Εικονική Πώληση Ακινήτου

Εικονική Πώληση Ακινήτου Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 22-1-2020 Είναι δυνατόν μερικές φορές να υπογραφεί ένα συμβόλαιο πωλήσεως ακινήτου, αλλά οι δύο πλευρές, δηλαδή πωλητής και αγοραστής να έχουν συμφωνήσει ότι δεν γίνεται πραγματική πώληση, αλλά μόνο φαινομενική, που νομικά ονομάζεται εικονική. Κάτι τέτοιο δεν είναι βεβαίως ο κανόνας, ούτε η πλειοψηφία των περιπτώσεων μεταβιβάσεως ακινήτου. Η συνήθης πρακτική είναι όταν υπογράφεται ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταβιβάσεως ακινήτου σε συμβολαιογράφο, η μεταβίβαση να είναι πραγματική και το ακίνητο να αλλάζει πράγματι χέρια. Υπάρχουν όμως και κάποιες περιπτώσεις στις οποίες οι συμβαλλόμενοι, πωλητής και αγοραστής, έχουν συμφέρον να φαίνεται εικονικά και όχι αληθινά, ότι το ακίνητο πωλήθηκε από τον Α στον Β, ενώ μεταξύ τους έχουν συμφωνήσει ότι το ακίνητο θα θεωρούν ότι εξακολουθεί να ανήκει στον Α και μάλιστα ότι, όταν στο μέλλον μπορέσουν, θα υπογράψουν νέο συμβόλαιο με το οποίο θα επανέρχεται η κυριότητα του ακινήτου στον Α. Μία τέτοια, εικονική σύμβαση μπορεί να είναι αποτέλεσμα της προσπάθειας του Α, δηλαδή του πωλητή, να “διώξει” από την κυριότητά του το μοναδικό του ακίνητο, έτσι ώστε να μην μπορεί η τράπεζα, στην οποία χρωστάει από δάνειο ή άλλη συναλλαγή, να βρει περιουσιακό στοιχείο για να πραγματοποιήσει εκτέλεση (κατάσχεση) εις βάρος του. Ένας άλλος λόγος μπορεί να είναι ότι ο παππούς, επί παραδείγματι, θέλει να δωρίσει στο ένα από τα παιδιά του ή σε ένα εγγόνι του ένα ακίνητο, αλλά δεν θέλει αυτό να υπολογισθεί στο κληρονομικό μερίδιο αυτού του παιδιού ή εγγονιού, αργότερα όταν αποβιώσει ο παππούς. Μπορεί λοιπόν, να εμφανίσει την μεταβίβαση του ακινήτου στο ένα του παιδί ή στο εγγόνι του, ως πώληση στα χαρτιά, χωρίς όμως ποτέ το παιδί ή το εγγόνι να έχει καταβάλει πραγματικά χρήματα στον παππού για την “πώληση” του ακινήτου. Σύμφωνα με πολλές αποφάσεις του Αρείου Πάγου, όπως επί παραδείγματι τις υπ’ αριθ 110/2018, 253/2018 και 344/2015, η απόδειξη ότι κάποια συγκεκριμένη πώληση είναι εικονική και ότι πωλητής και αγοραστής δεν ήθελαν πραγματικά, αλλά μόνο φαινομενικά, την μεταβίβαση, δεν είναι εύκολη. Χρειάζεται να αποδειχθεί ότι και οι δύο πλευρές, δηλαδή αγοραστής και πωλητής, γνώριζαν την εικονικότητα και ότι αμφότεροι δεν ήθελαν την δικαιοπραξία στην πραγματικότητα, ότι δηλαδή η βούλησή τους δεν ήταν σοβαρή, αλλά φαινομενική και μόνο τότε η πώληση μπορεί να ακυρωθεί ως εικονική. Το δικαστήριο θα ελέγξει εάν στην πώληση δόθηκαν πραγματικά τα χρήματα που αναγράφει το συμβόλαιο, ή αν επρόκειτο τελικώς για δωρεά και δεν κατεβλήθησαν ποτέ χρήματα από τον αγοραστή στον πωλητή. Ωστόσο, μόνο το γεγονός της μη καταβολής χρημάτων δεν αποτελεί πλήρη απόδειξη ότι η πώληση ήταν εικονική. Χρειάζονται και άλλες αποδείξεις που να αποδεικνύουν τι πραγματικά συνέβη μεταξύ των δύο συναλλασσομένων, ποιές ήταν οι πραγματικές περιστάσεις που τους οδήγησαν στην μεταβίβαση του ακινήτου, ποιά ήταν η πραγματική τους βούληση και αν αυτή αποτυπώνεται και στο συμβόλαιο ή ήταν κρυφή και συμφωνημένη μόνο μεταξύ τους, χωρίς να φαίνεται στο συμβόλαιο που υπέγραψαν επισήμως στον συμβολαιογράφο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Δικαστήριο Για Κτηματικές Διαφορές Στην Ελλάδα

Δικαστήριο Για Κτηματικές Διαφορές Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 17 Ιουλίου 2019 Το 1994 ο πατέρας μεταβιβάζει με γονική παροχή κατά ψιλή κυριότητα στα δύο παιδιά του ένα τεμάχιο γης με ελαιόδενδρα στην Αμαλιάδα Ηλείας, από μισό στον καθένα. Ο ίδιος παρακράτησε την επικαρπία. Δεν το μεταβίβασε από 50% εξ αδιαιρέτου σε κάθε έναν από τους δύο γιούς του, αλλά το χώρισε σε δύο ίσα τμήματα και έδωσε από ένα στον καθένα. Ο πατέρας θεωρούσε ότι το κτήμα ήταν 5.400 τετραγωνικά μέτρα και συνεπώς το κάθε ένα από τα δύο ίσα τμήματα ήταν 2.700 τ.μ. Ο πατέρας σε πρόχειρο σκαρίφημα σημείωσε την διαχωριστική γραμμή που χώριζε το ακίνητο σε δύο ίσα τμήματα. Το 2001 ο πατέρας απεβίωσε και ακολούθως ο γιος που είχε πάρει το νότιο τμήμα (το μισό, 2.700 τ.μ. κατά το συμβόλαιο της γονικής παροχής), έκανε νέο, ακριβέστερο τοπογραφικό, το οποίο απεκάλυψε ότι ολόκληρο το ακίνητο ήταν 7.000 τ.μ. και άρα τα δύο ίσα τμήματά του ήταν από 3.500 τ.μ. έκαστο. Στο μεταξύ, ο άλλος γιός είχε εισέλθει σε ένα μέρος του τμήματος που ανήκε στον αδελφό του, επιφανείας περίπου 950 τ.μ. και είχε συλλέξει τις ελιές από 28 περίπου ελαιόδενδρα. Για τον λόγο αυτόν, ο ζημιωθείς γιος άσκησε αγωγή στο δικαστήριο στην Αμαλιάδα, αιτούμενος να αναγνωρισθεί ότι το τμήμα που του είχε καταπατήσει ο αδελφός του ήταν δικό του, ζητώντας και αποζημίωση για τον ελαιόκαρπο που του είχε πάρει. Ο αδελφός του ζήτησε να διαταχθεί από το δικαστήριο πραγματογνωμοσύνη, την οποία διενεργεί τοπογράφος μηχανικός και αποφαίνεται ποία ήταν η επιφάνεια των δύο ίσων τεμαχίων όταν δόθηκαν με γονική παροχή από τον πατέρα και εάν έχει γίνει καταπάτηση τμήματος του ενός αδελφού από τον άλλο. Το δικαστήριο όμως απέρριψε το αίτημα για πραγματογνωμοσύνη, κρίνοντας ότι δεν είναι υποχρεωμένο να την διατάξει, παρά μόνον εάν απαιτούνται ιδιαίτερες επιστημονικές γνώσεις που ο δικαστής δεν έχει. Στην προκειμένη περίπτωση όμως, το δικαστήριο έκρινε ότι οι δικαστές είχαν τις γνώσεις για να διαβάσουν τα τοπογραφικά και να διαπιστώσουν εάν ο εναγόμενος αδελφός είχε περάσει την διαχωριστική γραμμή, είχε καταπατήσει τμήμα 950 τ.μ. του αδελφού του και είχε συλλέξει παρανόμως τον ελαιόκαρπο. Από τα αποδεικτικά στοιχεία το δικαστήριο έκρινε ότι ο εναγόμενος είχε πράγματι καταπατήσει τμήμα 950 τ.μ. του αδελφού του και αναγνώρισε ότι το τμήμα αυτό ανήκει κατά κυριότητα στον ενάγοντα. Το δικαστήριο εδέχθη επίσης ότι ο εναγόμενος θα έπρεπε να καταβάλει αποζημίωση στον αδελφό του για τις ελιές που συνέλεξε από τα ελαιόδενδρα, την οποία υπελόγισε ως εξής: Τα 28 ελαιόδενδρα που βρίσκονται μέσα στην καταπατημένη έκταση των 950 τ.μ. αποδίδουν κατά μέσον όρο τριάντα σακιά ελαιοκάρπου. Από το κάθε ένα σακί παράγονται περίπου οκτώ κιλά ελαιολάδου, η τιμή του οποίου το 2009 υπολογίζεται ότι ήταν σε τρία ευρώ το κιλό. Επομένως, ο καταπατητής αδελφός υποχρεώθηκε με την δικαστική απόφαση να καταβάλει στον ενάγοντα αδελφό του (30 σακιά Χ 8 κιλά ελιές Χ 3 ευρώ το κιλό =) 720 ευρώ, που αντιστοιχεί στην ζημία που υπέστη ο ενάγων από την απώλεια του ελαιοκάρπου. Ο αδελφός που έχασε την δίκη άσκησε έφεση, αλλά και το Εφετείο στην Πάτρα δικαίωσε τον ενάγοντα αδελφό του, κρίνοντας ότι υπήρξε καταπάτηση και ότι έπρεπε να καταβληθεί και αποζημίωση. (Εφετείο Πατρών απόφαση υπ΄αριθ. 66/2019). . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Το Κτηματολόγιο Απαιτεί Ρύθμιση Κληρονομικών

Το Κτηματολόγιο Απαιτεί Ρύθμιση Κληρονομικών Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 4 Ιουλίου 2019 Οι ομογενείς «βομβαρδίζονται» τον τελευταίο καιρό με ανακοινώσεις για το Κτηματολόγιο στην Ελλάδα. Όσοι έχουν ακίνητη περιουσία στην Πατρίδα παροτρύνονται να δηλώσουν τα ακίνητά τους στο νέο σύστημα καταγραφής ακινήτων, που με σύγχρονο τρόπο καταχωρεί την λεπτομερή περιγραφή του ακινήτου, την θέση και τα όριά του, αλλά και το όνομα και τα λοιπά στοιχεία του ιδιοκτήτη του. Διαφορετικά, εάν δεν γίνει δήλωση μετά από λίγα χρόνια το ακίνητο χάνεται για τον ιδιοκτήτη του και το παίρνει το ελληνικό δημόσιο. Καθώς ολοκληρώνεται η καταγραφή των ακινήτων σε κάθε περιοχή της Ελλάδος, η σημαντική διαφορά εν σχέσει προς το παλιό σύστημα του Υποθηκοφυλακείου είναι ότι ενώ με το παλιό σύστημα μπορούσε να γίνει έρευνα μόνο με το όνομα του ιδιοκτήτη, τώρα μπορεί να γίνει εναλλακτική έρευνα και με το ακίνητο. Με άλλα λόγια, όπου δεν υπάρχει ακόμα κτηματολόγιο, δεν μπορείς να εντοπίσεις τους τίτλους και το όνομα του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, παρά το ότι βλέπεις μπροστά σου το ακίνητο και γνωρίζεις την θέση του. Όπου έχει αρχίσει να λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο, μπορείς να κάνεις έρευνα τόσο με το όνομα του ιδιοκτήτη, όσο και την θέση του ακινήτου, χωρίς να γνωρίζεις το όνομα του ιδιοκτήτη του. Κτηματολόγιο λειτουργεί σε αρκετές περιοχές της Ελλάδος ήδη από τις αρχές της δεκαετίες του 2000, αλλά σε πολλές άλλες περιοχές τώρα αρχίζει η συλλογή των συμβολαίων και των αποδείξεων ότι κάποιος είναι κύριος του ακινήτου και πρέπει να καταχωρηθεί ως ιδιοκτήτης στο νέο σύστημα. Οι ιδιοκτήτες, ακόμα και όσοι ζουν εκτός Ελλάδος, πρέπει να βρουν απλές φωτοτυπίες των συμβολαίων κτήσεως του ακινήτου τους, όπως αγοραπωλητήρια συμβόλαια, δωρεές, γονικές παροχές, πράξεις αποδοχής κληρονομίας κλπ., το πιστοποιητικό μεταγραφής αυτών και τοπογραφικό εάν πρόκειται για μονοκατοικία, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Πρέπει επίσης να δηλώσουν το ΑΦΜ, τον αριθμό ταυτότητας ή διαβατηρίου τους, τηλέφωνο και διεύθυνση κατοικίας στο εξωτερικό και αντιπροσώπου τους στην Ελλάδα και όνομα των γονέων τους. Εάν υποβάλλουν την δήλωση μέσω αντιπροσώπου ή δικηγόρου, απαιτείται εξουσιοδότηση προς αυτόν, από το Προξενείο ή από συμβολαιογράφο, με Αποστίλη ή επικύρωση από το Προξενείο. Συχνά όσοι πιστεύουν ότι έχουν την κυριότητα ακινήτου στην Ελλάδα, αντιλαμβάνονται μετά από έρευνα του ζητήματος από δικηγόρο, ότι στην πραγματικότητα δεν έχουν ακόμα το ακίνητο δικό τους, διότι αυτό προέρχεται από κληρονομία. Πρέπει συνεπώς να ρυθμίσουν το κληρονομικό ζήτημα με αποδοχή κληρονομίας ή και κληρονομητήριο με όλη την σειρά των εγγράφων και πολλών ενεργειών που απαιτούνται. Επομένως, η δήλωση του κτηματολογίου αρκετές φορές προϋποθέτει την ολοκλήρωση μίας ή περισσοτέρων κληρονομιών. Επειδή η προθεσμία για το κτηματολόγιο είναι ολίγων εβδομάδων, δεν υπάρχει αρκετός χρόνος για να ολοκληρωθεί η αποδοχή κληρονομίας πρώτα και μετά να γίνει η δήλωση στο κτηματολόγιο. Για τον λόγο αυτόν, το κτηματολόγιο δέχεται μία προσωρινή δήλωση της κληρονομίας και όταν υπογραφεί η αποδοχή κληρονομίας, καταχωρείται και η σχετική συμβολαιογραφική πράξη στο κτηματολόγιο. Επομένως, προσωρινώς για την κληρονομία στο κτηματολόγιο πρέπει να κατατεθούν το ή τα συμβόλαια με τα οποία ο θανών / η θανούσα είχε το ακίνητο, το πιστοποιητικό μεταγραφής, ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης ή η διαθήκη δημοσιευθείσα από το δικαστήριο και όλα τα στοιχεία των κληρονόμων. Εκτός των ανωτέρω, πάρα πολύ μεγάλη σημασία για την δήλωση στο κτηματολόγιο έχει η δυνατότητα εντοπισμού του ακινήτου, ιδιαιτέρως όταν πρόκειται για αγροτεμάχιο ή οικόπεδο. Για τον εντοπισμό συνήθως χρειάζεται σύγχρονο τοπογραφικό, με συντεταγμένες. . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Παράταση Για Φορολογικές Δηλώσεις Στην Ελλάδα

Παράταση Για Φορολογικές Δηλώσεις Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 2 Ιουνίου 2019 Οι ετήσιες φορολογικές δηλώσεις εισοδήματος (συνήθως Ε1 και Ε2 για τους κατοίκους εξωτερικού) είχε ορισθεί φέτος ότι θα έπρεπε να υποβληθούν νωρίτερα από άλλες χρονιές, δηλαδή έως την 1η Ιουλίου 2019. Επειδή ωστόσο το ελληνικό κράτος έχει δημιουργήσει μακρά παράδοση πολλών ετών σύμφωνα με την οποία η αρχική καταληκτική ημερομηνία για κάθε είδους προθεσμία παρατείνεται μία ή περισσότερες φορές, δεν θα μπορούσαν να αποτελέσουν εξαίρεση και οι φετινές φορολογικές δηλώσεις. Με αφορμή συνεπώς την επικείμενες, ως φαίνεται, βουλευτικές εκλογές της 7ης Ιουλίου 2019 και επειδή οι Έλληνες δεν μπορούν να ετοιμάζουν τις φορολογικές τους δηλώσεις και να συμμετέχουν στην προεκλογική εκστρατεία ταυτοχρόνως, η διοίκηση παρέτεινε την προθεσμία για την υποβολή της ετήσιας φορολογικής δηλώσεως εισοδήματος έως την 29η Ιουλίου 2019. Υπενθυμίζεται ότι οι κάτοικοι εξωτερικού έχουν υποχρέωση να υποβάλλουν φορολογική δήλωση στην Ελλάδα κάθε χρόνο, εάν αποκτούν εισόδημα στην Ελλάδα, που συνήθως είναι είτε σύνταξη που λαμβάνουν (έντυπο – δήλωση Ε1), είτε μισθώματα (ενοίκια δηλαδή) από κατοικίες ή μαγαζιά που έχουν στην Ελλάδα, τα οποία εκμισθώνουν (νοικιάζουν), με τις δηλώσεις Ε1 και Ε2, είτε και τόκοι από τραπεζικούς λογαριασμούς που έχουν στην Ελλάδα. Εάν έχουν στο όνομά τους ακίνητο (οικία ή διαμέρισμα) 150 τετραγωνικά μέτρα και πάνω θα πρέπει να συνεννοηθούν με λογιστή, δικηγόρο ή συγγενή τους στην Ελλάδα, που τους κάνει τις δηλώσεις, για το αν πρέπει να κάνουν ετήσια δήλωση έστω κι αν δεν έχουν εισόδημα. Επομένως, όσοι υποβάλλουν φορολογική δήλωση στην Ελλάδα κάθε χρόνο πρέπει φέτος να το πράξουν το αργότερα έως 29-7-2019. Υπενθυμίζεται ότι όσοι έχουν ήδη υποβάλει δήλωση και όσοι την υποβάλουν τις επόμενες ημέρες, έχουν την δυνατότητα να προβούν ηλεκτρονικώς (μέσω του διαδικτύου) σε τροποποιήσεις ή διορθώσεις αυτής, το αργότερο έως την καταληκτική ημερομηνία της 29-7-2019. Οι διορθώσεις και συμπληρώσεις δεν θα επιφέρουν πρόστιμο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Φθορές στο μίσθιο από τον μισθωτή και αποζημίωση

Φθορές στο μίσθιο από τον μισθωτή και αποζημίωση Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 16 Μαϊου 2019 Στην Ελλάδα αυτή την εποχή αρκετοί είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που ταλαιπωρούνται από ενοικιαστές που δεν καταβάλλουν το ενοίκιο, συχνά ούτε και τα κοινόχρηστα και τις άλλες υποχρεώσεις τους, όπως λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, νερού κλπ. Παρά τις οχλήσεις των ιδιοκτητών – εκμισθωτών των ακινήτων, οι ενοικιαστές πολλές φορές αργούν ή δεν καταβάλλουν καθόλου ενοίκιο για μήνες και γενικώς επιδεικνύουν παράνομη και αντισυμβατική συμπεριφορά ως προς την μίσθωση και τις υποχρεώσεις τους. Ο ιδιοκτήτης σ’ αυτές τις περιπτώσεις αναζητεί νομική συμβουλή από δικηγόρο, αποστέλλει εξώδικα, καταθέτει αίτηση για έκδοση από το δικαστήριο διαταγής απόδοσης μισθίου και μισθωμάτων, αλλά οι διαδικασίες δεν είναι πολύ γρήγορες και στο μεταξύ ο ενοικιαστής απολαμβάνει την χρήση του ακινήτου, την ίδια στιγμή που ο ιδιοκτήτης του νιώθει ότι του στερούν την περιουσία του και ότι το ακίνητο που του ανήκει γίνεται αντικείμενο εκμετάλλευσης από κάποιον τρίτον. Η έξωση από το μίσθιο μπορεί να γίνει είτε με την γρήγορη διαδικασία της διαταγής αποδόσεως μισθίου, που απαιτεί μόνο έγγραφα και όχι μάρτυρες, ούτε κλήση του ενοικιαστή να παραστεί, είτε με την τακτική διαδικασία του κλασικού δικαστηρίου, επίδοση της αγωγής στον ενοικιαστή με κλήση να παραστεί, με μάρτυρες και έγγραφα, που αποδεικνύουν τα βασικά στοιχεία της μισθώσεως, δηλαδή μεταξύ ποίων συνήφθη, ποιό είναι το ύψος του συμφωνημένου μισθώματος, αν έχουν καταβληθεί μισθώματα ή αν οφείλονται και πόσα, ποιά είναι η διάρκεια της μισθώσεως, εάν έχει λήξει, εάν έχει καταγγελθεί, εάν οφείλονται κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα, νερό κλπ., αλλά και εάν το μίσθιο είναι κατάλληλο για την συμφωνηθείσα χρήση. Η απόφαση βγαίνει, αργά ή γρήγορα και με κόπο και αρκετά έξοδα, ο ιδιοκτήτης καταφέρνει τελικώς να πραγματοποιήσει την έξωση και να πάρει ελεύθερη την χρήση του ακινήτου του. Μετά την απόδοση του μισθίου ο ιδιοκτήτης πρέπει να το επιθεωρήσει προσεκτικά και να διαπιστώσει σε ποιά κατάσταση βρίσκεται. Ειδικώς, πρέπει να διακριβώσει εάν υπάρχουν φθορές και σε ποιόν βαθμό, εάν είναι οι συνήθεις αναμενόμενες μετά από μία φυσιολογική χρήση του ακινήτου από τον ενοικιαστή, αναλόγως και της χρονικής διάρκειας παραμονής του ενοικιαστή στο ακίνητο, ή εάν οι ζημιές είναι μεγαλύτερες και εκτεταμένες, που απαιτούν αυξημένα έξοδα για να αποκατασταθούν. Κανονικά, ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε και δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Σε περίπτωση καταστροφής ή αφαίρεσης πράγματος του μισθίου, η αποζημίωση περιλαμβάνει τη δαπάνη για την αντικατάστασή του. (Απόφαση Αρείου Πάγου 495/2008). Στην περίπτωση όπου οι φθορές είναι μεγάλες και δεν περιορίζονται σε εκείνες που προκύπτον από την συνήθη χρήση, ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής έχει προθεσμία έξι μηνών από τότε που αποχώρησε ο ενοικιαστής για να αξιώσει αποζημίωση. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να πιστοποιήσει την ύπαρξη και την έκταση των ζημιών με φωτογραφίες και με μάρτυρες που να έχουν δει την κατάσταση του ακινήτου μετά την αποχώρηση του ενοικιαστή. Καλό είναι στην έναρξη κάθε μισθώσεως ο ιδιοκτήτης να λαμβάνει φωτογραφίες και να έχει μάρτυρες που αποδεικνύουν την καλή ή άριστη κατάσταση του μισθίου, ώστε να μπορεί να γίνει σύγκριση με την κατάστασή του όταν αποχωρεί ο ενοικιαστής. Κατ’ αυτόν τον τρόπο θα μπορεί να διακριβωθεί και το εάν συγκεκριμένες φθορές έγιναν από τον ενοικιαστή, ή προϋπήρχαν της μισθώσεως, όπως μπορεί να ισχυρίζεται ο ενοικιαστής. Ο μισθωτής μπορεί να επικαλεστεί με ένσταση ότι οι φθορές οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση ή σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη ή σε ανωτέρα βία. (Άρειος Πάγος 681/2015, ΑΠ 1807/2012). Εάν ο ενοικιαστής δεν αποζημιώνει τον ιδιοκτήτη για την ασυνήθιστα μεγάλες φθορές, ο ιδιοκτήτης μπορεί εντός έξι το πολύ μηνών να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο, στην οποία θα αποδεικνύει την έκταση των φθορών, αλλά και το ποσό που απαιτήθηκε ή απαιτείται για την αποκατάστασή τους, όπως και το χρονικό διάστημα που στερήθηκε την χρήση του ακινήτου λόγω της επισκευής ή ανακαινίσεως και δεν μπορούσε να το νοικιάσει. Συχνά μπορεί να βοηθήσει η σύνταξη τεχνικής έκθεσης από μηχανικό με αναλυτική παρουσίαση των φθορών, καθώς και του χρόνου και του κόστους αποκατάστασής τους, ώστε να μην καταλείπεται αμφιβολία στο δικαστήριο για την πραγματική έκταση των ζημιών. (Απόφαση Αρείου Πάγου 529/2017). *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Αποστίλλη Για Δημόσια Έγγραφα, Επικύρωση Για Εκκλησιαστικά

Αποστίλλη Για Δημόσια Έγγραφα, Επικύρωση Για Εκκλησιαστικά Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 28 Μαϊου 2019 Οι Έλληνες που κατοικούν στο εξωτερικό χρειάζονται συχνά να ρυθμίσουν σημαντικά ζητήματα προσωπικής φύσεως στην Ελλάδα, όπως είναι η εγγραφή στο Δημοτολόγιο που συνδέεται με την ελληνική ιθαγένεια και το Ελληνικό και Ευρωπαϊκό διαβατήριο, η εγγραφή γεγονότων στο ληξιαρχείο όπως γέννηση ή γάμος εκτός Ελλάδος, αλλά και πολλά κληρονομικά ζητήματα, ώστε να μπορούν να αποκτήσουν την κυριότητα ακινήτων στην Ελλάδα και μετά είτε να τα πουλήσουν, ή να τα μοιράσουν με τα αδέλφια τους ή τους άλλους συγγενείς τους με διανομή, οπότε πρέπει να εκδοθεί το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών από τον Δήμο. Για να γίνουν δεκτά από την ελληνική Διοίκηση τα πιστοποιητικά και τα έγγραφα που φέρουν ή στέλνουν από το εξωτερικό, θα πρέπει να έχουν την μορφή και την πιστοποίηση που προβλέπει ο νόμος στην Ελλάδα, ο οποίος συχνά εφαρμόζεται κατά τέτοιον τρόπο που ευνοεί την γραφειοκρατία και τις καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση της υποθέσεως. Τα έγγραφα από το εξωτερικό είναι πιστοποιητικά γάμου ή γεννήσεως, αλλά και δικαστικές αποφάσεις που λύουν τον γάμο, δηλαδή αποφάσεις διαζυγίου, ή που αλλάζουν το όνομα ενός Έλληνα, ο οποίος επί παραδείγματι μπορεί να είναι καταχωρημένος στην Ελλάδα με ένα επώνυμο (π.χ. Σταματόπουλος), αλλά στο εξωτερικό να το έχει κάνει Stamos. Η δικαστική απόφαση από την χώρα του εξωτερικού μπορεί να ορίζει ότι το πρόσωπο που λεγόταν Σταματόπουλος από εδώ και στο εξής θα λέγεται Στάμος και πρέπει να εφαρμοσθεί και στην Ελλάδα. Όταν τα έγγραφα αυτά από το εξωτερικό έχουν εκδοθεί από δημόσια αρχή του εξωτερικού, για να ισχύσουν στην Ελλάδα πρέπει να έχουν την Σφραγίδα της Χάγης που λέγεται και Αποστίλλη (Apostille), εάν έχουν εκδοθεί από δημόσια αρχή στις ΗΠΑ, στην Αυστραλία, στην Μεγάλη Βρετανία, τη Νότιο Αφρική και σε πολλές άλλες χώρες. Εάν έχουν εκδοθεί από τον Καναδά, δεν επικολλάται η Αποστίλλη, διότι ο Καναδάς δεν έχει υπογράψει την Σύμβαση της Χάγης της 5ης Οκτωβρίου 1961. Σ’ αυτή την περίπτωση, το δημόσιο έγγραφο από τον Καναδά πρέπει να επικυρωθεί από το Προξενείο της Ελλάδος στον Καναδά ή, έστω, από το Προξενείο του Καναδά στην Ελλάδα. Το ίδιο συμβαίνει και με το πιστοποιητικό γάμου ή ληξιαρχική πράξη γάμου από το εξωτερικό. Εάν προέρχεται από δημόσια αρχή χώρας που έχει επικυρώσει την Σύμβαση της Χάγης, τότε πρέπει να έχει Αποστίλλη, εάν όμως προέρχεται από χώρα που δεν έχει επικυρώσει την Σύμβαση της Χάγης, τότε δεν επικολλάται η Αποστίλλη, αλλά απαιτείται επικύρωση από το Προξενείο της Ελλάδος. Τα έγγραφα που εκδίδονται από την Ορθόδοξη Εκκλησία σε χώρες όπως ΗΠΑ, Καναδάς, Αυστραλία, Μεγάλη Βρετανία, Νότιος Αφρική κλπ., δεν χρειάζονται Αποστίλλη, διότι δεν είναι δημόσια έγγραφα, αφού η Εκκλησία στις χώρες αυτές δεν αποτελεί μέρος του κράτους. Τα πιστοποιητικά συνεπώς από την Ορθόδοξη Εκκλησία εκτός Ελλάδος, όπως είναι συνήθως τα πιστοποιητικά γάμου ή βαπτίσεως, πρέπει να είναι πρωτότυπα ή επικυρωμένα από την Εκκλησία στην χώρα του εξωτερικού και για να ισχύσουν στην Ελλάδα, πρέπει να επικυρωθούν από την Ιερά Σύνοδο στην Ελλάδα (Μονή Πετράκη, οδός Ιασίου 1, Αθήνα), ώστε ακολούθως να γίνουν δεκτά από το Ειδικό Ληξιαρχείο και από τους κατά τόπους Δήμους, την Αποκεντρωμένη Διοίκηση, το Υπουργείο Εσωτερικών και από άλλες υπηρεσίες του ελληνικού κράτους. Αυτό που συνεπώς πρέπει να γνωρίζουν όλοι οι ομογενείς είναι, ότι εάν το πιστοποιητικό για την προσωπική τους κατάσταση (γάμου, γεννήσεως) έχει εκδοθεί από δημόσια υπηρεσία της ξένης χώρας, για να ισχύσει στην Ελλάδα χρειάζεται Αποστίλλη από την χώρα του εξωτερικού ή επικύρωση από το ελληνικό Προξενείο, εάν η χώρα δεν έχει υπογράψει την Σύμβαση της Χάγης. Αν όμως το έγγραφο έχει εκδοθεί από την Ορθόδοξη Εκκλησία της χώρας του εξωτερικού (που συνήθως υπάγεται απ’ ευθείας στο Πατριαρχείο Κωνσταντινουπόλεως), δεν μπορεί να λάβει Αποστίλλη, αλλά γίνεται επικύρωσή του από την Ιερά Σύνοδο στην Αθήνα, η οποία αποτελεί μέρος της Εκκλησίας της Ελλάδος. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Ktimatologio Extension On Filing and Athens Initial Lists.

Ktimatologio Extension On Filing and Athens Initial Lists. By Christos ILIOPOULOS* 2 April 2019 Ktimatologio is a new, modern Land Registry or Cadaster in Greece, which has started its exclusive operation in many areas of the country, while in several other towns and villages the process is underway. In those areas where the old cadaster, the Hyputhykophylakeeon, is still in operation, the Ktimatologio process has started collecting property filings and all real estate owners are called to file copies of their various titles, deeds, contracts, topographic plans / survey maps and registration of deeds certificates, so their ownership rights on real estate property is verified and certified in a digitalized system, with much more accuracy on boundaries delineation, and owners’ names registration. Anyone, therefore, who owns any type of property right in Greece must find out whether the area where the property is located has already a Ktimatologio office in operation, or whether the Ktimatologio process has just started and in that case, the owners must file copies of their titles and survey maps, to prove their ownership right. The government has granted today an extension on the time limits to file. Each owner who resides outside of Greece must contact friends, relatives, lawyers etc. in Greece to ask for the specific due date on the specific town or village of Greece. For example, for Lefkada, Nafpaktos, Messologi and Agrinio, the final day for foreign residents is the 10th of June. For the Korinthos and Loutraki areas, as well as Pieria, Evrytania, Fthiotida, Arcadia, Argolida and Lasithi, the time limit is until the 18th of June. For the islands of Rhodes, Kalymnos, Kos and Karpathos, the due date is the 20th of May 2019. For the Laconia area, the date is the 8th of July. There are more areas of Greece with various due dates and each property owner must make a search by calling Greece or visiting www.ktimatologio.gr For areas including Zakynthos, Kephalonia, Ithaca, Western Attica, Lemnos and Lesvos, the process has not yet started. At the Municipality of Athens, the filings had been done years ago and on Monday, 22nd of April, the initial listing of verified property rights will be published. The Ktimatologio services have processed the ownership rights declared and have come up with the initial outcome (first phase) of who has what right and where. Each property owner in Athens must check after 22 April 2019 whether their rights have been confirmed and whether their properties have been registered properly and correctly. In some cases, there will be mistakes and property owners must spot them and file objections to correct them. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr