Ξεσκονίστε το Ε9 σας!

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*


Η ελληνική κυβέρνηση αναζητεί έσοδα από κάθε δυνατή πηγή. Τα ακίνητα είναι μία σίγουρη πηγή, από την οποία το κράτος πάντα αντλούσε χρήματα μέσω μερικών δεκάδων φόρων που έχουν επιβληθεί στους κυρίους ακινήτων. Οι Έλληνες είναι ερωτευμένοι με τα ακίνητα και περισσότερο από πολλούς άλλους λαούς, αποθέτουν σ’ αυτά τον μόχθο και τις προσπάθειες ολόκληρης της ζωής τους.

Τα αγροτεμάχια, δηλαδή τα κτήματα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμού, δεν έχουν φορολογηθεί δεόντως, τουλάχιστον κατά τους επιτελείς του Υπουργείου Οικονομικών και κατά τους δανειστές της Ελλάδος, που εσχάτως αποφασίζουν για τους νόμους που ψηφίζονται στην χώρα.

Επομένως, ο νέος στόχος είναι τα εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού ακίνητα, τα οποία από φέτος πρέπει να δηλωθούν με ακρίβεια, ή να δηλωθούν για πρώτη φορά, εάν δεν είχαν δηλωθεί, για να φορολογηθούν. Η φορολόγησή τους θα είναι ετήσια και θα ενταχθεί στην γενική ετήσια φορολόγηση όλων των ακινήτων, δηλαδή μαζί με τα εντός σχεδίου ακίνητα που ήδη φορολογούνται.

Ο ετήσιος φόρος των ακινήτων τα τελευταία έτη λεγόταν ΕΤΑΚ (Ειδικό Τέλος Ακινήτων), τώρα όμως θα ονομάζεται, άκρως χαρακτηριστικώς, ΦΑΠ (Φόρος Ακινήτου Περιουσίας).

Ο σχεδιασμός μέχρι πριν από λίγα χρόνια ήταν ο φόρος επί των ακινήτων να είναι μικρός, 100 – 200 ευρώ ετησίως για ιδιοκτήτες ακινήτων αντικειμενικής αξίας μεταξύ 100.000 και 200.000 ευρώ. Ωστόσο, ο ετήσιος φόρος επί των ακινήτων (ΦΑΠ) αρχίζει να αυξάνεται χρόνο με τον χρόνο.

Ήδη οι κάτοχοι ακινήτων στην Ελλάδα, εκτός από το ΤΑΠ που πληρώνουν στους Δήμους, πληρώνουν από το 2011 μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ το Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε. ή έκτακτο ειδικό τέλος ηλεκτροδοτούμενων δομημένων επιφανειών, που οι περισσότεροι το γνωρίζουν απλώς ως «χαράτσι». Ο σχεδιασμός είναι αυτό να ενοποιηθεί με τον ΦΑΠ (πρώην ΕΤΑΚ) και να γίνει ένας ενιαίος φόρος που θα πληρώνεται στην εφορία και όχι στην ΔΕΗ, με κύρωση την διακοπή του ρεύματος, όπως ισχύει σήμερα.

Για να φορολογηθούν με ακρίβεια τα αγροτεμάχια, το κράτος θα ανατρέξει στο Ε9 του κάθε φορολογούμενου, για να υπολογίσει τα τετραγωνικά του ακινήτου, την θέση του και άλλα χαρακτηριστικά, ώστε να προσδιορίσει τον ετήσιο φόρο ακινήτων.

Για να γίνει αυτό, πρέπει όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα να ανασύρουν το Ε9 που έχουν υποβάλει, προκειμένου να επιβεβαιώσουν εάν έχουν δηλώσει σωστά όποια εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού ακίνητα τυχόν έχουν. Η συμπλήρωση ή η διόρθωση του Ε9 μπορεί να γίνει ηλεκτρονικά στο διαδίκτυο με χρήση κωδικών που πρέπει όλοι να λάβουν από την εφορία τους.

Με το νέο σύστημα θα ενταχθούν στις αντικειμενικές αξίες και πολλά ακίνητα που σήμερα δεν έχουν αντικειμενική αξία. Τα ακίνητα αυτά έως σήμερα έχουν τις λεγόμενες Αρχικές Τιμές Βάσης ή Ειδικές Τιμές, που συχνά είναι αρκετά χαμηλές σε σχέση με τις πραγματικές αξίες.

Παραλλήλως, οι νέες αντικειμενικές τιμές σε όλα πλέον τα ακίνητα στην Ελλάδα θα συνδυασθούν με αύξηση των φόρων μεταβίβασης, γονικής παροχής, κληρονομίας και δωρεάς, καθώς όχι μόνο θα αυξηθούν οι τιμές που η εφορία ορίζει για τα αγροτεμάχια, αλλά θα μειωθούν δραστικώς και τα αφορολόγητα στις γονικές παροχές και κληρονομιές.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

ktimatologiolaw@yahoo.gr







ΧΡΗΣΤΟΣ ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΣ

ΔΙΚΗΓΌΡΟΣ ΣΤΟΝ ΑΡΕΙΟ ΠΑΓΟ - ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ

Master of Laws, LL.M. Διεθνές και Ευρωπαϊκό Δίκαιο

Λ. Αλεξάνδρας 105, Αθήνα, ΤΚ 11475

τηλ. 210-6400282, 6932-775920

e-mail: ktimatologiolaw@yahoo.gr



Law Offices of Christos I. ILIOPOULOS

Attorney at the Supreme Court of Greece

Master Of Laws, International and European Law

105, Alexandras Ave., Athens, 114 75, HELLAS

Phone: +30 - 210-6400282, mobile +30 - 6932-775920.

Facsimile: +30 - 210 - 6400282.

e-mail: ktimatologiolaw@yahoo.gr

Skype: christos.iliopoulos100

Προσοχή όταν παραχωρείτε δωρεάν το σπίτι σας

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*


Συμβαίνει κάποια φορά ο ιδιοκτήτης ακινήτου (διαμερίσματος, μονοκατοικίας, ή ακόμα και οικοπέδου ή αγροτεμαχίου), να παραχωρεί δωρεάν την χρήση του ακινήτου του σε κάποιον άλλον. Αυτό μπορεί να γίνει διότι πρόκειται για συγγενικό του πρόσωπο στο οποίο έχει εμπιστοσύνη, ή για φίλο ή γείτονα, ο οποίος έχει ζητήσει την εξυπηρέτηση, αφού ο ιδιοκτήτης του ακινήτου λείπει στο εξωτερικό ή σε άλλη πόλη της Ελλάδος.

Οι υποθέσεις είναι πολλές. Ο αδελφός, ομογενής που μένει μόνιμα στο εξωτερικό, έχει αφήσει τον αδελφό του στην Ελλάδα να κατοικεί στο διαμέρισμα του ομογενούς, άνευ ανταλλάγματος, για να τον εξυπηρετήσει και έχουν μεταξύ τους συμφωνήσει ότι όταν ο ομογενής θελήσει την χρήση του διαμερίσματος, ο αδελφός του θα το ελευθερώσει αμέσως.

Άλλος ομογενής κάτοικος εξωτερικού έχει αφήσει τον γείτονα να σταθμεύει το αυτοκίνητό του σε οικόπεδο που ανήκει στον ομογενή. Ο γείτονας μάλιστα έχει φτιάξει και στέγαστρο για το αυτοκίνητό του και κάνει χρήσει του γκαράζ και του οικοπέδου αρκετά χρόνια.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, εφόσον μεταξύ του κυρίου του ακινήτου και του μη δικαιούχου έχει συμφωνηθεί ότι ο κύριος παραχωρεί στον τρίτο το δικαίωμα να χρησιμοποιεί το ακίνητο χωρίς αντάλλαγμα, έχουν τις περισσότερες φορές συνάψει μεταξύ τους (ακόμα και προφορικώς, χωρίς έγγραφο) σύμβαση χρησιδανείου, που σημαίνει δωρεάν παραχώρηση της χρήσης του ακινήτου, με δικαίωμα του κυρίου να πάρει πίσω την χρήση όταν λήξει ο χρόνος του χρησιδανείου, ή όταν παύσει η χρήση του ακινήτου από εκείνον που το χρησιμοποιεί.

Εκτός από χρησιδάνειο, μπορεί να έχει συμφωνηθεί και κάτι παραπλήσιο, δηλ. το δικαίωμα οικήσεως στο σπίτι, που παραμένει στην κυριότητα του ιδιοκτήτη, αλλά αυτός παραχωρεί δικαίωμα σε άλλον να κατοικεί στο ακίνητο, χωρίς όμως να του καταβάλει μίσθωμα.

Όταν συμβαίνει κάτι τέτοιο, ελλοχεύει ο κίνδυνος παρεξηγήσεων, εάν ο κύριος του ακινήτου ζητήσει να πάρει πίσω την χρήση του και εκείνος που κάνει χρήση ισχυρισθεί ότι δεν επιθυμεί αμέσως να το εγκαταλείψει, ή αναζητήσει έξοδα που έχει κάνει για να το βελτιώσει, ή ακόμη χειρότερα, μετά από πολλά χρόνια, ισχυρισθεί ότι έγινε πλέον κύριος του ακινήτου με χρησικτησία.

Εάν αποδειχθεί ότι η σύμβαση μεταξύ των εμπλεκομένων είναι χρησιδάνειο, ο κύριος του ακινήτου θα μπορέσει ευκολώτερα να πάρει πίσω την χρήση του, διότι στο χρησιδάνειο εκείνος που κάνει χρήση του ακινήτου δύσκολα μπορεί να βρει νομικό λόγο να αρνηθεί να επιστρέψει την χρήση του ακινήτου στο κύριο αυτού. Για να προστατεύεται μάλιστα ο κύριος, καλό είναι να υπογράφεται έγγραφο, ή έστω να συμφωνείται προφορικώς, ότι η χρήση θα γίνει για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και όχι αορίστως.

Εκείνος που κάνει χρήση έχει απλώς το δικαίωμα να αφαιρέσει από το ακίνητο τα πράγματα που έχει αυτός τοποθετήσει ή να ζητήσει αποζημίωση για αύξηση της αξίας του ακινήτου μετά από εργασίες που έκανε σ’ αυτό.

Εάν όμως η θεωρηθεί ότι η συμφωνία της δωρεάν παραχωρήσεως του ακινήτου δεν είναι ακριβώς χρησιδάνειο, αλλά παραχώρηση δουλείας οικήσεως, τότε ο κύριος του ακινήτου μπορεί να έχει μεγάλη δυσκολία ή και νομική αδυναμία να βγάλει από μέσα εκείνον που κάνει χρήση αυτού.

Η οίκηση είναι δουλεία που για να συσταθεί επί ακινήτου πρέπει να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αν όμως αποδειχθεί με μάρτυρες και έγγραφα ότι είχε συμφωνηθεί οίκηση, χωρίς έστω να συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο, αλλά εκείνος που κατοικεί διαμένει στο ακίνητο πάνω από είκοσι έτη με την πεποίθηση ότι έχει δικαίωμα οικήσεως, τότε η οίκηση έχει δημιουργηθεί με χρησικτησία, έστω κι αν δεν υπήρξε συμβόλαιο.

Σε μία τέτοια περίπτωση ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να βρεθεί προ της καταστάσεως να του αναγνωρίζεται ότι το ακίνητο είναι δικό του, αλλά να μην μπορεί να βγάλει από μέσα εκείνον που ασκεί το δικαίωμα της δουλείας οικήσεως.

Αυτό συνέβη και με την υπ΄αριθ. 1773/2011 απόφαση του Αρείου Πάγου, στην οποία εκρίθη ότι ο κύριος του ακινήτου δεν μπορούσε να λάβει την χρήση αυτού, διότι αυτό είχε δοθεί από τους γονείς του, πριν το ακίνητο περάσει στην κυριότητά του, σε τρίτο πρόσωπο, όχι κατά κυριότητα, αλλά με την συμφωνία το πρόσωπο αυτό να κατοικεί στο ακίνητο. Μετά την πάροδο πλέον των είκοσι ετών, το τρίτο αυτό πρόσωπο απέκτησε δικαίωμα οικήσεως με χρησικτησία, με αποτέλεσμα ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να μην μπορεί να πάρει την χρήση του ακινήτου του.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ο πραγματογνώμων στο ελληνικό δικαστήριο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*



Συχνά οι διάδικοι που έχουν εκκρεμείς υποθέσεις στα ελληνικά δικαστήρια βρίσκονται ενώπιον δικαστικής αποφάσεως που δεν λύνει οριστικώς την διαφορά, αλλά διορίζει πραγματογνώμονα. Το δικαστήριο διορίζει πραγματογνώμονα σε κάθε περίπτωση κατά την οποία η φύση της υποθέσεως και τα ζητήματα που αναφύονται απαιτούν ειδικές γνώσεις επιστήμης ή τέχνης που ο δικαστής δεν έχει.

Όταν συνεπώς για να εκδώσει απόφαση το δικαστήριο χρειάζεται να συμβουλευθεί την γνώμη ενός ειδικευμένου επιστήμονος, καταφεύγει στις γνώσεις του εκάστοτε ειδικού, που ονομάζεται πραγματογνώμων, ο οποίος μπορεί να διορισθεί σε υπόθεση αυτοκινητικού ατυχήματος και να είναι μηχανολόγος, για την διακρίβωση των συνθηκών του ατυχήματος, ή ιατρός, για την διαπίστωση των συνεπειών του ατυχήματος στην υγεία και στην μελλοντική ζωή των εμπλεκομένων.

Ο πραγματογνώμων μπορεί να είναι πολιτικός μηχανικός, αρχιτέκτων ή τοπογράφος, εάν η υπόθεση αφορά ακίνητα, οικόπεδα ή αγροτεμάχια και πρέπει να διαπιστωθούν θέματα όπως η ακριβής θέση, τα όρια και η έκταση των ακινήτων σε συγκεκριμένα χρονικά σημεία. Μπορεί όμως να είναι και γεωπόνος, για να διαπιστώσει την ηλικία ορισμένων δένδρων και να αποδειχθεί η ακρίβεια ισχυρισμού για τον χρόνο φύτευσής τους από κάποιον εκ των διαδίκων, σε υπόθεση χρησικτησίας και νομής ακινήτου, όταν υπάρχει ισχυρισμός για εικοσαετή νομή του οικοπέδου.

Άλλη συχνή περίπτωση διορισμού πραγματογνώμονος είναι ο διορισμός γραφολόγου, όταν υπάρχει αντιδικία για την γνησιότητα ή πλαστότητα ιδιογράφου διαθήκης. Όταν το δικαστήριο διορίσει τον γραφολόγο, οι δύο πλευρές καλούνται να του προσκομίσουν όλα τα έγγραφα που διαθέτουν και τα οποία ήταν γραμμένα με το χέρι του/της διαθέτου, ώστε να γίνει σύγκριση της γραφής με την γραφή στην διαθήκη και να αποδειχθεί εάν η διαθήκη είναι γνήσια ή πλαστή.

Σε κάθε δίκη όπου το δικαστήριο διαπιστώνει ότι οι γνώσεις των δικαστών δεν επαρκούν για να εκδώσουν απόφαση και απαιτούνται ειδικές γνώσεις επιστημόνων, το δικαστήριο επιλέγει από ειδικό κατάλογο που έχει με όλες τις ειδικότητες, συγκεκριμένο πραγματογνώμονα. Ο διάδικος που ενδιαφέρεται για την πρόοδο της δίκης πρέπει να μεριμνήσει ώστε ο διορισθείς πραγματογνώμων να ορκισθεί στο δικαστήριο και ακολούθως να λάβει το σύνολο των εγγράφων της υποθέσεως, που θα του επιτρέψουν να ολοκληρώσει την πραγματογνωμοσύνη του.

Εάν πρόκειται για ακίνητο, θα χρειασθεί να διενεργήσει αυτοψία επί τόπου και να μελετήσει τοπογραφικά και συμβόλαια. Εάν πρόκειται για διαθήκη, θα μελετήσει το σύνολο των εγγράφων του διαθέτου, για να αποφανθεί περί της γνησιότητος της διαθήκης ή μη, ενώ εάν πρόκειται για ιατρό, θα μελετήσει ιατρικά έγγραφα άλλων ιατρών και θα εξετάσει τους παθόντες, ώστε να διαγνώσει τον βαθμό κατά τον οποίο έχει πληγεί η υγεία ή η σωματική τους ακεραιότητα και αν θα υπάρξει μόνιμη αναπηρία για το μέλλον και σε τι βαθμό.

Κάθε διάδικος δύναται να διορίσει δικό του τεχνικό σύμβουλο, που θα παρακολουθήσει την διενέργεια της πραγματογνωμοσύνης και θα συντάξει τυχόν δική του έκθεση περί των θεμάτων της πραγματογνωμοσύνης.

Ο πραγματογνώμων συμφωνεί την αμοιβή του με εκείνον από τους διαδίκους που ενδιαφέρεται για την πρόοδο της δίκης, ο οποίος και τον πληρώνει. Με την έκδοση οριστικής ή τελεσιδίκου αποφάσεως, η δαπάνη για την αμοιβή του πραγματογνώμονος μπορεί να επιδικασθεί από το δικαστήριο εις βάρος ενός ή αμφοτέρων των διαδίκων, αναλόγως του ποιός δικαιώθηκε από το δικαστήριο και σε ποιόν βαθμό.

Το δικαστήριο με τον διορισμό του πραγματογνώμονος ορίζει και προθεσμία εντός της οποίας πρέπει να ολοκληρώσει την πραγματογνωμοσύνη και να την υποβάλει στην γραμματεία του δικαστηρίου, οπότε και θα ορισθεί νέα δικάσιμος μετά το πέρας της οποίας το δικαστήριο θα εκδώσει (μετά από μήνες) την οριστική απόφασή του, λαμβάνοντας υπόψιν τα συμπεράσματα της πραγματογνωμοσύνης.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

legalgr@yahoo.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

Διεκδίκηση ακινήτου κτηθέντος με κληρονομιά ή αγορά

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*


Εκείνος που διαπιστώνει ότι δικό του ακίνητο έχει καταπατηθεί από άλλον, μη δικαιούχο, προσφεύγει στο δικαστήριο για διεκδίκηση του ακινήτου του. Για να επιτύχει την αναγνώριση ότι αυτός είναι ο κύριος και την απόδοση του ακινήτου σ’ αυτόν πρέπει στην αγωγή που θα καταθέσει στο δικαστήριο να επικαλείται τον τρόπο με τον οποίο απέκτησε την κυριότητα του ακινήτου, καθώς και ότι εκείνος κατά του οποίου στρέφει την αγωγή έχει την νομή του επίδικου ακινήτου κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής.

Στην αγωγή αυτή πρέπει επίσης να περιγράφει το ακίνητο που ισχυρίζεται ότι είναι δικό του, δηλαδή να αναφέρει τις διαστάσεις του, τα όριά του, την θέση του, τις όμορες ιδιοκτησίες και κάθε άλλο στοιχείο της περιγραφής του, ώστε να το εξατομικεύει και να μην αμφισβητείται η ταυτότητά του.

Πρέπει επίσης να αναφέρει στην αγωγή και να προσκομίσει στο δικαστήριο τα συμβόλαια με τα οποία έχει αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου, αλλά και να επικαλείται ότι εκείνος από τον οποίο απέκτησε το ακίνητο ήταν κι εκείνος νόμιμος κύριος του ακινήτου πριν του το μεταβιβάσει.

Κυριότητα του ακινήτου μπορεί να έχει αποκτηθεί είτε με παράγωγο τρόπο, δηλαδή με συμβόλαιο αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής κλπ. αλλά και με αποδοχή κληρονομίας ή κληρονομητήριο, δηλαδή από κληρονομιά, είτε με πρωτότυπο τρόπο, δηλαδή με χρησικτησία.

Για την απόδειξη του παράγωγου τρόπου κτήσεως του ακινήτου πρέπει να προσκομισθούν τα συμβόλαια κτήσεως, αλλά και να αποδειχθεί ότι αυτά έχουν μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής όπου κείται το ακίνητο.

Για την απόδειξη του πρωτοτύπου τρόπου κτήσεως, δηλ. της χρησικτησίας, απαιτείται απόδειξη της νομής του ακινήτου για τουλάχιστον είκοσι έτη, ή υπό προϋποθέσεις καλοπιστίας και ύπαρξης συμβολαίου που όμως πάσχει ακυρότητα, για δέκα έτη.

Στην υπ΄αριθ.1722/2011 απόφασή του Γ΄ πολιτικού τμήματος του Αρείου Πάγου, το ανώτατο δικαστήριο διέλαβε ότι: «Ο κύριος πράγματος δικαιούται να απαιτήσει από το νομέα ή τον κάτοχο την αναγνώριση της κυριότητάς του και την απόδοση του πράγματος. Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι αναγκαία στοιχεία της διεκδικητικής αγωγής είναι η κυριότητα του ενάγοντος επί του διεκδικουμένου ακινήτου και η νομή ή κατοχή του πράγματος από τον εναγόμενο, κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής. Στην περίπτωση που η διεκδικητική αγωγή θεμελιώνεται σε παράγωγη κτήση, ο ενάγων αρκεί να προβάλει όσα περιστατικά απαιτούνται για τη μεταβίβαση του δικαιώματος, και, αν αμφισβητείται ότι ο φερόμενος ως δικαιοπάροχος του είχε το δικαίωμα, οφείλει επίσης να επικαλεστεί και να αποδείξει τα γεγονότα που στηρίζουν την κτήση κάποτε του δικαιώματος στο πρόσωπο του, καταφεύγοντας, αν υπάρξει ανάγκη, σε πρωτότυπη κτήση (π.χ. χρησικτησία). Σε καμιά όμως περίπτωση δεν οφείλει να επικαλεστεί και να αποδείξει ότι ο δικαιοπάροχος του είχε διατηρήσει το δικαίωμα έως την προς αυτόν μεταβίβαση».

Εάν η αγωγή εκείνου που διεκδικεί το ακίνητο δεν αναφέρει τον αναλυτικό τρόπο με τον οποίο αυτός απέκτησε την κυριότητα του ακινήτου, τα συμβόλαια, την μεταγραφή αυτών, αναλυτική περιγραφή του ακινήτου, αλλά και το γεγονός ότι κατά την άσκηση της αγωγής ο εναγόμενος ήταν ο νομέας του ακινήτου, η αγωγή απορρίπτεται από το δικαστήριο.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

Time to buy property in Greece? Basic legal advice.

By Christos ILIOPOULOS*


It’s been decades during which real estate property prices in Greece have been steadily increasing. Purchasing property in Greece was almost a safe bet for almost time immemorial. Especially since the property boom of 1998 onwards, when Greek banks started offering loans and mortgages to a relative “virgin” Greek mortgage - finance market, values in many areas have skyrocketed.

That until 2010. When the crisis hit hard in Greece, property values first stopped rising. And then, for the last two or three years, they have started their steady, albeit controlled, decline.

Until a couple of years ago foreign prospective buyers may have thought that the properties they liked in Greece were a bit overvalued. Now this is history. Property prices have declined, in some cases dramatically, to such an extent that many think that now is the opportunity to buy.

If you are among those contemplating purchasing property in Greece, here is some basic advice on the process from A to Z.

First, one has to locate the property he is interested into. This can be done either by personally searching the market and using every bit of information one has on properties, locations, prices, yearly yields etc. or by appointing one or more real estate brokers to find the property with the characteristics one desires.

It must be noted that when you sell or buy property in Greece, you can appoint more than one estate agent to offer you opportunities for a deal. Usually, you are not bound by exclusivity terms and you have the option to take or to decline any offer provided by the agent, even if it meets your initial requirements. If you decide to take the deal, you will have to pay a maximum 2% on the sale price to the agent, who found the deal for you.

Once you have spotted the property you want, and you have agreed on the price, you need to retain a lawyer, who will work only for you. It is advisable that especially if you are a foreigner, not familiar with Greek law and practice, the lawyer should be of your absolute choice and trust.

Retaining an attorney, who comes as a referral from the estate agent or even from the seller’s or developer’s side, may not be a good idea. It is vital that your lawyer protects solely your interests and is not even acquainted with the other party. Many foreigners have purchased real estate property in Greece in the past, not exactly knowing that the lawyer who represented them on the purchase should have been of their absolute choice and trust, and there have been cases where the complications that followed could have been avoided if there was a better understanding between foreign buyers and their Greek attorney.

Once the attorney working for the buyer has become familiar with his/her clients’ desires and instructions, allowing for a client – attorney understanding and confidentiality to be established, the attorney for the buyer will contact the seller’s attorney and the agent, to request copies of the deeds/titles of the property to be sold. The most crucial part of the purchase is to check the titles and confirm that the property is free of any legal burden, lien or other liabilities.

The title check takes place at the local cadaster or land registry, where the property is located. The examination of the good standing of the titles of the property to be purchased takes place on the spot at the local land registry by the buyer’s attorney and it is the most crucial part of the purchase. Only lawyers are allowed to make such title searches and only the buyer’s attorney will have the final say (and the final responsibility) for the purchase to go ahead or not, at least as far as the buyer is concerned.

Once the title search has produced the result that the property is of sound legal standing, or once the necessary adjustments in the titles have been done by the seller (modifications of his titles, deletion of old and forgotten liens etc.), the notary public will start drafting the deed of sale. The notary public is chosen and paid by the buyer. The attorney for the buyer and the attorney for the seller advise the notary public on the drafting of the deed of sale.

The seller and the buyer will execute the deed of sale at the notary’s office, in the presence of their respective attorneys. Each side (seller and buyer) can execute the deed either in person (by physically being present at the notary’s office and signing the deed), or by proxy. Their proxy can be their attorney, a friend or a relative, who must be of their utmost trust.

The foreign buyer must always remember that the funds to be used for the purchase of the property must be wired from the buyer’s bank account abroad to the buyer’s bank account in Greece. If the foreign buyer has funds in a Greek bank, the buyer must have either declared the funds as income in his past Greek tax returns, or must be able to prove that he/she wired the funds in the past years from a bank outside of Greece to a Greek bank.

The final important matter that any foreign buyer of property in Greece must be aware of is that the purchase of the real estate property has not taken place, even after it has been executed by the two parties at the notary’s office, until the deed is properly registered with the local land registry, in the buyer’s name. This usually happens within a few days of the deed’s execution.

*Christos ILIOPOULOS, attorney at

the Supreme Court

of Greece, LL.M.

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

Buy Property In Greece and Get Residence

By Christos ILIOPOULOS*

If you are a foreign (not Greek and not EU) national, you are not of Greek ancestry, you have not obtained the Greek citizenship via your ancestors and you do not have a residence permit, neither a visa for stay in Greece, you are now going to be able to obtain the right to reside in Greece by purchasing real estate property in the country.

This is not yet enacted law, passed by the Greek Parliament. However, according to the Greek press, the Greek government has prepared a bill for boosting foreign investment in Greece. When the bill becomes law, it will state that any foreign national who is willing to invest in Greece a minimum of 300,000 euros in the real estate market, will be able to obtain a residence permit for a long period of time (possibly for five years initially).

The requirement will be to buy in Greece property worth of 300,000 euros at least.

Although more details of the bill have not been published yet, it must be noted that under the basic rules of European Union law, any person legally residing in one member state (like Greece), has the right to travel and, under conditions, to reside in any other member state of the European Union.

As a result of such rules, foreign nationals of third countries (who are not EU citizens, as in that case they have the right of residence anywhere in the EU, anyway), who obtain a residence permit in Greece by purchasing property, will also enjoy free travel and possibly residence rights in other European countries.



*Christos ILIOPOULOS, attorney at

the Supreme Court

of Greece , LL . M .

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πώς ο κληρονόμος διεκδικεί κοινό λογαριασμό του θανόντος

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Οι στενοί συγγενείς του κληρονομουμένου ερίζουν συχνά, είτε μεταξύ τους είτε με τρίτον, για το υπόλοιπο που ήταν κατατεθειμένο σε κοινό τραπεζικό λογαριασμό του θανόντος. Ο κοινός αυτός λογαριασμός μπορεί να ήταν μεταξύ του θανόντος και ενός εκ των πλησιεστέρων συγγενών του, ή μεταξύ του θανόντος και ενός τρίτου, μη συγγενικού προσώπου.

Όταν ο ένας εκ των δικαιούχων ενός κοινού τραπεζικού λογαριασμού αποβιώσει, συνήθως κατά την σύμβαση που έχει υπογραφεί με την τράπεζα κατά το άνοιγμα του κοινού λογαριασμού, το υπόλοιπο των χρημάτων του κοινού λογαριασμού δικαιούται να το αναλάβει ο επιζών δικαιούχος του λογαριασμού και όχι οι κληρονόμοι του αποβιώσαντος.

Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν ο πατέρας είχε κοινό λογαριασμό με ένα μόνο από τα δύο παιδιά του, μετά τον θάνατο του πατρός, το ένα παιδί που ήταν συνδικαιούχος μπορεί να εισπράξει το υπόλοιπο του λογαριασμού. Το άλλο παιδί μπορεί να διαμαρτυρηθεί ότι το υπόλοιπο του κοινού λογαριασμού ήταν χρήματα του πατέρα τους και πρέπει να υπολογισθεί στην κληρονομιά και να μοιρασθεί αναλόγως και στα δύο παιδιά, ισχυρισμός όμως που συνήθως δεν γίνεται δεκτός από το παιδί που έχει πάρει τα χρήματα από την τράπεζα.

Σε πρώτη ανάγνωση, η απάντηση προς τις δύο αντικρουόμενες απόψεις είναι ότι εφόσον κατά το άνοιγμα του κοινού τραπεζικού λογαριασμού είχε τεθεί ο σχετικός όρος (πράγμα που συμβαίνει αυτομάτως σχεδόν σε κάθε άνοιγμα κοινού τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα), ο συνδικαιούχος δικαιούται να αναλάβει το υπόλοιπο του ποσού (όπως άλλωστε συνέβαινε και όσο ο πατέρας ήταν εν ζωή) και το ποσό του κοινού λογαριασμού δεν μπορεί να υπολογισθεί στην κληρονομική περιουσία του θανόντος.

Ωστόσο, υπάρχει η δυνατότητα το άλλο παιδί να διεκδικήσει μερίδιο από το υπόλοιπο του κοινού λογαριασμού κατά την ημέρα του θανάτου, εφόσον κατά το άρθρο 117 του Εισαγωγικού Νόμου του Αστικού Κώδικα, αποδείξει ότι με την κατάθεση στον κοινό τραπεζικό λογαριασμό συντελέσθηκε δωρεά από τον πατέρα προς το τέκνο του, το οποίο κατέστησε συνδικαιούχο του κοινού λογαριασμού τους και εφόσον βεβαίως τα χρήματα του λογαριασμού ήταν χρήματα μόνο του πατρός και όχι χρήματα και των δύο.

Εάν το παιδί του θανόντος που δεν ήταν συνδικαιούχος του λογαριασμού επιτύχει να αποδείξει ότι επρόκειτο περί δωρεάς, τότε μπορεί να ανατρέψει το αποτέλεσμα της περιέλευσης της κατάθεσης του κοινού λογαριασμού στο ένα μόνο παιδί, στον βαθμό που θίγεται το ποσοστό της νομίμου μοίρας του. Για να γίνει αυτό πρέπει να αποδειχθεί ότι ο σκοπός του πατέρα που έβαλε το ένα μόνο παιδί του συνδικαιούχο του λογαριασμού ήταν να επωφεληθεί το παιδί αυτό από το ενεργητικό υπόλοιπο της καταθέσεως, ακόμη και όταν προϋπόθεση της περιελεύσεως της ωφελείας είναι ο θάνατος του παρέχοντος και η επιβίωση του λήπτη.

Σ’ αυτήν την περίπτωση δύναται να υποστηριχθεί ότι επρόκειτο περί δωρεάς (εν ζωή ή αιτία θανάτου), ή εάν είχε συνταχθεί διαθήκη, περί κληροδοσίας. Αν κριθεί ότι επρόκειτο περί δωρεάς αιτία θανάτου (εξομοίωση με την κληροδοσία), το θιγμένο τέκνο που δεν ήταν συγκύριος του κοινού λογαριασμού, θα διεκδικήσει μερίδιο με βάση τις διατάξεις της νομίμου μοίρας, δηλ. στο παράδειγμά μας που υπήρχαν μόνο δύο παιδιά και όχι σύζυγος του θανόντος, η νόμιμη μοίρα είναι το μισό της μερίδας του τέκνου, δηλαδή το μισό του 1/2, άρα το 1/4 του ποσού.

Εάν κριθεί ότι η κατάθεση στον κοινό λογαριασμό ήταν δωρεά εν ζωή (του πατρός προς το τέκνο του που έβαλε συνδικαιούχο του λογαριασμού), το άλλο τέκνο μπορεί να διεκδικήσει το μερίδιό του με συνδυασμό των διατάξεων της νομίμου μοίρας και της μέμψεως αστόργου δωρεάς για να επιτύχει ακύρωση μέρους της αποδόσεως της χρηματικής καταθέσεως στον αδελφό του και την αντίστοιχη απόδοση του μέρους αυτού στον ίδιο.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr