Ίδια η Ευθύνη Εγγυητή και Οφειλέτη.

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Ο εγγυητής υπογράφει την δανειακή σύμβαση όπως και ο οφειλέτης και αμφότεροι ευθύνονται αλληλεγγύως, εις ολόκληρον και με τις ίδιες υποχρεώσεις. Ο δανειστής μάλιστα, που είναι συνήθως τράπεζα, δικαιούται κατά βούλησιν να επιλέξει εναντίον ποίου από τους δύο θα στραφεί, σε περίπτωση που το χρέος καταστεί ληξιπρόθεσμο, χωρίς να είναι υποχρεωμένος να στραφεί πρώτα κατά του οφειλέτη και μόνο αν αποτύχει, να κινηθεί κατά του εγγυητή. Επομένως, καθένας που υπογράφει ως εγγυητής πρέπει να γνωρίζει ότι διακινδυνεύει υπό τους ίδιους ακριβώς όρους, όπως και ο πρωτοφειλέτης. Γι' αυτό συνήθως εγγυητής καθίσταται πρόσωπο συγγενικό ή στενά φιλικό του οφειλέτη, ενώ κάποιες φορές εγγυητής γίνεται το φυσικό πρόσωπο που διοικεί μία εταιρεία, όταν οφειλέτης είναι το νομικό πρόσωπο της εταιρείας. Αν ο εγγυητής μεταβιβάσει κάποιο περιουσιακό στοιχείο του σε τρίτο πρόσωπο, ενώ το χρέος για το οποίο έχει εγγυηθεί είναι ληξιπρόθεσμο, ο δανειστής δικαιούται να επιδιώξει την απαλλοτρίωση, δηλ. την ακύρωση της διαθέσεως ως καταδολιευτικής. Προϋπόθεση για να δεχθεί το δικαστήριο την αγωγή ακυρώσεως της μεταβιβάσεως ως καταδολιευτική είναι αφενός κατά τον χρόνο που γίνεται η μεταβίβαση (συνήθως του ακινήτου) η απαίτηση της τράπεζας να είναι γεγενημένη, ή έστω να καταστεί ληξιπρόθεσμη μέχρι την πρώτη συζήτηση της αγωγής στο δικαστήριο, αφετέρου δε ο μεταβιβάζων το ακίνητο (οφειλέτης ή εγγυητής) να έχει πρόθεση βλάβης των συμφερόντων του δανειστή. Πρέπει δηλαδή η μεταβιβάζων το ακίνητό του να το κάνει με σκοπό να μην απομείνει περιουσία στο όνομά του προς ζημία του δανειστή. Για να αποδεικνύεται ότι είχε πρόθεση βλάβης ο οφειλέτης ή ο εγγυητής, πρέπει αυτός να γνωρίζει ότι ο οφειλέτης έχει ληξιπρόθεσμη οφειλή, ποιό είναι το ύψος αυτής και η μεταβίβαση να γίνεται για να αποφευχθεί η επιστροφή του δανείου. Στην υπ' αριθ. 4408/2013 απόφασή του το Εφετείο Αθηνών δίκασε υπόθεση στην οποία η τράπεζα είχε κινηθεί το έτος 2008 εναντίον εγγυητή, διότι εκείνος το 2003 είχε μεταβιβάσει με γονική παροχή ακίνητο στο τέκνο του. Η οφειλή προήρχετο από αλληλόχρεο λογαρισμό, που μπορεί το 2007 να είχε υψηλό κατάλοιπο εις βάρος του οφειλέτη, περί τα 110.000 ευρώ, τέσσερα χρόνια όμως πιο πριν, δηλ. το 2003 που είχε γίνει η γονική παροχή, η οφειλή ήταν πολύ μικρή, μεταξύ 400 και 3.000 ευρώ περίπου. Οφειλέτης ήταν το νομικό πρόσωπο μίας εταιρείας, ενώ εγγυητής ήταν ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος αυτής. Περί το έτος 2007 η τράπεζα έκλεισε τον αλληλόχρεο λογαριασμό, διότι η εταιρεία δεν πήγαινε καλά και η οφειλή της εταιρείας είχε αυξηθεί πολύ. Εκτός της έκδοσης διαταγής πληρωμής, η τράπεζα άσκησε και αγωγή κατά του εγγυητή, υποστηρίζοντας ότι το 2003 είχε καταδολιευτικώς μεταβιβάσει με γονική παροχή στο παιδί του ένα ακίνητο, με σκοπό να ζημιώσει την τράπεζα. Το Πρωτοδικείο εδέχθη την αγωγή της τράπεζας και απέρριψε τις ενστάσεις του εγγυητή περί καταχρηστικής ασκήσεως της αγωγής, αλλά και περί ανυπαρξίας δόλου εκ μέρους του. Το Εφετείο, όμως, στο οποίο προσέφυγε ο εγγυητής, παρά το γεγονός ότι απέρριψε κι αυτό την ένσταση καταχρηστικότητας, εδέχθη ωστόσο ότι ο εγγυητής το έτος 2003 που έκανε την γονική παροχή δεν είχε δόλο, δεν είχε δηλαδή πρόθεση βλάβης της τράπεζας, διότι την περίοδο εκείνη η εταρεία πήγαινε καλά και το ύψος της οφειλής της προς την τράπεζα από τον αλληλόχρεο λογαριασμό ήταν πολύ χαμηλό και μπορούσε εύκολα τότε να εξοφληθεί. Αντιθέτως, το γεγονός ότι πολύ αργότερα η εταιρεία άρχισε να έχει κακή πορεία και τελικώς περί το 2007 η οφειλή της ανήλθε στο ποσό των 110.000 ευρώ, δεν είχε σχέση ούτε θα μπορούσε να αποτελέσει την αιτία της γονικής παροχής του 2003, καθώς ο εγγυητής το 2003 δεν μπορούσε να γνωρίζει ότι τέσσερα χρόνια μετά η εταιρεία θα είχε μεγάλο χρέος προς την τράπεζα. Επομένως, το δικαστήριο εδέχθη ότι ο εγγυητής δεν μπορούσε το 2003 να έχει πρόθεση βλάβης της τράπεζας για αποφυγή χρέους που γεννήθηκε χρόνια αργότερα και για τον λόγο αυτόν απέρριψε την αγωγή και η γονική παροχή δεν ακυρώθηκε ως καταδολιευτική. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ευκολώτερες οι μισθώσεις καταστημάτων στην Ελλάδα

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Ευελιξία και περισσότερη ελευθερία των συναλλαγών επιδιώκει να επιφέρει στην ελληνική αγορά επαγγελματικών μισθώσεων ο νέος νόμος 4242/2014 που αλλάζει πολλά από όσα μέχρι τώρα ίσχυαν. Πρώτη βασική αλλαγή είναι ότι καταργείται η ελάχιστη διάρκεια μίας επαγγελματικής μισθώσεως των 12 ετών. Μέχρι σήμερα ανεξαρτήτως του αν το μισθωτήριο συμβόλαιο ενός επαγγελματικού χώρου έγραφε μικρότερη χρονική διάρκεια, για τον μισθωτή (ενοικιαστή), η διάρκεια ήταν κατ' ελάχιστον 12 έτη, εφόσον βεβαίως τηρούσε τις υποχρεώσεις του, η κυριώτερη των οποίων είναι η εμπρόθεσμη καταβολή του μηνιαίου μισθώματος. Με το νέο νόμο η ελάχιστη διάρκεια μειώνεται δραστικά στα τρία μόνο χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης κάθε καταστήματος στην Ελλάδα θα γνωρίζει ότι έχει την ευχέρεια να νοικιάσει, δηλ. να δεσμεύσει την ιδιοκτησία του για μικρότερο χρονικό διάστημα εν συγκρίσει με το αρκετά δεσμευτικό ελάχιστο των 12 ετών που ίσχυε με το παλαιό καθεστώς. Κατά την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, που ενισχύεται με το νέο νομικό καθεστώς, τα δύο μέρη, ιδιοκτήτης-εκμισθωτής και μισθωτής έχουν την δυνατότητα να υπογράψουν στην σύμβαση ότι η διάρκεια της εμπορικής μισθώσεως ορίζεται μεγαλύτερη των τριών ετών, δηλ. για τέσσερα, πέντε, έξι, οκτώ κλπ. χρόνια. Με τον τρόπο αυτό πιστεύεται ότι πολλοί ιδιοκτήτες καταστημάτων, που ήταν ενδεχομένως διστακτικοί να εκμισθώσουν τα μαγαζιά και γενικώς τους επαγγελματικούς χώρους ιδιοκτησίας τους, γνωρίζοντας ότι τους δεσμεύουν για 12 έτη, δηλ. για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα, εν σχέσει και με την νομική δυσκολία εξώσεως ακόμα και κακοπληρωτών ενοικιαστών, τώρα θα δούν με άλλο μάτι την επιλογή να ξανανοικιάσουν τα ακίνητά τους. Με τις νέες διατάξεις, οι μσθώσεις των επαγγελματικών χώρων θα μπορούν να λυθούν με νεότερη συμφωνία των δύο μερών, ακόμα και αν δεν έχει παρέλθει ο συμβατικός χρόνος, δηλ. ο χρόνος που γράφει το μισθωτήριο. Επί παραδείγματι, με νέα μίσθωση συμφωνείται μίσθωση διάρκειας πέντε ετών, μετά όμως την πάροδο τριών ετών και έξι μηνών, ιδιοκτήτης και ενοικαστής συμφωνούν αμοιβαίως ότι δεν θέλουν να συνεχίσουν την μίσθωση. Υπογράφουν νέο έγγραφο, που πρέπει να είναι βεβαίας χρονολογίας, που αναφέρει ότι λύουν την μίσθωση και η μίσθωση έχει πλέον περατωθεί, έστω κι αν δεν έχουν περάσει τα πέντε χρόνια που έγραφε το αρχικό μισθωτήριο. Στην περίπτωση που μετά την συμπλήρωση του συμβατικού χρόνου, που δεν μπορεί ποτέ να είναι μικρότερος από τρία έτη, ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής επιθυμεί να καταγγείλει την μίσθωση, μπορεί να το πράξει με έγγραφη γνωστοποίηση (συνήθως εξώδικο) προς το άλλο μέρος, η οποία θα ισχύσει μετά από τρεις μήνες από την κοινοποίησή της. Ένας πρόσθετος λόγος που αναμένεται να τονώσει την διάθεση ακινήτων προς εμπορική μίσθωση είναι και η διάταξη που καταργεί την υποχρέωση που είχε ο ιδιοκτήτης να καταβάλει αποζημίωση στον ενοικιαστή, σε περίπτωση λύσεως της μισθώσεως. Ειδικώς, με το προηγούμενο καθεστώς, μετά την πάροδο της δωδεκαετίας, ο ιδιοκτήτης είχε δικαίωμα να ζητήσει από τον ενοικιαστή να εγκαταλείψει το μίσθιο, αλλά έπρεπε τότε να του καταβάλει το ποσό των 24 μισθωμάτων ως αποζημίωση για την άϋλη εμπορική αξία του καταστήματος (πελατεία, φήμη κλπ.). Μόνο αν ο ιδιοκτήτης άφηνε το ενοικιαστή για τέσσερα επιπλέον έτη (δηλ. 12 + 4 = 16 έτη), είχε δικαίωμα να λύσει την μίσθωση χωρίς καταβολή αποζημιώσεως, αλλά τα 16 χρόνια θεωρήθηκε μία πολύ μεγάλη δέσμευση της ακίνητης περιουσίας του ιδιοκτήτη και γι' αυτό καταργήθηκε. Με το νέο νόμο, με την πάροδο του ελαχίστου χρόνου των τριών ετών, ή του μεγαλυτέρου χρόνου που γράφει το μισθωτήριο, ο ενοικιαστής υποχρεούται να παραδώσει το κατάστημα χωρίς να δικαιούται αποζημιώσεως από τον ιδιοκτήτη. Αν ο ιδιοκτήτης θελήσει να λύσει την μίσθωση λόγω ιδιόχρησης, υποχρεούται πλέον να καταβάλει στον ενοικιαστή οκτώ μηνιαία μισθώματα, έναντι των δεκαέξι που προέβλεπε ο προηγούμενος νόμος. Αν ο μισθωτής προσφύγει στο δικαστήριο, μπορεί να αυξήσει την αποζημίωση έως τα δεκαπέντε ενοίκια. Αν ο ιδιοκτήτης λύσει την μίσθωση λόγω ανοικοδόμησης του ακινήτου, η αποζημίωση μειώνεται στα έξι, έναντι των δώδεκα μισθωμάτων. Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει αυτήν την αποζημίωση έως τα εννέα μισθώματα. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ικανότητα υπογραφής πληρεξουσίου στο Προξενείο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Πολύ συχνά οι Έλληνες ομογενείς ενεργούν νομικές και άλλες συναλλακτικές πράξεις στην Ελλάδα, από την χώρα που ζουν μονίμως χωρίς να χρειάζεται να ταξειδεύσουν στην Πατρίδα. Αυτό καθίσταται δυνατό με την υπογραφή πληρεξουσίου στο Προξενείο της Ελλάδος, ή σε συμβολαιογράφο. Εάν το πληρεξούσιο γίνει στο Προξενείο, κάθε αντίγραφό του ισχύει στην Ελλάδα, ενώ το πρωτότυπο φυλάσσεται πάντα στο αρχείο του Προξενείου. Αν όμως το πληρεξούσιο συνταχθεί σε συμβολαιογράφο της χώρας κατοικίας του κατοίκου εξωτερικού, θα χρειασθεί είτε την Αποστίλη (Apostille), αν η χώρα έχει υπογράψει την σχετική σύμβαση της Χάγης, είτε την επικύρωση του πληρεξουσίου από το Προξενείο της Ελλάδος. Με το πληρεξούσιο μπορεί κάποιος από την χώρα διαμονής του, στην Αυστραλία, τις ΗΠΑ, τον Καναδά κλπ. να αγοράσει και να πουλήσει ακίνητο στην Ελλάδα, να δώσει ακίνητο ως γονική παροχή ή δωρεά, να λάβει γονική παροχή ή δωρεά, να διανείμει περιουσία με τους συγγενείς του, αλλά και να λάβει αποζημίωση απαλλοτρίωσης ακινήτου του στην Ελλάδα, να κάνει δικαστήρια, να ρυθμίσει φορολογικές υποθέσεις του και πολλά άλλα. Για να υπογράψει κάποιος πληρεξούσιο στο Προξενείο θα πρέπει να είναι ικανός για δικαιοπραξία. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να έχει την χρήση του λογικού του και διαύγεια πνεύματος. Ο αρμόδιος προξενικός υπάλληλος που επιμελείται της συντάξεως και της υπογραφής του πληρεξουσιου, εκτός από τον έλεγχο της ταυτότητος ή του διαβατηρίου και των λοιπών στοιχείων του υπογράφοντος, ελέγχει και την ικανότητά του να υπογράψει, αν δηλαδή αντιλαμβάνεται το περιεχόμενο του πληρεξουσίου. Ο υπογράφων το πληρεξούσιο πρέπει να είναι σε θέση να καταλαβαίνει τι είναι αυτό που υπογράφει και για ποιόν λόγο το κάνει, έστω κι αν δεν είναι ο ίδιος νομικός ή μορφωμένος. Αρκετοί Έλληνες ομογενείς είναι μεγάλης ηλικίας και προσέρχονται στα Προξενεία για υπογραφή πληρεξουσίων που αφορούν την περιουσία τους στην Ελλάδα. Για να αποφευχθούν παρεξηγήσεις ή ακόμα και παράνομες πράξεις, πρέπει να είναι φανερό ότι ο υπογράφων το πληρεξούσιο αντιλαμβάνεται την διαδικασία και εφόσον αυτό επιβεβαιωθεί, του επιτρέπεται να υπογράψει. Όταν διαπιστώνεται ότι εκείνος που εμφανίζεται στο Προξενείο για υπογραφή πληρεξουσίου δεν αντιλαμβάνεται τι κάνει, ούτε για ποιόν λόγο βρίσκεται στο Προξενείο, είναι πολύ πιθανό να μην του επιτραπεί να υπογράψει. Η λύση στο πρόβλημα τότε είναι ότι κάποιος εκ των συγγενών ή των οικείων του πρέπει να ορισθεί ως δικαστικός συμπαραστάτης του, συνήθως με δικαστική απόφαση. Ακολούθως, η απόφαση αυτή πρέπει να επικυρωθεί και από Ελληνικό δικαστήριο και μετά εκείνος που ορίσθηκε ως δικαστικός συμπαραστάτης μπορεί να υπογράψει πληρεξούσια και κάθε άλλη νομική πράξη που αφορούν στην περιουσία του προσώπου, υπό την προϋπόθεση ότι κάθε ενέργεια θα πρέπει να γίνεται προς το συμφέρον του συμπαραστατουμένου. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Μέχρι τέλος Μαϊου οι αλλαγές στο Ε9

Για να υπολογισθεί με ακρίβεια ο φόρος ακινήτων (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων - ΕΝΦΙΑ) και να τον πληρώσουν το 2014 Έλληνες και αλλοδαποί, καθώς και ομογενείς κάτοικοι εξωτερικού, πρέπει μέχρι τέλος Μαϊου 2014 να υποβάλουν δήλωση Ε9 εκείνοι που το 2013 άλλαξαν κάτι στο νομικό καθεστώς των ακινήτων τους. Δήλωση Ε9 φέτος πρέπει να υποβάλουν όσοι το 2013 πούλησαν ή αγόρασαν ακίνητο στην Ελλάδα, έδωσαν ή έλαβαν γονική παροχή (με ή χωρίς επικαρπία) ή δωρεά, καθώς και καθένας που άλλαξε κάτι άλλο στα ακίνητά του, όπως ενέγραψε ή εξάλειψε υποθήκη ή προσημείωση κλπ. Σημειώνεται ότι δήλωση πρέπει να γίνει και από τους κληρονόμους που κληρονομούν ακίνητο ή ποσοστό ακινήτου στην Ελλάδα, όταν ο κληρονομούμενος απεβίωσε το 2013, ακόμα κι αν ακόμα δεν έχουν υπογράψει στον συμβολαιογράφο αποδοχή κληρονομίας ή δεν έχουν λάβει από το δικαστήριο κληρονομητήριο. Όσοι τακτοποίησαν ακίνητα με το νόμο περί αυθαιρέτων πρέπει φέτος να δηλώσουν στο Ε9 την πραγματική κατάσταση του ακινήτου ως έχει μετά την τακτοποίηση. Η δήλωση μπορεί να γίνει μόνο με ηλεκτρονικό τρόπο, επομένως ο δηλών πρέπει να έχει τους δύο κωδικούς που του επιτρέπουν να εισέρχεται μέσω διαδικτύου στην σελίδα της ελληνικής εφορίας από οποιοδήποτε σημείο του κόσμου, αρκεί να έχει έναν υπολογιστή. Αν δεν έχει κωδικούς πρέπει επειγόντως ο ίδιος ή ο αντίκλητός του στην Ελλάδα να μεριμνήσει για έκδοση κλειδαρίθμου. Όσοι έχουν παλαιούς κωδικούς, πρέπει να τους αντικαταστήσουν με νέους. Αν κάποιος έχει ακίνητα στην Ελλάδα και δεν υποβάλει δήλωση Ε9 φέτος, η εφορία θα υπολογίσει τον φόρο ακινήτων του 2014 με βάση την προηγούμενη έγκυρη δήλωσή του. Γι' αυτό καλό είναι όλοι οι ιδιοκτήτες να ελέγξουν τον ηλεκτρονικό φάκελλό τους στην εφορία αν δείχνει τα σωστά ακίνητα και με τα πραγματικά χαρακτηριστικά τους, όπως επί παραδείγματι το συμβόλαιο κτήσεως ή απωλείας του ακινήτου, τα ακριβή τετραγωνικά μέτρα, την διεύθυνση, τον χαρακτηρισμό των ακινήτων ως εντός ή εκτός σχεδίου, τον όροφο, την παλαιότητα, τον αριθμό παροχής ΔΕΗ αν το ακίνητο ηλεκτροδοτείται, το ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου αν υπάρχει κ.α. Όσοι έχουν τέκνα στην περιουσία των οποίων επήλθαν αλλαγές το 2013 πρέπει επίσης να κάνουν έως τέλη Μαϊου δήλωση Ε9 μέσω των δικών τους κωδικών, στο όνομα των τέκνων τους. 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Διανομή διατηρητέου κτίσματος

Αθήνα, 16 Φεβρουαρίου 2014. Όταν ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερους από έναν, όταν δηλαδή περισσότεροι συγκύριοι έχουν έκαστος από ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί ενός κοινού ακινήτου, καθένας από αυτούς έχει δικαίωμα να ζητήσει να λυθεί η κοινωνία με διανομή, χωρίς μάλιστα να χρειάζεται να δικαιολογήσει και την αίτησή του αυτή. Διανομή μπορεί να γίνει κατ' αρχάς με τον χωρισμό του ακινήτου σε τόσα τμήματα, όσοι είναι και οι συγκύριοι και μάλιστα με αξία εκάστου τμήματος ανάλογη με την αξία της μερίδας ενός εκάστου συγκυρίου. Αυτός ο τύπος διανομής ονομάζεται αυτούσια διανομή. Αν επί παραδείγματι ένα οικόπεδο επιφανείας 1.200 τ.μ. ανήκει σε τρεις συγκυρίους, από 1/3 εξ αδιαιρέτου στον καθένα, το κοινό οικόπεδο μπορεί να διανεμηθεί σε τρία ίσης αξίας επιμέρους οικόπεδα, από 400 τ.μ. έκαστο. Το ακίνητο μπορεί να είναι ένα κτίσμα δύο ορόφων, ίδιων τετραγωνικών μέτρων και να ανήκει σε δύο συγκυρίους. Τότε πάλι είναι δυνατή η διανομή του σε δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες, ώστε έκαστος των δύο συγκυρίων να λάβει από έναν όροφο, ως ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία. Εάν θεωρηθεί ότι εκείνος που λαμβάνει τον Α' όροφο, παίρνει λίγο μεγαλύτερη αξία από τον έτερο που λαμβάνει το ισόγειο, μπορεί να ορισθεί μικρή αποζημίωση προς εκείνον που παίρνει το ισόγειο, προς εξίσωση της αξίας των δύο μερίδων. Εάν όμως το κοινό ακίνητο είναι ένα διαμέρισμα, η αυτούσια διανομή του δεν είναι εφικτή και τότε το δικαστήριο διατάζει την διανομή με πλειστηριασμό, ώστε καθένας εκ των συγκυρίων να λάβει την αξία του μεριδίου του εις χρήμα. Στην υπ΄αριθ. 735/2013 απόφασή του ο Άρειος Πάγος εκδίκασε υπόθεση στην οποία το προς διανομή κοινό ακίνητο ήταν ένα διατηρητέο κτίσμα στην Θεσσαλονίκη. Στην Ελλάδα με απόφαση υπουργού μπορεί να χαρακτηρίζονται ως διατηρητέα μεμονωμένα κτίρια ή τμήματα κτιρίων ή συγκροτήματα κτιρίων και να καθορίζονται ειδικοί όροι προστασίας και περιορισμοί δόμησης με σκοπό τη διατήρηση και ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους. Το εν λόγω διατηρητέο κτίσμα ήταν εφικτό να χωρισθεί σε τόσες οριζόντιες ιδιοκτησίες όσες και οι συγκύριοι αυτού, αναλόγως των μερίδων τους. Για τον λόγο αυτόν το Εφετείο διέταξε την αυτούσια διανομή του με σύσταση δύο οριζοντίων ιδιοκτησιών, χωρίς προσφυγή στο έσχατο μέσο, τον πλειστηριασμό. Παρά ταύτα, όταν ασκήθηκε αναίρεση κατά της αποφάσεως του Εφετείου, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η αυτούσια διανομή δεν επιτρέπεται όταν το κοινό είναι διατηρητέο κτίσμα, διότι σ' αυτήν την περίπτωση η καλύτερη λύση είναι ο πλειστηριασμός. Ειδικώς, το ανώτατο δικαστήριο όρισε ότι η αυτούσια διανομή χαρακτηρισμένου νομίμως ως διατηρητέου ακινήτου που χρήζει ειδικής κρατικής προστασίας, με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ' ορόφους ή μέρη ορόφων δεν είναι εφικτή, διότι η αυτουσία διανομή τέτοιου ακινήτου δεν συμβιβάζεται με τη φύση του που είναι διατηρητέο ως ενιαίο σύνολο και όχι μόνον κατά ένα τμήμα του και η διατήρησή του μπορεί να επιτευχθεί αν αυτό περιέλθει σε έναν μόνον ιδιοκτήτη. Η ύπαρξη περισσοτέρων του ενός συγκυρίων είναι η κύρια αιτία για την εγκατάλειψη και τις αυθαίρετες επεμβάσεις που υφίσταται το διατηρητέο κτίριο. Μοναδικός τρόπος διανομής του επικοίνου διατηρητέου ακινήτου είναι συνεπώς η πώλησή του με πλειστηριασμό ώστε καθένας από τους συγκυρίους να λάβει από το εκπλειστηρίασμα που θα επιτευχθεί ποσό ανάλογο προς την εξ αδιαιρέτου μερίδα του επί του επικοίνου ακινήτου. 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Δηλώσατε το ακίνητό σας στο Κτηματολόγιο;

Έχουν περάσει πάνω από 15 χρόνια από τότε που οι κύριοι ακινήτων στην Ελλάδα άρχισαν να δηλώνουν τα ακίνητά τους στο Κτηματολόγιο, δηλ. σε ένα νέο, σύγχρονο σύστημα καταγραφής και αποτύπωσης των ακινήτων και των ιδιοκτητών τους. Στο διάστημα αυτό ο ρυθμός εισαγωγής του νέου συστήματος σε περιοχές ανά την Ελλάδα ανακόπηκε, λόγω ατασθαλιών και κακής εφαρμογής του νόμου, αλλά εδώ και μερικά χρόνια έχει ξεκινήσει εκ νέου η εγγραφή των ακινήτων στο Κτηματολόγιο σε όλο και περισσότερες περιοχές της Ελλάδος. Οι ομογενείς που κατέχουν ακίνητα στην Πατρίδα πρέπει να γνωρίζουν ότι άν το ακίνητό τους βρίσκεται σε περιοχή που λειτουργεί Κτηματολόγιο, δεν αρκεί ότι έχουν δηλώσει την κτήση των ακινήτων τους στο υποθηκοφυλακείο, αλλά ακόμα και στο Ε9 στην εφορία. Πρέπει να δηλώσουν την περιουσία τους και στο Κτηματολόγιο, για να μπορούν στο μέλλον να ασκήσουν κάθε δικαίωμα σχετικό με το ακίνητό τους, δηλ. να το πωλήσουν, να το δωρίσουν, να το μεταβιβάσουν με γονική παροχή στα παιδιά τους κλπ. Η δήλωση στο Κτηματολόγιο εφόσον γίνει εντός της προθεσμίας που έχει ορισθεί για την έναρξη του συστήματος στην πόλη ή στο χωριό που κείται το ακίνητο, απαιτεί φωτοτυπία του τίτλου κτήσεως (αγοραπωλητηρίου, δωρητηρίου, γονικής παροχής, αποδοχής κληρονομίας κλπ.), πιστοποιητικό βαρών για να φανεί αν υπάρχουν υποθήκες ή άλλα βάρη και αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, δηλ. πλήρες όνομα, διεύθυνση, ΑΦΜ, αριθμό ταυτότητος και δήλωση ενός εκπροσώπου στην Ελλάδα, που να λαμβάνει τις ειδοποιήσεις από το Κτηματολόγιο. Εάν όμως η προθεσμία έχει παρέλθει, το Κτηματολογικό Γραφείο έχει αρχίσει να λειτουργεί και ο δικαιούχος δεν έχει δηλώσει το ακίνητό του, μπορεί το ακίνητο να κατεγράφη ως "αγνώστου ιδιοκτήτη". Το ενδεχόμενο αυτό είναι το πλέον θετικό για τον κύριο του ακινήτου, διότι υπάρχει και άλλο ενδεχόμενο, δηλαδή το ακίνητό του να έχει δηλωθεί από άλλον, που να εμφανίζεται ότι είναι αυτός ο πραγματικός κύριος του ίδιου ακινήτου. Το απλούστερο συνήθως πρόβλημα, όταν δηλ. το ακίνητο έχει καταχωρηθεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη, θεραπεύεται με αίτηση στο δικαστήριο, που όμως δεν έχει τον χαρακτήρα δικαστικής διαμάχης εναντίον κάποιου άλλου. Πρόκειται για αίτηση στο δικαστήριο να αναγνωρίσει τους τίτλους του αιτούντος επί του ακινήτου και πέραν της απώλειας χρόνου (μήνες ή έτος περίπου) και του σχετικού κόστους, δεν περιλαμβάνει την αγωνία και την ένταση που υπάρχουν όταν αντιδικείς με άλλον. Εάν όμως το ακίνητο δεν έχει καταχωρηθεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη, αλλά ως ιδιοκτησία στο όνομα άλλου προσώπου, τότε τα πράγματα είναι πιο δύσκολα για τον παραλείψαντα να δηλώσει την περιουσία του, διότι θα πρέπει να ξεκινήσει μία διαμάχη έναντι ενός άλλου προσώπου, που πρόλαβε να δηλώσει το ακίνητο ως δικό του. Στην υπ'αριθ. 632/2013 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία εκείνος που παρέλειψε να δηλώσει εμπροθέσμως το ακίνητό του στο Κτηματολόγιο, υπέβαλε αργότερα αίτηση στο δικαστήριο να διορθώσει την εγγραφή από "αγνώστου ιδιοκτήτη", στο δικό του όνομα. Επειδή όμως το Ελληνικό Δημόσιο διεκδικούσε το ίδιο ακίνητο (συνήθως πρόκειται για εκτάσεις εκτός σχεδίου, συχνά δασικές), άσκησε πρόσθετη παρέμβαση στο δικαστήριο, ζητώντας να αναγνωρισθεί ότι το ακίνητο ανήκει στο Δημόσιο. Τα Πρωτοδικείο και το Εφετείο έκριναν ότι το Δημόσιο δεν εδικαιούτο να παρέμβει στην δίκη και απέρριψαν την παρέμβαση. Ο Άρειος Πάγος όμως έκρινε ότι τμήμα της παρεμβάσεως του Δημοσίου ήταν νόμιμο και περέπεμψε την υπόθεση να δικασθεί εκ νέου από το Εφετείο Ευβοίας. Στην υπόθεση αυτή ο δικαιούχος του ακινήτου παρέλειψε να το δηλώσει εγκαίρως στο Κτηματολόγιο και για την αιτία αυτή ενεπλάκη σε δικαστικό αγώνα που ακόμα δεν έχει τελειώσει, όχι διότι το ακίνητο διεκδικήθηκε από κάποιον άλλον ιδιώτη, αλλά επειδή παρενέβη το Δημόσιο εγείροντας δικά του δικαιώματα. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Κομμουνισμός στην Ελλάδα το 2014

Αθήνα, 5 Φεβρουαρίου 2014. Θεμελιώδες στοιχείο της ελεύθερης οικονομίας δυτικού τύπου, δηλ. της οικονομίας της αγοράς και του laissez faire laissez passer είναι η ύπαρξη ιδιωτικής περιουσίας και η ελευθερία διαχειρίσεως και διαθέσεως αυτής. Αντιθέτως, βασικό χαρακτηριστικό της κοινωνικής θεωρίας του κομμουνισμού είναι η ανυπαρξία ιδιωτικής περιουσίας και η κτήση και διαχείριση των μέσων παραγωγής από το κράτος. Ιδιωτική περιουσία είναι τα χρήματα, τα κινητά αγαθά, αλλά πάνω από όλα η κτήση από τον ιδιώτη ακινήτων και η ελεύθερη απόλαυση αυτών, με τους περιορισμούς του δημοσίου συμφέροντος, που όμως αποτελούν την εξαίρεση και όχι τον κανόνα. Στην Ελλάδα από 1-1-2014 αντιμετωπίζουμε ένα ιδιότυπο καθεστώς ουσιαστικής απαγορεύσεως διαθέσεως της ιδιωτικής περιουσίας αναφορικώς με τα ακίνητα, που όμοιό του δεν συναντά συχνά κανείς σε ελεύθερη οικονομία. Επί ένα μήνα και πέντε ημέρες οι ιδιώτες που επιθυμούν να μεταβιβάσουν ακίνητό τους, είτε με πώληση, είτε με δωρεά ή γονική παροχή κλπ. αδυνατούν να το πράξουν διότι το κράτος τους το απαγορεύει. Επίσης, οι Έλληνες και ξένοι επενδυτές που θέλουν να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα και να τονώσουν την πεσμένη κτηματαγορά, αλλά και τα φορολογικά έσοδα, δεν μπορούν να το πράξουν, ωσάν να ευρίσκοντο σε κάποιο τριτοκοσμικό σοβιετικού τύπου καθεστώς. Αδυνατούν να πιστέψουν τις απαντήσεις των δικηγόρων, των συμβολαιογράφων και των λογιστών τους ότι το σύστημα μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα από 1-1-2014 έχει καταρρεύσει και μεταβιβάσεις δεν πραγματοποιούνται. Η απαγόρευση δεν είναι ρητή από κάποιο νόμο, είναι όμως πρακτικώς εφαρμοσμένη, καθώς η κυβέρνηση εισήγαγε έναν κακογραμμένο νόμο για την φορολόγηση της υπεραξίας κάθε ακινήτου που μεταβιβάζεται, δηλ. κάθε ακινήτου που πωλείται, δωρίζεται, αλλά ακόμα και εκείνων που απαλλοτριώνονται και εκπλειστηριάζονται! Φόρος υπεραξίας, όπως τον επινόησαν οι φωτεινοί εγκέφαλοι που συνέταξαν το νομοσχέδιο, σημαίνει ότι κάθε πωλητής πρέπει να πληρώσει 15% φόρο, επί του κέρδους που επιτυγχάνει στην πώληση του ακινήτου του. Αν δηλ. το 2009 αγόρασε ένα ακίνητο €100.000 και σήμερα το πωλεί €140.000, θα πληρώσει φόρο 15% επί των €40.000 ευρώ, ήτοι €6.000. (Πιστεύουν δηλαδή ότι υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που κάποιος αγόρασε προ ολίγων ετών ακίνητο στην Ελλάδα και σήμερα το πωλεί με κέρδος!). Το απλό αυτό παράδειγμα εκ πρώτης όψεως μοιάζει να μην δικαιολογεί την προκληθείσα αναστάτωση. Ο νόμος όμως έχει άλλες λεπτομέρειες και οι συναλλαγές δεν είναι πάντα τόσο απλές. Επί παραδείγματι, ο νόμος δεν διευκρινίζει επαρκώς πώς υπολογίζεται ο φόρος όταν η αγορά ή κτήση του ακινήτου είχε γίνει το 1960 ή το 1985, ή και το 1995, επί καθεστώς δραχμής και επί εντελώς διαφορετικών αξιών. Δεν ορίζει με ορθό τρόπο πώς θα υπολογισθεί ο φόρος όταν αγοράσθηκε οικόπεδο, αλλά σήμερα έχει κτισθεί μονοκατοικία, ή έχει δοθεί αντιπαροχή και ανεγέρθησαν διαμερίσματα. Ως αυτό να μην ήταν αρκετό, ο νόμος ορίζει ότι ο φόρος όχι μόνο θα υπολογίζεται, αλλά και θα εισπράττεται από τους συμβολαιογράφους, οι οποίοι μετά θα πρέπει να τον αποδίδουν στην εφορία. Λαμβάνοντας υπόψιν ότι η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου δεν είναι πάντα ευκόλως εκτιμήσιμη και ότι η εφορία συχνά αλλάζει την αξία ενός ακινήτου που μεταβιβάζεται, οι συμβολαιογράφοι αρνούνται να αναλάβουν τον κίνδυνο σήμερα να υπολογίσουν τις αξίες των ακινήτων με βάση έναν ασαφή νόμο, να υπολογίζουν ακολούθως τον φόρο υπεραξίας και να τον εισπράξουν και σε ένα ή δύο χρόνια να έρθει η εφορία και να τους πει ότι δεν υπολόγισες σωστά τον φόρο και μου χρωστάς αυτό το επιπλέον ποσό, καθώς και ένα βαρύ πρόστιμο. Το αποτέλεσμα είναι ότι οι συμβολαιογράφοι επισήμως έχουν δηλώσει ότι δεν συντάσσουν πλέον συμβόλαια, μέχρι να διευκρινίσει το υπουργείο τις πολλές ασάφειες στο νόμο. Επιπροσθέτως, από 1-1-2014 η εφορία για να επιτρέψει την οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου απαιτεί την έκδοση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, συνδεομένου με την πλήρη και ορθή δήλωση όλων των ακινήτων των συναλλασσομένων τουλάχιστον κατά τα πέντε προηγούμενα έτη, καθώς και με την πληρωμή των σχετικών φόρων περιουσίας. Επειδή όμως το φορολογικό σύστημα και ο τρόπος υποβολής δηλώσεων Ε1, Ε2 και Ε9 έχει αλλάξει αρκετές φορές τα τελευταία χρόνια και πολλοί φορολογούμενοι δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους με τον τρόπο που θέλει η εφορία, χωρίς πάντα δική τους υπαιτιότητα, δεν μπορούν σήμερα να λάβουν πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, ή κάνουν εκπρόθεσμες δηλώσεις Ε1 και Ε9, τις οποίες η εφορίες θα εκκαθαρίσουν σε 10, 20 ή και 30 ημέρες και για τον λόγο αυτόν πάλι δεν γίνονται μεταβιβάσεις ακινήτων. Όταν άρχισε η κρίση το 2010 πολλοί από την κυβέρνηση ισχυρίζοντο ότι πρέπει να επιβληθεί φορολογική δικαιοσύνη και φορολογική απλοποίηση, για να δύναται κάθε πολίτης που θέλει να είναι νομοταγής να είναι εντάξει προς το κράτος. Σήμερα, τέσσερα χρόνια μετά, στις αρχές του 2014, το φορολογικό σύστημα μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα όχι μόνο δεν απλοποιήθηκε, αλλά έχει πάει έναν περίπου αιώνα πίσω, στο έτος 1917, όταν η Οκτωβριανή Επανάσταση στην Ρωσία επέβαλε κομμουνισμό, την κατάργηση της ιδιωτικής περιουσίας και την απαγόρευση των ελευθέρων συναλλαγών μεταξύ των πολιτών. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr