Του Χρήστου Ηλιόπουλου
Σύμφωνα με το δίκαιο της Ελλάδος, που ισχύει για τον κληρονομούμενο που είχε κατά τον θάνατό του την ελληνική ιθαγένεια (έστω κι αν κατά την διάρκεια της ζωής του είχε αποκτήσει και άλλη ιθαγένεια), εάν ο σύζυγος, τα παιδιά ή οι γονείς του κληρονομουμένου έχουν παραλειφθεί στην διαθήκη του, εάν δηλαδή ο θανών δεν τους άφησε τίποτα με την διάταξη τελευταίας βουλήσεώς του, μπορούν να διεκδικήσουν το μισό από εκείνο το ποσοστό που θα εδικαιούντο εάν δεν υπήρχε η διαθήκη.
Με απλά λόγια, εάν αποβιώσει ο σύζυγος, αφήνοντας πλησιεστέρους συγγενείς του την σύζυγο και τα δύο τους παιδιά, εφόσον δεν υπάρχει διαθήκη, η σύζυγος λαμβάνει τα 2/8 και το καθένα από τα δύο παιδιά λαμβάνει τα 3/8 της κληρονομίας. Εάν ο σύζυγος αφήσει διαθήκη με την οποία αφήνει όλη την περιουσία του στον αδελφό του, η σύζυγος δικαιούται νομίμου μοίρας 2/16, δηλ. το μισό του 2/8 και το καθένα από τα παιδιά 3/16, δηλ. το μισό του 3/8.
Δικαστικές διαμάχες προκύπτουν κατά τον υπολογισμό της αξίας της κληρονομίας, επί της οποίας ο κάθε μεριδούχος δικαιούται ποσοστού νομίμου μοίρας. Συγκεκριμένα, στην κληρονομία δεν υπολογίζονται μόνο όσα περιουσιακά στοιχεία υπήρχαν στο όνομα του θανόντος κατά τον χρόνο θανάτου του, αλλά υπό προϋποθέσεις, ακόμα και περιουσιακά στοιχεία που ο θανών είχε εν ζωή μεταβιβάσει άνευ ανταλλάγματος σε μεριδούχο.
Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν η αξία της περιουσίας του θανόντος κατά τον θάνατό του είναι 120.000 ευρώ, αλλά εν ζωή η κληρονομούμενος είχε μεταβιβάσει άνευ ανταλλάγματος σε κάποιο από τα παιδιά του ή στην σύζυγό του ένα ακίνητο αξίας 40.000 ευρώ, τότε η νόμιμη μοίρα υπολογίζεται επί του συνόλου των 120.000 + 40.000 = 160.000 ευρώ. Εάν δηλαδή τη νόμιμη μοίρα διεκδικεί στο παράδειγμά μας το ένα από τα παιδιά του θανόντος, που δικαιούται ως νόμιμη μοίρα τα 3/16, θα λάβει τα 3/16 επί των 160.000 ευρώ, δηλαδή 30.000 ευρώ.
Το παιδί αυτό θα δικαιούται συνεπώς να λάβει μέρος της κληρονομίας, έστω κι αν ο πατέρας του δεν του άφησε τίποτα στην διαθήκη του. Η αξία των 30.000 ευρώ που δικαιούται ως νόμιμη μοίρα θα αφαιρεθεί από την περιουσία αξίας 120.000 ευρώ, που στο παράδειγμά μας αξίζουν όσα περιουσιακά στοιχεία υπάρχουν κατά τον χρόνο του θανάτου.
Πώς όμως θα υπολογισθεί στην πράξη το ποσοστό της νομίμου μοίρας σε καθένα από τα ακίνητα που άφησε ο θανών; Εάν, επί παραδείγματι, άφησε τρία ακίνητα, το σύνολο της αξίας των οποίων είναι 120.000 ευρώ, πόσο ποσοστό επί κάθε ακινήτου θα πάρει ο νόμιμος μεριδούχος, που έχει μείνει άνευ μεριδίου κατά την διαθήκη;
Στο παραπάνω ερώτημα απάντηση δίνει η νομολογία του Αρείου Πάγου, όπως αναφέρεται ενδεικτικώς και στην υπ’ αριθ. 207/2008 απόφασή του. Για τον υπολογισμό του ποσοστού που λαμβάνει ο νόμιμος μεριδούχος (τέκνο) επί της πραγματικής κληρονομίας του πατρός του, σχηματίζεται ένα κλάσμα, με αριθμητή το ποσό της νομίμου μοίρας του (στο παράδειγμά μας 30.000 ευρώ) και με παρανομαστή την αξία της πραγματικής κληρονομίας (στο παράδειγμά μας ήταν 120.000 ευρώ). Άρα, το κλάσμα στο παράδειγμά μας είναι 30.000/120.000, δηλαδή τελικώς το παιδί θα λάβει νόμιμη μοίρα τα 3/12 ή το 1/4 εξ αδιαιρέτου σε καθένα από τα ακίνητα που υπήρχαν στο όνομα του πατρός του, όταν ο τελευταίος απεβίωσε.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Monday, November 30, 2009
Higher inheritance taxes expected in Greece
By Christos ILIOPOULOS*
The new government of Greece is expected to increase the inheritance taxes within the next few months. The increase will also apply to the transfer tax for real estate property from parents to children (parental donation or “goniki parohi”, in Greek).
The last few years the inheritance and parental donation taxes have been slashed to record lows, as an incentive of the Greek state for people in and out of Greece, who own or claim properties and inheritances, to settle their estate and family affairs. At the moment the inheritance tax is only 1% of the tax value of the properties of the estate. This covers the inheritances of those who passed away from 1-1-2008 and onwards with regards to their first degree heirs, usually children, the spouse and the parents of the deceased.
It is noteworthy that the very low inheritance tax of 1% for the close relatives is only applied after the first 95,000 euros worth of inheritance share is deducted, for which there is no inheritance tax at all!
As a simple example we take the estate of someone who passed away in March 2008 and left as closer relatives his two children and his spouse. The deceased left property located in Greece, at a tax value of 800,000 euros, which usually means that the real value of the estate is much higher that the tax value of 800,000. Provided the deceased left no Will, he is inherited by his spouse at 1/4 of his estate (which is worth 200,000 euros), while each of his children inherits 3/8 of his estate, meaning each of his children is entitled to a share worth of 300,000 euros.
The spouse, with whom the deceased was married for a period of at least five years prior to his passing, will pay no tax at all, since her tax – free threshold is 300,000 euros. Each of the children will deduct from their share the amount of 95,000 euros, for which they pay no inheritance tax at all, and they will pay 1% inheritance tax for the next 205,000 euros of their share.
The new Greek administration is in dire economic straights urgently needing money to stabilize its finances. Within this economic context, among many other measures regarding a more strict tax system, the government is likely to announce within the next couple of months the significant increase of the inheritance and parental donation taxes.
The details of the new system and especially what tax rates will be applied is something which has not been decided yet. However, it is widely expected that the resulting taxes will be much higher compared to what they are today.
One can expect that the new, increased inheritance and parental donation taxes will apply from 1-1-2010 or even later, as it would be extremely unlikely the new system to have retroactive effect. As a result of such speculation about the imminent increase of this type of taxes, many people who own properties in Greece turn to their lawyers and notaries, to safeguard a quick transfer of some of their real estate assets to their children, taking advantage of the present favorable tax system, which nobody knows for how many more weeks will be in force.
Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court of Greece, LL.M.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
The new government of Greece is expected to increase the inheritance taxes within the next few months. The increase will also apply to the transfer tax for real estate property from parents to children (parental donation or “goniki parohi”, in Greek).
The last few years the inheritance and parental donation taxes have been slashed to record lows, as an incentive of the Greek state for people in and out of Greece, who own or claim properties and inheritances, to settle their estate and family affairs. At the moment the inheritance tax is only 1% of the tax value of the properties of the estate. This covers the inheritances of those who passed away from 1-1-2008 and onwards with regards to their first degree heirs, usually children, the spouse and the parents of the deceased.
It is noteworthy that the very low inheritance tax of 1% for the close relatives is only applied after the first 95,000 euros worth of inheritance share is deducted, for which there is no inheritance tax at all!
As a simple example we take the estate of someone who passed away in March 2008 and left as closer relatives his two children and his spouse. The deceased left property located in Greece, at a tax value of 800,000 euros, which usually means that the real value of the estate is much higher that the tax value of 800,000. Provided the deceased left no Will, he is inherited by his spouse at 1/4 of his estate (which is worth 200,000 euros), while each of his children inherits 3/8 of his estate, meaning each of his children is entitled to a share worth of 300,000 euros.
The spouse, with whom the deceased was married for a period of at least five years prior to his passing, will pay no tax at all, since her tax – free threshold is 300,000 euros. Each of the children will deduct from their share the amount of 95,000 euros, for which they pay no inheritance tax at all, and they will pay 1% inheritance tax for the next 205,000 euros of their share.
The new Greek administration is in dire economic straights urgently needing money to stabilize its finances. Within this economic context, among many other measures regarding a more strict tax system, the government is likely to announce within the next couple of months the significant increase of the inheritance and parental donation taxes.
The details of the new system and especially what tax rates will be applied is something which has not been decided yet. However, it is widely expected that the resulting taxes will be much higher compared to what they are today.
One can expect that the new, increased inheritance and parental donation taxes will apply from 1-1-2010 or even later, as it would be extremely unlikely the new system to have retroactive effect. As a result of such speculation about the imminent increase of this type of taxes, many people who own properties in Greece turn to their lawyers and notaries, to safeguard a quick transfer of some of their real estate assets to their children, taking advantage of the present favorable tax system, which nobody knows for how many more weeks will be in force.
Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court of Greece, LL.M.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Κτήση μη αρτίου οικοπέδου με χρησικτησία
Του Χρήστου Ηλιόπουλου
Σύμφωνα με το Ν.651/1977 «απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων επαγομένη τη δημιουργία οικοπέδων μη αρτίων, είτε κατά το ελάχιστον εμβαδόν, είτε κατά το ελάχιστον πρόσωπον ή βάθος», και, «πάσα δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, έχουσα αντικείμενον απαγορευμένην κατά τας προηγουμένας παραγράφους μεταβίβασιν κυριότητος, είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρος».
Από το νόμο προκύπτει ότι ένα οικόπεδο που ανήκει σε περισσοτέρους κυρίους (συγκυριότητα) δεν μπορεί να κατατμηθεί εις τρόπον ώστε να μην προκύπτουν άρτια οικόπεδα και εάν παρά τον εν λόγω νόμο συνταχθεί συμβόλαιο (διανομής, πωλήσεως, δωρεάς κλπ.) που έχει ως συνέπεια την κατάτμηση οικοπέδου με δημιουργία μη αρτίου οικοπέδου, το συμβόλαιο αυτό είναι άκυρο.
Επί παραδείγματι, εάν σε περιοχή όπου η αρτιότητα είναι 400 τ.μ., δηλ. το ελάχιστο εμβαδό που πρέπει να έχει ένα οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο είναι 400 τ.μ., υπάρχει οικόπεδο εμβαδού 650 τ.μ. που έχει περιέλθει λόγω κληρονομίας σε δύο αδέλφια από 50% στον καθένα, το εν λόγω οικόπεδο δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο φυσικής διανομής σε συμβολαιογράφο, διότι είναι προφανές ότι δεν μπορεί να μοιρασθεί σε ίσα δύο τμήματα, έκαστο των οποίων να είναι τουλάχιστον 400 τ.μ.
Ωστόσο, η φυσική διανομή του εν λόγω οικοπέδου των 650 τ.μ. μπορεί να καταστεί δυνατή και νόμιμη, δηλαδή αναγνωρίσιμη από τα δικαστήρια, εάν προκύψει από υπερεικοσαετή νομή τμήματος του οικοπέδου (χρησικτησία).
Μπορεί δηλαδή ο ένας από τους δύο αδελφούς στο παραπάνω παράδειγμά μας, να ισχυρισθεί ότι από το έτος 1970, που κληρονόμησαν με τον αδελφό του από 50% του οικοπέδου, αυτός, ο ένας δηλαδή αδελφός, άρχισε να καλλιεργεί και να χρησιμοποιεί σαν δικό του ένα τμήμα εμβαδού 350 τ.μ. από το ολόκληρο οικόπεδο των 650 τ.μ. Επίσης θα ισχυρισθεί ότι η αποκλειστική χρήση αυτού του τμήματος των 350 τ.μ. από το έτος 1970 ήταν γνωστή στον αδελφό του, ο οποίος συνήνεσε σιωπηρώς από τότε μη αντιδρώντας με κάποιο τρόπο.
Κατ’ αυτόν τον τρόπο σήμερα, το έτος 2009, δηλ. μετά πάραδο 39 ετών από την έναρξη της νομής το 1970, μπορεί να δημιουργηθεί οικόπεδο επιφανείας 350 τ.μ., προερχόμενο από κατάτμηση μεγαλυτέρου οικοπέδου επιφανείας 650 τ.μ., σε περιοχή όπου η αρτιότητα είναι 400 τ.μ., όχι δυνάμει συμβολαίου διανομής, που κατά το νόμο θα ήταν άκυρο, αλλά δυνάμει επικληθείσας και αποδειχθείσας (πιθανώς στο δικαστήριο) χρησικτησίας τμήματος 350 τ.μ. επί συνολικού οικοπέδου 650 τ.μ. και παρά την αρτιότητα στα 400 τ.μ.
Την παραπάνω κρίση, σε άλλα βεβαίως πραγματικά περιστατικά, διετύπωσε η υπ’ αριθ. 333/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου, διαλαμβάνοντας ότι «από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι μόνο η δικαιοπραξία με την οποία μεταβιβάζεται οικόπεδο και εξαιτίας της οποίας δημιουργούνται μη άρτια οικόπεδα είναι άκυρη. Συνεπώς, δεν αποκλείεται από τις διατάξεις αυτές η απόκτηση από τρίτο της κυριότητας τμήματος οικοπέδου με χρησικτησία, έστω και αν αυτή επάγεται τη δημιουργία οικοπέδων μη αρτίων, αφού στην περίπτωση αυτή δεν πρόκειται για μεταβίβαση με δικαιοπραξία (Ολ.ΑΠ 606/1976)».
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Σύμφωνα με το Ν.651/1977 «απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων επαγομένη τη δημιουργία οικοπέδων μη αρτίων, είτε κατά το ελάχιστον εμβαδόν, είτε κατά το ελάχιστον πρόσωπον ή βάθος», και, «πάσα δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, έχουσα αντικείμενον απαγορευμένην κατά τας προηγουμένας παραγράφους μεταβίβασιν κυριότητος, είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρος».
Από το νόμο προκύπτει ότι ένα οικόπεδο που ανήκει σε περισσοτέρους κυρίους (συγκυριότητα) δεν μπορεί να κατατμηθεί εις τρόπον ώστε να μην προκύπτουν άρτια οικόπεδα και εάν παρά τον εν λόγω νόμο συνταχθεί συμβόλαιο (διανομής, πωλήσεως, δωρεάς κλπ.) που έχει ως συνέπεια την κατάτμηση οικοπέδου με δημιουργία μη αρτίου οικοπέδου, το συμβόλαιο αυτό είναι άκυρο.
Επί παραδείγματι, εάν σε περιοχή όπου η αρτιότητα είναι 400 τ.μ., δηλ. το ελάχιστο εμβαδό που πρέπει να έχει ένα οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο είναι 400 τ.μ., υπάρχει οικόπεδο εμβαδού 650 τ.μ. που έχει περιέλθει λόγω κληρονομίας σε δύο αδέλφια από 50% στον καθένα, το εν λόγω οικόπεδο δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο φυσικής διανομής σε συμβολαιογράφο, διότι είναι προφανές ότι δεν μπορεί να μοιρασθεί σε ίσα δύο τμήματα, έκαστο των οποίων να είναι τουλάχιστον 400 τ.μ.
Ωστόσο, η φυσική διανομή του εν λόγω οικοπέδου των 650 τ.μ. μπορεί να καταστεί δυνατή και νόμιμη, δηλαδή αναγνωρίσιμη από τα δικαστήρια, εάν προκύψει από υπερεικοσαετή νομή τμήματος του οικοπέδου (χρησικτησία).
Μπορεί δηλαδή ο ένας από τους δύο αδελφούς στο παραπάνω παράδειγμά μας, να ισχυρισθεί ότι από το έτος 1970, που κληρονόμησαν με τον αδελφό του από 50% του οικοπέδου, αυτός, ο ένας δηλαδή αδελφός, άρχισε να καλλιεργεί και να χρησιμοποιεί σαν δικό του ένα τμήμα εμβαδού 350 τ.μ. από το ολόκληρο οικόπεδο των 650 τ.μ. Επίσης θα ισχυρισθεί ότι η αποκλειστική χρήση αυτού του τμήματος των 350 τ.μ. από το έτος 1970 ήταν γνωστή στον αδελφό του, ο οποίος συνήνεσε σιωπηρώς από τότε μη αντιδρώντας με κάποιο τρόπο.
Κατ’ αυτόν τον τρόπο σήμερα, το έτος 2009, δηλ. μετά πάραδο 39 ετών από την έναρξη της νομής το 1970, μπορεί να δημιουργηθεί οικόπεδο επιφανείας 350 τ.μ., προερχόμενο από κατάτμηση μεγαλυτέρου οικοπέδου επιφανείας 650 τ.μ., σε περιοχή όπου η αρτιότητα είναι 400 τ.μ., όχι δυνάμει συμβολαίου διανομής, που κατά το νόμο θα ήταν άκυρο, αλλά δυνάμει επικληθείσας και αποδειχθείσας (πιθανώς στο δικαστήριο) χρησικτησίας τμήματος 350 τ.μ. επί συνολικού οικοπέδου 650 τ.μ. και παρά την αρτιότητα στα 400 τ.μ.
Την παραπάνω κρίση, σε άλλα βεβαίως πραγματικά περιστατικά, διετύπωσε η υπ’ αριθ. 333/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου, διαλαμβάνοντας ότι «από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι μόνο η δικαιοπραξία με την οποία μεταβιβάζεται οικόπεδο και εξαιτίας της οποίας δημιουργούνται μη άρτια οικόπεδα είναι άκυρη. Συνεπώς, δεν αποκλείεται από τις διατάξεις αυτές η απόκτηση από τρίτο της κυριότητας τμήματος οικοπέδου με χρησικτησία, έστω και αν αυτή επάγεται τη δημιουργία οικοπέδων μη αρτίων, αφού στην περίπτωση αυτή δεν πρόκειται για μεταβίβαση με δικαιοπραξία (Ολ.ΑΠ 606/1976)».
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Monday, November 16, 2009
Πώς γίνεται η διανομή ακινήτου
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Την κυριότητα ενός ακινήτου μπορεί να έχουν περισσότερα του ενός πρόσωπα, οπότε στο ελληνικό δίκαιο ομιλούμε περί κοινωνίας δικαιώματος ή συγκυριότητος, (tenants in common, είναι ο πλησιέστερος αγγλοσαξωνικός όρος) καθώς έκαστος των συγκυρίων έχει από ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί του κοινού ακινήτου (undivided shares ή στην λατινική, δικαιώματα ab indivisio).
Σε μία τέτοια περίπτωση, καθένας από τους κοινωνούς, δηλαδή τους συγκυρίους του ιδίου ακινήτου, έχει δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, εφόσον αυτή δεν εμποδίζει την σύγχρηση των λοιπών. Εάν κάποιος συγκύριος αποστερεί τον άλλο παρανόμως από την χρήση του κοινού ακινήτου και την απόλαυση των από αυτό ωφελειών, όπως όταν αυθαιρέτως εμποδίζει τον συγκοινωνό στην χρήση του κοινού, ο κοινωνός που κατ’ αυτόν τον τρόπο κάνει αποκλειστική χρήση του ακινήτου υποχρεούται να αποζημιώσει τον βλαπτόμενο από την παραπάνω πράξη συγκύριο, ώς ενδεικτικώς έχει κρίνει η υπ΄αριθ. 953/2006 απόφαση του Αρείου Πάγου.
Εξάλλου, καθένας από τους συγκυρίους, ακόμα κι αν το μερίδιό του είναι πολύ μικρό, π.χ. μόνο το 10% ή το 20% του ακινήτου, δύναται να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο, χωρίς να χρειάζεται να επικαλεσθεί κάποιον συγκεκριμένο λόγο, ζητώντας την λύση της κοινωνίας με την διανομή του κοινού ακινήτου. Η διανομή είναι αυτούσια, εάν αυτό είναι δυνατόν και εάν επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς και λοιπούς κανόνες. Η διανομή, αντιθέτως από την αυτούσια, μπορεί να είναι και πώληση με πλειστηριασμό και διανομή του εκπλειστηριάσματος, δηλαδή των χρημάτων, αναλόγως της μερίδας εκάστου συγκυρίου, όταν η αυτούσα διανομή δεν είναι δυνατή.
Μπορεί ο ένας συγκύριος να άσκησε αγωγή διανομής κατά των λοιπών συγκυρίων, ζητώντας την διανομή με πλειστηριασμό, όμως κάποιος από τους άλλους συγκυρίους να ζήτησε από το δικαστήριο την αυτούσια διανομή, εφόσον αυτή είναι δυνατή. Το δικαστήριο σε μία τέτοια περίπτωση είναι ελεύθερο είτε να δεχθεί το αίτημα του ενάγοντος για πλειστηριασμό, ή να δεχθεί το αίτημα κάποιου εκ των εναγομένων, για αυτούσια διανομή. Εάν δεχθεί την αυτούσια διανομή, δεν σημαίνει ότι παραβιάζει το νόμο, επειδή ο ενάγων με την αγωγή του δεν είχε ζητήσει την αυτούσια διανομή, αλλά μόνο πλειστηριασμό.
Επί παραδείγματι, το κοινό ακίνητο μπορεί να είναι ένα οικόπεδο επιφανείας 900 τ.μ., το οποίο το έχουν τρία αδέλφια από 1/3 εξ αδιαιρέτου έκαστο. Εάν ο ένας αδελφός ζητήσει την διανομή, όπως δικαιούται, εφόσον στην περιοχή το ελάχιστο εμβαδόν ενός οικοπέδου είναι τα 500 τ.μ., μπορεί να υποστηρίξει ότι η αυτούσια διανομή δεν είναι δυνατή, διότι τα 900 τ.μ. δεν μπορούν να κατατμηθούν σε τρία ίσα οικόπεδα που να είναι ταυτοχρόνως άρτια και οικοδομήσημα, δεδομένης της αρτιότητος στα 500 τ.μ. Επομένως, στην αγωγή διανομής θα ζητάσει την διανομή με πλειστηριασμό.
Οι άλλοι αδελφοί, όμως, δύνανται να αντιλέξουν στο δικαστήριο ότι μπορεί να μην είναι δυνατή η κατάτμηση του συγκεκριμένου οικοπέδου τους σε τρία ξεχωριστά άρτια οικόπεδα, μπορούν όμως να δημιουργηθούν τρεις κάθετες ιδιοκτησίες, από 300 τ.μ. εκάστη, ώστε το οικόπεδο να παραμείνει κοινό, καθένας όμως από τους τρεις συγκυρίους να μπορεί να οικοδομήσει στο δικό του αποκλειστικό τμήμα των 300 τ.μ., οικοδομώντας το 1/3 του συντελεστή δομήσεως που επιτρέπεται για ολόκληρο το οικόπεδο των 900 τ.μ.
Το δικαστήριο μπορεί να επιλέξει να δεχθεί αυτή την λύση και δεν είναι υποχρεωμένο να δεχθεί την πώληση με πλειστηριασμό, όπως ζητάει ο ενάγων, εάν κρίνει ότι με τον τρόπο αυτό το ακίνητο διανέμεται, εξασφαλίζεται όμως καλύτερα το συμφέρον των κοινωνών με την διατήρηση του κοινού περιουσιακού τους στοιχείου και την καλύτερη οικονομική εκμετάλλευσή του από τους συνιδιοκτήτες του. Παρόμοιο θέμα έχει κριθεί με την υπ’αριθ. 1709/2006 απόφαση του Αρείου Πάγου.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Την κυριότητα ενός ακινήτου μπορεί να έχουν περισσότερα του ενός πρόσωπα, οπότε στο ελληνικό δίκαιο ομιλούμε περί κοινωνίας δικαιώματος ή συγκυριότητος, (tenants in common, είναι ο πλησιέστερος αγγλοσαξωνικός όρος) καθώς έκαστος των συγκυρίων έχει από ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί του κοινού ακινήτου (undivided shares ή στην λατινική, δικαιώματα ab indivisio).
Σε μία τέτοια περίπτωση, καθένας από τους κοινωνούς, δηλαδή τους συγκυρίους του ιδίου ακινήτου, έχει δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, εφόσον αυτή δεν εμποδίζει την σύγχρηση των λοιπών. Εάν κάποιος συγκύριος αποστερεί τον άλλο παρανόμως από την χρήση του κοινού ακινήτου και την απόλαυση των από αυτό ωφελειών, όπως όταν αυθαιρέτως εμποδίζει τον συγκοινωνό στην χρήση του κοινού, ο κοινωνός που κατ’ αυτόν τον τρόπο κάνει αποκλειστική χρήση του ακινήτου υποχρεούται να αποζημιώσει τον βλαπτόμενο από την παραπάνω πράξη συγκύριο, ώς ενδεικτικώς έχει κρίνει η υπ΄αριθ. 953/2006 απόφαση του Αρείου Πάγου.
Εξάλλου, καθένας από τους συγκυρίους, ακόμα κι αν το μερίδιό του είναι πολύ μικρό, π.χ. μόνο το 10% ή το 20% του ακινήτου, δύναται να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο, χωρίς να χρειάζεται να επικαλεσθεί κάποιον συγκεκριμένο λόγο, ζητώντας την λύση της κοινωνίας με την διανομή του κοινού ακινήτου. Η διανομή είναι αυτούσια, εάν αυτό είναι δυνατόν και εάν επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς και λοιπούς κανόνες. Η διανομή, αντιθέτως από την αυτούσια, μπορεί να είναι και πώληση με πλειστηριασμό και διανομή του εκπλειστηριάσματος, δηλαδή των χρημάτων, αναλόγως της μερίδας εκάστου συγκυρίου, όταν η αυτούσα διανομή δεν είναι δυνατή.
Μπορεί ο ένας συγκύριος να άσκησε αγωγή διανομής κατά των λοιπών συγκυρίων, ζητώντας την διανομή με πλειστηριασμό, όμως κάποιος από τους άλλους συγκυρίους να ζήτησε από το δικαστήριο την αυτούσια διανομή, εφόσον αυτή είναι δυνατή. Το δικαστήριο σε μία τέτοια περίπτωση είναι ελεύθερο είτε να δεχθεί το αίτημα του ενάγοντος για πλειστηριασμό, ή να δεχθεί το αίτημα κάποιου εκ των εναγομένων, για αυτούσια διανομή. Εάν δεχθεί την αυτούσια διανομή, δεν σημαίνει ότι παραβιάζει το νόμο, επειδή ο ενάγων με την αγωγή του δεν είχε ζητήσει την αυτούσια διανομή, αλλά μόνο πλειστηριασμό.
Επί παραδείγματι, το κοινό ακίνητο μπορεί να είναι ένα οικόπεδο επιφανείας 900 τ.μ., το οποίο το έχουν τρία αδέλφια από 1/3 εξ αδιαιρέτου έκαστο. Εάν ο ένας αδελφός ζητήσει την διανομή, όπως δικαιούται, εφόσον στην περιοχή το ελάχιστο εμβαδόν ενός οικοπέδου είναι τα 500 τ.μ., μπορεί να υποστηρίξει ότι η αυτούσια διανομή δεν είναι δυνατή, διότι τα 900 τ.μ. δεν μπορούν να κατατμηθούν σε τρία ίσα οικόπεδα που να είναι ταυτοχρόνως άρτια και οικοδομήσημα, δεδομένης της αρτιότητος στα 500 τ.μ. Επομένως, στην αγωγή διανομής θα ζητάσει την διανομή με πλειστηριασμό.
Οι άλλοι αδελφοί, όμως, δύνανται να αντιλέξουν στο δικαστήριο ότι μπορεί να μην είναι δυνατή η κατάτμηση του συγκεκριμένου οικοπέδου τους σε τρία ξεχωριστά άρτια οικόπεδα, μπορούν όμως να δημιουργηθούν τρεις κάθετες ιδιοκτησίες, από 300 τ.μ. εκάστη, ώστε το οικόπεδο να παραμείνει κοινό, καθένας όμως από τους τρεις συγκυρίους να μπορεί να οικοδομήσει στο δικό του αποκλειστικό τμήμα των 300 τ.μ., οικοδομώντας το 1/3 του συντελεστή δομήσεως που επιτρέπεται για ολόκληρο το οικόπεδο των 900 τ.μ.
Το δικαστήριο μπορεί να επιλέξει να δεχθεί αυτή την λύση και δεν είναι υποχρεωμένο να δεχθεί την πώληση με πλειστηριασμό, όπως ζητάει ο ενάγων, εάν κρίνει ότι με τον τρόπο αυτό το ακίνητο διανέμεται, εξασφαλίζεται όμως καλύτερα το συμφέρον των κοινωνών με την διατήρηση του κοινού περιουσιακού τους στοιχείου και την καλύτερη οικονομική εκμετάλλευσή του από τους συνιδιοκτήτες του. Παρόμοιο θέμα έχει κριθεί με την υπ’αριθ. 1709/2006 απόφαση του Αρείου Πάγου.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Subscribe to:
Posts (Atom)
