Σύσταση οριζοντίου και με διαθήκη

Σύσταση οριζοντίου και με διαθήκη Η ανέγερση κτιρίου με περισσότερα του ενός διαμερίσματα σε ιδιόκτητο οικόπεδο νομικώς συνεπάγεται ότι η ιδιοκτησία ολοκλήρου του κτιρίου ανήκει σε εκείνον που έχει την ιδιοκτησία του οικοπέδου, ανεξαρτήτως του ποιός έχει καταβάλει τις δαπάνες για την ανέγερση του κτιρίου, κατά την βασική αρχή του δικαίου «τα υπερκείμενα είκει τοις υποκειμένοις» ή λατινιστί superficies solo cedit. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, ο εργολάβος που χτίζει πολυώροφη οικοδομή σε οικόπεδο που ανήκει σε άλλον (αντιπαροχή), δεν αποκτά την κυριότητα του κτιρίου, ούτε βεβαίως των διαμερισμάτων, παρά το ότι έχει πληρώσει για την ανοικοδόμησή τους. Τα διαμερίσματα που ανεγείρει ο εργολάβος με δικά του έξοδα, ανήκουν κατά κυριότητα στον οικοπεδούχο. Με το εργολαβικό όμως, ο οικοπεδούχος υποχρεούται να μεταβιβάσει στον εργολάβο, ή στους αγοραστές διαμερισμάτων που υποδεικνύει ο εργολάβος, την κυριότητα εκείνων των διαμερισμάτων που έχουν από πριν συμφωνηθεί και ο εργολάβος δικαιούται να λάβει το τίμημα της πωλήσεως. Σε άλλο παράδειγμα, μπορεί το οικόπεδο να ανήκει σε δύο συζύγους, από 50% σε καθέναν. Τα χρήματα για την ανέγερση της οικοδομής τα καταβάλει ο ένας μόνον από τους συζύγους, όμως επί του ανεγειρομένου κτιρίου κυριότητα αποκτά και ο άλλος σύζυγος, κατά 50%, αφού κατά 50% είναι συγκύριος του οικοπέδου. Επίσης, αν το οικόπεδο ανήκει σε τρία αδέλφια, από 1/3 εξ αδιαιρέτου στο καθένα και ένας εκ των αδελφών χτίσει με δικά του χρήματα σπίτι επί του κοινού οικοπέδου, το σπίτι ανήκει κατά 1/3 σε καθένα από τα τρία αδέλφια. Αν ανεγερθεί σε οικόπεδο που ανήκει κατά 1/3 σε τρεις, μία οικοδομή με τρία οροφοδιαμερίσματα, σε ισόγειο, πρώτο και δεύτερο όροφο, καθένα από τα τρία διαμερίσματα ανήκει κατά 1/3 εξ αδιαιρέτου σε καθέναν εκ των τριών ιδιοκτητών του οικοπέδου. Για να γίνει ο διαχωρισμός της κυριότητας των διαμερισμάτων που έχουν ανεγερθεί επί του κτιρίου, σε περισσότερους ιδιοκτήτες του οικοπέδου, χρειάζεται να υπογραφεί σε συμβολαιογράφο σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών και κανονισμός, ώστε κάθε διαμέρισμα να αποκτηθεί κατά 100% αποκλειστικώς από συγκεκριμένο ιδιοκτήτη. Μετά λοιπόν την σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, ο Α συγκύριος του οικοπέδου κατά 1/3, θα αποκτήσει πλήρη και αποκλειστική κυριότητα του ισογείου, ο Β συγκύριος του οικοπέδου κατά 1/3, θα αποκτήσει πλήρη και αποκλειστική κυριότητα του πρώτου ορόφου και ο Γ συγκύριος του οικοπέδου αποκτά τον δεύτερο όροφο, εφόσον η αντικειμενική αξία εκάστου ορόφου είναι περίπου η ίδια. Κατ’ εξαίρεση, σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας γίνεται και με διαθήκη. Η νομολογία στην Ελλάδα έχει κρίνει ότι κατά το Ν.Δ. 1024/1971 για την κάθετη συνιδιοκτησία και το Ν.3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία, συνιστάται χωριστή ιδιοκτησία και με διάταξη τελευταίας βούλησης, ήτοι με διαθήκη του κληρονομούμενου. Σε μία τέτοια περίπτωση, εκείνος που έχει το 100% της κυριότητος π.χ. ενός οικοπέδου με κτίριο τριών διαμερισμάτων, μπορεί στην διαθήκη του να ορίσει ότι επιθυμεί το ένα διαμέρισμα να περιέλθει στον υιό του Α, το δεύτερο διαμέρισμα να περιέλθει στην κόρη του Β και το τρίτο διαμερίσμα να περιέλθει στην εγγονή του Γ. Όταν γίνει η αποδοχή κληρονομίας, ο συμβολαιογράφος θα ολοκληρώσει με τις αναγκαίες λεπτομέρειες την «ατελή» σύσταση οριζοντίου που είχε δημιουργήσει ο διαθέτης με την διαθήκη του. (Άρειος Πάγος, απόφαση υπ΄αριθ. 2001, έτους 2009). Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Εικονική μεταβίβαση ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Εάν ένα συμβόλαιο μεταβιβάσεως (πωλήσεως, δωρεάς, γονικής παροχής κλπ.) ακινήτου είναι εικονικό, μπορεί να ακυρωθεί, έστω κι αν έχει γίνει σε συμβολαιογράφο (έχει δηλαδή περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο) και έχει μεταγραφεί αρμοδίως στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Εικονικό είναι το συμβόλαιο στο οποίο κανένα από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη δεν επιθυμούσε να ισχύσει ως πραγματικό και αληθές, όταν δηλ. τα μέρη δεν επιθυμούσαν το συμβόλαιο να επιφέρει τα νομικά αποτελέσματα που αναγράφει ότι επιφέρει. Κατά τον Άρειο Πάγο στην υπ’ αριθ. 655/2012 απόφασή του: «Δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά αποκαλείται εικονική και είναι άκυρη, θεωρούμενη σαν να μην έγινε. Εικονική είναι λοιπόν η δήλωση βούλησης, η οποία σε γνώση του δηλούντος δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Σκοπός της εν λόγω δήλωσης είναι να δημιουργηθεί στους άλλους η εντύπωση μεταβολής της νομικής κατάστασης, χωρίς να υπάρχει στο δηλούντα πρόθεση τέτοιας πραγματικής μεταβολής. Εικονική μπορεί να είναι η δήλωση βούλησης όχι μόνο σε μονομερή δικαιοπραξία, αλλά και σε σύμβαση, στην τελευταία δε αυτή περίπτωση για την αντίστοιχη ακυρότητα της σύμβασης προϋποτίθεται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο του δηλούντος. Έτσι, στην εικονικότητα μιας σύμβασης, ουσιώδες στοιχείο είναι η γνώση και συμφωνία όλων των κατά το χρόνο της κατάρτισής της συμβαλλομένων για το ότι η σύμβαση που συνάφθηκε είναι εικονική και δεν παράγει έννομες συνέπειες. Ειδικότερα, σε περίπτωση καταχωρισμένων σε συμβολαιογραφικό έγγραφο συμβάσεων πώλησης και, εξαιτίας της πώλησης, μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου από τον κύριό του σε άλλον, αν οι αντίστοιχες για την πώληση δηλώσεις βούλησης αφενός του πωλητή και αφετέρου του αγοραστή ήταν εικονικές, υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά παρά έγιναν μόνο φαινομενικά, διότι οι βουλήσεις εκείνων ήταν είτε να μην υπάρχουν η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την κυριότητα και παραδώσει το πωλούμενο και η υποχρέωση του αγοραστή να πληρώσει το τίμημα, είτε να μην υπάρχει η μία μόνο από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις, η σύμβαση πώλησης είναι, λόγω της εικονικότητας, άκυρη, θεωρούμενη γι' αυτό ως μη γενομένη, ...». Εικονική μπορεί να είναι η πώληση που γίνεται από αδελφό προς αδελφό, με σκοπό να εμφανισθεί ότι αυτός που πωλεί αποκτά το χρηματικό τίμημα, άρα έχει κεφάλαιο που μπορεί να το χρησιμοποιήσει για φορολογικούς λόγους, ενώ στην πραγματικότητα δεν έλαβε ποτέ τα χρήματα από τον εμφανιζόμενο ως αγοραστή αδελφό του και τα δύο αδέλφια δεν θέλανε ποτέ το ακίνητο να μεταβιβασθεί. Εικονική μπορεί να είναι και η πώληση ενός ακινήτου από τον Α στον Β, μόνο και μόνο επειδή ο Α χρωστάει στις τράπεζες και θέλει εικονικώς να εμφανίσει ότι δεν έχει περιουσιακά στοιχεία, ενώ στην πραγματικότητα παρά το συμβόλαιο μεταβιβάσεως που υπεγράφη στον συμβολαιογράφο, οι Α και Β δεν ήθελαν την πώληση του ακινήτου, ούτε ο Β κατέβαλε ποτέ το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα στον Α. Σε μία τέτοια περίπτωση βεβαίως μπορεί να ανακύψουν και θέματα καταδολίευσης δανειστών, με αστικές και ποινικές συνέπειες για εκείνους που προβαίνουν στην εικονική δικαιοπραξία. Τέλος, για να θεωρηθεί μία σύμβαση εικονική και άρα άκυρη, πρέπει αμφότερες οι πλευρές να γνώριζαν την εικονικότητα, δηλαδή ότι οι δηλώσεις βουλήσεώς τους γίνονται αναληθώς και όχι πραγματικώς. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πόσο κινδυνεύει η εξ αδιαιρέτου περιουσία μου στην Ελλάδα;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αναρίθμητοι είναι οι Έλληνες, μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού, που έχουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Αρκετοί έχουν ακίνητα εξ αδιαιρέτου με άλλους, συνήθως συγγενείς. Το γεγονός ότι μένουν μακριά από την Ελλάδα και την περιουσία τους είναι κάτι που συχνά τους ανησυχεί, διότι δεν μπορούν να ελέγχουν την κατάσταση του ακινήτων τους από κοντά. Πράγματι, η κυριότητα και κατοχή ακινήτου μαζί με άλλον ή άλλους ενέχει κινδύνους για εκείνον από τους συγκυρίους που διαμένει μακριά από το ακίνητο και δεν έχει την δυνατότητα εύκολης και άμεσης πρόσβασης σ' αυτό. Η συγκυριότητα αυτή έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Ένα πλεονέκτημα είναι ότι ο συγκύριος που βρίσκεται στην Ελλάδα μπορεί να ελέγχει το κοινό ακίνητο και για λογιαριασμό του συγκυρίου που βρίσκεται μακριά, ας πούμε στην Αυστραλία. Ο εν Ελλάδι συγκύριος μπορεί να το επισκέπτεται συχνά, να ελέγχει αν υπάρχουν ίχνη καταπάτησης, αν η περίφραξη παραμένει άθικτη, αν το τυχόν κτήριο είναι απαραβίαστο, ή ακόμα και να καλλιεργεί το κτήμα ο ίδιος, ενημερώνοντας τον συγκύριο που κατοικεί στην Αυστραλία ότι όλα είναι εντάξει σχετικώς με την κοινή περιουσία τους. Το μειονέκτημα για τον κάτοικο εξωτερικού είναι η ανασφάλεια που μπορεί να νιώθει για το αν ο συγκύριος που μένει στην Ελλάδα μπορεί να διεκδικήσει κάποια στιγμή το ακίνητο ως αποκλειστικώς δικό του, κυρίως με χρησικτησία. Ο νόμος στην Ελλάδα προστατεύει τον κάτοικο εξωτερικού από την καταπάτηση που μπορεί να γίνει από συγκύριο του ακινήτου που ζει στην Ελλάδα. Για να αποκτήσει με χρησικτησία ολόκληρο το ακίνητο ο κάτοικος Ελλάδος δεν αρκεί να αποδείξει ότι ασκεί νομή επί είκοσι τουλάχιστον χρόνια. Χρειάζεται επιπλέον να αποδείξει ότι ενημέρωσε τον συγκύριο που ζει στην Αυστραλία ότι άλλαξε η βούλησή του και ότι από συγκύριος έγινε αποκλειστικός κύριος και μόνο αφού περάσουν είκοσι χρόνια μετά από αυτή την ενημέρωση, μπορεί ο καταπατητής να το κάνει δικό του με χρησικτησία εις βάρος του κατοίκου εξωτερικού. Εάν δηλαδή δύο αδέλφια έχουν ένα κτήμα στην Μεσσηνία από 50% έκαστος και ο ένας αδελφός μένει στην Καλαμάτα, ενώ ο άλλος στην Μελβούρνη, ο αδελφός που μένει στην Μελβούρνη είναι προστατευμένος από το νόμο στην Ελλάδα και δεν χάνει το μερίδιό του στο κτήμα, όσα χρόνια κι αν περάσουν, επειδή ο αδελφός του στην Καλαμάτα είναι κοντά στο κτήμα, το καλλιεργεί και γενικώς το ελέγχει. Ο αδελφός που είναι στην Καλαμάτα κάνει πράξεις στο κτήμα τόσο για τον εαυτό του, όσο και ως αντιπρόσωπος του αδελφού του στην Μελβούρνη. Κάθε φορά που επισκέπτεται το κτήμα, όταν ρίχνει λίπασμα, όταν πληρώνει για να καθαρισθεί από τα χορτάρια, όταν επισκευάζει την περίφραξη, όταν συλλέγει τον καρπό ή όταν εισέρχεται στο σπίτι κλπ. το κάνει όχι μόνο για τον εαυτό του, αλλά και για λογαριασμό του αδελφού του που ζει στην Αυστραλία. Για να αρχίσει να ανησυχεί ο αδελφός από την Μελβούρνη, πρέπει να λάβει μηνύματα και ενδείξεις ότι ο αδελφός του στην Καλαμάτα αρχίζει να ενεργεί για δικό του, αποκλειστικό όφελος και εις βάρος του αδελφού του στην Μελβούρνη. Τέτοια μηνύματα μπορεί να είναι η διακοπή αποστολής στον αδελφό στην Μελβούρνη του μεριδίου του από την πώληση των καρπών, η διακοπή απόδοσης λογαριασμού για το ακίνητο, για τα έξοδα, για την κατάσταση του κτήματος, η αλλαγή της κλειδαριάς χωρίς να του στείλει αντίγραφο κλειδιού, η διενέργεια εργασιών στο σπίτι χωρίς ενημέρωση του αδελφού στην Αυστραλία κλπ. Πάντως, ο αδελφός από την Καλαμάτα για να πάρει δικό του ολόκληρο το ακίνητο πρέπει με κάποιο τρόπο να ενημερώσει τον αδελφό του στην Αυστραλία ότι αρχίζει να έχει το κτήμα αποκλειστικώς δικό του. Η γνωστοποίηση αυτή μπορεί να γίνει με μία επιστολή, που να του γράφει να σταματήσει πλέον να νοιάζεται για το κτήμα, διότι αυτό το περιποιείται ο αδελφός από την Καλαμάτα, ή διότι ο αδελφός στην Αυστραλία έχει πολλά χρήματα και δίκαιο είναι να μην διεκδικεί μερίδιο και από την περιουσία στην Ελλάδα. Όταν ο συγκύριος του ακινήτου στο εξωτερικό αρχίσει να λαμβάνει τέτοια μηνύματα, είτε ξεκάθαρης καταπάτησης του μεριδίου του από τον συγγενή στην Ελλάδα, είτε έμμεσης διεκδίκησης της αποκλειστικής κυριότητας του ακινήτου, πρέπει αμέσως να δηλώσει στον συγγενή του την πρόθεσή του να μην απωλέσει το μερίδιό του στο κοινό ακίνητο και την άρνησή του να δεχθεί τετελεσμένα σχετικώς με το σε ποιόν ανήκει αυτό. Οι ενέργειες που επιβάλλεται τότε να κάνει μπορεί να είναι η άμεση μετάβαση στην Ελλάδα και στο ακίνητο και η ξεκάθαρη δήλωση στον συγγενή ότι δεν εγκαταλείπει το μερίδιό του. Μπορεί να είναι η αποστολή επιστολής στον συγγενή με την οποία να του δηλώνει ευθέως ότι το ακίνητο συνεχίζει να του ανήκει κατά 50%, σε συνδυασμό με την άμεση εντολή σε άλλον πλέον αντιπρόσωπό του στην Ελλάδα να ελέγχει και να εποπτεύει το κοινό ακίνητο για λογαριασμό του δικαιούχου που μένει στην Αυστραλία. Επίσης, πρέπει το γρηγορώτερο να βρεί τα συμβόλαια με τα οποία απέκτησε το μερίδιό του στο ακίνητο, να συντάξει τοπογραφικό για το ακίνητο, με καταγραφή ότι αυτό του ανήκει κατά 50%, να φωτογραφήσει το ακίνητο από όλες τις πλευρές του, από κοντά και από μακρυά, καθώς και μέσα στο ακίνητο για την αποτύπωση της κατάστασής του, να επιβεβαιώσει ότι το δηλώνει στην εφορία στην Ελλάδα στο Ε9, στο Κτηματολόγιο, στον Δήμο και όπου αλλού απαιτείται και να διεκδικήσει το μερίδιό του από το προϊόν της καλλιέργειας, αλλά και κλειδί για να το επισκέπτεται όποτε αυτός θέλει, ανεξαρτήτως του αν είναι παρών ή όχι ο αδελφός από την Ελλάδα. Τέλος, αν ο συγκύριος από την Αυστραλία κρίνει ότι η πρόθεση καταπάτησης από τον συγκύριο στην Ελλάδα είναι σοβαρή, επαναλαμβανόμενη και διαρκής, πρέπει να αναφέρει το πρόβλημα σε δικηγόρο στην Ελλάδα, ώστε να γίνουν όλες οι νομικές ενέργειες για να διασφαλίσει ότι το μερίδιό του επί του ακινήτου δεν θα χαθεί, παρά το γεγονός ότι διαμένει χιλιάδες χιλιόμετρα μακριά από την Πατρίδα. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ελληνικό Διαβατήριο με Πολιτογράφηση Ομογενούς

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Ο ομογενής που έχει γεννηθεί εκτός Ελλάδος μπορεί να αποκτήσει ελληνική υπηκοότητα, δηλαδή ελληνικό διαβατήριο και ταυτότητα, εφόσον εντοπίσει σε δημοτολογικούς καταλόγους σε κάποιον Δήμο στην Ελλάδα την εγγραφή ενός προγόνου του, συνήθως γονέα, ή και παππού, ή γιαγιάς, ενώ μπορεί ακόμα και με προπαππού ή προγιαγιά υπό προϋποθέσεις. Εφόσον βρει την εγγραφή αυτή, θα χρειασθεί μετά πιστοποιητικό γάμου του γεννημένου στην Ελλάδα προγόνου, την γένηση του παιδιού (άνδρα ή γυναίκας) του προγόνου, τον γάμο του ή της, μέχρι και την γέννηση του ομογενούς. Αν όμως ο ομογενής δεν μπορεί να βρει την γέννηση κάποιου προγόνου του σε Δήμο στην Ελλάδα, είτε επειδή έχει χαθεί, είτε επειδή ο Έλληνας πρόγονός του είχε γεννηθεί στην Τουρκία, στην Αίγυπτο ή σε άλλη χώρα, πλην της Ελλάδος, αυτό δεν σημαίνει ότι δεν έχει καμμία δυνατότητα να αποκτήσει ελληνικό διαβατήριο. Έχει την επιλογή να υποβάλει αίτηση πολιτογράφησης του άρθρου 10 του Κώδικα Ελληνικής Ιθαγενείας, στο Προξενείο της Ελλάδος κοντά στην κατοικία του. Για να έχει πιθανότητες επιτυχίας η αίτηση πολιτογράφησης πρέπει ο ομογενής να μπορεί να αποδείξει σε μία συνάντηση - συνέντευξη με τον Πρόξενο της Ελλάδος ότι γνωρίζει πράγματα για την Ελλάδα, για την ιστορία, τα ήθη και τα έθιμα της Πατρίδας, ότι ίσως την έχει επισκευθεί, ότι έχει συγγενείς ή φίλους εκεί, ότι συμμετέχει στην εκκλησία της περιοχής του, ή ότι έχει σχέση με ομίλους ή συλλόγους Ελλήνων του εξωτερικού. Εάν ομιλεί έστω και λίγο την ελληνική γλώσσα η αίτηση θα έχει πολλές πιθανότητες επιτυχίας, διότι ο Πρόξενος θα καταλάβει ότι ο συγκεκριμένος άνθρωπος δεν έχει απλώς έναν Έλληνα πρόγονο, αλλά εξακολουθεί να έχει στοιχεία της Ελλάδος μέσα του και άρα μπορεί αν αιτηθεί για να λάβει την Ελληνική ιθαγένεια. Τα δικαιολογοητικά που απαιτούνται για την αίτηση είναι κατ΄αρχάς ποινικό μητρώο από την χώρα όπου γεννήθηκε και κατοικεί, όσα πιο πολλά επικυρωμένα πιστοποιητικά γεννήσεως και γάμου μπορεί να συλλέξει των Ελλήνων μελών της οικογενείας του, ενδεχομένως πιστοποιητικά βαπτίσεως, επιστολές από ιερείς ή άλλα μέλη εκκλησιών ή συλλόγων Ελλήνων του εξωτερικού και τέλος, η υπογραφή επί της αιτήσεώς δύο μαρτύρων, που πρέπει να είναι Έλληνες πολίτες. Αφού ο ομογενής υποβάλει τα ανωτέρω στο Προξενείο και ολοκληρώσει την συνέντευξη με τον Πρόξενο, ο φάκελλός του θα σταλεί στην Ελλάδα, για να ελεγχθεί από την διοίκηση. Η διαδικασία είναι πολύμηνη, ενώ μπορεί να διαρκέσει και πάνω από ένα χρόνο. Ο ομογενής πρέπει να ελέγχει το στάδιο που βρίσκεται κάθε φορά η αίτησή του στην Ελλάδα και αν χρειασθεί να είναι έτοιμος να παράσχει συμπληρωματικά στοιχεία. Εφόσον η αίτησή του γίνει τελικώς δεκτή, θα κληθεί να δώσει τον όρκο του Έλληνα πολίτη στο Προξενείο και μετά από λίγο καιρό θα εγγραφεί στο Δημοτολόγιο ενός Δήμου στην Ελλάδα, που σημαίνει ότι θα μπορεί να ζητήσει την έκδοση ελληνικού διαβατηρίου και ταυτότητας. Στις περισσότερες περιπτώσεις αυτό δεν τον εμποδίζει να διατηρήσει την υπηκοότητα της χώρας στην οποία γεννήθηκε. Αν ο ομογενής έχει παιδιά κάτω των 18 ετών, αυτά θα γίνουν Έλληνες πολίτες με μία σύντομη διαδικασία. Αν όμως τα παιδιά του είναι πάνω από 18 ετών, αυτά θα πρέπει να υποβάλουν την δική τους αίτηση πολιτογράφησης. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Η κληρονομιά στην Ελλάδα.

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Όταν ένας Έλληνας του εξωτερικού μαθαίνει ότι δικαιούται μίας κληρονομιάς στην Ελλάδα, πρέπει να κάνει ορισμένα απλά βήματα για να μάθει τι ακριβώς δικαιούται και πώς μπορεί να το κληρονομήσει. Ενδείκνυται ο ενδιαφερόμενος να επικοινωνήσει με δικηγόρο στην Ελλάδα, για να λάβει συμβουλές για το πώς θα διεκδικήσει αυτό που δικαιούται. Οι Έλληνες που διαμένουν στο εξωτερικό πρέπει να γνωρίζουν ότι δεν είναι απαραίτητο να ταξειδεύσουν αυτοπροσώπως στην Ελλάδα για να ρυθμίσουν την κληρονομιά. Πρώτον διότι οι διαδικασίες μπορεί να διαρκέσουν λίγους ή πολλούς μήνες, δηλ. χρονικό διάστημα που δεν μπορεί να παραμείνει ο κάτοικος εξωτερικού στην Ελλάδα. Δεύτερον, διότι όλα τα στάδια της κληρονομικής διαδοχής μπορούν να εκτελεσθούν από ένα έμπιστο πρόσωπο που μένει μονίμως στην Ελλάδα και γνωρίζει το νόμο. Το πρόσωπο αυτό είναι συνήθως ένας δικηγόρος Ελλάδος, ο οποίος έχει την επιστημονική κατάρτιση και την εμπειρία να αναλάβει την ευθύνη να ολοκληρώσει την κληρονομική υπόθεση στο όνομα και για λογαριασμό του κληρονόμου που μένει στο εξωτερικό, πάντα σύμφωνα με τις επιθυμίες και το συμφέρον του πελάτη του, εξασφαλίζοντας μάλιστα το απόρρητο των χειρισμών της υποθέσεως. Η πληρεξουσιότητα προς τον δικηγόρο ή προς συγγενή ή έμπιστο φίλο στην Ελλάδα δίδεται με πληρεξούσιο που ο κληρονόμος υπογράφει στο Προξενείο της Ελλάδος ή σε συμβολαιογράφο στο εξωτερικό, μετά από σχέδιο πληρεξουσίου που έχει στείλει ο δικηγόρος από την Ελλάδα. Το σχέδιο είναι πολύ σημαντικό, διότι το πληρεξούσιο πρέπει να περιλαμβάνει όλες τις εντολές που είναι αναγκαίες για την κληρονομική υπόθεση στην Ελλάδα, όπως επίσης θέματα εφορίας, κτηματολογίου, δήμοτολογικών εγγραφών, μισθώσεων, αλλά και ενδεχόμενης μεταγενέστερης πωλήσεως, δωρεάς ή γονικής παροχής των κληρονομιαίων που θα αποκτήσει ο κληρονόμος. Ο ενδιαφερόμενος κάτοικος εξωτερικού πριν μιλήσει με δικηγόρο στην Ελλάδα, πρέπει να γνωρίζει το πλήρες όνομα του θανόντος, τα ονόματα των γονέων του, τον τόπο και τον χρόνο που απεβίωσε και το αν άφησε πλησιέστερους συγγενείς, δηλαδή σύζυγο και παιδιά. Αν δεν υπάρχουν παιδιά, καλό είναι να γνωρίζουμε τα ονόματα των αδελφών του θανόντος ή των παιδιών αδελφών που έχουν ήδη αποβιώσει. Σημαντική πληροφορία είναι το αν υπάρχει διαθήκη και αν ναι, πού εχει συνταχθεί, δηλ. στο εξωτερικό ή στην Ελλάδα καθώς και ποιός την έχει τώρα, ώστε να καθορισθεί σε ποιά χώρα θα δημοσιευθεί. Το περιεχόμενο της διαθήκης έχει μεγάλη σημασία, διότι θα μας δείξει ποιοί κληρονομούν, σε τι ποσοστό, αλλά και το αν η διαθήκη είναι έγκυρη, αν έχει συνταχθεί σε συμβολαιογράφο ή αν είναι ιδιόγραφη, όπως επίσης και αν το περιεχόμενό της έχει νομική αρτιότητα, ή περιλαμβάνει ανεφάρμοστες διατάξεις. Τα περιουσιακά στοιχεία στην Ελλάδα του θανόντος ή της θανούσης είναι ένα επίσης πολύ σημαντικό θέμα που ο κληρονόμος καλό είναι να γνωρίζει. Αν υπάρχουν αντίγραφα συμβολαίων, αυτά βοηθάνε πολύ, όπως και στοιχεία για αριθμούς τραπεζικών λογαριασμών. Ακόμα όμως και η γνώση του τόπου καταγωγής του θανόντος, ή του τόπου όπου έζησε κάποιο διάστημα και μπορεί να έχει περιουσία, αποτελούν στοιχεία που μπορούν να οδηγήσουν τον δικηγόρο να ερευνήσει στο υποθηκοφυλακείο για να εντοπίσει συμβόλαια και άλλες νομικές πράξεις. Ο φόρος κληρονομίας, τέλος, είναι μηδενικός ή χαμηλός για κληρονομιές μικρές ή μεσαίας αξίας, εφόσον κληρονόμος είναι τέκνο ή σύζυγος του θανόντος και οι κάτοικοι εξωτερικού πρέπει να μην ανησυχούν ότι θα πληρώσουν πολλά στην εφορία για την κληρονομιά. Αυτό βεβαίως ισχύει όταν η κληρονομιά δηλώνεται εμπροθέσμως στην ελληνική εφορία, δηλ. εντός έξι μηνών αν ο κληρονομούμενος απεβίωσε στην Ελλάδα και οι κληρονόμοι ζουν στην Ελλάδα και εντός δώδεκα μηνών, αν ο κληρονομούμενος απεβίωσε στο εξωτερικό, ή αν οι κληρονόμοι είναι κάτοικοι εξωτερικού. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ίδια η Ευθύνη Εγγυητή και Οφειλέτη.

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Ο εγγυητής υπογράφει την δανειακή σύμβαση όπως και ο οφειλέτης και αμφότεροι ευθύνονται αλληλεγγύως, εις ολόκληρον και με τις ίδιες υποχρεώσεις. Ο δανειστής μάλιστα, που είναι συνήθως τράπεζα, δικαιούται κατά βούλησιν να επιλέξει εναντίον ποίου από τους δύο θα στραφεί, σε περίπτωση που το χρέος καταστεί ληξιπρόθεσμο, χωρίς να είναι υποχρεωμένος να στραφεί πρώτα κατά του οφειλέτη και μόνο αν αποτύχει, να κινηθεί κατά του εγγυητή. Επομένως, καθένας που υπογράφει ως εγγυητής πρέπει να γνωρίζει ότι διακινδυνεύει υπό τους ίδιους ακριβώς όρους, όπως και ο πρωτοφειλέτης. Γι' αυτό συνήθως εγγυητής καθίσταται πρόσωπο συγγενικό ή στενά φιλικό του οφειλέτη, ενώ κάποιες φορές εγγυητής γίνεται το φυσικό πρόσωπο που διοικεί μία εταιρεία, όταν οφειλέτης είναι το νομικό πρόσωπο της εταιρείας. Αν ο εγγυητής μεταβιβάσει κάποιο περιουσιακό στοιχείο του σε τρίτο πρόσωπο, ενώ το χρέος για το οποίο έχει εγγυηθεί είναι ληξιπρόθεσμο, ο δανειστής δικαιούται να επιδιώξει την απαλλοτρίωση, δηλ. την ακύρωση της διαθέσεως ως καταδολιευτικής. Προϋπόθεση για να δεχθεί το δικαστήριο την αγωγή ακυρώσεως της μεταβιβάσεως ως καταδολιευτική είναι αφενός κατά τον χρόνο που γίνεται η μεταβίβαση (συνήθως του ακινήτου) η απαίτηση της τράπεζας να είναι γεγενημένη, ή έστω να καταστεί ληξιπρόθεσμη μέχρι την πρώτη συζήτηση της αγωγής στο δικαστήριο, αφετέρου δε ο μεταβιβάζων το ακίνητο (οφειλέτης ή εγγυητής) να έχει πρόθεση βλάβης των συμφερόντων του δανειστή. Πρέπει δηλαδή η μεταβιβάζων το ακίνητό του να το κάνει με σκοπό να μην απομείνει περιουσία στο όνομά του προς ζημία του δανειστή. Για να αποδεικνύεται ότι είχε πρόθεση βλάβης ο οφειλέτης ή ο εγγυητής, πρέπει αυτός να γνωρίζει ότι ο οφειλέτης έχει ληξιπρόθεσμη οφειλή, ποιό είναι το ύψος αυτής και η μεταβίβαση να γίνεται για να αποφευχθεί η επιστροφή του δανείου. Στην υπ' αριθ. 4408/2013 απόφασή του το Εφετείο Αθηνών δίκασε υπόθεση στην οποία η τράπεζα είχε κινηθεί το έτος 2008 εναντίον εγγυητή, διότι εκείνος το 2003 είχε μεταβιβάσει με γονική παροχή ακίνητο στο τέκνο του. Η οφειλή προήρχετο από αλληλόχρεο λογαρισμό, που μπορεί το 2007 να είχε υψηλό κατάλοιπο εις βάρος του οφειλέτη, περί τα 110.000 ευρώ, τέσσερα χρόνια όμως πιο πριν, δηλ. το 2003 που είχε γίνει η γονική παροχή, η οφειλή ήταν πολύ μικρή, μεταξύ 400 και 3.000 ευρώ περίπου. Οφειλέτης ήταν το νομικό πρόσωπο μίας εταιρείας, ενώ εγγυητής ήταν ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος αυτής. Περί το έτος 2007 η τράπεζα έκλεισε τον αλληλόχρεο λογαριασμό, διότι η εταιρεία δεν πήγαινε καλά και η οφειλή της εταιρείας είχε αυξηθεί πολύ. Εκτός της έκδοσης διαταγής πληρωμής, η τράπεζα άσκησε και αγωγή κατά του εγγυητή, υποστηρίζοντας ότι το 2003 είχε καταδολιευτικώς μεταβιβάσει με γονική παροχή στο παιδί του ένα ακίνητο, με σκοπό να ζημιώσει την τράπεζα. Το Πρωτοδικείο εδέχθη την αγωγή της τράπεζας και απέρριψε τις ενστάσεις του εγγυητή περί καταχρηστικής ασκήσεως της αγωγής, αλλά και περί ανυπαρξίας δόλου εκ μέρους του. Το Εφετείο, όμως, στο οποίο προσέφυγε ο εγγυητής, παρά το γεγονός ότι απέρριψε κι αυτό την ένσταση καταχρηστικότητας, εδέχθη ωστόσο ότι ο εγγυητής το έτος 2003 που έκανε την γονική παροχή δεν είχε δόλο, δεν είχε δηλαδή πρόθεση βλάβης της τράπεζας, διότι την περίοδο εκείνη η εταρεία πήγαινε καλά και το ύψος της οφειλής της προς την τράπεζα από τον αλληλόχρεο λογαριασμό ήταν πολύ χαμηλό και μπορούσε εύκολα τότε να εξοφληθεί. Αντιθέτως, το γεγονός ότι πολύ αργότερα η εταιρεία άρχισε να έχει κακή πορεία και τελικώς περί το 2007 η οφειλή της ανήλθε στο ποσό των 110.000 ευρώ, δεν είχε σχέση ούτε θα μπορούσε να αποτελέσει την αιτία της γονικής παροχής του 2003, καθώς ο εγγυητής το 2003 δεν μπορούσε να γνωρίζει ότι τέσσερα χρόνια μετά η εταιρεία θα είχε μεγάλο χρέος προς την τράπεζα. Επομένως, το δικαστήριο εδέχθη ότι ο εγγυητής δεν μπορούσε το 2003 να έχει πρόθεση βλάβης της τράπεζας για αποφυγή χρέους που γεννήθηκε χρόνια αργότερα και για τον λόγο αυτόν απέρριψε την αγωγή και η γονική παροχή δεν ακυρώθηκε ως καταδολιευτική. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ευκολώτερες οι μισθώσεις καταστημάτων στην Ελλάδα

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Ευελιξία και περισσότερη ελευθερία των συναλλαγών επιδιώκει να επιφέρει στην ελληνική αγορά επαγγελματικών μισθώσεων ο νέος νόμος 4242/2014 που αλλάζει πολλά από όσα μέχρι τώρα ίσχυαν. Πρώτη βασική αλλαγή είναι ότι καταργείται η ελάχιστη διάρκεια μίας επαγγελματικής μισθώσεως των 12 ετών. Μέχρι σήμερα ανεξαρτήτως του αν το μισθωτήριο συμβόλαιο ενός επαγγελματικού χώρου έγραφε μικρότερη χρονική διάρκεια, για τον μισθωτή (ενοικιαστή), η διάρκεια ήταν κατ' ελάχιστον 12 έτη, εφόσον βεβαίως τηρούσε τις υποχρεώσεις του, η κυριώτερη των οποίων είναι η εμπρόθεσμη καταβολή του μηνιαίου μισθώματος. Με το νέο νόμο η ελάχιστη διάρκεια μειώνεται δραστικά στα τρία μόνο χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης κάθε καταστήματος στην Ελλάδα θα γνωρίζει ότι έχει την ευχέρεια να νοικιάσει, δηλ. να δεσμεύσει την ιδιοκτησία του για μικρότερο χρονικό διάστημα εν συγκρίσει με το αρκετά δεσμευτικό ελάχιστο των 12 ετών που ίσχυε με το παλαιό καθεστώς. Κατά την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, που ενισχύεται με το νέο νομικό καθεστώς, τα δύο μέρη, ιδιοκτήτης-εκμισθωτής και μισθωτής έχουν την δυνατότητα να υπογράψουν στην σύμβαση ότι η διάρκεια της εμπορικής μισθώσεως ορίζεται μεγαλύτερη των τριών ετών, δηλ. για τέσσερα, πέντε, έξι, οκτώ κλπ. χρόνια. Με τον τρόπο αυτό πιστεύεται ότι πολλοί ιδιοκτήτες καταστημάτων, που ήταν ενδεχομένως διστακτικοί να εκμισθώσουν τα μαγαζιά και γενικώς τους επαγγελματικούς χώρους ιδιοκτησίας τους, γνωρίζοντας ότι τους δεσμεύουν για 12 έτη, δηλ. για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα, εν σχέσει και με την νομική δυσκολία εξώσεως ακόμα και κακοπληρωτών ενοικιαστών, τώρα θα δούν με άλλο μάτι την επιλογή να ξανανοικιάσουν τα ακίνητά τους. Με τις νέες διατάξεις, οι μσθώσεις των επαγγελματικών χώρων θα μπορούν να λυθούν με νεότερη συμφωνία των δύο μερών, ακόμα και αν δεν έχει παρέλθει ο συμβατικός χρόνος, δηλ. ο χρόνος που γράφει το μισθωτήριο. Επί παραδείγματι, με νέα μίσθωση συμφωνείται μίσθωση διάρκειας πέντε ετών, μετά όμως την πάροδο τριών ετών και έξι μηνών, ιδιοκτήτης και ενοικαστής συμφωνούν αμοιβαίως ότι δεν θέλουν να συνεχίσουν την μίσθωση. Υπογράφουν νέο έγγραφο, που πρέπει να είναι βεβαίας χρονολογίας, που αναφέρει ότι λύουν την μίσθωση και η μίσθωση έχει πλέον περατωθεί, έστω κι αν δεν έχουν περάσει τα πέντε χρόνια που έγραφε το αρχικό μισθωτήριο. Στην περίπτωση που μετά την συμπλήρωση του συμβατικού χρόνου, που δεν μπορεί ποτέ να είναι μικρότερος από τρία έτη, ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής επιθυμεί να καταγγείλει την μίσθωση, μπορεί να το πράξει με έγγραφη γνωστοποίηση (συνήθως εξώδικο) προς το άλλο μέρος, η οποία θα ισχύσει μετά από τρεις μήνες από την κοινοποίησή της. Ένας πρόσθετος λόγος που αναμένεται να τονώσει την διάθεση ακινήτων προς εμπορική μίσθωση είναι και η διάταξη που καταργεί την υποχρέωση που είχε ο ιδιοκτήτης να καταβάλει αποζημίωση στον ενοικιαστή, σε περίπτωση λύσεως της μισθώσεως. Ειδικώς, με το προηγούμενο καθεστώς, μετά την πάροδο της δωδεκαετίας, ο ιδιοκτήτης είχε δικαίωμα να ζητήσει από τον ενοικιαστή να εγκαταλείψει το μίσθιο, αλλά έπρεπε τότε να του καταβάλει το ποσό των 24 μισθωμάτων ως αποζημίωση για την άϋλη εμπορική αξία του καταστήματος (πελατεία, φήμη κλπ.). Μόνο αν ο ιδιοκτήτης άφηνε το ενοικιαστή για τέσσερα επιπλέον έτη (δηλ. 12 + 4 = 16 έτη), είχε δικαίωμα να λύσει την μίσθωση χωρίς καταβολή αποζημιώσεως, αλλά τα 16 χρόνια θεωρήθηκε μία πολύ μεγάλη δέσμευση της ακίνητης περιουσίας του ιδιοκτήτη και γι' αυτό καταργήθηκε. Με το νέο νόμο, με την πάροδο του ελαχίστου χρόνου των τριών ετών, ή του μεγαλυτέρου χρόνου που γράφει το μισθωτήριο, ο ενοικιαστής υποχρεούται να παραδώσει το κατάστημα χωρίς να δικαιούται αποζημιώσεως από τον ιδιοκτήτη. Αν ο ιδιοκτήτης θελήσει να λύσει την μίσθωση λόγω ιδιόχρησης, υποχρεούται πλέον να καταβάλει στον ενοικιαστή οκτώ μηνιαία μισθώματα, έναντι των δεκαέξι που προέβλεπε ο προηγούμενος νόμος. Αν ο μισθωτής προσφύγει στο δικαστήριο, μπορεί να αυξήσει την αποζημίωση έως τα δεκαπέντε ενοίκια. Αν ο ιδιοκτήτης λύσει την μίσθωση λόγω ανοικοδόμησης του ακινήτου, η αποζημίωση μειώνεται στα έξι, έναντι των δώδεκα μισθωμάτων. Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει αυτήν την αποζημίωση έως τα εννέα μισθώματα. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr