Αποζημίωση όταν η απαλλοτρίωση χειροτερεύει το εναπομένον ακίνητο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Η Ευρωπαϊκή Σύμβαση προστασίας των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, αλλά και το Σύνταγμα της Ελλάδος, που αμφότερα έχουν νομική ισχύ πάνω από τους απλούς νόμους που ψηφίζει η Βουλή, προστατεύουν την ιδιωτική περιουσία κάθε ανθρώπου ή νομικού προσώπου (εταιρείας, σωματείου κλπ.). Η προστασία αυτή σημαίνει ότι κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο δικαιούται σεβασμού της περιουσίας του και κανένας δεν μπορεί να στερηθεί της ιδιοκτησίας του παρά μόνο για λόγους δημοσίας ωφελείας και υπό τους όρους που προβλέπουν οι νόμοι και το διεθνές δίκαιο, δηλαδή πρωτίστως μετά απο πλήρη αποζημίωση.
Στον όρο περιουσία ή ιδιοκτησία περιλαμβάνονται όχι μόνο τα εμπράγματα δικαιώματα, όπως η κυριότητα επί ακινήτων, αλλά και τα ενοχικά, δηλαδή το δικαίωμα αποζημίωσης για ζημία ή μείωση αξίας που υφίσταται η περιουσία σου. Συνέπεια αυτής της προστασίας είναι ότι όταν το κράτος, με οποιαδήποτε μορφή αυτό δρα, είτε ως υπουργείο, είτε ως Δήμος κλπ., απαλλοτριώνει, δηλαδή σου αφαιρεί μέρος της περιουσίας σου για δημόσια ωφέλεια, δικαιούσαι πλήρους αποζημιώσεως, όσο αξίζει σε χρήμα αυτό που χάνεις.
Τα ανωτέρω ισχύουν όχι μόνο όταν απαλλοτριώνεται ένα ακίνητο, αλλά και όταν το εναπομένον ακίνητο, μετά την απαλλοτρίωση, είτε χάνει εντελώς, είτε μειώνεται σημαντικά η αξία του. Επί παραδείγματι, κάποιος μπορεί να έχει στην κυριότητά του ένα κτήμα 15 στρεμμάτων στην περιοχή της Κυπαρισσίας. Το κτήμα έχει ελιές και αμπέλια, κότες και κουνέλια και ο ιδιοκτήτης του έχει χτίσει σ’αυτό και επτά παραδοσιακά αγροτικά σπίτια, στα οποία έχει αναπτύξει επιχείρηση αγροτουρισμού.
Συγκεκριμένα, καθ’ όλη την διάρκεια του χρόνου, προσελκύει τουρίστες, που έρχονται στο κτήμα στην Κυπαρισσία όχι μόνο για να απολαύσουν τις άριστες κλιματολογικές συνθήκες της περιοχής, να γευθούν το καλό φαγητό και να χαρούν ήλιο, θάλασσα και εκδρομές στα πανέμορφα βουνά της Πελοποννήσου, αλλά κυρίως για να ζήσουν από κοντά και να συμμετάσχουν στην τοπική αγροτική ζωή, στην συλλογή των ελιών, στην διαδικασία παραγωγής ελαιολάδου και στην συλλογή σταφυλιών, μέχρι την παραγωγή μούστου και κρασιού.
Όταν το κράτος αποφάσισε την κατασκευή ενός υπερσύγχρονου αυτοκινητοδρόμου στην Κυπαρισσία, από το κτήμα των 15 στρεμμάτων, απαλλοτριώνονται επισήμως μόνο 5 στρέμματα. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης της αγροτουριστικής αυτής μονάδας δεν χάνει μόνο τα 5 από τα 15 στρέμματα, αλλά κάτι πολύ περισσότερο. Η εναπομένουσα έκταση των 10 στρεμμάτων καθίσταται άχρηστη πλέον ως τόπος που προσελκύει ξένους τουρίστες. Η αιτία είναι ότι με την κατασκευή και λειτουργία του αυτοκινητοδρόμου ακριβώς δίπλα στην αγροτουριστική μονάδα, αυτή, λόγω του θορύβου, των καυσαερίων και της οπτικής ρύπανσης, δεν μπορεί πλέον να επιλεγεί ως παραδοσιακός τόπος απόλαυσης ησυχίας και παραδοσιακής αγροτικής ζωής. Επομένως, η αγροτουριστική επιχείρηση καταστρέφεται.
Όταν λοιπόν το κράτος έρθει να αποζημιώσει τον ιδιοκτήτη του ακινήτου μόνο για τα 5 από τα 15 στρέμματα, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να ζητήσει στο δικαστήριο πρόσθετη αποζημίωση για τα υπόλοιπα 10 στρέμματα με τα σπίτια και τις εγκαταστάσεις που του απομένουν, τα οποία χάνουν πάνω από το 90% της αξίας τους, λόγω της κατασκευής και λειτουγρίας του αυτοκινητοδρόμου.
Και μία λεπτομέρεια: ο νόμος στην Ελλάδα ορίζει ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να ζητήσει την πρόσθετη αποζημίωση για το εναπομένον τμήμα που χάνει την αξία του, στην ίδια δίκη με την οποία ορίζεται η τιμή μονάδος για το επισήμως απαλλοτριούμενο τμήμα. Εάν δεν ζητήσει την πρόσθετη αποζημίωση στο ίδιο δικαστήριο με την ίδια αίτηση, δεν μπορεί να την ζητήσει σε άλλη, ξεχωριστή δίκη. Αυτή είναι και η θέση του Αρείου Πάγου, όπως αναλύεται στην υπ’ αριθ. 627/2007 απόφασή του.
Ωστόσο, υπάρχει και η άποψη ότι ο απλός νόμος που υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη να στερηθεί του δικαιώματός του σε πρόσθετη αποζημίωση για την μείωση της αξίας της εναπομένουσας έκτασης, εάν δεν την ζητήσει στην κυρίως δίκη για την τιμή μονάδος, έρχεται σε αντίθεση προς το Σύνταγμα και την Ευρωπαϊκή Σύμβαση που προστατεύουν κάθε περιουσία που χάνει ο ιδιοκτήτης και άρα καθίσταται ανίσχυρος. Επομένως, κατά την άποψη αυτή, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να αξιώσει την πρόσθετη αποζημίωση ακόμα και σε ξεχωριστή δίκη, που μπορεί να λάβει χώρα μετά την δίκη για τον καθορισμό της οριστικής τιμής μονάδος απαλλοτριώσεως του τμήματος που το κράτος παίρνει για δημόσια ωφέλεια.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr