Κίνητρα για επαναπατρισμό κεφαλαίων στην Ελλάδα του Χρήστου Ηλιόπουλου

Κίνητρα για επαναπατρισμό κεφαλαίων στην Ελλάδα





Είναι γνωστό στην εκάστοτε κυβέρνηση της Ελλάδος ότι το χρήμα που κυκλοφορεί στην χώρα είναι πολύ περισσότερο από το χρήμα που δηλώνεται από τους φορολογούμενους στην εφορία κάθε χρόνο ως εισόδημα. Το φαινόμενο αυτό ονομάζεται "μαύρη οικονομία", υπό την έννοια ότι πρόκειται για εισοδήματα που προκύπτουν από μη καταγραφόμενες επισήμως από τις κρατικές αρχές συναλλαγές, με αποτέλεσμα να μην καταβάλλονται οι αναλογούντες φόροι και οι Έλληνες να παρουσιάζονται στις στατιστικές φτωχότεροι, ενώ τα πραγματικά τους εισοδήματα είναι μεγαλύτερα των δηλωθέντων.
Η "μαύρη οικονομία", η ύπαρξη δηλαδή εισοδημάτων που δεν γνωστοποιούνται στις φορολογικές αρχές, δεν είναι ελληνική πρωτοτυπία. Σε πολλές άλλες χώρες της Ευρώπης συμβαίνει το ίδιο, όπως π.χ. στην Ιταλία, όπου προ έτους περίπου η κυβέρνηση κάλεσε με νόμο όλους τους φορολογουμένους να φέρουν πισω στην Ιταλία κεφάλαια που δεν είχαν δηλώσει στην ιταλική εφορία, χωρίς να τους επιβληθούν φόροι και πρόστιμα, αλλά μόνο με την καταβολή ενός εφ' άπαξ ποσού 5% επί του επαναπατριζομένου κεφαλαίου.
Το πρόγραμμα στην Ιταλία σημείωσε επιτυχία με αποτέλεσμα η ιταλική κυβέρνηση τον περασμένο Δεκέμβριο να παρατείνει για μερικούς ακόμη μήνες την προθεσμία, καθώς μέχρι τότε οι ιταλοί είχαν εισάγει στην χώρα τους περί τα 80 δις ευρώ και το ιταλικό δημόσιο είχε εισπράξει 4 δις.
Ακολουθώντας την ίδια πολιτική, η ελληνική κυβέρνηση με το Ν.3842/2010 (άρθρο 18), εισήγαγε διάταξη, σύμφωνα με την οποία οι φορολογούμενοι που διαθέτουν στο όνομά τους κατά την ημέρα ισχύος του νόμου (23-4-2010) χρηματικά ποσά κατατεθειμένα σε τραπεζικούς λογαριασμούς στο εξωτερικό, δύνανται να τα φέρουν στην Ελλάδα εντός έξι μηνών, χωρίς να ελεγχθούν ως προς την πηγή των εσόδων αυτών, δηλαδή χωρίς να εφαρμοσθεί σ' αυτούς το πόθεν έσχες.
Με την τρόπο αυτόν η κυβέρνηση παρέχει ένα είδος φορολογικής "αμνηστείας" σε όσους έχουν αποκτήσει εισοδήματα και τα έχουν τοποθετημένα σε τράπεζες εκτός Ελλάδος, χωρίς να τα έχουν μέχρι τώρα δηλώσει στην ελληνική εφορία.
Η μοναδική επιβάρυνση όσων εισάγουν στην Ελλάδα χρήματα που έχουν στο εξωτερικό (εφόσον βεβαίως επιθυμούν την φορολογική «αμνηστεία»), είναι να καταβάλουν στο κράτος εφ'άπαξ ποσό 5% επί του ποσού που φέρνουν στην Ελλάδα. Εάν μάλιστα το ποσό αυτό εντός δύο ετών από τότε που το φέρουν στην Ελλάδα το τοποθετήσουν σε αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, ή σε αγορά τίτλων του ελληνικού δημοσίου, τότε το ελληνικό δημόσιο τους επιστρέφει το 2,5%.
Εάν κάποιος έχει χρήματα στο εξωτερικό και δεν έχει πρόβλημα με το πόθεν έσχες στην Ελλάδα, τότε βεβαίως μπορεί να τα εισάγει στην Ελλάδα χωρίς να καταβάλει το 5%.
Όταν κάποιος εισάγει στην Ελλάδα ποσό 100.000 ευρώ με το άρθρο 18, αποκτά φορολογική "αμνηστεία" και απαλλαγή ελέγχου πόθεν έσχες για το ποσό αυτό, αφού όμως καταβάλει στο κράτος το 5%, ήτοι 5.000 ευρώ. Εάν ακολούθως με το εισαχθέν ποσό (δηλ. με τις 100.000 ευρώ) αγοράσει ένα ακίνητο στην Ελλάδα, τότε θα του επιστραφεί από το κράτος το 2,5%, δηλ. ποσό 2.500 ευρώ.
Ο νόμος ορίζει ότι όσοι έχουν κατατεθειμένα χρήματα σε τράπεζες του εξωτερικού και δεν τα φέρουν στην Ελλάδα εντός έξι μηνών από την ισχύ του Ν.3842/2010, υποχρεούνται να τα δηλώσουν στην ελληνική εφορία και να πληρώσουν φόρο 8% επί των κεφαλαίων τους.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ' Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Μεγαλύτερη αποζημίωση από τροχαίο, παρά τον συμβιβασμό του Χρήστου Ηλιόπουλου

Όταν ένα οδηγός αυτοκινήτου ευθύνεται για την πρόκληση τροχαίου ατυχήματος, με συνέπεια τραυματισμό ή θάνατο, υλικές ζημίες κλπ., η ασφαλιστική εταιρεία του ζημιογόνου οχήματος υποχρεούται σε αποζημίωση των θυμάτων ή των οικείων τους.
Η αποζημίωση μπορεί να καταβληθεί μετά από αγωγή που καταθέτει ο ζημιωθείς στα δικαστήρια και δικαστική απόφαση που προσδιορίζει το ποσό. Μπορεί, ωστόσο, η αποζημίωση να καταβληθεί στους δικαιούχους μετά από εξώδικο συμβιβασμό τους με την ασφαλιστική εταιρεία, πριν γίνει καν δικαστήριο.
Εάν γίνει τελικώς ο συμβιβασμός και οι δικαιούχοι λάβουν την αποζημίωση, μπορούν να προσφύγουν στο δικαστήριο αξιώνοντας παραπάνω αποζημίωση;
Ο Άρειος Πάγος αντιμετώπισε το ζήτημα αυτό στην υπ΄αριθ. 1175/2009 απόφασή του. Στην υπόθεση αυτή τα δικαστήρια κλήθηκαν να κρίνουν την υπαιτιότητα και την αποζημίωση που έπρεπε να καταβληθεί για θάνατο ποδηλάτη, βουλγαρικής υπηκοότητος, που συνέβη σε διασταύρωση, μετά από σύγκρουση του ποδηλάτου, στο οποίο αυτός επέβαινε, με αυτοκίνητο.
Μετά την απόφαση του Πρωτοδικείου, τόσο οι ενάγοντες (οι συγγενείς του θανόντος βούλγαρου ποδηλάτη), όσο και οι εναγόμενοι (η ασφαλιστική εταιρεία, ο κύριος και η οδηγός του ζημιογόνου οχήματος), άσκησαν έφεση και το Εφετείο εδέχθη ότι για το δυστύχημα ευθύνη φέρει κατά 50% η οδηγός του αυτοκινήτου, αλλά το άλλο 50% της υπαιτιότητος ανήκε στον ποδηλάτη, για τους λόγους που ειδικώς αναφέρονται στην απόφαση.
Με βάση την κατανομή αυτή της υπαιτιότητος μεταξύ των εμπλεκομένων στο τροχαίο, των συνθηκών του ατυχήματος, του είδους της βλάβης που επήλθε, της ηλικίας του θύματος (18 ετών) και της οικονομικής και κοινωνικής κατάστασης των διαδίκων, το Εφετείο προσδιόρισε ότι η εύλογη χρηματική ικανοποίηση των συγγενών (γονένων και αδελφών) του θύματος, λόγω ψυχικής οδύνης, αποτιμάται στο ποσό των 45.000 ευρώ για καθέναν εκ των γονέων και στο ποσό των 30.000 ευρώ για καθένα από τα αδέλφια του θανόντος.
Ωστόσο, πολύ πριν ασκηθεί η αγωγή και εκδοθούν οι αποφάσεις του Πρωτοδικείου και του Εφετείου, δηλαδή μόλις οκτώ ημέρες μετά τον θάνατο του ποδηλάτη, οι ενάγοντες συγγενείς του θύματος είχαν υπογράψει εξώδικο συμβιβασμό με την ασφαλιστική, δυνάμει του οποίου έλαβαν το ποσό των 10 εκατομ. δρχ. (30.0000 ευρώ) ως πλήρη αποζημίωση για όλες τις απαιτήσεις τους έναντι της ασφαλιστικής.
Όταν λοιπόν οι συγγενείς άσκησαν την αγωγή στα δικαστήρια αξιώνοντας πολύ μεγαλύτερη αποζημίωση, η ασφαλιστική ισχυρίσθηκε ότι λόγω του ήδη επιτευχθέντος εξωδίκου συμβιβασμού, είχε ήδη καταβάλει σε πλήρη και ολοσχερή εξόφληση στους συγγενείς του θύματος το συμφωνηθέν ποσό και επομένως ουδέν παραπάνω τους ώφειλε, σύμφωνα με τον συμβιβασμό που είχαν οι ίδιοι υπογράψει με την ασφαλιστική.
Οι συγγενείς, αντιθέτως, ισχυρίσθηκαν στο δικαστήριο ότι η συμφωνία του εξώδικου συμβιβασμού ήταν άκυρη ως καταπλεονεκτική, διότι τις πρώτες μέρες μετά τον θάνατο του τέκνου και αδελφού τους είχαν άμεση ανάγκη χρημάτων και δεν γνώριζαν πλήρως τα δικαιώματά τους. Ισχυρίσθηκαν δηλαδή ότι τις μέρες εκείνες δεν είχαν καν χρήματα για να μεταφέρουν την σορό του θύματος στην Βουλγαρία, είχαν σοβαρά οικονομικά προβλήματα ως μετανάστες που είχαν έλθει στην Ελλάδα για εξεύρεση εργασίας και δούλευαν σε κτήματα και ότι η ασφαλιστική εταιρεία εκμεταλλεύθηκε την ανάγκη τους, αλλά και την απειρία τους περί του ύψους της αποζημιώσεως που ο νόμος τους έδινε δικαίωμα να διεκδικήσουν, επιτυγχάνοντας την υπογραφή εξωδίκου συμβιβασμού με τον οποίον η ασφαλιστική "έκλεινε" την υπόθεση καταβάλλοντάς τους μικρή αποζημίωση.
Το Εφετείο έκρινε και ο Άρειος Πάγος επεκύρωσε ότι πράγματι η αποζημίωση που έπρεπε να καταβληθεί στους συγγενείς του θύματος ήταν μεγαλύτερη από το ποσό που προέβλεπε ο συμβιβασμός, διότι η ασφαλιστική εταιρεία προέβη στην κατάρτιση του συμβιβασμού μετά από γνώση της ανάγκης των συγγενών του θύματος, την οποία επωφελήθηκε και έλαβε ωφελήματα (καταβάλουσα μικρότερη αποζημίωση), τα οποία βρίσκονται σε προφανή δυσαναλογία με όσα θα έπρεπα κανονικά να τους καταβάλει.
Δεχόμενο το Δικαστήριο τους ισχυρισμούς των συγγενών του θύματος, τους επεδίκασε την αποζημίωση που ανωτέρω αναφέρεται, η οποία είναι πολύ μεγαλύτερη από το ποσό του εξωδίκου συμβιβασμού, παρά το γεγονός ότι το έγγραφο του συμβιβασμού όριζε ότι οι συγγενείς δεν θα είχαν αξίωση για μεγαλύτερη αποζημίωση από εκείνην που ελάμβαναν με τον συμβιβασμό.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

ΕΚΠΤΩΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΦΟΡΙΑ του Χρήστου Ηλιόπουλου

Το Ελληνικό Κράτος, ιδιαιτέρως τους τελευταίους μήνες, έχει ανάγκη από χρήματα. Από την άλλη πλευρά, χιλιάδες φορολογούμενοι, κάτοικοι Ελλάδος αλλά και κάτοικοι εξωτερικού, οφείλουν φόρους, πρόστιμα και προσαυξήσεις στην εφορία. Τώρα είναι η στιγμή πολλοί απο αυτούς τους φορολογούμενους να ρυθμίσουν τις υποθέσεις τους με την εφορία κατά τρόπον επωφελή γι’αυτούς.
Η προσθεσμία έληγε στα τέλη Μαϊου 2010, όμως το κράτος την παρέτεινε μέχρι τα τέλη Ιουνίου. Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει λίγος ακόμα χρόνος να καταβληθεί από τους οφειλέτες μέρος των οφειλών τους και να κλείσουν τις υποθέσεις τους γλιτώνοντας αρκετά χρήματα. Με τον τρόπο αυτό οι φορολογούμενοι πληρώνουν λιγότερα από όσα τους είχαν καταλογισθεί από την εφορία, ενώ από την άλλη πλευρά το Δημόσιο μαζεύει ζεστό χρήμα στα ταμεία του.
Μερικά παραδείγματα υποθέσεων που μπορούν να κλείσουν, με την Εφορία μέχρι τέλος Ιουνίου 2010 είναι τα ακόλουθα. Πολλοί φορολογούμενοι δεν έχουν δηλώσει στην εφορία, κατά τον χρόνο που θα έπρεπε, εισοδήματα που είχαν στα παρελθόντα έτη. Έως τέλος Ιουνίου τους παρέχεται η δυνατότητα να τα δηλώσουν εκπροθέσμως χωρίς πρόστιμα και προσαυξήσεις.
Εάν δηλαδή κάποιος ομογενής, κάτοικος ΗΠΑ, Αυστραλίας, Καναδά κλπ., που ήρθε στις αρχές Ιουνίου στην Ελλάδα για να πωλήσει το σπίτι του συνηδειτοποίησε ότι τα παρελθόντα εισοδήματά του δεν είχαν, για διάφορους λόγους, δηλωθεί, μπορεί τώρα να τα δηλώσει. Έτσι και πρόστιμα δεν θα πληρώσει και το σπίτι του γρήγορα θα πωλήσει. Διαφορετικά θα χρειασθεί είτε να περιμένει τουλάχιστον τρεις μήνες μέχρι η εφορία να εκκαθαρίσει την εκπρόθεσμη δήλωση εισοδήματός του, είτε να πληρώσει πρόστιμο ίσο προς το 50% του εκπροθέσμως δηλουμένου εισοδήματός του.
Εάν δηλαδή δεν έχει δηλώσει εισοδήματα από ενοίκια του ακινήτου του ύψους π.χ. 20.000 ευρώ θα πρέπει να περιμένει πάνω από τρεις ή τέσσερις μήνες για να το πωλήσει. Άλλως, θα πρέπει να πληρώσει 10.000 ευρώ φόρο! Αν όμως τα δηλώσει μέχρι τέλη Ιουνίου, γλιτώνει το πρόστιμο των 10.000 ευρώ.
Ένα άλλο παράδειγμα είναι η δυνατότητα ρύθμισης χρέους προς την εφορία εως 30 Ιουνίου 2010 με ωφέλεια για τον φορολογούμενο έως και 80% των προστίμων και προσαυξήσεων. Μπορεί δηλαδή ο οφειλέτης φορολογούμενος να ρυθμίσει με εφάπαξ καταβολή την οφειλή του και να γλιτώσει σχεδόν ολόκληρο το ποσό των προσαυξήσεων, ποσό που δεν είναι καθολου ευκαταφρόνητο.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr

Έλλην πολίτης, κατηγορούμενος σε άλλη χώρα, δεν εκδίδεται (πλην Ευρώπης)

Η βασική αρχή που ισχύει στην Ελλάδα είναι ότι οι ελληνικές αρχές δεν εκδίδουν σε άλλη χώρα Έλληνα υπήκοο, υπό την προϋπόθεση ότι ο εκζητούμενος είχε την ελληνική ιθαγένεια κατά τον χρόνο που, κατά την αποδιδόμενη κατηγορία, τέλεσε την αξιόποινη πράξη. Το άρθρο 438 του Κώδικα Ποινικής Δικονομίας ορίζει ότι η έκδοση απαγορεύεται εν εκείνος για τον οποίο ζητείται ήταν ημεδαπός όταν τελέσθηκε η πράξη.
Εάν κάποιος ομογενής, που γεννήθηκε εκτός Ελλάδος, εγγραφεί όχι από την γέννησή του, αλλά όταν είναι πλέον ενήλικος, σε Δημοτολόγιο Δήμου στην Ελλάδα, εφόσον η κτήση της ιθαγένειας ανατρέχει στον χρόνο γεννήσεώς του, μπορεί κατ’ αρχάς να αποφύγει την έκδοση σε άλλη χώρα.
Η αρχή της απαγορεύσεως εκδόσεως Έλληνα ισχύει και στις διμερείς σχέσεις Ελλάδος και Αυστραλίας. Στο άρθρο 3 παρ. 2 της διμερούς συμβάσεως Ελλάδος – Αυστραλίας που κυρώθηκε στην Ελλάδα με το Νόμο υπ’ αριθ. 1928 της 15-2-1991 ορίζεται ότι η έκδοση μπορεί να μην επιτραπεί όταν το εκζητούμενο πρόσωπο είναι υπήκοος του Κράτους προς το οποίο απευθύνεται η αίτηση.
Εάν δηλαδή η Ελλάς ζητήσει από την Αυστραλία την έκδοση προσώπου που βρίσκεται στην Αυστραλία, επειδή κατηγορείται για ποινικά αδικήματα στην Ελλάδα, η Αυστραλία μπορεί να αρνηθεί την έκδοση, εάν το πρόσωπο είναι Αυστραλός πολίτης. Το αυτό ισχύει και αντιστρόφως.
Η Ελλάδα έχει υπογράψει διμερείς συμβάσεις και με άλλες χώρες, πάντοτε με επιφύλαξη της Ελλάδος να αρνηθεί να εκδόσει πρόσωπο που είχε την Ελληνική ιθαγένεια κατά τον χρόνο που τέλεσε το αδίκημα. Έτσι, στο άρθρο 8 της διμερούς συμβάσεως μεταξύ Ελλάδος και ΗΠΑ του 1931, (Ν. 5554/1932) ορίζεται σαφώς ότι κανένα από τα δύο κράτη (Ελλάς και ΗΠΑ) δεν υποχρεούται να εκδίδει δικούς του υπηκόους, εκτός αν η υπηκοότητα απεκτήθη μετά την τέλεση του αδικήματος για το οποίο ζητείται η έκδοση.
Εάν δηλαδή κάποιος ήταν Έλλην πολίτης κατά τον χρόνο που, κατά την κατηγορία, τέλεσε το αδίκημα, τότε η Ελλάς δεν υποχρεούται να τον εκδώσει στις ΗΠΑ, ή σε άλλη χώρα (εκτός Ευρωπαϊκής Ενώσεως), με την οποία η Ελλάδα έχει υπογράψει διμερή σύμβαση για την έκδοση. Αυτό ισχύει ακόμα και μετά την σύμβαση μεταξύ ΗΠΑ και Ε.Ε. του 2003.
Ωστόσο, η απαγόρευση έκδοσης Έλληνα πολίτη δεν ισχύει όταν την έκδοση ζητεί κράτος μέλος της Ευρωπαϊκής Ενώσεως. Κατά τον Άρειο Πάγο (απόφαση υπ’αριθ. 1773/2007) οι ιστορικοί λόγοι στήριξης της απαγόρευσης, δηλαδή η υποχρέωση προστασίας του κράτους προς τους πολίτες του και συγκεκριμένα η προστασία τους από τις δυσχέρειες και αντιξοότητες που συνεπάγεται γι' αυτούς μία δίκη σε ξένο μη οικείο νομικό περιβάλλον, καθώς και η υπάρχουσα δυσπιστία στις αλλοδαπές δικαστικές αρχές είναι πλέον αδικαιολόγητοι, εν όψει της αμοιβαίας εμπιστοσύνης που έχει αναπτυχθεί μεταξύ των κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ενώσεως και τον κοινό σεβασμό των θεμελιωδών ελευθεριών και των αρχών του κράτους δικαίου, από όλα τα κράτη μέλη.
Εντός Ευρωπαϊκής Ενώσεως συνεπώς ισχύει το Ευρωπαϊκό ένταλμα συλλήψεως, που είναι μία απόφαση ή διάταξη δικαστικής αρχής κράτους μέλους της Ε.Ε. που εκδίδεται με σκοπό τη σύλληψη και την προσαγωγή προσώπου, το οποίο ευρίσκεται στο έδαφος άλλου κράτους μέλους της Ε.Ε., εφόσον το πρόσωπο αυτό ζητείται από τις αρμόδιες αρχές του Κράτους έκδοσης του εντάλματος στο πλαίσιο ποινικής διαδικασίας α) προκειμένου σε πρόσωπο στο οποίο έχει ήδη αποδοθεί αξιόποινη πράξη και ασκηθεί ποινική δίωξη ή β) να εκτελεστεί ποινή ή μέτρο ασφαλείας, τα οποία στερούν την ελευθερία.
Το Ευρωπαϊκό ένταλμα συλλήψεως εκδίδεται για πράξεις, οι οποίες τιμωρούνται κατά τους ελληνικούς ποινικούς νόμους με στερητική της ελευθερίας ποινή ή με στερητικό της ελευθερίας μέτρο ασφαλείας, το ανώτατο όριο των οποίων είναι τουλάχιστον δώδεκα (12) μηνών ή σε περίπτωση που έχει ήδη επιβληθεί ποινή ή μέτρο ασφαλείας τα οποία στερούν την ελευθερία για απαγγελθείσες καταδίκες διάρκειας τουλάχιστον τεσσάρων μηνών

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr

Zero tax for Greek inheritances before 1995

The inheritance tax in Greece is not very high, compared to other countries. Especially the close relatives of the deceased are entitled to a tax-free amount of the estate, for which they pay no taxes at all. How much is this amount is determined by the date of the passing of the deceased.
Until a couple of weeks ago the Greek state did not claim inheritance taxes for estates created after 1989. Under that regime, the heirs of those who passed away until the 31st of December 1989 did not have to pay any inheritance tax, irrespective of the value of the estate and of the assets they inherited.
According to the new Law No. 3842, which became law in 23 April 2010, for inheritances created until 31-12-1994 the Greek state does not claim inheritance tax at all. In other words, if the deceased died until 31-12-1994 his/her heirs do not have to declare to the state what they inherit and do not have to pay any inheritance tax, irrespective of the value of the estate.
This is a very serious incentive for those who are entitled to claim estates, inheritances and other properties in Greece, created before 1995, to settle the estates in Greece without paying anything to the government, even if their share in the estate has a large value for which they would have to pay significant inheritance taxes, if they declared the estate before April 2010.
All they have to do now is to locate the assets of these estates (real estate, bank accounts, movables etc.) at the local public registry or in other state agencies in Greece, sign the deed of acceptance of inheritance at a Greek notary (with regards to real estate assets) and register the deed with the local public registry and/or with the Ktimatologio.
The procedure can be completed for the heirs without even coming to Greece, if the heirs appoint a Greek attorney as their proxy to act in their interest, locate the assets and sort out the paperwork, the titles and the certificates required so that title passes to the heirs. Once the heirs obtain ownership of their share, they can lease, sell, liquidate, divide, develop or just keep the properties for later exploitation.
It must also be noted that for the vast majority of real estate properties in Greece the yearly property tax is either zero or extremely low, so keeping their plots or lands or even houses and apartments is not costly for the heirs.


Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court of Greece, LL.M.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Ευκαιρίες στα ακίνητα της Ελλάδος Του Χρήστου Ηλιόπουλου

Τα τελευταία εννέα περίπου χρόνια, από την έλευση του ευρώ (την 1-1-2002) έως σήμερα, οι τιμές στην Ελλάδα σε όλα τα αγαθά και τις υπηρεσίες έχουν αυξηθεί σημαντικά. Ανάμεσα σε πολλές άλλες συνέπειες του γεγονότος αυτού, διακρίναμε και την μεγάλη αύξηση της τιμής των ακινήτων.
Στην αύξηση αυτή συνετέλεσε βεβαίως και η προσφορά πολλών στεγαστικών και άλλων δανείων από τις τράπεζες, που έδωσαν την δυνατότητα στους περισσότερους κατοίκους της Ελλάδος να αγοράσουν σπίτια και οικόπεδα με δάνειο έως και το 90% της αξίας του ακινήτου, ενώ πριν το 1999 πολλοί λιγότεροι ήταν εκείνοι που είχαν ρευστό στην τσέπη για αγορά ακινήτων.
Η μεγάλη συνεπώς προσφορά δανείων από τις τράπεζες και οι οικονομικές επιπτώσεις του ευρώ ανέβασαν τις τιμές των ακινήτων, κατά 150% σύμφωνα με ορισμένες μελέτες, από το 1998 έως το 2008. Από το 2008, ωστόσο, έως σήμερα οι τιμές παρουσιάζουν στασιμότητα ή και πτώση έως 15%.
Η είσοδος του ευρώ στην ευρωπαϊκή οικονομία ανέβασε την αξία των αγαθών και των υπηρεσιών στην Ευρώπη, με αντίστοιχη υποχώρηση της αξίας του δολαρίου ΗΠΑ. Όλοι θυμούνται ότι το 1980 ή και το 1990 στην Ελλάδα ένα εκατοδόλαρο ήταν πολλά λεφτά, ενώ το 2009 το ίδιο εκατοδόλαρο δεν άξιζε παρά 70-80 ευρώ, δηλαδή πολύ λίγο.
Με την αλματώδη αύξηση της τιμής των ακινήτων στην Ελλάδα, οι Έλληνες ομογενείς που αγόραζαν ακίνητα στην Πατρίδα άρχισαν να μειώνονται. Ενώ το έτος 1990 με 100.000 δολάρια ΗΠΑ αγόραζες ακριβά και καλά ακίνητα στην Ελλάδα, το 2006 με τα ίδια λεφτά δεν αγόραζες ούτε μικρό διαμέρισμα σε υποβαθμισμένη περιοχή των Αθηνών.
Σήμερα ωστόσο η αγορά των ακινήτων φαίνεται ότι αρχίζει να λαμβάνει πορεία αντίστροφη εκείνης του 1998. Τα ακίνητα στην Ελλάδα, ήδη σε πολλές περιπτώσεις υπερτιμημένα, αρχίζουν να χάνουν αξία. Οι τράπεζες έχουν κλείσει την στρόφιγγα των δανείων προς τα νοικοκυριά και οι πολίτες δεν έχουν πλέον ρευστό για αγορά διαμερισμάτων και οικοπέδων. Αρκετοί δε εργολάβοι έχουν αδιάθετα δεκάδες χιλιάδες νεόδμητα διαμερίσματα και είναι έτοιμοι για εκπτώσεις της τάξεως του 20 – 30% για να τα πωλήσουν επιτέλους.
Επιπλέον, με τα νέα, οδυνηρά μέτρα της κυβερνήσεως την Άνοιξη του 2010, που περικόπτουν το εισόδημα των Ελλήνων κατά 10 – 20%, πολύ λιγότεροι είναι αυτοί που επιθυμούν και μπορούν να αγοράσουν ακίνητα.
Το αποτέλεσμα είναι η πτώση της τιμής των ακινήτων, που σήμερα είναι σχετικά μικρή (σε γενικές γραμμές, 5% – 20%), αλλά αρκετοί αναλυτές πιστεύουν ότι τους επόμενους 6 – 18 μήνες η πτώση αυτή θα είναι πολύ μεγαλύτερη.
Εάν λοιπόν επαληθευθούν οι προβλέψεις για μεγάλη οικονομική στενότητα των Ελλήνων τα επόμενα έτη και εφόσον συνεχισθεί η φειδώ των τραπεζών στην χορήγηση δανείων, τα ακίνητα στην Ελλάδα θα υποχωρήσουν και οι Έλληνες ομογενείς, που έχουν χρήματα στο εξωτερικό από τους κόπους μιας ζωής, μπορούν πλέον να αναζητούν εκ νέου ευκαιρίες αγοράς ακινήτων στην Πατρίδα.
Το αμερικανικό, καναδικό και αυστραλιανό δολάριο κερδίζουν ήδη σε αξία έναντι του ευρώ. Εάν συνυπολογίσουμε και την πτώση της αξίας των ακινήτων, τότε βλέπουμε ότι οι Έλληνες του εξωτερικού πρέπει να αρχίσουν να ξανασκέπτονται ζεστά την επένδυση των χρημάτων τους σε ελληνικά ακίνητα, που ήδη έχουν «πέσει» αρκετά και θα προσφέρονται στο άμεσο μέλλον σε πολύ χαμηλώτερες τιμές.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Η εικοσαετής νομή οδηγεί στην χρησικτησία

Η λέξη χρησικτησία είναι γνωστή στο ευρύ κοινό, έστω κι αν η πραγματική της νομική σημασία δεν γίνεται πάντοτε πήρως κατανοητή. Με απλά λόγια, χρησικτησία σημαίνει κτήση κυριότητας ενός ακινήτου χωρίς μεταγεγραμμένο σε υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο συμβόλαιο, αλλά με μακρά χρήση ενός ακινήτου με την πεποίθηση αυτού που το χρησιμοποιεί ότι το εξουσιάζει σαν δικό του.
Ο βασικός κανόνας στο ελληνικό δίκαιο είναι ότι αυτός που χρησιμοποιεί σαν δικό του ένα ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι έτη, χωρίς νομική όχληση ή αντίδραση από κάποιον άλλον, δύναται να αποκτήσει κυριότητα επί του ακινήτου, έστω κι αν ποτέ δεν υπέγραψε συμβόλαια κτήσεως του ακινήτου.
Για να αποκτήσει κυριότητα με χρησικτησία κάποιος πρέπει να έχει στη νομή του το ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι έτη. Νομή σημαίνει δύο πράγματα. Το πρώτο είναι η φυσική εξουσίαση του πράγματος, δηλαδή η κατοχή του. Το δεύτερο είναι η διάνοια κυρίου, δηλαδή η πεποίθηση του κατόχου του ακινήτου ότι το εξουσιάζει σαν κύριος αυτού.
Το πρώτο στοιχείο, δηλαδή η κατοχή του ακινήτου, που λέγεται και φυσική εξουσίαση είναι αυτό που στην λατινική ονομάζεται corpus, ενώ το δεύτερο στοιχείο, η διάνοια κυρίου, η πεποίθηση ότι το εξουσιάζει σαν κύριος αυτού, είναι το animus domini. (Άρειος Πάγος, απόφαση υπ’ αριθ. 1589/2008).
Το καθένα από τα δύο αυτά στοιχεία δεν αρκεί από μόνο του για να υπάρχει νομή, άρα και χρησικτησία μετά από είκοσι χρόνια. Επί παραδείγματι, μόνο η κατοχή του ακινήτου, χωρίς την πεποίθηση της κυριότητος, δεν οδηγεί στην χρησικτησία. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, ο μισθωτής (ενοικιαστής) ενός καταστήματος ή μίας κατοικίας έχει κατοχή, αλλά δεν έχει νομή, δηλαδή δεν έχει την πεποίθηση ότι είναι κύριος, αφού αναγνωρίζει ως κύριο τον εκμισθωτή – ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Αντιστοίχως, κάποιος μπορεί (θεωρητικώς) να πιστεύει ότι ένα κτήμα είναι δικό του, (διάνοια κυρίου), αλλά δεν έχει ούτε τα κλειδιά του κτήματος, ούτε το έχει ποτέ καλλιεργήσει, ούτε το έχει φυτεύσει, ούτε ποτέ το εκμεταλλεύθηκε ή συνέλεξε του καρπούς του, οπότε δεν έχει κατοχή, άρα ούτε σ’ αυτήν την περίπτωση μπορεί να το αποκτήσει με χρησικτησία.
Αυτός που διεκδικεί το ακίνητο με χρησικτησία δεν χρειάζεται να γνωστοποιήσει σε κανέναν ειδικώς ότι αρχίζει την 20ετή χρήση του ακινήτου με πρόθεση κυριότητας, εφόσον ο αντίδικός του δεν είναι συγκύριος του ακινήτου. Εάν όμως ο αντίδικος έχει κι αυτός μερίδιο στο ίδιο ακίνητο, τότε πρέπει να αποδεικνύεται γνωστοποίηση προς τον αντίδικο της προθέσεως διεκδικήσεως κυριότητος επί ολοκλήρου του ακινήτου.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr