On Line Filing Of Tax Declarations In Greece

On Line Filing Of Tax Declarations In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 10 October 2022 The on line tax filing process, which has undergone a recent “lifting” by the Greek tax authority, is not only about the yearly tax returns, already a reality in Greece since at least 2010. Now, it is mainly about the inheritance or estate tax declaration, when the heirs declare to the tax office the assets which they inherit, and about the parental gift tax declaration, when the children receive real estate free gifts from their parents, in most cases without paying any transfer tax at all. Up to now, these tax declarations had to be filed by physically visiting the tax office and filing a bunch of hardcopy documents. With the new system in place, the interested parties, meaning the heirs, or the persons who receive the parental gift or those who receive a donation of an immovable property will not have to visit the tax office, but they will be able to file the necessary declaration and supporting documents from the office of their notary public. The tax authority will be able to review the documents filed and within days the reply will appear at the computers of the transacting parties, who can read the written reply of the tax authority by accessing on line their digital tax file using their username and password. If the tax office has given the green light, the transactions (notarial deeds of acceptance of inheritance, parental gift or donation of property) will materialize and the relevant deeds will be signed and certified by the notary and the persons involved. Finally, these deeds must be registered with the local land registry where the immovable property is located, called Hypothykophylakeeo or Ktimatologio, so the deeds take full legal effect. It is noted that the spouse and the children of the deceased can claim a tax free inherited share of at least 150,000 Euros per person and after the first 150,000 Euros tax free amount, the next 150,000 Euros incur an inheritance tax of only one per cent (1%). This means that for spouse and children, if each of them inherits a share worth up to 300,000 Euros, the inheritance tax will be only 1,500 Euros. The surviving spouse can claim a tax free inheritance share up to 400,000 Euros, provided the marriage had lasted at least five years until the death of the deceased. For the parental gift, which usually is a gift of property from parent to child, (but it can be the other way around, with the child gifting property to the parent), the tax free amount is 800,000 Euros, which means that the vast majority of parental gifts (goniki parochi) in Greece are tax free. For the process of the inheritance settlement it is advisable and for the parental gift and the donations of property it is mandatory that the real estate property be measured with a new survey map and other technical documents drafted by a civil engineer, to ensure that any apartment, building or structure legally transferred does not have any building violations. A number of certificates must be issued as supporting documents for the transactions, issued by the tax authority, the municipality, often the court, other public authorities and by a number of professionals. If the transacting parties (parents, children, heirs etc.) do not live in Greece, they can complete the entire process without having to physically come to the country, by signing specific powers of attorney at the Greek Consulate or at a notary public of their country. The text of such power of attorney must be drafted by a notary or an attorney in Greece. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Ομογενείς Μπορεί Άδικα Να Χάσουν Δίκες Στην Ελλάδα

Ομογενείς Μπορεί Άδικα Να Χάσουν Δίκες Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 8 Νοεμβρίου 2022. Μία ακατανόητη πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου, δηλαδή του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Ελλάδα, μπορεί να αποτελέσει αιτία για να χάσουν δίκες στην Ελλάδα πολλοί ομογενείς. Η απόφαση του Αρείου Πάγου αφορά τον τρόπο με τον οποίο επιδίδεται η αγωγή στον εναγόμενο, δηλαδή πώς πληροφορείται επισήμως ένας ομογενής κάτοικος εξωτερικού ότι κάποιος στην Ελλάδα του έχει κάνει δικαστήριο, στο οποίο πρέπει να απαντήσει και να παρουσιάσει την δική του εκδοχή των πραγμάτων, διαφορετικά κινδυνεύει να χάσει δικαιώματα, χρήματα, περιουσίες, κληρονομιές, ακίνητα ή να υποστεί βλάβη γενικώς στα συμφέροντά του. Στην Ελλάδα από το 2015 έχει αλλάξει ο νόμος αναφορικώς με τον τρόπο με τον οποίο δικάζονται πολλές υποθέσεις. Σκοπός της αλλαγής ήταν να μειωθούν οι καθυστερήσεις στην απονομή της δικαιοσύνης. Ο νέος τρόπος δίκης για πολλές υποθέσεις ορίστηκε να είναι η γνωστοποίηση της αγωγής στον εναγόμενο (σ’ αυτόν εναντίον του οποίου γίνεται το δικαστήριο) μέσα σε 30 ημέρες από τότε που ο ενάγων (αυτός που αρχίζει το δικαστήριο) καταθέσει την αγωγή στο ελληνικό δικαστήριο. Αν ο εναγόμενος διαμένει εκτός Ελλάδος, η αγωγή πρέπει να επιδοθεί σε 60 ημέρες, αντί για 30 που ισχύει για τον εναγόμενο κάτοικο Ελλάδος. Από την ημέρα επίδοσης της αγωγής στον εναγόμενο, οι δύο διάδικοι, δηλαδή τόσο ο ενάγων, όσο και ο εναγόμενος, έχουν προθεσμία 90 ημερών για να καταθέσουν στο δικαστήριο τις προτάσεις τους, που περιλαμβάνουν τα νομικά επιχειρήματά τους, τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων τους και το σύνολο των εγγράφων και λοιπών αποδεικτικών στοιχείων, για να εκθέσουν την δική τους εκδοχή για το τι έχει συμβεί στην συγκεκριμένη υπόθεση. Όταν ο εναγόμενος είναι κάτοικος Ελλάδος, η διαδικασία φαίνεται ότι δεν δημιουργεί ιδιαίτερα προβλήματα. Όταν όμως ο εναγόμενος είναι κάτοικος εξωτερικού, εάν παγιωθεί η νομική άποψη που υιοθετείται από την κατωτέρω απόφαση του Αρείου Πάγου, ανακύπτει ένας πολύ μεγάλος κίνδυνος για τα δικαιώματά του και για την διασφάλιση της δίκαιης δίκης και της ισότητας των όπλων μεταξύ των διαδίκων. Ειδικώς, όταν ο εναγόμενος μένει στο εξωτερικό, ελλοχεύει ο κίνδυνος να μην πληροφορηθεί ποτέ ότι γίνεται δικαστήριο εναντίον του στην Ελλάδα και μπορεί να δικασθεί μία υπόθεση που τον αφορά άμεσα, χωρίς ο ίδιος να το πάρει καν είδηση! Μπορεί εν συνεχεία, να εκδοθεί δικαστική απόφαση που να τον υποχρεώνει να καταβάλει χρήματα στον ενάγοντα, ή να κρίνει ότι ο εναγόμενος (που ζει στο εξωτερικό) έχασε το σπίτι του ή ότι δεν δικαιούται να πάρει μερίδιο σε μία κληρονομιά, ή γενικώς ότι δεν έχει κάποιο δικαίωμα. Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι ο κάτοικος εξωτερικού να υποστεί ζημία, εξ αιτίας μίας δικαστικής απόφασης που εκδόθηκε στην Ελλάδα, μετά από μία δίκη που ποτέ δεν έμαθε ότι είχε γίνει, ή που έμαθε την ύπαρξή της στην Ελλάδα με πολλούς μήνες καθυστέρησης, σε χρόνο που είτε είναι πολύ αργά για να κάνει κάτι για να υπερασπισθεί τα δικαιώματά του, είτε χρειάζεται πολύς κόπος, χρήμα και μεγάλη αβεβαιότητα για να προσπαθήσει τώρα να διορθώσει τα πράγματα, έχοντας μάλιστα χάσει και τον πρώτο βαθμό δικαιοδοσίας, δηλαδή έχοντας στερηθεί βασικών νομικών δικαιωμάτων του. Το όλο ζήτημα αφορά το αν η επίδοση της αγωγής στον κάτοικο εξωτερικού, η γνωστοποίηση δηλαδή της δίκης και της ανάγκης ο κάτοικος εξωτερικού να αμυνθεί, ολοκληρώνεται με μία τυπική επίδοση της αγωγής στον Εισαγγελέα στην Ελλάδα, ή εάν η δίκη πρέπει να γνωστοποιηθεί με πραγματική επίδοση της αγωγής στην κατοικία του ομογενούς που ζει στο εξωτερικό, ώστε ο κάτοικος εξωτερικού να πάρει στα χέρια του το δικόγραφο και αμέσως να επικοινωνήσει με δικηγόρο στην Ελλάδα για να μάθει τι πρέπει και τι μπορεί να κάνει. Στην πρώτη περίπτωση, με την απλή, τυπική επίδοση της αγωγής στον Εισαγγελέα στην Ελλάδα, την οποία υιοθετεί η συγκεκριμένη απόφαση του Αρείου Πάγου υπ’ αριθ. 1181/2022, ολοκληρώνεται πλασματικώς η άσκηση της αγωγής εντός 60 ημερών από την κατάθεσή της στο ελληνικό δικαστήριο, δηλαδή τυπικά μόνο τηρείται ο νόμος, αλλά στην πραγματικότητα, ο κάτοικος εξωτερικού θα μάθει για πρώτη φορά για την ύπαρξη της δίκης συνήθως πολλούς μήνες μετά, όταν οι προθεσμίες των 90 και 15 ημερών για να καταθέσει τις προτάσεις και τα αποδεικτικά του μέσα, θα έχουν περάσει προ πολλού! Ο εναγόμενος, συνεπώς, κάτοικος εξωτερικού, θα έχει δικαστεί ερήμην (in absentia) και θα έχει πιθανώς χάσει το δικαίωμα να προβάλει τους ισχυρισμούς του (audi alteram partem), έχοντας στερηθεί της προθεσμίας για να προετοιμασθεί με δικηγόρο. Ο Άρειος Πάγος με την πρόσφατη απόφασή του υπ’ αριθ. 1181/2022, άλλαξε τη νομολογία που επί πολλά χρόνια ορθώς ίσχυε στην Ελλάδα, ότι η επίδοση της αγωγής στο εξωτερικό πρέπει να είναι πραγματική, δηλαδή ο κάτοικος εξωτερικού πρέπει να παίρνει στα χέρια του τα έγγραφα της δίκης και τότε μόνο να θεωρείται ότι έλαβε γνώση της αγωγής. Τώρα το ανώτατο δικαστήριο στην Ελλάδα, έκρινε ότι αρκεί η τυπική, πλασματική επίδοση στον Εισαγγελέα στην Ελλάδα, για να έχει ασκηθεί μία αγωγή και ότι ο εναγόμενος που μπορεί να διαμένει στην Αυστραλία, στις ΗΠΑ, στον Καναδά, στην Ιαπωνία ή στην Νότιο Αμερική, έχει (θεωρητικά, όχι όμως στην πραγματικότητα) πληροφορηθεί ότι μέσα σε 90 ημέρες πρέπει να καταθέσει έναν τέλειο νομικό φάκελο στο ελληνικό δικαστήριο, για να υποστηρίξει τα δικαιώματά του. Ο κάτοικος εξωτερικού είναι πιθανό να μάθει για την δίκη αυτή πολλούς μήνες μετά και να μην έχει τον χρόνο ούτε με δικηγόρο στην Ελλάδα να επικοινωνήσει, ούτε τα έγγραφα που χρειάζεται για αποδείξεις να συγκεντρώσει, ούτε πληρεξούσιο ή εξουσιοδότηση να στείλει στον δικηγόρο του στην Ελλάδα, ούτε τους μάρτυρές του να βρει για να καταθέσουν. Σε αντίθεση με τον ενάγοντα, που είχε μήνες πριν την άσκηση της αγωγής την δυνατότητα να την σκεφτεί, να την προετοιμάσει με δικηγόρο, να έχει από πριν συγκεντρώσει τις αποδείξεις και τους μάρτυρές του και ουσιαστικά να έχει μία μεγάλη χρονική ευχέρεια και ένα μεγάλο πλεονέκτημα, έναντι του εναγομένου, που θα μάθει για το δικαστήριο όταν θα είναι πλέον πολύ αργά. Αν επικρατήσει αυτή η ερμηνεία του νόμου, ότι αρκεί να γνωστοποιούμε πλασματικά (δηλαδή, τυπικά και όχι αληθινά, όχι πραγματικά) την αγωγή στον εναγόμενο μόνο με την τυπική επίδοση στον Εισαγγελέα στην Ελλάδα και όχι με το να φτάσουν τα χαρτιά τις δίκης πραγματικά στα χέρια του εναγομένου που κατοικεί στο εξωτερικό, όπως ήταν μέχρι σήμερα η νομολογία των δικαστηρίων, θα στερούνται οι εναγόμενοι που μένουν στο εξωτερικό της δίκαιης δίκης στην Ελλάδα, του φυσικού τους δικαστή, του δικαιώματος στην πρόσβαση στην δικαιοσύνη και θα παραβιάζονται διεθνείς συνθήκες προστασίας των δικαιωμάτων του ανθρώπου, αλλά και η κοινή λογική. Ποιος ξένος θα έρθει τότε να επενδύσει στην Ελλάδα, αν γνωρίζει ότι μπορεί μία μέρα να αρχίσει μία δίκη εναντίον του, για την οποία δεν θα μάθει ποτέ, παρά μόνο όταν θα είναι πλέον αργά για να αμυνθεί και να προβάλει την δική του εκδοχή των γεγονότων; Ποιος ομογενής θα θελήσει να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα, αν είναι πιθανό μία ωραία πρωία ο γείτονας, ο συγγενής ή ο συνεργάτης του στην Ελλάδα να του ασκήσουν μία αγωγή και να γίνει ένα δικαστήριο, για το οποίο θα μάθει καθυστερημένα, χωρίς να έχει χρόνο να προετοιμάσει την άμυνά του και τέλος πάντων να αντιμετωπισθεί από την ελληνική δικαιοσύνη με τον ίδιο τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζεται ο κάτοικος Ελλάδος; Είναι δυνατόν να καθιερωθεί ότι η αγωγή αρκεί να επιδίδεται στην Εισαγγελέα στην Ελλάδα και ότι μ’ αυτόν τον τρόπο έχει ικανοποιηθεί η ανάγκη προστασίας των δικαιωμάτων ενός εναγομένου μονίμου κατοίκου εξωτερικού, που θα μάθει για την δίκη λίγο πριν εκπνεύσουν οι προθεσμίες για κατάθεση προτάσεων, ή ακόμα και πολύ μετά από την εκπνοή αυτών; Θα αναμένουμε περαιτέρω σχολιασμό της συγκεκριμένης αποφάσεως του Αρείου Πάγου από τη νομική κοινότητα και θα επανέλθουμε προς ενημέρωση των ομογενών κατοίκων εξωτερικού, που έχουν περιουσία και δικαιώματα στην Πατρίδα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Parental Gift To Children In Greece

Parental Gift To Children In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 24 September 2022 Parents can gift to their children immovable property located in Greece or cash, taking advantage of the zero transfer tax system. Each parent can transfer to each child property (real estate or cash) worth up to 800,000 euros without paying any transfer tax to the state. If the parent gifts cash, the transaction must be completed through the banking system and the parent must be able to justify tax wise the source of the funds. The deed of the parental gift of immovable property is drafted and executed at a notary’s office in Greece and requires a number of supporting documents, without which the deed cannot be signed, nor registered with the land registry. The parent and the child must sign in person a number of documents at public authorities in the course of weeks prior to the final transfer, as well as the deed of transfer itself at the notary’s office. If parent and child can’t be present in Greece to prepare and finalize the execution of the transfer, the entire procedure can be completed on their behalf by a proxy, usually an attorney, who will act in their name with a power of attorney (POA). Each principal (parent and child) sign a separate POA in the country of their residence. The POA is drafted by the lawyer and e-mailed to them with instructions on how they will sign it at a notary public or at the Greek Consulate. Parent and child must send photocopy of id card or passport to their attorney in Greece, and info on their full address, occupation and Greek tax number. If they do not have a Greek tax number, their proxy will file documents to issue one now for each party. The parental gift deed can be executed even if neither of the parties (parent and child) is a Greek citizen. Copies of the deeds of ownership of the parent must be provided. If they are not available, the lawyer can obtain them from the land registry or from the notary who drafted them. The parent must obtain a tax certificate that he/she does not owe taxes in Greece. A certificate that the parent does not owe social security contributions in Greece is also required in some cases and usually foreign residents do not have to provide this. If the property which is gifted is a plot, piece of land or house, a recently prepared survey map is required. In addition, a certificate by the local municipality must be issued, stating that the parent does not owe municipal taxes. The parent must provide the latest electricity bill, which must have been paid, or information on when the electricity was disconnected. Moreover, a civil engineer must inspect the apartment or the house, verify its technical condition, compare it with its actual situation and the building permit and issue the electronic identity of the structure. If the building has structural irregularities, they must first be legalized, before the parental gift deed can go through. Another requirement is the certified copy of the land registry record of the property to be gifted. A significant document is also the certificate by the tax office that the yearly property tax for the property to be gifted has been paid for the last five years. If the parent has obtained the ownership of the property to be gifted to the child from a donation or inheritance (estate) after 1-1-2004, a certificate from the tax authority is also required, stating that the donation or estate tax has been paid. The deed of parental gift is finalized by the notary and it is filed with the local tax authority. Once the deed is approved, the transaction can take place and then the notarial deed is registered with the local land registry. The parent and child must cooperate closely with their lawyer and notary in Greece, in order to provide documents and information, which will help issuing the above documents. Additional procedures and documentation may be required, depending on the particularities of the immovable property or on the specific facts of the case. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Ρύθμιση Περιουσιακών Στην Ελλάδα

Ευκολότερη Η Ρύθμιση Περιουσιακών Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 10 Σεπτεμβρίου 2022. Για την ολοκλήρωση μεταβιβάσεως ακινήτων, όπως πώληση, αγορά, γονική παροχή, δωρεά και κληρονομιά, απαιτούνται σειρά ενεργειών σε συμβολαιογράφο, δημόσιες υπηρεσίες, γραμματείες δικαστηρίων, εφορία, δήμο, κτηματολόγιο κ.α.. Χρειάζεται επίσης συχνά η συνδρομή μηχανικού και λογιστή. Εάν οι ενδιαφερόμενοι δεν κατοικούν στην Ελλάδα ή εάν δεν έχουν γνώση και χρόνο για την διεκπεραίωση των πολλών διαδικασιών, ειδικώς όταν προκύπτουν νομικές περιπλοκές, ο συντονισμός όλων των ενεργειών, αλλά και των εμπλεκομένων υπηρεσιών και ιδιωτών μπορεί να γίνει από δικηγόρο. Τα τελευταία χρόνια το κράτος στην Ελλάδα έχει δημιουργήσει σοβαρή υποδομή στις ηλεκτρονικές δηλώσεις και γενικώς στον τομέα της υποβολής εγγράφων και αιτήσεων διαδικτυακά, ώστε οι πολίτες να εξοικονομούν χρόνο και να αποφεύγουν την ταλαιπωρία της μετάβασης και της αναμονής σε δημόσιες υπηρεσίες. Πολλές από τις αιτήσεις και δηλώσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω λογιστή, άλλες μέσω συμβολαιογράφου, αλλά και αρκετά συχνά από τον υπολογιστή του ενδιαφερομένου, εφόσον αυτός μπορεί να συντάξει το έγγραφο που θα υποβάλει στην δημόσια υπηρεσία. Ένα πρόσφατο παράδειγμα της τάσης όλο και περισσότερα έγγραφα να υποβάλλονται στο δημόσιο ηλεκτρονικά από υπολογιστή, είναι η δήλωση φόρου κληρονομίας, η οποία υποβάλλεται στην εφορία στην οποία ανήκε ο θανών. Μέχρι σήμερα οι δηλώσεις αυτές υποβάλλονται με μετάβαση και φυσική παρουσία του κληρονόμου ή του πληρεξουσίου του στην αρμόδια ΔΟΥ. Από τον Οκτώβριο η κυβέρνηση σχεδιάζει να θέσει σε λειτουργία το διορθωμένο σύστημα της ηλεκτρονικής υποβολής της δήλωσης φόρου κληρονομίας από το γραφείο του συμβολαιογράφου, ο οποίος σε δεύτερο στάδιο θα συντάξει και την πράξη αποδοχής κληρονομίας, που είναι αναγκαία για την αποδοχή ακινήτων, ενώ υπάρχει και η εναλλακτική επιλογή του κληρονομητηρίου, που εκδίδεται με απόφαση δικαστηρίου. Πρακτικά, η υποβολή της ηλεκτρονικής δήλωσης φόρου κληρονομίας γίνεται από τον συμβολαιογράφο στην θυρίδα του κληρονόμου ή των κληρονόμων στο Taxisnet. Προϋποτίθεται ότι κάθε κληρονόμος έχει αποκτήσει κωδικούς (username και password) για διαδικτυακή πρόσβαση στον φορολογικό του φάκελο, πράγμα που δεν είναι τόσο αυτονόητο για κληρονόμους που κατοικούν εκτός Ελλάδος, οι οποίοι κάποιες φορές δεν έχουν ούτε ΑΦΜ, πόσω μάλλον κωδικούς. Εν συνεχεία, ο κληρονόμος αποδέχεται ηλεκτρονικά την δήλωση κληρονομίας που έχει υποβληθεί στο όνομά του από τον συμβολαιογράφο του. Ακολούθως εφοριακοί επεξεργάζονται την δήλωση και εντός ημερών βεβαιώνεται ο φόρος κληρονομίας, αν προκύπτει φόρος. Ο κληρονόμος πληρώνει τον φόρο και το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται στην ηλεκτρονική σελίδα MyProperty για χρήση σε διάφορες συμβολαιογραφικές πράξεις, όμως μεταβιβάσεις ακινήτων. Για κάθε ακίνητο που ο κληρονόμος θέλει να πωλήσει, πρέπει να αποδεικνύει ότι έχει πληρώσει τον φόρο κληρονομίας. Πρέπει ωστόσο να σημειωθεί ότι η ανωτέρω ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης φόρου κληρονομίας είναι μέρος μόνο της συνολικής διαδικασίας που απαιτείται για την ολοκλήρωση της αποδοχής κληρονομίας. Υπενθυμίζεται ότι για κληρονομιές που έχουν προκύψει πριν από το 2004, δηλαδή όταν ο κληρονομούμενος έχει αποβιώσει έως 31-12-2003, οι κληρονόμοι δεν πληρώνουν καθόλου φόρο κληρονομίας, όσο μεγάλη αξία και αν έχει η κληρονομία. Αν προκύψει φόρος, όταν δηλαδή ο θάνατος έχει συμβεί από το 2004 και μετά, εάν κληρονόμος είναι τέκνο ή εγγόνι του θανόντος, το αφορολόγητο όριο είναι 150.000 ευρώ για κάθε κληρονόμο, ενώ για τον σύζυγο μπορεί να φθάσει έως τις 400.000 ευρώ, εφόσον προκύπτει ότι ο γάμος με τον θανόντα είχε διαρκέσει τουλάχιστον πέντε χρόνια. Για τους συγγενείς των λοιπών βαθμών (αδέλφια, ανήψια κλπ), τα αφορολόγητα όρια είναι αρκετά χαμηλότερα, ωστόσο όλοι διευκολύνονται από το νέο σύστημα της ηλεκτρονικής υποβολής της δηλώσεως φόρου κληρονομίας που εισάγεται από τον Οκτώβριο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Χρησικτησία Ομογενούς Από Το 1928 Αναγνωρίσθηκε Το 2020

Χρησικτησία Ομογενούς Από Το 1928 Αναγνωρίσθηκε Το 2020 Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 12 Αυγούστου 2022. Πολυάριθμές είναι οι ιστορίες μεταναστών που έφυγαν από την Ελλάδα για ΗΠΑ, Καναδά, Αυστραλία και άλλες χώρες και αργότερα ενεπλάκησαν σε δικαστήρια στην Ελλάδα για κληρονομιές ή άλλα ακίνητα που οι συγγενείς προσπάθησαν να διεκδικήσουν. Το μεγάλο ερώτημα που συνήθως χρειάζεται απάντηση σε τέτοιες δικαστικές υποθέσεις είναι ποιος ασκούσε νομή στα διεκδικούμενα ακίνητα για διάστημα άνω των είκοσι ετών χωρίς να έχει ο αντίδικος αντιδράσει με κάποιο νομικό τρόπο, δηλαδή συνήθως με αγωγή ή ασφαλιστικά μέτρα στα δικαστήρια ή έστω με εξώδικο. Η δυνατότητα να αποδειχθεί η κατ’ ελάχιστον εικοσαετής άσκηση νομής είναι συχνά το κλειδί της νίκης σε παρόμοιες δικαστικές διαμάχες. Νομή, με απλά λόγια, είναι η χρήση ενός ακινήτου με την πεποίθηση από αυτόν που το χρησιμοποιεί ότι είναι δικό του. Νομή είναι να δηλώνεις το ακίνητο στο Ε9 της εφορίας, να πληρώνεις τα έξοδα του ακινήτου και να κρατάς αποδείξεις γι’ αυτό, να συντάσσεις τοπογραφικό με μηχανικό, να το δηλώνεις στο Κτηματολόγιο, να αποτρέπεις καταπατητές να το καταλάβουν, να χτίζεις σ’ αυτό, να φυτεύεις, να φτιάχνεις φράχτη, να κάνεις ανακαίνιση στο σπίτι ή στο διαμέρισμα, να το νοικιάζεις σε άλλους και να έχεις σχετικό μισθωτήριο έγγραφο, να πληρώνεις ΕΝΦΙΑ γι’ αυτό, να έχεις μάρτυρες που βλέπουν για χρόνια ότι κάνεις τα παραπάνω και ότι εσύ και κανένας άλλος δεν φροντίζει το εν λόγω ακίνητο. Νομή δεν ασκεί ο ενοικιαστής, διότι χρησιμοποιεί βεβαίως το ακίνητο, αλλά δεν έχει την πεποίθηση ότι είναι δικό του, διότι γνωρίζει ότι αυτό ανήκει στον ιδιοκτήτη, δηλαδή τον εκμισθωτή στην μίσθωση. Ο ομογενής που κατοικεί μονίμως εκτός Ελλάδος, αλλά έχει κληρονομικά ή ιδιοκτησιακά δικαιώματα σε ακίνητα στην Πατρίδα, πρέπει να φροντίζει να ξεκαθαρίζει με τους συγγενείς, τους γείτονες ή άλλους που τα κατέχουν προσωρινώς ή για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι δικά του και ότι ο βοσκός που βάζει τα πρόβατά του στα χωράφια, ή ο συγγενής που έχει τα κλειδιά του σπιτιού στο χωριό, ή ο φίλος που επισκέπτεται το σπίτι κατά διαστήματα, δεν ενεργούν ως ιδιοκτήτες, αλλά ως αντιπρόσωποι του ομογενούς, εκτελώντας τις οδηγίες του ομογενούς για τα ακίνητα στην Ελλάδα, για δικό του λογαριασμό. Ο ομογενής συνιστάται να υπογράφει έγγραφα με βεβαίωση γνησίου υπογραφής, με τους αντιπροσώπους του στην Ελλάδα, στα οποία να ξεκαθαρίζεται ότι ιδιοκτήτης, κύριος και νομέας του ακινήτου είναι ο ομογενής και ότι οι συγγενείς, οι φίλοι ή οι γνωστοί του στην Ελλάδα, που έχουν τα κλειδιά, που εισέρχονται στα ακίνητο, που το χρησιμοποιούν ενδεχομένως κατά διαστήματα, που το καθαρίζουν, το προστατεύουν από καταπατητές και το εποπτεύουν, δεν τον κάνουν για δικό τους λογαριασμό, αλλά ως αντιπρόσωποι και για λογαριασμό του ομογενούς, ο οποίος είναι και ο αδιαμφισβήτητος κύριος του ακινήτου. Συχνά το ποιος είναι ο νομέας περιπλέκεται σε ένα θολό τοπίο οικογενειακών και φιλικών σχέσεων, στις οποίες δεν ξεκαθαρίζεται ποιος είναι ιδιοκτήτης, για λόγους αποφυγής εντάσεων λόγω συγγενείας ή μη διατάραξης των φιλικών σχέσεων, με την κάθε πλευρά να διαμορφώνει καταστάσεις σύμφωνα με τις οποίες πιστεύει ότι το ακίνητο είναι, ή γίνεται σιγά σιγά δικό της, με αποτέλεσμα μετά από αρκετά χρόνια να βγαίνουν στην επιφάνεια συγκρούσεις που «σιγόβραζαν» για δεκαετίες. Αυτό συνέβη και στην υπόθεση η οποία αναφέρεται στην υπ’ αριθ. 416/2020 του Γ’ Πολιτικού τμήματος του Αρείου Πάγου. Μετανάστης από την Αρκαδία έφυγε το 1916 για τις ΗΠΑ, έκανε κάποια χρήματα και επέστρεψε το 1928 στο χωριό του στο Λεβίδι, για να χτίσει σπίτι σε οικόπεδο του πατέρα του. Ο πατέρας αναγνωρίζοντας ότι το παιδί του είχε βάλει τα χρήματα για να χτίσει το σπίτι, έδωσε διά λόγου το σπίτι με το οικόπεδο στον γιό του, ο οποίος το κατοίκησε μαζί με την οικογένειά του έως περίπου το 1937, οπότε και ξαναέφυγαν για τις ΗΠΑ. Από τότε στο σπίτι μείνανε οι γονείς του ομογενούς και άλλα μέλη της οικογένειάς του, έως το 1997, οπότε και ο ομογενής απεβίωσε στις ΗΠΑ. Ο γιός του ομογενούς, επίσης κάτοικος ΗΠΑ, διεκδίκησε το 2006 το σπίτι από κάποιους συγγενείς που το είχαν κατοικήσει κατά διαστήματα και το είχαν μάλιστα ανακατασκευάσει, χωρίς την άδειά του. Μετά από καταθέσεις συγγενών και άλλων μαρτύρων, αλλά και αφού τα δικαστήρια έλαβαν υπόψιν τους και έγγραφα, φωτογραφίες και άλλο αποδεικτικό υλικό, το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε υπέρ των συγγενών, όμως το Εφετείο και ο Άρειος Πάγος δικαίωσαν τον ομογενή, κρίνοντας ότι ο πατέρας του και στην συνέχεια ο ίδιος, είχαν αδιάκοπη νομή επί πολλές δεκαετίες, η οποία δεν είχε διακοπεί από έκτακτη χρησικτησία των λίγων συγγενών που το είχαν νεμηθεί από το 1990 έως το 2006 οπότε και ο γιός του ομογενούς είχε ασκήσει την αγωγή του στα δικαστήρια. Με την άσκηση της αγωγής το 2006 ο ομογενής διέκοψε τη νομή τους και τους εμπόδισε να ολοκληρώσουν δική τους εικοσαετία, καθώς από το 1990 έως το 2006 είχαν συμπληρώσει μόνο16 χρόνια νομής, που δεν ήταν αρκετά για την συμπλήρωση της εικοσαετούς έκτακτης χρησικτησίας. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

The Golden Visa Preconditions For Greece The Golden Visa Preconditions For Greece

The Golden Visa Preconditions For Greece By Christos ILIOPOULOS* 26 July 2022 Individuals who have already moved to another country for professional and/or personal reasons have significantly increased by number the last few years. The pandemic and the progress of technology have accelerated the trend of remote working, which in turn has created the reality for many thousands of people residing in one country for months or years, while working for an employer established in another. Very often, the person who has chosen to work remotely is residing at a country where he/she needs to obtain legal residence status. Many countries offer options to non – citizens, in order to lure them to come and reside in these countries, so the non - citizens can spend a large part of their income there, while still working for a company at another country. One such program is the legal option, which Greece offers to those who are not Greek and not European Union (EU) citizens, to be able to legally reside in Greece, and to move freely around the EU, provided they purchase assets in Greece worth a minimum of 250,000 Euros. The type of asset, which the non – Greek and the non – EU citizen can buy, is usually real estate in Greece, meaning a house, an apartment, a plot on which the visa applicant will immediately build a house, or even a time sharing contract of a duration of ten years minimum. Its real value must be at least 250,000 Euros. The foreign individual who buys it, must be one person. As an exception, it can be two married persons who purchase the asset together, 50% each. Alternatively, a foreign individual can purchase an undivided share on a property in Greece, provided the share is worth a minimum of 250,000 Euros. The third – country citizen (non – Greek and non – EU), can also be the owner of more than one properties or shares on properties, all of which together must have a minimum worth of 250,000 Euros. The foreign person who buys a company, which owns the real estate property in Greece (worth at least 250,000 Euros), must own the 100% shares of that company, in order to get the golden visa. To lodge the golden visa application, the applicant must be legally residing in Greece, at the time of the filing. Once the application has been successfully lodged, the applicant receives a temporary residence permit document valid through the time that the decision on the application will be issued by the Greek state. This temporary residence permit allows free residence in Greece, as well as trips to the citizenship country of the applicant. The temporary residence permit does not allow free movement to other EU and Schengen countries. The golden visa residence permit is not a work permit in Greece. For the application, a valid passport of the applicant is required, with the stamp of the customs of the entry of the applicant in Greece. If the applicant entered Greece through another EU country, the applicant may be asked to produce the transport ticket by which the applicant entered Greece. Four recent passport – type photos are also needed, and a government levy of 2,016 Euros must be paid. The applicant must have medical insurance in Greece covering the time the applicant will reside in Greece, with a minimum duration of one year. A basic document for the application is the purchase deed of the notary, by which the applicant obtained the ownership of the real estate property in Greece, with the full amount having been paid to the seller and not being credited to the buyer. The deed of purchase must be registered with the local land registry. The visa can be extended to the spouse and the children of the applicant, as well as to his / her parents. The children must be under 21 years old. The members of the family submit an independent application, either simultaneously with the main applicant, or after the main application has been approved. The golden visa duration, once approved, is five years. It can be renewed, provided the requirements continue to apply, meaning the applicant must still own the property worth of 250,000 Euros. It usually takes two to three months for the application to be approved and the residence permit to be issued. Each application requires independent preparation according to the characteristics of the specific case, and more documents may be required. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Δηλώστε Την Ακριβή Επιφάνεια Του Ακινήτου Σας

Δηλώστε Την Ακριβή Επιφάνεια Του Ακινήτου Σας Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 2 Ιουλίου 2022. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα πρέπει να έχουν δηλώσει σωστά και με ακρίβεια όλα τα χαρακτηριστικά των ακινήτων τους σε διάφορες υπηρεσίες, όπως είναι η εφορία μέσω της δηλώσεως Ε9, το Εθνικό Κτηματολόγιο, αλλά και ο Δήμος στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Πολύ συχνά για διάφορους λόγους, ο Δήμος δεν έχει καταχωρημένο το ακίνητο με τα σωστά τετραγωνικά της μονοκατοικίας ή του διαμερίσματος. Οι αιτίες είναι πολλές και συνδέονται συνήθως με πολεοδομικές παραβάσεις των ιδιοκτητών ακινήτων κατά την ανέγερσή τους ή κατά την ανακαίνιση και επέκτασή τους. Είναι προσφιλές χόμπι των Ελλήνων να προσπαθούν να χτίσουν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα από εκείνα που επιτρέπει η άδεια οικοδομής που έχουν λάβει. Ιδιαιτέρως κατά τις προηγούμενες δεκαετίες ο ιδιοκτήτης μίας οικοδομής αρκετά συχνά έχτιζε παραπάνω τετραγωνικά από το επιτρεπόμενο και ακολούθως γινόταν νομιμοποίηση με διάφορες μεθόδους και με διάφορους νόμους που κατά καιρούς έχουν ισχύσει και ισχύουν ακόμα στην Ελλάδα. Άλλες φορές λέγεται νομιμοποίηση ημιυπαιθρίων χώρων, όπου ένα μπαλκόνι ουσιαστικά κλείνεται και μετατρέπεται σε κανονικό δωμάτιο και άλλες φορές ονομάζεται τακτοποίηση ή νομιμοποίηση αυθαιρέτου ή αυθαιρεσιών. Άλλες πάλι φορές το λένε αλλαγή χρήσης, όπου το υπόγειο από βοηθητικός χώρος, αποθήκη ή λεβητοστάσιο μετατρέπεται σε κύριο χώρο κατοικίας. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις και σε πολλές άλλες, το τελικό αποτέλεσμα είναι ότι η επιφάνεια της κατοικίας ή του διαμερίσματος έχει αυξηθεί στην πραγματικότητα και είναι μεγαλύτερη από εκείνη που αναγράφεται σε βασικά νομικά και πολεοδομικά έγγραφα, όπως είναι η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ή η πολεοδομική άδεια οικοδομής. Η διαφορά μεταξύ νομικής και πολεοδομικής καταστάσεως στα χαρτιά και πραγματικότητας συνήθως δεν ενδιαφέρει κανέναν και ο ιδιοκτήτης απολαμβάνει την χρήση ενός μεγαλυτέρου σε τετραγωνικά ακινήτου από όσο γράφουν οι τίτλοι και η άδεια οικοδομής. Η διαφορά στα τετραγωνικά, όμως, γίνεται αντιληπτή όταν έρθει η ώρα την μεταβίβασης του ακινήτου, είτε με πώληση, είτε με γονική παροχή ή δωρεά, είτε όταν ο ιδιοκτήτης αποβιώσει και οι κληρονόμοι του προβαίνουν στην διαδικασία της αποδοχής κληρονομίας. Τότε είναι υποχρεωτική λίγο πολύ η μέτρηση του ακινήτου με σύγχρονες μεθόδους από έναν πολιτικό μηχανικό, ο οποίος είναι υποχρεωμένος να καταγράψει την επιφάνεια του ακινήτου και τις βασικές διαστάσεις των μερών του (δωμάτια, εξώστες, στέγαστρα, πηγάδια, δεξαμενές, αποθήκες, μπάρμπεκιου κλπ). Εάν προκύπτουν διαφοροποιήσεις από την άδεια οικοδομής, ακόμα και αν ένα μπαλόνι είναι δέκα πόντους πλατύτερο από όσο γράφει η άδεια οικοδομής, ή αν τα τετραγωνικά κάποιου δωματίου ή άλλου χώρου είναι παραπάνω (ή και παρακάτω), η διαφορά πρέπει να δηλωθεί στις αρχές, να πληρωθούν κάποια σχετικά λογικά και όχι μεγάλα πρόστιμα και να μπορέσει μετά να γίνει η πώληση, η μεταβίβαση ή η κληρονομιά του ακινήτου. Ειδικά για την κληρονομιά, η δήλωση των αυξημένων τετραγωνικών δεν είναι τυπικά υποχρεωτική. Όμως αν οι διαφορές στα τετραγωνικά ή σε άλλες διαστάσεις του ακινήτου δεν εντοπισθούν κατά την αποδοχή κληρονομίας, τότε μία μελλοντική πώληση θα συναντήσει το πρόβλημα και μπορεί να απαιτηθεί τότε να γυρίσουν πίσω οι κληρονόμοι, να διορθώσουν την δήλωση φόρου κληρονομίας και την πράξη αποδοχής στον συμβολαιογράφο, να πληρώσουν αναδρομικούς φόρους και πρόστιμα και μετά να μπορέσουν να πουλήσουν ή να δώσουν σε παιδιά τα κληρονομιαία ακίνητα. Τα περισσότερα τετραγωνικά ενός διαμερίσματος ή μίας κατοικίας πρέπει να δηλωθούν όχι μόνο στο Ε9 της εφορίας και να πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ που αντιστοιχεί στην διαφορά των τετραγωνικών κατά τα τελευταία πέντε χρόνια, αλλά και στο Κτηματολόγιο και στον Δήμο. Η δήλωση μάλιστα των παραπάνω τετραγωνικών στον Δήμο έπρεπε να έχει γίνει έως 30 Ιουνίου 2022 ώστε ο ιδιοκτήτης να γλυτώσει σημαντικά πρόστιμα. Δεν είναι γνωστό μέχρι σήμερα εάν θα δοθεί παράταση. Αυτό που πάντως πρέπει να κάνουν όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι να ελέγξουν εάν το ακίνητό τους έχει δηλωθεί με τα ίδια, ακριβή και πραγματικά στοιχεία σε όλες τις υπηρεσίες (Ε9, Κτηματολόγιο, Δήμος). Σ’ αυτήν την κατεύθυνση οδηγεί ούτως ή άλλως ο θεσμός της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, την οποία κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να δημιουργήσει με την βοήθεια πολιτικού μηχανικού. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr