Αποποίηση Κληρονομίας Από Ανήλικο

Αποποίηση Κληρονομίας Από Ανήλικο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 30 Οκτωβρίου 2021 Η κληρονομία, δηλαδή το σύνολο δικαιωμάτων και υποχρεώσεων ενός προσώπου που απεβίωσε, μεταβιβάζεται διά της κληρονομικής διαδοχής στους κληρονόμους του, είτε εξ αδιαθέτου, δηλαδή χωρίς διαθήκη, είτε εκ διαθήκης. Συνήθως η κληρονομία έχει θετικό περιεχόμενο, δηλαδή οι κληρονόμοι αποκτούν ακίνητα, τραπεζικούς λογαριασμούς, κινητά πράγματα κλπ. που ανήκαν στον κληρονομούμενο. Ενίοτε, ωστόσο, η κληρονομία δεν έχει θετικό περιεχόμενο, αλλά μόνο βάρη, δηλαδή οφειλές, χρέη και υποχρεώσεις προς τρίτους. Σε μία τέτοια περίπτωση όσοι κληρονομούν επιθυμούν να αποφύγουν να λάβουν την κληρονομιά και για τον λόγο αυτόν προβαίνουν σε αποποίηση της κληρονομίας. Η βασική προθεσμία εντός της οποίας μπορεί να γίνει η αποποίηση είναι τέσσερις μήνες από τον θάνατο του κληρονομουμένου. Αν ο κληρονομούμενος απεβίωσε στο εξωτερικό ή ο κληρονόμος ζει στο εξωτερικό, η προθεσμία είναι δώδεκα μήνες. Αν έχει δημοσιευθεί διαθήκη, τότε η προθεσμία των τεσσάρων ή δώδεκα μηνών αρχίζει από την δημοσίευση της διαθήκης. Εάν ο κληρονόμος που θέλει να αποποιηθεί είναι ενήλικος, το πράττει με υπογραφή σχετικού εγγράφου στο Ειρηνοδικείο όπου είχε ο κληρονομούμενος την κατοικία του κι αν δεν είχε κατοικία στην Ελλάδα, στο Ειρηνοδικείο Αθηνών. Αν όμως το πρόσωπο που πρέπει να αποποιηθεί είναι ανήλικος, τότε δεν αρκεί μία απλή δήλωση αποποίησης από τους γονείς του. Ο νόμος απαιτεί να υποβληθεί πρώτα αίτηση στο Ειρηνοδικείο, να ακολουθήσει μία σύντομη δίκη στο πλαίσιο της λεγόμενης εκούσιας δικαιοδοσίας και μόνον εφόσον εκδοθεί δικαστική απόφαση που να δέχεται την αίτηση θα επιτραπεί να γίνει η αποποίηση για λογαριασμό του ανηλίκου. Ο δικαιολογητικός λόγος της απαίτησης δικαστικής απόφασης για την αποποίηση ανηλίκου είναι ότι για ένα ευάλωτο κατά τεκμήριο πρόσωπο, όπως είναι το ανήλικο, ο νόμος δεν αρκείται στο ότι την αποποίηση μπορούν να την αποφασίσουν για το συμφέρον του παιδιού τους οι γονείς του. Η νομοθεσία απαιτεί μία πρόσθετη ασφαλιστική δικλείδα για την προστασία των συμφερόντων του ανηλίκου, που είναι η κρίση του δικαστηρίου, για να αποφασισθεί ότι πράγματι είναι προς το συμφέρον του ανηλίκου να αποποιηθεί της συγκεκριμένης κληρονομίας, πέραν του γεγονότος ότι κατά το νόμο, το ανήλικο κληρονομεί πάντοτε ούτως ή άλλως με το ευεργέτημα της απογραφής, δηλαδή δεν θα κληθεί ποτέ να πληρώσει από την τσέπη του για χρέη της κληρονομιάς. Στην υπ’ αριθ. 1720/2021 απόφασή του το Ειρηνοδικείο Αθηνών έκρινε παρόμοια υπόθεση, στην οποία κληρονομούμενος ήταν ο παππούς, ο οποίος άφησε κληρονομία που εμφάνιζε αυξημένο παθητικό και στερείτο ενεργητικού, κατά τους ισχυρισμούς της αιτήσεως που κατέθεσαν στο δικαστήριο οι γονείς της εγγονής του θανόντος παππού. Ο πατέρας της ανήλικης, υιός του θανόντος παππού, αποποιήθηκε της κληρονομίας, ενώ το ίδιο έπραξε και ο αδελφός του. Μετά την αποποίηση του τέκνου του θανόντος, κληρονόμος καθίσταται το τέκνο του τέκνου, δηλαδή το εγγόνι, το οποίο αν είναι ανήλικο δεν μπορεί να αποποιηθεί μόνο του, αλλά χρειάζεται η απόφαση του δικαστηρίου. Μετά από την διαδικασία των αποδείξεων στο δικαστήριο, προέκυψε, κατά την κρίση του Ειρηνοδικείου, ότι πράγματι η κληρονομία στερείτο ενεργητικού και για τον λόγο αυτόν το δικαστήριο εδέχθη την αίτηση και εξέδωσε απόφαση παρέχοντας άδεια στους αιτούντες, υπό την ιδιότητά τους ως ασκούντων από κοινού την γονική μέριμνα της ανήλικης θυγατέρας τους, να αποποιηθούν εκείνοι την επαχθείσα στο ανήλικο τέκνο τους κληρονομία. Με τον τρόπο αυτόν ένα ανήλικο παιδί αποφεύγει να λάβει μία κληρονομία η οποία έχει παθητικό και όχι ενεργητικό. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Opening Or Updating A Bank Account In Greece

Opening Or Updating A Bank Account In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 16 October 2021 Banks in Greece the last few years have been applying considerably more strict rules with regard to keeping updated and accurate records of the identity and of the personal data of their clients. The financial institutions feel the pressure of the regulating authorities (the Bank of Greece, Ministry of Finance, the institutions of the European Union.), to clean up their act not only regarding the thousands of “red” loans which are not being serviced, but also with regard to more transparency in banking transactions. As a result, opening a bank account in Greece requires the proper identification of the client and meticulous recording of his/her personal data, meaning address, phone number, profession, tax status etc. If the person who wants to open a new account or update an existing one is a foreign resident, the bank will request a number of supporting documents as evidence of the personal data of the client. These documents are the Greek id card or Greek or foreign passport of the client, a copy of the client’s recent telephone bill to confirm his/her address and telephone number, a copy of a recent electricity bill to double check the client’s address, and a copy of the last tax assessment or tax records from the country where the client is a permanent tax resident. The bank in Greece is not interested in the income of the foreign resident, but wants to be certain about the fact that this person is a foreign tax resident and of which country in particular. Another document the bank wants for the opening or for the update of a bank account is proof of the client’s profession. This is provided either with a letter from the company or agency where the client works, stating that this person works for this company or authority, or a copy of the client’s professional identity card or proof of membership to any professional chamber. If the client is retired, proof of profession many not be needed. The client must file the above documents in person at the bank in Greece. The bank will take a sample of the new client’s signature, if the matter at hand is the opening of a new account. If the issue is the update or re-activation of a previously existing account, the bank will require all the above documents filed in person by the client, in order to obtain fresh and accurate information about the client’s profile, in case the bank wants to audit anything regarding this client’s banking activity. Alternatively, the opening or update of an account can be done with a power of attorney (POA), which the client signs at the Greek Consulate at the country of his residence or at a notary public with either the Apostille stamp or certification by the Greek Consulate (if the country of his residence has not ratified the Hague Convention for the Apostille). The text of the POA must be very detailed and accurate and for this reason it must be prepared by an attorney in Greece, who will have first discussed in detail with the client and then will have agreed with the bank regarding the bank’s demands. The opening of the bank account will, however, require, even at a later point, the physical presence of the client in Greece, to give the sample of his signature, while the update of the account can be done exclusively with the POA. Finally, if the new client of the bank is to wire significant funds to Greece from abroad, the Greek bank will require written evidence from the foreign banks showing that these funds have either been acquired recently by the disposition of an asset of the client, or that the funds had been in the client’s foreign bank account for a minimum period of time. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Zero Transfer Tax For Parental Gifts In Greece

Zero Transfer Tax For Parental Gifts In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 6 October 2021 From 1st October 2021 a major tax break has been introduced by the Greek government. Parents who wish to transfer to their children any type of asset, including real estate, cash, company stakes, will not pay transfer tax for gifting property worth up to 800,000 euros. The tax – free parental gift of 800,000 euros applies to each parent gifting property to each child. In other words, the two parents can gift property to their two children worth up to 3.2 million euros (800,000 X 4) without any transfer tax, since each parent can gift to two children property worth up to 1.6 million euros tax - free. The same applies vice versa, for gifts from children to parents, although such transfer is rare. Given the value of properties held by the average Greek household, which is less than 800,000 euros, the new tax - free amounts will cover virtually every family in Greece. The previous tax - free amount was 150,000 euros, which makes the new tax - free limit of 800,000 euros look like an extraordinary measure. Up to now, the tax – free limit for the parental gift was the same as the tax – free limit for acceptance of estate (inheritance). In both cases, the amount was 150,000 euros. From 1st October 2021, the tax – free limit for the parental gift is skyrocketing to 800,000 euros, while the tax – free limit for the inheritance remains at 150,000 euros. This suggests that the usual question for a parent, whether it is better to give assets to the children now with a parental gift, or leave them for after the passing of the parents, the answer is that, tax wise it is preferable to gift assets to the children now, since the tax – free limit is very high (800,000 euros), compared to the 150,000 tax – free for the estates. The tax – free limit applies also to free gift transfers from children to parents. Therefore, with the new law, after 1st October 2021, even siblings can transfer between themselves assets or cash, up to 800,000 euros, without paying any transfer tax. This can be achieved if the child gifts first to the parent the asset or the cash and subsequently the parent can further gift it to the other child. Even grandparents can transfer assets or cash to grandchildren, without paying any transfer tax up to the amount of 800,000 euros. With regards to cash transfers, however, there is a catch. Any free gift from parent to child or from child to parent or between grandparent and grandchild, must be executed through the bank. Consequently, the amount which will be gifted must exist in the bank account of the person who makes the gift and must be transferred through a bank transaction to the account of the person who receives the cash gift. Moreover, the additional precondition is that the person who makes the cash gift must have declared the amount as income during the last several years. The higher the amount to be gifted, the more likely the Greek tax authority to enquire whether the person who makes the gift has sufficient income tax filings the last many years, in order to justify the acquisition of such funds. Another way to justify the source of the funds to be gifted, is the sale of assets the previous years by the person who makes the free gift. The free gifting of real estate assets in Greece is done through a deed of free gift, called “goniki parochi”, drafted usually by lawyers and executed before a notary. The deed subsequently must be registered at the local land registry, which will make the deed valid before any third party. If the free gist involves cash / funds at the bank, the two parties sign and file tax declarations to the tax office. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Αφορολόγητη Πλέον Η Γονική Παροχή Στην Ελλάδα!

Αφορολόγητη Πλέον Η Γονική Παροχή Στην Ελλάδα! Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 14 Σεπτεμβρίου 2021 Μία πολύ θετική αλλαγή για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα ανακοινώθηκε από τον ίδιο τον Πρωθυπουργό στην Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης το Σάββατο 11 Σεπτεμβρίου 2021. Η γονική παροχή δεν θα έχει φόρο για μεταβίβαση ακινήτου ή άλλου περιουσιακού στοιχείου στην Ελλάδα, έως το ποσό των 800.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι κάθε γονέας θα μπορεί από 1η Οκτωβρίου 2021 να μεταβιβάσει προς κάθε παιδί του ακίνητο, μετρητά χρήματα ή μετοχές, έως 800.000 ευρώ σε κάθε παιδί, χωρίς να απαιτείται πλέον να πληρώσει φόρο γονικής παροχής. Το ίδιο θα ισχύσει και για μεταβίβαση, δηλαδή δωρεά χρηματικού ποσού έως 800.000 ευρώ από τον γονέα προς το παιδί. Επομένως, ο κάθε γονέας θα μπορεί να δωρίζει χρηματικό ποσό έως 800.000 ευρώ σε κάθε παιδί του, χωρίς να πρέπει να πληρώσει φόρο. Σήμερα, οι γονικές παροχές είναι αφορολόγητες έως του ποσού των 150.000 ευρώ, από τον κάθε γονέα προς κάθε ένα από τα παιδιά του. Από το ποσό των 150.000 ευρώ έως τις 300.000 ευρώ, ο φόρος γονικής παροχής είναι ένα τοις εκατό (1%). Εάν συνεπώς σήμερα ένας γονέας μεταβιβάσει με γονική παροχή προς ένα παιδί του ακίνητο αξίας 300.000 ευρώ, θα πληρώσει φόρο 1.500 ευρώ. Με τα νέα μέτρα από 1-10-2021, δεν θα πληρώσει καθόλου φόρο για την ίδια μεταβίβαση. Σε άλλο παράδειγμα, μεταβίβαση με γονική παροχή ακινήτου ή ακινήτων αξίας 600.000 ευρώ από γονέα σε τέκνο, ενώ σήμερα έχει φόρο 16.500 ευρώ, με τα νέα μέτρα ο φόρος θα είναι μηδέν. Εξάλλου, μεγάλη σημασία έχει και η κατάργηση του φόρου στην δωρεά μετρητών από γονέα σε τέκνο μέχρι του ποσού των 800.000 ευρώ. Σήμερα, κάθε δωρεά χρηματικού ποσού από γονέα σε τέκνο επιβαρύνεται με φόρο 10%. Εάν δηλαδή ένας γονέας δώσει επισήμως με δωρεά στο παιδί του ποσό 180.000 ευρώ, ο φόρος που πρέπει να πληρώσει είναι 18.000 ευρώ. Με τα νέα μέτρα, δεν θα πληρώσει καθόλου φόρο, ακόμα κι αν η δωρεά είναι έως και 800.000 ευρώ. Αυτονόητο είναι ότι για κάθε χρηματικό ποσό που ο γονέας θα δωρίσει στο παιδί του, για το οποίο δεν θα πληρώνει πλέον φόρο 10%, ο γονέας θα πρέπει να μπορεί να δικαιολογήσει την πηγή των εισοδημάτων του τουλάχιστον κατά το ποσό που δώρισε στο παιδί του. Με άλλα λόγια, ο γονέας δεν απαλλάσσεται από το “πόθεν έσχες” και πρέπει να έχει δηλώσει ως εισόδημα τα ποσά που θα δωρίσει στο παιδί του, ή να μπορεί να δικαιολογήσει με άλλον νόμιμο τρόπο την κτήση τους, όπως επί παραδείγματι ότι τα έλαβε από κληρονομιά ή από πώληση δικού του ακινήτου ή άλλου περιουσιακού στοιχείου. Τέλος, θα πρέπει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με δημοσιογραφικές πληροφορίες, η πολύ μεγάλη αύξηση στο αφορολόγητο των γονικών παροχών από τις 150.000 ευρώ από κάθε γονέα προς κάθε παιδί, στις 800.000 ευρώ, δεν θα συνοδευθεί με ανάλογη αύξηση του αφορολογήτου στις κληρονομιές, που μέχρι τώρα είναι το ίδιο με τις γονικές παροχές, δηλαδή για τις πρώτες 150.000 ευρώ κληρονομικό μερίδιο ο κάθε κληρονόμος δεν πληρώνει φόρο κληρονομίας, εφόσον ο θάνατος είναι από το 2010 και μετά. Για τον λόγο αυτό, οι γονικές παροχές αποκτούν πλέον μεγάλο πλεονέκτημα και προβάδισμα έναντι της κληρονομίας και στο γνωστό ερώτημα τι συμφέρει περισσότερο, να δώσει κάποιος γονέας με γονική παροχή εν ζωή ακίνητα ή μετρητά στα παιδιά του ή να τα αφήσει να τα κληρονομήσουν, η απάντηση είναι πλέον τώρα ότι συμφέρει να προβεί σε γονική παροχή, ιδιαιτέρως αν η αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου είναι πάνω από 150.000 ευρώ προς κάθε παιδί του. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Next Of Kin Certificate For An Inheritance In Greece

Next Of Kin Certificate For An Inheritance In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 4 September 2021 Many documents are needed and a laborious procedure is required in Greece, in order to accept an estate or a share of it, so that you obtain the ownership of the assets which belonged to the deceased. One document which plays a central role in the entire process is the certificate of next of kin. This certificate officially outlines the closest blood relatives of the deceased. Such information will be used by lawyers, notaries, the tax office, the courts and other authorities, in order to settle the estate and pass the ownership of the assets to those entitled to it. Whether there is a Will (probated in Greece or abroad) or not (intestate succession), the certificate of next of kin will always be required by the Greek authorities in order to allow the steps for the settlement of the estate. The reason behind it is that, irrespective of the stipulations of a Will, the close blood relatives may still inherit a share of the estate, according to the forced heirship rules of Greek law or of a foreign law. In many countries and certainly in Greece, rules exist which give a guaranteed share of an estate to the close family members of the deceased (spouse, children, parents), even if the probated Will gives to these family members a smaller share or nothing. Under Greek law, in the absence of a Will (in Greece or abroad), the spouse is entitled to get 25% and the children to share the remaining 75%. If there is a Will giving nothing to these close family members, the forced heirship laws state that these heirs (spouse, children and parents of the deceased) will always get half of what the intestate succession rules state. For example, even if completely left out of the Will, the spouse is entitled to claim at least 12.5%, and the children to share between themselves 37.5% of the estate. That is, if they want to claim it. Otherwise, they may cooperate with the heirs described in the Will, to official sign a document stating that they will not claim their minimum share offered to them by the law. The next of kin certificate, therefore, is understandably the crucial document, either directing 100% who are the heirs and what is their share (in case of intestate succession, when there is no Will), or at least intervening and amending the Will’s directions, in favour of the close family members, in case there is a Will. If the deceased was a Greek citizen, irrespective of having also the citizenship of another country, Greek law requires that the next of kin certificate is issued by the Municipality of registration of the deceased, somewhere in Greece. The Municipality will check whether the family members of the deceased are already registered, meaning whether the marriage of the deceased is registered, so the name of the spouse is in the records, and also whether the children are registered. If the names of the close family members are registered, the Municipality will issue the much wanted next of kin document, which will contain the full names of the next of kin. No progress in the estate can be made, without using the next of kin document, so that the authorities are at every step aware whether there are family members who have a guaranteed share. If the close family members are not registered in the Municipality, two witnesses must sign an affidavit, stating who are the next of kin and the foreign marriage and foreign birth of children must b registered in Greece. This is the scenario which happens when an originally Greek citizen by birth has left Greece, has married and has obtained children abroad, without registering in Greece the marriage (possibly even a foreign divorce and second marriage) and the birth of the children in another country. In that case, the two witnesses must state in their affidavits in detail the names of the close of kin, without omitting anyone, even if it is an out of wedlock child, or a child who does not want to inherit, or is not involved but we know of his/her existence. Even the child who, according to the opinion of the other children, is not morally entitled to inherit, must be stated, otherwise the close of kin document will be inaccurate and invalid and the witness who signed it may face criminal charges, if she/he knew of the mere existence of the close family member and did not state it in the affidavit. If the deceased was not a Greek citizen, the jurist who works to settle the estate in Greece, will seek either a public document from the country of the citizenship of the deceased, which outlines the next of kin, or in the absence of such public document, the written legal opinion of a jurist of that country, which will describe the next of kin or who inherits and what share when there is no Will. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Εντοπισμός Ακινήτου Για Κτηματολόγιο, Ε9, Τοπογραφικό

Εντοπισμός Ακινήτου Για Κτηματολόγιο, Ε9, Τοπογραφικό Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 4 Αυγούστου 2021 Όσοι έχουν ακίνητα στην Ελλάδα, μεταξύ των οποίων και πολλοί ομογενείς, οφείλουν ήδη να γνωρίζουν ότι πρέπει να έχουν δηλώσει το ακίνητό τους σε διάφορες υπηρεσίες στην Ελλάδα, όπως είναι η εφορία (στο Ε9), το Κτηματολόγιο, ο Δήμος και ίσως και αλλού. Η δήλωση πρέπει να γίνει για να επιβεβαιωθεί ότι το ακίνητο ανήκει στην κυριότητα εκείνου που το δηλώνει, ώστε αυτός να δύναται να το πουλήσει, να το δώσει με γονική παροχή στα παιδιά του, να το δωρίσει, ή να το διεκδικήσει σε δικαστήριο, αν κάποιος άλλος το διεκδικήσει ως δικό του.. Για να γίνει αποδεκτή η δήλωση από τις διάφορες δημόσιες υπηρεσίες, πρέπει ο ιδιοκτήτης να έχει τους τίτλους διά των οποίων απέκτησε το ακίνητο, δηλαδή συμβόλαια, το πιστοποιητικό μεταγραφής τους αν είναι δυνατόν, αλλά και τοπογραφικά, που αποτυπώνουν την θέση, τα όρια και την επιφάνεια του ακινήτου, αν αυτό είναι μονοκατοικία, οικόπεδο (με ή χωρίς σπίτι) ή αγροτεμάχιο. Η δήλωση του ακινήτου θα παραμείνει ημιτελής και η μεταβίβασή του δεν θα μπορεί να ολοκληρωθεί, αν αυτό είναι οικόπεδο, αγροτεμάχιο ή μονοκατοικία, εφόσον δεν υπάρχει σύγχρονο τοπογραφικό, που να αποτυπώνει την θέση του ακινήτου με συντεταγμένες. Εάν δεν υπάρχει τέτοιο τοπογραφικό, είναι αναγκαίο να συνταχθεί τώρα και για να γίνει αυτό, πρέπει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να υποδείξει σε πολιτικό μηχανικό ή τοπογράφο, πού βρίσκεται το οικόπεδο ή το αγροτεμάχιο και ποιά είναι τα όριά του, διότι αυτά μπορεί να μην είναι εμφανή εάν δεν υπάρχει περίφραξη, μάντρα ή άλλο στοιχείο που καθορίζει τα όρια με τα γειτονικά ακίνητα. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου δεν μπορεί να το εντοπίσει, διότι δεν κατοικεί στην Ελλάδα και δεν έχει επισκευθεί το ακίνητο για πολλά χρόνια. Στην περίπτωση αυτή πρέπει πάση θυσία να εντοπισθεί το ακίνητο, έστω με την βοήθεια συγγενών, φίλων, ή γειτόνων, τους οποίους ο ιδιοκτήτης εμπιστεύεται. Εδώ και αρκετά χρόνια δημιουργούνται δεκάδες κτηματολογικά γραφεία σε όλη την Ελλάδα, τα οποία σιγά σιγά αντικαθιστούν τα υποθηκοφυλακεία. Εάν δεν έχεις δηλώσει το ακίνητό σου στο Κτηματολόγιο, το οποίο πλέον λειτουργεί στις περισσότερες περιοχές, είναι σχεδόν σαν να μην έχεις το ακίνητο στο όνομά σου. Για να το δηώσεις, πρέπει να το εντοπίσεις στο Κτηματολόγιο. Ο εντοπισμός, συνεπώς, του ακινήτου είναι ένα πολύ σημαντικό ζήτημα ώστε ο ιδιοκτήτης του να συνεχίσει να το έχει στην κυριότητά του και να μπορεί να το κάνει ό,τι θέλει, να το διεκδικήσει σε δικαστήριο αν κάποιος επιχειρήσει να του το καταπατήσει, ή να το διαθέσει με όποιον τρόπο επιθυμεί, είτε με πώληση, γονική παροχή κλπ. Όσοι κατοικούν εκτός Ελλάδος, πρέπει να γνωρίζουν ότι αν πιστεύουν ότι έχουν κάποιο ακίνητο δικό τους στην Πατρίδα, πρέπει να το έχουν δηλώσει στο Κτηματολόγιο και στο Ε9 της εφορίας. Για το Κτηματολόγιο υπάρχουν περιοχές, στις οποίες όσοι δεν έχουν δηλώσει το ακίνητό τους, το έχουν πλέον χάσει, αφού θα τους το πάρει το δημόσιο και μόνο αξίωση αποζημίωσης για την απώλειά του μπορούν να ασκήσουν. Στις περισσότερες, όμως, περιοχές, υπάρχει ακόμα χρόνος για να δηλώσουν το ακίνητο στο Κτηματολόγιο, αλλά και στο Ε9, ώστε να είναι σίγουροι για την κυριότητά του. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Abuse Of Joint Ownership Right In Greece

Abuse Of Joint Ownership Right In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 8 August 2021 You may have a legitimate right. However, the way you exercise it in the specific time, conditions and general circumstances, may be against common sense, good faith, moral rules and finally, against the law. Greek law (article 281 of Civil Code) states that the exercise of a legitimate right should not be done in a way which is against good faith and moral rules. This would amount to abuse of right, which is against the law. The One Member Court of First Instance of Patras dealt with such a case in its ruling No. 61/2021. A man and a woman had formed a partnership and free union, living together since 1995. In 2004 they bought a piece of land outside Patras and in 2005 they built together a house in it, where they started living as partners. They owned the land and the house jointly, 50% each. Under Greek law, each of the two parties owned an undivided share of 50% (ab indivisio) on the same property, with a right for each of them to use every part of the same property. They were using the property together, living in it, until in 2009 problems appeared in their relationship. The man occasionally left the property to live at other places, only to come back some time later. In August 2017 the man left the property and the civil union (partnership) for good. About two years later, he filed a lawsuit action against the woman (his former partner), claiming compensation for the use of the common property exclusively by her from 2014 until 2019. In other words, his claim was that during that period of time, she had been using not only her 50% of the property, but also his own 50% of the same property, gaining a profit from her use of his 50% share. The man specifically claimed that the rental value of his 50% of the common property during the years he occasionally left the common property and during the time he had left the property for good, was worth 21,000 euros, since during those periods of time his former partner had been using exclusively the common property, excluding him from the use of his own 50% of the property. The woman argued at the court that the man’s claim constituted an abuse of his right to the 50% ownership of the jointly owned property, since he left the property for good without ever notifying her of his wish to claim rents from her. She went on that since they were former partners, she was entitled to expect that he would not claim the rental value of his 50% share from her. The court examined a number of written depositions by witnesses of the two parties, pertaining to the specific circumstances and the facts of the case throughout the number of years the couple stayed together, and during the time after their separation until the filing of the civil lawsuit action by the man. The court also considered other pieces of evidence and the arguments the two adversaries presented. The court’s final conclusion was that, in principle, it is true that the man had the right to use his 50% share on the property, and that in a general sense, the claim that he had been deprived of such right could be put forward. However, in this specific case the man’s filing of the lawsuit action claiming compensation constituted an abuse of his rights on the 50% of the ownership of the common property. The core of the court’s ruling is that the plaintiff (the man) may have the legitimate right to use his 50% on the common property, which includes the right to reside in it and use it as a joint owner, as well as to collect rents from it. And that if an owner or co-owner of a property is deprived of his rights to use the property, that owner or co-owner has the right to bring an action and claim compensation which is equal to the rental value of the property of his share of the property for the specific period of time. Nonetheless, in the specific circumstances of this particular case, the court found that with regards to the land, which included 50 olive trees, the woman (respondent) had not encroached on the property rights of her partner and that she had not even collected the harvest of the olives from 2017 until 2019. Moreover, with regards to the exclusive use by her of the common property (land and house) after the man (plaintiff) left the premises for good, the court ruled that the man never indicated at any time to his former partner that he would claim compensation from her for the exclusive use by her of the property and that he never notified her that he intended to claim his share from the use of the common house and land. This omission by the plaintiff made the respondent (the woman) validly believe and expect that he would not claim from her anything, considering the fact that they were former partners. In the light of the above evidence, (which is just a brief outline of the case and cannot describe its full details of the circumstances), the exercise by the man of his right to co-own and co-use the specific property and thus to collect rents for his 50% share, is against good faith and the moral rules and therefore the court dismissed his lawsuit action for compensation. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr