόλοιποι δικαιούνται να απαιτήσουν από αυτόν που χρησιμοποιεί αποκλειστικώς για τον εαυτό του το κοινό, ανάλογη μερίδα από το όφελος που αυτός αποκομίζει. Αυτό το όφελος είναι η αξία της χρήσεως του κοινού ακινήτου, ή η αξία των καρπών που απέφερε. Οι συγκύριοι έχουν αξίωση συμμετοχής στους καρπούς του ακινήτου ακόμα κι αν δεν είχαν προβάλλει συγκεκριμένη αξίωση συγχρήσεως, διότι το δικαίωμά τους να συμμετέχουν στην απόλαυση του κοινού πράγματος είναι δεδομένο και δεν απαιτείται να ζητήσουν με συγκεκριμένο τρόπο την άσκησή του. Επιπλέον, εάν η αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου από έναν μόνον εκ των συγκυρίων έγινε με παράνομη πράξη (αυτοδικία), οι άλλοι συγκύριοι δύνανται να αξιώσουν και περαιτέρω αποζημίωση από αδικοπραξία. Στην υπ’ αριθ. 1761/2008 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση, στην οποία δύο σύζυγοι είχαν από 1/2 ή 50% εξ αδιαιρέτου έκαστος την κυριότητα, νομή και κατοχή μίας διωρόφου οικοδομής με δύο διαμερίσματα στον πρώτο όροφο, άλλα δύο στον δεύτερο και ένα υπόγειο. Λόγω προφανώς διαταράξεως των σχέσεών τους, ο σύζυγος, μετά την αποχώρηση της συζύγου από το ακίνητο, άλλαξε τις κλειδαριές και κατ’ αυτόν τον τρόπο απέκλεισε την σύζυγό του και συγκυρία του κοινού ακινήτου από την πρόσβαση και χρήση αυτού, έστω και αν αυτή είχε προηγούμενως αποχωρήσει. Η σύζυγος άσκησε αγωγή στην οποία, αφού ανέφερε αναλυτικώς τον τρόπο με τον οποίο αυτή και ο σύζυγός της κατέστησαν συγκύριοι της εν λόγω διωρόφου οικοδομής και το ποσοστό που η ίδια είχε (50%), διετύπωνε ακολούθως τον ισχυρισμό ότι σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή (Οκτώβριος 1996) ο σύζυγός της με την αλλαγή των κλειδαριών την απέκλεισε από την χρήση του 50% που αυτή ως συγκυρία είχε και για τον λόγο αυτόν ζητούσε αποζημίωση. Η αποζημίωση που ζητούσε ήταν το μισό (50%) της αξίας χρήσεως του κοινού ακινήτου επί 53 μήνες, δηλαδή το 50% των μισθωμάτων που θα μπορούσε να αποφέρει το κοινό ακίνητο κατά το διάστημα από την αλλαγή των κλειδαριών μέχρι την άσκηση της αγωγής στο δικαστήριο. Για την διεκδίκηση του 50% της μισθωτικής αξίας δεν έχει σημασία αν το κοινό ακίνητο ήταν πράγματι εκμισθωμένο σε μισθωτή ώστε ο σύζυγος να απεκόμισε ενοίκια, αλλά μόνον το γεγονός ότι η σύζυγος και συγκυρία στερήθηκε την χρήση του ακινήτου. Μετά από απόφαση του Πρωτοδικείου Σερρών, η υπόθεση εκρίθη από το Εφετείο Θεσσαλονίκης, που δέχθηκε ότι η μισθωτική αξία των διαμερισμάτων της οικοδομής ήταν ένα συγκεκριμένο ποσό μηνιαίως, για δε τους 53 μήνες η μισθωτική αξία ήταν 7.950.000 δραχμές (περίοδος 53 μηνών μετά τον Οκτώβριο 1996), εκ των οποίων η ενάγουσα δικαιούται το ήμισυ, ήτοι 3.975.000 δραχμές ή Ευρώ 11.666,445, ποσό που αυτή θα απεκόμιζε κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από τη συνεκμετάλλευση του κοινού ακινήτου και το οποίο επιδίκασε στην ενάγουσα ως αποζημίωση. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι το Εφετείο είχε ορθώς εφαρμόσει το νόμο και είχε δικαιώσει την σύζυγο με το να της επιδικάσει ως αποζημίωση το μισό των εικαζομένων μισθωμάτων του κοινού ακινήτου, αφού αυτή ήταν συγκυρία κατά 50% εξ αδιαιρέτου και ότι οι περί του αντιθέτου ισχυρισμοί του εναγομένου – συζύγου δεν ήταν βάσιμοι. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr