Πώς Δηλώνετε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο

Πώς Δηλώνετε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 14 Μαρτίου 2019 Όλο και περισσότερες περιοχές της Ελλάδος εντάσσονται στο Κτηματολόγιο, δηλαδή σε ένα νέο, σύγχρονο σύστημα καταγραφής των ιδιοκτητών των ακινήτων και περιγραφής των χαρακτηριστικών του κάθε ακινήτου, όπως διαστάσεις, θέση, συνορεύοντα ακίνητα κλπ. Με το Κτηματολόγιο το κάθε ακίνητο θα έχει σαφή και επακριβώς καθορισμένα όρια, ώστε να περιορίζονται η δικαστικές διαμάχες μεταξύ ιδιοκτητών ομόρων ακινήτων για την ακριβή θέση των ορίων και για τις διαστάσεις και την επιφάνεια κάθε ακινήτου. Πολλές είναι οι περιοχές της Ελλάδος όπου οι κύριοι των ακινήτων και οι δικαιούχοι γενικώς εμπραγμάτων δικαιωμάτων καλούνται για πρώτη φορά να δηλώσουν τα ακίνητά τους. Η προθεσμία λήγει στα τέλη Απριλίου, Μαϊου ή Ιουνίου, αναλόγως την περιοχή. Υπάρχουν όμως και περιοχές όπου η προθεσμία έχει λήξει, αλλά είναι δυνατόν ακόμα και σήμερα να υποβληθεί δήλωση και έτσι ο κύριος του ακινήτου να μην χάσει τα δικαιώματά του σ’ αυτό. Για να υποβληθεί η δήλωση χρειάζεται απλή φωτοτυπία του συμβολαίου με το οποίο ο ιδιοκτήτης απέκτησε το ακίνητο. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, η κυριότητα μπορεί να έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση, ή άλλο δημόσιο έγγραφο, ενώ πάντοτε απαιτείται και το πιστοποιητικό μεταγραφής του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο. Εάν το ακίνητο είναι διαμέρισμα, μπορεί και να μην απαιτηθεί τοπογραφικό, εάν όμως πρόκειται για αγροτεμάχιο ή οικόπεδο, με ή χωρίς κτήριο εντός αυτού, το τοπογραφικό είναι σχεδόν πάντοτε απαραίτητο. Αναγκαίο στοιχείο της δηλώσεως στο κτηματολόγιο είναι και ο εντοπισμός του ακινήτου στο ηλεκτρονικό σύστημα καταγραφής των ακινήτων που έχει δημιουργηθεί σε κάθε γραφείο κτηματογράφησης, δηλαδή στα γραφεία όπου υποβάλλονται οι δηλώσεις Ο εντοπισμός του ακινήτου είναι πολύ σημαντική ενέργεια, διότι με τον τρόπο αυτόν καταγράφεται το οικόπεδο, το αγροτεμάχιο ή το κτίσμα στις αεροφωτογραφίες ή στους σχετικούς χάρτες του Κτηματολογίου, ώστε να εξακριβώνεται η πλήρης ταυτότητα του ακινήτου και ο διαχωρισμός του από τα γειτονικά. Ο ομογενής κάτοικος εξωτερικού πρέπει να στείλει στον εκπρόσωπό του στην Ελλάδα εξουσιοδότηση με συγκεκριμένο περιεχόμενο για να υποβληθεί η δήλωση χωρίς ο δικαιούχος να πρέπει να ταξειδεύσει στην Ελλάδα. Χρειάζεται φωτοτυπία της ταυτότητας ή του διαβατηρίου, ελληνικού ή ξένου, του κυρίου του ακινήτου, ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου του στην Ελλάδα και η πλήρης διεύθυνσή του στο εξωτερικό, αλλά και τα στοιχεία του εκπροσώπου του στην Ελλάδα. Τέλος, υπενθυμίζεται ότι δήλωση υποβάλλουν τόσο εκείνοι που έχουν το 100% ενός ακινήτου, όσο και όλοι οι συγκύριοι στην περίπτωση που το ακίνητο έχει περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες, αλλά και ο επικαρπωτής (συνήθως γονέας), όπως και ο ψιλός κύριος (συνήθως τέκνο), εκείνος που έχει δικαίωμα οικήσεως, δουλεία διόδου και άλλα εμπράγματα δικαιώματα. Δήλωση στο κτηματολόγιο πρέπει να υποβάλουν και όσοι έχουν κληρονομήσει ακίνητα, έστω κι αν δεν έχουν ακόμα υπογράψει αποδοχή κληρονομίας, ούτε έχουν κληρονομητήριο από το Δικαστήριο. Η προθεσμία για την υποβολή των δηλώσεων είναι διαφορετική σε κάθε περιοχή της Ελλάδος, ενώ σχεδόν σε όλες τις περιοχές υπάρχει ακόμα η δυνατότητα οι κύριοι των ακινήτων να τα δηλώσουν ακόμα και τώρα, είτε με διαφόρων τύπων δηλώσεις, είτε, στην χειρότερη περίπτωση, με δικαστική απόφαση που θα τους αναγνωρίζει ως κυρίους του ακινήτου. Ελάχιστες είναι οι περιοχές όπου το Κτηματολόγιο έχει ολοκληρωθεί στην τελική του φάση και στις οποίες όσοι παρέλειψαν να δηλώσουν τα ακίνητά τους, τα έχουν πλέον χάσει οριστικώς και το μόνο δικαίωμα που τους απομένει είναι να διεκδικήσουν αποζημίωση από το Δημόσιο, το οποίο έχει γίνει κύριος των μη δηλωθέντων ακινήτων. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Φόρος Κληρονομίας Από Ξένη Εφορία Για Ακίνητα Στην Ελλάδα

Φόρος Κληρονομίας Από Ξένη Εφορία Για Ακίνητα Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 20 Φεβρουαρίου 2019 Κάθε χώρα αποφασίζει κυριαρχικώς για τους φόρους εισοδήματος, κληρονομίας κλπ. που επιβάλει είτε μόνο στους πολίτες αυτής, είτε σε όλους όσους διαμένουν σ’ αυτήν, ανεξαρτήτως του αν είναι πολίτες της χώρα αυτής ή όχι. Εάν ένας πολίτης ζει, δρα και εργάζεται σε περισσότερες από μία χώρες, μπορεί να βρεθεί να οφείλει φόρο σε περισσότερες χώρες και για τον λόγο αυτόν υπογράφονται συχνά μεταξύ των χωρών συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας, που κυρίως αφορούν σε φόρο εισοδήματος. Ο φόρος κληρονομίας που επιβάλει η Ελλάδα είναι μόνο επί πάσης φύσεως περιουσίας που βρίσκεται στην Ελλάδα, ενώ για περιουσία που βρίσκεται στο εξωτερικό, μπορεί να φορολογήσει υπό προϋποθέσεις, μόνο κινητά περιουσιακά στοιχεία εξωτερικού. Κατά συνέπεια, σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, η εφορία στην Ελλάδα δεν επιβάλλει φόρο κληρονομίας επί ακινήτων που βρίσκονται εκτός Ελλάδος, ανεξαρτήτως της αξίας αυτών. Με απλά λόγια, εάν ένας φορολογούμενος στην Ελλάδα κληρονομήσει ακίνητα αξίας πολλών εκατομμυρίων ευρώ που βρίσκονται στο εξωτερικό, δεν υποχρεούται να τα δηλώσει ως κληρονομιαία στην εφορία στην Ελλάδα, ούτε βεβαίως να πληρώσει φόρο κληρονομίας. Πολλές χώρες ακολουθούν την ίδια πρακτική και έχουν νομοθεσία που δεν επιβάλει φόρο κληρονομίας σε πολίτες άλλων κρατών για ακίνητα που βρίσκονται εκτός των χωρών αυτών. Υπάρχουν ωστόσο και άλλες χώρες, που επιβάλλουν φόρο κληρονομίας ακόμα και επί ακινήτων που δεν βρίσκονται στις χώρες αυτές, μόνο και μόνο επειδή ο κληρονομούμενος είχε κατοικία στις χώρες αυτές. Επί παραδείγματι, επί της κληρονομίας Έλληνα υπηκόου, μονίμου κατοίκου Βελγίου που αφήνει κληρονομιά μεταξύ άλλων και ένα ακίνητο στην Ελλάδα το οποίο κληρονομείται από τον Έλληνα αδελφό του κάτοικο Ελλάδος, που ποτέ δεν έζησε στο Βέλγιο, το Βελγικό κράτος, δηλαδή η βελγική εφορία, επιβάλει φόρο κληρονομίας και μάλιστα 30% από το πρώτο ευρώ, ενώ ο αντίστοιχος φόρος κληρονομίας στην Ελλάδα για τον αδελφό έχει αφορολόγητο όριο για τα πρώτα 30.000 ευρώ. Κατ΄αυτόν τον τρόπο, το ίδιο ακίνητο αξίας 70.000 ευρώ, που βρίσκεται στην Ελλάδα, εάν τον φόρο κληρονομίας τον επιβάλλει η ελληνική εφορία, θα φορολογηθεί για τον κληρονόμο αδελφό του θανόντος με 2.000 ευρώ μόνο, ενώ όταν τον φόρο τον επιβάλει το Βελγικό δημόσιο, ο φόρος κληρονομίας θα είναι 21.000 ευρώ. Εν προκειμένω, προκύπτουν και σημαντικά ζητήματα προσβολής της εθνικής κυριαρχίας της Ελλάδας από τη νομοθεσία που ισχύει στο Βέλγιο, διότι είναι εξαιρετικά αμφίβολο εάν μπορεί να γίνει ανεκτό μία ξένη χώρα, όπως το Βέλγιο εν προκειμένω, να επιβάλει σε Έλληνα πολίτη, που ζει στην Ελλάδα και δεν έχει ζήσει ποτέ στο Βέλγιο, έναν τόσο υψηλό μάλιστα φόρο κληρονομίας ύψους 30% από το πρώτο ευρώ χωρίς αφορολόγητο, για ένα ακίνητο που βρίσκεται στην Ελλάδα και όχι στο Βέλγιο. Πάντως, εάν κάποιος ζει σε χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης εκτός Ελλάδος και επιθυμεί να συντάξει διαθήκη για περιουσία που έχει και στην Ελλάδα, μπορεί να γράψει ειδική διάταξη στην διαθήκη του ότι επιθυμεί να εφαρμοσθεί το ελληνικό και όχι το αλλοδαπό δίκαιο, ώστε να εξασφαλισθεί ευνοϊκότερη φορολογική και άλλη μεταχείριση, διότι η κληρονομία θα υπαχθεί στην ελληνική νομοθεσία. Μία άλλη επιλογή θα ήταν στην διαθήκη που θα συντάξει στην ξένη χώρα να μην αναφέρει τίποτα για περιουσία στην Ελλάδα και ό,τι επιθυμεί να ρυθμίσει για την περιουσία του στην Ελλάδα, να το κάνει με ελληνική διαθήκη, που θα συντάξει στην Ελλάδα, μετά από συμβουλή που θα λάβει από Έλληνα δικηγόρο, ώστε να μην εμπλακεί η ελληνική περιουσία με την όποια περιουσία και νομοθεσία στο εξωτερικό. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Estate Tax By A Foreign Tax Authority On Real Estate in Greece.

Estate Tax By A Foreign Tax Authority On Real Estate in Greece. By Christos ILIOPOULOS* 6 March 2019 Each sovereign country enacts laws with regard to income, capital, inheritance / estate taxes etc. Such taxes are imposed not only on its citizens, but also on residents of that country, who may not be citizens. If a person lives and works in or is connected in any other way with more than one country, that person may face the reality of having to pay taxes in more than one country. To avoid paying double tax in two different countries for the same income or asset, bilateral double taxation treaties are signed and enforced between contracting states. Such treaties usually cover the avoidance of double taxation in the area of income tax, while inheritance taxes are not covered to a large degree. Greece imposes inheritance tax only with regard to all types of assets located in Greece (movable and immovable property of any kind), while with regard to property located outside of Greece, it imposes inheritance tax under certain circumstances and only on movable assets (money, balance in bank accounts, cars and other movables). The bottom line of this is that under the basic rules of estate taxes in Greece, the Greek tax authority will tax any inherited asset which is located inside Greece, while real estate or immovable assets belonging to an estate/inheritance located outside of Greece are not subject to inheritance tax by the Greek state, irrespective of the value of these real estate assets. In other words, any person living in Greece, either a Greek citizen or simply a tax resident of Greece, who files an inheritance tax declaration to the Greek tax authority declaring that he/she has inherited property, does not have to declare any real estate asset which is located outside of Greece, no matter how valuable it is. So, anyone having to file an inheritance declaration in Greece, does not have to pay any inheritance tax in Greece for real estate assets located outside of the country. Many countries have similar legislation, which essentially results in the avoidance of imposing inheritance tax on citizens of other countries for inherited real estate located outside these countries. For example the Netherlands may not impose inheritance tax on a Greek citizen, who inherited immovable property in Greece, provided the heir is not living in the Netherlands or is not a tax resident of the Netherlands, in the case of a deceased who was a Dutch citizen or resident. There are, however, some countries which may impose inheritance tax to foreign nationals, even for immovable assets located outside those countries, simply because the deceased lived in those countries. Consider the example case of a person who lived and died in Belgium. One of his heirs is his Greek brother, living in Greece, who never lived in Belgium and never had any connection to that country. The Greek brother inherits real estate in Greece, which belonged to his brother who lived in Belgium. The Belgian tax authority will impose inheritance tax to the Greek citizen for the real estate property located in Greece and not in Belgium. Such outcome appears greatly unusual and possibly unfair. Why would a Greek citizen, who never lived or worked in Belgium, have to pay inheritance tax to the Belgian state, for real estate property located in Greece? This could be considered a breach of the Greek public order and possibly of even the Greek sovereignty. When a foreign public authority, like the Belgian state, imposes inheritance tax to a Greek citizen for immovable property in Greece, it may be contrary to the core of the basic public order rules of the Hellenic Republic (Greece). The outcome in our example becomes even more unfair, when we consider the fact that the Belgian tax authority imposes inheritance tax at a rate of 30% from the first euro on the Greek citizen for real estate property located in Greece valued at 70,000 euros, while the Greek tax authority would impose inheritance tax for the same property of only about 2,000 euros. Imagine the feelings of the Greek heir, who never lived or worked in Belgium, when he finds out that in order to inherit the real estate property located in Greece, which belonged to his brother (who died in Belgium, all right), he must pay 21,000 euros on inheritance taxes and not to the Greek, but to the Belgian state. For what? For real estate situated in Greece? And him, (the heir), never having lived or worked in Belgium? This certainly can’t be the case, the Greek heir will think. For the same real estate property located in Greece, if taxed by the Greek state, which appears to be the reasonable scenario, the inheritance tax would be about 2,000 euros, while if taxed by the Belgian state, the inheritance tax is around 21,000 euros! In this case, significant issues of breach of the national sovereignty of Greece arise, due to specific legislation enacted in Belgium, which appears to be contrary to the Greek public order, because it results in inheritance tax being imposed by the Belgian state on a Greek citizen, who never lived or worked in Belgium, for real estate property located in Greece. In any case, if someone lives outside of Greece, in another European Union member state and wishes to draft a Will and Last Testament with regards to assets located in Greece, it is perhaps advisable that he or she drafts a Will expressly stating that the testator wishes that Greek law is applicable on his estate. However, for a testator living in Australia, or the United States, or Canada or in any other country in the world, who owns property in both countries (the country of his residence and Greece), the option may be to draft two different Wills. In that case, the testator may draft a separate Greek Will, under the advice of a Greek lawyer or jurist, which will be applied under Greek law, by the courts, the notaries and the tax authority in Greece, and will cover all assets located in Greece, so that the foreign state is not involved with assets located in Greece. That way, we avoid the somehow unfair outcome that the foreign state will impose inheritance tax on a Greek citizen for real estate assets located in Greece. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Κληρονομητήριο Για Χρήματα Από Την Τράπεζα

Κληρονομητήριο Για Χρήματα Από Την Τράπεζα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 28 Ιανουαρίου 2019 Αν σε μία κληρονομία περιλαμβάνεται και τραπεζικός λογαριασμός, ο κληρονόμος για να λάβει το μερίδιό του από το υπόλοιπο του τραπεζικού λογαριασμού του κληρονομουμένου πρέπει κατ’ αρχάς να αποδείξει στην τράπεζα ότι είναι νόμιμος κληρονόμος. Πρέπει δηλαδή να νομιμοποιηθεί στην τράπεζα, η οποία θα ελέγξει την ληξιαρχική πράξη θανάτου, το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, το πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης, ή περί μη δημοσιεύσεως άλλης διαθήκης, το πιστοποιητικό περί μη προσβολής κληρονομικού δικαιώματος, το πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως, το πληρεξούσιο ενδεχομένως, καθώς και άλλα έγγραφα ανάλογα με την φύση της υποθέσεως. Εάν υπάρχει διαθήκη του δικαιούχου του τραπεζικού λογαριασμού, αυτή πρέπει να προσκομισθεί στην τράπεζα για να ελεγχθεί το περιεχόμενό της από το νομικό τμήμα της τράπεζας και να επιβεβαιωθεί ότι ο αιτών είναι πράγματι κληρονόμος, εκ διαθήκης ή εξ αδιαθέτου, εάν τίθεται θέμα νόμιμης μοίρας και ποιά είναι τα σχετικά ποσοστά. Τα ανωτέρω πιστοποιητικά εκδίδονται από το αρμόδιο Ειρηνοδικείο, αλλά μπορεί να χρειασθούν πιστοποιητικά και από το Πρωτοδικείο, κατά περίπτωση. Εάν το υπόλοιπο του τραπεζικού λογαριασμού είναι μικρό ποσό, έως περίπου 1.000 ευρώ, ενδέχεται να μην χρειασθεί το ποσό να δηλωθεί καν στην εφορία και ο αιτών θα λάβει το μερίδιό του από την τράπεζα, αφού πρώτα όλος ο φάκελλος ελεγχθεί από τους δικηγόρους της τραπέζης. Εάν το ποσό είναι μεγαλύτερο από περίπου 1.000 ευρώ και φθάνει έως τις 10.000 ή 15.000 ευρώ, η τράπεζα θα ζητήσει σίγουρα απόδειξη ότι το κληρονομικό μερίδιο του τραπεζικού λογαριασμού δηλώθηκε στην εφορία και ότι δεν προέκυψε φόρος ή ο φόρος κληρονομίας που προέκυψε έχει εξοφληθεί. Αφού ο κληρονόμος προσκομίσει στην τράπεζα το επικυρωμένο αντίγραφο της Δηλώσεως Φόρου Κληρονομίας με την βεβαίωση της εφορίας ότι φόρος δεν προέκυψε ή ότι αυτός που προέκυψε πληρώθηκε, η τράπεζα θα εκταμιεύσει το κληρονομικό μερίδιο του κληρονόμου. Εάν το υπόλοιπο του λογαριασμού είναι πάνω από 15.000 ευρώ, η τράπεζα θα ζητήσει εκτός όλων των ανωτέρω εγγράφων και κληρονομητήριο, το οποίο είναι μία δικαστική απόφαση (διάταξη) που εκδίδεται από το Ειρηνοδικείο. Για να λάβει ο κληρονόμος στα χέρια του κληρονομητήριο που τον κατονομάζει ως κληρονόμο σε συγκεκριμένο ποσοστό, πρέπει να κατατεθεί από δικηγόρο αίτηση κληρονομητηρίου στο Δικαστήριο, να υποβληθεί σύνολο εγγράφων και αναλόγως της πολυπλοκότητας και των ιδιαιτεροτήτων της υποθέσεως να εκδοθεί η δικαστική διάταξη που ονομάζεται κληρονομητήριο. Το κληρονομητήριο απαιτείται από τις τράπεζες όταν το υπόλοιπο του τραπεζικού λογαριασμού του κληρονομουμένου υπερβαίνει τις 15.000 – 20.000 ευρώ. Εάν στην κληρονομία περιλαμβάνονται, εκτός από τραπεζικούς λογαριασμούς και ακίνητα, δεν βλάπτει το κληρονομητήριο να περιλαμβάνει και τα ακίνητα, διότι σ’ αυτήν την περίπτωση ο κληρονόμος αποκτάει τίτλο ισχυρότερο από την αποδοχή κληρονομίας που υπογράφεται σε συμβολαιογράφο. Γενικώς, η ύπαρξη κληρονομητηρίου που να πιστοποιεί το κληρονομικό δικαίωμα του κληρονόμου επί ακινήτων θα εκτιμηθεί ιδιαιτέρως ή μπορεί και να απαιτηθεί από τον δικηγόρο του αγοραστή ενός κληρονομιαίου ακινήτου, διότι σε συγκεκριμένες οριακές περιπτώσεις το κληρονομητήριο παρέχει μεγαλύτερη νομική ασφάλεια στον αγοραστή. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Επιδόσεις Σε Κάτοικο Εξωτερικού Για Δίκες Στην Ελλάδα

Επιδόσεις Σε Κάτοικο Εξωτερικού Για Δίκες Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 6 Φεβρουαρίου 2019 Αρκετοί ομογενείς και κάτοικοι εξωτερικού έχουν δικαστικές υποθέσεις στην Ελλάδα και επιθυμούν να γνωρίζουν τον ακριβή τρόπο με τον οποίο ο νόμος προβλέπει ότι ενημερώνονται για την κάθε δίκη και τις διάφορες δικαστικές πράξεις στην Ελλάδα. Εκείνος που είναι κάτοικος εξωτερικού θα ενημερωθεί επισήμως για αστική δίκη στην Ελλάδα με επίδοση της αγωγής που έχει κατατεθεί σε ελληνικό δικαστήριο, στην μόνιμη κατοικία του στην χώρα του εξωτερικού. Η κοινοποίηση της αγωγής γίνεται είτε με δικαστικό επιμελητή της χώρας όπου κατοικεί μονίμως ο ομογενής, είτε με κλήση από το Προξενείο της Ελλάδος, στο οποίο προσέρχεται ο ομογενής και παραλαμβάνει επισήμως το δικόγραφο που αφορά στην αγωγή ή σε άλλη αστική δίκη στην Ελλάδα. Η κοινοποίηση της αγωγής που απευθύνεται κατά ομογενούς ή κατοίκου εξωτερικού δεν μπορεί να θεωρηθεί έγκυρη εάν γίνει μόνο στον Εισαγγελέα του δικαστηρίου στο οποίο έχει κατατεθεί η αγωγή, αλλά πρέπει να γίνει πραγματική επίδοση της αγωγής στην κατοικία του εναγομένου στο εξωτερικό, ώστε ο εναγόμενος ομογενής να μπορεί να πάρει στα χέρια του το δικόγραφο της αγωγής και να το στείλει αμέσως σε δικηγόρο του στην Ελλάδα να το διαβάσει και να λάβει νομική συμβουλή πώς θα αντιμετωπίσει την δίκη που κάποιος άλλος έχει αρχίσει στην Ελλάδα εναντίον του. Όταν γίνει η δίκη στην Ελλάδα και εκδοθεί η απόφαση του δικαστηρίου, εκείνος που έχει συμφέρον επιδίδει την απόφαση είτε στην κατοικία του ομογενούς στο εξωτερικό με τον ίδιο τρόπο (με τοπικό δικαστικό επιμελητή της χώρας εκείνης ή μέσω του Προξενείου), ή πολύ ευκολώτερα, επιδίδει την δικαστική απόφαση στον δικηγόρο Ελλάδος που παραστάθηκε στο δικαστήριο και εκπροσώπησε τον κάτοικο εξωτερικού. Ο δικηγόρος αυτός που εκπροσώπησε τον κάτοικο εξωτερικού στο δικαστήριο θεωρείται αντίκλητος του εντολέα του για να δεχθεί την επίδοση της δικαστικής αποφάσεως. Καμία όμως άλλη πράξη δεν μπορεί να του επιδοθεί, διότι πέραν της δικαστικής αποφάσεως που εκδόθηκε στην δίκη στην οποία παραστάθηκε, δεν εκπροσωπεί τον κάτοικο εξωτερικού για άλλες διαδικαστικές πράξεις. Επί παραδείγματι, εάν ο αντίδικος του κατοίκου εξωτερικού ασκήσει έφεση, το δικόγραφο της εφέσεως με προσδιορισμό της ημερομηνίας της δίκης πρέπει να το επιδώσει στο εξωτερικό, στην κατοικία του ομογενούς εναντίον του οποίου στρέφεται η έφεση και δεν μπορεί εγκύρως να το επιδώσει στον δικηγόρο του ομογενούς που είχε παρασταθεί πρωτοδίκως. Εάν, όμως, ο δικηγόρος του ομογενούς που παραστάθηκε στο πρωτόδικο δικαστήριο έχει υπογράψει τον ένδικο μέσο (π.χ. την έφεση) του ομογενούς και ο αντίδικος (εφεσίβλητος) επιμεληθεί του προσδιορισμού της εφέσεως, τότε μπορεί να επιδώσει την προσδιορισθείσα έφεση στον δικηγόρο που την υπογράφει. (Μεταξύ πολλών, Άρειος Πάγος, αριθμός απόφασης 589/2009) Εν πάση περιπτώσει, κάτοικοι εξωτερικού που τους επιδίδεται στην κατοικία τους στην αλλοδαπή αγωγή ή άλλο δικόγραφο για δίκη στην Ελλάδα πρέπει χωρίς καθυστέρηση αμέσως να επικοινωνούν με δικηγόρο στην Ελλάδα και να του στέλνουν, με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο κατά προτίμηση, το έγγραφο που τους επιδόθηκε στο εξωτερικό, ώστε ο δικηγόρος τους στην Ελλάδα να τους ενημερώσει για τις προθεσμίες εντός των οποίων πρέπει να απαντήσουν με κατάθεση προτάσεων στο δικαστήριο, το έγγραφα και τα αποδεικτικά στοιχεία που πρέπει να συλλέξουν για να αντιμετωπίσουν την δίκη στην Ελλάδα και τους μάρτυρες που πρέπει να βρουν για να καταθέσουν τα γεγονότα που τους ευνοούν, οργανώνοντας μάλιστα και ένορκη κατάθεση αυτών στην Ελλάδα, σε Ειρηνοδικείο ή σε συμβολαιογράφο, ή ακόμα και στο Προξενείο της Ελλάδος στο εξωτερικό. . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Εικοσαετής Νομή Ακινήτου Εναντίον Συμβολαίου

Εικοσαετής Νομή Ακινήτου Εναντίον Συμβολαίου Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 16 Ιανουαρίου 2019 Για να διεκδικήσει κάποιος στο δικαστήριο ένα ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να έχει τίτλο, που συνήθως είναι συμβόλαιο αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής, αποδοχής κληρονομίας, παραχωρητήριο από το Δημόσιο ή κάτι άλλο. Επίσης, εάν δεν πρόκειται για διαμέρισμα - οριζόντια ιδιοκτησία, αλλά για αγροτεμάχιο, οικόπεδο, μονοκατοικία κλπ. πρέπει να έχει και τοπογραφικό, κατά προτίμηση σύγχρονο, με ακριβή προσδιορισμό του ακινήτου. Στην αγωγή που θα συντάξει ο δικηγόρος του και θα καταθέσει στο δικαστήριο πρέπει να περιγράφονται τα περιστατικά που αποδεικνύουν τον τρόπο με τον οποίο κατέστη κύριος του ακινήτου, αλλά και ο ακριβής προσδιορισμός του ακινήτου, κατά θέση, όρια (δηλαδή σύνορα), είδος και έκταση (δηλαδή επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα), ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητα του. Καλό θα είναι να αναφέρονται και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που συνορεύουν με το ακίνητο, καθώς και οι πλευρικές διαστάσεις του, αλλά η επικρατούσα θέση στα δικαστήρια είναι ότι ακόμα και αν δεν αναφέρονται οι όμοροι ιδιοκτήτες, οι πλευρικές διαστάσεις, το σχήμα και ο ακριβής προσανατολισμός του ακινήτου (δηλαδή ποια η θέση του ως προς τον Βορρά), η αγωγή δεν απορρίπτεται. Το δικαστήριο θα εξετάσει αυτεπαγγέλτως εάν η αγωγή περιλαμβάνει όσα αναφέρονται ανωτέρω για την περιγραφή του ακινήτου, ακόμα και εάν δεν προτείνει κάποια ένσταση ο αντίδικος και εάν προκύψει ότι το ακίνητο δεν περιγράφεται με το ελάχιστο απαιτούμενο περιεχόμενο της αγωγής, αυτή θα απορριφθεί από το δικαστήριο ως αόριστη. Εκείνος που έχει την κυριότητα ακινήτου ασκεί την διεκδικητική αγωγή, εάν κάποιος άλλος προβάλλει δικά του δικαιώματα επί του ιδίου ακινήτου. Μπορεί ο ένας, ενάγων, αυτός δηλαδή που ασκεί την αγωγή στο δικαστήριο, να έχει συμβόλαιο στο όνομά του για το συγκεκριμένο ακίνητο. Ο έτερος όμως, εναγόμενος, αυτός δηλαδή κατά του οποίου στρέφεται η αγωγή, μπορεί να ισχυρισθεί ότι έχει στη νομή του το ακίνητο για πάνω από είκοσι χρόνια. Σε περίπτωση που μπορέσει να το αποδείξει, θα κερδίσει αυτός την δίκη, διότι η άσκηση νομής για πάνω από είκοσι έτη υπερισχύει του συμβολαίου, εφόσον αυτός που έχει το συμβόλαιο δεν ασκούσε παραλλήλως και νομή, αλλά τη νομή ασκούσε ο εναγόμενος, έστω και χωρίς συμβόλαιο. Με άλλα λόγια, το συμβόλαιο δεν είναι αρκετό, εάν δεν συνοδεύεται από ταυτόχρονη άσκηση νομής και τελικώς υποχωρεί έναντι εκείνου που αποδεικνύει εικοσαετή νομή, ακόμα κι αν αυτός δεν έχει συμβόλαιο. Για να μπορέσει ο εναγόμενος να αποδείξει ότι έχει επί είκοσι χρόνια το ακίνητο στη νομή του (ενώ ο ενάγων, που το είχε με συμβόλαιο, δεν ασκούσε τα είκοσι χρόνια νομή), πρέπει να αποδείξει στο δικαστήριο πότε άρχισε τη νομή του, ποιό είναι δηλαδή το ακριβές χρονικό σημείο κατά το οποίο άρχισε την άσκηση νομής, ώστε να μπορεί να διαπιστωθεί πότε συμπληρώνονται τα είκοσι χρόνια. Πρέπει δηλαδή να προσδιορίσει ότι άρχισε τη νομή επί παραδείγματι το έτος 1992 και άρα το 2012 είχε συμπληρώσει είκοσι χρόνια νομής. Οπότε, αν η αγωγή ασκήθηκε το 2018 στο δικαστήριο, ο αρχικός κύριος που το είχε μεν με συμβόλαιο από το 1990, αλλά μετά έφυγε για το εξωτερικό και δεν το ξαναεπισκεύθηκε, το έχασε και την κυριότητα κέρδισε ο εναγόμενος που τα κατέλαβε το 1992 και ασκούσε συνεχώς και αδιαλείπτως νομή επ’ αυτού για είκοσι έτη. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Χρησικτησία Κατά Συγκυρίων Μόνο Με Γνωστοποίηση

Χρησικτησία Κατά Συγκυρίων Μόνο Με Γνωστοποίηση Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 4 Ιανουαρίου 2019 Η χρησικτησία ως νομική έννοια, αλλά κυρίως ως προς τα πρακτικά αποτελέσματά της επί της κυριότητος ακινήτων, απασχολεί, ενδιαφέρει και “ταλαιπωρεί” πολλούς ανά την ελληνική επικράτεια και όχι μόνον, αφού ιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα έχουν ή διεκδικούν και πολλοί κάτοικοι εξωτερικού, ομογενείς και αλλογενείς. Η χρησικτησία είναι ένας προβλεπόμενος από το νόμο τρόπος κτήσεως κυριότητος ακινήτου, σύμφωνα με τον οποίο κάποιος δύναται να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτου εάν αποδειχθεί ότι έχει στην νομή του το ακίνητο α) για δέκα τουλάχιστον έτη με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο (τακτική χρησικτησία) ή β) για είκοσι τουλάχιστον έτη, χωρίς να απαιτείται καλή πίστη και νόμιμος τίτλος (έκτακτη χρησικτησία). Με πολύ απλά λόγια, με τακτική χρησικτησία μπορεί κάποιος να αποκτήσει κυριότητα, εφόσον αποδείξει ότι συνετάγη συμβόλαιο για το ακίνητο και αυτός ως αγοραστής ήταν καλόπιστος, πίστευε δηλαδή ότι αποκτά νομίμως την κυριότητα, αλλά υπάρχει κάποιο ελάττωμα στο συμβόλαιο ή στον τίτλο του πωλητή, που κατ’ αρχάς στερεί την κυριότητα στον αγοραστή. Εάν επί παραδείγματι ο Α αγόρασε από τον Β ένα ακίνητο με κανονικό συμβόλαιο και όλες τις νόμιμες διαδικασίες, αλλά απεδείχθη ότι ο Β δεν ήταν κύριος του ακινήτου, πράγμα που ο Α δεν γνώριζε, ο Α δεν γίνεται κύριος του ακινήτου αμέσως μετά το συμβόλαιο αγοράς, μπορεί όμως να γίνει κύριος με τακτική χρησικτησία, εάν το κρατήσει στην νομή του επί δέκα τουλάχιστον χρόνια, ενώ παραλλήλως είναι και καλόπιστος, δεν γνώριζε δηλαδή ότι εκείνος που του το πούλησε (ο Β) δεν είχε κυριότητα. Με έκτακτη χρησικτησία αποκτά κάποιος την κυριότητα του ακινήτου εάν αποδείξει ότι το έχει στη νομή του επί είκοσι τουλάχιστον χρόνια, χωρίς να απαιτείται να αποδείξει περαιτέρω ότι ήταν καλόπιστος ή ότι έχει συμβόλαιο, έστω και με νομικά ελαττώματα. Στην έκτακτη χρησικτησία δηλαδή αρκεί η απόδειξη εικοσαετούς νομής, έστω και αν ο νομέας γνωρίζει ότι καταπατά ξένο ακίνητο. Υπάρχει όμως μία πολύ σημαντική λεπτομέρεια στην χρησικτησία μεταξύ συγκυρίων, μεταξύ δηλαδή περισσοτέρων που έχουν ποσοστά συγκυριότητος επί του ιδίου ακινήτου. Ενώ όταν καταπατάς, νέμεσαι δηλαδή, εντελώς ξένο ακίνητο, στο οποίο δεν έχεις ποσοστό συγκυριότητος, δεν απαιτείται τίποτα άλλο παρά μόνο η απόδειξη της επί εικοσαετία νομής σου, όταν επικαλείσαι χρησικτησία έναντι συγκυρίων, απαιτείται να αποδεικνύεις ότι τους είχες γνωστοποιήσει την έναρξη της νομής σου και επί του δικού τους ποσοστού. Διότι, όταν καταλαμβάνεις και αρχίζεις να νέμεσαι ένα εντελώς ξένο ακίνητο, ο κύριος αυτού οφείλει να το επιβλέπει και να αντιληφθεί ότι ένας ξένος (εσύ) το έχει καταλάβει, έστω εντός είκοσι ετών από την κατάληψη. Διαφορετικά, το χάνει λόγω χρησικτησίας και το κερδίζεις εσύ, που ασκούσες νομή επί είκοσι χρόνια. Όταν όμως είσαι κι εσύ συγκύριος και άρα συγκάτοχος ενός ακινήτου, η παρουσία σου σ’ αυτό και η κατοχή του από εσένα δεν μπορεί να γίνει αντιληπτή ως ύποπτη άσκησης χρησικτησίας από τον έτερο συγκύριο, ο οποίος δεν μπορεί να είναι στο μυαλό σου και να γνωρίζει αν εσύ κατέχεις το 30% που σου ανήκει με συμβόλαιο, ή και το δικό του 70%, που εκείνος έχει με συμβόλαιο. Στην περίπτωση λοιπόν της συγκυριότητος ακινήτου, η χρησικτησία κατά συγκυρίου προβάλλεται και γίνεται δεκτή μόνο εάν αποδείξεις ότι του είχες γνωστοποιήσει με οιονδήποτε κατανοητό τρόπο την πρόθεσή σου να κατέχεις το ακίνητο όχι μόνο κατά το δικό σου μερίδιο (30%), αλλά και κατά το δικό του (70%), οπότε θεωρείς ότι ολόκληρο το ακίνητο είναι δικό σου και όχι μόνο το 30% που σου ανήκει με συμβόλαιο. Εάν επί παραδείγματι ο Α αδελφός έχει το 30% ενός πορτοκαλεώνα στην Λακωνία, ενώ το υπόλοιπο 70% ανήκει στον Β, τον αδελφό του που βρίσκεται στην Αυστραλία, ο Α μπορεί να επικαλεσθεί χρησικτησία σε ολόκληρο το ακίνητο εάν επί είκοσι τουλάχιστον χρόνια έχει σταματήσει να στέλνει το μερίδιο του αδελφού του στην Αυστραλία από την πώληση των πορτοκαλιών, παρά το ότι ο αδελφός του από την Αυστραλία του το ζητάει. Ή αν στις επανειλημμένες οχλήσεις του Β από την Αυστραλία να ανοικοδομήσουν τον πορτοκαλεώνα, ο Α του έχει απαντήσει με γράμμα ότι αυτός, δηλ. ο Α, αποφασίζει τι θα κάνει με τον πορτοκαλεώνα και ο Β είναι μακριά και δεν έχει να κάνει τίποτα με το ακίνητο αυτό. Εάν ο Β μετά τις δηλώσεις αυτές του αδελφού του Α, αφήσει το μερίδιό του (70%) επί του πορτοκαλεώνα χωρίς διεκδίκηση για είκοσι χρόνια, ο Α μπορεί να αποκτήσει με χρησικτησία ολόκληρο το ακίνητο και όχι μόνο το 30% που αρχικώς του ανήκε. Την ανάγκη γνωστοποίησης στην χρησικτησία μεταξύ συγκυρίων επιβεβαίωσε και η υπ’ αριθ. 192/2018 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Πατρών σε υπόθεση που αφορούσε ακίνητο στην Κεφαλονιά. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr