Το συμβόλαιο για το οικόπεδο περιλαμβάνει και το σπίτι;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 14 Ιανουαρίου 2014. Όταν μεταβιβάζεται ένα ακίνητο στην Ελλάδα, αυτό πρέπει να περιγράφεται από τον συμβολαιογράφο με ακρίβεια και λεπτομέρεια. Πρέπει δηλαδή να αναφέρονται τα βασικά στοιχεία του, όπως η θέση του ακινήτου, ή έκτασή του, τα όριά του και οι ιδιοκτήτες των ομόρων ακινήτων. Άλλα στοιχεία που αναφέρονται είναι το είδος του ακινήτου, αν δηλαδή πρόκειται για διαμέρισμα, μονοκατοικία, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Αυτά τα στοιχεία εξειδικεύουν αν το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, αν εντός αυτού υπάρχει κτίσμα, αν υπάρχουν καλλιέργειες κλπ. Εάν μεταβιβάζεται (πωλείται, δωρίζεται κλπ.) οικόπεδο ή αγορτεμάχιο, εννοείται ότι μεταβιβάζεται και κάθε πράγμα το οποίο είναι συνδεδεμένο μονίμως με το έδαφος και το οποίο αποτελεί συστατικό του στοιχείο, ακόμα και αν στο συμβόλαιο δεν γίνεται ειδική αναφορά στο συστατικό αυτό. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν γίνει συμβόλαιο πωλήσεως αγροτεμαχίου, χωρίς ειδική αναφορά ότι εντός αυτού υπάρχει και οικία, νομικώς θεωρείται ότι το αγροτεμάχιο έχει μεταβιβασθεί μαζί με την οικία και δεν μπορεί άλλος να είναι ο κύριος του αγροτεμαχίου και άλλος να είναι ο κύριος της οικίας εντός του αγροτεμαχίου. Η νομική αρχή που εφαρμόζεται εδώ είναι ότι τα υπερκείμενα είκει τοις υποκειμένοις (στην λατινική, superficies solo cedit και στην αγγλική, the surface yields to the ground). Στην υπ΄αριθ. 1281/2013 απόφασή του το Γ’ Τμήμα του Αρείου Πάγου ασχολήθηκε με υπόθεση στην οποία είχε γίνει μεταβίβαση ενός ακινήτου, το οποίο όμως στα συμβόλαια αναφέρθηκε μόνο ως οικόπεδο, ενώ δεν έγινε καμία αναφορά στο γεγονός ότι εντός του οικοπέδου υπήρχε και οικία. Συγκεκριμένα, ο πατέρας το έτος 1982 μεταβίβασε με δωρεά προς τον ένα του υιό ένα οικόπεδο στην Ζάκυνθο. Το συμβόλαιο μεταγράφηκε κανονικά στο υποθηκοφυλακείο, ωστόσο ανέφερε μόνο το οικόπεδο, χωρίς να αναφέρει κάτι και για το σπίτι, το οποίο υπήρχε στο οικόπεδο. Το 2001 με διαθήκη του ο πατέρας άφησε το σπίτι σε άλλον κληρονόμο. Ο πρώτος γιος, στον οποίο είχε γίνει το 1982 η δωρεά του οικοπέδου από τον πατέρα του, ισχυρίσθηκε ότι η δωρεά προς αυτόν περιλάμβανε και το σπίτι, έστω κι αν στο συμβόλαιο της δωρεάς δεν αναφερόταν το σπίτι. Ο έτερος κληρονόμος στον οποίο άφησε ο πατέρας με την διαθήκη του το 2001 το σπίτι, αμφισβήτησε ότι το σπίτι ανήκε από το 1982 στον γιό και η υπόθεση έφθασε στα δικαστήρια και μάλιστα μέχρι τον Άρειο Πάγο. Η τελική κρίση του ανωτάτου δικαστηρίου ήταν ότι «... δεν είναι αναγκαία ... η μνεία της επί του μεταβιβαζομένου ακινήτου υπάρχουσας οικίας, δεδομένου ότι η δηλωθείσα βούληση του δωρητή περί μεταβιβάσεως της κυριότητας ακινήτου περιλαμβάνει, ..., και το υπάρχον σε αυτό οικοδόμημα (επίδικη οικία)». Με άλλα λόγια, ο πατέρας είχε προφανώς εσφαλμένη γνώση περί του τι μπορεί να κάνει νομικά με το ακίνητό του. Είχε νομίσει ότι μπορεί να μεταβιβάσει το οικόπεδο στον ένα υιό του, αλλά το εντός του οικοπέδου σπίτι πίστευε ότι μπορούσε να το αφήσει με διαθήκη σε άλλον κληρονόμο. Αυτό ήταν λάθος. Το σπίτι δεν μπορεί να έχει διαφορετική νομική τύχη από το οικόπεδο εντός του οποίου έχει χτισθεί. Έτσι, ακόμα και αν ο αρχικώς κύριος (ο πατέρας) μεταβίβασε το οικόπεδο και το σπίτι σε δύο διαφορετικούς δικαιούχους, πραγματικός κύριος και των δύο έγινε εκείνος στον οποίο μεταβιβάσθηκε το οικόπεδο, διότι όταν μεταβιβάζεται το οικόπεδο μεταβιβάζεται και κάθε οικοδόμημα που υπάρχει στο οικόπεδο, ακόμα και αν δεν αναφέρεται στο συμβόλαιο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Όταν το κράτος κάνει λάθος και δεν ξέρει πώς να το διορθώσει

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 22 Ιανουαρίου 2014. Όταν ένα τεμάχιο γης βρίσκεται εκτός σχεδίου, δηλαδή δεν είναι εντός του ρυμοτομικού σχεδίου, ονομάζεται συνήθως αγροτεμάχιο. Το χαρακτηριστικό του είναι ότι για να θεωρηθεί πολεοδομικώς οικοδομήσιμο απαιτείται στις περισσότερες των περιπτώσεων να έχει ελάχιστη επιφάνεια τεσσάρων στεμμάτων. Σε κάποιες περιπτώσεις η ελάχιστη επιφάνεια που απαιτείται για να δύναται ο ιδιοκτήτης να κτίσει επ’ αυτού μπορεί να είναι μικρότερη, π.χ. δύο μόνο στρέμματα, εφόσον ισχύουν ειδικές πολεοδομικές συνθήκες, π.χ. να έχει επαφή με κοινοτική ή επαρχιακή οδό, ή μεγαλύτερη, π.χ. δέκα στρέμματα, εάν βρίσκεται εντός καλλιεργούμενης έκτασης κλπ. Επίσης, η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα ενός τεμαχίου εκτός σχεδίου πόλεως μπορεί να εξαρτάται και από την πρόσοψη που έχει επί του δρόμου. Εάν π.χ. η ελάχιστη πρόσοψη είναι τα 25 μέτρα και το αγροτεμάχιο έχει μόνο 20 μέτρα, τότε αυτό μπορεί να μην είναι οικοδομήσιμο, έστω κι αν είναι μεγαλύτερο από την ελάχιστη επιφάνεια που απαιτεί ο νόμος. Όταν ένα αγροτεμάχιο εντάσσεται στο σχέδιο πόλεως μπορεί το κράτος να αποκόψει ένα τμήμα του για σκοπούς δημοσίας ωφελείας, (εισφορά σε γη), ώστε να δημιουργηθούν πλατείες, κοινόχρηστες οδοί, ή να μεγαλώσει ένα διπλανό τεμάχιο, που χάνει σε άλλη πλευρά του μεγάλο τμήμα του. Επίσης, με την ένταξη στο σχέδιο, ο ιδιοκτήτης του τεμαχίου μπορεί να κληθεί να καταβάλει χρήματα στον Δήμο, (εισφορά σε χρήμα), πάλι λόγω της εντάξεως στο σχέδιο. Ούτως ή άλλως, η ένταξη συνήθως συνεπάγεται μεγάλη αύξηση της αξίας του τεμαχίου γης. Η ένταξη στο σχέδιο κατά κανόνα σημαίνει ότι πολεδόμοι, μηχανικοί και λοιποί ειδικοί, «κόβουν και ράβουν» τα υφιστάμενα αγροτεμάχια κατά τέτοιον τρόπο, ώστε να δημιουργείται ένα πολεοδομικό σχέδιο με οικόπεδα πλέον, τα οποία όλα θα έχουν πρόσβαση σε οδό (δεν θα υπάρχει κανένα «τυφλό», όπως ίσως πριν ήταν κάποιο αγροτεμάχιο) και όλα θα πληρούν τους τοπικούς κανόνες περί αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, πλην των από παλαιά υπαρχόντων, που μπορεί να είναι μικρότερα και από την σημερινή ελάχιστη αρτιότητα, απλώς και μόνο λόγω του ότι έχουν ήδη χτισθεί πριν από συγκεκριμένες ημερομηνίες, προ δεκαετιών. Είναι θεωρητικώς αδύνατον όταν το αγροτεμάχιό σου εντάσσεται στο σχέδιο πόλεως, να καταλήξει να γίνει οικόπεδο, το οποίο δεν θα έχει πρόσβαση σε ...οδό. Κι όμως, στην Σαλαμίνα, έχει συμβεί ακριβώς αυτό! Ομογενής από τον Καναδά είχε αγροτεμάχιο που εντάχθηκε στο σχέδιο και εκ λάθους των δημοσίων αρχών, αυτό έγινε οικόπεδο, χωρίς όμως πρόσβαση σε δρόμο. Αυτό σημαίνει ότι το οικόπεδο έχει σημαντικά μειωμένη αξία πωλήσεως. Ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου μόλις αντελήφθη το λάθος των αρχών, υπέβαλε στον Δήμο και σε άλλες υπηρεσίες αίτηση για διόρθωση του σφάλματος, αναγκαζόμενος να πληρώσει μηχανικό για να υποστηρίξει την υπόθεσή του. Ο Δήμος, η Περιφέρεια και το Υπουργείο Περιβάλλοντος αποδεχόμενοι σιωπηρώς ότι είναι αρμόδιοι για την διόρθωση, άρχισαν μία ατελείωτη αληλλογραφία μεταξύ τους, με τον ιδιοκτήτη και με άλλες υπηρεσίες, ζητώντας έγγραφα, σχέδια, εγκρίσεις και αποφάσεις. Τα χρόνια πέρασαν και ενώ ο ομογενής ιδιοκτήτης ανέμενε την πρόοδο της υποθέσεως και την τελική απόφαση ότι το οικόπεδό του απέκτησε επιτέλους πρόσβαση σε οδό, οι αρχές που επεξεργάζονταν έως τώρα τον φακελλό του, τον ενημέρωσαν ότι ...δεν είναι αρμόδιες! Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει στερηθεί από λάθος των αρχών, επί αρκετά έτη, την χρήση και την απόλαυση του ακινήτου του, δηλαδή της ιδιωτικής περιουσίας του, όπως και της δυνατότητος να το πωλήσει σε τιμή ανάλογη της αξίας του. Έχει ήδη καταβάλει χρηματικά ποσά σε ιδιώτες για να τον συμβουλεύσουν και να υποστηρίξουν την αίτησή του και μετά από τόσο χαμένο χρόνο και κόπους, αντιλαμβάνεται ότι το κράτος παρουσιάζεται ανίκανο όχι μόνο να δημιουργήσει ένα σωστό σχέδιο πόλεως, αλλά είναι ανίκανο ακόμα και να αποφασίσει ποιά δημόσια αρχή είναι αρμόδια να διορθώσει το σφάλμα του δημοσίου! Ο θιγόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί τώρα να διερευνήσει την δυνατότητα να αξιώσει από το κράτος αποζημίωση για στέρηση της περιουσίας του, λόγω παραβιάσεως του Συντάγματος και της Ευρωπαϊκής Συμβάσεων Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και του Πρωτοκόλλου αυτής. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Το συμβόλαιο για το οικόπεδο περιλαμβάνει και το σπίτι;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 14 Ιανουαρίου 2014. Όταν μεταβιβάζεται ένα ακίνητο στην Ελλάδα, αυτό πρέπει να περιγράφεται από τον συμβολαιογράφο με ακρίβεια και λεπτομέρεια. Πρέπει δηλαδή να αναφέρονται τα βασικά στοιχεία του, όπως η θέση του ακινήτου, ή έκτασή του, τα όριά του και οι ιδιοκτήτες των ομόρων ακινήτων. Άλλα στοιχεία που αναφέρονται είναι το είδος του ακινήτου, αν δηλαδή πρόκειται για διαμέρισμα, μονοκατοικία, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Αυτά τα στοιχεία εξειδικεύουν αν το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, αν εντός αυτού υπάρχει κτίσμα, αν υπάρχουν καλλιέργειες κλπ. Εάν μεταβιβάζεται (πωλείται, δωρίζεται κλπ.) οικόπεδο ή αγορτεμάχιο, εννοείται ότι μεταβιβάζεται και κάθε πράγμα το οποίο είναι συνδεδεμένο μονίμως με το έδαφος και το οποίο αποτελεί συστατικό του στοιχείο, ακόμα και αν στο συμβόλαιο δεν γίνεται ειδική αναφορά στο συστατικό αυτό. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν γίνει συμβόλαιο πωλήσεως αγροτεμαχίου, χωρίς ειδική αναφορά ότι εντός αυτού υπάρχει και οικία, νομικώς θεωρείται ότι το αγροτεμάχιο έχει μεταβιβασθεί μαζί με την οικία και δεν μπορεί άλλος να είναι ο κύριος του αγροτεμαχίου και άλλος να είναι ο κύριος της οικίας εντός του αγροτεμαχίου. Η νομική αρχή που εφαρμόζεται εδώ είναι ότι τα υπερκείμενα είκει τοις υποκειμένοις (στην λατινική, superficies solo cedit και στην αγγλική, the surface yields to the ground). Στην υπ΄αριθ. 1281/2013 απόφασή του το Γ’ Τμήμα του Αρείου Πάγου ασχολήθηκε με υπόθεση στην οποία είχε γίνει μεταβίβαση ενός ακινήτου, το οποίο όμως στα συμβόλαια αναφέρθηκε μόνο ως οικόπεδο, ενώ δεν έγινε καμία αναφορά στο γεγονός ότι εντός του οικοπέδου υπήρχε και οικία. Συγκεκριμένα, ο πατέρας το έτος 1982 μεταβίβασε με δωρεά προς τον ένα του υιό ένα οικόπεδο στην Ζάκυνθο. Το συμβόλαιο μεταγράφηκε κανονικά στο υποθηκοφυλακείο, ωστόσο ανέφερε μόνο το οικόπεδο, χωρίς να αναφέρει κάτι και για το σπίτι, το οποίο υπήρχε στο οικόπεδο. Το 2001 με διαθήκη του ο πατέρας άφησε το σπίτι σε άλλον κληρονόμο. Ο πρώτος γιος, στον οποίο είχε γίνει το 1982 η δωρεά του οικοπέδου από τον πατέρα του, ισχυρίσθηκε ότι η δωρεά προς αυτόν περιλάμβανε και το σπίτι, έστω κι αν στο συμβόλαιο της δωρεάς δεν αναφερόταν το σπίτι. Ο έτερος κληρονόμος στον οποίο άφησε ο πατέρας με την διαθήκη του το 2001 το σπίτι, αμφισβήτησε ότι το σπίτι ανήκε από το 1982 στον γιό και η υπόθεση έφθασε στα δικαστήρια και μάλιστα μέχρι τον Άρειο Πάγο. Η τελική κρίση του ανωτάτου δικαστηρίου ήταν ότι «... δεν είναι αναγκαία ... η μνεία της επί του μεταβιβαζομένου ακινήτου υπάρχουσας οικίας, δεδομένου ότι η δηλωθείσα βούληση του δωρητή περί μεταβιβάσεως της κυριότητας ακινήτου περιλαμβάνει, ..., και το υπάρχον σε αυτό οικοδόμημα (επίδικη οικία)». Με άλλα λόγια, ο πατέρας είχε προφανώς εσφαλμένη γνώση περί του τι μπορεί να κάνει νομικά με το ακίνητό του. Είχε νομίσει ότι μπορεί να μεταβιβάσει το οικόπεδο στον ένα υιό του, αλλά το εντός του οικοπέδου σπίτι πίστευε ότι μπορούσε να το αφήσει με διαθήκη σε άλλον κληρονόμο. Αυτό ήταν λάθος. Το σπίτι δεν μπορεί να έχει διαφορετική νομική τύχη από το οικόπεδο εντός του οποίου έχει χτισθεί. Έτσι, ακόμα και αν ο αρχικώς κύριος (ο πατέρας) μεταβίβασε το οικόπεδο και το σπίτι σε δύο διαφορετικούς δικαιούχους, πραγματικός κύριος και των δύο έγινε εκείνος στον οποίο μεταβιβάσθηκε το οικόπεδο, διότι όταν μεταβιβάζεται το οικόπεδο μεταβιβάζεται και κάθε οικοδόμημα που υπάρχει στο οικόπεδο, ακόμα και αν δεν αναφέρεται στο συμβόλαιο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Αμφισβητούμενη ανάληψη από κοινό λογαριασμό

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 25 Ιανουαρίου 2014. Οι κοινός τραπεζικός λογαριασμός σε μία ελληνική τράπεζα διέπεται από τους ίδιους γενικώς κανόνες, όπως και σε άλλες δυτικές χώρες. Όταν δύο οι περισσότερα πρόσωπα ανοίγουν σε τράπεζα κοινό λογαριασμό, το ποσό που κατατίθεται στον κοινό λογαριασμό μπορεί να το αναλάβει οποιοσδήποτε από τους συνδικαιούχους του λογαριασμού, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του άλλου ή των άλλων συνδικαιούχων κατά την στιγμή της ανάληψης από την τράπεζα. Ανεξαρτήτως του εάν κάποιος από τους συνδικαιούχους έχει κάνει τις μεγαλύτερες ή και όλες τις καταθέσεις, ο έτερος συνδικαιούχος, που ίσως και να μην έχει κάνει καμία κατάθεση στον κοινό λογαριασμό και τα χρήματα του λογαριασμού να μην είναι δικά του, δικαιούται έναντι της τραπέζης ανά πάσα στιγμή να εμφανισθεί σε ένα υποκατάστημα και να λάβει όποιο ποσό αυτός επιθυμεί ή και ολόκληρο το υπόλοιπο του κοινού λογαριασμού. Εφόσον δηλαδή το όνομά του ανήκει στους συνδικαιούχους του κοινού λογαριασμού, η τράπεζα υποχρεούται να του καταβάλει όποιο ποσό αυτός ζητήσει από το υπόλοιπο του κοινού λογαριασμού. Το ερώτημα που προκύπτει είναι πώς μπορεί να προστατευθεί εκείνος εκ των συνδικαιούχων που έχει κάνει τις μεγαλύτερες ή και όλες τις καταθέσεις στον κοινό λογαριασμό. Μία πρώτη απάντηση είναι ότι εφόσον έχει συναινέσει στο άνοιγμα του λογαριασμού ως κοινού, ενώ τα χρήματα είναι μόνο δικά του, αναλαμβάνει και τον σχετικό κίνδυνο το άλλο πρόσωπο, που ο ίδιος έχει επιτρέψει να γίνει συνδικαιούχος, να αναλάβει κάποια στιγμή τα χρήματα χωρίς να τον ενημερώσει. Επιπλέον, ο βασικός τροφοδότης του λογαριασμού έχει στην διάθεσή του το νόμο στην Ελλάδα, που ορίζει ότι επί κοινού τραπεζικού λογαριασμού, εάν ο ένας εκ των δύο συνδικαιούχων αναλάβει από την τράπεζα ολόκληρο το υπόλοιπο του λογαριασμού, ο άλλος συνδικαιούχος δικαιούται να αξιώσει το μισό, ήτοι το 50% του ποσού. Αν όμως ο ένας των καταθετών έχει καταθέσει ολόκληρο το ποσό της κοινής καταθέσεως, δεν είναι άδικο να μπορεί να διεκδικήσει μόνο το 50% του ποσού που ανέλαβε ο έτερος συνδικαιούχος; Η απάντηση είναι ότι ο νόμος ορίζει κατ' αρχάς το τεκμήριο ότι ο συνδικαιούχος που δεν ανέλαβε τα χρήματα από την τράπζα δικαιούται να αξιώσει τα μισά από εκείνον που τα ανέλαβε, αλλά το τεκμήριο είναι μαχητό, προς τα πάνω και προς τα κάτω. Είναι δηλαδή στην ευχέρεια του συνδικαιούχου που δεν ανέλαβε τα χρήματα, παρά το ότι είχε κάνει τις μεγαλύτερες καταθέσεις, να αποδείξει στο δικαστήριο ότι από την εσωτερική τους σχέση με τον έτερο συνδικαιούχο, προκύπτει ότι από τα χρήματα του κοινού λογαριασμού δεν δικαιούται απλώς το 50%, που λέει το μαχητό τεκμήριο του νόμου, αλλά π.χ. το 75%, διότι είχαν μία εταιρεία με τον άλλο συνδικαιούχο, στης οποίας το κεφάλαιο συμμετείχε ο ένας με 75% και ο άλλος μόνο με 25%. Μπορεί επίσης να αποδείξει ότι οι δύο συνδικαιούχοι είναι σύζυγοι και ο λογαριασμός ανοίχθηκε ως κοινός για να έχουν πρακτικά πρόσβαση σ' αυτόν και οι δύο, αλλά η τροφοδότηση του λογαριασμού γινόταν μόνο από τον ένα σύζυγο, που κέρδιζε τα χρήματα, ενώ ο άλλος έκανε μόνο αναλήψεις. Αν οι σύζυγοι φθάσουν στο διαζύγιο και ο ένας εξ αυτών, εκείνος δηλ. που δεν έκανε καταθέσεις, λάβει από την τράπεζα όλο το ποσό, ο άλλος σύζυγος μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο, όπου θα κληθεί να αποδείξει ότι δικαιούται όχι απλώς το 50%, αλλά μέχρι και το 100% του υπολοίπου του κοινού λογαριασμού, διότι ήταν ο μόνος που είχε εισοδήματα και ο μόνος που έκανε καταθέσεις στον κοινό λογαριασμό. Στην υπ' αριθ. 478/2013 απόφασή του ο Άρειος Πάγος αντιμετώπισε υπόθεση στην οποία τρεις συνέταιροι είχαν ένα κοινό λογαριασμό, από τον οποίο ο ένας εξ αυτών σε δεδομένη χρονική στιγμή ανέλαβε το σύνολο του υπολοίπου. Επίσης, είχαν προβεί δύο φορές στην αγορά ομολόγων ελληνικού δημοσίου (REPOS) με ίσες, δηλ. από ένα τρίτο έκαστος, χρηματικές συνεισφορές, στην λήξη των οποίων ολόκληρο το ποσό ρευστοποίησε ο ένας μόνο εξ αυτών, ο ίδιος που είχε αναλάβει και όλο το ποσό του κοινού τραπεζικού λογαριασμού τους. Ο άλλος εκ των τριών συνδικαιούχων άσκησε αγωγή κατά εκείνου που είχε κάνει την ανάληψη και τις ρευστοποιήσεις, ζητώντας να του καταβάλει το 1/3 των ποσών, όπως ορίζει το τεκμήριο του νόμου. Ο συνδικαιούχος που έκανε τις αναλήψεις αρνήθηκε, ισχυριζόμενος ότι τα ποσά των αναλήψεων δεν τα καρπώθηκε ο ίδιος προσωπικώς, αλλά τα κατέβαλε στα ταμείο των κοινών μεταξύ τους εταιρειών. Το Πρωτοδικείο απέρριψε την αγωγή, αλλά το Εφετείο την έκανε δεκτή, κρίνοντας ότι απεδείχθη ότι ο συνδικαιούχος που έκανε τις αναλήψεις πρέπει να αποδώσει στον ενάγοντα το 1/3 των χρημάτων. Ο ηττηθείς άσκησε αναίρεση στον Άρειο Πάγο, που έκρινε ότι το Εφετείο είχε ανεπαρκώς και αντιφατικώς αιτιολογήσει ένα σημείο της αποφάσεως του και για τον λόγο αυτόν η υπόθεση παρεπέμφθη εκ νέου στο Εφετείο προς περαιτέρω εκδίκασή της από διαφορετικούς δικαστές αυτή τη φορά. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

What to do to inherit in Greece

By Christos ILIOPOULOS* 26 October 2013 You do not live in Greece and you learn that you are entitled to an inheritance in this country. What are the steps you need to take in order to claim your share? The first thing that must be done is to get legal advice by a lawyer in Greece, so you are informed about your rights and how to exercise them. You will find out whether you inherit the entire estate (100%) or a share of it. Also, you will learn what information and documents from your end are required, so that the part of the inheritance that you are entitled to becomes your property. The lawyer in Greece will ask you questions about the next of kin of the deceased. It is vital under Greek inheritance law to establish who are the close blood relatives, their names (first and last name, as well as their father and mother name, if you know them), and their exact relation to the deceased. Another important matter is whether the deceased has left a will or not. If there is a will, we must know if it was drawn up in Greece, or in another country. Also, we must find out if the will is trusted with a notary or an attorney, or if it is a so called holographic will, (a piece of handwritten paper), which is kept by a relative, a friend, or it is simply found in the house where the deceased lived or elsewhere. If a will exists, normally it will have to be probated. If it was drawn up outside of Greece, it has first to be probated at the country where it was drawn up and then it will also be probated in Greece. If there is no will, the intestate succession takes place and we must work with the next of kin. Depending on whether the deceased had the Greek citizenship or not, we will found out who are the heirs who inherit intestate, meaning without a will. The heir must also know where the deceased passed away, so we obtain the death certificate. If he/she does not know, the lawyer will help. A matter of great importance is the number and type of assets of the estate, where they are located and if the heir keeps any deeds about the real estate properties, or other information about bank account numbers etc. If the heir does not have a lot of information about this, the lawyer will act to search for assets, but the heir must give at least some clues, especially about the specific area or areas of Greece where assets may be located. If we know the place where the properties are located, even if we do not have any deeds or other documents which describe the titles, everything can be found at the local cadaster, as long as we know the name, last name and preferably, the father name of the deceased. It must be noted that all legal and commercial deeds and acts in Greece require not only the name (first and last), but also the parents’ names of the persons involved in the transactions. Sometimes we may have to make a title search not in the name of the deceased, but in the name of his parents, or even uncles, aunts or other relatives, in case title had not officially passed to the deceased and the titles are still in the names of his parents, grandparents or other relatives. In such a case, it will be a double or even triple inheritance succession, for example from the grandmother to her son (deceased) and then to the spouse and children of the son, who are now the present heirs. Under Greek law, apart from the death certificate, which if not issued in Greece, is officially obtained from the country of issue, translated and registered in Greece, we also have to issue from a Greek Municipality the certificate of next of kin. This is issued only in case the deceased had the Greek citizenship and we know where in Greece he/she was registered. The same applies even if the deceased had the Greek, as well as another citizenship. To issue the certificate of next of kin, two witnesses are required to sign an affidavit stating the names of the close blood relatives. One of the two witnesses can be one of the heirs. If the deceased was not a Greek citizen, a legal opinion by a lawyer or a jurist from the country of the deceased’s citizenship must be obtained, to advise on the intestate laws of that country, particularly if there is no will. Once type and number of assets, the next of kin and the inheritance shares are established, the lawyer must draft documents to file the estate to the tax office, unless the deceased has died before 1995, in which case the heirs do not pay any inheritance tax at all, irrespective of the value of the estate. Finally, the heirs, in person, or through their attorney, sign the deed of acceptance of inheritance at the notary, which subsequently is registered with the local cadaster(s), so the real estate assets become personal property of the heirs. If the heirs cannot stay in Greece during the weeks or months which are necessary to complete the paperwork, they sign a power of attorney (POA), to empower their lawyer to sign everything as if they were present in Greece. If the estate includes bank accounts, instead of the deed at the notary, the heirs may have to obtain a court ruling, called Klironomitirio, to order the bank to release to them the balance of the account(s). *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: ktimatologiolaw@yahoo.gr bm-bioxoi@otenet.gr

Το Ελληνικό διαβατήριο είναι Ευρωπαϊκό

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Η Ελλάδα αποτελεί από το 1981 μέλος της οικογενείας των πολιτισμένων και ανεπτυγμένων ευρωπαικών κρατών που αρχικώς ονομαζόταν ΕΟΚ και τώρα ονομάζεται Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ), διεθνώς European Union (EU). Η Ενώση αυτή δεν αποτελεί απλώς έναν ακόμα διεθνή οργανισμό. Έχει εξελιχθεί σε μία ομάδα στενά συνδεδεμένων κρατών που δρουν όλο και περισσότερο σαν ένα ομοσπονδιακό κράτος. Ο στόχος είναι τα επόμενα χρόνια η ΕΕ να μετατραπεί σε κάτι σαν τις Ηνωμένες Πολιτείες της Ευρώπης, εφόσον η θεραπεία της παρούσας οικονομικής κρίσης ενδυναμώσει περισσότερο του ευρωπαϊκούς θεσμούς. Κάθε πολίτης μίας χώρας μέλους της ΕΕ, όπως είναι η Ελλάδα, δικαιούται ελευθέρως, χωρίς βίζα ή άλλα μεταναστευτικά έγγραφα, με μόνο το διαβατήριο ή την ταυτότητά του, να ταξειδεύει, να σπουδάζει, να εγκαθίσταται, να εργάζεται, να ανοίγει επιχείρηση σε κάθε άλλο κράτος μέλος. Δηλαδή ο κατέχων ελληνικό διαβατήριο εγκαθίσταται ελευθέρως και ακωλύτως στην Ισπανία ή στην Γαλλία, δύναται εκεί να σπουδάσει, να εργασθεί, αλλά και να απολαύσει των δικαιωμάτων κάθε νόμου που ισχύει στην χώρα εγκατάστασής του, π.χ. βασική ιατρική - νοσοκομειακή περίθαλψη, αστυνομική προστασία, υπό προϋποθέσεις ακόμα και επίδομα ανεργίας, εφόσον έχει διαμείνει στο άλλο κράτος - μέλος ως εργαζόμενος για ένα ελάχιστο χρονικό διάστημα. Κάθε ευρωπαίος πολίτης έχει επιπλέον το δικαίωμα να προσφέρει και να λαμβάνει υπηρεσίες σε πολίτες άλλων κρατών μελών, να μετέχει της ευρωπαϊκής οικονομικής ζωής και να μετακινεί τα κεφάλαιά του από τη μία χώρα της ΕΕ σε άλλη χώρα της ΕΕ, χωρίς ιδιαίτερα εμπόδια και περιορισμούς, ακριβώς όπως μπορεί να το κάνει και εντός της χώρας του. Ιδιαίτερη σημασία αποκτά το δικαίωμα όσων έχουν ελληνικό διαβατήριο να παρέχουν και στα μέλη της οικογενείας τους την ίδια προστασία των δικαιωμάτων τους, ακόμα και αν δεν είναι πολίτες της ευρωπαϊκής ένωσης. Αυτό σημαίνει ότι ο Έλληνας/Ευρωπαίος πολίτης, με το ελληνικό διαβατήριό του, μπορεί να εξασφαλίσει στην Καναδή σύζυγό του, ελεύθερη και απεριόριστη διαμονή, εργασία και πλήρη δικαιώματα σε κάθε χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Επομένως, εκείνη που διαθέτει ελληνικό διαβατήριο μπορεί να αποφασίσει ελευθέρως να εγκατασταθεί για επαγγελματικούς λόγους στο Ηνωμένο Βασίλειο, χωρίς να προβληματίζεται από το ότι ο σύζυγός της είναι Αυστραλός και δεν έχει ελληνικό διαβατήριο. Κάθε πολίτης της ΕΕ δικαιούται να ασκεί τις ευρωπαϊκές ελευθερίες, όπως είναι η ελευθερία εγκατάστασης και εργασίας σε άλλη χώρα της Ευρώπης, παίρνοντας φυσικά μαζί του και τα μέλη της οικογενείας του, ανεξαρτήτως αν τα μέλη έχουν την ελληνική ιθαγένεια ή όχι. Αυτό ισχύει διότι εντός της ΕΕ το δικαίωμα της προστασίας της οικογένειας διασφαλίζεται από την Ευρωπαϊκή Σύμβαση των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ, Σύμβαση Ρώμης 1950), που αποτελεί πλέον μέρος του ευρωπαϊκού δικαίου, ιδιαιτέρως για πολίτες κράτους - μέλους της ΕΕ που αποφασίζουν να μετακινηθούν σε άλλο κράτος - μέλος. Το δικαίωμα της απόλαυσης των δικαιωμάτων της ελευθερίας εγκαταστάσεως σε άλλη ευρωπαϊκή χώρα, για τα μέλη της οικογενείας του ευρωπαϊου πολίτη, έστω κι αν δεν έχουν ευρωπαϊκό διαβατήριο, έχει αναγνωρισθεί από το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης σε πολλές αποφάσεις, όπως στις υποθέσεις Carpenter (2000), Akrich (2001), Metock (2008) κ.α. Οι Έλληνες συνεπώς που έχουν π.χ. σύζυγο πολίτη τρίτης χώρας, δηλ. μη μέλους της Ευρωπαϊκής Ενώσεως, χωρίς διαβατήριο Ελλάδος ή άλλης Ευρωπαϊκής χώρας, δεν εμποδίζονται από το να ταξειδεύουν, να σπουδάζουν, να εγκαθίστανται και να εργάζονται σε άλλη χώρα της ΕΕ. Κάθε ομογενής συνεπώς, που ζει στις ΗΠΑ, τον Καναδά, την Αυστραλία, τη Νότιο Αφρική και σε κάθε άλλη χώρα της γης, πρέπει να γνωρίζει ότι δικαιούται, εφόσον έχει ελληνικό διαβατήριο, να εγκατασταθεί με την οικογένειά του (σύζυγο και τέκνα), όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά και σε κάθε άλλη χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ακόμα και αν τα άλλα μέλη της οικογενείας του δεν έχουν ελληνικό ή άλλο ευρωπαϊκό διαβατήριο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Αρκούν τα συμβόλαια για την προστασία το ακινήτου μου;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 1η Δεκεμβρίου 2013. Περίπτωση 1η. Ομογενής από την Μελβούρνη της Αυστραλίας αγόρασε το έτος 1990 οικόπεδο στην Σπάρτη, γενέτειρα του πατέρα του. Η αγορά έγινε όπως λέει ο νόμος, ανέθεσε σε δικηγόρο να ελέγξει αν οι τίτλοι του πωλητή ήταν εντάξει και ευρέθησαν απολύτως σωστοί, πλήρωσε φόρους και τέλη, ήρθε στην Ελλάδα και υπέγραψε το συμβόλαιο αγοράς στον συμβολαιογράφο, τον οποίο και πλήρωσε, κατέβαλε βεβαίως και ολόκληρο το συμφωνηθέν ποσό (τίμημα) στον πωλητή, ενώ πλήρωσε και για την μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο. Από το 1990 όμως μέχρι σήμερα, λόγω κάποιων θεμάτων υγείας που είχε στην Αυστραλία, δεν έχει ποτέ ξαναδεί το οικόπεδό του στην Σπάρτη, ούτε έχει στείλει κάποιον συγγενή ή φίλο να δει επί τόπου αν το οικόπεδο παραμένει όπως το ήξερε, ή αν κάποιος το έχει καταπατήσει. Μπορεί να είναι σίγουρος ότι σήμερα, το 2013, μπορεί να χτίσει ή να πουλήσει το οικόπεδό του; Περίπτωση 2η. Ομογενής από τον Καναδά κληρονομεί το 2011 από την θεία του οικοδομήσιμα παραθαλάσσια αγροτεμάχια στον Μούδρο της Λήμνου. Αποστέλλει πληρεξούσιο σε δικηγόρο στην Ελλάδα, πληρώνει φόρο κληρονομίας, κάνει όλα τα χαρτιά όπως πρέπει, δίνει εντολή να συνταχθούν τα αρτιότερα τοπογραφικά από τοπογράφο - μηχανικό με συντεταγμένες και κάθε άλλο σύγχρονο σύστημα εντοπισμού των αγροτεμαχίων και μεταγράφει την αποδοχή κληρονομίας στο υποθηκοφυλακείο. Αν μετά από είκοσι χρόνια δεν έχει εμφανισθεί στην Λήμνο και για να επιβλέψει τα αγροτεμάχιά του, είναι σίγουρο ότι θα μπορεί να τα εκμεταλλευθεί; Θα πίστευε κάποιος ότι η απάντηση στα δύο αυτά ερωτήματα είναι καταφατική. Αφού και στις δύο περιτπώσεις έγιναν τα συμβόλαια όπως λέει ο νόμος, πληρώθηκαν φόροι, δικηγόροι ήλεγξαν τους τίτλους, συμβολαιογράφοι έκαναν τα συμβόλαια και αυτά μεταγράφηκαν στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο, δεν χρειάζεται τίποτα άλλο, ακόμα και αν περάσουν πολλά χρόνια, για να εξακολουθούν οι κύριοι των ακινήτων να τα έχουν δικά τους και να μπορούν να τα χτίσουν, να τα πουλήσουν ή να τα εκμεταλλευθούν με κάθε άλλο τρόπο. Η πραγματικότητα ωστόσο, ιδίως στην Ελλάδα, είναι διαφορετική. Τα συμβόλαια αγοράς, γονικής παροχής, δωρεάς ή αποδοχής κληρονομιάς είναι αναγκαία για να αποκτήσει κάποιος ένα ακίνητο. Δεν είναι όμως αρκετά, εάν αυτός που απέκτησε το ακίνητο, δεν ενδιαφερθεί για την τύχη του τα επόμενα χρόνια. Αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι τυχερός και παρά την δική του αμέλεια να επιβλέψει το ακίνητό του, δεν παρουσιασθεί κάποιος άλλος να το καταπατήσει, τότε ο κύριος του ακινήτου, έστω κι αν περάσουν είκοσι και παραπάνω χρόνια, θα μπορέσει όταν το θυμηθεί, να πουλήσει ή να εκμεταλλευθεί το ακίνητο που είχε αγοράσει ή κληρονομήσει παλιά. Αν όμως έχει την ατυχία ο κακός γείτονας, ένας αναξιόπιστος συγγενής, ή ένας αετονύχης καταπατητής να αντιληφθεί την μακροχρόνια απουσία του πραγματικού ιδιοκτήτη στο εξωτερικό και την έλλειψη επίβλεψης του ακινήτου, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος ο ξένος και μη δικαιούχος να εισέλθει στο "παρατημένο" ακίνητο, να ενεργήσει αυτός πράξεις νομής, δηλ. να το περιφράξει, να το φυτέψει, να το καλλιεργήσει, να χτίσει και γενικώς να το εκμεταλλευθεί, εμφανιζόμενος ως κύριος αυτού για πάνω από είκοσι χρόνια, με αποτέλεσμα το ακίνητο να γίνει δικό του, με την σφραγίδα του νόμου και των δικαστηρίων. Ο νόμος στην Ελλάδα λέει ότι εκτός από την πρώτη υποχρέωση του ιδιοκτήτη ακινήτου να το αγοράσει με συμβόλαιο και να πληρώσει τίμημα, υπάρχει και μία δεύτερη υποχρέωση. Πρέπει κατά την πάροδο του χρόνου συνεχώς να το επιβλέπει, να το περιφράσσει, να το προσέχει, να το δηλώνει στην εφορία, στο κτηματολόγιο και σε κάθε νέα υπηρεσία που στο μέλλον ο νόμος θα ορίσει, να επικοινωνεί με τους γείτονες όσο είναι δυνατόν, να το βγάζει φωτογραφίες, να συντάσσει τοπογραφικό, να στέλνει έστω αντιπροσώπους του να το επιθεωρούν και γενικώς να ενεργεί πράξεις νομής, διασφαλίζοντας ότι κανένας άλλος δεν κάνει τις παραπάνω ενέργειες στο δικό του ακίνητο, με σκοπό να του το καταπατήσει. Είναι πολλές οι περιπτώσεις που φθάνουν στα ελληνικά δικαστήρια με ομογενείς που έχουν αγοράσει ή κληρονομήσει ακίνητα στην Ελλάδα, τα οποία όμως αμέλησαν να επιβλέψουν για μεγάλο χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα άλλοι να κερδίζουν τελικώς δικαστικές αποφάσεις που τους αναγνωρίζουν κυριότητα λόγω χρησικτησίας, ενώ οι ομογενείς που κατέβαλαν χρήματα για να τα αγοράσουν ή τα κληρονόμησαν από τους γονείς τους διαπιστώνουν ότι δεν είναι πλέον ιδιοκτήτες των ακινήτων τους. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr