Η χρησικτησία μεταξύ συγκυρίων : Η χρησικτησία μεταξύ συγκυρίων

Ο βασικός κανόνας στην Ελλάδα είναι ότι εάν για 20 τουλάχιστον χρόνια έχεις τη νομή ενός ακινήτου, αποκτάς και την κυριότητα αυτού. Νομή σημαίνει ότι έχεις την φυσική εξουσίαση, δηλαδή την κατοχή του ακινήτου, αλλά μαζί με διάνοια κυρίου, δηλαδή ότι πιστεύεις ότι είναι δικό σου και ασκείς όλες τις πράξεις που αρμόζουν στον κύριο του ακινήτου, όπως είναι η απαγόρευση εισόδου σε τρίτους, η περίφραξη, η καλλιέργεια, η φύτευση, η συλλογή καρπών, η τοπογράφηση, η δήλωσή του στην εφορία και στις άλλες αρχές, η καταβολή φόρων και τελών για το ακίνητο, η διενέργεια επισκευών και η ανοικοδόμηση αυτού κλπ.
Η φυσική εξουσίαση του ακινήτου από μόνη της, χωρίς την διάνοια κυρίου, δεν αρκεί για την χρησικτησία. Ο μισθωτής (ενοικιαστής) ενός ακινήτου έχει την φυσική εξουσίαση αυτού, δεν έχει όμως την διάνοια κυρίου, αφού γνωρίζει ότι το ακίνητο δεν του ανήκει, επειδή ανήκει στον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη).
Όταν λοιπόν κάποιος, έστω καταπατητής ενός ακινήτου, αποδείξει ότι για πάνω από 20 χρόνια ασκεί όλες τις παραπάνω εξουσίες επί του ακινήτου και ουδείς, ούτε ενδεχομένως ο πραγματικός κύριος, τον έχει ενοχλήσει για τα 20 αυτά κατ’ ελάχιστον έτη, μπορεί να καταστεί κύριος του ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία.
Στις μεταξύ συγκυρίων σχέσεις, ωστόσο, η χρησικτησία για να λειτουργήσει και να προσδώσει κυριότητα σε ολόκληρο το ακίνητο στον συγκύριο που έχει ένα ποσοστό μόνο του κοινού ακινήτου, χρειάζεται μία πρόσθετη προϋπόθεση, που δεν απαιτείται όταν κάποιος καταλαμβάνει ένα ξένο ακίνητο, στο οποίο δεν έχει ποσοστό συγκυριότητος.
Η πρόσθεση αυτή προϋπόθεση είναι η γνωστοποίηση προς τους άλλους συγκυρίους ότι ο εν λόγω συγκύριος αρχίζει πλέον από τούδε και στο εξής να ασκεί νομή σε ολόκληρο το ακίνητο, αρχίζει δηλαδή να το θεωρεί ως ολόκληρο δικό του, αντιποιούμενος τη νομή των υπολοίπων συγκυρίων. Σ’ αυτήν την περίπτωση οι λοιποί συγκύριοι έχουν στην διάθεσή τους 20 έτη από τότε που θα τους γνωστοποιηθεί από τον συγκύριο η αντιποίηση της νομής τους, για να ασκήσουν όλα τα δικαιώματά τους με αγωγές και αιτήσεις στα δικαστήρια.
Η γνωστοποίηση μπορεί να είναι ρητή και έγγραφη: ο συγκύριος του κτήματος κατά 50% αδελφός που μένει στην Αρκαδία στέλνει επιστολή στον αδελφό του που ζει στον Καναδά και έχει το άλλο 50%, ότι πρέπει να ξεχάσει το κτήμα, διότι τώρα αυτό ανήκει σ’ εκείνον μόνο (αδελφό στην Αρκαδία) και ότι ο άλλος αδελφός έχει πολλά λεφτά στον Καναδά και δεν έχει ανάγκη το κτήμα στην Τρίπολη.
Ο αδελφός στον Καναδά από τότε που θα λάβει αυτήν την επιστολή έχει 20 χρόνια να διεκδικήσει το 50%. Ο αδελφός που μένει στην Τρίπολη δεν μπορεί να επικαλεσθεί για χρησικτησία όσα χρόνια καλλιεργούσε το κοινό κτήμα πριν στείλει την επιστολή, διότι για εκείνα τα χρόνια ασκούσε νομή και ως αντιπρόσωπος του αδελφού του στον Καναδά.
Η γνωστοποίηση μπορεί να μην είναι ρητή, αλλά να θεωρηθεί ως σιωπηρή. Εάν π.χ. ο ένας αδελφός αρνείται επανειλημμένως να στείλει το μισό λάδι στον άλλον αδελφό, παρά τις συνεχείς οχλήσεις του άλλου αδελφού, εάν οικοδομήσει οικία με δικά του χρήματα χωρίς να ρωτήσει τον άλλον αδελφό και χωρίς να του δώσει κλειδιά και εάν αρνείται να του αποδώσει επί χρόνια λογαριασμό για το κοινό ακίνητο, είναι δυνατόν να θεωρηθεί ότι υπήρξε γνωστοποίηση, δεδομένης της έργω αντιποιήσεως (de facto) της νομής από τον ένα συγκύριο.
Εάν μεταξύ των συγκληρονόμων πολλών ακινήτων έχει χωρήσει άτυπη διανομή, ώστε καθένας τους να έχει αποκτήσει τη νομή συγκεκριμένων ακινήτων, επί των οποίων, κατά την μεταξύ τους συμφωνία (άτυπη διανομή), έχει πλήρη κατά 100% κυριότητα, γνωστοποίηση δεν απαιτείται για την κτήση κυριότητας με έκτακτη (20ετή νομή) χρησικτησία, διότι η άτυπη αυτή διανομή παίζει κατά κάποιον τρόπο τον ρόλο της γνωστοποίησης.
Η ανάγκη της γνωστοποιήσεως της αντιποιήσεως της νομής από τον συγκύριο έχει προστεθεί από τη νομολογία, δηλαδή την σταθερή και επί σειρά ετών έκδοση δικαστικών αποφάσεων, κυρίως του Αρείου Πάγου, που απαιτεί την πρόσθετη αυτή προϋπόθεση για να δύναται να προσδώσει κυριότητα η υπερεικοσαετής νομή του συγκυρίου έναντι των λοιπών συγκυρίων.
Την πάγια αυτή νομολογία ακολουθεί και η υπ’ αριθ. 211/2010 απόφαση του Αρείου Πάγου.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr