Άκυρη η ιδιόγραφη διαθήκη αν κληρονόμος είναι μη συγγενής

Άκυρη η ιδιόγραφη διαθήκη αν κληρονόμος είναι μη συγγενής Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Το ελληνικό κληρονομικό δίκαιο προβλέπει τρεις τύπους διαθήκης, την ιδιόγραφη, την μυστική και την δημόσια. Η ιδιόγραφη διαθήκη είναι αυτή που γράφεται ολόκληρη με το χέρι του διαθέτη, υπογράφεται στο τέλος του κειμένου της από τον ίδιο και έχει ημερομηνία και το όνομα του διαθέτη. Η μυστική διαθήκη γράφεται είτε με το χέρι του διαθέτη και υπογράφεται από αυτόν, είτε από τρίτο πρόσωπο, οπότε ο διαθέτης πρέπει να υπογράφει σε κάθε ημίφυλλο και στο τέλος του κειμένου. Η μυστική διαθήκη παραδίδεται σε συμβολαιογράφο, συντασσομένης πράξεως παραδόσεως της διαθήκης. Η δημόσια διαθήκη συντάσσεται σε συμβολαιογράφο παρουσία μαρτύρων και καταχωρείται στο αρχείο του συμβολαιογράφου. Για πολλές δεκαετίες στο ελληνικό κληρονομικό δίκαιο ίσχυε η θεμελιώδης αρχή ότι οι τρεις τύποι διαθήκης που προβλέπονται από τον Αστικό Κώδικα, δηλ. η ιδιόγραφη, η μυστική και η δημόσια, έχουν ίδια ισχύ και καμία δεν θεωρείται αυξημένης ισχύος έναντι των άλλων. Με το Νόμο 4182/2013 καθιερώνεται εξαίρεση της αρχής της ισότητος μεταξύ των τριών τύπων διαθήκης, εις βάρος της ιδιογράφου και της μυστικής. Η νέα διάταξη ορίζει ότι αν κάποιος δεν έχει συγγενείς εξ αίματος έως τον τέταρτο βαθμό, δεν έχει δηλαδή εξ αδιαθέτου κληρονόμους, για να αφήσει με διαθήκη την κληρονομία του σε μη συγγενικό του πρόσωπο, που νομικά ονομάζεται εξωτικός, θα πρέπει να το κάνει μόνο με δημόσια διαθήκη. Αν δηλαδή κάποιος που δεν έχει εξ αίματος συγγενείς, επιθυμεί να αφήσει την περιουσία του σε κάποιον μη συγγενή, μπορεί να το κάνει μόνο με δημόσια διαθήκη, που γίνεται σε συμβολαιογράφο, ενώ αν συντάξει ιδιόγραφη ή μυστική διαθήκη, αυτή θα θεωρηθεί άκυρη και δεν θα ισχύσει. Με την διάταξη αυτή, αμφιβόλου συνταγματικότητας, περιορίζεται το δικαίωμα του διατιθέναι, δηλ. της ελευθερίας που έχει κάθε άνθρωπος να διαθέτει τα περιουσιακά του στοιχεία με όποιον τρόπο θέλει, διότι του απαγορεύεται στην ουσία να χρησιμοποιήσει έναν απολύτως έγκυρο και νόμιμο τρόπο διαθήκης, αυτόν της ιδιογράφου, εάν θελει να αφήσει περιουσιακά του στοιχεία σε εξωτικό, δηλαδή σε μη συγγενικό πρόσωπο. Η δικαιολογητική βάση αυτής της διατάξεως είναι η προστασία του συμφέροντος του Δημοσίου, διότι στις περιπτώσεις που κάποιος διαθέτης δεν έχει εξ αδιαθέτου κληρονόμους, κληρονόμος τελικά καλείται το Ελληνικό Δημόσιο. Έχουν πράγματι υπάρξει περιπτώσεις στις οποίες «κατασκευάσθηκαν» διαθήκες ανθρώπων που απεβίωσαν χωρίς συγγενείς, ώστε να επιχειρείται να κληρονομήσει κάποιος τρίτος με πλαστογραφία, ενώ χωρίς την ιδιόγραφη διαθήκη η περιουσία θα κατέληγε υπέρ του Δημοσίου. Η προσπάθεια ωστόσο αποθαρρύνσεως μερικών επιτηδείων που σκέπτονται να πλαστογραφήσουν διαθήκες, δεν δικαιολογεί την στέρηση κάθε ανθρώπου από το δικαίωμά του να συντάσσει όποιον τύπο διαθήκης επιθυμεί και να ορίζει όποιον κληρονόμο αυτός επιλέγει, αλλοιώνοντας κατ’ αυτόν τον τρόπο την βασική αρχή του ελληνικού δικαίου ότι όλες οι διαθήκες, επομένως και οι ιδιόγραφες, έχουν ισοδύναμη ισχύ. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ο αιγιαλός ανήκει στο Δήμοσιο

Ο αιγιαλός ανήκει στο Δήμοσιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Τα κοινής χρήσεως πράγματα δεν μπορούν να ανήκουν στην κυριότητα κάποιου φυσικού ή νομικού προσώπου και μπορούν να χρησιμοποιούνται από όλους ελευθέρως. Κοινής χρήσεως είναι και ο αέρας, οι δημόσιοι οδοί, η θάλασασσα και ο αιγιαλός. Τα κοινής χρήσεως πράγματα ανήκουν σε όλους και είναι εκτός συναλλαγής, δεν μπορούν δηλ. να αποτελέσουν αντικείμενο νομικών μεταβιβάσεων και χρησιμοποιούνται κατά κανόνα από όλους. Κατά τον Αστικό Κώδικα, μεταξύ των κοινής χρήσεως πραγμάτων περιλαμβάνεται και ο αιγιαλός. Ο νομικός ορισμός του αιγιαλού έχει πολύ μεγάλη σημασία διότι καθορίζει ποιά έκταση γης δεν μπορεί να αποτελέσει ιδιωτική ιδιοκτησία και ποιά μπορεί, εφόσον δεν είναι αιγιαλός. Ο αιγιαλός λοιπόν ορίζεται ως «η περιστοιχούσα την θάλασσαν χερσαία ζώνη η βρεχομένη από τας μεγίστας πλην συνήθεις αναβάσεις των κυμάτων». Από τον ορισμό αυτό προκύπτει ότι ο αιγιαλός είναι τμήμα της γης που περιβάλλει τη θάλασσα με όριο προς την ξηρά το σημείο εκείνο, μέχρι το οποίο φθάνουν τα συνήθως μεγαλύτερα κύματα. Ο αιγιαλός ανήκει, κατά νομική επιταγή στο Ελληνικό Δημόσιο. Το αν κάποιο τμήμα γης είναι αιγιαλός προσδιορίζεται την διοικητική επιτροπή του Αναγκαστικού Νόμου 2344/1940, αλλά και από άλλες διοικητικές αρχές. Επειδή ωστόσο το θέμα είναι πολύπλοκο, τελικώς η ιδιότητα του αιγιαλού προκύπτει από φυσικά και μόνο φαινόμενα και δεν δημιουργείται με πράξη της Πολιτείας και σε κάθε τοπική περίπτωση ο καθορισμός της έκτασης ως αιγιαλού ή παλαιού αιγιαλού, όταν δημιουργείται νέος αιγιαλός δια προσχώσεως, ανήκει στην εκτίμηση του τακτικού δικαστή και όχι της διοίκησης, όπως απεφάσισε ο Άρειος Πάγος στην υπ' αριθ. 104/2013 απόφασή του. Στην υπόθεση στην οποία εξεδόθη η ανωτέρω απόφαση, ιδιωτική εταιρεία ενήγαγε το Ελληνικό Δημόσιο, με αίτημα το Δικαστήριο να αναγνωρίσει ότι συγκεκριμένη έκταση μεταξύ της ξηράς και της θαλάσσης στο Νομό Ηρακλείου Κρήτης είναι ιδιωτική περιουσία της ενάγουσας εταιρείας. Κατά του περιεχομένου και του αιτήματος της αγωγής που ήσκησε η ιδιωτική εταιρεία, το Δημόσιο προέβαλε ένσταση, με τον ισχυρισμό ότι η συγκεκριμένη έκταση αποτελεί αιγιαλό και επομένως δεν δύναται να αποτελέσει τμήμα ιδιωτικής περιουσίας, αλλά αντιθέτως είναι πράγμα εκτός συναλλαγής. Το Πρωτοδικείο Ηρακλείου έκρινε ότι η αγωγή πρέπει να γίνει δεκτή και συνεπώς η έκταση ανήκει στην ενάγουσα εταιρεία και δεν είναι αιγιαλός. Το Δημόσιο προσέφυγε στο Εφετείο το οποίο έκρινε διαφορετικά, κάνοντας δεκτή την ένσταση του Δημοσίου και κρίνοντας ότι η έκταση αποτελεί αιγιαλό. Η ιδιωτική εταιρεία άσκησε αναίρεση κατά της αποφάσεως του Εφετείου και κατ'αυτόν τον τρόπο η υπόθεση έφθασε ενώπιον του Αρείου Πάγου, ο οποίος έκρινε ότι η απόφαση του Εφετείου ήταν ορθή και ότι η έκταση είναι αιγιαλός, οπότε ιδιώτες δεν μπορούν επ'΄αυτής να έχουν κυριότητα. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε επίσης ότι ο αιγιαλός, ως κοινής χρήσεως πράγμα που ανήκει στο Δημόσιο είναι εκτός συναλλαγής και ανεπίδεκτος χρησικτησίας, εκτός αν, λόγω προσχώσεων στην ακτή ή υποχώρησης του αιγιαλού στη θάλασσα, απέβαλε την ιδιότητά του αυτή, γιατί έπαυσε ο για την κοινή χρήση προορισμός του, οπότε εξακολουθεί και μετά την πρόσχωση να ανήκει στο δημόσιο, περιερχόμενος όμως εφεξής στην ιδιωτική περιουσία αυτού. Άξιο σημειώσεως είναι το γεγονός ότι για το επίμαχο ζήτημα της υπάρξεως αιγιαλού ή όχι και για το αν η έκταση είναι παλαιός αιγιαλός ορίσθηκε με δικαστική απόφαση πραγματογνώμων, ο οποίος απεφάνθη ότι το επίδικο ακίνητο δεν υπήρξε παλαιός αιγιαλός. Ωστόσο, το δικαστήριο, όπως έχει το δικαίωμα να κάνει, επειδή η κρίση του πραγματογνώμωνος δεν είναι δεσμευτική, δεν ακολούθησε το συμπέρασμα της πραγματογνωμοσύνης και απεφάσισε άλλως, ότι δηλαδή η έκταση είναι παλαιός αιγιαλός, δικαιώνοντας το Δημόσιο. 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Εικονική πώληση ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Στην αγοραπωλησία ακινήτου τα δύο μέρη συμφωνούν στην μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή, έναντι συγκεκριμένου τιμήματος. Υπάρχουν, όμως, κατ' εξαίρεση περιπτώσεις όπου η σύμβαση πωλήσεως είναι εικονική, δηλ. οι δύο πλευρές υπογράφουν ένα συμβόλαιο που φαίνεται ότι είναι πώληση "στα χαρτιά", ενώ στην πραγματικότητα δεν πρόκειται περί πωλήσεως, αλλά για άλλη συναλλαγή, που συχνά είναι δωρεά, δηλ. το ακίνητο μεταβιβάζεται άνευ ανταλλάγματος. Ο νόμος ορίζει ότι εάν αποδειχθεί ότι μία σύμβαση δεν ήταν πραγματικά αυτό που φαίνεται στα συμβόλαια, η σύμβαση είναι άκυρη ως εικονική. Εκείνος που θέλει να επιτύχει την ακύρωση μίας μεταβίβασης ακινήτου ως εικονικής πρέπει να αποδείξει ότι η δήλωση βουλήσεως των δύο πλευρών στο συμβόλαιο δεν ήταν σοβαρή και αληθινή, αλλά φαινομενική και εικονική. Στην υπ' αριθ. 743/2013 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ο παππούς το έτος 2005 πώλησε στον εγγονό του ένα υπό ανέγερση κτήριο, παρακρατώντας την επικαρπία για όλη την ζωή του. Μεταβίβασε δηλαδή στον εγγονό του την ψιλή κυριότητα επί ολοκλήρου του κτηρίου έναντι τιμήματος εκατό χιλιάδων ευρώ. Η πώληση έγινε νομίμως σε συμβολαιογράφο, ενώ υπεγράφη και απόδειξη ότι ο πωλητής παππούς έλαβε από τον αγοραστή εγγονό το ποσό των 100.000 ευρώ ως τίμημα της πωλήσεως, για να συνταχθεί από τον συμβολαιογράφο και η εξοφλητική πράξη. Το 2009 ο παππούς απεβίωσε και οι κληρονόμοι του, δηλ. τα παιδιά του, άσκησαν αγωγή κατά του εγγονού στα δικαστήρια, υποστηρίζοντας ότι το συμβόλαιο της πωλήσεως του 2005 δεν ήταν πώληση πραγματική αλλά εικονική και για τον λόγο αυτόν θα έπρεπε να ακυρωθεί. Το Πρωτοδικείο που δίκασε την υπόθεση δικαίωσε τους ενάγοντες και απεφάσισε ότι πράγματι η πώληση ήταν εικονική και για τον λόγο αυτόν το συμβόλαιο ήταν άκυρο. Με την απόφαση αυτή οι ενάγοντες πετύχαιναν το ακίνητο να θεωρηθεί πλέον κληρονομία του θανόντος πατρός τους και άρα να μοιρασθεί σ' αυτούς, τους κληρονόμους του και να αφαιρεθεί από την κυριότητα του εγγονού. Ο εγγονός όμως άσκησε έφεση και το Εφετείο ανέστρεψε την απόφαση του Πρωτοδικείου, κρίνοντας ότι η συναλλαγή που είχε καταγραφεί ως πώληση στο συμβολαιογραφικό έγγραφο του 2005 ήταν πράγματι τέτοια και δεν επρόκειτο περί εικονικής πωλήσεως. Το Εφετείο συγκεκριμένα απεφάσισε ότι "...αποδείχθηκε ότι οι συμβαλλόμενοι στην επίδικη σύμβαση είχαν τη βούληση κατάρτισης αυτής της σύμβασης πώλησης και απέβλεψαν στα έννομα αποτελέσματα αυτής. Υπήρξε δηλαδή σοβαρή και σπουδαία συναλλακτική πρόθεση των συμβληθέντων κατά την κατάρτιση της σύμβασης και με αυτήν αποσκοπούσαν ο μεν εναγόμενος να αποκτήσει την ψιλή κυριότητα του πωληθέντος ακινήτου, ο δε πωλητής να λάβει το συμφωνηθέν τίμημα, ανεξάρτητα αν αυτό ανταποκρινόταν ή όχι στην τότε αγοραία αξία του πωληθέντος ή αν αυτό καταβλήθηκε ή όχι, δοθέντος ότι τα γεγονότα αυτά δεν ασκούν έννομη επιρροή στο κύρος της σύμβασης ...". Οι αρχικοί ενάγοντες, που είχαν κερδίσει στην πρώτη δίκη, αλλά έχασαν στον δεύτερο βαθμό, άσκησαν αναίρεση στον Άρειο Πάγο, υποστηρίζοντας ότι το Εφετείο έσφαλε με την απόφασή του να μην ακυρώσει την πώληση ως εικονική. Ο Άρειος Πάγος ωστόσο απέρριψε την αναίρεση κρίνοντας ότι η απόφαση του Εφετείου ήταν ορθή, διότι είχε πλήρως αιτιολογήσει το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε, λαμβάνοντας υπόψιν του όλα τα αποδεικτικά στοιχεία που είχαν προσκομισθεί από τις δύο αντίπαλες πλευρές. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πολεοδομική τακτοποίηση ακινήτου και κληρονομιά

. Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Στα βασικά βήματα που πρέπει να γίνουν για να ολοκληρωθεί η διαδικασία μίας κληρνομιάς στην Ελλάδα είναι η εξεύρεση των περιουσιακών στοιχείων του κληρονομουμένου, (ακίνητα, αυτοκίνητα, σκάφη, κινητά αξίας, μετρητά χρήματα και τραπεζικοί λογαριασμοί), η περιγραφή αυτών και η εκτίμηση της αξίας τους. Όταν πρόκειται για ακίνητα, πρέπει να βρούμε έστω μία φωτοτυπία του τίτλου κτήσεώς τους (συμβόλαιο αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής, διανομής ακινήτων, σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας κλπ.), ώστε να περιγράψουμε το κάθε ακίνητο, δηλαδή τα τετραγωνικά μέτρα του οικοπέδου ή αγροτεμαχίου, του κτίσματος που υπάρχει εντός αυτού, το έτος κατασκευής του κτηρίου, την θέση και τα όριά του, τους όμορους ιδιοκτήτες, το αν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο και στο Ε9, αν είναι εντός ή εκτός σχεδίου, αν έχει ημιυπαιθρίους χώρους, νομιμοποιημένους ή όχι και αν έχει πολεοδομικές παραβάσεις που χρειάζονται τακτοποίηση στην Πολεοδομία. Αν συμβαίνει αυτό το τελευταίο, έχουμε μία κατάσταση όπου ενώ στο συμβόλαιο αναγράφεται ότι η επιφάνεια του διαμερίσματος είναι π.χ. 108 τ.μ., η πραγματικότητα που ανακαλύπτει ο μηχανικός όταν κάνει την ακριβή μέτρηση, είναι ότι το διαμέρισμα είναι 120 τ.μ., είτε διότι ένας εξώστης (μπαλκόνι) έχει κλειστεί και έχει γίνει δωμάτιο, είτε διότι κατά την ανέγερση της οικοδομής το διαμέρισμα κατασκευάσθηκε μεγαλύτερο από όσο γράφει το συμβόλαιο, είτε διότι κάποιος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος προέβη σε επέκταση άνευ πολεδομικής αδείας. Σε μία τέτοια περίπτωση το ακίνητο πρέπει να περιγραφεί στην Δήλωση Φόρου Κληρονομίας στην εφορία και μετά στην Αποδοχή Κληρονομίας στον συμβολαιογράφο, όχι μόνο με την επιφάνεια που αναγράφει το συμβόλαιο (108 τ.μ.), αλλά πρέπει να γίνει αναφορά ότι υπάρχει επέκταση της επιφανείας στα 120 τ.μ. καθώς και ότι έχει προηγηθεί τακτοποίηση της αυθαιρεσίας με τον νόμο για την νομιμοποίηση των αυθαιρέτων για 30 έτη. Εάν δεν γίνει η σχετική δήλωση στην εφορία και μετά στην πράξη αποδοχής κληρονομίας της επαύξησης της επιφανείας του ακινήτου, στην μελλοντική πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή άλλη μεταβίβαση του ακινήτου, ο κληρονόμος θα συναντήσει εμπόδιο στην βεβαίωση που πρέπει να προσκομίσει από μηχανικό, που θα πρέπει να λέει τα ακριβή τετραγωνικά του προς μεταβίβαση ακινήτου. Με τον αυστηρό νόμο όπως ισχύει σήμερα, ο μηχανικός δεν μπορεί να κάνει τα στραβά μάτια και να μην αποτυπώσει τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα που μετράει στο ακίνητο, διότι διαφορετικά μπορεί να χάσει την άδειά του. Αν ο μηχανικός βρει ότι το διαμέρισμα είναι 120 τ.μ., αλλά η αποδοχή γράφει μόνο 108, το διαμέρισμα δεν μπορεί να πωληθεί. Θα πρέπει να γίνει τροποποιητική δήλωση στην εφορία για την κληρονομιά και διορθωτική αποδοχή στον συμβολαιογράφο, να πληρωθεί ίσως πρόσθετος φόρος κληρονομίας, που συνεπάγονται κόστος και καθυστέρηση και μετά μπορεί να γίνει η πώληση του κληρονομηθέντος ακινήτου. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Όταν η διαθήκη αναφέρει ακίνητο που δεν ανήκει στον διαθέτη

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Τα ακίνητα που ανήκουν σ' εκείνον που υπογράφει διαθήκη μεταβιβάζονται μετά τον θάνατό του στους κληρονόμους του. Συνήθως, όσα ακίνητα περιγράφονται σε μία διαθήκη ανήκουν κατά κυριότητα στον διαθέτη και με την υπογραφή της αποδοχής κληρονομίας ή την έκδοση του κληρονομητηρίου από το δικαστήριο, επιμελεία των κληρονόμων, τα ακίνητα μεταβιβάζονται σ' αυτούς. Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις στις οποίες τα ακίνητα που γράφει στην διαθήκη του ο διαθέτης δεν του ανήκουν και εσφαλμένως αυτός τα περιλαμβάνει στην διαθήκη του ως δικά του, ή είναι αμφισβητούμενης κυριότητος. Το ερώτημα είναι αν μπορούν να τα αποκτήσουν οι κληρονόμοι. Κατ' αρχάς, ό,τι δεν ανήκει στον κληρονομούμενο δεν μπορεί να μεταβιβασθεί ούτε στους κληρονόμους του. Αν δεν είχε κυριότητα ο διαθέτης, δεν αποκτούν κυριότητα ούτε και οι κληρονόμοι του. Υπάρχει όμως η δυνατότητα παρά το γεγονός ότι ο διαθέτης δεν είχε στην κυριότητά του κάποιο ακίνητο, αυτό να αποκτηθεί τελικώς από τον ή τους κληρονόμους του, εφόοσον οι κληρονόμοι είναι καλής πίστεως και κρατήσουν το ακίνητο τουλάχιστον για δέκα χρόνια στη νομή τους, μετά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής αποδοχής κληρονομίας. Πρόκειται για τον θεσμό της τακτικής χρησικτησίας, κατά τον οποίο αν κάποιος έχει στην φυσική εξουσίασή του ένα πράγμα (ακίνητο) με την ειλικρινή πεποίθηση ότι είναι δικό του (νομή), με καλή πίστη και με νόμιμο τίτλο (συνήθως συμβόλαιο) για δέκα έτη κατ' ελάχιστον, μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα αυτού. Στην υπ' αριθ. 2124/2013 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε αναίρεση που ασκήθηκε κατά αποφάσεως του Πρωτοδικείου Άμφισσας. Στην υπόθεση αυτή η ενάγουσα ήταν κληρονόμος του πατρός της, ο οποίος με διαθήκη του της άφησε συγκεκριμένο ακίνητο, που ανέφερε στην διαθήκη ότι ήταν δικό του. Το ακίνητο όμως αυτό, όπως αποδείχθηκε στο δικαστήριο, δεν ήταν δικό του, επομένως δεν μπορούσε και να το διαθέσει. Η κόρη του όμως, που τον κληρονόμησε όταν αυτός απεβίωσε το 1987, θεώρησε καλοπίστως ότι το ακίνητο που της άφηνε στην διαθήκη του ο πατέρας της ήταν δικό του και για τον λόγο αυτόν διενήργησε σειρά πράξεων νομής για διάστημα πάνω από δεκαετία. Συγκεκριμένα προέβη το έτος 1988 σε δήλωση του ως άνω ακινήτου στον αρμόδιο οικονομικό έφορο Λιδορικίου προκειμένου να υπολογισθεί ο φόρος κληρονομιάς, συμπεριέλαβε αυτό ως περιουσιακό στοιχείο στη φορολογική δήλωση ακίνητων περιουσιακών στοιχείων (Ε9) των οικονομικών ετών 1997 και 2005, ανέθεσε σε αρχιτέκτονα μηχανικό τη σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος και αποδέχθηκε αυτό ως κληρονομιαίο ακίνητο με δήλωση αποδοχής κληρονομιάς του 1992 ενώπιον συμβολαιογράφου. Το 2005 κάποιοι τρίτοι εισήλθαν στο ακίνητο ισχυριζόμενοι ότι είναι δικό τους και η κληρονόμος άσκησε διεκδικητική αγωγή στο Ειρηνοδικείο Τολοφώνος. Ο ισχυρισμός της ήταν ότι το ακίνητο ανήκε στον πατέρα της, αλλά επικουρικώς ότι, ακόμα κι αν δεν ανήκε στον πατέρα της, η ίδια το είχε αποκτήσει με τακτική χρησικτησία, διότι το είχε στη νομή της από το 1987 που απεβίωσε ο πατέρας της, δηλαδή για πάνω από δέκα χρόνια μέχρι το 2005, είχε νόμιμο τίτλο, δηλαδή την αποδοχή κληρονομίας και ήταν καλής πίστεως, διότι δεν είχε κανέναν λόγο να μην πιστεύει ότι το ακίνητο δεν ανήκε στον πατέρα της, αφού αυτός το είχε περιλάβει στην διαθήκη του. Το Ειρηνοδικείο απέρριψε την αγωγή της, με το αιτιολογικό ότι δεν είχε γίνει κυρία του ακινήτου, αφού την αποδοχή κληρονομίας την είχε υπογράψει το 1992, την είχε όμως μεταγράψει στο υποθηκοφυλακείο μόλις το 2005, λίγο πριν ασκήσει την αγωγή στο δικαστήριο για να διεκδικήσει το ακίνητο. Το ίδιο έκρινε και το κατ' έφεσιν δικάσαν Πολυμελές Πρωτοδικείο Άμφισσας, που απέρριψε την έφεσή της. Ο Άρειος Πάγος όμως, ενώπιον του οποίου άσκησε αναίρεση, έκρινε διαφορετικά και την δικαίωσε. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε συγκεκριμένα ότι μπορεί η αποδοχή κληρονομίας να υπεγράφη το 1992 και η μεταγραφή της να έγινε μόλις το 2005, αλλά με την μεταγραφή της πράξεως της αποδοχής, η ισχύς της αποδοχής ανατρέχει πίσω, αναδρομικώς, στο έτος θανάτου του διαθέτη, δηλ. στην υπόθεση αυτή, στο 1987. Επομένως, το 2005 που η ενάγουσα άσκησε την διεκδικητική αγωγή της, είχε ήδη νόμιμο τίτλο, δηλ. την αποδοχή κληρονομίας στον συμβολαιογράφο του 1992, ήδη για χρονικό διάστημα πάνω από δέκα έτη, αφού η έναρξη της νομής ανατρέχει στον χρόνο θανάτου, δηλ. το 1987, ενώ ήταν και καλής πίστεως νομέας. Για τον λόγο αυτόν ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η ενάγουσα είχε αποκτήσει κυριότητα του επιδίκου ακινήτου με τακτική χρησικτησία. Ανήρεσε συνεπώς την απόφαση του Πρωτοδικείου Άμφισσας και ανέπεμψε την υπόθεση στο ίδιο δικαστήριο, που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, για να ξαναδικάσουν την υπόθεση σύμφωνα με την κρίση του Αρείου Πάγου. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Αντισυνταγματικός ο ΕΝΦΙΑ αν στερεί την δικαστική προστασία του ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Το Μονομελές Πρωτοδικείο Χανίων με την υπ΄αριθ. 210/2014 απόφασή του, έκρινε ότι είναι αντισυνταγματική και μη εφαρμοστέα η διάταξη που ορίζει ότι αν δεν έχεις πληρώσει τον ΕΝΦΙΑ, δεν μπορείς να προσφύγεις στο δικαστήριο να προστατεύσεις το ακίνητό σου από κάποιον που το επιβουλεύεται. Η ελληνική κυβέρνηση εισήγαγε προσφάτως νόμο για τον φόρο ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), που απαγορεύει την μεταβίβαση καθ' οιονδήποτε τρόπο ενός ακινήτου, εάν δεν αποδεικνύεται με πιστοποιητικό της εφορίας ότι έχει εξοφληθεί η ΕΝΦΙΑ. Με το νόμο αυτόν απαγορεύεται η πώληση, δωρεά, γονική παροχή κλπ. ακινήτου, εάν ο ιδιοκτήτης του δεν έχει πληρώσει τον ΕΝΦΙΑ και μάλιστα όχι μόνο για το συγκεκριμένο ακίνητο, αλλά και για όλα τα άλλα ακίνητα που διαθέτει! Επιπλέον, με τον ίδιο νόμο απαγορεύεται στον πολίτη να προσφύγει στα δικαστήρια και να προστατεύσει την περιουσία του, εάν αυτή έχει καταπατηθεί ή προσβληθεί από τρίτον, αν δεν έχει πληρώσει τον ΕΝΦΙΑ. Η κύρωση αυτή, δηλ. της απαγόρευσης προσφυγής στο δικαστήριο για να σώσεις το ακίνητό σου από κάποιον που θέλει να στο πάρει, αν δεν πληρώσεις πρώτα τον ΕΝΦΙΑ, κρίνεται ως μία δυσμενής κύρωση εις βάρος του ιδιοκτήτη, άκρως δυσανάλογη προς τον σκοπό της, δηλ. την συλλογή των φόρων του κράτους. Το Δικαστήριο των Χανίων έκρινε, ωστόσο, ότι η διάταξη του νόμου που δημιουργεί φραγμό στην πρόσβαση στην δικαιοσύνη, αν δεν έχει πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ, είναι αντισυνταγματική, διότι " ... συντελεί απλά σε άνιση μεταχείριση των πολιτών του, από το ίδιο το κράτος, που τίθεται σε πλεονεκτική θέση έναντι αυτών, εξασφαλίζοντας πρωταρχικά και κύρια το δικό του δημοσιονομικό οικονομικό συμφέρον, συρρικνώνοντας το ατομικό δικαίωμα των πολιτών του σε εύκολη πρόσβαση στα δικαστήρια, την οποία θα έπρεπε να εγγυάται και όχι να χρησιμοποιεί την Δικαιοσύνη και την ευχέρεια προσφυγής σε αυτήν ως μέσο πίεσης για την τακτοποίηση των φορολογικών υποχρεώσεων των πολιτών. Επιπλέον, η επιβολή φόρου ακίνητης περιουσίας, παράλληλα προς υφισταμένους άλλους φόρους, δεν πρέπει να θίγει τον πυρήνα του δικαιώματος της ιδιοκτησίας και δεν πρέπει να εξαρτά το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα του πολίτη να προσφύγει στη Δικαιοσύνη από τις συγκεκριμένες φορολογικές του υποχρεώσεις". Το Δικαστήριο συνεχίζει: "Διαφορετικά θα ελοχεύει ο κίνδυνος ο υπερχρεωμένος ιδιοκτήτης να μην είναι σε θέση να προσκομίσει το ως άνω πιστοποιητικό [ότι κατέβαλε τον ΕΝΦΙΑ] και η εμπράγματη αγωγή του με την οποία ζητά να προστατεύσει το δικαίωμα της κυριότητάς του, που του περέχει άμεση, απόλυτη και καθολική εξουσία πάνω στο ακίνητο, θα πρέπει να αποριφθεί για λόγους μη ουσιαστικούς ... και έτσι ο πολίτης θα στερείται ουσιαστικά της εξουσίας να απαγορεύει απόλυτα κάθε επέμβαση τρίτου στο ακίνητό του χωρίς την άδειά του και θα βρίσκεται εκτεθειμένος και απροστάτευτος απέναντι στην αυθαιρεσία του οποιουδήποτε καταπατητή". Η δικαστική αυτή απόφαση, μικρό μέρος της οποίας παρατίθεται εδώ, αποτελεί γεναία και αδέκαστη δήλωση ότι το Σύνταγμα που προστατεύει την περιουσία των πολιτών και ορίζει ότι καθένας έχει δικαίωμα να προσφεύγει στα δικαστήρια για να προστατεύσει τα δικαιώματά του, αλλά και η Ευρωπαϊκή Σύμβαση Προστασίας των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, ίστανται υψηλώτερα του νόμου για τον ΕΝΦΙΑ και υπερισχύουν αυτού. Μένει τώρα να δούμε αν η απόφαση αυτή θα προσβληθεί με ένδικο μέσο, ώστε να κληθεί ανώτερο δικαστήριο να επικυρώσει την τολμηρή έναντι της εκτελεστικής εξουσίας, αλλά δίκαιη δικαστική κρίση του Πρωτοδικείου Χανίων, για την προστασία της ιδιοκτησίας των πολιτών και του δικαιώματός τους να προσφεύγουν στα δικαστήρια ανεξαρτήτως του αν πλήρωσαν τον ΕΝΦΙΑ ή όχι. Διαφορετικά, θα δημιουργηθούν πολίτες δύο κατηγοριών. Εκείνοι που θα έχουν να πληρώσουν ΕΝΦΙΑ και θα σώζουν το ακίνητό τους έναντι του καταπατητή και τα παιδιά ενός κατώτερου Θεού, που δεν θα έχουν να πληρώσουν ΕΝΦΙΑ και ο καταπατητής θα τους παίρνει το ακίνητό τους, εφαρμόζοντας το νόμο της ζούγκλας, γνωρίζοντας ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προσφύγει στα δικαστήρια. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Κτηματολόγιο τώρα σε Αρκαδία, Αργολίδα και Κοζάνη

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στους Νομούς Αρκαδίας, Αργολίδος και Κοζάνης, στις περιοχές όπου δεν είχαν έως τώρα ενταχθεί στο Κτηματολόγιο, πρέπει να δηλώσουν λεπτομερώς τα ακίνητά τους για να καταγραφούν και να μπορούν να μεταβιβασθούν, δηλ. για να έχουν αξία, άλλως θα χάσουν την δυνατότητα διαθέσεως αυτών. Ακίνητο είναι κάθε δικαίωμα που έχει κάποιος, είτε στο 100% είτε σε μικρότερο ποσοστό (εξ αδιαιρέτου μερίδιο) επί διαμερίσματος, (οριζοντίου ιδιοκτησίας), μονοκατοικίας, οικοπέδου, αγροτεμαχίου, αλλά και το δικαίωμα υψούν (ο λεγόμενος "αέρας"), το δικαίωμα διελεύσεως από ξένο ακίνητο (δουλεία διόδου), αποθήκες, χώροι σταθμεύσεως και άλλα. Η προθεσμία για την υποβολή της δηλώσεως λήγει στις 7 Οκτωβρίου 2014. Αν όμως ο δικαιούχος είναι κάτοικος εξωτερικού, έχει προθεσμία έως τις 7 Ιανουαρίου 2015. Η δήλωση μπορεί να υποβληθεί είτε στο αρμόδιο γραφείο, είτε και ηλεκτρονικώς, μέσω Διαδικτύου. Η δήλωση του ακινήτου ή των ακινήτων που έχει ο κάθε ιδιοκτήτης σ' αυτούς τους τρεις νομούς υποβάλλεται στο γραφείο Κτηματογράφησης στην Τρίπολη για το Νομό Αρκαδίας, στο Ναύπλιο για το Νομό Αργολίδος, ενώ για το Νομό Κοζάνης οι δηλώσεις υποβάλλονται στη Σιάτιστα, το Τσοτύλι, την Πτομελαΐδα, την Κοζάνη και τα Σέρβια. Τα έγγραφα που πρέπει να συνοδεύουν τις δηλώσεις, ώστε το δικαίωμα κάθε ιδιοκτήτη να καταγραφεί ορθώς, είναι τα εξής: φωτοαντίγραφο του τίτλου (συμβόλαιο, δικαστική απόφαση, διοικητική πράξη κλπ), φωτοαντίγραφο του πιστοποιητικού μεταγραφής του στο υποθηκοφυλακείο και φωτοαντίγραφο δελτίου ταυτότητας ή διαβατηρίου του δικαιούχου. Χρειάζονται επίσης τα πλήρη στοιχεία του ιδιοκτήτη, όπως όνομα, επώνυμο, όνομα πατρός και μητρός, ΑΦΜ, πλήρης διεύθυνση κατοικίας στην Ελλάδα και αν η κατοικία είναι στο εξωτερικό, απαιτείται εκπρόσωπος στην Ελλάδα. Αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει τίτλο, αλλά βασίζει την κυριότητα του σε χρησικτησία, εάν δεν υπάρχει ήδη δικαστική απόφαση που να αναγνωρίζει ότι είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου, πρέπει να υποβληθούν στο Κτηματολόγιο κάθε είδους έγγραφα που ενισχύουν τον ισχυρισμό για χρησικτησία, όπως λογαριασμοί ΔΕΗ, ΟΤΕ κ.λπ. στο όνομα του δικαιούχου, μισθωτήρια με τα οποία εκμισθώνει ο δικαιούχος το ακίνητο σε τρίτους ενοικιαστές, αποδεικτικά επιδότησης, πράξη αναγνώρισης ορίων κ.λπ). Επιπλέον, απαιτείται η κατάθεση τοπογραφικού διαγράμματος, όσο παλαιό κι αν είναι, εφόσον αυτό αναφέρεται στο συμβόλαιο και ο ιδιοκτήτης επικαλείται χρησικτησία, όπως επίσης και αν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια ή το τοπογραφικό έχει συνταχθεί για μεταβίβαση (πώληση, δωρεά, γονική παροχή κλπ.). Σημειώνεται ότι η δήλωση στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης έχει δηλώσει το ακίνητό του κατά το παρελθόν στο υποθηκοφυλακείο και στο Ε9 της εφορίας. Εάν δεν γίνει η δήλωση στο Κτηματολόγιο ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να προβεί σε καμία ενέργεια σχετική προς το ακίνητό του, ούτε να το πουλήσει. Τα ανωτέρω δεν αφορούν ακίνητα σε περιοχές, όπου η δήλωση στο Κτηματολόγιο πρέπει να έχει ήδη γίνει από καιρό: στην Αρκαδία είναι το Άστρος και το Παράλιο Άστρος, τα Δολιανά και το Ξηροπήγαδο, στην Αργολίδα η Νέα Κίος και το Κεφαλάρι και στην Κοζάνη οι περιοχές Ολυμπιάδας, Περδίκκας, Αγίου Χριστοφόρου και Φιλώτα. Εννοείται ότι εάν κάποιος ιδιοκτήτης ακινήτου δεν έχει κάνει δήλωση στις παραπάνω περιοχές όπου η κτηματογράφηση έχει αρχίσει από καιρό, πρέπει να το πράξει αμέσως, διότι μπορεί να χρειασθεί όχι απλώς να υποβάλει μία δήλωση και φωτοτυπία του συμβολαίου και του τοπογραφικού, αλλά να υποβάλει μία πιο ειδική αίτηση στο Κτηματολόγιο ή ακόμα και αίτηση στο δικαστήριο για να λάβει δικαστική απόφαση που να αναγνωρίζει ότι είναι κύριος του ακινήτου. Τέλος, οι ιδιοκτήτες ακινήτων στους Νομούς Πέλλας και Τρικάλων θα πρέπει να ετοιμάζονται για να υποβάλουν κι αυτοί με την σειρά τους δήλωση των ακινήτων τους στο Κτηματολόγιο προσεχώς. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr