Πώς κερδίζετε την κυριότητα ακινήτου Του Χρήστου Ηλιόπουλου

Κτήση κυριότητος ακινήτου επιτυγχάνεται είτε με συμβολαιογραφική πράξη (αγοράς, αποδοχής δωρεάς, γονικής παροχής, αποδοχής κληρονομίας), υπό τον αυστηρό όρο της μεταγραφής αυτής στο οικείο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο, είτε με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία. Χρησικτησία είναι η άσκηση φυσικής εξουσίας επί του ακινήτου επί δέκα έτη (τακτική) ή είκοσι έτη (έκτακτη), εφόσον όμως η φυσική αυτή εξουσίαση του ακινήτου συνοδεύεται με διάνοια κυρίου, δηλαδή με την πεποίθηση του ασκούντος την φυσική εξουσίαση επί του ακινήτου ότι αυτό του ανήκει. Κλασσικό παράδειγμα είναι η μίσθωση ακινήτου, που δεν αρκεί για να αποκτηθεί κυριότητα. Ο μισθωτής έχει την φυσική εξουσίαση του ακινήτου, όχι όμως και την διάνοια κυρίου, αφού αναγνωρίζει ότι κύριος του ακινήτου είναι άλλος, ο ιδιοκτήτης (εκμισθωτής). Η φυσική εξουσίαση του πράγματος (ακινήτου) είναι το σωματικό στοιχείο της νομής (corpus), ενώ η πεποίθηση ότι είναι δικό σου, δηλ. η διάνοια κυρίου αποτελεί το πνευματικό στοιχείο της νομής (animus). Κατά τη νομολογία του Αρείου Πάγου αποκτά την κυριότητα ακινήτου με τον πρωτότυπο τρόπο της τακτικής χρησικτησίας εκείνος που έχει στη νομή του (φυσική εξουσίαση με διάνοια κυρίου) με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο ακίνητο επί μία δεκαετία, ενώ με τον πρωτότυπο τρόπο της έκτακτης χρησικτησίας αποκτά την κυριότητα ακινήτου εκείνος που έχει στη νομή του ακίνητο επί μία εικοσαετία, ανεξαρτήτως καλής πίστεως και νομίμου τίτλου. Υπάρχει επίσης η δυνατότητα εκείνος που απέκτησε τη νομή ενός ακινήτου με καθολική διαδοχή (κληρονομιά) ή ειδική διαδοχή (αγοραπωλησία, δωρεά), να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στον χρόνο χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του, για να συμπληρωθεί ο χρόνος της χρησικτησίας, δηλ. τα δέκα ή τα είκοσι έτη. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν η μητέρα έχει στη νομή της ακίνητο επί δώδεκα έτη και κληρονομηθεί από το τέκνο της, εφόσον το τέκνο συνεχίσει την ίδια νομή για ακόμη οκτώ έτη, αυτό θα συμπληρώσει την απαιτούμενη εικοσαετία και θα αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία. Ποιες είναι όμως οι πράξεις νομής, που εφόσον διενεργούνται για τα ανωτέρω χρονικά διαστήματα, προσδίδουν κυριότητα στον νομέα; Οι πράξεις αυτές είναι ενδεικτικώς η εποπτεία, η επίβλεψη, η εκμίσθωση σε τρίτον, η φύλαξη του ακινήτου, η καλλιέργεια, η οριοθέτηση και καταμέτρηση των διαστάσεών του, η ανάθεση σύνταξης τοπογραφικού, η επιμέλεια για την ένταξή του στο σχέδιο πόλεως, η αποδοχή κληρονομίας και η μεταγραφή της, η καταβολή του φόρου κληρονομίας κ.α. Στην υπ’ αριθ. 1418/2010 απόφασή του ο Άρειος Πάγος ανήρεσε απόφαση του Εφετείου Αθηνών, διότι ενώ το Εφετείο στο σκεπτικό της αποφάσεώς του ανέφερε όσα ανωτέρω παγίως έχει κρίνει το ανώτατο δικαστήριο, στο τελικό του συμπέρασμα παρεβίασε ευθέως το νόμο και προέβη σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των σχετικών διατάξεων, αφού διέλαβε ελλιπείς και αντιφατικές αιτιολογίες. Συγκεκριμένα, το Εφετείο ενώ δέχθηκε ότι ο ένας εκ των αντιδίκων, καθώς και ο δικαιοπάροχός του είχαν ασκήσει πράξεις που στην ουσία αποτελούσαν άσκηση νομής επί είκοσι έτη, είχε τελικώς συμπεράνει ότι αυτές οι πράξεις, δηλ. ενέργειες για την ένταξη του ακινήτου στο σχέδιο, καταμέτρησή του, ανάθεση συντάξεως τοπογραφικού, δήλωση του ακινήτου ως κληρονομιαίου, καταβολές του φόρου κληρονομίας κλπ., δεν αποτελούσαν υλικές πράξεις, αλλά ότι ήταν απλώς πράξεις δηλωτικές νομής, δηλαδή ότι εμπεριείχαν μόνο το animus και άρα όχι νομή. Ο Άρειος Πάγος απεφάσισε ότι η κρίση αυτή του Εφετείου ήταν εσφαλμένη, διότι οι ανωτέρω πράξεις αποτελούσαν άσκηση νομής και άρα ήταν ικανές, εφόσον συνεχίζονταν επί εικοσαετία, να προσδώσουν κυριότητα σ’ εκείνον που τις ασκούσε επί του επιδίκου ακινήτου Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Καταχρηστική άσκηση δικαιώματος από συγκύριο ακινήτου -

Καταχρηστική άσκηση δικαιώματος από συγκύριο ακινήτου


Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

30-8-2011

Όταν περισσότεροι του ενός μοιράζονται την κυριότητα ενός ακινήτου, ο καθένας τους έχει δικαίωμα να λαμβάνει μερίδιο από την απόλαυση του ακινήτου, π.χ. να διαμένει σ’ αυτό, ή από την εκμετάλλευση αυτού, π.χ. να λαμβάνει το ποσοστό του από το μίσθωμα που αποφέρει. Εάν δηλαδή το ακίνητο, που είναι μισθωμένο με μηνιαίο μίσθωμα 800 ευρώ, ανήκει στον πατέρα κατά το 2/8 εξ αδιαιρέτου και από 3/8 στο καθένα από τα δύο του παιδιά, ο πατέρας δικαιούται 200 ευρώ, ενώ το κάθε τέκνο από 300 ευρώ μηνιαίως.
Εάν το ακίνητο δεν είναι μισθωμένο, αλλά διαμένει σ’ αυτό ένας μόνο εκ των συγκυρίων, οι άλλοι δικαιούνται, εάν το ζητήσουν, να λάβουν από τον συγκύριο που χρησιμοποιεί αποκλειστικώς το κοινό ακίνητο, το ποσοστό τους από την αξία χρήσεως του ακινήτου, δηλ. από την αξία που θα απέφερε, εάν αυτό μισθωνόταν ή αποτελούσε αντικείμενο άλλης εκμεταλλεύσεως.
Υπάρχουν, όμως, περιπτώσεις κατά τις οποίες η αξίωση του μεριδίου ενός εκ των συγκυρίων, έναντι του άλλου, ο οποίος κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου, θεωρείται καταχρηστική και άρα μη νόμιμη. Κάτι τέτοιο μπορεί να συμβαίνει όταν επί παραδείγματι ο συνδικαιούχος έχει με πράξεις ή δηλώσεις του στο παρελθόν δημιουργήσει την σαφή εντύπωση ότι δεν θα διεκδικήσει το μερίδιό του, ή όταν ηθικοί ή άλλοι λόγοι καθιστούν την άσκηση του δικαιώματος μη ανεκτή κατά το δίκαιο.
Στην υπ’ αριθ. 448/2010 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία η θυγατέρα είχε κληρονομήσει από τον πατέρα της τα 3/4 (75%) ισογείου διαμερίσματος και των υπογείων αποθηκών του, ενώ η μητέρα της είχε κληρονομήσει το 1/4 (25%), ως χήρα του εκλιπόντος συζύγου της. Στο διαμέρισμα διέμενε από τον θάνατο του άνδρα της η μητέρα, ενώ η κόρη είχε στην κυριότητά της τον Α’ όροφο του κτηρίου.
Η θυγατέρα, αρκετά χρόνια μετά τον θάνατο του πατρός της άσκησε αγωγή κατά της μητρός της, ζητώντας ποσοστό 75% επί της αξίας χρήσεως του ισογείου διαμερίσματος, στο οποίο διέμενε η μητέρα της.
Κατ’ αρχάς, η θυγατέρα είχε το δικαίωμα να αξιώσει το ποσοστό της επί της αξίας χρήσεως του ακινήτου. Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος εκτίμησε κάποιες ιδιαίτερες περιστάσεις που υπήρχαν στην υπόθεση.
Συγκεκριμένα, το οικόπεδο επί του οποίου ανηγέρθη το κτήριο και η ανέγερση του κτηρίου είχαν γίνει προ δεκαετιών με χρήματα από την προίκα της μητρός. Το επίδικο διαμέρισμα ήταν η οικογενειακή στέγη της μητρός με τον άνδρα της (πατέρα της ενάγουσας θυγατέρας), επί σαράντα και πλέον έτη. Η ενάγουσα διαμένει στον Α’ όροφο, που ανηγέρθη με δαπάνες των γονέων της και της παραχωρήθηκε δωρεάν.
Επίσης, ο πατέρας είχε συντάξει διαθήκη με την οποία άφηνε την επικαρπία του διαμέρισματος του ισογείου στην σύζυγό του, αλλά η διαθήκη δεν ευρέθη μετά τον θάνατό του. Η μητέρα (εναγομένη) ήταν 73 ετών, χωρίς άλλους πόρους, παρά μόνο την σύνταξη του συζύγου της, ενώ η ενάγουσα (θυγατέρα), ήταν σε ακμαία ηλικία, επιτυχημένη ελεύθερη επαγγελματίας, ιδιοκτήτρια και άλλων ακινήτων που της είχαν αγοράσει ή μεταβιβάσει οι γονείς της.
Τέλος, τα τελευταία πέντε χρόνια μετά τον θάνατο του πατρός της, η ενάγουσα θυγατέρα δεν είχε προβεί σε κάποια δήλωση από την οποία να προκύπτει ότι θα διεκδικήσει από την μητέρα της το ποσοστό της από την μισθωτική αξία του ισογείου, με αποτέλεσμα, μετά την πάροδο τόσο μακρού χρόνου, να καθίσταται ιδιαίτερα δυσβάσταχτη για την μητέρα της η καταβολή του 75% ενοικίων πέντε περίπου ετών, την στιγμή που η μητέρα δεν είχε κανένα λόγο να αναμένει ότι θα της εζητείτο από τον κόρη της να της καταβάλει ποσοστό 75% της μισθωτικής αξίας του ισογείου.
Σε αντίθεση με τον Εφετείο, που είχε απορρίψει την ένσταση της μητρός περί καταχρηστικότητος, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι «τα περιστατικά αυτά, αν είναι αληθή, καθιστούν καταχρηστική την άσκηση της αγωγής» και ότι «η άσκηση του δικαιώματος αυτού καθίσταται μη ανεκτή κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου», με αποτέλεσμα ένα δικαίωμα που κατ’ αρχάς ήταν υπαρκτό κατά το νόμο, (η αξίωση από την συγκύριο θυγατέρα ποσοστού 75% επί της μισθωτικής αξίας του κοινού ακινήτου), να καθίσταται τελικώς ανενεργό και μη εφαρμόσιμο, λόγω καταχρηστικής ασκήσεώς του.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Άκυρη η εικονική πώληση ακινήτου - Του Χρήστου Ηλιόπουλου

Για την μεταβίβαση (πώληση, δωρεά, κλπ.) ακινήτου απαιτειται συμβολαιογραφικό εγγραφο και μεταγραφή αυτού στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Απαιτείται επίσης οι δηλώσεις βουλήσεως των συναλλασσομένων να είναι αληθείς. Στο συμβόλαιο τόσο ο μεταβιβάζων (πωλητής, δωρητής) όσο και ο προς ον η μεταβίβαση (αγοραστής, δωρεοδόχος) δηλώνουν γραπτώς, ως βεβαιώνει ο συμβολαιογράφος, ότι επιθυμούν την συγκεκριμένη δικαιοπραξία, ενώ στην πώληση γίνεται δήλωση βουλήσεως και για την καταβολή ή πίστωση τιμήματος.
Σε κάποιες, ωστόσο, περιπτώσεις η μεταβίβαση είναι εικονική, δηλαδή τα δύο μέρη, παρά το γεγονός ότι επισήμως δηλώνουν στον συμβολαιογράφο ότι θέλουν την μεταβίβαση, στην πραγματικότητα δεν επιθυμούν την πώληση ή την δωρεά, ή επιθυμούν μία άλλη δικαιοπραξία, η οποία δεν αναφέρεται επισήμως.
Εάν αποδειχθεί ότι τα μέρη δεν δήλωσαν στο συμβόλαιο την πραγματική τους βούληση, αλλά ότι μόνο φαινομενικώς προέβησαν στην μεταβίβαση, η συγκεκριμένη δικαιοπραξία είναι άκυρη και μπορεί όποιος έχει έννομο συμφέρον να προσφύγει στο δικαστήριο και να την ακυρώσει.
Η εικονική μεταβίβαση μπορεί να γίνεται για διάφορους λόγους. Μπορεί επί παραδείγματι ο μεταβιβάζων πωλητής να έχει χρέη και να επιδιώκει εικονικώς να μεταβιβάσει περιουσιακά στοιχεία του σε άλλον, ώστε να τα προστατεύσει από τους δανειστές του, παρά το ότι σε μία τέτοια περίπτωση ελλοχεύει ο κίνδυνος της καταδολίευσης δανειστών, που ενέχει αστικές συνέπειες και ποινικές ευθύνες.
Άλλη περίπτωση εικονικότητος είναι η πώληση ακινήτου που γίνεται από γονέα σε τέκνο ή από παππού / γιαγιά σε εγγόνι, ενώ στην πραγματικότητα πρόκειται περί δωρεάς. Ενώ δηλαδή το συμβόλαιο αναγράφει ότι συνεφωνήθη και κατεβλήθη τίμημα, στην πράξη τέτοιο τίμημα δεν έχει ποτέ καταβληθεί.
Εικονική μεταβίβαση ακινήτου μπορεί να λαμβάνει χώρα και όταν κάποιος πωλεί ακίνητο, όχι αληθώς, αλλά φαινομενικώς, για να μην έχει επισήμως στην κατοχή του κατοικία και να δύναται να λάβει απαλλαγή φόρου για κτήση πρώτης κατοικίας.
Στην υπ’ αριθ. 223/2009 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι «για την εικονικότητα της δικαιοπραξίας αρκεί το γεγονός, ότι η δήλωση βούλησης των δικαιοπρακτούντων βαρύνεται με ελάττωμα, που συνίσταται στο ότι δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται».
Η μεταβίβαση που έχει λάβει χώρα εικονικώς αναγνωρίζεται ως άκυρη με αγωγή στο δικαστήριο και δικαστική απόφαση, εφόσον αποδειχθεί ότι η βούληση των συμβαλλομένων δεν ήταν αυτή που φαινομενικώς δηλώθηκε στο συμβόλαιο, είτε περί της μεταβιβάσεως, είτε περί της καταβολής του τιμήματος, καθώς και η εικονικότητα περί του τιμήματος αρκεί από μόνη της για την κήρυξη μίας δικαιοπραξίας ως άκυρης.
Αυτός που ισχυρίζεται ότι η μεταβίβαση είναι άκυρη, μπορεί να υποστηρίξει ότι υποκρύπτεται μία άλλη δικαιοπραξία, που υπό ορισμένες προϋποθέσεις μπορεί να ισχύσει, εφόσον συντρέχουν τα στοιχεία και οι προϋποθέσεις της υποκρυπτόμενης δικαιοπραξίας. Μπορεί δηλαδή να είναι άκυρη η πώληση, αλλά να ισχύσει ως δωρεά.
Μπορεί όμως και να μην υποκρύπτεται άλλη δικαιοπραξία και απλώς η συγκεκριμένη εικονική να είναι άκυρη. Εάν δηλαδή αποδειχθεί ότι εκείνος που μεταβίβασε δεν ήθελε αληθώς να απωλέσει την κυριότητα του ακινήτου και εκείνος στον οποίο έγινε η μεταβίβαση ούτε τίμημα κατέβαλε, ούτε ήθελε να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου, η μεταβίβαση ακυρώνεται με δικαστική απόφαση και το ακίνητο θεωρείται ότι ποτέ δεν έφυγε από την κυριότητα του εικονικού πωλητού, που μετά την αναγνώριση της εικονικότητος παραμένει κύριος του ακινήτου.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πώς διεκδικείτε καταπατημένο ακίνητό σας του Χρήστου Ηλιόπουλου

Η διαμάχη μεταξύ περισσοτέρων περί της κυριότητας του ιδίου ακινήτου δεν αποτελεί σπάνιο φαινόμενο στην ελληνική δικαστηριακή πραγματικότητα. Η φύση των κοινωνικών σχέσεων στην Ελλάδα εδώ και αιώνες, η μορφολογία του εδάφους, η μετανάστευση, ακόμα και η πολιτική κατάσταση της χώρας μέχρι και την τουρκοκρατία έχουν διαμορφώσει σε πολλά τμήματα του εδάφους μικρούς ή και ακαθορίστου σχήματος κλήρους, συχνά αμφιβόλου κυριότητος, δηλαδή καθεστώς αβεβαιότητας που ευνοεί αμφισβητήσεις περί της ιδιοκτησίας ενός ακινήτου.
Υπό τις συνθήκες αυτές ο κύριος ενός ακινήτου υποχρεούται να προσφύγει στο δικαστήριο, όταν τρίτος το καταπατά, ή αμφισβητεί την κυριότητά του επ’ αυτού.
Το ελληνικό δίκαιο προσφέρει πλήρη δυνατότητα προσφυγής στην δικαιοσύνη για διεκδίκηση των δικαιωμάτων του θιγομένου, αναλόγως της φύσεως και της εκτάσεως της προσβολής του δικαιώματος επί του ακινήτου.
Οι βασικές μορφές δικαστικής προστασίας είναι η διεκδικητική αγωγή, η αγωγή νομής και τα ασφαλιστικά μέτρα. Για να ευοδωθούν οι δικαστικές ενέργειες απαιτείται πλήθος προϋποθέσεων, από την ορθή δικονομική προβολή της αξιώσεως έως την ουσιαστική απόδειξη του δικαιώματος.
Μία βασική προϋπόθεση ώστε η αγωγή διεκδικήσεως του ακινήτου να γίνει δεκτή από το δικαστήριο είναι η ακριβής περιγραφή του ακινήτου, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία περί της ταυτότητός του, ήτοι της θέσεως, της εκτάσεως, των ορίων, του προσανατολισμού του, αλλά και τους είδους αυτού, αν δηλαδή είναι αστικό (οικόπεδο), ή αγροτεμάχιο, αν είναι κτίσμα, η επιφάνεια, οι όρφοι αυτού κλπ.
Επίσης, πρέπει να γίνεται πλήρης αναφορά στον τρόπο και στους τίτλους κτήσεως αυτού και εάν υπάρξει αμφισβήτηση από τον αντίδικο, η απόξειξη αυτή πρέπει να άγεται μέχρι της κτήσεως πρωτοτύπου κυριότητος.
Για να μην κριθεί ως απαράδεκτη η αγωγή, λόγω αοριστίας της περιγραφής του ακινήτου, ο Άρειος Πάγος στην υπ’ αριθ. 503/2009 απόφασή του επανέλαβε, όπως έχει πράξει σε πλήθος άλλες αποφάσεις του, ότι «προκειμένου ειδικότερα περί διεκδικητικής ή αναγνωριστικής περί κυριότητας ακινήτου αγωγής απαιτείται, για το ορισμένο αυτής, ... και ακριβής περιγραφή του εν λόγω ακινήτου, δηλαδή ο προσδιορισμός του κατά θέση, έκταση, ιδιότητα και όρια και μάλιστα τόσο λεπτομερής, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητά του».
Ωστόσο έκρινέ ότι «δεν απαιτείται όμως για το ορισμένο της αγωγής να αναφέρονται στο αγωγικό δικόγραφο οι πλευρικές διαστάσεις του ακινήτου και ο καθ' όρια προσανατολισμός του, ούτε να κατονομάζονται οι ιδιοκτήτες των όμορων ακινήτων», όπως είχε επίσης κρίνει και στην υπ’ αριθ. 493/2007 απόφασή του.
Στην ίδια απόφασή του ο Άρειος Πάγος εξήτασε και την περίπτωση στην οποία ο κύριος του ακινήτου δεν το διεκδικεί ολόκληρο, διότι δεν το έχουν καταπατήσει ολόκληρο, αλλά μόνο ένα τμήμα αυτού. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι «όταν το διεκδικούμενο ακίνητο φέρεται ως τμήμα μεγαλύτερου ακινήτου, ο ενάγων έχει υποχρέωση, εκτός από την έκταση του διεκδικούμενου αυτού τμήματος, να προσδιορίσει τη θέση του μέσα στο μεγαλύτερο ακίνητο, ώστε να είναι δυνατόν στον εναγόμενο να αντιτάξει άμυνα περί συγκεκριμένου και όχι ασαφούς επιδίκου αντικειμένου, στο δικαστήριο δε να τάξει το προσήκον θέμα αποδείξεως και να εκδώσει απόφαση δεκτική εκτελέσεως».
Για την καλύτερη αποτύπωση του τμήματος που διεκδικείται, καλό είναι στην αγωγή να επισυνάπτεται τοπογραφική απεικόνιση υπό κλίμακα τόσο του μεγαλυτέρου ακινήτου, όσο και του τμήματος αυτού επί του οποίου υφίσταται η καταπάτηση.
Τέλος, όταν ο ενάγων έχει ποσοστό μόνο του ακινήτου, (π.χ. το 1/4 εξ αδιαιρέτου αυτού), στην αγωγή θα ζητεί την απόδοση του 1/4 και όχι ολοκλήρου του ακινήτου. Εάν, παρά ταύτα διεκδικεί ολόκληρο το ακίνητο, ενώ έχει συγκυριότητα μόνο στο 1/4, οφείλει στην αγωγή να κατονομάσει τους υπολοίπους συγκυρίους των 3/4, καθώς και τον νομικό τρόπο κτήσεως από αυτούς της κυριότητας του υπολοίπου ποσοστού αυτού. (Άρειος Πάγος, Γ’ Πολιτικό Τμήμα, 503/2009).

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Συγκυριότητα και χρησικτησία- Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Τα εκατομμύρια των Ελλήνων ομογενών που ζουν μονίμως εκτός Ελλάδος, αλλά έχουν περιουσία στην Πατρίδα, μας υποχρεώνουν να επιμένουμε σε θέματα χρησικτησίας, δεδομένου του τεράστιου ενδιαφέροντός τους για το θέμα.
Οι κύριοι ακινήτων στην Ελλάδα, που δεν έχουν την δυνατότητα να τα επισκέπτονται συχνά, πρέπει να γνωρίζουν ότι εκείνος που έχει στη νομή του για μία εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο γίνεται κύριος με έκτακτη χρησικτησία. Όποιος απέκτησε τη φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα (κατοχή) είναι νομέας, αν ασκεί την εξουσία αυτή με διάνοια κυρίου.
Αυτό σημαίνει με απλά λόγια ότι ένας ομογενής που έχει αγοράσει με συμβόλαιο ένα οικόπεδο ή έχει κληρονομήσει με δήλωση φόρου κληρονομίας ένα αγροτεμάχιο ή μία μονοκατοικία στην Ελλάδα και έχει μεταγράψει το συμβόλαιο στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο, είναι κατ’ αρχάς κατοχυρωμένος νομικώς.
Ωστόσο, δεν αρκεί να έχει στο συρτάρι του τα συμβόλαια αγοράς, αποδοχής κληρονομίας, δωρεάς, γονικής παροχής κλπ. Πρέπει κατά τακτά χρονικά διαστήματα να επισκέπτεται ο ίδιος το ακίνητο που έχει στην Ελλάδα, να το φωτογραφίζει ώστε να αποδεικνύεται η κατάστασή του σε συγκεκριμένες χρονικές στιγμές, να ελέγχει εάν κάποιος αμφισβητεί τα όριά του, ή τουλάχιστον να αναθέτει σε άλλο, έμπιστο πρόσωπο, τον έλεγχο της περιουσίας του, όταν ο ίδιος δεν δύναται να επιβλέπει αυτοπροσώπως την ιδιοκτησία του.
Η επίβλεψη και ο έλεγχος του ακινήτου του είναι εκ των βασικών υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, ώστε να διασφαλίζει ότι αυτό δεν γίνεται αντικείμενο κατοχής, ή νομής, από τρίτα πρόσωπα, που ενεργούν χωρίς την εξουσιοδότησή του. Διαφορετικά, εάν δηλαδή ο κύριος του ακινήτου δεν ασκεί τον απαιτούμενο έλεγχο, υφίσταται κίνδυνος άλλοι, μη δικαιούχοι, να καταλάβουν το ακίνητο ασκούντες πράξεις νομής, δηλαδή κατοχής με την πεποίθηση ότι εκείνοι είναι οι ιδιοκτήτες.
Η κατάληψη του ακινήτου δεν αφαιρεί αμέσως την κυριότητα αυτού από τον πραγματικό ιδιοκτήτη του, εάν γίνει αντιληπτή εγκαίρως και ασκηθούν οι απαιτούμενες νομικές ενέργειες ώστε να εκδιωχθούν οι μη δικαιούχοι και να αποκατασταθεί η νομή του πραγματικού κυρίου.
Εάν όμως, περάσουν αρκετά χρόνια, κατά την διάρκεια των οποίων ο κύριος δεν επισκέπτεται το ακίνητό του στην Ελλάδα, ούτε δίδει εντολή σε έμπιστα πρόσωπα να το εποπτεύσουν για λογαριασμό του, οι τρίτοι, που έχουν καταλάβει τη νομή του ακινήτου, μπορεί, έστω και ανακριβώς, να ισχυρισθούν ότι βρίσκονται στη νομή επί 20 ή και περισσότερα έτη και κατά συνέπεια να διεκδικήσουν την κυριότητα με χρησικτησία.
Αξιοσημείωτο είναι ότι κίνδυνο απωλείας της κυριότητος ενός ακινήτου του στην Ελλάδα διατρέχει ο μόνιμος κάτοικος εξωτερικού και από τον ή τους συγκυρίους του ακινήτου του, που ζουν στην Ελλάδα. Συχνή είναι η περίπτωση όπου ο ομογενής έχει αγοράσει, ή κληρονομήσει ακίνητο στην Ελλάδα, μαζί με συγγενείς του (αδέλφια, θείους, ξαδέλφια). Ο ομογενής γνωρίζει ότι ο συγγενής – συγκύριος του ακινήτου έχει την κατοχή του, αλλά πιστεύει ότι το κάνει όχι μόνο για δικό του λογαριασμό, αλλά και ως αντιπρόσωπος του ομογενούς συγκυρίου, που ζει στο εξωτερικό.
Παρά το γεγονός ότι αυτό είναι ακριβές, ο ομογενής πρέπει πάντοτε να είναι υποψιασμένος ότι ο συγγενής – συγκύριος μπορεί κάποια στιγμή να αντιποιηθεί τη νομή του και να διεκδικήσει το 100% του ακινήτου ως αποκλειστικώς δικό του. Βεβαίως, ο συγκύριος που ζει στην Ελλάδα, για να διεκδικήσει με χρησικτησία το μερίδιο του ομογενούς που ζει στο εξωτερικό έχει την πρόσθετη υποχρέωση να γνωστοποιήσει την πρόθεσή του περί αντιποιήσεως της νομής του ομογενούς και μετά να αρχίσει να τρέχει η 20ετία για την χρησικτησία.
Καλό είναι όμως ο ομογενής να εξασφαλίζει κάθε λίγα χρόνια δηλώσεις του συγκυρίου του, παρουσία μαρτύρων, ότι το ακίνητο είναι κοινό και ανήκει και στους δύο, να δηλώνει το μερίδιό του στην εφορία στην Ελλάδα (Ε9), να επιβεβαιώνει ότι και ο συγκύριος που ζει στην Ελλάδα δηλώνει επίσης στο Ε9 το δικό του μερίδιο και όχι ολόκληρο το ακίνητο ως δικό του, ενώ εάν γίνεται εκμίσθωση του ακινήτου σε τρίτον μισθωτή, το μισθωτήριο να αναφέρει και τον ομογενή ως συγκύριο και συνεκμισθωτή του ακινήτου.
Τα ανωτέρω επιβεβαιώνει για μία ακόμη φορά η υπ΄αριθ. 815/2010 απόφαση του Αρείου Πάγου, που διαλαμβάνει ότι: «…ο συγκοινωνός, όπως είναι και ο συγκληρονόμος, λογίζεται ότι κατέχει το κοινό πράγμα επ' ονόματι και των λοιπών κοινωνών και επομένως δεν μπορεί να αντιτάξει κατ' αυτών κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, προτού καταστήσει σ' αυτούς γνωστή την απόφασή του να νέμεται στο εξής ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή ολόκληρο το κοινό αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό, διότι σε περίπτωση αντιποιήσεως της νομής από τον αντιπρόσωπο του νομέα αυτή δεν απόλλυται για τον τελευταίο πριν λάβει γνώση της αντιποίησης αυτής (Ολ.ΑΠ 485/1982)».

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Αγωγή διανομής κατά συγκληρονόμου που δεν αποδέχεται

Κατά την βασική αρχή που ισχύει στο ελληνικό δίκαιο, όταν περισσότεροι έχουν συγκυριότητα επί του αυτού ακινήτου, έκαστος των συγκυρίων έχει το δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο διανομή του κοινού ακινήτου, ώστε είτε αυτό να χωρισθεί σε τόσα τμήματα, όσοι είναι και οι συγκύριοι και μάλιστα έκαστο τμήμα αξίας αναλόγου της μερίδος εκάστου συγκυρίου, είτε, εάν η αυτούσια διανομή δεν είναι δυνατή, να πωληθεί σε πλειστηριασμό και οι συγκύριοι να λάβουν εις χρήμα την αξία της μερίδος τους.
Διανομή δύναται να αξιώσει δικαστικώς ακόμα και ο συγκύριος που έχει μερίδα μικρότερη του 50%, ακόμα και εκείνος που έχει ένα πολύ μικρό ποσοστό του ακινήτου. Η αγωγή διανομής στρέφεται κατά όλων των συγκυρίων, ή τουλάχιστον στην δίκη της διανομή όλοι οι συγκύριοι πρέπει να είναι διάδικοι, δηλαδή είτε στην πλευρά του ενάγοντος, είτε σε εκείνη του εναγομένου. Εάν ο συγκύριος ασκήσει αγωγή διανομής που δεν έχει συμπεριλάβει, είτε στους ενάγοντες, είτε στους εναγομένους, κάποιον εκ των συγκυρίων, η αγωγή θα απορριφθεί.
Ερώτημα ανακύπτει όταν κάποιος εκ των δικαιουμένων να αποδεχθούν μία κληρονομία, παραλείπει να προβεί στις ενέργειες της αποδοχής κληρονομίας, δηλαδή δεν υποβάλει δήλωση φόρου κληρονομίας, εάν απαιτείται, ούτε υπογράφει πράξη αποδοχής σε συμβολαιογράφο, ούτε την μεταγράφει στο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο.
Σε μία τέτοια περίπτωση ο συγκύριος που έχει αποδεχθεί το δικό του μερίδιο από την κληρονομία δικαιούται να προβεί αυτός, για λογαριασμό του άλλου συγκληρονόμου, που δεν αποδέχεται το κληρονομικό μερίδιό του, σε αναγκαστική αποδοχή κληρονομίας, ώστε να γίνει κι εκείνος συγκύριος του κοινού κληρονομιαίου ακινήτου και να καταστεί ακολούθως δικονομικώς εφικτή η άσκηση της αγωγής διανομής.
Η αναγκαστική αυτή αποδοχή γίνεται με την έκδοση από το δικαστήριο πιστοποιητικού περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης ή περί μη δημοσιεύσεως άλλης διαθήκης, από τον Δήμο πιστοποιητικού εγγυτέρων συγγενών και κυρίως, πιστοποιητικού περί μη αποποιήσεως της κληρονομίας.
Αυτά τα έγγραφα δύνανται να μεταγραφούν στο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο, με αποτέλεσμα ο συγκληρονόμος που μέχρι τώρα απέφευγε να αποδεχθεί το μερίδιό του, να καταστεί συγκύριος του ακινήτου και να δύναται πλέον να ασκηθεί εναντίον του η αγωγή διανομής του κοινού ακινήτου.
Στην υπ’ αριθ. 10/1994 απόφασή του το Εφετείο Θεσσαλονίκης είχε μάλιστα κρίνει ότι ο ενάγων, που είχε ασκήσει αγωγή διανομής κοινού ακινήτου κατά συγκληρονόμου του, ισχυριζόμενος στην αγωγή ότι η αντίδικος έχει μερίδιο επί του ακινήτου, χωρίς να έχει ακόμα μεταγράψει το πιστοποιητικό ότι η αντίδικος δεν έχει αποποιηθεί της κληρονομίας, δικαιούται να προβεί σ’ αυτήν την μεταγραφή μετά την έκδοση οριστικής αποφάσεως και πριν την συζήτηση της κατ’ εφεσιν δίκης.
Το Δικαστήριο αποφάσισε ότι: «Η αγωγή [διανομής] είναι ορισμένη, διότι για την παθητική νομιμοποίηση της αγωγής αρκεί το ότι ο ενάγων, με την αγωγή του, ομολογεί τη συγκυριότητα της εναγομένης, ενώ, στην παρούσα δευτοροβάθμια δίκη, εξαιτίας της άρνησης της αγωγής, επιτρεπτώς, με τις προτάσεις του, βελτιώνει την ιστορική βάση της αγωγής του, διευκρινίζοντας ότι μετά την πρωτόδικη δίκη αυτός μετέγραψε το πιστοποιητικό του αρμοδίου γραμματέα για μη αποποίηση της κληρονομίας από την εναγομένη και επομένως η μεταγραφή ανατρέχει στο χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου, από τον οποίο θεωρείται η εναγομένη ως συγκύρια του ακινήτου της κληρονομίας».


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ευθύνη ιδιοκτήτη αυτοκινήτου σε ατύχημα

Εάν συμβεί αυτοκινητικό ατύχημα στην Ελλάδα, κατά το νόμο ευθύνη έχει όχι μόνο εκείνος που οδηγεί το αυτοκίνητο που προκάλεσε την ζημία, αλλά και ο κάτοχος και ο ιδιοκτήτης του. Ακόμα δηλαδή κι αν ο ιδιοκτήτης του ζημιογόνου αυτοκινήτου δεν είναι παρών στο ατύχημα και δεν οδηγεί το αυτοκίνητο, ούτε έχει άλλη συμμετοχή στο συμβάν, έχει αντικειμενική ευθύνη, επειδή είναι ο ιδιοκτήτης του οχήματος.
Σύμφωνα με νόμο του 1911 εάν ο ιδιοκτήτης του αυτοκινήτου δεν ήταν κάτοχος ή οδηγός αυτού όταν συνέβη το ατύχημα, η ευθύνη του περιορίζεται στην αξία του αυτοκινήτου. Εάν δηλαδή προκληθεί ατύχημα και ζημία σε άλλο αυτοκίνητο, οδηγό ή σε πεζό, ύψους 45.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης του αυτοκινήτου που δεν ήταν και κάτοχος ή οδηγός αυτού κατά την στιγμή του ατυχήματος, μπορεί να προβάλει, μεταξύ άλλων και την ένσταση ότι ευθύνεται αντικειμενικώς μόνο μέχρι το ποσό της αξίας του αυτοκινήτου του.
Σ’ αυτήν την περίπτωση πρέπει στην ένστασή του να εξειδικεύσει το ύψος στο οποίο ανέρχεται η αξία του αυτοκινήτου του. Στο ανωτέρω παράδειγμα, μπορεί να ισχυρισθεί ότι το αυτοκίνητό του έχει αξία 8.000 ευρώ (ως μεταχειρισμένο πλέον των δέκα ετών, με αρχική αξία κτήσεως το 2001 ποσού 29.000 ευρώ) και να ζητήσει η ευθύνη του να περιορισθεί στο ποσό των 8.000 ευρώ, ήτοι στην αξία του αυτοκινήτου και να μην υποχρεωθεί να καλύψει ολόκληρη την ζημία των 45.000 ευρώ.
Υπάρχουν, όμως, περιπτώσεις στις οποίες η ευθύνη του ιδιοκτήτη του ζημιογόνου οχήματος δεν περιορίζεται μόνο στην αξία του αυτοκινήτου, αλλά εκτείνεται σε όλο το ύψος της ζημίας. Αυτό σημαίνει ότι η ευθύνη βασίζεται στο άρθρο 914 του Αστικού Κώδικος, όταν υπάρχει σχέση προστήσεως μεταξύ οδηγού που προκάλεσε το ατύχημα και ιδιοκτήτη του ζημιογόνου αυτοκινήτου.
Σχέση προστήσεως υφίσταται όταν ο οδηγός είναι υπάλληλος του ιδιοκτήτη του αυτοκινήτου, ή γενικώς ενεργεί υπό τις εντολές και οδηγίες του. Σχέση προστήσεως υπάρχει όμως και όταν ο ιδιοκτήτης του αυτοκινήτου εμπιστεύεται την οδήγησή του σε συγγενή ή φίλο του, όπως ο πατέρας στο υιό του.
Στην υπ’ αριθ. 1228/2010 απόφασή του ο Άρειος Πάγος απέρριψε την ένσταση των δύο ιδιοκτητριών του αυτοκινήτου, ότι ευθύνονται μόνο μέχρι την αξία του. Στην υπόθεση αυτή, ο οδηγός, που προκάλεσε το ατύχημα ήταν υιός της πρώτης και ανεψιός της δεύτερης των ιδιοκτητριών του αυτοκινήτου. Ο οδηγός πήρε τα κλειδιά του αυτοκινήτου, τα οποία ήταν εκτεθειμένα χωρίς καμία προφύλαξη και χρησιμοποιώντας αυτά, οδήγησε το αυτοκίνητο, παρά το ότι εστερείτο αδείας οδηγήσεως και παρά το ότι είχε κάνει χρήση ουσιών, προκαλώντας ατύχημα.
Τόσο το Εφετείο, όσο και ο Άρειος Πάγος απέρριψαν την ένσταση των δύο ιδιοκτητριών του αυτοκινήτου για περιορισμό της ευθύνης τους μέχρι του ύψους της αξίας του αυτοκινήτου τους. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι οι ιδιοκτήτριες του αυτοκινήτου έχουν ευθύνη για ολόκληρο το ποσό της ζημίας και όχι μόνο μέχρι το την αξία του οχήματός τους, διότι υπήρξε σχέση προστήσεως μεταξύ αυτών και του υιού / ανεψιού τους.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr