Αρκούν τα συμβόλαια για την προστασία το ακινήτου μου;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 1η Δεκεμβρίου 2013. Περίπτωση 1η. Ομογενής από την Μελβούρνη της Αυστραλίας αγόρασε το έτος 1990 οικόπεδο στην Σπάρτη, γενέτειρα του πατέρα του. Η αγορά έγινε όπως λέει ο νόμος, ανέθεσε σε δικηγόρο να ελέγξει αν οι τίτλοι του πωλητή ήταν εντάξει και ευρέθησαν απολύτως σωστοί, πλήρωσε φόρους και τέλη, ήρθε στην Ελλάδα και υπέγραψε το συμβόλαιο αγοράς στον συμβολαιογράφο, τον οποίο και πλήρωσε, κατέβαλε βεβαίως και ολόκληρο το συμφωνηθέν ποσό (τίμημα) στον πωλητή, ενώ πλήρωσε και για την μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο. Από το 1990 όμως μέχρι σήμερα, λόγω κάποιων θεμάτων υγείας που είχε στην Αυστραλία, δεν έχει ποτέ ξαναδεί το οικόπεδό του στην Σπάρτη, ούτε έχει στείλει κάποιον συγγενή ή φίλο να δει επί τόπου αν το οικόπεδο παραμένει όπως το ήξερε, ή αν κάποιος το έχει καταπατήσει. Μπορεί να είναι σίγουρος ότι σήμερα, το 2013, μπορεί να χτίσει ή να πουλήσει το οικόπεδό του; Περίπτωση 2η. Ομογενής από τον Καναδά κληρονομεί το 2011 από την θεία του οικοδομήσιμα παραθαλάσσια αγροτεμάχια στον Μούδρο της Λήμνου. Αποστέλλει πληρεξούσιο σε δικηγόρο στην Ελλάδα, πληρώνει φόρο κληρονομίας, κάνει όλα τα χαρτιά όπως πρέπει, δίνει εντολή να συνταχθούν τα αρτιότερα τοπογραφικά από τοπογράφο - μηχανικό με συντεταγμένες και κάθε άλλο σύγχρονο σύστημα εντοπισμού των αγροτεμαχίων και μεταγράφει την αποδοχή κληρονομίας στο υποθηκοφυλακείο. Αν μετά από είκοσι χρόνια δεν έχει εμφανισθεί στην Λήμνο και για να επιβλέψει τα αγροτεμάχιά του, είναι σίγουρο ότι θα μπορεί να τα εκμεταλλευθεί; Θα πίστευε κάποιος ότι η απάντηση στα δύο αυτά ερωτήματα είναι καταφατική. Αφού και στις δύο περιτπώσεις έγιναν τα συμβόλαια όπως λέει ο νόμος, πληρώθηκαν φόροι, δικηγόροι ήλεγξαν τους τίτλους, συμβολαιογράφοι έκαναν τα συμβόλαια και αυτά μεταγράφηκαν στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο, δεν χρειάζεται τίποτα άλλο, ακόμα και αν περάσουν πολλά χρόνια, για να εξακολουθούν οι κύριοι των ακινήτων να τα έχουν δικά τους και να μπορούν να τα χτίσουν, να τα πουλήσουν ή να τα εκμεταλλευθούν με κάθε άλλο τρόπο. Η πραγματικότητα ωστόσο, ιδίως στην Ελλάδα, είναι διαφορετική. Τα συμβόλαια αγοράς, γονικής παροχής, δωρεάς ή αποδοχής κληρονομιάς είναι αναγκαία για να αποκτήσει κάποιος ένα ακίνητο. Δεν είναι όμως αρκετά, εάν αυτός που απέκτησε το ακίνητο, δεν ενδιαφερθεί για την τύχη του τα επόμενα χρόνια. Αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι τυχερός και παρά την δική του αμέλεια να επιβλέψει το ακίνητό του, δεν παρουσιασθεί κάποιος άλλος να το καταπατήσει, τότε ο κύριος του ακινήτου, έστω κι αν περάσουν είκοσι και παραπάνω χρόνια, θα μπορέσει όταν το θυμηθεί, να πουλήσει ή να εκμεταλλευθεί το ακίνητο που είχε αγοράσει ή κληρονομήσει παλιά. Αν όμως έχει την ατυχία ο κακός γείτονας, ένας αναξιόπιστος συγγενής, ή ένας αετονύχης καταπατητής να αντιληφθεί την μακροχρόνια απουσία του πραγματικού ιδιοκτήτη στο εξωτερικό και την έλλειψη επίβλεψης του ακινήτου, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος ο ξένος και μη δικαιούχος να εισέλθει στο "παρατημένο" ακίνητο, να ενεργήσει αυτός πράξεις νομής, δηλ. να το περιφράξει, να το φυτέψει, να το καλλιεργήσει, να χτίσει και γενικώς να το εκμεταλλευθεί, εμφανιζόμενος ως κύριος αυτού για πάνω από είκοσι χρόνια, με αποτέλεσμα το ακίνητο να γίνει δικό του, με την σφραγίδα του νόμου και των δικαστηρίων. Ο νόμος στην Ελλάδα λέει ότι εκτός από την πρώτη υποχρέωση του ιδιοκτήτη ακινήτου να το αγοράσει με συμβόλαιο και να πληρώσει τίμημα, υπάρχει και μία δεύτερη υποχρέωση. Πρέπει κατά την πάροδο του χρόνου συνεχώς να το επιβλέπει, να το περιφράσσει, να το προσέχει, να το δηλώνει στην εφορία, στο κτηματολόγιο και σε κάθε νέα υπηρεσία που στο μέλλον ο νόμος θα ορίσει, να επικοινωνεί με τους γείτονες όσο είναι δυνατόν, να το βγάζει φωτογραφίες, να συντάσσει τοπογραφικό, να στέλνει έστω αντιπροσώπους του να το επιθεωρούν και γενικώς να ενεργεί πράξεις νομής, διασφαλίζοντας ότι κανένας άλλος δεν κάνει τις παραπάνω ενέργειες στο δικό του ακίνητο, με σκοπό να του το καταπατήσει. Είναι πολλές οι περιπτώσεις που φθάνουν στα ελληνικά δικαστήρια με ομογενείς που έχουν αγοράσει ή κληρονομήσει ακίνητα στην Ελλάδα, τα οποία όμως αμέλησαν να επιβλέψουν για μεγάλο χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα άλλοι να κερδίζουν τελικώς δικαστικές αποφάσεις που τους αναγνωρίζουν κυριότητα λόγω χρησικτησίας, ενώ οι ομογενείς που κατέβαλαν χρήματα για να τα αγοράσουν ή τα κληρονόμησαν από τους γονείς τους διαπιστώνουν ότι δεν είναι πλέον ιδιοκτήτες των ακινήτων τους. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πώς διαιρείται νομικώς ένα κοινό ακίνητο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Όταν περισσότεροι έχουν την κυριότητα ενός ακινήτου, καθένας εξ αυτών, ανεξαρτήτως του αν έχει πλειοψηφικό η μειοψηφικό μερίδιο, δύναται να ζητήσει από το δικαστήριο την διανομή του κοινού ακινήτου. Διανομή σημαίνει ότι το ακίνητο είτε χωρίζεται σε μέρη ανάλογα της αξίας των μερίδων των συγκυρίων, εφόσον αυτό είναι δυνατόν (αυτούσια διανομή), είτε πωλείται σε πλειστηριασμό, εφόσον η αυτούσια διανομή δεν είναι εφικτή, οπότε το πλειστηρίασμα, δηλ. τα χρήματα που αποφέρει ο πλειστηριασμός διανέμονται μεταξύ των συγκυρίων, πάλι αναλόγως της μερίδος εκάστου εξ αυτών. Εάν στο ακίνητο υπάρχουν περισσότεροι του ενός κύριοι, ενώ υπάρχει και επικαρπωτής, η διανομή δεν εμποδίζεται από την ύπαρξη του επικαρπωτή. Δικαίωμα διανομής μπορεί να ζητήσει κάθε συγκύριος, όχι όμως και ο επικαρπωτής. Ο επικαρπωτής προσεπικαλείται υποχρεωτικά στη δίκη της διανομής. Τέτοια προσεπίκληση δεν απαιτείται αν ο επικαρπωτής ασκεί από κοινού με τον ψιλό κύριο την αγωγή διανομής. Βέβαια η επικαρπία σε ιδανικό μερίδιο του κοινού ακινήτου, αν χωρήσει αυτούσια διανομή του, περιορίζεται στα μερίδια τα οποία περιέρχονται με τη διανομή στον κοινωνό-ψιλό κύριο. Ο περιορισμός αυτός επέρχεται εκ του νόμου και δεν απαιτείται να απαγγελθεί από το δικαστήριο. Αίτημα της αγωγής διανομής πράγματος αποτελεί η λύση της κοινωνίας που υπάρχει επ' αυτού, ο δε τρόπος λύσης της κοινωνίας, δηλαδή το αν η λύση αυτής θα γίνει με αυτούσια διανομή ή με πώληση δια πλειστηριασμού, δεν περιλαμβάνεται στο αίτημα της αγωγής διανομής, αλλά ανήκει στις εξουσίες του αρμόδιου δικαστηρίου. Στην υπ’ αριθ. 106/2013 απόφασή του το Γ’ Τμήμα του Αρείου Πάγου έκρινε υπόεση στην οποία τα κοινά ακίνητα ήταν ένα ισόγειο κατάστημα και μία υπόγεια αποθήκη. Το αίτημα ήταν να διανεμηθούν σε δύο ίσα τμήματα, διότι οι συγκύριοι είχαν, ο μεν ένας μία μερίδα 50%, οι δε άλλοι το υπόλοιπο 50% και εδέχοντο να λάβουν κοινή μερίδα του 50%. Η απόφαση του Πρωτοδικείου εδέχθη την αγωγή διανομής και διέταξε την διανομή με πλειστηριασμό, διότι έκρινε ότι η αυτούσια διανομή, δηλ. η διαίρεση του καταστήματος σε δύο διαφορετικά καταστήματα δεν είναι εφικτή. Το Εφετείο όμως έκρινε ότι η αυτούσια διανομή είναι εφικτή, δεχόμενο την πραγματογνωμοσύνη πολιτικού μηχανικού, που υπελόγισε ότι το ισόγειο κατάστημα μπορεί να χωρισθεί σε δύο νέα καταστήματα, έκαστο από περίπου το μισό εμβαδό του κοινού καταστήματος, με διαφορετική είσοδο, παροχή ηλεκτρικού, νερού κλπ. Έκρινε επίσης ότι και η αποθήκη μπορεί να χωρισθεί σε δύο ίσης αξίας τμήματα. Τα έξοδα υπολογίσθηκαν σε ποσό που δεν θεωρήθηκε σημαντικό, εν σχέσει προς την αξία του κοινού ακινήτου. Η έκθεση του τεχνικού συμβούλου (ετέρου μηχανικού) του άλλου διαδίκου, που έλεγε ότι το κοινό δεν μπορεί να χωρισθεί, χωρίς μείωση της αξίας του, δεν έγινε δεκτή από το δικαστήριο. Το δικαστήριο έκρινε επίσης ότι η αξία των δύο καταστημάτων μετά την διανομή δεν θα είναι μικρότερη από την αξία του ενιαίου καταστήματος (κοινού ακινήτο) και γι’ αυτό διέταξε την αυτούσια διανομή. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι το Εφετείο είχε κρίνει ορθώς. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Αποζημίωση για καθυστέρηση δίκης στην Ελλάδα

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Παροιμιώδης είναι η καθυστέρηση στην απονομή δικαιοσύνης στην Ελλάδα σε ορισμένες περιπτώσεις. Συχνά η ολοκλήρωση μίας δικαστικής διαφοράς απαιτεί πάροδο πολλών ετών, με ευθύνη κυρίως του συστήματος και των μακροχρόνιων δικασίμων και όχι των διαδίκων. Στην διοικητική δίκη ειδικώς, δηλ. στις διαφορές που έχει ο πολίτης με δημόσιες αρχές, η καθυστέρηση των διαδικασιών έχει λάβει μεγάλες διαστάσεις. Από την ημέρα καταθέσεως μίας προσφυγής μπορεί να περάσουν χρόνια μέχρι να δικασθεί για πρώτη φορά! Ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας δε, του ανωτάτου διοικητικού δικαστηρίου, οι αναβολές είναι σχεδόν μόνιμο φαινόμενο, τις περισσότερες φορές μάλιστα οίκοθεν, δηλ. όχι αιτήσει των διαδίκων, αλλά του ιδίου του δικαστηρίου. Η κατάσταση αυτή συνιστά παραβίαση του άρθρου 6 της Συμβάσεως της Ρώμης (Ευρωπαϊκή Σύμβαση των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου), που επιβάλλει στα κράτη την δίκαιη δίκη, η οποία μεταξύ άλλων περιλαμβάνει και την ταχεία δίκη. Επειδή υπήρξαν στο παρελθόν πλήθος αποφάσεων του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ), με τις οποίες καταδικάσθηκε η Ελλάδα για παραβίαση του άρθρου 6, λόγω αργής απονομής της δικαιοσύνης, η Ελλάδα θέσπισε το Νόμο 4055/2012, στα άρθρα 53 - 60 του οποίου προβλέπεται η δυνατότητα αξιώσεως αποζημιώσεως από το κράτος, εάν αποδειχθεί ότι 1) συντρέχει παραβίαση του δικαιώματος του αιτούντος σε ταχεία απονομή της δικαιοσύνης, 2) πρέπει να καταβληθεί χρηματικό ποσό για την δίκαιη ικανοποίηση του αιτούντος και 3) πρέπει να καθορισθεί το ύψος του ποσού αυτού. Κριτήρια δυνάμει των οποίων κρίνει το δικαστήριο για το εάν οφείλεται να καταβληθεί αποζημίωση στον πολίτη, του οποίου η υπόθεση καθυστέρησε πέραν ενός ευλόγου χρόνου ενώπιον των διοικητικών δικαστηρίων, είναι η συμπεριφορά του πολίτη και της αντίδικης δημόσιας αρχής κατά την εξέλιξη της δίκης, η πολυπλοκότητα της υποθέσεως, η στάση των αρμοδίων κρατικών αρχών και το διακύβευμα, δηλ. η σημασία της υποθέσεως για τον πολίτη. Η αίτηση για αποζημίωση λόγω υπερβολικά αργής απονομής δικαιοσύνης πρέπει να υποβληθεί σε προθεσμία έξι μηνών από την δημοσίευση της αποφάσεως του δικαστηρίου, που καθυστέρησε να εκδοθεί. Ο προσδιορισμός δικασίμου γίνεται εντός των πέντε επομένων μηνών, ενώ η διοικητική αρχή οφείλει να αποστείλει τις απόψεις της τουλάχιστον 15 ημέρες πριν τη δικάσιμο. Απόφαση όμως εκδίδεται υποχρεωτικώς εντός δύο μηνών από την συζήτηση της αιτήσεως αποζημιώσεως, ακόμα κι αν η διοίκηση δεν έστειλε τις απόψεις της με τα σχετικά έγγραφα. Στην υπ΄αριθ. 4467/2012 απόφαση του Γ' Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) κρίθηκε η αίτηση δικηγόρου για αποζημίωση, διότι η δίκη του κράτησε πάνω από οκτώ χρόνια, σε ένα μόνο βαθμό δικαιοδοσίας. Ο πολίτης αυτός είχε προσφύγει το έτος 2003, με αίτηση ακυρώσεως ενώπιον του ΣτΕ, κατά αποφάσεως του πανεπιστημίου Θεσσαλίας να προσλάβει άλλον δικηγόρο ως νομικό σύμβουλο, κατά παράλειψη του αιτούντος. Το ΣτΕ ανέβαλε την συζήτηση της υποθέσεως πολλές φορές, είτε λόγω μη υποβολής φακέλλου από το πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, είτε με αναβολές που το ίδιο το δικαστήριο έδωσε, πάντως χωρίς ο αιτών δικηγόρος να έχει ζητήσει αναβολή της υποθέσεως. Τελικώς, η υπόθεση συζητήθηκε το 2009, ενώ απόφαση εξεδόθη το 2011 (!), η οποία μάλιστα καθαρογράφηκε μόλις το 2012. Χρειάσθηκε δηλ. η πάροδος οκτώ ετών και τεσσάρων μηνών για να τελειώσει η δίκη, ενώπιον μάλιστα ενός μόνο δικαστηρίου! Ο πολίτης που είχε ασκήσει την αίτηση το 2003 και είδε την δίκη να τελειώνει μόλις το 2011, επεκαλέσθη το νέο νόμο 4055/2012 και αιτήθηκε αποζημιώσεως 30.000 ευρώ. Το δικαστήριο τελικώς απεφάνθη ότι πράγματι η δίκη κράτησε περισσότερο από το ευλόγως αναμενόμενο χρονικό διάστημα, χωρίς ευθύνη του αιτούντος, αλλά έκρινε ότι το διακύβευμα δεν ήταν τόσο σημαντικό για τον αιτούντα, αφού η πρόσληψή του ως νομικού συμβούλου στο πανεπιστήμιο Θεσσαλίας δεν θα ήταν η μοναδική του επαγγελματική απασχόληση και τελικώς του επεδίκασε αποζημίωση 4.800 ευρώ. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Η εφορία της Ελλάδας στην ηλεκτρονική εποχή

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Η ετήσια φορολογική δήλωση φέτος ήταν για πρώτη φορά υποχρεωτικό να γίνει από όλους τους φορολογουμένους μόνο μέσω διαδικτύου. Αυτό σημαίνει ότι φέτος και οι ομογενείς, που ζουν εκτός Ελλάδος, αλλά έχουν εισόδημα ή ακίνητα πάνω από κάποιο όριο στην Ελλάδα, χρειάσθηκε για πρώτη φορά να υποβάλουν την φορολογική δήλωσή τους διαδικτυακώς, μέσω internet. Εκτός από την ετήσια φορολογική δήλωση εισοδήματος, χρειάσθηκε να υποβληθεί ηλεκτρονικά και το Ε9 εντός Σεπτεμβρίου 2013, για όσους το 2012 έκαναν αλλαγές στα εντός σχεδίου ή οικισμού ακίνητά τους, δηλαδή όσοι πούλησαν, αγόρασαν, δώρισαν ή έλαβαν δωρεά, έκαναν γονική παροχή ή έλαβαν ακίνητα με γονική παροχή, ή δήλωσαν για πρώτη φορά ακίνητα από κληρονομία. Επιπροσθέτως, μέχρι 14 Οκτωβρίου όλοι όσοι έχουν αγροτεμάχια στην Ελλάδα, πρέπει να τα δηλώσουν στο Ε9, που κι αυτό μόνο ηλεκτρονικά μπορεί να υποβληθεί. Σημειώνεται ότι για τους ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων στην Ελλάδα η δήλωση του Ε9 μέχρι 14-10-2013 είναι υποχρεωτική, ακόμα κι αν το 2012 δεν έκαναν καμία αλλαγή στα αγροτεμάχιά τους, ακόμα κι αν τα ίδια αγροτεμάχια τα έχουν δηλώσει μία ή και περισσότερες φορές σε χειρόγραφο Ε9 που έχουν υποβάλει στην εφορία από το 1999 μέχρι πέρυσι. Εκτός όλων των ανωτέρω, όλα τα εκκαθαριστικά και τα ειδοποιητήρια για τον φόρο εισοδήματος, αλλά και τον ΦΑΠ (φόρο ακίνητης περιουσίας) έρχονται και ηλεκτρονικά, εκτός του ότι πληρώνονται ηλεκτρονικά, χωρίς να χρειάζεται κάποιος να πηγαίνει στην εφορία ή στην τράπεζα, εφόσον βεβαίως έχει internet banking. Είναι συνεπώς φανερό ότι για να έχει κάποιος σχέσεις με την εφορία στην Ελλάδα πρέπει να έχει πρόσβαση στον ηλεκτρονικό φάκελλό του, για να βλέπει την φετινή και τις προηγούμενες δηλώσεις του, να πληρώνει τους φόρους του, να δηλώνει τα ακίνητά του και να λαμβάνει κάθε άλλη πληροφορία σχετικώς με τα φορολογικά του. Για να έχει όμως πρόσβαση στον ηλεκτρονικό φορολογικό του φάκελλο, θα πρέπει καθένας μας να έχει δύο κωδικούς, που τους γνωρίζει μόνο ο ίδιος, μαζί με τον λογιστή και τον δικηγόρο του. Είναι ο πρώτος κωδικός, που λέγεται username και ο δεύτερος κωδικός, που λέγεται password. Με τους δύο αυτούς κωδικούς κάθε φορολογούμενος από οποιονδήποτε ασφαλή υπολογιστή, οπουδήποτε στον κόσμο, μπορεί να έχει πρόσβαση στην φορολογική εικόνα του για κάθε φορολογικό ζήτημα στην Ελλάδα. Υπάρχουν κάποιοι που έχουν αποκτήσει τους δύο αυτούς κωδικούς πριν από λίγα χρόνια, όταν δεν χρειαζόταν να πάρουν κλειδάριθμο. Αυτοί οι φορολογούμενοι πρέπει να πάρουν κλειδάριθμο μέχρι το τέλος του έτους, για να ανανεώσουν τους κωδικούς τους. Από τους υπόλοιπους φορολογούμενους, υπάρχουν εκείνοι που προσφάτως έλαβαν κλειδάριθμο και απέκτησαν τους δύο κωδικούς. Αυτοί δεν χρειάζεται να κάνουν τίποτα παραπάνω, διότι έχουν πλήρη ηλεκτρονική πρόσβαση στον φορολογικό φάκελλό τους και μπορούν να υποβάλλουν δηλώσεις και να κάνουν πληρωμές ηλεκτρονικά. Η τελευταία κατηγορία είναι εκείνοι οι φορολογούμενοι που ούτε στο απώτερο παρελθόν είχαν αποκτήσει τους δύο κωδικούς, ούτε προσφάτως έλαβαν κλειδάριθμο για να δημιουργήσουν τους δύο κωδικούς. Οι φορολογούμενοι αυτοί πρέπει το συντομώτερο δυνατόν α) να υποβάλουν αίτηση μέσω ηλεκτρονικού υπολογιστή για κλειδάριθμο και β) οι ίδιοι, ή κάποιος πληρεξούσιός τους με εξουσιοδότηση ή πληρεξούσιο, να παραλάβουν τον κλειδάριθμο από την εφορία και μετά να δημιουργήσουν τους δύο κωδικούς για να «μπαίνουν» στην ηλεκτρονική εφορία τους, να λαμβάνουν γνώση των δεδομένων τους και να τα τακτοποιούν τα φορολογικά τους. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Διανομή ακινήτων, όταν οι μερίδες των συγκυρίων είναι άνισες

Διανομή ακινήτων, όταν οι μερίδες των συγκυρίων είναι άνισες . Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Όταν περισσότεροι είναι κύριοι ενός ή περισσοτέρων ακινήτων, κατ΄ιδανικό μερίδιο έκαστος εξ αυτών, συχνά παρουσιάζεται η ανάγκη τα ακίνητα να χωρισθούν με κάποιο τρόπο, ώστε καθένας των συγκυρίων να λάβει τμήμα των ακινήτων, ή μερικά από τα ακίνητα και να δύναται κατ’ αυτόν τον τρόπο να τα απολαύσει ή διαθέσει κατά την αποκλειστική βούλησή του, χωρίς να εξαρτάται από την σύμφωνη γνώμη των λοιπών συγκυρίων. Ο χωρισμός αυτός του ενός ή των περισσοτέρων ακινήτων ονομάζεται διανομή και μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους, ώστε ο καθένας των συγκυρίων να λάβει τμήμα ανάλογο της αξίας της μερίδος του. Η εσχάτη των περιπτώσεων είναι τα ακίνητα να μην μπορούν να χωρισθούν σύμφωνα με τις μερίδες των συγκυρίων και ο μόνος τρόπος διανομής να είναι η πώληση σε πλειστηριασμό και η διανομή του χρηματικού ποσού που θα αποφέρει ο πλειστηριασμός, μεταξύ των συγκυρίων. Όταν περισσότερα ακίνητα ανήκουν σε περισσοτέρους, σε ίσα μερίδια, η διανομή τους παρουσιάζεται ευκολώτερη, διότι έτσι μπορούν να δημιουργηθούν περισσότερες ίσες μερίδες, οι οποίες ακολούθως με κλήρωση να δοθούν σε έκαστο των συγκυρίων. Όταν όμως περισσότεροι συγκύριοι έχουν μερίδες επί ενός ή περισσοτέρων ακινήτων, άνισες μεταξύ τους, οι επιλογές για αυτούσια διανομή και αποφυγή του πλειστηριασμού είναι σαφώς περιορισμένες. Σε αυτήν την περίπτωση, μία λύση για διανομή είναι η απόδοση συγκεκριμένων ακινήτων σε κάθε συγκύριο, ώστε η αξία τους να είναι όσο πιο κοντά στην κατ’ αναλογίαν αξία του μεριδίου του, ενώ οι όποιες εξομοιώσεις να μπορούν να γίνουν με μεταξύ των συγκυρίων χρηματικές καταβολές, που πρέπει ωστόσο να είναι μικρές εν σχέσει προς την αξία των μεριδίων που διανέμονται. Στην υπ’ αριθ. 1735/2001 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία οι συγκύριοι είχαν άνισα μεταξύ τους εξ αδιαιρέτου μερίδια επί συνολικώς πέντε ακινήτων, που ήταν διαμερίσματα, οικόπεδα και αγροτεμάχια. Το δικαστήριο προσδιόρισε ότι η αξία συνολικώς των πέντε ακινήτων ήταν 240.762,50 ευρώ. Η αξία του ιδανικού μεριδίου του ενός ήταν 194.432,55 ευρώ, ενώ η αξία του ιδανικού μεριδίου του ετέρου συγκυρίου ήταν 46.329,95 ευρώ. Με βάση αυτό το δεδομένο, το Εφετείο είχε αποφασίσει και ο Άρειος Πάγος επιβεβαίωσε ότι « … η αυτούσια διανομή καθενός απ' αυτά σε μέρη ανάλογα προς τις μερίδες των κοινωνών, είναι αδύνατη και οικονομικά ασύμφορη, αφού το άθροισμα της αξίας των τμημάτων που θα προέλθουν από την κατάτμηση θα είναι ασυγκρίτως κατώτερο από την αξία των επικοίνων ως ενιαίων». Αντιθέτως, «είναι δυνατή η κατανομή τους … σε μέρη ανάλογα προς τις προαναφερόμενες ιδανικές μερίδες των κοινωνών, διανομή με την οποία αποφεύγεται η κατάτμηση των επικοίνων και είναι συμφέρουσα, καθόσον δεν μειώνεται η αξία τους και η εμπορικότητά τους, που εξαρτάται άμεσα από το αν είναι συνιδιοκτησίες ή όχι». Τα δικαστήρια συνεπώς αποφάσισαν ότι τα διανεμητέα ακίνητα μπορούν να κατανεμηθούν σε δύο μέρη, από τα οποία το πρώτο, το οποίο θα λάβει ο ενάγων, θα περιλαμβάνει τρία ακίνητα, συνολικής αξίας 199.928,73 ευρώ, ενώ το δεύτερο, που θα λάβει ο εναγόμενος έχει συνολική αξία 40.833,77 ευρώ. Δεδομένου ότι το μέρος που θα λάβει ο ενάγων έχει αξία μεγαλύτερη από το ιδανικό μερίδιο του κατά 5.496,18 ευρώ και κατά το ίδιο ποσό είναι μικρότερο σε αξία το μέρος που θα λάβει ο εναγόμενος σε σχέση με το δικό του ιδανικό μερίδιο, πρέπει, για την εξίσωση των άνισων μεριδίων μεταξύ των κοινωνών, να καταβάλει ο ενάγων στον εναγόμενο το εν λόγω ποσό (5.496,18 ευρώ) για να εξισωθούν απολύτως τα μερίδιά τους μετά την διανομή. Στο ίδιο συμπέρασμα είχε καταλήξει και ο πραγματογνώμων. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πληρεξούσιο μόνο σε έμπιστο πρόσωπο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Οι ομογενείς ζουν μακρυά από την Πατρίδα και γι’ αυτό συχνά για την παρακολούθηση των υποθέσεών τους και την τακτοποιήση πλήθους συναλλαγών τους στην Ελλάδα πρέπει να υπογράψουν πληρεξούσιο. Η υπογραφή ενός πληρεξουσίου διευκολύνει αφάνταστα την ταχεία ολοκλήρωση της υποθέσεως, αφού επιτρέπει στον πληρεξούσιο που βρίσκεται στην Ελλάδα (π.χ. δικηγόρο, συγγενή ή φίλο του ομογενούς) να υπογράψει έγγραφα, αιτήσεις και συμβόλαια στο όνομα του ομογενούς, χωρίς ο τελευταίος να πρέπει να πληρώσει μεγάλα έξοδα για να μεταβεί και να παραμείνει επί μακρόν στην Ελλάδα, ενέχει όμως και τυπικές ή διαδικαστικές δυσκολίες, αλλά και ουσιαστικούς κινδύνους. Είναι σαφές ότι η αγορά ή η πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα, ή ολοκλήρωση μία οικογενειακής ή κληρονομικής υποθέσεως στο δικαστήριο ή στον συμβολαιογράφο, αλλά και η διευθέτηση χρηματικών συναλλαγών στην τράπεζα, γίνονται ταχύτερα με το πληρεξούσιο. Εκεί όμως που χρειάζεται προσοχή είναι η ορθή επιλογή του πληρεξουσίου προσώπου, που βρίσκεται στην Ελλάδα, ώστε ο ομογενής να είναι βέβαιος ότι ο πληρεξούσιός του στην Ελλάδα θα εκτελέσει τις εντολές που του έχει δώσει με το πληρεξούσιο, κατά τρόπον ακριβή, νόμιμο, ειλικρινή και εχέμυθο. Είναι πολλές οι περιπτώσεις που έχουν απασχολήσει τα δικαστήρια με πώληση ακινήτων του ομογενούς, από τον πληρεξούσιό του π.χ. συγγενή, που είτε δεν πώλησε το σωστό ακίνητο, είτε δεν έλαβε το πλήρες τίμημα της πωλήσεως, είτε δεν απέστειλε τα χρήματα στο εξωτερικό όπου βρίσκεται ο ομογενής, είτε δεν παρακολούθησε σωστά την υπόθεση στην Ελλάδα, η οποία εξελίχθηκε διαφορετικά από την επιθυμία του ομογενούς που έστειλε το πληρεξούσιο. Τα πληρεξούσια που συντάσσονται εκτός Ελλάδος συνήθως υπογράφονται στο Προξενείο της Ελλάδος. Μπορεί όμως να υπογραφούν και σε τοπικό συμβολαιογράφο, υπό προϋποθέσεις, αναλόγως της κάθε χώρας. Στην Αυστραλία, εκτός από τα αρκετά Προξενεία της Ελλάδος, υπάρχει παντού ένας notary, στον οποίο μπορεί να υπογραφεί πληρεξούσιο και αφού επισυναφθεί η Αποστίλλη (Apostille, Convention of the Hague of 5 October 1961), το πληρεξούσιο αποστέλλεται στην Ελλάδα για χρήση. Το Προξενείο της Ελλάδος έχει γνώση για το περιεχόμενο των βασικών πληρεξουσίων, αν όμως το πληρεξούσιο συντάσσεται εκτός Προξενείου, σε συμβολαιογράφο, το κείμενο πρέπει να έχει σταλεί από την Ελλάδα με πάσα ακρίβεια. Αποστίλλη χρειάζεται το πληρεξούσιο και αν γίνει σε συμβολαιογράφο στο Ηνωμένο Βασίλειο, στις ΗΠΑ, στη Νότιο Αφρική και σε πολλές άλλες χώρες. Το πληρεξούσιο όμως που θα υπογραφεί στον Καναδά, εφόσον δεν γίνει στο Προξενείο, αλλά σε συμβολαιογράφο, δεν παίρνει Αποστίλλη, αλλά πρέπει να έχει την επικύρωση του Προξενείου. Μεγάλη σημασία έχει το περιεχόμενο του πληρεξουσίου, διότι αυτό περιλαμβάνει ρητώς και εγγράφως τις εντολές προς τον πληρεξούσιο, για πώληση, αγορά, δωρεά ή γονική παροχή ακινήτων, για λήψη ΑΦΜ στην εφορία στην Ελλάδα (και λήψη κλειδαρίθμου, πλέον, για ηλεκτρονική υποβολή φορολογικής δηλώσεως), για κάθε πράξη στην εφορία, για το Κτηματολόγιο, για μισθώσεις, αλλά και για ενέργειες στις τράπεζες, οπότε θα πρέπει στο πληρεξούσιο να αναφέρεται η επωνυμία της τράπεζας στην Ελλάδα, ο αριθμός του τραπεζικού λογαριασμού και με ακρίβεια οι ενέργειες που πρέπει να εκτελεσθούν, όπως ανάληψη χρημάτων, ή απλώς εντολή να αποσταλούν στο εξωτερικό, πληροφόρηση περί του υπολοίπου του τραπεζικού λογαριασμού, ρευστοποίηση ομολόγων, αμοιβαίων κεφαλαίων κλπ. Ο ομογενής για να υπογράψει πληρεξούσιο πρέπει να έχει μαζί του ένα έγκυρο (μη ληγμένο) διαβατήριο (ή την ελληνική του ταυτότητα εάν υπογράφει στο Προξενείο) και πρέπει να μην υπογράψει εάν πριν δεν διαβάσει ή ακούσει με προσοχή το κείμενο που πρόκειται να υπογράψει και πριν βεβαιωθεί ότι έχει καταλάβει καλά τις εντολές που δίνει στον πληρεξούσιό του στην Ελλάδα. Καλό είναι στο πληρεξούσιο να επισυνάπτεται και φωτοτυπία του διαβατηρίου του, για χρήση στην εφορία και σε άλλες υπηρεσίες στην Ελλάδα. Μετά την αποστολή του πληρεξουσίου στο έμπιστο πρόσωπο στην Ελλάδα, ο ομογενής από το εξωτερικό πρέπει να παρακολουθεί την εξέλιξη της υποθέσεώς του, για να επιβεβαιώνει ότι το πληρεξούσιο χρησιμοποιείται με τον σωστό τρόπο. Εάν ο ομογενής αδυνατεί να παρακολουθήσει την υπόθεση στην Ελλάδα, λόγω ασθενείας, μεγάλης ηλικίας ή απουσίας του σε ταξείδι, καλό είναι να αναθέτει σε κάποιον συγγενή ή φίλο την παρακολούθηση της υποθέσεως στην Πατρίδα. Τέλος, μεγίστη σημασία έχει η άμεση επιβεβαίωση ότι το ακίνητο του ομογενούς επωλήθη στην επιθυμητή τιμή και ότι τα χρήματα από την πώληση είτε κατατέθηκαν στον λογαριασμό του ομογενούς στην Ελλάδα, είτε εστάλησαν στην τράπεζά του στο εξωτερικό, είτε χρησιμοποιήθηκαν για τον σκοπό τον οποίο είχε αναθέσει στον πληρεξούσιό του. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Παραγραφή αποζημίωσης από απαλλοτρίωση

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Η ιδιωτική περιουσία στην Ελλάδα προστατεύεται από το νόμο, το Σύνταγμα και τις διεθνείς συμβάσεις κατά τρόπο σαφή και αποτελεσματικό. Στην ιδιωτική περιουσία περιλαμβάνεται κυρίως η ακίνητη περιουσία, την οποία το κράτος δεν μπορεί να αφαιρέσει από τον ιδιώτη – ιδιοκτήτη αυτής, παρά μόνο για λόγους δημοσίου συμφέροντος στην περίπτωση της απαλλοτρίωσης. Αλλά και στην απαλλοτρίωση, το κράτος πρέπει να αποζημιώσει εντός 18 μηνών τον ιδιοκτήτη για το ακίνητο που του αφαιρεί. Εάν δεν καταβληθεί η αποζημίωση, η απαλλοτρίωση μπορεί να ακυρωθεί με απόφαση δικαστηρίου και το ακίνητο να επιστρέψει στην κυριότητα του ιδιοκτήτη του. Τα ανωτέρω δικαιώματα του ιδιοκτήτη του ακινήτου που απαλλοτριώνεται από οιαδήποτε κρατική αρχή δεν διαρκούν ες αεί. Έχουν χρόνο λήξεως, που νομικώς ονομάζεται παραγραφή. Συγκεκριμένα, όταν διαπιστώσει ότι το ακίνητό του απαλλοτριώνεται, ο ιδιοκτήτης πρέπει είτε να αποδεχθεί την προτεινόμενη τιμή μονάδος για αποζημίωση που του δίνει το κράτος, είτε να προσφύγει στο δικαστήριο για να ζητήσει μεγαλύτερη αποζημίωση. Σε κάθε περίπτωση πρέπει να αναγνωρισθεί από το δικαστήριο ως κύριος του ακινήτου για να μπορεί να λάβει την όποια αποζημίωση, είτε εκείνη που ορίζει το κράτος, είτε την αυξημένη που μπορεί να του ορίσει το δικαστήριο. Εάν ούτε ο ιδιοκτήτης, ούτε οι κληρονόμοι του ασκήσουν τα δικαιώματά τους όταν το ακίνητό τους απαλλοτριώνεται, για διάστημα άνω των είκοσι (20) ετών, είναι πολύ πιθανόν να διαπιστώσουν ότι τα δικαιώματά τους έχουν πλέον παραγραφεί και ότι κατά συνέπεια έχουν χάσει τόσο την κυριότητα του ακινήτου, που απαλλοτριώθηκε και έγινε δημόσιος δρόμος, πλατεία κλπ., όσο και το δικαίωμα προς αποζημίωση. Μία τέτοια υπόθεση αντιμετώπισε ο Άρειος Πάγος στην υπ’ αριθ. 138/2012 απόφασή του. Στον Δήμο Παλαιού Φαλήρου Αττικής, ορισμένες ιδιοκτησίες στην θέση "Βουρλοπόταμος ή Πικροδάφνη απαλλοτριώθηκαν για να εφαρμοσθεί το ρυμοτομικό σχέδιο και για να διανοιχθεί η λεωφόρος Ελευθερίου Βενιζέλου. Μέχρι το 2008, ο ιδιοκτήτης αρχικώς και οι κληρονόμοι του αργότερα, δεν είχαν προβεί στις απαιτούμενες νομικές ενέργειες στο δικαστήριο για την διεκδίκηση της ιδιοκτησίας τους ή της αποζημίωσης για την απώλειά της με απαλλοτρίωση. Μόνο το έτος 1989 είχαν υποβάλει μία αίτηση στον Δήμο, την οποία όμως ο Άρειος Πάγος (και το Εφετείο) δεν θεώρησαν ως όχληση επαρκή για να διακόψει την εικοσαετή παραγραφφή. Όταν το 2008 οι κληρονόμοι του αρχικού ιδιοκτήτη άσκησαν τελικώς διεκδικητική αγωγή και αγωγή αποζημίωσης, ο Δήμος υπέβαλε ένσταση παραγραφής, διότι από την απαλλοτρίωση είχαν περάσει πάνω από είκοσι χρόνια, δηλ. από το 1978 έως το 2008 είχαν παρέλθει τριάντα χρόνια. Το δικαστήριο εδέχθη την ένσταση με αποτέλεσμα να απορριφθεί η αγωγή. Το τελευταίο δικαίωμα που απέμενε στους ιδιοκτήτες που δεν μπορούσαν πλέον να κερδίσουν την κυριότητα του ακινήτου, ήταν η διεκδίκηση αποζημίωσης για την απώλεια του ακινήτου τους. Κατά το νόμο το δικαίωμα αποζημίωσης δημιουργείται όταν διαπιστωθεί ότι κάποιος απώλεσε την κυριότητα ακινήτου, μεταξύ άλλων και λόγω παραγραφής. Η άσκηση του δικαιώματος αποζημίωσης πρέπει να γίνει εντός πέντε ετών, άλλως παραγράφεται κι αυτό. Σε κάθε περίπτωση όμως το δικαίωμα αποζημίωσης παραγράφεται μετά την πάροδο είκοσι ετών από την χρονική στιγμή που τελέσθηκε η αδικοπραξία, δηλαδή στην προκείμενη υπόθεση από την κατάληψη του ιδιωτικού ακινήτου από τον Δήμο το έτος 1978. Αποτέλεσμα είναι ότι το 2008 που ασκήθηκε η αγωγή είχαν παρέλθει πολύ περισσότερα των είκοσι των, με νομική συνέπεια οι κληρονόμοι να απωλέσουν και το δικαίωμα αποζημίωσης. Το συμπέρασμα είναι ότι κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου, είτε μένει στην Ελλάδα, είτε στο εξωτερικό, πρέπει να παρακολουθεί το ακίνητό του, έστω ανά διαστήματα ολίγων ετών. Ο νόμος παρέχει περιθώριο είκοσι ετών για την διαπίστωση της προσβολής του δικαιώματος και την δικαστική διεκδίκησή του. Αν το χρονικό αυτό διάστημα της εικοσαετίας παρέλθει, το δικαίωμα του ιδιοκτήτη στην κυριότητα παραγράφεται. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr