A Greek Estate With A Foreign Divorce

A Greek Estate With A Foreign Divorce By Christos ILIOPOULOS* Athens, 22 July 2024 Due to the fact that millions of Greeks emigrated from Greece to other countries mainly during the second half of the 20th century, there are now many estates in Greece, where the heirs or beneficiaries are located in those other countries. People born in Greece, who lived most of their lives in other countries (USA, Canada, Australia etc.), pass away and in many occasions leave property in Greece. Their heirs live in Greece or all over the world. In order to inherit and obtain the ownership of the Greek assets, or their share of them, they must follow the process of the estates, inheritance and probate in Greece, depending on the particular details of each case. Greek law determines that when a person dies without a Will and that person had the Greek citizenship, it is Greek inheritance law which governs who inherits what. There are alternatives to this, when it is the law of the country of death which is applicable. It must be noted that Greek – born persons who obtained the citizenship of another country during their lifetime, are still considered Greek by Greek law. Thus, a Greek – born who also became Australian, will be considered Greek by the Greek administration and courts, with regards to the estate located in Greece. In Greek law, if a person dies without a Will (intestate), he/she is inherited 25% by the spouse and the 75% goes to the children (one or more, who share the 75%). If there are only children left (because the spouse had predeceased, or there was a divorce or the deceased was never married), the children receive equal shares of the estate. If there is only a spouse left and not children, the spouse gets 50% and the siblings or nieces and nephews of the deceased get the other 50%. There are more rules when other relatives are involved. In most cases, children and spouse cannot be left without a minimum share, even if they are left out in a Will. One of the most important documents to be issued for an estate in Greece is the certificate of the next-of-kin. It is required not only when there is no Will, but even if a Will is probated. The next-of-kin certificate is issued by the municipality in Greece where the deceased was registered as a Greek citizen. If the decedent was not a Greek citizen, the lawyer who handles the estate will seek other documents which will substitute the next-of-kin certificate. If the deceased was divorced in another country, it is usually required that the foreign divorce court decision, order or decree is legally recognized by a Greek court. That way, the foreign divorce will be recognized by the Greek legal order. For example, if the deceased left two children and no spouse, because the deceased was divorced in another country, if the divorce has not been registered with the municipality in Greece, in order for the next-of-kin certificate to be issued, the children or heirs will have to initiate a court petition before a court in Greece (most likely in Athens), to have the foreign divorce legally recognized in Greece. To do so, we must obtain a certified copy of the foreign divorce decision in its most detailed and long form possible. A foreign court certificate will not do. It will also be required to obtain from the foreign court which issued the divorce decision another certificate, stating that the divorce has not been appealed or challenged and that it is final. This is usually called a non-appeal certificate. The foreign divorce court decision in its longest form possible and the foreign certificate of non-appeal must each have the Apostille stamp from the authorities of the foreign country. If that country is not participant to the Apostille Hague Convention, the two documents must have been certified by the Greek Consulate in that country or by that country’s Consulate in Greece. There are variations to the above documents, because each country in the world has its own legal system and format of court decisions and certificates. If the foreign divorce court decision was issued in a European Union country, the court process in Greece to have it recognized may be avoided, depending on the year of issue of the foreign EU divorce. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Mandatory Bank Account By The Greek Tax Authority

Mandatory Bank Account By The Greek Tax Authority By Christos ILIOPOULOS* Athens, 24 June 2024 Individual tax payers in Greece must file their yearly tax returns by the 26th of July 2024 (for income earned in 2023). Those who do have a Greek tax number (AFM), but they are registered by the Greek tax authority as foreign residents, must file their tax returns in Greece by the same due date, provided of course that they earned income in Greece last year. Foreign tax residents must file their income which they obtained in 2023 in Greece, not their income which they earned elsewhere in the world. Foreign residents in Greece usually declare as income rental earnings and state pensions. If you are a foreign resident in Greece, you do have a AFM Greek tax number, you own property in Greece but you did not earn income in Greece in 2023, you do not have to file annual tax returns. You only pay your ENFIA property tax for the property that you own in Greece. This year the Greek tax authority has imposed a new obligation to all tax payers. They must declare in their tax returns their IBAN number, which essentially is their bank account number in Greece. IBAN stands for International Bank Account Number. It’s an internationally - agreed code made up of up to 34 letters and numbers that helps banks to process transfers around the world. IBAN is mostly a European thing, equivalent to the routing number in the USA. Greek residents will not have a problem in abiding by this obligation, since having at least one bank account in a country where you permanently live and most likely you have your professional establishment is normal. Foreign residents, however, who do not work or live permanently in Greece, do not always have a bank account in Greece. If they do, they must consider themselves lucky, because in order to open a new bank account at a Greek bank, while you are a foreign resident, is not the easiest thing in the world. If you are a foreign resident, the Greek bank will request from you a number of documents from the country of your permanent tax residence. Apart from your passport, it will require a copy of your tax returns in the country where you live and work, showing your income there and its sources. It will also require an electricity bill from your country, which will state your name and your address, plus a phone bill, which will state your telephone number. You will also need a letter or other document from your professional board or your employer, proving that you work in the other country. In some cases, a bank in Greece may also request proof that you own a bank account abroad, meaning a letter from your bank that you have an account with them and a statement from that bank on your account(s). Finally, the bank in Greece will require your signature specimen, which in most cases you must give in person, by visiting the bank branch in Greece, where you are to open the account. In some cases, the signature specimen could be given by your signing documents of the Greek bank at a Greek Consulate in your country, which will notarize / certify your signature. In any case, having a proxy in Greece, to whom you will have given power of attorney to organize the opening of your bank account, may help. The mandatory IBAN in order to file your 2024 income tax returns in Greece is obligatory only for the Greek tax residents. For those who are considered foreign tax residents in Greece, the IBAN filing in your tax returns can be optional. However, if you are to receive a tax refund in Greece, your Greek IBAN becomes mandatory, even if you are a foreign resident. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Is This Parcel Of Land Buildable Or Not?

Is This Parcel Of Land Buildable Or Not? By Christos ILIOPOULOS* Athens, 16 March 2024 In the last six years, as the economic crisis was heading to an end, Greece has been experiencing a real estate boom. Values of immovable property have gone up, in most areas prices have reached the pre-crisis levels of 2009 (during the period of hardship there was a 40% average drop), and in some parts of the country prices have gone even higher. Within this climate, many Greeks and foreigners focus on out-of-city-limits parcels of land as suitable opportunities for investment. Zoning regulations in Greece divide land into two main categories. Land inside the city, town or village limits, where smaller in size plots can be developed into houses or buildings, and out-of-city-limits tracts of land, where in general you are not allowed to build unless you own a parcel of minimum of 4,000 square meters provided additional building requirements are met. The general rule for decades has been that if you own a parcel of minimum 4,000 s.m. you are allowed to build a home of about 150 – 200 s.m. possibly with some additional underground space. That is why from 1928, when building on parcels outside the town or village limits was allowed for the first time, until the beginning of 2023, the general public knew that such a parcel had value if it had a minimum size of 4,000 s.m. while exceptions permitted building on even smaller parcels, if they faced one or more roads etc. However, there were cases where even parcels which did not have direct access to any type of road (“blind” parcels, as they are called), could also be built upon, provided they had a minimum size of 4,000 s.m. In the beginning of 2023, however, the Supreme Administrative Court of Greece (equivalent to the Conseil d' État in France), issued one and then more rulings which created a small revolution, by adding for the first time more requirements for the buildability of out-of-city-limits parcels. In plain words, according to these court rulings, the minimum size of 4,000 s.m. for such a parcel of land does not ensure that the parcel is buildable. This means that hundreds of thousands of parcels all over Greece (some talk about two million parcels), which had a certain market value for decades, because their owners and potential buyers knew they could build a house of about 180 s.m. give or take, may not be buildable anymore and their development fate and value are uncertain, to say the least. By losing their “buildability” such parcels of land may result in losing roughly 80% of their value. If we take into consideration that the vast majority of the lower and middle class families in Greece own one or more of these out-of-city-limits parcels, we can grasp the economic damage inflicted upon a vast section of the Greek society. In addition, anyone thinking of investing in the purchase of such parcels must know that, at this specific time, their legal and zoning regime may be like shifting sands. After the Supreme Court rulings of 2023, prospective buyers of these parcels of land cannot be certain whether they will be able to legally build a house or any construction on them. If they can’t build, the value of the parcel will sharply decline and much fewer people will think it is worth buying. The Court’s recent decisions and certain government laws during the years have added more building requirements, which include the precondition that the parcels of minimum 4,000 s.m. must have also been formed before a certain time (year 2003 or 1985 etc.), that the parcels must have a face of minimum 25 meters on a road, that this road must have been officially recognized by the Greek state and some more, which add to the confusion and make the decision whether a specific parcel is buildable or not, presently, a difficult and uncertain exercise. Even some building authorities around Greece have temporarily stopped issuing permits to build on such parcels until the rules are properly defined. The present Greek government is about to pass a highly anticipated law, which the real estate market, lawyers, notaries and above all civil engineers, hope that will clarify the legal regime of the parcels of land lying outside the city limits in order to allow owners and buyers to know the rules by which they will make their investment decisions. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Μικρή Η Προθεσμία Για Δήλωση Κληρονομιάς Εξωτερικού

Μικρή Η Προθεσμία Για Δήλωση Κληρονομιάς Εξωτερικού Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 18 Φεβρουαρίου 2024 Η προθεσμία για να δηλωθεί μία κληρονομιά στην ελληνική εφορία έγινε εννέα μήνες από τον θάνατο του κληρονομουμένου, από έξι που ήταν μέχρι προσφάτως. Αυτό ισχύει για τους κληρονόμους που είναι κάτοικοι Ελλάδος, εφόσον και ο κληρονομούμενος απεβίωσε στην Ελλάδα, ανεξαρτήτως του αν η κληρονομία βρίσκεται στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό. Εάν ο κληρονόμος είναι κάτοικος εξωτερικού, ή εάν ο κληρονομούμενος απεβίωσε στο εξωτερικό, η προθεσμία για να δηλωθεί η κληρονομία στην εφορία είναι δώδεκα μήνες. Η προθεσμία των εννέα ή δώδεκα μηνών ισχύει εφόσον ο θανών απεβίωσε αδιάθετος, δηλαδή δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη. Εάν υπάρχει δημοσιευθείσα διαθήκη, στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό, η προθεσμίες αρχίζουν να μετρούν από την ημέρα δημοσίευσης της διαθήκης. Στην περίπτωση που η διαθήκη έχει δημοσιευθεί στο εξωτερικό και απλώς καταχωρείται στην Ελλάδα για να ισχύσει, η προθεσμία εκκινεί από την δημοσίευση στο εξωτερικό. Εάν οι κληρονόμοι δεν προλάβουν να υποβάλουν δήλωση εντός των άνω προθεσμιών συνήθως δεν έρχεται το τέλος του κόσμου και δεν χάνουν τα δικαιώματά τους επί της κληρονομίας. Αν η αξία του μεριδίου τους είναι κάτω από το αφορολόγητο όριο, για την εκπρόθεσμη δήλωση της κληρονομίας θα τους επιβληθεί απλώς ένα πρόστιμο που σήμερα είναι 102,40 ευρώ για κάθε κληρονόμο. Αν όμως η αξία του μεριδίου τους είναι πάνω από το αφορολόγητο, οπότε θα προκύπτει φόρος κληρονομίας, αυτός ο φόρος κάθε μήνα που περνάει μετά την λήξη της προθεσμίας αυξάνεται με ένα επιτόκιο που είναι περίπου 0,73 % κάθε μήνα. Ο κληρονόμος ή οι κληρονόμοι υποχρεούνται από την στιγμή που μαθαίνουν ότι δικαιούνται κληρονομικού μεριδίου, να εντοπίσουν τα στοιχεία της κληρονομίας, ήτοι ακίνητα, κινητά, μετρητά χρήματα, υπόλοιπα τραπεζικών λογαριασμών, μετοχές κλπ., να υπολογίσουν την αξία τους, να περιγράψουν τα ακίνητα και να τα δηλώσουν τελικώς ως σύνολο στην εφορία. Όταν τα περιουσιακά αυτά στοιχεία βρίσκονται στην Ελλάδα, η εξεύρεση και η περιγραφή τους μπορεί να είναι ευκολώτερη ή να μην παρουσιάζει πολλά προβλήματα. Αντιθέτως, όταν τα στοιχεία της κληρονομίας βρίσκονται εκτός Ελλάδος, ο εντοπισμός τους, ο υπολογισμός της αξίας τους, αλλά και η πραγματική κτήση τους από τον κληρονόμο συνήθως απαιτεί πολύ περισσότερο χρόνο. Στο σημείο αυτό εντοπίζουμε ένα κενό στην ελληνική νομοθεσία που οδηγεί σε μία αδικία εις βάρος του κληρονόμου που καλείται να εντοπίσει και να υπολογίσει την αξία περιουσιακών στοιχείων στο εξωτερικό, όπου δεν γνωρίζει πρόσωπα και καταστάσεις, ούτε τον νόμο και τις διαδικασίες μίας χώρας τους εξωτερικού εν σχέσει προς την λήψη υπολοίπων τραπεζικών λογαριασμών εξωτερικού, αλλά και ολόκληρων χαρτοφυλακίων επενδυτικών προϊόντων, ακινήτων σε άλλες χώρες, διαδικασιών δημοσίευσης διαθήκης και εκτίμησης ακινήτων στην αλλοδαπή. Για να τα βρει όλα αυτά στο εξωτερικό ο κληρονόμος που διαμένει στην Ελλάδα χρειάζεται χρόνο και η προθεσμία που του δίνει ο νόμος, δηλαδή μόνο εννέα μήνες, όσο δηλαδή και για την περιουσία που βρίσκεται στην Ελλάδα, συνήθως δεν επαρκεί. Αυτό το κενό του νόμου, δηλαδή το γεγονός ότι για κληρονόμο κάτοικο Ελλάδος με κληρονομούμενο που απεβίωσε επίσης στην Ελλάδα, αλλά η κληρονομία βρίσκεται στο εξωτερικό, η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης φόρου κληρονομίας είναι μόνο εννέα μήνες, όσο και για την κληρονομία που βρίσκεται στην Ελλάδα, δημιουργεί μία αδικία εις βάρος του κληρονόμου που καλείται να εντοπίσει και να εκτιμήσει κληρονομιαία στοιχεία στο εξωτερικό. Αποτέλεσμα της σχετικά μικρής προθεσμίας των εννέα μηνών για κληρονομία στο εξωτερικό είναι η αδυναμία υποβολής της δήλωσης εμπροθέσμως και η επιβολή προστίμου ή προσαυξήσεων στον φόρο κληρονομίας, λόγω εκπρόθεσμης δήλωσης. Για τους λόγους αυτούς, ο κληρονόμος που κατοικεί στην Ελλάδα αλλά μαθαίνει ότι δικαιούται κληρονομίας στο εξωτερικό ενώ ο κληρονομούμενος ζούσε στην Ελλάδα, πρέπει να κινηθεί γρήγορα ώστε να μάθει ποια είναι τα στοιχεία της κληρονομίας στο εξωτερικό, ποια η περιγραφή και η αξία τους και πώς θα τα αποκτήσει στην πράξη, για να αποφύγει πρόστιμα και προσαυξήσεις φόρων στην Ελλάδα και για να καταφέρει εγκαίρως να αποκτήσει την κατοχή των κληρονομιαίων (π.χ. να λάβει τα χρήματα από το εξωτερικό στην Ελλάδα), για να μπορεί να καταβάλει και τους σχετικούς φόρους κληρονομίας, αν το κληρονομικό μερίδιό του υπερβαίνει το εκάστοτε αφορολόγητο όριο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Δηλώστε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο

Δηλώστε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 24 Ιανουαρίου 2024 Αν και το Κτηματολόγιο λειτουργεί στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας εδώ και πολλά χρόνια, υπάρχουν ακόμα ιδιοκτήτες που δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους για να καταχωρηθούν στο Κτηματολογικό Γραφείο. Σήμερα Κτηματολόγιο λειτουργεί στις περισσότερες περιοχές της χώρας, ενώ λίγες έχουν μείνει ακόμα στο στάδιο όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται τώρα να τα δηλώσουν για να ενταχθούν στο νέο σύστημα καταγραφής και περιγραφής ακινήτων. Η Δήλωση στο Κτηματολόγιο περιλαμβάνει οπωσδήποτε φωτοτυπία του συμβολαίου με το οποίο ο ιδιοκτήτης έχει αποκτήσει το ακίνητο, είτε το αγόρασε, είτε το κληρονόμησε, είτε το έλαβε ως γονική παροχή ή δωρεά ή με όποιον άλλο τρόπο έχει αποκτήσει την κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επ’ αυτού. Για την Δήλωση χρειάζονται ακόμα πιστοποιητικό μεταγραφής του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο, διαβατήριο ή ταυτότητα του ιδιοκτήτη, ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου του (ΑΦΜ) και πρόσφατο τοπογραφικό με συντεταγμένες αν πρόκειται για οικόπεδο, αγροτεμάχιο ή μονοκατοικία. Μπορεί κατά περίπτωση να χρειασθούν και άλλα έγγραφα, αλλά τα ανωτέρω είναι τα βασικά. Ο ιδιοκτήτης του δεν είναι απαραίτητο να έρθει στην Ελλάδα για να το δηλώσει. Μπορεί να υπογράψει πληρεξούσιο ή εξουσιοδότηση σε πρόσωπο που εμπιστεύεται στην Ελλάδα για να γίνει σωστά η δήλωση χωρίς να χρειάζεται αυτοπρόσωπη παρουσία του στις υπηρεσίες του Κτηματολογίου. Η Δήλωση γίνεται και ηλεκτρονικά, αλλά οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που ζουν εκτός Ελλάδος δεν γνωρίζουν τον τρόπο που μπορεί να γίνει πρακτικά από τον υπολογιστή τους, ενώ χρειάζονται και συμβουλές από ειδικούς. Εάν το ακίνητο είναι διαμέρισμα σε πολυκατοικία, ο εντοπισμός του δικαιώματος γίνεται ευκολώτερα, ενώ εάν είναι οικόπεδο ή αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, ο εντοπισμός του μπορεί να είναι πιο δύσκολος. Αν το ακίνητο δεν εντοπισθεί, δεν μπορεί να καταχωρηθεί στην βάση δεδομένων του Κτηματολογίου και θα χρειασθούν περισσότερες ενέργειες από τον ιδιοκτήτη για να γίνει ο σωστός εντοπισμός του. Αν δεν υπάρχει πρόσφατο τοπογραφικό, πρέπει να γίνει τώρα και θα πρέπει να περιλαμβάνει συντεταγμένες του οικοπέδου ή του αγροτεμαχίου. Η Δήλωση κάθε ακινήτου στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική, διότι χωρίς αυτήν το ακίνητο θα παύσει να έχει αξία για τον ιδιοκτήτη του, αφού δεν θα μπορεί να το πουλήσει, να το μεταβιβάσει με γονική παροχή στα παιδιά του, να το δωρίσει ή να το προσημειώσει για να πάρει δάνειο από τράπεζα. Εκτός αυτών, μετά από μερικά χρόνια το ακίνητο που δεν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, στο οποίο δεν θα έχει το όνομα του ιδιοκτήτη του αλλά θα αναφέρεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, θα μεταβιβασθεί αυτομάτως στην κυριότητα του ελληνικού δημοσίου. Ο πρώην πλέον ιδιοκτήτης του θα το έχει χάσει και θα δικαιούται μόνο να ζητήσει αποζημίωση από το κράτος αντιστοιχούσα στην αξία του ακινήτου, του οποίου την κυριότητα έχασε επειδή δεν το δήλωσε στο Κτηματολόγιο. Στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας επιτρέπεται ακόμα να δηλωθούν ακίνητα, παρά το ότι μπορεί να έχουν παρέλθει οι προθεσμίες για την υποβολή δηλώσεων. Στην χειρότερη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης που δεν έμαθε ποτέ ή αμέλησε να το δηλώσει στην κτηματογράφηση, μπορεί να καταθέσει στο δικαστήριο σχετικό αίτημα για την αναγνώριση της κυριότητάς του στο συγκεκριμένο ακίνητο και την καταχώρησή του στο όνομά του στο Κτηματολόγιο. Εάν το μη δηλωθέν μέχρι σήμερα ακίνητο είναι διαμέρισμα σε πολυκατοικία, εφόσον οι ιδιοκτήτες των λοιπών διαμερισμάτων της ίδιας πολυκατοικίας τα έχουν ήδη δηλώσει, η δήλωση του διαμερίσματος μπορεί να είναι λιγότερο δύσκολη. Αν όμως το ακίνητο είναι αγροτεμάχιο, οικόπεδο ή μονοκατοικία, μπορεί να χρειασθεί προσφυγή στο δικαστήριο για να γίνει δεκτή η δήλωσή του στο Κτηματολόγιο. Υπάρχουν ωστόσο και περιοχές της Ελλάδας που δεν υπάρχει η δυνατότητα ούτε δικαστηρίου, ούτε άλλης διαδικασίας για μη δηλωθέντα ακίνητα. Αυτοί που δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους είναι συχνά ομογενείς ή κάτοικοι εξωτερικού, που δεν έχουν επικοινωνία με την Ελλάδα και δεν πληροφορήθηκαν ποτέ ότι πρέπει να υποβάλουν δήλωση στο Κτηματολόγιο. Πρόκειται επίσης για κληρονόμους ακινήτων που για διάφορους λόγους δεν έχουν ολοκληρώσει την διαδικασία της κληρονομικής διαδοχής. Στις περισσότερες των περιπτώσεων υπάρχει ακόμα χρόνος για να διευθετήσουν τα της κληρονομίας και να δηλώσουν τα ακίνητα στο όνομά τους, αρκεί να γνωρίζουν την τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο, ποιός ήταν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του, αν αυτός έχει αποβιώσει, πόσους κληρονόμους είχε, ποιοί είναι οι πλησιέστεροι συγγενείς, αν κάποιος χρησιμοποιεί το ακίνητο σήμερα και αν υπάρχουν συμβόλαια, τοπογραφικά ή άλλα έγγραφα που περιγράφουν την νομική ιστορία του ακινήτου. Τις πληροφορίες για το ακίνητο, την κληρονομιά και τα σχετικά έγγραφα πρέπει να τα συζητήσουν το συντομώτερο δυνατό με δικηγόρο στην Ελλάδα, για να λάβουν συμβουλές για το πώς μπορούν να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους και να διασώσουν την κυριότητα, συνεπώς και την αξία ενός ή περισσοτέρων ακινήτων. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Το Προξενείο Ελέγχει Αλλά Δεν Αποφασίζει Για Το Πληρεξούσιο

Το Προξενείο Ελέγχει Αλλά Δεν Αποφασίζει Για Το Πληρεξούσιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 18 Δεκεμβρίου 2023. Ο ελληνισμός έχει την ευτυχία να διαθέτει έναν πολύ μεγάλο αριθμό Ελλήνων εκτός των συνόρων του ελληνικού κράτους. Οι ομογενείς έχουν ισχυρή παρουσία σε χώρες όπως οι ΗΠΑ, ο Καναδάς, η Αυστραλία, η Γερμανία και αρκετές άλλες ανά τον κόσμο. Τα Προξενεία της Ελλάδος στο εξωτερικό πρέπει να εργάζονται για να εξυπηρετούν τους ομογενείς, αλλά και τους αλλοδαπούς που επιθυμούν να επενδύσουν ή απλώς να ζήσουν στην Ελλάδα. Μία από τις πλέον διαδεδομένες ενέργειες που οι ομογενείς πραγματοποιούν στο Προξενείο είναι η υπογραφή πληρεξουσίου προς τον εντολέα τους στην Ελλάδα, για διενέργεια κάποιας νομικής πράξης, όπως αγορά ή πώληση ακινήτου, αποδοχή κληρονομίας, μίσθωση ακινήτου, άνοιγμα και διαχείριση τραπεζικού λογαριασμού κλπ. Ο Πρόξενος της Ελλάδος στο εξωτερικό ή ο αρμόδιος που ενεργεί αντ’ αυτού, εκτελεί χρέη που ομοιάζουν με εκείνα του συμβολαιογράφου. Το πρόσωπο που υπογράφει το πληρεξούσιο και παρέχει πληρεξουσιότητα σε άλλο ή άλλα πρόσωπα στην Ελλάδα, δηλαδή ο ομογενής ή αλλοδαπός εντολέας, πρέπει να γνωρίζει καλά το περιεχόμενο του πληρεξουσίου και να το αποδέχεται πλήρως. Συνεπώς, αυτός που δίνει πληρεξουσιότητα σε κάποιον άλλον για διενέργεια πράξεων στην Ελλάδα, επειδή ο εντολέας δεν μπορεί να βρεθεί ή να παραμείνει στην Ελλάδα για όσο χρόνο απαιτούν οι συγκεκριμένες νομικές ενέργειες, πρέπει να γνωρίζει πολύ καλά το κείμενο του πληρεξουσίου και να καταλαβαίνει τι είδους εντολές και εξουσίες δίνει στον πληρεξούσιό του που θα ενεργήσει στο όνομά του στην Πατρίδα. Επομένως, ο εντολέας πρέπει να θέλει να υπογράψει το συγκεκριμένο πληρεξούσιο. Αυτονόητο είναι ότι ο εντολέας πρέπει να έχει εμπιστοσύνη στον πληρεξούσιό του, δηλαδή στο πρόσωπο που αναλαμβάνει την ευθύνη να διενεργήσει σημαντικές πράξεις, με συχνά οικονομικό αντίκτυπο για την τσέπη του εντολέα. Αυτονόητο είναι επίσης και ότι ο εντολοδόχος, δηλαδή ο πληρεξούσιος στην Ελλάδα που λαμβάνει την εντολή να ενεργήσει πράξεις για τον εντολέα του που μένει στο εξωτερικό, αναλαμβάνει μία σημαντική ευθύνη για την ορθή εκτέλεση των εντολών, πάντοτε προς το συμφέρον του εντολέα του. Η πρακτική που ακολουθούν τα Προξενεία της Ελλάδος είναι να ζητούν να τους αποσταλεί το προσχέδιο πληρεξουσίου έτοιμο με ηλεκτρονικό μήνυμα και μάλιστα σε πρόγραμμα word, ώστε να μπορούν να το αντιγράψουν εύκολα και χωρίς να το ξαναγράφουν, ενώ ακολούθως συμπληρώνουν πρόσθετο κείμενο στην αρχή μόνο και στο τέλος του πληρεξουσίου και μετά συνεννοούνται με τον ομογενή για το ραντεβού της υπογραφής του πληρεξουσίου. Το Προξενείο έχει την ευθύνη το κείμενο του πληρεξουσίου να είναι σύννομο και να είναι απολύτως κατανοητό στον εντολέα. Για τον λόγο αυτόν ο αρμόδιος του Προξενείου μπορεί εμμέσως ή και αμέσως, να ελέγξει εάν ο εντολέας που θέλει να το υπογράψει καταλαβαίνει την ελληνική γλώσσα, αλλά και αν αντιλαμβάνεται το νόημα και τις βασικές συνέπειες του πληρεξουσίου, ότι δηλαδή καταλαβαίνει τι θα υπογράψει. Πέραν αυτού, το Προξενείο δεν έχει αρμοδιότητα να αποφασίσει για το είδος των εντολών που θα περιληφθούν στο πληρεξούσιο. Αυτό το αποφασίζουν συνήθως ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος στην Ελλάδα, που έχουν αναλάβει την ευθύνη να συμβουλεύσουν τον εντολέα που ζει στο εξωτερικό, για το ποιο πρέπει να είναι το περιεχόμενο του πληρεξουσίου, όπως επιτάσσει ο νόμος στην Ελλάδα. Μόνο ο δικηγόρος, επί παραδείγματι, μπορεί να γνωρίζει τι απαιτεί ο νόμος για να εκτελεσθούν στην Ελλάδα μεγάλος αριθμός συνδυασμένων ενεργειών, σε πολλές δημόσιες υπηρεσίες, με διαφορετικές και πολλαπλές απαιτήσεις, ώστε ο ομογενής να επιτύχει το αποτέλεσμα που επιθυμεί, δηλαδή να κάνει την γονική παροχή στο παιδί του, να πάρει τα χρήματα από την τράπεζα, να αποδεχθεί μία κληρονομία, να πωλήσει ή να αγοράσει ένα ακίνητο, να χωρίσει τα ακίνητα που έχει με τους συγγενείς του, να εκπροσωπηθεί σωστά σε ένα δικαστήριο στην Ελλάδα κλπ. Ο δικηγόρος έχει αναλάβει επωνύμως την ευθύνη της υπόθεσης, έχει συνομιλήσει και συναντηθεί επανειλημμένως με τον ομογενή, έχει ακούσει τις απλές ή περίπλοκες επιθυμίες του, έχει εντάξει την υπόθεση στο σωστό νομικό πλαίσιο και έχει διαγνώσει ποιες νομικές ενέργειες απαιτούνται για να εκτελεσθούν οι εντολές του ομογενή. Ακολούθως έχει συντάξει το σχέδιο πληρεξουσίου. Ο αρμόδιος του Προξενείου ούτε γνωρίζει το εύρος και τις ορατές ή κρυφές πτυχές της υπόθεσης, ούτε την νομική και πρακτική στρατηγική που πρέπει να ακολουθηθεί, ούτε ευθύνη αναλαμβάνει για την επιτυχή ολοκλήρωση της υπόθεσης στην Ελλάδα, ούτε δικαιούται να παρέχει νομικές συμβουλές, διότι δεν είναι δικηγόρος και δεν γνωρίζει τις μελλοντικές συνέπειες των νομικών ενεργειών, ούτε πώς η μία ενέργεια μπορεί να συσχετισθεί με μία άλλη. Αρμοδιότητα του υπευθύνου του Προξενείου είναι να ελέγξει την νομιμότητα του κειμένου του πληρεξουσίου, όπως και το αν το καταλαβαίνει ο ομογενής και ακολούθως να επιμεληθεί ώστε αυτό να υπογραφεί σωστά. Την υποχρέωση για την εκτέλεση των εντολών του πληρεξουσίου επιφορτίζεται ο εντολοδόχος στην Ελλάδα, που μπορεί να είναι συγγενής ή φίλος του εντολέα ή ο δικηγόρος του, που έχει και την τελική ευθύνη για την ορθή εξέλιξη της υπόθεσης και εκ του νόμου υπέχει ευθύνη λογοδοσίας προς τον εντολέα για όλες τις ενέργειες που θα εκτελέσει στο όνομα του εντολέως, περιλαμβανομένης και της απόδοσης λογαριασμού για τις οικονομικές συναλλαγές που θα εκτελεσθούν για τον εντολέα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Πώληση Ακινήτου Στην Ελλάδα Σε Δανειολήπτη

Πώληση Ακινήτου Στην Ελλάδα Σε Δανειολήπτη Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 2 Δεκεμβρίου 2023. Ο κάτοικος εξωτερικού που έχει ακίνητο στην Ελλάδα και θέλει να το πουλήσει, πρέπει να αποφασίσει εάν θα πουλήσει σε οποιονδήποτε αγοραστή που θα συμφωνήσει να πληρώσει τα χρήματα που ζητάει ο πωλητής, δηλαδή ακόμα και σε αγοραστές που θα πάρουν δάνειο από την τράπεζα για να πληρώσουν τον πωλητή του ακινήτου, ή αν θα πουλήσει μόνο σε όσους του δώσουν μετρητά χρήματα, χωρίς δάνειο από τράπεζα. Αν πουλήσεις το ακίνητό σου σε κάποιον που θα σου δώσει μετρητά, λαμβάνεις τα χρήματά σου από την πώληση πρώτον με μία μικρή προκαταβολή όταν δώσετε τα χέρια για το πώληση και δεύτερον όταν υπογράψετε στον συμβολαιογράφο το συμβόλαιο της πώλησης. Η καταβολή του τιμήματος γίνεται με τραπεζική επιταγή ή με μεταφορά των χρημάτων με ηλεκτρονική τραπεζική (internet banking) από τον λογαριασμό του αγοραστή στον λογαριασμό του πωλητή την ώρα της υπογραφής του συμβολαίου. Πρώτα θα πρέπει να δει ο πωλητής ότι πράγματι το τίμημα πιστώθηκε ηλεκτρονικά στον τραπεζικό του λογαριασμό και μετά να υπογράψει το συμβόλαιο της πώλησης. Όταν ο πωλητής έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, η πώληση ολοκληρώνεται με ένα συμβόλαιο. Ο πωλητής λαμβάνει την τραπεζική επιταγή που του δίνει ο αγοραστής και την ίδια ή την επόμενη μέρα την πηγαίνει στην τράπεζά του και την καταθέτει στον λογαριασμό του. Δεν έχει σημασία αν ο πωλητής είναι κάτοικος Ελλάδος ή κάτοικος εξωτερικού. Σημασία έχει να διατηρεί έναν τουλάχιστον τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, ο οποίος να είναι επικαιροποιημένος και ενεργός. Εάν όμως ο αγοραστής έχει συμφωνήσει με τον πωλητή ότι θα καταβάλει όλο ή μέρος του τιμήματος όχι τοις μετρητοίς, την ώρα της υπογραφής του συμβολαίου πώλησης, αλλά με δάνειο που θα πάρει από τράπεζα, τότε ο πωλητής που δεν έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα θα έχει δυσκολία να εισπράξει το τίμημα. Αυτό συμβαίνει διότι η τράπεζα που θα χορηγήσει το δάνειο στον αγοραστή για να αγοράσει το ακίνητο, θα του το δώσει μετά από συνήθως δύο μήνες από την υπογραφή του συμβολαίου. Η χορήγηση του δανείου θα γίνει με μία τραπεζική επιταγή, εκδοθείσα από την ελληνική τράπεζα, η οποία γίνεται δεκτή σε όλες τις ελληνικές τράπεζες, όχι όμως στις τράπεζες του εξωτερικού. Επομένως, ο πωλητής του ακινήτου που ζει στο εξωτερικό και πουλάει το ακίνητό του στην Ελλάδα, δεν θα μπορεί να εισπράξει το τίμημα από την πώληση του ακινήτου του, εφόσον δεν έχει λογαριασμό σε τράπεζα στην Ελλάδα. Κάποιες φορές είναι εφικτό η ελληνική τράπεζα που χορηγεί το δάνειο να εκταμιεύσει το ποσό του δανείου απ’ ευθείας στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή σε χώρα του εξωτερικού. Αυτό όμως δεν είναι σίγουρο ότι μπορεί να γίνει σε όλες τις περιπτώσεις χορήγησης δανείου και αποτελεί μάλλον την εξαίρεση παρά τον κανόνα. Εάν ο πωλητής του ακινήτου που ζει εκτός Ελλάδος έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, τότε πρέπει να προσθέσει στο πληρεξούσιο που θα έχει υπογράψει σε δικηγόρο ή άλλο έμπιστο πρόσωπο στην Ελλάδα, λεπτομερή εντολή για λήψη παντός είδους τραπεζικών επιταγών και κατάθεσή τους τόσο σε λογαριασμό του πληρεξουσίου, όσο και κυρίως σε τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή στην Ελλάδα. Γενικώς, η πώληση ακινήτου από κάτοικο εξωτερικού γίνεται λίγο πιο περίπλοκη, αν ο πωλητής δεν διατηρεί τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα. Αν μεν η πώληση γίνεται με πλήρη εξόφληση του τιμήματος με την υπογραφή του συμβολαίου, ακόμα κι αν ο πωλητής δεν έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, μπορεί να συμφωνηθεί να λάβει τα χρήματά του σε λογαριασμό στο εξωτερικό. Σ’ αυτήν την περίπτωση θα απαιτηθούν δύο συμβόλαια για την πώληση. Το πρώτο και κύριο συμβόλαιο της πώλησης, που θα μεταβιβάζει την κυριότητα με περιορισμούς και θα πιστώνει το τίμημα και ένα δεύτερο, η λεγόμενη εξοφλητική πράξη, που θα υπογραφεί αφού πρώτα ο πωλητής έχει λάβει τα χρήματά του στο εξωτερικό. Αν όμως η πώληση γίνει όχι με εξόφληση του τιμήματος με την υπογραφή του συμβολαίου, αλλά με τραπεζικό δάνειο που θα λάβει ο αγοραστής, ο πωλητής που δεν έχει λογαριασμό στην Ελλάδα δεν μπορεί να εισπράξει εύκολα το τίμημα. Αυτό θα πρέπει να συζητηθεί στην αρχή των διαπραγματεύσεων για την πώληση του ακινήτου, ώστε να βρεθεί ο κατάλληλος τρόπος για να εισπράξει το τίμημα ο πωλητής που δεν έχει λογαριασμό στην Ελλάδα, όταν ο αγοραστής σχεδιάζει να λάβει δάνειο από τράπεζα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr