Μεταβίβαση και διανομή αυθαιρέτου του Χρήστου Ηλιόπουλου

Η ανέγερση αυθαιρέτων είναι στην Ελλάδα μία εκτεταμένη πρακτική, κατά της οποίας το κράτος έχει στραφεί με πολλούς νόμους, χωρίς όμως ιδιαίτερη επιτυχία. Συνέπεια της αδυναμίας του κράτους να ελέγξει την αυθαίρετη δόμηση είναι η υποβάθμιση του περιβάλλοντος, η άναρχη διαμόρφωση πόλεων και χωριών και η εξοικείωση μεγάλου μέρους των πολιτών με την καταστρατήγηση των νόμων και την αντικοινωνική συμπεριφορά, αφού το βραχυχρόνιο ατομικό συμφέρον υπερισχύει του μακροχρόνιου σχεδιασμού και την προστασίας του γενικού καλού.
Με τον νόμο 1337/1983 απαγορεύθηκε η μεταβίβαση αυθαιρέτων με στόχο να καταστήσουμε ουσιαστικώς μη εμπορεύσιμο ένα αυθαίρετο, εάν αυτό δεν μπορεί να μεταβιβασθεί νομικά. Ο στόχος έχει εν μέρει επιτευχθεί, διότι μετά την ισχύ του εν λόγω νόμου το οικόπεδο/αγροτεμάχιο στο οποίο βρίσκεται το αυθαίρετο μπορεί να μεταβιβασθεί μόνο με κληρονομιά και πάλι χωρίς επίσημη δήλωση του κτίσματος στην εφορία και στο συμβόλαιο αποδοχής κληρονομίας.
Συχνά επιχειρείται η μεταβίβαση αυθαιρέτων κτισμάτων με πώληση ή γονική παροχή, χωρίς την απεικόνιση του αυθαιρέτου στο επισυναπτόμενο στο συμβόλαιο τοπογραφικό, με κίνδυνο όμως όλων των εμπλεκομένων να παραπεμφθούν για σωρεία ποινικών αδικημάτων, αφού υπογράφουν ψευδώς ότι μεταβιβάζεται «γυμνό» οικόπεδο, ενώ γνωρίζουν ότι υπάρχει και κτίσμα, το οποίο αποκρύπτεται από το τοπογραφικό (ευθύνη μηχανικού) και από το συμβόλαιο (ευθύνη αγοραστή και πωλητή, ενώ ο συμβολαιογράφος επισήμως δεν γνωρίζει).
Ειδικώτερη περίπτωση απαγορεύσεως μεταβιβάσεως αυθαιρέτου αποτελεί η αγωγή διανομής ακινήτου στο οποίο υφίσταται αυθαίρετη οικοδομή. Εδώ το δικαστήριο καλείται να διανείμει αυτουσίως ή να διατάξει την πώληση σε πλειστηριασμό ενός ακινήτου που ανήκει σε περισσοτέρους του ενός, το οποίο όμως είναι εξ ολοκλήρου ή εν μέρει αυθαίρετο. Το ερώτημα είναι πώς είναι δυνατόν το δικαστήριο να διανείμει ή να διατάξει τον πλειστηριασμό (που είναι πώληση), ενός οικοπέδου με αυθαίρετο, όταν κάτι τέτοιο δεν επιτρέπεται να το πράξει ο συμβολαιογράφος.
Η τάση που έχει διαμορφωθεί στα δικαστήρια είναι να διατάσσεται η διανομή εάν α) το αρχικό κτίσμα ήταν νόμιμο, με άδεια από την πολεοδομία, αλλά έχουν γίνει αυθαίρετες προσθήκες και β) οι αυθαίρετες προσθήκες/κατασκευές να μην έχουν διαπιστωθεί επισήμως με αυτοψία και σχετική έκθεση αυθαιρέτου από την πολεοδομία.
Εφόσον συντρέχουν οι δύο παραπάνω προϋποθέσεις, τα δικαστήρια φαίνεται ότι δέχονται την άποψη ότι μπορεί να διαταχθεί διανομή, εφόσον «… οι έννομες συνέπειες του αυθαίρετου χαρακτήρα μιας κατασκευής, μεταξύ των οποίων και οι, κατ` άρθρο 17 παρ. 10 ν. 1337/1983, απαγορεύσεις μεταβιβάσεως κλπ., δεν επέρχονται, αν δεν προηγηθεί η ανωτέρω έκθεση αυτοψίας, η οποία συνιστά διαπιστωτική ατομική διοικητική πράξη», όπως έχει κρίνει η υπ’αριθ. 73/2006 απόφαση του Εφετείου Ιωαννίνων.
Η ίδια απόφαση διαλαμβάνει επίσης ότι η απαγόρευση μεταβίβασης ή σύστασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων ισχύει μόνον εφόσον έχει προηγηθεί αυτοψία από υπάλληλο της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας και σύνταξη σχετικής έκθεσης. Η απαγόρευση μεταβίβασης ή σύστασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων δεν αφορά εκείνα τα οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί με βάση οικοδομική άδεια, αλλά, στη συνέχεια, έγιναν σ’ αυτά μεταβολές, διαρρυθμίσεις ή προσθήκες, χωρίς τις απαιτούμενες για το σκοπό αυτό οικοδομικές άδειες.
Ένα άλλο δικαστήριο, το Εφετείο Θεσσαλονίκης στην υπ’ αριθ. 2007/2006 απόφασή του έκρινε ότι «η ως άνω απαγόρευση διαθέσεως ή συστάσεως εμπραγμάτου δικαιώματος δεν εκτείνεται και στα οικοδομήματα εκείνα, τα οποία έχουν ανεγερθεί νομίμως, αλλά μεταγενέστερα, για την καλύτερη εξυπηρέτηση του σκοπού για τον οποίο προορίζονταν από την κατασκευή τους, έγιναν σ` αυτά διαρρυθμίσεις ή προσθήκες χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια». Στην υπόθεση αυτή ο τελευταίος όροφος του κτίσματος ήταν αυθαίρετος, όπως είχε ήδη διαπιστωθεί από την πολεοδομία, πράγμα που οδήγησε το δικαστήριο στην απόρριψη της αγωγής διανομής εξαιτίας τις ύπαρξης αυθαιρέτου ορόφου που είχε ήδη περιέλθει σε γνώση της πολεοδομίας.
Τέλος, το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης στην υπ’ αριθ. 3808/2010 απόφασή του έκρινε ότι «η κατ' άρθρ. 17 παρ. 10 ν. 1337/1983 απαγόρευση μεταβίβασης αυθαίρετων κτισμάτων … δεν εκτείνεται στα οικοδομήματα τα οποία έχουν μεν νομίμως ανεγερθεί, αλλά μεταγενέστερα έγιναν σε αυτά μεταβολές, διαρρυθμίσεις ή προσθήκες (όπως είναι η αλλαγή χρήσης ενός χώρου αποθήκης σε διαμέρισμα)».

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr