Διανομή διατηρητέου κτίσματος

Αθήνα, 16 Φεβρουαρίου 2014. Όταν ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερους από έναν, όταν δηλαδή περισσότεροι συγκύριοι έχουν έκαστος από ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί ενός κοινού ακινήτου, καθένας από αυτούς έχει δικαίωμα να ζητήσει να λυθεί η κοινωνία με διανομή, χωρίς μάλιστα να χρειάζεται να δικαιολογήσει και την αίτησή του αυτή. Διανομή μπορεί να γίνει κατ' αρχάς με τον χωρισμό του ακινήτου σε τόσα τμήματα, όσοι είναι και οι συγκύριοι και μάλιστα με αξία εκάστου τμήματος ανάλογη με την αξία της μερίδας ενός εκάστου συγκυρίου. Αυτός ο τύπος διανομής ονομάζεται αυτούσια διανομή. Αν επί παραδείγματι ένα οικόπεδο επιφανείας 1.200 τ.μ. ανήκει σε τρεις συγκυρίους, από 1/3 εξ αδιαιρέτου στον καθένα, το κοινό οικόπεδο μπορεί να διανεμηθεί σε τρία ίσης αξίας επιμέρους οικόπεδα, από 400 τ.μ. έκαστο. Το ακίνητο μπορεί να είναι ένα κτίσμα δύο ορόφων, ίδιων τετραγωνικών μέτρων και να ανήκει σε δύο συγκυρίους. Τότε πάλι είναι δυνατή η διανομή του σε δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες, ώστε έκαστος των δύο συγκυρίων να λάβει από έναν όροφο, ως ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία. Εάν θεωρηθεί ότι εκείνος που λαμβάνει τον Α' όροφο, παίρνει λίγο μεγαλύτερη αξία από τον έτερο που λαμβάνει το ισόγειο, μπορεί να ορισθεί μικρή αποζημίωση προς εκείνον που παίρνει το ισόγειο, προς εξίσωση της αξίας των δύο μερίδων. Εάν όμως το κοινό ακίνητο είναι ένα διαμέρισμα, η αυτούσια διανομή του δεν είναι εφικτή και τότε το δικαστήριο διατάζει την διανομή με πλειστηριασμό, ώστε καθένας εκ των συγκυρίων να λάβει την αξία του μεριδίου του εις χρήμα. Στην υπ΄αριθ. 735/2013 απόφασή του ο Άρειος Πάγος εκδίκασε υπόθεση στην οποία το προς διανομή κοινό ακίνητο ήταν ένα διατηρητέο κτίσμα στην Θεσσαλονίκη. Στην Ελλάδα με απόφαση υπουργού μπορεί να χαρακτηρίζονται ως διατηρητέα μεμονωμένα κτίρια ή τμήματα κτιρίων ή συγκροτήματα κτιρίων και να καθορίζονται ειδικοί όροι προστασίας και περιορισμοί δόμησης με σκοπό τη διατήρηση και ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους. Το εν λόγω διατηρητέο κτίσμα ήταν εφικτό να χωρισθεί σε τόσες οριζόντιες ιδιοκτησίες όσες και οι συγκύριοι αυτού, αναλόγως των μερίδων τους. Για τον λόγο αυτόν το Εφετείο διέταξε την αυτούσια διανομή του με σύσταση δύο οριζοντίων ιδιοκτησιών, χωρίς προσφυγή στο έσχατο μέσο, τον πλειστηριασμό. Παρά ταύτα, όταν ασκήθηκε αναίρεση κατά της αποφάσεως του Εφετείου, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η αυτούσια διανομή δεν επιτρέπεται όταν το κοινό είναι διατηρητέο κτίσμα, διότι σ' αυτήν την περίπτωση η καλύτερη λύση είναι ο πλειστηριασμός. Ειδικώς, το ανώτατο δικαστήριο όρισε ότι η αυτούσια διανομή χαρακτηρισμένου νομίμως ως διατηρητέου ακινήτου που χρήζει ειδικής κρατικής προστασίας, με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ' ορόφους ή μέρη ορόφων δεν είναι εφικτή, διότι η αυτουσία διανομή τέτοιου ακινήτου δεν συμβιβάζεται με τη φύση του που είναι διατηρητέο ως ενιαίο σύνολο και όχι μόνον κατά ένα τμήμα του και η διατήρησή του μπορεί να επιτευχθεί αν αυτό περιέλθει σε έναν μόνον ιδιοκτήτη. Η ύπαρξη περισσοτέρων του ενός συγκυρίων είναι η κύρια αιτία για την εγκατάλειψη και τις αυθαίρετες επεμβάσεις που υφίσταται το διατηρητέο κτίριο. Μοναδικός τρόπος διανομής του επικοίνου διατηρητέου ακινήτου είναι συνεπώς η πώλησή του με πλειστηριασμό ώστε καθένας από τους συγκυρίους να λάβει από το εκπλειστηρίασμα που θα επιτευχθεί ποσό ανάλογο προς την εξ αδιαιρέτου μερίδα του επί του επικοίνου ακινήτου. 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Δηλώσατε το ακίνητό σας στο Κτηματολόγιο;

Έχουν περάσει πάνω από 15 χρόνια από τότε που οι κύριοι ακινήτων στην Ελλάδα άρχισαν να δηλώνουν τα ακίνητά τους στο Κτηματολόγιο, δηλ. σε ένα νέο, σύγχρονο σύστημα καταγραφής και αποτύπωσης των ακινήτων και των ιδιοκτητών τους. Στο διάστημα αυτό ο ρυθμός εισαγωγής του νέου συστήματος σε περιοχές ανά την Ελλάδα ανακόπηκε, λόγω ατασθαλιών και κακής εφαρμογής του νόμου, αλλά εδώ και μερικά χρόνια έχει ξεκινήσει εκ νέου η εγγραφή των ακινήτων στο Κτηματολόγιο σε όλο και περισσότερες περιοχές της Ελλάδος. Οι ομογενείς που κατέχουν ακίνητα στην Πατρίδα πρέπει να γνωρίζουν ότι άν το ακίνητό τους βρίσκεται σε περιοχή που λειτουργεί Κτηματολόγιο, δεν αρκεί ότι έχουν δηλώσει την κτήση των ακινήτων τους στο υποθηκοφυλακείο, αλλά ακόμα και στο Ε9 στην εφορία. Πρέπει να δηλώσουν την περιουσία τους και στο Κτηματολόγιο, για να μπορούν στο μέλλον να ασκήσουν κάθε δικαίωμα σχετικό με το ακίνητό τους, δηλ. να το πωλήσουν, να το δωρίσουν, να το μεταβιβάσουν με γονική παροχή στα παιδιά τους κλπ. Η δήλωση στο Κτηματολόγιο εφόσον γίνει εντός της προθεσμίας που έχει ορισθεί για την έναρξη του συστήματος στην πόλη ή στο χωριό που κείται το ακίνητο, απαιτεί φωτοτυπία του τίτλου κτήσεως (αγοραπωλητηρίου, δωρητηρίου, γονικής παροχής, αποδοχής κληρονομίας κλπ.), πιστοποιητικό βαρών για να φανεί αν υπάρχουν υποθήκες ή άλλα βάρη και αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, δηλ. πλήρες όνομα, διεύθυνση, ΑΦΜ, αριθμό ταυτότητος και δήλωση ενός εκπροσώπου στην Ελλάδα, που να λαμβάνει τις ειδοποιήσεις από το Κτηματολόγιο. Εάν όμως η προθεσμία έχει παρέλθει, το Κτηματολογικό Γραφείο έχει αρχίσει να λειτουργεί και ο δικαιούχος δεν έχει δηλώσει το ακίνητό του, μπορεί το ακίνητο να κατεγράφη ως "αγνώστου ιδιοκτήτη". Το ενδεχόμενο αυτό είναι το πλέον θετικό για τον κύριο του ακινήτου, διότι υπάρχει και άλλο ενδεχόμενο, δηλαδή το ακίνητό του να έχει δηλωθεί από άλλον, που να εμφανίζεται ότι είναι αυτός ο πραγματικός κύριος του ίδιου ακινήτου. Το απλούστερο συνήθως πρόβλημα, όταν δηλ. το ακίνητο έχει καταχωρηθεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη, θεραπεύεται με αίτηση στο δικαστήριο, που όμως δεν έχει τον χαρακτήρα δικαστικής διαμάχης εναντίον κάποιου άλλου. Πρόκειται για αίτηση στο δικαστήριο να αναγνωρίσει τους τίτλους του αιτούντος επί του ακινήτου και πέραν της απώλειας χρόνου (μήνες ή έτος περίπου) και του σχετικού κόστους, δεν περιλαμβάνει την αγωνία και την ένταση που υπάρχουν όταν αντιδικείς με άλλον. Εάν όμως το ακίνητο δεν έχει καταχωρηθεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη, αλλά ως ιδιοκτησία στο όνομα άλλου προσώπου, τότε τα πράγματα είναι πιο δύσκολα για τον παραλείψαντα να δηλώσει την περιουσία του, διότι θα πρέπει να ξεκινήσει μία διαμάχη έναντι ενός άλλου προσώπου, που πρόλαβε να δηλώσει το ακίνητο ως δικό του. Στην υπ'αριθ. 632/2013 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία εκείνος που παρέλειψε να δηλώσει εμπροθέσμως το ακίνητό του στο Κτηματολόγιο, υπέβαλε αργότερα αίτηση στο δικαστήριο να διορθώσει την εγγραφή από "αγνώστου ιδιοκτήτη", στο δικό του όνομα. Επειδή όμως το Ελληνικό Δημόσιο διεκδικούσε το ίδιο ακίνητο (συνήθως πρόκειται για εκτάσεις εκτός σχεδίου, συχνά δασικές), άσκησε πρόσθετη παρέμβαση στο δικαστήριο, ζητώντας να αναγνωρισθεί ότι το ακίνητο ανήκει στο Δημόσιο. Τα Πρωτοδικείο και το Εφετείο έκριναν ότι το Δημόσιο δεν εδικαιούτο να παρέμβει στην δίκη και απέρριψαν την παρέμβαση. Ο Άρειος Πάγος όμως έκρινε ότι τμήμα της παρεμβάσεως του Δημοσίου ήταν νόμιμο και περέπεμψε την υπόθεση να δικασθεί εκ νέου από το Εφετείο Ευβοίας. Στην υπόθεση αυτή ο δικαιούχος του ακινήτου παρέλειψε να το δηλώσει εγκαίρως στο Κτηματολόγιο και για την αιτία αυτή ενεπλάκη σε δικαστικό αγώνα που ακόμα δεν έχει τελειώσει, όχι διότι το ακίνητο διεκδικήθηκε από κάποιον άλλον ιδιώτη, αλλά επειδή παρενέβη το Δημόσιο εγείροντας δικά του δικαιώματα. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Κομμουνισμός στην Ελλάδα το 2014

Αθήνα, 5 Φεβρουαρίου 2014. Θεμελιώδες στοιχείο της ελεύθερης οικονομίας δυτικού τύπου, δηλ. της οικονομίας της αγοράς και του laissez faire laissez passer είναι η ύπαρξη ιδιωτικής περιουσίας και η ελευθερία διαχειρίσεως και διαθέσεως αυτής. Αντιθέτως, βασικό χαρακτηριστικό της κοινωνικής θεωρίας του κομμουνισμού είναι η ανυπαρξία ιδιωτικής περιουσίας και η κτήση και διαχείριση των μέσων παραγωγής από το κράτος. Ιδιωτική περιουσία είναι τα χρήματα, τα κινητά αγαθά, αλλά πάνω από όλα η κτήση από τον ιδιώτη ακινήτων και η ελεύθερη απόλαυση αυτών, με τους περιορισμούς του δημοσίου συμφέροντος, που όμως αποτελούν την εξαίρεση και όχι τον κανόνα. Στην Ελλάδα από 1-1-2014 αντιμετωπίζουμε ένα ιδιότυπο καθεστώς ουσιαστικής απαγορεύσεως διαθέσεως της ιδιωτικής περιουσίας αναφορικώς με τα ακίνητα, που όμοιό του δεν συναντά συχνά κανείς σε ελεύθερη οικονομία. Επί ένα μήνα και πέντε ημέρες οι ιδιώτες που επιθυμούν να μεταβιβάσουν ακίνητό τους, είτε με πώληση, είτε με δωρεά ή γονική παροχή κλπ. αδυνατούν να το πράξουν διότι το κράτος τους το απαγορεύει. Επίσης, οι Έλληνες και ξένοι επενδυτές που θέλουν να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα και να τονώσουν την πεσμένη κτηματαγορά, αλλά και τα φορολογικά έσοδα, δεν μπορούν να το πράξουν, ωσάν να ευρίσκοντο σε κάποιο τριτοκοσμικό σοβιετικού τύπου καθεστώς. Αδυνατούν να πιστέψουν τις απαντήσεις των δικηγόρων, των συμβολαιογράφων και των λογιστών τους ότι το σύστημα μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα από 1-1-2014 έχει καταρρεύσει και μεταβιβάσεις δεν πραγματοποιούνται. Η απαγόρευση δεν είναι ρητή από κάποιο νόμο, είναι όμως πρακτικώς εφαρμοσμένη, καθώς η κυβέρνηση εισήγαγε έναν κακογραμμένο νόμο για την φορολόγηση της υπεραξίας κάθε ακινήτου που μεταβιβάζεται, δηλ. κάθε ακινήτου που πωλείται, δωρίζεται, αλλά ακόμα και εκείνων που απαλλοτριώνονται και εκπλειστηριάζονται! Φόρος υπεραξίας, όπως τον επινόησαν οι φωτεινοί εγκέφαλοι που συνέταξαν το νομοσχέδιο, σημαίνει ότι κάθε πωλητής πρέπει να πληρώσει 15% φόρο, επί του κέρδους που επιτυγχάνει στην πώληση του ακινήτου του. Αν δηλ. το 2009 αγόρασε ένα ακίνητο €100.000 και σήμερα το πωλεί €140.000, θα πληρώσει φόρο 15% επί των €40.000 ευρώ, ήτοι €6.000. (Πιστεύουν δηλαδή ότι υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που κάποιος αγόρασε προ ολίγων ετών ακίνητο στην Ελλάδα και σήμερα το πωλεί με κέρδος!). Το απλό αυτό παράδειγμα εκ πρώτης όψεως μοιάζει να μην δικαιολογεί την προκληθείσα αναστάτωση. Ο νόμος όμως έχει άλλες λεπτομέρειες και οι συναλλαγές δεν είναι πάντα τόσο απλές. Επί παραδείγματι, ο νόμος δεν διευκρινίζει επαρκώς πώς υπολογίζεται ο φόρος όταν η αγορά ή κτήση του ακινήτου είχε γίνει το 1960 ή το 1985, ή και το 1995, επί καθεστώς δραχμής και επί εντελώς διαφορετικών αξιών. Δεν ορίζει με ορθό τρόπο πώς θα υπολογισθεί ο φόρος όταν αγοράσθηκε οικόπεδο, αλλά σήμερα έχει κτισθεί μονοκατοικία, ή έχει δοθεί αντιπαροχή και ανεγέρθησαν διαμερίσματα. Ως αυτό να μην ήταν αρκετό, ο νόμος ορίζει ότι ο φόρος όχι μόνο θα υπολογίζεται, αλλά και θα εισπράττεται από τους συμβολαιογράφους, οι οποίοι μετά θα πρέπει να τον αποδίδουν στην εφορία. Λαμβάνοντας υπόψιν ότι η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου δεν είναι πάντα ευκόλως εκτιμήσιμη και ότι η εφορία συχνά αλλάζει την αξία ενός ακινήτου που μεταβιβάζεται, οι συμβολαιογράφοι αρνούνται να αναλάβουν τον κίνδυνο σήμερα να υπολογίσουν τις αξίες των ακινήτων με βάση έναν ασαφή νόμο, να υπολογίζουν ακολούθως τον φόρο υπεραξίας και να τον εισπράξουν και σε ένα ή δύο χρόνια να έρθει η εφορία και να τους πει ότι δεν υπολόγισες σωστά τον φόρο και μου χρωστάς αυτό το επιπλέον ποσό, καθώς και ένα βαρύ πρόστιμο. Το αποτέλεσμα είναι ότι οι συμβολαιογράφοι επισήμως έχουν δηλώσει ότι δεν συντάσσουν πλέον συμβόλαια, μέχρι να διευκρινίσει το υπουργείο τις πολλές ασάφειες στο νόμο. Επιπροσθέτως, από 1-1-2014 η εφορία για να επιτρέψει την οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου απαιτεί την έκδοση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, συνδεομένου με την πλήρη και ορθή δήλωση όλων των ακινήτων των συναλλασσομένων τουλάχιστον κατά τα πέντε προηγούμενα έτη, καθώς και με την πληρωμή των σχετικών φόρων περιουσίας. Επειδή όμως το φορολογικό σύστημα και ο τρόπος υποβολής δηλώσεων Ε1, Ε2 και Ε9 έχει αλλάξει αρκετές φορές τα τελευταία χρόνια και πολλοί φορολογούμενοι δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους με τον τρόπο που θέλει η εφορία, χωρίς πάντα δική τους υπαιτιότητα, δεν μπορούν σήμερα να λάβουν πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, ή κάνουν εκπρόθεσμες δηλώσεις Ε1 και Ε9, τις οποίες η εφορίες θα εκκαθαρίσουν σε 10, 20 ή και 30 ημέρες και για τον λόγο αυτόν πάλι δεν γίνονται μεταβιβάσεις ακινήτων. Όταν άρχισε η κρίση το 2010 πολλοί από την κυβέρνηση ισχυρίζοντο ότι πρέπει να επιβληθεί φορολογική δικαιοσύνη και φορολογική απλοποίηση, για να δύναται κάθε πολίτης που θέλει να είναι νομοταγής να είναι εντάξει προς το κράτος. Σήμερα, τέσσερα χρόνια μετά, στις αρχές του 2014, το φορολογικό σύστημα μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα όχι μόνο δεν απλοποιήθηκε, αλλά έχει πάει έναν περίπου αιώνα πίσω, στο έτος 1917, όταν η Οκτωβριανή Επανάσταση στην Ρωσία επέβαλε κομμουνισμό, την κατάργηση της ιδιωτικής περιουσίας και την απαγόρευση των ελευθέρων συναλλαγών μεταξύ των πολιτών. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Το συμβόλαιο για το οικόπεδο περιλαμβάνει και το σπίτι;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 14 Ιανουαρίου 2014. Όταν μεταβιβάζεται ένα ακίνητο στην Ελλάδα, αυτό πρέπει να περιγράφεται από τον συμβολαιογράφο με ακρίβεια και λεπτομέρεια. Πρέπει δηλαδή να αναφέρονται τα βασικά στοιχεία του, όπως η θέση του ακινήτου, ή έκτασή του, τα όριά του και οι ιδιοκτήτες των ομόρων ακινήτων. Άλλα στοιχεία που αναφέρονται είναι το είδος του ακινήτου, αν δηλαδή πρόκειται για διαμέρισμα, μονοκατοικία, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Αυτά τα στοιχεία εξειδικεύουν αν το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, αν εντός αυτού υπάρχει κτίσμα, αν υπάρχουν καλλιέργειες κλπ. Εάν μεταβιβάζεται (πωλείται, δωρίζεται κλπ.) οικόπεδο ή αγορτεμάχιο, εννοείται ότι μεταβιβάζεται και κάθε πράγμα το οποίο είναι συνδεδεμένο μονίμως με το έδαφος και το οποίο αποτελεί συστατικό του στοιχείο, ακόμα και αν στο συμβόλαιο δεν γίνεται ειδική αναφορά στο συστατικό αυτό. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν γίνει συμβόλαιο πωλήσεως αγροτεμαχίου, χωρίς ειδική αναφορά ότι εντός αυτού υπάρχει και οικία, νομικώς θεωρείται ότι το αγροτεμάχιο έχει μεταβιβασθεί μαζί με την οικία και δεν μπορεί άλλος να είναι ο κύριος του αγροτεμαχίου και άλλος να είναι ο κύριος της οικίας εντός του αγροτεμαχίου. Η νομική αρχή που εφαρμόζεται εδώ είναι ότι τα υπερκείμενα είκει τοις υποκειμένοις (στην λατινική, superficies solo cedit και στην αγγλική, the surface yields to the ground). Στην υπ΄αριθ. 1281/2013 απόφασή του το Γ’ Τμήμα του Αρείου Πάγου ασχολήθηκε με υπόθεση στην οποία είχε γίνει μεταβίβαση ενός ακινήτου, το οποίο όμως στα συμβόλαια αναφέρθηκε μόνο ως οικόπεδο, ενώ δεν έγινε καμία αναφορά στο γεγονός ότι εντός του οικοπέδου υπήρχε και οικία. Συγκεκριμένα, ο πατέρας το έτος 1982 μεταβίβασε με δωρεά προς τον ένα του υιό ένα οικόπεδο στην Ζάκυνθο. Το συμβόλαιο μεταγράφηκε κανονικά στο υποθηκοφυλακείο, ωστόσο ανέφερε μόνο το οικόπεδο, χωρίς να αναφέρει κάτι και για το σπίτι, το οποίο υπήρχε στο οικόπεδο. Το 2001 με διαθήκη του ο πατέρας άφησε το σπίτι σε άλλον κληρονόμο. Ο πρώτος γιος, στον οποίο είχε γίνει το 1982 η δωρεά του οικοπέδου από τον πατέρα του, ισχυρίσθηκε ότι η δωρεά προς αυτόν περιλάμβανε και το σπίτι, έστω κι αν στο συμβόλαιο της δωρεάς δεν αναφερόταν το σπίτι. Ο έτερος κληρονόμος στον οποίο άφησε ο πατέρας με την διαθήκη του το 2001 το σπίτι, αμφισβήτησε ότι το σπίτι ανήκε από το 1982 στον γιό και η υπόθεση έφθασε στα δικαστήρια και μάλιστα μέχρι τον Άρειο Πάγο. Η τελική κρίση του ανωτάτου δικαστηρίου ήταν ότι «... δεν είναι αναγκαία ... η μνεία της επί του μεταβιβαζομένου ακινήτου υπάρχουσας οικίας, δεδομένου ότι η δηλωθείσα βούληση του δωρητή περί μεταβιβάσεως της κυριότητας ακινήτου περιλαμβάνει, ..., και το υπάρχον σε αυτό οικοδόμημα (επίδικη οικία)». Με άλλα λόγια, ο πατέρας είχε προφανώς εσφαλμένη γνώση περί του τι μπορεί να κάνει νομικά με το ακίνητό του. Είχε νομίσει ότι μπορεί να μεταβιβάσει το οικόπεδο στον ένα υιό του, αλλά το εντός του οικοπέδου σπίτι πίστευε ότι μπορούσε να το αφήσει με διαθήκη σε άλλον κληρονόμο. Αυτό ήταν λάθος. Το σπίτι δεν μπορεί να έχει διαφορετική νομική τύχη από το οικόπεδο εντός του οποίου έχει χτισθεί. Έτσι, ακόμα και αν ο αρχικώς κύριος (ο πατέρας) μεταβίβασε το οικόπεδο και το σπίτι σε δύο διαφορετικούς δικαιούχους, πραγματικός κύριος και των δύο έγινε εκείνος στον οποίο μεταβιβάσθηκε το οικόπεδο, διότι όταν μεταβιβάζεται το οικόπεδο μεταβιβάζεται και κάθε οικοδόμημα που υπάρχει στο οικόπεδο, ακόμα και αν δεν αναφέρεται στο συμβόλαιο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Όταν το κράτος κάνει λάθος και δεν ξέρει πώς να το διορθώσει

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 22 Ιανουαρίου 2014. Όταν ένα τεμάχιο γης βρίσκεται εκτός σχεδίου, δηλαδή δεν είναι εντός του ρυμοτομικού σχεδίου, ονομάζεται συνήθως αγροτεμάχιο. Το χαρακτηριστικό του είναι ότι για να θεωρηθεί πολεοδομικώς οικοδομήσιμο απαιτείται στις περισσότερες των περιπτώσεων να έχει ελάχιστη επιφάνεια τεσσάρων στεμμάτων. Σε κάποιες περιπτώσεις η ελάχιστη επιφάνεια που απαιτείται για να δύναται ο ιδιοκτήτης να κτίσει επ’ αυτού μπορεί να είναι μικρότερη, π.χ. δύο μόνο στρέμματα, εφόσον ισχύουν ειδικές πολεοδομικές συνθήκες, π.χ. να έχει επαφή με κοινοτική ή επαρχιακή οδό, ή μεγαλύτερη, π.χ. δέκα στρέμματα, εάν βρίσκεται εντός καλλιεργούμενης έκτασης κλπ. Επίσης, η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα ενός τεμαχίου εκτός σχεδίου πόλεως μπορεί να εξαρτάται και από την πρόσοψη που έχει επί του δρόμου. Εάν π.χ. η ελάχιστη πρόσοψη είναι τα 25 μέτρα και το αγροτεμάχιο έχει μόνο 20 μέτρα, τότε αυτό μπορεί να μην είναι οικοδομήσιμο, έστω κι αν είναι μεγαλύτερο από την ελάχιστη επιφάνεια που απαιτεί ο νόμος. Όταν ένα αγροτεμάχιο εντάσσεται στο σχέδιο πόλεως μπορεί το κράτος να αποκόψει ένα τμήμα του για σκοπούς δημοσίας ωφελείας, (εισφορά σε γη), ώστε να δημιουργηθούν πλατείες, κοινόχρηστες οδοί, ή να μεγαλώσει ένα διπλανό τεμάχιο, που χάνει σε άλλη πλευρά του μεγάλο τμήμα του. Επίσης, με την ένταξη στο σχέδιο, ο ιδιοκτήτης του τεμαχίου μπορεί να κληθεί να καταβάλει χρήματα στον Δήμο, (εισφορά σε χρήμα), πάλι λόγω της εντάξεως στο σχέδιο. Ούτως ή άλλως, η ένταξη συνήθως συνεπάγεται μεγάλη αύξηση της αξίας του τεμαχίου γης. Η ένταξη στο σχέδιο κατά κανόνα σημαίνει ότι πολεδόμοι, μηχανικοί και λοιποί ειδικοί, «κόβουν και ράβουν» τα υφιστάμενα αγροτεμάχια κατά τέτοιον τρόπο, ώστε να δημιουργείται ένα πολεοδομικό σχέδιο με οικόπεδα πλέον, τα οποία όλα θα έχουν πρόσβαση σε οδό (δεν θα υπάρχει κανένα «τυφλό», όπως ίσως πριν ήταν κάποιο αγροτεμάχιο) και όλα θα πληρούν τους τοπικούς κανόνες περί αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, πλην των από παλαιά υπαρχόντων, που μπορεί να είναι μικρότερα και από την σημερινή ελάχιστη αρτιότητα, απλώς και μόνο λόγω του ότι έχουν ήδη χτισθεί πριν από συγκεκριμένες ημερομηνίες, προ δεκαετιών. Είναι θεωρητικώς αδύνατον όταν το αγροτεμάχιό σου εντάσσεται στο σχέδιο πόλεως, να καταλήξει να γίνει οικόπεδο, το οποίο δεν θα έχει πρόσβαση σε ...οδό. Κι όμως, στην Σαλαμίνα, έχει συμβεί ακριβώς αυτό! Ομογενής από τον Καναδά είχε αγροτεμάχιο που εντάχθηκε στο σχέδιο και εκ λάθους των δημοσίων αρχών, αυτό έγινε οικόπεδο, χωρίς όμως πρόσβαση σε δρόμο. Αυτό σημαίνει ότι το οικόπεδο έχει σημαντικά μειωμένη αξία πωλήσεως. Ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου μόλις αντελήφθη το λάθος των αρχών, υπέβαλε στον Δήμο και σε άλλες υπηρεσίες αίτηση για διόρθωση του σφάλματος, αναγκαζόμενος να πληρώσει μηχανικό για να υποστηρίξει την υπόθεσή του. Ο Δήμος, η Περιφέρεια και το Υπουργείο Περιβάλλοντος αποδεχόμενοι σιωπηρώς ότι είναι αρμόδιοι για την διόρθωση, άρχισαν μία ατελείωτη αληλλογραφία μεταξύ τους, με τον ιδιοκτήτη και με άλλες υπηρεσίες, ζητώντας έγγραφα, σχέδια, εγκρίσεις και αποφάσεις. Τα χρόνια πέρασαν και ενώ ο ομογενής ιδιοκτήτης ανέμενε την πρόοδο της υποθέσεως και την τελική απόφαση ότι το οικόπεδό του απέκτησε επιτέλους πρόσβαση σε οδό, οι αρχές που επεξεργάζονταν έως τώρα τον φακελλό του, τον ενημέρωσαν ότι ...δεν είναι αρμόδιες! Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει στερηθεί από λάθος των αρχών, επί αρκετά έτη, την χρήση και την απόλαυση του ακινήτου του, δηλαδή της ιδιωτικής περιουσίας του, όπως και της δυνατότητος να το πωλήσει σε τιμή ανάλογη της αξίας του. Έχει ήδη καταβάλει χρηματικά ποσά σε ιδιώτες για να τον συμβουλεύσουν και να υποστηρίξουν την αίτησή του και μετά από τόσο χαμένο χρόνο και κόπους, αντιλαμβάνεται ότι το κράτος παρουσιάζεται ανίκανο όχι μόνο να δημιουργήσει ένα σωστό σχέδιο πόλεως, αλλά είναι ανίκανο ακόμα και να αποφασίσει ποιά δημόσια αρχή είναι αρμόδια να διορθώσει το σφάλμα του δημοσίου! Ο θιγόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί τώρα να διερευνήσει την δυνατότητα να αξιώσει από το κράτος αποζημίωση για στέρηση της περιουσίας του, λόγω παραβιάσεως του Συντάγματος και της Ευρωπαϊκής Συμβάσεων Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και του Πρωτοκόλλου αυτής. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Το συμβόλαιο για το οικόπεδο περιλαμβάνει και το σπίτι;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 14 Ιανουαρίου 2014. Όταν μεταβιβάζεται ένα ακίνητο στην Ελλάδα, αυτό πρέπει να περιγράφεται από τον συμβολαιογράφο με ακρίβεια και λεπτομέρεια. Πρέπει δηλαδή να αναφέρονται τα βασικά στοιχεία του, όπως η θέση του ακινήτου, ή έκτασή του, τα όριά του και οι ιδιοκτήτες των ομόρων ακινήτων. Άλλα στοιχεία που αναφέρονται είναι το είδος του ακινήτου, αν δηλαδή πρόκειται για διαμέρισμα, μονοκατοικία, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Αυτά τα στοιχεία εξειδικεύουν αν το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, αν εντός αυτού υπάρχει κτίσμα, αν υπάρχουν καλλιέργειες κλπ. Εάν μεταβιβάζεται (πωλείται, δωρίζεται κλπ.) οικόπεδο ή αγορτεμάχιο, εννοείται ότι μεταβιβάζεται και κάθε πράγμα το οποίο είναι συνδεδεμένο μονίμως με το έδαφος και το οποίο αποτελεί συστατικό του στοιχείο, ακόμα και αν στο συμβόλαιο δεν γίνεται ειδική αναφορά στο συστατικό αυτό. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν γίνει συμβόλαιο πωλήσεως αγροτεμαχίου, χωρίς ειδική αναφορά ότι εντός αυτού υπάρχει και οικία, νομικώς θεωρείται ότι το αγροτεμάχιο έχει μεταβιβασθεί μαζί με την οικία και δεν μπορεί άλλος να είναι ο κύριος του αγροτεμαχίου και άλλος να είναι ο κύριος της οικίας εντός του αγροτεμαχίου. Η νομική αρχή που εφαρμόζεται εδώ είναι ότι τα υπερκείμενα είκει τοις υποκειμένοις (στην λατινική, superficies solo cedit και στην αγγλική, the surface yields to the ground). Στην υπ΄αριθ. 1281/2013 απόφασή του το Γ’ Τμήμα του Αρείου Πάγου ασχολήθηκε με υπόθεση στην οποία είχε γίνει μεταβίβαση ενός ακινήτου, το οποίο όμως στα συμβόλαια αναφέρθηκε μόνο ως οικόπεδο, ενώ δεν έγινε καμία αναφορά στο γεγονός ότι εντός του οικοπέδου υπήρχε και οικία. Συγκεκριμένα, ο πατέρας το έτος 1982 μεταβίβασε με δωρεά προς τον ένα του υιό ένα οικόπεδο στην Ζάκυνθο. Το συμβόλαιο μεταγράφηκε κανονικά στο υποθηκοφυλακείο, ωστόσο ανέφερε μόνο το οικόπεδο, χωρίς να αναφέρει κάτι και για το σπίτι, το οποίο υπήρχε στο οικόπεδο. Το 2001 με διαθήκη του ο πατέρας άφησε το σπίτι σε άλλον κληρονόμο. Ο πρώτος γιος, στον οποίο είχε γίνει το 1982 η δωρεά του οικοπέδου από τον πατέρα του, ισχυρίσθηκε ότι η δωρεά προς αυτόν περιλάμβανε και το σπίτι, έστω κι αν στο συμβόλαιο της δωρεάς δεν αναφερόταν το σπίτι. Ο έτερος κληρονόμος στον οποίο άφησε ο πατέρας με την διαθήκη του το 2001 το σπίτι, αμφισβήτησε ότι το σπίτι ανήκε από το 1982 στον γιό και η υπόθεση έφθασε στα δικαστήρια και μάλιστα μέχρι τον Άρειο Πάγο. Η τελική κρίση του ανωτάτου δικαστηρίου ήταν ότι «... δεν είναι αναγκαία ... η μνεία της επί του μεταβιβαζομένου ακινήτου υπάρχουσας οικίας, δεδομένου ότι η δηλωθείσα βούληση του δωρητή περί μεταβιβάσεως της κυριότητας ακινήτου περιλαμβάνει, ..., και το υπάρχον σε αυτό οικοδόμημα (επίδικη οικία)». Με άλλα λόγια, ο πατέρας είχε προφανώς εσφαλμένη γνώση περί του τι μπορεί να κάνει νομικά με το ακίνητό του. Είχε νομίσει ότι μπορεί να μεταβιβάσει το οικόπεδο στον ένα υιό του, αλλά το εντός του οικοπέδου σπίτι πίστευε ότι μπορούσε να το αφήσει με διαθήκη σε άλλον κληρονόμο. Αυτό ήταν λάθος. Το σπίτι δεν μπορεί να έχει διαφορετική νομική τύχη από το οικόπεδο εντός του οποίου έχει χτισθεί. Έτσι, ακόμα και αν ο αρχικώς κύριος (ο πατέρας) μεταβίβασε το οικόπεδο και το σπίτι σε δύο διαφορετικούς δικαιούχους, πραγματικός κύριος και των δύο έγινε εκείνος στον οποίο μεταβιβάσθηκε το οικόπεδο, διότι όταν μεταβιβάζεται το οικόπεδο μεταβιβάζεται και κάθε οικοδόμημα που υπάρχει στο οικόπεδο, ακόμα και αν δεν αναφέρεται στο συμβόλαιο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Αμφισβητούμενη ανάληψη από κοινό λογαριασμό

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 25 Ιανουαρίου 2014. Οι κοινός τραπεζικός λογαριασμός σε μία ελληνική τράπεζα διέπεται από τους ίδιους γενικώς κανόνες, όπως και σε άλλες δυτικές χώρες. Όταν δύο οι περισσότερα πρόσωπα ανοίγουν σε τράπεζα κοινό λογαριασμό, το ποσό που κατατίθεται στον κοινό λογαριασμό μπορεί να το αναλάβει οποιοσδήποτε από τους συνδικαιούχους του λογαριασμού, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του άλλου ή των άλλων συνδικαιούχων κατά την στιγμή της ανάληψης από την τράπεζα. Ανεξαρτήτως του εάν κάποιος από τους συνδικαιούχους έχει κάνει τις μεγαλύτερες ή και όλες τις καταθέσεις, ο έτερος συνδικαιούχος, που ίσως και να μην έχει κάνει καμία κατάθεση στον κοινό λογαριασμό και τα χρήματα του λογαριασμού να μην είναι δικά του, δικαιούται έναντι της τραπέζης ανά πάσα στιγμή να εμφανισθεί σε ένα υποκατάστημα και να λάβει όποιο ποσό αυτός επιθυμεί ή και ολόκληρο το υπόλοιπο του κοινού λογαριασμού. Εφόσον δηλαδή το όνομά του ανήκει στους συνδικαιούχους του κοινού λογαριασμού, η τράπεζα υποχρεούται να του καταβάλει όποιο ποσό αυτός ζητήσει από το υπόλοιπο του κοινού λογαριασμού. Το ερώτημα που προκύπτει είναι πώς μπορεί να προστατευθεί εκείνος εκ των συνδικαιούχων που έχει κάνει τις μεγαλύτερες ή και όλες τις καταθέσεις στον κοινό λογαριασμό. Μία πρώτη απάντηση είναι ότι εφόσον έχει συναινέσει στο άνοιγμα του λογαριασμού ως κοινού, ενώ τα χρήματα είναι μόνο δικά του, αναλαμβάνει και τον σχετικό κίνδυνο το άλλο πρόσωπο, που ο ίδιος έχει επιτρέψει να γίνει συνδικαιούχος, να αναλάβει κάποια στιγμή τα χρήματα χωρίς να τον ενημερώσει. Επιπλέον, ο βασικός τροφοδότης του λογαριασμού έχει στην διάθεσή του το νόμο στην Ελλάδα, που ορίζει ότι επί κοινού τραπεζικού λογαριασμού, εάν ο ένας εκ των δύο συνδικαιούχων αναλάβει από την τράπεζα ολόκληρο το υπόλοιπο του λογαριασμού, ο άλλος συνδικαιούχος δικαιούται να αξιώσει το μισό, ήτοι το 50% του ποσού. Αν όμως ο ένας των καταθετών έχει καταθέσει ολόκληρο το ποσό της κοινής καταθέσεως, δεν είναι άδικο να μπορεί να διεκδικήσει μόνο το 50% του ποσού που ανέλαβε ο έτερος συνδικαιούχος; Η απάντηση είναι ότι ο νόμος ορίζει κατ' αρχάς το τεκμήριο ότι ο συνδικαιούχος που δεν ανέλαβε τα χρήματα από την τράπζα δικαιούται να αξιώσει τα μισά από εκείνον που τα ανέλαβε, αλλά το τεκμήριο είναι μαχητό, προς τα πάνω και προς τα κάτω. Είναι δηλαδή στην ευχέρεια του συνδικαιούχου που δεν ανέλαβε τα χρήματα, παρά το ότι είχε κάνει τις μεγαλύτερες καταθέσεις, να αποδείξει στο δικαστήριο ότι από την εσωτερική τους σχέση με τον έτερο συνδικαιούχο, προκύπτει ότι από τα χρήματα του κοινού λογαριασμού δεν δικαιούται απλώς το 50%, που λέει το μαχητό τεκμήριο του νόμου, αλλά π.χ. το 75%, διότι είχαν μία εταιρεία με τον άλλο συνδικαιούχο, στης οποίας το κεφάλαιο συμμετείχε ο ένας με 75% και ο άλλος μόνο με 25%. Μπορεί επίσης να αποδείξει ότι οι δύο συνδικαιούχοι είναι σύζυγοι και ο λογαριασμός ανοίχθηκε ως κοινός για να έχουν πρακτικά πρόσβαση σ' αυτόν και οι δύο, αλλά η τροφοδότηση του λογαριασμού γινόταν μόνο από τον ένα σύζυγο, που κέρδιζε τα χρήματα, ενώ ο άλλος έκανε μόνο αναλήψεις. Αν οι σύζυγοι φθάσουν στο διαζύγιο και ο ένας εξ αυτών, εκείνος δηλ. που δεν έκανε καταθέσεις, λάβει από την τράπεζα όλο το ποσό, ο άλλος σύζυγος μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο, όπου θα κληθεί να αποδείξει ότι δικαιούται όχι απλώς το 50%, αλλά μέχρι και το 100% του υπολοίπου του κοινού λογαριασμού, διότι ήταν ο μόνος που είχε εισοδήματα και ο μόνος που έκανε καταθέσεις στον κοινό λογαριασμό. Στην υπ' αριθ. 478/2013 απόφασή του ο Άρειος Πάγος αντιμετώπισε υπόθεση στην οποία τρεις συνέταιροι είχαν ένα κοινό λογαριασμό, από τον οποίο ο ένας εξ αυτών σε δεδομένη χρονική στιγμή ανέλαβε το σύνολο του υπολοίπου. Επίσης, είχαν προβεί δύο φορές στην αγορά ομολόγων ελληνικού δημοσίου (REPOS) με ίσες, δηλ. από ένα τρίτο έκαστος, χρηματικές συνεισφορές, στην λήξη των οποίων ολόκληρο το ποσό ρευστοποίησε ο ένας μόνο εξ αυτών, ο ίδιος που είχε αναλάβει και όλο το ποσό του κοινού τραπεζικού λογαριασμού τους. Ο άλλος εκ των τριών συνδικαιούχων άσκησε αγωγή κατά εκείνου που είχε κάνει την ανάληψη και τις ρευστοποιήσεις, ζητώντας να του καταβάλει το 1/3 των ποσών, όπως ορίζει το τεκμήριο του νόμου. Ο συνδικαιούχος που έκανε τις αναλήψεις αρνήθηκε, ισχυριζόμενος ότι τα ποσά των αναλήψεων δεν τα καρπώθηκε ο ίδιος προσωπικώς, αλλά τα κατέβαλε στα ταμείο των κοινών μεταξύ τους εταιρειών. Το Πρωτοδικείο απέρριψε την αγωγή, αλλά το Εφετείο την έκανε δεκτή, κρίνοντας ότι απεδείχθη ότι ο συνδικαιούχος που έκανε τις αναλήψεις πρέπει να αποδώσει στον ενάγοντα το 1/3 των χρημάτων. Ο ηττηθείς άσκησε αναίρεση στον Άρειο Πάγο, που έκρινε ότι το Εφετείο είχε ανεπαρκώς και αντιφατικώς αιτιολογήσει ένα σημείο της αποφάσεως του και για τον λόγο αυτόν η υπόθεση παρεπέμφθη εκ νέου στο Εφετείο προς περαιτέρω εκδίκασή της από διαφορετικούς δικαστές αυτή τη φορά. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr