Του Χρήστου Ηλιόπουλου
Σύμφωνα με το δίκαιο της Ελλάδος, που ισχύει για τον κληρονομούμενο που είχε κατά τον θάνατό του την ελληνική ιθαγένεια (έστω κι αν κατά την διάρκεια της ζωής του είχε αποκτήσει και άλλη ιθαγένεια), εάν ο σύζυγος, τα παιδιά ή οι γονείς του κληρονομουμένου έχουν παραλειφθεί στην διαθήκη του, εάν δηλαδή ο θανών δεν τους άφησε τίποτα με την διάταξη τελευταίας βουλήσεώς του, μπορούν να διεκδικήσουν το μισό από εκείνο το ποσοστό που θα εδικαιούντο εάν δεν υπήρχε η διαθήκη.
Με απλά λόγια, εάν αποβιώσει ο σύζυγος, αφήνοντας πλησιεστέρους συγγενείς του την σύζυγο και τα δύο τους παιδιά, εφόσον δεν υπάρχει διαθήκη, η σύζυγος λαμβάνει τα 2/8 και το καθένα από τα δύο παιδιά λαμβάνει τα 3/8 της κληρονομίας. Εάν ο σύζυγος αφήσει διαθήκη με την οποία αφήνει όλη την περιουσία του στον αδελφό του, η σύζυγος δικαιούται νομίμου μοίρας 2/16, δηλ. το μισό του 2/8 και το καθένα από τα παιδιά 3/16, δηλ. το μισό του 3/8.
Δικαστικές διαμάχες προκύπτουν κατά τον υπολογισμό της αξίας της κληρονομίας, επί της οποίας ο κάθε μεριδούχος δικαιούται ποσοστού νομίμου μοίρας. Συγκεκριμένα, στην κληρονομία δεν υπολογίζονται μόνο όσα περιουσιακά στοιχεία υπήρχαν στο όνομα του θανόντος κατά τον χρόνο θανάτου του, αλλά υπό προϋποθέσεις, ακόμα και περιουσιακά στοιχεία που ο θανών είχε εν ζωή μεταβιβάσει άνευ ανταλλάγματος σε μεριδούχο.
Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν η αξία της περιουσίας του θανόντος κατά τον θάνατό του είναι 120.000 ευρώ, αλλά εν ζωή η κληρονομούμενος είχε μεταβιβάσει άνευ ανταλλάγματος σε κάποιο από τα παιδιά του ή στην σύζυγό του ένα ακίνητο αξίας 40.000 ευρώ, τότε η νόμιμη μοίρα υπολογίζεται επί του συνόλου των 120.000 + 40.000 = 160.000 ευρώ. Εάν δηλαδή τη νόμιμη μοίρα διεκδικεί στο παράδειγμά μας το ένα από τα παιδιά του θανόντος, που δικαιούται ως νόμιμη μοίρα τα 3/16, θα λάβει τα 3/16 επί των 160.000 ευρώ, δηλαδή 30.000 ευρώ.
Το παιδί αυτό θα δικαιούται συνεπώς να λάβει μέρος της κληρονομίας, έστω κι αν ο πατέρας του δεν του άφησε τίποτα στην διαθήκη του. Η αξία των 30.000 ευρώ που δικαιούται ως νόμιμη μοίρα θα αφαιρεθεί από την περιουσία αξίας 120.000 ευρώ, που στο παράδειγμά μας αξίζουν όσα περιουσιακά στοιχεία υπάρχουν κατά τον χρόνο του θανάτου.
Πώς όμως θα υπολογισθεί στην πράξη το ποσοστό της νομίμου μοίρας σε καθένα από τα ακίνητα που άφησε ο θανών; Εάν, επί παραδείγματι, άφησε τρία ακίνητα, το σύνολο της αξίας των οποίων είναι 120.000 ευρώ, πόσο ποσοστό επί κάθε ακινήτου θα πάρει ο νόμιμος μεριδούχος, που έχει μείνει άνευ μεριδίου κατά την διαθήκη;
Στο παραπάνω ερώτημα απάντηση δίνει η νομολογία του Αρείου Πάγου, όπως αναφέρεται ενδεικτικώς και στην υπ’ αριθ. 207/2008 απόφασή του. Για τον υπολογισμό του ποσοστού που λαμβάνει ο νόμιμος μεριδούχος (τέκνο) επί της πραγματικής κληρονομίας του πατρός του, σχηματίζεται ένα κλάσμα, με αριθμητή το ποσό της νομίμου μοίρας του (στο παράδειγμά μας 30.000 ευρώ) και με παρανομαστή την αξία της πραγματικής κληρονομίας (στο παράδειγμά μας ήταν 120.000 ευρώ). Άρα, το κλάσμα στο παράδειγμά μας είναι 30.000/120.000, δηλαδή τελικώς το παιδί θα λάβει νόμιμη μοίρα τα 3/12 ή το 1/4 εξ αδιαιρέτου σε καθένα από τα ακίνητα που υπήρχαν στο όνομα του πατρός του, όταν ο τελευταίος απεβίωσε.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Monday, November 30, 2009
Higher inheritance taxes expected in Greece
By Christos ILIOPOULOS*
The new government of Greece is expected to increase the inheritance taxes within the next few months. The increase will also apply to the transfer tax for real estate property from parents to children (parental donation or “goniki parohi”, in Greek).
The last few years the inheritance and parental donation taxes have been slashed to record lows, as an incentive of the Greek state for people in and out of Greece, who own or claim properties and inheritances, to settle their estate and family affairs. At the moment the inheritance tax is only 1% of the tax value of the properties of the estate. This covers the inheritances of those who passed away from 1-1-2008 and onwards with regards to their first degree heirs, usually children, the spouse and the parents of the deceased.
It is noteworthy that the very low inheritance tax of 1% for the close relatives is only applied after the first 95,000 euros worth of inheritance share is deducted, for which there is no inheritance tax at all!
As a simple example we take the estate of someone who passed away in March 2008 and left as closer relatives his two children and his spouse. The deceased left property located in Greece, at a tax value of 800,000 euros, which usually means that the real value of the estate is much higher that the tax value of 800,000. Provided the deceased left no Will, he is inherited by his spouse at 1/4 of his estate (which is worth 200,000 euros), while each of his children inherits 3/8 of his estate, meaning each of his children is entitled to a share worth of 300,000 euros.
The spouse, with whom the deceased was married for a period of at least five years prior to his passing, will pay no tax at all, since her tax – free threshold is 300,000 euros. Each of the children will deduct from their share the amount of 95,000 euros, for which they pay no inheritance tax at all, and they will pay 1% inheritance tax for the next 205,000 euros of their share.
The new Greek administration is in dire economic straights urgently needing money to stabilize its finances. Within this economic context, among many other measures regarding a more strict tax system, the government is likely to announce within the next couple of months the significant increase of the inheritance and parental donation taxes.
The details of the new system and especially what tax rates will be applied is something which has not been decided yet. However, it is widely expected that the resulting taxes will be much higher compared to what they are today.
One can expect that the new, increased inheritance and parental donation taxes will apply from 1-1-2010 or even later, as it would be extremely unlikely the new system to have retroactive effect. As a result of such speculation about the imminent increase of this type of taxes, many people who own properties in Greece turn to their lawyers and notaries, to safeguard a quick transfer of some of their real estate assets to their children, taking advantage of the present favorable tax system, which nobody knows for how many more weeks will be in force.
Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court of Greece, LL.M.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
The new government of Greece is expected to increase the inheritance taxes within the next few months. The increase will also apply to the transfer tax for real estate property from parents to children (parental donation or “goniki parohi”, in Greek).
The last few years the inheritance and parental donation taxes have been slashed to record lows, as an incentive of the Greek state for people in and out of Greece, who own or claim properties and inheritances, to settle their estate and family affairs. At the moment the inheritance tax is only 1% of the tax value of the properties of the estate. This covers the inheritances of those who passed away from 1-1-2008 and onwards with regards to their first degree heirs, usually children, the spouse and the parents of the deceased.
It is noteworthy that the very low inheritance tax of 1% for the close relatives is only applied after the first 95,000 euros worth of inheritance share is deducted, for which there is no inheritance tax at all!
As a simple example we take the estate of someone who passed away in March 2008 and left as closer relatives his two children and his spouse. The deceased left property located in Greece, at a tax value of 800,000 euros, which usually means that the real value of the estate is much higher that the tax value of 800,000. Provided the deceased left no Will, he is inherited by his spouse at 1/4 of his estate (which is worth 200,000 euros), while each of his children inherits 3/8 of his estate, meaning each of his children is entitled to a share worth of 300,000 euros.
The spouse, with whom the deceased was married for a period of at least five years prior to his passing, will pay no tax at all, since her tax – free threshold is 300,000 euros. Each of the children will deduct from their share the amount of 95,000 euros, for which they pay no inheritance tax at all, and they will pay 1% inheritance tax for the next 205,000 euros of their share.
The new Greek administration is in dire economic straights urgently needing money to stabilize its finances. Within this economic context, among many other measures regarding a more strict tax system, the government is likely to announce within the next couple of months the significant increase of the inheritance and parental donation taxes.
The details of the new system and especially what tax rates will be applied is something which has not been decided yet. However, it is widely expected that the resulting taxes will be much higher compared to what they are today.
One can expect that the new, increased inheritance and parental donation taxes will apply from 1-1-2010 or even later, as it would be extremely unlikely the new system to have retroactive effect. As a result of such speculation about the imminent increase of this type of taxes, many people who own properties in Greece turn to their lawyers and notaries, to safeguard a quick transfer of some of their real estate assets to their children, taking advantage of the present favorable tax system, which nobody knows for how many more weeks will be in force.
Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court of Greece, LL.M.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Κτήση μη αρτίου οικοπέδου με χρησικτησία
Του Χρήστου Ηλιόπουλου
Σύμφωνα με το Ν.651/1977 «απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων επαγομένη τη δημιουργία οικοπέδων μη αρτίων, είτε κατά το ελάχιστον εμβαδόν, είτε κατά το ελάχιστον πρόσωπον ή βάθος», και, «πάσα δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, έχουσα αντικείμενον απαγορευμένην κατά τας προηγουμένας παραγράφους μεταβίβασιν κυριότητος, είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρος».
Από το νόμο προκύπτει ότι ένα οικόπεδο που ανήκει σε περισσοτέρους κυρίους (συγκυριότητα) δεν μπορεί να κατατμηθεί εις τρόπον ώστε να μην προκύπτουν άρτια οικόπεδα και εάν παρά τον εν λόγω νόμο συνταχθεί συμβόλαιο (διανομής, πωλήσεως, δωρεάς κλπ.) που έχει ως συνέπεια την κατάτμηση οικοπέδου με δημιουργία μη αρτίου οικοπέδου, το συμβόλαιο αυτό είναι άκυρο.
Επί παραδείγματι, εάν σε περιοχή όπου η αρτιότητα είναι 400 τ.μ., δηλ. το ελάχιστο εμβαδό που πρέπει να έχει ένα οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο είναι 400 τ.μ., υπάρχει οικόπεδο εμβαδού 650 τ.μ. που έχει περιέλθει λόγω κληρονομίας σε δύο αδέλφια από 50% στον καθένα, το εν λόγω οικόπεδο δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο φυσικής διανομής σε συμβολαιογράφο, διότι είναι προφανές ότι δεν μπορεί να μοιρασθεί σε ίσα δύο τμήματα, έκαστο των οποίων να είναι τουλάχιστον 400 τ.μ.
Ωστόσο, η φυσική διανομή του εν λόγω οικοπέδου των 650 τ.μ. μπορεί να καταστεί δυνατή και νόμιμη, δηλαδή αναγνωρίσιμη από τα δικαστήρια, εάν προκύψει από υπερεικοσαετή νομή τμήματος του οικοπέδου (χρησικτησία).
Μπορεί δηλαδή ο ένας από τους δύο αδελφούς στο παραπάνω παράδειγμά μας, να ισχυρισθεί ότι από το έτος 1970, που κληρονόμησαν με τον αδελφό του από 50% του οικοπέδου, αυτός, ο ένας δηλαδή αδελφός, άρχισε να καλλιεργεί και να χρησιμοποιεί σαν δικό του ένα τμήμα εμβαδού 350 τ.μ. από το ολόκληρο οικόπεδο των 650 τ.μ. Επίσης θα ισχυρισθεί ότι η αποκλειστική χρήση αυτού του τμήματος των 350 τ.μ. από το έτος 1970 ήταν γνωστή στον αδελφό του, ο οποίος συνήνεσε σιωπηρώς από τότε μη αντιδρώντας με κάποιο τρόπο.
Κατ’ αυτόν τον τρόπο σήμερα, το έτος 2009, δηλ. μετά πάραδο 39 ετών από την έναρξη της νομής το 1970, μπορεί να δημιουργηθεί οικόπεδο επιφανείας 350 τ.μ., προερχόμενο από κατάτμηση μεγαλυτέρου οικοπέδου επιφανείας 650 τ.μ., σε περιοχή όπου η αρτιότητα είναι 400 τ.μ., όχι δυνάμει συμβολαίου διανομής, που κατά το νόμο θα ήταν άκυρο, αλλά δυνάμει επικληθείσας και αποδειχθείσας (πιθανώς στο δικαστήριο) χρησικτησίας τμήματος 350 τ.μ. επί συνολικού οικοπέδου 650 τ.μ. και παρά την αρτιότητα στα 400 τ.μ.
Την παραπάνω κρίση, σε άλλα βεβαίως πραγματικά περιστατικά, διετύπωσε η υπ’ αριθ. 333/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου, διαλαμβάνοντας ότι «από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι μόνο η δικαιοπραξία με την οποία μεταβιβάζεται οικόπεδο και εξαιτίας της οποίας δημιουργούνται μη άρτια οικόπεδα είναι άκυρη. Συνεπώς, δεν αποκλείεται από τις διατάξεις αυτές η απόκτηση από τρίτο της κυριότητας τμήματος οικοπέδου με χρησικτησία, έστω και αν αυτή επάγεται τη δημιουργία οικοπέδων μη αρτίων, αφού στην περίπτωση αυτή δεν πρόκειται για μεταβίβαση με δικαιοπραξία (Ολ.ΑΠ 606/1976)».
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Σύμφωνα με το Ν.651/1977 «απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων επαγομένη τη δημιουργία οικοπέδων μη αρτίων, είτε κατά το ελάχιστον εμβαδόν, είτε κατά το ελάχιστον πρόσωπον ή βάθος», και, «πάσα δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, έχουσα αντικείμενον απαγορευμένην κατά τας προηγουμένας παραγράφους μεταβίβασιν κυριότητος, είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρος».
Από το νόμο προκύπτει ότι ένα οικόπεδο που ανήκει σε περισσοτέρους κυρίους (συγκυριότητα) δεν μπορεί να κατατμηθεί εις τρόπον ώστε να μην προκύπτουν άρτια οικόπεδα και εάν παρά τον εν λόγω νόμο συνταχθεί συμβόλαιο (διανομής, πωλήσεως, δωρεάς κλπ.) που έχει ως συνέπεια την κατάτμηση οικοπέδου με δημιουργία μη αρτίου οικοπέδου, το συμβόλαιο αυτό είναι άκυρο.
Επί παραδείγματι, εάν σε περιοχή όπου η αρτιότητα είναι 400 τ.μ., δηλ. το ελάχιστο εμβαδό που πρέπει να έχει ένα οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο είναι 400 τ.μ., υπάρχει οικόπεδο εμβαδού 650 τ.μ. που έχει περιέλθει λόγω κληρονομίας σε δύο αδέλφια από 50% στον καθένα, το εν λόγω οικόπεδο δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο φυσικής διανομής σε συμβολαιογράφο, διότι είναι προφανές ότι δεν μπορεί να μοιρασθεί σε ίσα δύο τμήματα, έκαστο των οποίων να είναι τουλάχιστον 400 τ.μ.
Ωστόσο, η φυσική διανομή του εν λόγω οικοπέδου των 650 τ.μ. μπορεί να καταστεί δυνατή και νόμιμη, δηλαδή αναγνωρίσιμη από τα δικαστήρια, εάν προκύψει από υπερεικοσαετή νομή τμήματος του οικοπέδου (χρησικτησία).
Μπορεί δηλαδή ο ένας από τους δύο αδελφούς στο παραπάνω παράδειγμά μας, να ισχυρισθεί ότι από το έτος 1970, που κληρονόμησαν με τον αδελφό του από 50% του οικοπέδου, αυτός, ο ένας δηλαδή αδελφός, άρχισε να καλλιεργεί και να χρησιμοποιεί σαν δικό του ένα τμήμα εμβαδού 350 τ.μ. από το ολόκληρο οικόπεδο των 650 τ.μ. Επίσης θα ισχυρισθεί ότι η αποκλειστική χρήση αυτού του τμήματος των 350 τ.μ. από το έτος 1970 ήταν γνωστή στον αδελφό του, ο οποίος συνήνεσε σιωπηρώς από τότε μη αντιδρώντας με κάποιο τρόπο.
Κατ’ αυτόν τον τρόπο σήμερα, το έτος 2009, δηλ. μετά πάραδο 39 ετών από την έναρξη της νομής το 1970, μπορεί να δημιουργηθεί οικόπεδο επιφανείας 350 τ.μ., προερχόμενο από κατάτμηση μεγαλυτέρου οικοπέδου επιφανείας 650 τ.μ., σε περιοχή όπου η αρτιότητα είναι 400 τ.μ., όχι δυνάμει συμβολαίου διανομής, που κατά το νόμο θα ήταν άκυρο, αλλά δυνάμει επικληθείσας και αποδειχθείσας (πιθανώς στο δικαστήριο) χρησικτησίας τμήματος 350 τ.μ. επί συνολικού οικοπέδου 650 τ.μ. και παρά την αρτιότητα στα 400 τ.μ.
Την παραπάνω κρίση, σε άλλα βεβαίως πραγματικά περιστατικά, διετύπωσε η υπ’ αριθ. 333/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου, διαλαμβάνοντας ότι «από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι μόνο η δικαιοπραξία με την οποία μεταβιβάζεται οικόπεδο και εξαιτίας της οποίας δημιουργούνται μη άρτια οικόπεδα είναι άκυρη. Συνεπώς, δεν αποκλείεται από τις διατάξεις αυτές η απόκτηση από τρίτο της κυριότητας τμήματος οικοπέδου με χρησικτησία, έστω και αν αυτή επάγεται τη δημιουργία οικοπέδων μη αρτίων, αφού στην περίπτωση αυτή δεν πρόκειται για μεταβίβαση με δικαιοπραξία (Ολ.ΑΠ 606/1976)».
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Monday, November 16, 2009
Πώς γίνεται η διανομή ακινήτου
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Την κυριότητα ενός ακινήτου μπορεί να έχουν περισσότερα του ενός πρόσωπα, οπότε στο ελληνικό δίκαιο ομιλούμε περί κοινωνίας δικαιώματος ή συγκυριότητος, (tenants in common, είναι ο πλησιέστερος αγγλοσαξωνικός όρος) καθώς έκαστος των συγκυρίων έχει από ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί του κοινού ακινήτου (undivided shares ή στην λατινική, δικαιώματα ab indivisio).
Σε μία τέτοια περίπτωση, καθένας από τους κοινωνούς, δηλαδή τους συγκυρίους του ιδίου ακινήτου, έχει δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, εφόσον αυτή δεν εμποδίζει την σύγχρηση των λοιπών. Εάν κάποιος συγκύριος αποστερεί τον άλλο παρανόμως από την χρήση του κοινού ακινήτου και την απόλαυση των από αυτό ωφελειών, όπως όταν αυθαιρέτως εμποδίζει τον συγκοινωνό στην χρήση του κοινού, ο κοινωνός που κατ’ αυτόν τον τρόπο κάνει αποκλειστική χρήση του ακινήτου υποχρεούται να αποζημιώσει τον βλαπτόμενο από την παραπάνω πράξη συγκύριο, ώς ενδεικτικώς έχει κρίνει η υπ΄αριθ. 953/2006 απόφαση του Αρείου Πάγου.
Εξάλλου, καθένας από τους συγκυρίους, ακόμα κι αν το μερίδιό του είναι πολύ μικρό, π.χ. μόνο το 10% ή το 20% του ακινήτου, δύναται να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο, χωρίς να χρειάζεται να επικαλεσθεί κάποιον συγκεκριμένο λόγο, ζητώντας την λύση της κοινωνίας με την διανομή του κοινού ακινήτου. Η διανομή είναι αυτούσια, εάν αυτό είναι δυνατόν και εάν επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς και λοιπούς κανόνες. Η διανομή, αντιθέτως από την αυτούσια, μπορεί να είναι και πώληση με πλειστηριασμό και διανομή του εκπλειστηριάσματος, δηλαδή των χρημάτων, αναλόγως της μερίδας εκάστου συγκυρίου, όταν η αυτούσα διανομή δεν είναι δυνατή.
Μπορεί ο ένας συγκύριος να άσκησε αγωγή διανομής κατά των λοιπών συγκυρίων, ζητώντας την διανομή με πλειστηριασμό, όμως κάποιος από τους άλλους συγκυρίους να ζήτησε από το δικαστήριο την αυτούσια διανομή, εφόσον αυτή είναι δυνατή. Το δικαστήριο σε μία τέτοια περίπτωση είναι ελεύθερο είτε να δεχθεί το αίτημα του ενάγοντος για πλειστηριασμό, ή να δεχθεί το αίτημα κάποιου εκ των εναγομένων, για αυτούσια διανομή. Εάν δεχθεί την αυτούσια διανομή, δεν σημαίνει ότι παραβιάζει το νόμο, επειδή ο ενάγων με την αγωγή του δεν είχε ζητήσει την αυτούσια διανομή, αλλά μόνο πλειστηριασμό.
Επί παραδείγματι, το κοινό ακίνητο μπορεί να είναι ένα οικόπεδο επιφανείας 900 τ.μ., το οποίο το έχουν τρία αδέλφια από 1/3 εξ αδιαιρέτου έκαστο. Εάν ο ένας αδελφός ζητήσει την διανομή, όπως δικαιούται, εφόσον στην περιοχή το ελάχιστο εμβαδόν ενός οικοπέδου είναι τα 500 τ.μ., μπορεί να υποστηρίξει ότι η αυτούσια διανομή δεν είναι δυνατή, διότι τα 900 τ.μ. δεν μπορούν να κατατμηθούν σε τρία ίσα οικόπεδα που να είναι ταυτοχρόνως άρτια και οικοδομήσημα, δεδομένης της αρτιότητος στα 500 τ.μ. Επομένως, στην αγωγή διανομής θα ζητάσει την διανομή με πλειστηριασμό.
Οι άλλοι αδελφοί, όμως, δύνανται να αντιλέξουν στο δικαστήριο ότι μπορεί να μην είναι δυνατή η κατάτμηση του συγκεκριμένου οικοπέδου τους σε τρία ξεχωριστά άρτια οικόπεδα, μπορούν όμως να δημιουργηθούν τρεις κάθετες ιδιοκτησίες, από 300 τ.μ. εκάστη, ώστε το οικόπεδο να παραμείνει κοινό, καθένας όμως από τους τρεις συγκυρίους να μπορεί να οικοδομήσει στο δικό του αποκλειστικό τμήμα των 300 τ.μ., οικοδομώντας το 1/3 του συντελεστή δομήσεως που επιτρέπεται για ολόκληρο το οικόπεδο των 900 τ.μ.
Το δικαστήριο μπορεί να επιλέξει να δεχθεί αυτή την λύση και δεν είναι υποχρεωμένο να δεχθεί την πώληση με πλειστηριασμό, όπως ζητάει ο ενάγων, εάν κρίνει ότι με τον τρόπο αυτό το ακίνητο διανέμεται, εξασφαλίζεται όμως καλύτερα το συμφέρον των κοινωνών με την διατήρηση του κοινού περιουσιακού τους στοιχείου και την καλύτερη οικονομική εκμετάλλευσή του από τους συνιδιοκτήτες του. Παρόμοιο θέμα έχει κριθεί με την υπ’αριθ. 1709/2006 απόφαση του Αρείου Πάγου.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Την κυριότητα ενός ακινήτου μπορεί να έχουν περισσότερα του ενός πρόσωπα, οπότε στο ελληνικό δίκαιο ομιλούμε περί κοινωνίας δικαιώματος ή συγκυριότητος, (tenants in common, είναι ο πλησιέστερος αγγλοσαξωνικός όρος) καθώς έκαστος των συγκυρίων έχει από ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί του κοινού ακινήτου (undivided shares ή στην λατινική, δικαιώματα ab indivisio).
Σε μία τέτοια περίπτωση, καθένας από τους κοινωνούς, δηλαδή τους συγκυρίους του ιδίου ακινήτου, έχει δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, εφόσον αυτή δεν εμποδίζει την σύγχρηση των λοιπών. Εάν κάποιος συγκύριος αποστερεί τον άλλο παρανόμως από την χρήση του κοινού ακινήτου και την απόλαυση των από αυτό ωφελειών, όπως όταν αυθαιρέτως εμποδίζει τον συγκοινωνό στην χρήση του κοινού, ο κοινωνός που κατ’ αυτόν τον τρόπο κάνει αποκλειστική χρήση του ακινήτου υποχρεούται να αποζημιώσει τον βλαπτόμενο από την παραπάνω πράξη συγκύριο, ώς ενδεικτικώς έχει κρίνει η υπ΄αριθ. 953/2006 απόφαση του Αρείου Πάγου.
Εξάλλου, καθένας από τους συγκυρίους, ακόμα κι αν το μερίδιό του είναι πολύ μικρό, π.χ. μόνο το 10% ή το 20% του ακινήτου, δύναται να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο, χωρίς να χρειάζεται να επικαλεσθεί κάποιον συγκεκριμένο λόγο, ζητώντας την λύση της κοινωνίας με την διανομή του κοινού ακινήτου. Η διανομή είναι αυτούσια, εάν αυτό είναι δυνατόν και εάν επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς και λοιπούς κανόνες. Η διανομή, αντιθέτως από την αυτούσια, μπορεί να είναι και πώληση με πλειστηριασμό και διανομή του εκπλειστηριάσματος, δηλαδή των χρημάτων, αναλόγως της μερίδας εκάστου συγκυρίου, όταν η αυτούσα διανομή δεν είναι δυνατή.
Μπορεί ο ένας συγκύριος να άσκησε αγωγή διανομής κατά των λοιπών συγκυρίων, ζητώντας την διανομή με πλειστηριασμό, όμως κάποιος από τους άλλους συγκυρίους να ζήτησε από το δικαστήριο την αυτούσια διανομή, εφόσον αυτή είναι δυνατή. Το δικαστήριο σε μία τέτοια περίπτωση είναι ελεύθερο είτε να δεχθεί το αίτημα του ενάγοντος για πλειστηριασμό, ή να δεχθεί το αίτημα κάποιου εκ των εναγομένων, για αυτούσια διανομή. Εάν δεχθεί την αυτούσια διανομή, δεν σημαίνει ότι παραβιάζει το νόμο, επειδή ο ενάγων με την αγωγή του δεν είχε ζητήσει την αυτούσια διανομή, αλλά μόνο πλειστηριασμό.
Επί παραδείγματι, το κοινό ακίνητο μπορεί να είναι ένα οικόπεδο επιφανείας 900 τ.μ., το οποίο το έχουν τρία αδέλφια από 1/3 εξ αδιαιρέτου έκαστο. Εάν ο ένας αδελφός ζητήσει την διανομή, όπως δικαιούται, εφόσον στην περιοχή το ελάχιστο εμβαδόν ενός οικοπέδου είναι τα 500 τ.μ., μπορεί να υποστηρίξει ότι η αυτούσια διανομή δεν είναι δυνατή, διότι τα 900 τ.μ. δεν μπορούν να κατατμηθούν σε τρία ίσα οικόπεδα που να είναι ταυτοχρόνως άρτια και οικοδομήσημα, δεδομένης της αρτιότητος στα 500 τ.μ. Επομένως, στην αγωγή διανομής θα ζητάσει την διανομή με πλειστηριασμό.
Οι άλλοι αδελφοί, όμως, δύνανται να αντιλέξουν στο δικαστήριο ότι μπορεί να μην είναι δυνατή η κατάτμηση του συγκεκριμένου οικοπέδου τους σε τρία ξεχωριστά άρτια οικόπεδα, μπορούν όμως να δημιουργηθούν τρεις κάθετες ιδιοκτησίες, από 300 τ.μ. εκάστη, ώστε το οικόπεδο να παραμείνει κοινό, καθένας όμως από τους τρεις συγκυρίους να μπορεί να οικοδομήσει στο δικό του αποκλειστικό τμήμα των 300 τ.μ., οικοδομώντας το 1/3 του συντελεστή δομήσεως που επιτρέπεται για ολόκληρο το οικόπεδο των 900 τ.μ.
Το δικαστήριο μπορεί να επιλέξει να δεχθεί αυτή την λύση και δεν είναι υποχρεωμένο να δεχθεί την πώληση με πλειστηριασμό, όπως ζητάει ο ενάγων, εάν κρίνει ότι με τον τρόπο αυτό το ακίνητο διανέμεται, εξασφαλίζεται όμως καλύτερα το συμφέρον των κοινωνών με την διατήρηση του κοινού περιουσιακού τους στοιχείου και την καλύτερη οικονομική εκμετάλλευσή του από τους συνιδιοκτήτες του. Παρόμοιο θέμα έχει κριθεί με την υπ’αριθ. 1709/2006 απόφαση του Αρείου Πάγου.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Wednesday, October 28, 2009
Αναπροσαρμογή μισθώματος λόγω αλλαγής συνθηκών
Του Χρήστου Ηλιόπουλου
Οι συμφωνίες πρέπει να τηρούνται, δηλαδή pacta sunt servanda, στην λατινική. Όσα υπογράφουμε σε έγγραφες συμφωνίες πρέπει να εφαρμόζονται για να υπάρχει ασφάλεια των συναλλαγών, δηλαδή καθένας που συναλλάσσεται, είτε στο εμπόριο είτε σε άλλου είδους δικαιοπραξίες, πρέπει να έχει την πεποίθηση ότι οι συμφωνίες έχουν νομική αξία και την τήρησή τους μπορεί να εγγυηθούν εν τέλει τα δικαστήρια, των οποίων οι αποφάσεις εκτελούνται με την δύναμη του κράτους.
Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες οι συνθήκες που ίσχυαν κατά τον χρόνο συνάψεως των συμφωνιών παύουν να ισχύουν ή αλλάζουν. Όταν τα δεδομένα που ίσχυαν κατά τον χρόνο υπογραφής μίας συμφωνίας αλλάζουν, τότε μπορεί να υπάρξει ανάγκη να αλλάξουν και κάποιοι όροι της συμφωνίας, διότι εάν δεν αλλάξουν, τότε η εφαρμογή της συμβάσεως μπορεί να καθίσταται άδικη για έναν από τους συναλλασσομένους.
Όταν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, π.χ. καταστήματος, το εκμισθώνει στον μισθωτή (ενοικιαστή), υπολογίζει την μισθωτική αξία του μισθίου δυνάμει των συνθηκών εκείνης της χρονικής στιγμής. Το ίδιο συμβαίνει και με τον μισθωτή, ο οποίος εκτιμά τις εμπορικές του ανάγκες και τον προϋπλογισμό του, στον αυτόν χρόνο. Συνήθως οι μελλοντικές αλλαγές δεν είναι τέτοιες που να δικαιολογούν μεγάλες τροποποιήσεις στην μισθωτική σύμβαση. Η κυριότερη αλλαγή που αναμένεται είναι ο πληθωρισμός, τον οποίο τα μέρη προϋπολογίζουν και θέτουν ειδικό όρο για την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος.
Κάποιες φορές όμως η οικονομική και κοινωνική ζωή αλλάζει με απρόβλεπτους ρυθμούς, ώστε να παρίσταται ανάγκη να αλλάξει και το μηνιαίο μίσθωμα, είτε προς τα πάνω, εάν αυξήθηκε η μισθωτική αξία του ακινήτου από εξαιρετικές και μη προβλέψιμες αρχικώς περιστάσεις, είτε προς τα κάτω, εάν συνέβησαν απρόβλεπτες αρνητικές αλλαγές στην περιοχή του ακινήτου ή στην γενικώτερη οικονομική ζωή.
Στην υπ΄αριθ. 423/2008 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ζήτησε με αγωγή του στο δικαστήριο την σημαντική αύξηση του μηνιαίου μισθώματος, διότι οι συνθήκες είχαν μεταβληθεί τόσο πολύ, ώστε να καθίσταται δυσανάλογα μικρό το ενοίκιο, σε σχέση προς την αυξηθείσα μισθωτική αξία του καταστήματος.
Ειδικώς, ο ιδιοκτήτης επικαλέσθηκε γεγονότα όπως η δημιουργία κεντρικού σταθμού του ΜΕΤΡΟ των Αθηνών πλησίον του μισθίου, η πεζοδρόμηση της οδού επί της οποίας βρίσκεται το κατάστημα και η γενικώτερη αναβάθμιση της περιοχής, για να ζητήσει μεγάλη αύξηση του μισθώματος, πολύ μεγαλύτερη φυσικά της αρχικώς συμφωνηθείσας, ακόμα και με τις ετήσιες αναπροσαρμογές που προβλέποντο από την σύμβαση.
Ο ιδιοκτήτης προσκόμισε επίσης και συγκριτικά στοιχεία, δηλ. μισθωτήρια παρακειμένων καταστημάτων, που ισχυρίσθηκε ότι το μίσθωμα είναι πολύ μεγαλύτερο. Ο ενοικιαστής από την πλευρά του προσκόμισε άλλα στοιχεία, που ενίσχυαν τον ισχυρισμό του ότι το μίσθωμα ήταν δίκαιο και ανταποκρινόμενο στις συνθήκες της αγοράς της περιοχής του καταστήματος.
Μετά την απόφαση του Πρωτοδικείου, το Εφετείο έκανε δεκτή την αγωγή και αναπροσάρμοσε το μηνιαίο μίσθωμα, αυξάνοντάς το κατά πολύ. Ωστόσο, ο ενοικιαστής άσκησε αναίρεση στον Άρειο Πάγο, ο οποίος την έκανε δεκτή, κρίνοντας ότι οι αιτιολογίες της αποφάσεως του Εφετείου δεν ήταν επαρκείς, για να δικαιολογήσουν την μεγάλη αύξηση του μισθώματος. Η υπόθεση τελικώς επεστράφη στο Εφετείο, για να ξαναδικασθεί από άλλους δικαστές.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Οι συμφωνίες πρέπει να τηρούνται, δηλαδή pacta sunt servanda, στην λατινική. Όσα υπογράφουμε σε έγγραφες συμφωνίες πρέπει να εφαρμόζονται για να υπάρχει ασφάλεια των συναλλαγών, δηλαδή καθένας που συναλλάσσεται, είτε στο εμπόριο είτε σε άλλου είδους δικαιοπραξίες, πρέπει να έχει την πεποίθηση ότι οι συμφωνίες έχουν νομική αξία και την τήρησή τους μπορεί να εγγυηθούν εν τέλει τα δικαστήρια, των οποίων οι αποφάσεις εκτελούνται με την δύναμη του κράτους.
Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες οι συνθήκες που ίσχυαν κατά τον χρόνο συνάψεως των συμφωνιών παύουν να ισχύουν ή αλλάζουν. Όταν τα δεδομένα που ίσχυαν κατά τον χρόνο υπογραφής μίας συμφωνίας αλλάζουν, τότε μπορεί να υπάρξει ανάγκη να αλλάξουν και κάποιοι όροι της συμφωνίας, διότι εάν δεν αλλάξουν, τότε η εφαρμογή της συμβάσεως μπορεί να καθίσταται άδικη για έναν από τους συναλλασσομένους.
Όταν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, π.χ. καταστήματος, το εκμισθώνει στον μισθωτή (ενοικιαστή), υπολογίζει την μισθωτική αξία του μισθίου δυνάμει των συνθηκών εκείνης της χρονικής στιγμής. Το ίδιο συμβαίνει και με τον μισθωτή, ο οποίος εκτιμά τις εμπορικές του ανάγκες και τον προϋπλογισμό του, στον αυτόν χρόνο. Συνήθως οι μελλοντικές αλλαγές δεν είναι τέτοιες που να δικαιολογούν μεγάλες τροποποιήσεις στην μισθωτική σύμβαση. Η κυριότερη αλλαγή που αναμένεται είναι ο πληθωρισμός, τον οποίο τα μέρη προϋπολογίζουν και θέτουν ειδικό όρο για την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος.
Κάποιες φορές όμως η οικονομική και κοινωνική ζωή αλλάζει με απρόβλεπτους ρυθμούς, ώστε να παρίσταται ανάγκη να αλλάξει και το μηνιαίο μίσθωμα, είτε προς τα πάνω, εάν αυξήθηκε η μισθωτική αξία του ακινήτου από εξαιρετικές και μη προβλέψιμες αρχικώς περιστάσεις, είτε προς τα κάτω, εάν συνέβησαν απρόβλεπτες αρνητικές αλλαγές στην περιοχή του ακινήτου ή στην γενικώτερη οικονομική ζωή.
Στην υπ΄αριθ. 423/2008 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ζήτησε με αγωγή του στο δικαστήριο την σημαντική αύξηση του μηνιαίου μισθώματος, διότι οι συνθήκες είχαν μεταβληθεί τόσο πολύ, ώστε να καθίσταται δυσανάλογα μικρό το ενοίκιο, σε σχέση προς την αυξηθείσα μισθωτική αξία του καταστήματος.
Ειδικώς, ο ιδιοκτήτης επικαλέσθηκε γεγονότα όπως η δημιουργία κεντρικού σταθμού του ΜΕΤΡΟ των Αθηνών πλησίον του μισθίου, η πεζοδρόμηση της οδού επί της οποίας βρίσκεται το κατάστημα και η γενικώτερη αναβάθμιση της περιοχής, για να ζητήσει μεγάλη αύξηση του μισθώματος, πολύ μεγαλύτερη φυσικά της αρχικώς συμφωνηθείσας, ακόμα και με τις ετήσιες αναπροσαρμογές που προβλέποντο από την σύμβαση.
Ο ιδιοκτήτης προσκόμισε επίσης και συγκριτικά στοιχεία, δηλ. μισθωτήρια παρακειμένων καταστημάτων, που ισχυρίσθηκε ότι το μίσθωμα είναι πολύ μεγαλύτερο. Ο ενοικιαστής από την πλευρά του προσκόμισε άλλα στοιχεία, που ενίσχυαν τον ισχυρισμό του ότι το μίσθωμα ήταν δίκαιο και ανταποκρινόμενο στις συνθήκες της αγοράς της περιοχής του καταστήματος.
Μετά την απόφαση του Πρωτοδικείου, το Εφετείο έκανε δεκτή την αγωγή και αναπροσάρμοσε το μηνιαίο μίσθωμα, αυξάνοντάς το κατά πολύ. Ωστόσο, ο ενοικιαστής άσκησε αναίρεση στον Άρειο Πάγο, ο οποίος την έκανε δεκτή, κρίνοντας ότι οι αιτιολογίες της αποφάσεως του Εφετείου δεν ήταν επαρκείς, για να δικαιολογήσουν την μεγάλη αύξηση του μισθώματος. Η υπόθεση τελικώς επεστράφη στο Εφετείο, για να ξαναδικασθεί από άλλους δικαστές.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Thursday, October 15, 2009
Τυφλή και αργή η Δικαιοσύνη στην Ελλάδα
Του Χρήστου Ηλιόπουλου
Βρισκόμαστε στο Τριμελές Εφετείο Κακουργημάτων στην Αθήνα, όπου δικάζονται πολύ σοβαρά αδικήματα, δηλαδή κακουργήματα. Η επίσημη έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας ενώπιον των δικαστών έχει ορισθεί στις 9 π.μ. Οι δικαστές είναι τρεις και βρίσκονται στην θέση τους. Το ίδιο και ο Εισαγγελέας και η Γραμματέας.
Περί τους δέκα τον αριθμό κατηγορούμενοι, διαφόρων εθνικοτήτων, που είναι ήδη κρατούμενοι, είτε ως προφυλακισθέντες, είτε ως φυλακισθέντες για άλλα αδικήματα, κάθονται αριστερά της έδρας, όπως κοιτάμε από τις θέσεις του ακροατηρίου, ενώ άλλοι κατηγορούμενοι που είναι ελεύθεροι κάθονται στο ακροατήριο, αναμένοντας την υπόθεσή τους.
Περίπου δεκαπέντε δικηγόροι κάθονται στα έδρανα, ενώ καμιά δεκαπενταριά αστυνομικοί επιτηρούν τους κρατούμενους κατηγορούμενους, τους δεσμεύουν και τους αποδεσμεύουν (διότι όταν γίνεται η δίκη τους δεν επιτρέπεται να φέρουν χειροπέδες) και διασφαλίζουν την τάξη στο ακροατήριο.
Περιπου εξήντα άτομα κάθονται στις θέσεις του ακροατηρίου, συγγενείς και φίλοι των συμμετεχόντων στις δίκες, μάρτυρες που είναι υποχρεωμένοι να εμφανισθούν για να καταθέσουν κ.α., καθώς οι συνεδριάσεις των δικαστηρίων είναι εκ του Συντάγματος κατά κανόνα δημόσιες.
Η ουσιαστική διαδικασία, ωστόσο, δεν αρχίζει στις 9 π.μ., ως έχει προγραμματισθεί, διότι οι δικαστές διαπιστώνουν σειρά παραλείψεων ή τυπικών διαδικασιών που ανακύπτουν εκείνη την στιγμή. Πολύ συχνά δεν υπάρχουν διερμηνείς για να μεταφράζουν στην γλώσσα του κατηγορουμένου. Οι κατηγορούμενοι είναι συχνά αλλοδαποί, δεν μιλούν ελληνικά και γι’ αυτό χρειάζεται διερμηνέας της κινεζικής, αλβανικής, αραβικής, πακιστανικής κλπ, γλώσσας. Το Δικαστήριο διορίζει διερμηνείς, αλλά μέχρι αυτοί να ειδοποιηθούν και να γίνουν οι απαραίτητες συνεννοήσεις η ώρα περνάει.
Αρκετοί κατηγορούμενοι, ή οι δικηγόροι τους, ζητούν αναβολή, για διάφορούς λόγους και μέχρι το Δικαστήριο να αποφανθεί εάν θα γίνει αναβολή κάθε δίκης ή όχι, περνάει κι άλλο η ώρα. Εν τω μεταξύ οι κατηγορούμενοι έρχονται και φεύγουν από το εδώλιο, ενώ συχνά το Δικαστήριο διακόπτει την διαδικασία και αποσύρεται για να εξετάσει ένα διαδικαστικό ζήτημα.
Αποτέλεσμα όλων των ανωτέρω είναι ότι η ουσαστική εξέταση των υποθέσεων δεν αρχίζει πριν από τις 11.30 π.μ. ή ακόμα και τις 12.00. Η συνεδρίαση όμως του Δικαστηρίου δεν μπορεί να παραταθεί πέραν της 3ης μεσημβρινής, οπότε λίγες από τις δίκες ολοκληρώνονται. Οι υπόλοιπες είτε θα συνεχισθούν σε δύο ή τρεις ημέρες, ενώ πολλές αναβάλλονται για μετά από έξι ή οκτώ μήνες. Οι περισσότεροι των περευρισκομένων έχουν χάσει τον χρόνο τους αντιπαραγωγικά.
Σε άλλη περίπτωση, δικηγόρος Αθηνών καταθέτει στις αρχές Οκτωβρίου 2009 αγωγή πελάτη του για την προστασία του ακινήτου του από καταπατητές. Η πρώτη ημερομηνία που το Δικαστήριο του ορίζει για την συζήτηση της υποθέσεως είναι Φεβρουάριος του 2012! Εάν δε τότε, τον Φεβρουάριο του 2012 υπάρχει απεργία των δημοσίων υπαλλήλων ή των δικαστών, ή των δικηγόρων, ή έχει χιόνια και κακοκαιρία, ή έχουν προκηρυχθεί εκλογές, τότε θα γίνει μία ακόμα αναβολή για το 2013.
Στο Συμβούλιο της Επικρατείας, (Σ.τ.Ε.) το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο της Ελλάδος, πολλές δίκες αναβάλλονται για πέντε ή και δέκα φορές, κυρίως λόγω φόρτου εργασίας των δικαστών, που δεν προλαβαίνουν να μελετήσουν τις υποθέσεις που τους έχουν ανατεθεί. Δηλαδή από την ημέρα που κατατίθεται η υπόθεση στο Σ.τ.Ε., μπορεί να παρέλθουν τρία, τέσσερα ή πέντε χρόνια μέχρι να δικασθεί η υπόθεση και να εκδοθεί απόφαση.
Κατά το άρθρο 6 της Ευρωπαϊκής Συμβάσεως των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου καθένας έχει δικαίωμα σε μία δίκαιη δίκη. Δίκαιη δίκη δεν είναι μόνο αυτή που γίνεται από αμερόληπτους δικαστές και με την δυνατότητα η κάθε πλευρά να παρουσιάσει ελεύθερα και επί ίσοι όροις τις απόψεις της, αλλά είναι και δίκη που ολοκληρώνεται σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα. Διαφορετικά οδηγούμαστε στην αρνησιδικία, δηλαδή στην μη απονομή δικαιοσύνης από τα δικαστήρια, κάτι που απαγορεύεται από το Σύνταγμα και όλες τις διεθνείς συμβάσεις.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Βρισκόμαστε στο Τριμελές Εφετείο Κακουργημάτων στην Αθήνα, όπου δικάζονται πολύ σοβαρά αδικήματα, δηλαδή κακουργήματα. Η επίσημη έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας ενώπιον των δικαστών έχει ορισθεί στις 9 π.μ. Οι δικαστές είναι τρεις και βρίσκονται στην θέση τους. Το ίδιο και ο Εισαγγελέας και η Γραμματέας.
Περί τους δέκα τον αριθμό κατηγορούμενοι, διαφόρων εθνικοτήτων, που είναι ήδη κρατούμενοι, είτε ως προφυλακισθέντες, είτε ως φυλακισθέντες για άλλα αδικήματα, κάθονται αριστερά της έδρας, όπως κοιτάμε από τις θέσεις του ακροατηρίου, ενώ άλλοι κατηγορούμενοι που είναι ελεύθεροι κάθονται στο ακροατήριο, αναμένοντας την υπόθεσή τους.
Περίπου δεκαπέντε δικηγόροι κάθονται στα έδρανα, ενώ καμιά δεκαπενταριά αστυνομικοί επιτηρούν τους κρατούμενους κατηγορούμενους, τους δεσμεύουν και τους αποδεσμεύουν (διότι όταν γίνεται η δίκη τους δεν επιτρέπεται να φέρουν χειροπέδες) και διασφαλίζουν την τάξη στο ακροατήριο.
Περιπου εξήντα άτομα κάθονται στις θέσεις του ακροατηρίου, συγγενείς και φίλοι των συμμετεχόντων στις δίκες, μάρτυρες που είναι υποχρεωμένοι να εμφανισθούν για να καταθέσουν κ.α., καθώς οι συνεδριάσεις των δικαστηρίων είναι εκ του Συντάγματος κατά κανόνα δημόσιες.
Η ουσιαστική διαδικασία, ωστόσο, δεν αρχίζει στις 9 π.μ., ως έχει προγραμματισθεί, διότι οι δικαστές διαπιστώνουν σειρά παραλείψεων ή τυπικών διαδικασιών που ανακύπτουν εκείνη την στιγμή. Πολύ συχνά δεν υπάρχουν διερμηνείς για να μεταφράζουν στην γλώσσα του κατηγορουμένου. Οι κατηγορούμενοι είναι συχνά αλλοδαποί, δεν μιλούν ελληνικά και γι’ αυτό χρειάζεται διερμηνέας της κινεζικής, αλβανικής, αραβικής, πακιστανικής κλπ, γλώσσας. Το Δικαστήριο διορίζει διερμηνείς, αλλά μέχρι αυτοί να ειδοποιηθούν και να γίνουν οι απαραίτητες συνεννοήσεις η ώρα περνάει.
Αρκετοί κατηγορούμενοι, ή οι δικηγόροι τους, ζητούν αναβολή, για διάφορούς λόγους και μέχρι το Δικαστήριο να αποφανθεί εάν θα γίνει αναβολή κάθε δίκης ή όχι, περνάει κι άλλο η ώρα. Εν τω μεταξύ οι κατηγορούμενοι έρχονται και φεύγουν από το εδώλιο, ενώ συχνά το Δικαστήριο διακόπτει την διαδικασία και αποσύρεται για να εξετάσει ένα διαδικαστικό ζήτημα.
Αποτέλεσμα όλων των ανωτέρω είναι ότι η ουσαστική εξέταση των υποθέσεων δεν αρχίζει πριν από τις 11.30 π.μ. ή ακόμα και τις 12.00. Η συνεδρίαση όμως του Δικαστηρίου δεν μπορεί να παραταθεί πέραν της 3ης μεσημβρινής, οπότε λίγες από τις δίκες ολοκληρώνονται. Οι υπόλοιπες είτε θα συνεχισθούν σε δύο ή τρεις ημέρες, ενώ πολλές αναβάλλονται για μετά από έξι ή οκτώ μήνες. Οι περισσότεροι των περευρισκομένων έχουν χάσει τον χρόνο τους αντιπαραγωγικά.
Σε άλλη περίπτωση, δικηγόρος Αθηνών καταθέτει στις αρχές Οκτωβρίου 2009 αγωγή πελάτη του για την προστασία του ακινήτου του από καταπατητές. Η πρώτη ημερομηνία που το Δικαστήριο του ορίζει για την συζήτηση της υποθέσεως είναι Φεβρουάριος του 2012! Εάν δε τότε, τον Φεβρουάριο του 2012 υπάρχει απεργία των δημοσίων υπαλλήλων ή των δικαστών, ή των δικηγόρων, ή έχει χιόνια και κακοκαιρία, ή έχουν προκηρυχθεί εκλογές, τότε θα γίνει μία ακόμα αναβολή για το 2013.
Στο Συμβούλιο της Επικρατείας, (Σ.τ.Ε.) το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο της Ελλάδος, πολλές δίκες αναβάλλονται για πέντε ή και δέκα φορές, κυρίως λόγω φόρτου εργασίας των δικαστών, που δεν προλαβαίνουν να μελετήσουν τις υποθέσεις που τους έχουν ανατεθεί. Δηλαδή από την ημέρα που κατατίθεται η υπόθεση στο Σ.τ.Ε., μπορεί να παρέλθουν τρία, τέσσερα ή πέντε χρόνια μέχρι να δικασθεί η υπόθεση και να εκδοθεί απόφαση.
Κατά το άρθρο 6 της Ευρωπαϊκής Συμβάσεως των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου καθένας έχει δικαίωμα σε μία δίκαιη δίκη. Δίκαιη δίκη δεν είναι μόνο αυτή που γίνεται από αμερόληπτους δικαστές και με την δυνατότητα η κάθε πλευρά να παρουσιάσει ελεύθερα και επί ίσοι όροις τις απόψεις της, αλλά είναι και δίκη που ολοκληρώνεται σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα. Διαφορετικά οδηγούμαστε στην αρνησιδικία, δηλαδή στην μη απονομή δικαιοσύνης από τα δικαστήρια, κάτι που απαγορεύεται από το Σύνταγμα και όλες τις διεθνείς συμβάσεις.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Wednesday, October 14, 2009
Παροχή διόδου σε περίκλειστο ακίνητο
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Η διαμόρφωση των ρυμοτομικών σχεδίων και γενικώς η χάραξη των ορίων των ακινήτων πρέπει να εξασφαλίζουν ότι κάθε ακίνητο έχει πρόσβαση σε δημόσια οδό. Ωστόσο στην πράξη, λόγω των τοπογραφικών και άλλων ιδιαιτεροτήτων της Ελλάδος, των μικρών συχνά ιδιοκτησιών, αλλά και της σχετικής «αναρχίας» με την οποία δημιουργούνται ακίνητα στην χώρα μας, ιδίως στις εκτός σχεδίου περιοχές, υπάρχουν διαμορφωμένα ακίνητα χωρίς πρόσβαση σε δρόμο, γεγονός που μειώνει την χρήση και την αξία τους.
Ο νόμος ορίζει ότι αν ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς τον δρόμο, έχει δικαίωμα ο κύριός του να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες έναντι ανάλογης αποζημίωσης. Η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για χρήση της, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί, καθορίζονται με δικαστική απόφαση. Κατά τον Άρειο Πάγο (απόφαση υπ’ αριθ. 1704/2008), από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών συνάγονται τα εξής: α) ως ακίνητο στερούμενο την αναγκαία δίοδο προς την οδό θεωρείται εκείνο που στερείται κάθε επικοινωνία με δημόσια, δημοτική ή κοινοτική οδό, αναγκαία για την εκμετάλλευση ή τη χρησιμοποίησή του, σύμφωνα με τον προορισμό του, καθώς και εκείνο που έχει μεν δίοδο, πλην όμως αυτή εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες του, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για ακίνητο αστικό ή αγροτικό, οικοδομημένο εν μέρει ή ασκεπή χώρο, εντός ή εκτός σχεδίου. β) η έκταση του δικαιώματος προς χρήση διόδου, η οποία πρέπει να ανταποκρίνεται προς την οικονομική χρησιμότητα του, καθώς και η επάρκεια της διόδου, κρίνονται αντικειμενικά, σύμφωνα με τις κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής συγκεκριμένες συνθήκες, ενόψει και των αναγκών του ακινήτου, του προορισμού του και της θέσης ή της περιοχής αυτού και γ) στο δικαστήριο της ουσίας παρέχεται η εξουσία να καθορίζει τις διαστάσεις της διόδου και την κατεύθυνση που πρέπει να ακολουθεί αυτή, με την επιλογή της προσφορότερης διελεύσεως, η οποία θα έχει ως κριτήριο την όσο το δυνατό μικρότερη ζημία των γειτονικών ακινήτων.
Στην εν λόγω υπόθεση, οι ιδιοκτήτες δύο όμορων ακινήτων ζήτησαν με αγωγή τους στο δικαστήριο (Ειρηνοδικείο Ακράτας) από τον κύριο ενός συνεχομένου με αυτά ακινήτου, παροχή διόδου, καθώς αυτά ήταν περίκλειστα. Μετά την πρώτη απόφαση ασκήθηκε έφεση στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Καλαβρύτων, το οποίο, αφού περιέγραψε τα όρια των τριών ακινήτων, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι έπρεπε να δοθεί δικαίωμα διόδου στα δύο περίκλειστα ακίνητα, έναντι αποζημιώσεως στον ιδιοκτήτη του γειτονικού ακινήτου.
Συγκεκριμένα, έκρινε ότι τα ακίνητα των εναγόντων είναι περίκλειστα, υπό την έννοια ότι δεν έχουν πρόσβαση στο δρόμο και σε κάθε περίπτωση η τυχόν πρόσβαση σε αυτόν είναι δυσχερής και εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες τους. Το όμορο ακίνητο του εναγομένου έχει πρόσβαση στον βορείως αυτού υπάρχοντα αγροτικό δρόμο και συνεπώς οι ενάγοντες έχουν δικαίωμα να απαιτήσουν από τον εναγόμενο την παροχή διόδου, προκειμένου να μεταβαίνουν στα ακίνητα τους. Η αναγκαία δίοδος, που πρέπει να παραχωρήσει ο εναγόμενος, είναι επί εδαφικής λωρίδας του ακινήτου του, συνολικού εμβαδού 20,80 τ.μ., η οποία αρχίζει από ... και καταλήγει στον προαναφερθέντα αγροτικό δρόμο, έχει δε πλάτος ... και μήκος ... Από αυτήν θα διέρχονται οι ενάγοντες για να μεταβαίνουν στα ακίνητα τους, ο δε δεύτερος ενάγων θα συνεχίζει μέσω του ακινήτου του πρώτου ενάγοντος μέχρι να εισέλθει στο δικό του ακίνητο. Πρόκειται για την πιο ενδεδειγμένη λύση, αν ληφθεί υπόψη ότι η εν λόγω δίοδος αφενός παρέχει στους ενάγοντες την πιο εύκολη και σύντομη πρόσβαση στον αγροτικό δρόμο και αφετέρου δεν προκαλεί ζημία στο ακίνητο του εναγομένου, του οποίου η αρτιότητα δεν θίγεται, διότι η παροχή της διόδου δεν προκαλεί κατάτμηση του ακινήτου του, ούτε περιορίζει το δικαίωμα κυριότητας του εναγομένου στο ακίνητο του, επί του οποίου, άλλωστε, υπάρχει ήδη οικοδομημένη οικία. Εξάλλου, οι ενάγοντες πρέπει να καταβάλουν στον εναγόμενο, εφάπαξ και πριν από τη χρήση της ως άνω διόδου, αποζημίωση, η οποία, ενόψει της αντικειμενικής αξίας του βαρυνόμενου ακινήτου, πρέπει να ορισθεί σε 25 ευρώ ανά τετραγ. μέτρο και συνολικά στο ποσό των 520 ευρώ.
Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος ανήρεσε την εν λόγω απόφαση, κρίνοντας ότι η απόφαση δεν διευκρίνισε εάν η λύση που έδωσε για την δίοδο ήταν και η λιγότερο επαχθής για το βαρυνόμενο ακίνητο και παρέπεμψε την υπόθεση να ξαναδικασθεί στο ίδιο δικαστήριο (Πολυμελές Πρωτοδικειό Καλαβρύτων), από άλλους δικαστές.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Η διαμόρφωση των ρυμοτομικών σχεδίων και γενικώς η χάραξη των ορίων των ακινήτων πρέπει να εξασφαλίζουν ότι κάθε ακίνητο έχει πρόσβαση σε δημόσια οδό. Ωστόσο στην πράξη, λόγω των τοπογραφικών και άλλων ιδιαιτεροτήτων της Ελλάδος, των μικρών συχνά ιδιοκτησιών, αλλά και της σχετικής «αναρχίας» με την οποία δημιουργούνται ακίνητα στην χώρα μας, ιδίως στις εκτός σχεδίου περιοχές, υπάρχουν διαμορφωμένα ακίνητα χωρίς πρόσβαση σε δρόμο, γεγονός που μειώνει την χρήση και την αξία τους.
Ο νόμος ορίζει ότι αν ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς τον δρόμο, έχει δικαίωμα ο κύριός του να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες έναντι ανάλογης αποζημίωσης. Η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για χρήση της, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί, καθορίζονται με δικαστική απόφαση. Κατά τον Άρειο Πάγο (απόφαση υπ’ αριθ. 1704/2008), από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών συνάγονται τα εξής: α) ως ακίνητο στερούμενο την αναγκαία δίοδο προς την οδό θεωρείται εκείνο που στερείται κάθε επικοινωνία με δημόσια, δημοτική ή κοινοτική οδό, αναγκαία για την εκμετάλλευση ή τη χρησιμοποίησή του, σύμφωνα με τον προορισμό του, καθώς και εκείνο που έχει μεν δίοδο, πλην όμως αυτή εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες του, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για ακίνητο αστικό ή αγροτικό, οικοδομημένο εν μέρει ή ασκεπή χώρο, εντός ή εκτός σχεδίου. β) η έκταση του δικαιώματος προς χρήση διόδου, η οποία πρέπει να ανταποκρίνεται προς την οικονομική χρησιμότητα του, καθώς και η επάρκεια της διόδου, κρίνονται αντικειμενικά, σύμφωνα με τις κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής συγκεκριμένες συνθήκες, ενόψει και των αναγκών του ακινήτου, του προορισμού του και της θέσης ή της περιοχής αυτού και γ) στο δικαστήριο της ουσίας παρέχεται η εξουσία να καθορίζει τις διαστάσεις της διόδου και την κατεύθυνση που πρέπει να ακολουθεί αυτή, με την επιλογή της προσφορότερης διελεύσεως, η οποία θα έχει ως κριτήριο την όσο το δυνατό μικρότερη ζημία των γειτονικών ακινήτων.
Στην εν λόγω υπόθεση, οι ιδιοκτήτες δύο όμορων ακινήτων ζήτησαν με αγωγή τους στο δικαστήριο (Ειρηνοδικείο Ακράτας) από τον κύριο ενός συνεχομένου με αυτά ακινήτου, παροχή διόδου, καθώς αυτά ήταν περίκλειστα. Μετά την πρώτη απόφαση ασκήθηκε έφεση στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Καλαβρύτων, το οποίο, αφού περιέγραψε τα όρια των τριών ακινήτων, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι έπρεπε να δοθεί δικαίωμα διόδου στα δύο περίκλειστα ακίνητα, έναντι αποζημιώσεως στον ιδιοκτήτη του γειτονικού ακινήτου.
Συγκεκριμένα, έκρινε ότι τα ακίνητα των εναγόντων είναι περίκλειστα, υπό την έννοια ότι δεν έχουν πρόσβαση στο δρόμο και σε κάθε περίπτωση η τυχόν πρόσβαση σε αυτόν είναι δυσχερής και εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες τους. Το όμορο ακίνητο του εναγομένου έχει πρόσβαση στον βορείως αυτού υπάρχοντα αγροτικό δρόμο και συνεπώς οι ενάγοντες έχουν δικαίωμα να απαιτήσουν από τον εναγόμενο την παροχή διόδου, προκειμένου να μεταβαίνουν στα ακίνητα τους. Η αναγκαία δίοδος, που πρέπει να παραχωρήσει ο εναγόμενος, είναι επί εδαφικής λωρίδας του ακινήτου του, συνολικού εμβαδού 20,80 τ.μ., η οποία αρχίζει από ... και καταλήγει στον προαναφερθέντα αγροτικό δρόμο, έχει δε πλάτος ... και μήκος ... Από αυτήν θα διέρχονται οι ενάγοντες για να μεταβαίνουν στα ακίνητα τους, ο δε δεύτερος ενάγων θα συνεχίζει μέσω του ακινήτου του πρώτου ενάγοντος μέχρι να εισέλθει στο δικό του ακίνητο. Πρόκειται για την πιο ενδεδειγμένη λύση, αν ληφθεί υπόψη ότι η εν λόγω δίοδος αφενός παρέχει στους ενάγοντες την πιο εύκολη και σύντομη πρόσβαση στον αγροτικό δρόμο και αφετέρου δεν προκαλεί ζημία στο ακίνητο του εναγομένου, του οποίου η αρτιότητα δεν θίγεται, διότι η παροχή της διόδου δεν προκαλεί κατάτμηση του ακινήτου του, ούτε περιορίζει το δικαίωμα κυριότητας του εναγομένου στο ακίνητο του, επί του οποίου, άλλωστε, υπάρχει ήδη οικοδομημένη οικία. Εξάλλου, οι ενάγοντες πρέπει να καταβάλουν στον εναγόμενο, εφάπαξ και πριν από τη χρήση της ως άνω διόδου, αποζημίωση, η οποία, ενόψει της αντικειμενικής αξίας του βαρυνόμενου ακινήτου, πρέπει να ορισθεί σε 25 ευρώ ανά τετραγ. μέτρο και συνολικά στο ποσό των 520 ευρώ.
Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος ανήρεσε την εν λόγω απόφαση, κρίνοντας ότι η απόφαση δεν διευκρίνισε εάν η λύση που έδωσε για την δίοδο ήταν και η λιγότερο επαχθής για το βαρυνόμενο ακίνητο και παρέπεμψε την υπόθεση να ξαναδικασθεί στο ίδιο δικαστήριο (Πολυμελές Πρωτοδικειό Καλαβρύτων), από άλλους δικαστές.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Subscribe to:
Posts (Atom)
