Αποζημίωση συζύγου από αυτοκινητικό ατύχημα του άλλου συζύγου

Μετά από ένα αυτοκινητικό ατύχημα, ο ζημιωθείς (οδηγός ή και συνεπιβάτης) έχει δικαίωμα να αξιώσει αποζημίωση από τον υπαίτιο του ατυχήματος και από την ασφαλιστική εταιρεία που τον καλύπτει, ή από το Επικουρικό Κεφάλαιο, αν υπάρχει τραυματισμός και αν ο υπαίτιος οδηγούσε ανασφάλιστο όχημα. Η αποζημίωση περιλαμβάνει τα νοσήλια που κατέβαλε για την αντιμετώπιση των τραυματισμών και των πάσης φύσεως βλαβών της υγείας του, τα φάρμακα και κάθε είδους ιατροφαρμακευτικό υλικό ή βοηθήματα και εξαρτήματα που αναγκάσθηκε να αγοράσει, την απώλεια των εισοδημάτων του για το χρονικό διάστημα που ήταν ανίκανος προς εργασία, αλλά και για τον χρόνο που εδύνατο να εργάζεται με περιορισμένη όμως απόδοση, την απώλεια ή καταστροφή αντικειμένων και την αποκατάσταση των υλικών ζημιών του αυτοκινήτου, την μείωση αξίας του αυτοκινήτου ακόμα και μετά την επισκευή αυτού και την ηθική βλάβη που υπέστη από την ταλαιπωρία και την στεναχώρια από το ατύχημα και τον τραυματισμό. Αποζημίωση ζητείται επίσης και για ό,τι δαπάνησε για βελτιωμένη τροφή προς ταχύτερη αποκατάσταση της υγείας του, τυχόν δαπάνη οικιακής βοηθού ή νοσοκόμου ή την αξία των προσφερθεισών υπηρεσιών από οικείο πρόσωπο, έστω κι αν αυτό δεν έλαβε χρήματα από τον παθόντα, τις δαπάνες μετακινήσεως για το διάστημα που το αυτοκίνητο του ζημιωθέντος ήταν υπό επισκευή, αλλά και για τον χρόνο που ο παθών δεν μπορούσε να οδηγήσει, την ειδική αποζημίωση του 931 ΑΚ όταν ο παθών έχει υποστεί μόνιμη αναπηρία που επηρεάζει το μέλλον του και τέλος την αξία των υπηρεσιών που ως σύζυγος ο παθών δεν θα μπορέσει για ένα διάστημα να προσφέρει στον άλλο σύζυγο και στην οικογένεια, όσο διαρκεί η ανικανότητά του. Σε περίπτωση θανάτου σε αυτοκινητικό δυστύχημα, οι συγγενείς (συζυγος, τέκνα, γονείς, αδελφια, παππούδες, γιαγιάδες, ενώ θείοι και ξαδελφια μονο αν αποδείξουν πολυ στενή σχεση με τον θανόντα) δικαιούνται αποζημίωσης για ψυχική οδύνη και έξοδα κηδείας. Ενδιαφέρον έχει η υπ΄αριθ. 243/2011 απόφαση του Αρείου Πάγου, που μεταξύ άλλων εστίασε στην αποζημίωση που ο σύζυγος του παθόντος μπορεί να αξιώσει, διότι ο άλλος σύζυγος για το διάστημα που παραμένει ανίκανος, δεν μπορεί να προσφέρει τις υπηρεσίες του, σε εκτέλεση των υποχρεώσεών του προς συμβολή στην λειτουργία του κοινού συζυγικού οίκου, με την παροχή ίδιων προσωπικών υπηρεσιών. Στην υπόθεση αυτή, ο παθών σε αυτοκινητικό ατύχημα ζήτησε με αγωγή στο δικαστήριο την αποζημίωση που εδικαιούτο για όλους τους ανωτέρω λόγους. Η σύζυγός του, ζήτησε και αυτή ιδιαίτερη αποζημίωση, επειδή ο σύζυγός της παρέμεινε ανίκανος για ορισμένο χρόνο και δεν μπορούσε να προσφέρει τις εργασίες του στα κτήματα της συζύγου του, πράγμα που περιλαμβάνεται στις υποχρεώσεις του στον κοινό συζυγικό οίκο. Εξ αιτίας της αδυναμίας του συζύγου της από τον τραυματισμό του, η σύζυγος δαπάνησε και θα δαπανούσε ποσό 21.000 ευρώ για να προσλάβει εργάτη στα κτήματά της. Το Πρωτοδικείο απέρριψε το αίτημα της συζύγου, πράγμα που έκανε και το Εφετείο. Ο Άρειος Πάγος όμως έκρινε ότι τα δύο πρώτα δικαστήρια έσφαλαν κατά την εφαρμογή του νόμου, διότι έπρεπε να μην απορρίψουν το αίτημα της συζύγου για ιδιαίτερη αποζημίωση, λόγω της αδυναμίας του συζύγου της να προσφέρει τις συζυγικές του υπηρεσίες. Με την απόφασή του ο Άρειος Πάγος ανήρεσε την απόφαση του Εφετείου και την έστειλε πίσω, στο ίδιο Εφετείο, για να δικάσει την υπόθεση με άλλους όμως δικαστές, που θα εφαρμόσουν τον νόμο κατά τον τρόπο που υπέδειξε ο Άρειος Πάγος με την εν λόγω απόφασή του. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Κάτοικοι εξωτερικού και φορολογητέο εισόδημα στην Ελλάδα του Χρήστου Ηλιόπουλου

Κάτοικοι εξωτερικού και φορολογητέο εισόδημα στην Ελλάδα Οι κάτοικοι εξωτερικού, δηλαδή οι ομογενείς που δεν έχουν μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα, αλλά σε μία άλλη χώρα, φορολογούνται για το παγκόσμιο εισόδημά τους στην χώρα που κατοικούν, δηλαδή στις ΗΠΑ, τον Καναδά, την Αυστραλία, την Γερμανία ή όπου αλλού ανά τον κόσμο. Στην Ελλάδα οι κάτοικοι εξωτερικού έχουν υποχρέωση να δηλώνουν μόνο το εισόδημά τους που τυχόν αποκτούν στην Ελλάδα, που μπορεί να προέρχεται από μισθώματα (ενοίκια), από σύνταξη ή άλλη αιτία. Όσοι, αντιθέτως, έχουν μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα, είναι υποχρεωμένοι να δηλώνουν στην Ελληνική εφορία το παγκόσμιο εισόδημά τους, δηλαδή το εισόδημα που αποκτούν όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά και σε οποιαδήποτε άλλη χώρα του κόσμου. Η βασική αρχή που ισχύει στην περίπτωση αυτή είναι ότι ο κάτοικος Ελλάδος θα φορολογηθεί στην Ελλάδα τόσο για το ελληνικό όσο και για το στην αλλοδαπή κτηθέν εισόδημά του. Αν όμως έχει αποδεικτικά ότι για το εισόδημά του σε άλλη χώρα έχει καταβάλει εκεί φόρο εισοδήματος, το ποσό που κατέβαλε εκεί θα εκπέσει του φόρου που θα κληθεί να καταβάλει στην Ελλάδα, υπό την επιφύλαξη διμερών συνθηκών αποφυγής διπλής φορολογίας και λοιπών συμβάσεων που ισχύουν με κάθε χώρα. Σύμφωνα με εγκύκλιο του Υπουργείου Οικονομικών, θα ενταθούν οι έλεγχοι για να διαπιστώνεται εάν κάποιος είναι κάτοικος εξωτερικού ή Ελλάδος και στην τελευταία περίπτωση, θα επιβάλλεται υποχρεώση φορολογήσεως του παγκοσμίου εισοδήματος. Ως συνήθης θεωρείται η διαμονή στην Ελλάδα, η οποία υπερβαίνει τις 183 ημέρες συνολικώς μέσα στο ίδιο ημερολογιακό έτος. Η δε διαμονή τεκμαίρεται ως συνήθης, εκτός εάν ο φορολογούμενος αποδείξει διαφορετικά. Τα φυσικά πρόσωπα που δεν είναι ούτε κάτοικοι Ελλάδας, ούτε συνήθως διαμένοντες στην Ελλάδα, φορολογούνται για το εισόδημα που προκύπτει στην Ελλάδα. Επομένως, ο κάτοικος ή συνήθως διαμένων στην Ελλάδα φορολογείται για το σύνολο των εισοδημάτων που αποκτά, τόσο στην ημεδαπή όσο και στην αλλοδαπή, ενώ ο κάτοικος αλλοδαπής φορολογείται στην Ελλάδα μόνο για το εισόδημα που αποκτά από πηγές Ελλάδος. Κατά τον Ελληνικό Αστικό Κώδικα το πρόσωπο έχει ως κατοικία τον τόπο της κύριας και μόνιμης εγκατάστασής του. Κανένας δεν μπορεί να έχει συγχρόνως περισσότερες από μία κατοικίες. Η δε κατοικία διατηρείται ωσότου αποκτηθεί νέα. Αν δεν μπορεί να αποδειχθεί η κατοικία του προσώπου, ως κατοικία θεωρείται ο τόπος της διαμονής του. Κατά την εγκύκλιο, τα φυσικά πρόσωπα, τα οποία δηλώνουν ότι υπόκεινται σε φόρο μόνο για το εισόδημά τους που προκύπτει στην Ελλάδα, (είναι δηλ. κάτοικοι εξωτερικού) είναι υποχρεωμένα να προσκομίσουν τα δικαιολογητικά που θα προσδιορίζονται με υπουργική απόφαση. Η μη υποβολή τους ή η εκπρόθεσμη υποβολή τους συνεπάγεται ότι θα θεωρούνται κάτοικοι Ελλάδος και θα φορολογούνται στην Ελλάδα για το παγκόσμιο εισόδημά τους. Αν ο υπόχρεος σε δήλωση μεταφέρει την κατοικία ή τη συνήθη διαμονή του εκτός Ελλάδος, θα συνεχίσει να υπόκειται σε φόρο στην Ελλάδα, για το παγκόσμιο εισόδημά του, για χρονικό διάστημα πέντε ετών, το οποίο αρχίζει από την υποβολή της δήλωσης μεταβολής της κατοικίας ή της συνήθους διαμονής του. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Άτυπη μεταβίβαση ακινήτου χωρίς συμβόλαιο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Είναι βασική αρχή του ελληνικού δικαίου ότι για να αποκτήσει κάποιος ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να συνταχθεί και υπογραφεί συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο, το οποίο ακολούθως πρέπει να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Εξαίρεση της υποχρεωτικής μεταβίβασης ακινήτου μόνο με συμβόλαιο είναι η χρησικτησία, στην οποία η κυριότητα ακινήτου μπορεί να αποκτηθεί μετά από εικοσαετή χρήση του (έκτακτη χρησικτησία), έστω κι αν δεν υπογραφεί και μεταγραφεί συμβόλαιο, εφόσον αποδειχθεί ότι η μακροχρόνια χρήση άνω των είκοσι ετών ήταν με την πεποίθηση της κτήσεως κυριότητος. Στην υπ’αριθ. 621/2004 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία κατά τα έτη 1944 και 1965 έλαβαν χώρα άτυπες μεταβιβάσεις της νομής ενός ακινήτου στην Κερασίτσα Αρκαδίας. Συγκεκριμένα, το ακίνητο που ήταν οικόπεδο με κτίσμα, ανήκε αρχικώς στον πατέρα, ο οποίος το μεταβίβασε (δώρησε) διά λόγου και όχι με συμβόλαιο στην σύζυγό του το 1944, λίγο πριν αποβιώσει. Επομένως, μετά τον θάνατό του το ακίνητο δεν περιελήφθη στην κληρονομία του, διότι το είχε δωρήσει στην γυναίκα του, άρα οι κληρονόμοι του (γυναίκα και παιδιά του) δεν το κληρονόμησαν, αλλά αυτό είχε περιέλθει κατά τη νομή του στην γυναίκα του και μόνο. Σημειώνεται ότι ενώ για την μεταβίβαση της κυριότητος ακινήτου απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή αυτού, για την μεταβίβαση της νομής αρκεί και άτυπη πράξη, χωρίς συμβόλαιο. Η μητέρα (σύζυγος του αρχικού κυρίου) κράτησε το ακίνητο αυτό από το 1944 έως το 1965, δηλαδή για χρονικό διάστημα πάνω από 20 χρόνια, με αποτέλεσμα να θεωρείται ότι το 1964 απέκτησε την κυριότητά του με έκτακτη χρησικτησία. Το 1965 η μητέρα δώρησε ατύπως πάλι, χωρίς συμβόλαιο, το ακίνητο στην μία κόρη της, η οποία αν και ζούσε στις Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής, το κράτησε ως δικό της, είτε με δικές της ενέργειες απ’αυτού, είτε με ενέργιες συγγενών της, κατόπιν όμως δικών της οδηγιών. Το 1992 ένας αδελφός της κόρης εισήλθε στο ακίνητο και το κατέλαβε, υποστηρίζοντας ότι είναι δικό του. Ο κόρη που το είχε λάβει με άτυπη δωρεά από την μητέρα της το 1965, άσκησε αγωγή στο Πρωτοδικείο Τριπόλεως, το οποίο την δικαίωσε, με το αιτιολογικό ότι η μητέρα είχε γίνει κυρία του ακινήτου με νομή αυτού για πάνω από 20 χρόνια (1944 έως 1965), ενώ η κόρη είχε γίνει κυρία αυτού επίσης με χρησικτησία, με άσκηση νομής για πάνω από 20 έτη, από το 1965 που της το δώρησε ατύπως η μητέρα της, μέχρι το 1992, όταν ο αδελφός της το κατέλαβε αποβάλλοντάς την από τη νομή. Ο ηττηθείς διάδικος άσκησε έφεση, αλλά και το Εφετείο Ναυπλίου έκρινε με τον ίδιο τρόπο, δικαιώνοντας την κόρη. Ο αντίδικος άσκησε αναίρεση στον Άρειο Πάγο, ο οποίος επικύρωσε τις αποφάσεις των δύο πρώτων δικαστηρίων, διότι έκρινε ότι για την μεταβίβαση της νομής (από τον σύζυγο προς την σύζυγό του το 1944 και από την μητέρα στην κόρη το 1965), δεν ήταν αναγκαία η σύνταξη συμβολαίου. Επίσης έκρινε ότι ισχύει μεν ο κανόνας ότι για την κτήση κυριότητος μεταξύ συγκυρίων απαιτείται όχι απλή άσκηση νομής αλλά και γνωστοποίηση προς τον συγκύριο περί της ενάρξεως ασκήσεως αποκλειστικής νομής, αλλά ότι αυτός ο κανόνας δεν ισχύει όταν δεν έχει σχηματισθεί κληρονομία και συγκυριότητα επί ενός εκινήτου. Αυτό συνέβη και στην ανωτέρω υπόθεση, όπου ο πατέρας το 1944 είχε μεταβιβάσει τη νομή του ακινήτου στην σύζυγό του και έτσι όταν αργότερα ο πατέρας απεβίωσε, το συγκεκριμένο ακίνητο δεν ήταν μέρος της κληρονομίας του για να κληρονομηθεί από σύζυγο και τέκνα του και να σχηματισθεί συγκυριότητα, αλλά ανήκε κατά τη νομή ολόκληρο στην σύζυγό του και μόνο, η οποία όταν μετά είκοσι έτη κατέστη κυρία αυτού, εδύνατο να μεταβιβάσει με την σειρά της ατύπως τη νομή στην κόρη της, ώστε εφόσον κι εκείνη ασκούσε νομή επί είκοσι τουλάχιστον έτη, θα μπορούσε, όπως και τελικώς έγινε, να καταστεί κυρία αυτού με χρησικτησία. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Άρνηση οικοπεδούχου να μεταβιβάσει διαμέρισμα στον εργολάβο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Η «αντιπαροχή» είναι θεσμός και πρακτική που λειτουργεί στην Ελλάδα επί δεκαετίες. Κατά την σύμβαση της αντιπαροχής ο οικοπεδούχος, αν δεν διαθέτει χρήματα για να ανοικοδομήσει το οικόπεδό του, συμφωνεί με τον εργολάβο να του κτίσει εκείνος χωρίς χρήματα την οικοδομή (συνήθως πολυκατοικία, ή κατοικίες στο ίδιο οικόπεδο) και ο οικοπεδούχος ως αντάλλαγμα μεταβιβάζει στον εργολάβο μέρος των διαμερισμάτων ή των κατοικιών που κτίζονται, ώστε ο εργολάβος να τα πουλήσει και να βγάλει τα έξοδα και το κέρδος του. Με τη σύμβαση έργου ο εργολάβος έχει υποχρέωση να εκτελέσει το έργο (ανέγερση της πολυκατοικίας ή των κατοικιών) και ο εργοδότης να καταβάλει τη συμφωνημένη αμοιβή, (δηλαδή την μεταβίβαση π.χ. των έξι από τα δέκα διαμερίσματα στον εργολάβο, ώστε αυτά να πωληθούν σε τρίτους και ο εργολάβος να λάβει τα χρήματα από τις πωλήσεις). Η αμοιβή του εργολάβου καταβάλλεται κατά την παράδοση του έργου. Αν η παράδοση του έργου και η καταβολή της αμοιβής συμφωνήθηκε να γίνουν τμηματικώς, η αμοιβή καταβάλλεται μόλις γίνει η παράδοση κάθε τμήματος. Μπορεί δηλ. να έχει συμφωνηθεί ότι ο οικοπεδούχος θα μεταβιβάσει στον εργολάβο συνολικώς έξι από τα δέκα διαμερίσματα, που αντιστοιχούν σε 600 χιλιοστά επί του οικοπέδου και η μεταβίβαση των πρώτων 300 χιλιοστών θα γίνει όταν ο εργολάβος κατασκευάσει συγκεκριμένο τμήμα του έργου, των υπολοίπων 200 χιλιοστών, όταν ο εργολάβος κατασκευάσει και παραδώσει ένα επόμενο τμήμα του έργου, ενώ τα τελευταία 100 χιλιοστά θα μεταβιβασθούν από τον οικοπεδούχο με την ολοκλήρωση και των κοινοχρήστων χώρων, κλιμακοστασίου, υπογείων, περιβάλλοντος χώρου κλπ. Στην υπ’ αριθ. 183/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η αμοιβή του εργοδότη προς τον εργολάβο μπορεί να συμφωνηθεί, είτε σε χρήματα, είτε σε παροχή οποιουδήποτε είδους και συνεπώς και σε υπόσχεση μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου πράγματος, όπως αυτό μπορεί να συμβεί επί συμβάσεως, κατά την οποία ο κύριος του οικοπέδου (εργοδότης) αναθέτει σε άλλον (εργολάβο) την ανέγερση πάνω σ' αυτό πολυκατοικίας με την συμφωνία ότι θα διατηρήσει την κυριότητα ορισμένου ποσοστού εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου και θα μεταβιβάσει λόγω αμοιβής στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που θα του υποδείξει αυτός, τα υπόλοιπα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με τα αντίστοιχα διαμερίσματα ή άλλης φύσεως αυτοτελείς οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες. Καταβάλλεται δε η αμοιβή κατά την παράδοση του έργου, εκτός αν η παράδοση τούτου γίνεται τμηματικά, οπότε καταβάλλεται με την παράδοση κάθε τμήματος. Έτσι στην τελευταία αυτή περίπτωση, αν ο εργοδότης – οικοπεδούχος δεν του μεταβιβάζει και τα τελευταία υπολειπόμενα ποσοστά, ο εργολάβος έχει δικαίωμα να διεκδικήσει την αμοιβή του, επικαλούμενος την αποπεράτωση και παράδοση του έργου, με την επιδίωξη της μεταβίβασης με καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως, κατά κυριότητα σ' αυτόν των υποσχεθέντων ποσοστών εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου πάνω στο οποίο ανεγέρθηκαν οι αυτοτελείς οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες. Στην συγκεκριμένη υπόθεση ο εργολάβος ανέλαβε να ανεγείρει την οικοδομή και να λάβει ως αντάλλαγμα τα 640 χιλιοστά του οικοπέδου, που αντιστοιχούσαν σε ορισμένα διαμερίσματα, μαζί με αποθήκες και χώρους σταθμεύσεως. Ο εργολάβος εκτέλεσε πράγματι το έργο και ανήγειρε την πολυκατοικία, ο οικοπεδούχος του μεταβίβασε τμηματικώς τα περισσότερα από τα διαμερίσματα, όπως είχαν συμφωνήσει, στο τέλος όμως του έργου δεν του μεταβίβαζε τα τελευταία 48 χιλιοστά, που αντιστοιχούσαν σε ένα διαμέρισμα και μία αποθήκη με θέση σταθμεύσεως, διότι ο εργολάβος είχε παραδώσει το έργο με κάποιες παραλείψεις, οι οποίες όμως αν και υπαρκτές, όπως κρίθηκε, δεν ήταν τόσο ουσιώδεις ώστε να θεωρείται ότι ο εργολάβος δεν παρέδωσε αυτό που είχε υποσχεθεί, αλλά κάτι διαφορετικό. Τελικώς, τόσο τα δύο πρώτα δικαστήρια της ουσίας, όσο και ο Άρειος Πάγος έκριναν ότι ο οικοπεδούχος για αυτού του είδους τις παραλείψεις εκ μέρους του εργολάβου, δεν εδικαιούτο να παρακρατά την κυριότητα του διαμερίσματος με αποθήκη και θέση σταθμεύσεως, ήτοι τα 48 χιλιοστά και υποχρεώθηκε σε δήλωση βουλήσεως, δηλαδή ουσιαστικώς σε μεταβίβαση με συμβόλαιο των τελευταίων αυτών 48 χιλιοστών, ακόμα κι αν ο ίδιος ο οικοπεδούχος δεν ερχόταν να υπογράψει την μεταβίβαση. Τα δικαστήρια έκριναν ότι για τις παραλείψεις του εργολάβου ο οικοπεδούχος εδικαιούτο να ζητήσει μείωση του εργολαβικού ανταλλάγματος ή αποζημίωση, ωστόσο κατά τον κρίσιμο χρόνο των δικαστηρίων δεν το ζήτησε με τον τρόπο που έπρεπε με αποτέλεσμα να μην δικαιούται αργότερα να αρνηθεί την μεταβίβαση προς τον εργολάβο και του τελευταίου τμήματος της εργολαβικής αμοιβής. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ιδιόγραφος διαθήκη μόνο με το χέρι του διαθέτη του Χρήστου Ηλιόπουλου

Κάποιος που διαθέτει μικρή ή μεγάλη περιουσία μπορεί να αισθανθεί την ανάγκη να συντάξει διαθήκη, διότι επιθυμεί να ρυθμίσει τα κληρονομικά του κατά τρόπο λίγο ή περισσότερο διαφορετικό από εκείνον που ορίζει η εξ αδιαθέτου διαδοχή, δηλαδή όταν δεν υπάρχει διαθήκη. Μπορεί δηλαδή αυτός που έχει την περιουσία να έχει δεύτερη σύζυγο και τέκνα από τον πρώτο του γάμο και να επιθυμεί να ρυθμίσει τα της κληρονομίας του με σαφή τρόπο, ώστε να μην προκύψουν παρεξηγήσεις ή διαφωνίες μεταξύ των κληρονόμων του. Άλλη περίπτωση είναι να θέλει να διανείμει τα περιουσιακά του στοιχεία, δίδοντας συγκεκριμένο ακίνητο ή κινητό πράγμα σε κάθε έναν από τους συγγενείς του (τέκνα, σύζυγο, αδέλφια του κλπ.), ώστε έκαστος να λάβει το 100% ενός συγκεκριμένου πράγματος για να μην προκύψει συγκυριότητα σε ποσοστά εξ αδιαιρέτου μεταξύ περισσοτέρων κληρονόμων στο ίδιο περιουσιακό στοιχείο, κατάσταση που εγκυμονεί κίνδυνο ερίδων και ίσως δικαστικής διαμάχης. Μία επιλογή που έχει ο διαθέτης είναι να συντάξει δημόσια διαθήκη σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα, ή κατά τους νόμους του τόπου όπου ζει, π.χ. κατά τους νόμους του Καναδά, των ΗΠΑ, της Αυστραλίας κλπ. Μία άλλη επιλογή που έχει είναι να πιάσει στυλό και χαρτί για να συντάξει ο ίδιος την διαθήκη του. Αυτονόητο είναι ότι στις περισσότερες των περιπτώσεων που ο διαθέτης δεν έχει νομικές γνώσεις, σοφότερη επιλογή είναι να απευθυνθεί σε έλληνα νομικό, να του εκθέσει τα περιουσιακά του και τους συγγενείς του, αλλά και πώς επιθυμεί να διανείμει την περιουσία του και ο νομικός του σύμβουλος να του δώσει αναλυτική συμβουλή για το κείμενο της διαθήκης, αφού του εξηγήσει τις συνέπειες των διατάξεων της προς σύνταξη ιδιογράφου διαθήκης. Αφού λοιπόν ο διαθέτης έχει στην διάθεσή του το κείμενο της διαθήκης που θέλει να αφήσει, πρέπει να το αντιγράψει σε ένα λευκό χαρτί, ο ίδιος με το δικό του χέρι, να θέσει την ακριβή χρονολογία (ημέρα, μήνα, έτος), κατά την οποία συντάσσει την διαθήκη αυτή, να γράψει αν θέλει και τον τόπο στον οποίο την συντάσσει και στο τέλος του κειμένου να θέσει οπωσδήποτε την υπογραφή και το όνομά του. Μόνο η διαθήκη που έχει εξ ολοκλήρου γραφτεί από το χέρι του διαθέτη, έχει ακριβή χρονολογία και στο τέλος της έχει την υπογραφή του, μπορεί να ισχύσει ως έγκυρη ιδιόγραφη διαθήκη. Εάν το κείμενο έχει γραφτεί από άλλον και απλώς στο τέλος ο διαθέτης έχει βάλει την υπογραφή του, δεν θα ισχύσει στην Ελλάδα ως ιδιόγραφη διαθήκη, δηλαδή η διαθήκη θα κριθεί άκυρη και δεν θα επιφέρει νομικό αποτέλεσμα. Αυτό επιβεβαίωσε για μία ακόμη φορά η υπ’ αριθ. 93/2011 απόφαση του Γ’ Τμήματος του Αρείου Πάγου, που επανέλαβε το νόμο που ισχύει στην Ελλάδα «ότι η ιδιόγραφη διαθήκη, η οποία δεν έχει γραφεί ολόκληρη, χρονολογηθεί και υπογραφεί με το χέρι του διαθέτη, αλλά με το χέρι άλλου προσώπου, είναι άκυρη». Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Άκυρη η σύμβαση πωλήσεως ακινήτου, αν δεν έγινε σε συμβολαιογράφο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Πολύ συχνά συμβαλλόμενοι σε αγοραπωλησία ακινήτου υπογράφουν έγγραφα (προσύμφωνα κλπ.), που αποτυπώνουν τις συμφωνίες τους για τους όρους μεταβιβάσεως, το ύψος του τιμήματος, τον τρόπο καταβολής του κλπ. Κάποιες φορές μάλιστα Έλληνες ομογενείς υπογράφουν τέτοια, μη συμβολαιογραφικά από απόψεως ελληνικού δικαίου, έγγραφα εκτός Ελλάδος, μη γνωρίζοντας ότι αυτά δεν έχουν νομική ισχύ για μεταβίβαση ακινήτου εντός Ελλάδος. Τα έγγραφα αυτά για να έχουν ισχύ αναφορικώς με την μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα, πρέπει να συντάσσονται σε Έλληνα συμβολαιογράφο. Διαφορετικά, εάν δηλαδή δεν συνταχθούν ενώπιον συμβολαιογράφου, οπότε είναι ιδιωτικά μόνο και όχι συμβολαιογραφικά έγγραφα, δεν έχουν ισχύ για θέματα της μεταβιβάσεως του ακινήτου. Αποτέλεσμα της ακυρότητος τέτοιων ιδιωτικών εγγράφων που αφορούν ακίνητα είναι επί παραδείγματι ότι σε περίπτωση μη ολοκληρώσεως της μεταβιβάσεως για κάποιον λόγο, η καταβληθείσα από τον αγοραστή προς τον πωλητή προκαταβολή μπορεί να αναζητηθεί από τον αγοραστή δικαστικώς με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού, ακόμα και αν το ιδιωτικό έγγραφο ορίζει ότι στην περίπτωση της μη πωλήσεως του ακινήτου, η προκαταβολή θα παρακρατείται από τον πωλητή, ως ποινική ρήτρα και για την κάλυψη των πάσης φύσεως θετικών και αποθετικών ζημιών του πωλητή. Στην υπ’ αριθ. 653/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ο ιδιοκτήτης μεγάλου οικοπέδου συμφώνησε με τον αγοραστή να του πωλήσει το συγκεκριμένο οικόπεδο, το οποίο μάλιστα ήταν στην διαδικασία εντάξεώς του στο σχέδιο πόλεως, έναντι ορισμένου τιμήματος. Οι όροι της συμφωνίας τους, καθώς και το ύψος της προκαταβολής που δόθηκε από τον αγοραστή, κατεγράφησαν σε ιδιωτικό και όχι συμβολαιογραφικό έγγραφο. Σ’ αυτό το ιδιωτικό έγγραφο οριζόταν ότι κατεβλήθη η προκαταβολή, την οποία ο πωλητής, σε περίπτωση ματαιώσεως της οριστικής αγοραπωλησίας για λόγους που οφείλονται σε υπαιτιότητα του αγοραστή, θα εδικαιούτο να παρακρατήσει και να μην επιστρέψει στον αγοραστή, ως ποινική ρήτρα και για κάλυψη πάσης φύσεως θετικών και αποθετικών ζημιών. Όταν λίγους μήνες αργότερα η αγοραπωλησία ναυάγησε εξαιτίας διαφόρων προβλημάτων, όπως η μείωση της επιφανείας του οικοπέδου, εξ αιτίας της εντάξεώς του στο σχέδιο, με αποτέλεσμα ο αγοραστής να μην δύναται να το χρησιμοποιήσει για τον σκοπό τον οποίο το προόριζε, ο αγοραστής ανεζήτησε από τον πωλητή την σημαντικού ύψους προκαταβολή που του είχε καταβάλει. Ο πωλητής αρνήθηκε να επιστρέψει την προκαταβολή, με τον ισχυρισμό ότι αποτελεί καταπεσούσα υπέρ αυτού ποινική ρήτρα λόγω αθετήσεως από τον αγοραστή της συμβατικής του υποχρεώσεως από υπαιτιότητα του αγοραστή. Ο αγοραστής τότε άσκησε αγωγή στο δικαστήριο με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού, ζητώντας να του επιστρέψει ο πωλητής την προκαταβολή. Τόσο το Πρωτοδικείο, όσο και το Εφετείο δικαίωσαν τον αγοραστή, αποφασίζοντας ότι η προκαταβολή πρέπει να επιστραφεί. Το θέμα ωστόσο που ανέκυψε ήταν για τον αν ο πωλητής όφειλε και τόκους υπερημερίας (και από πότε)για την προκαταβολή που είχε λάβει και δεν είχε επιστρέψει. Κατά την κρίση του Εφετείου, ο πωλητής δεν όφειλε τόκους υπερημερίας από τον χρόνο που τον είχε με εξώδικο οχλήσει ο αγοραστής, προ της ασκήσεως της αγωγής, για την επιστροφή της προκαταβολής, αλλά όφειλε τόκους μόνο μετά την έκδοση της πρώτης αποφάσεως από το Πρωτοδικείο, που τον υποχρέωνε να επιστρέψει την προκαταβολή, αφού πλέον δεν εδικαιούτο καλοπίστως να πιστεύει ότι δεν έχει υποχρέωση επιστροφής της προκαταβολής. Ο Άρειος Πάγος, αντιθέτως, έκρινε ότι ο πωλητής είχε υποχρέωση όχι μόνο να επιστρέψει την προκαταβολή στον αγοραστή, αλλά είχε και υποχρέωση να καταβάλει και τόκους από την ημέρα της αρχικής οχλήσεώς του με εξώδικο από τον αγοραστή, πριν καν την άσκηση της αγωγής. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Προσοχή στις προθεσμίες για προστασία ακινήτων σας στην Ελλάδα του Χρήστου Ηλιόπουλου

Οι ομογενείς που κατοικούν στο εξωτερικό και διαθέτουν περιουσία στην Ελλάδα πρέπει να γνωρίζουν ότι δεν αρκεί να έχουν συμβόλαια στο όνομά τους για να διασφαλίσουν ότι τα ακίνητά τους δεν κινδυνεύουν από καταπατητές. Το να αποκτήσεις ένα ακινήτο στην Πατρίδα μετά από ενδελεχή έλεγχο τίτλων και προσεκτική παρακολούθηση της υποθέσεως με δικηγόρο, συμβολαιογράφο και ίσως μηχανικό είναι αναγκαίο για να γίνεις κύριος του ακινήτου. Πολλές φορές όμως δεν είναι αρκετό. Αφού αγοράσεις το ακίνητο, ή αφού ολοκληρώσεις την αποδοχή κληρονομίας ή την γονική παροχή και δωρεά, πρέπει τους επόμενους μήνες και χρόνια να συντηρείς το εν λόγω ακίνητο, να το επισκέπτεσαι έστω σε αραιά χρονικά διαστήματα, να επιμελείσαι ώστε άλλοι, τους οποίους εμπιστεύεσαι, να επιθεωρούν για λογαριασμό σου το ακίνητο, να το περιφράσσεις, να το τοπογραφείς, να το φυτεύεις, να το εκμισθώνεις (νοικιάζεις) με έγγραφο, ή να παρακολουθείς ότι δεν κάνει τα παραπάνω κάποιος άλλος αντί για σένα, χωρίς την δική σου γνώση. Σε περίπτωση που τρίτος, χωρίς δικαίωμα, διενεργήσει επέμβαση επί του ακινήτου σου στην Ελλάδα, όσο πιο γρήγορα υπάρξει η σωστή νομική αντίδραση, τόσο πιο πολλές είναι οι πιθανότητες επιτυχούς προστασίας των δικαιωμάτων σου. Η αντίδραση μπορεί να λάβει τη μορφή της αμέσου προστασίας της νομής, των ασφαλιστικών μέτρων νομής, ή της ασκήσεως διεκδικητικής ή άλλης αγωγής στο δικαστήριο. Η προθεσμία για την πρώτη αντίδραση μπορεί να είναι λίγες ώρες ή μέρες, για τα ασφαλιστικά νομής λίγες εβδομάφες και πάντως όχι περισσότερο από δώδεκα μήνες, ενώ για την διεκδικητική αγωγή η πσοθεσμία είναι είκοσι χρόνια, αλλά καλό είναι η αγωγή να ασκηθεί πολύ νωρίτερα. Εάν η νομική αντίδραση στην προσβολή των δικαιωμάτων σου επί του ακινήτου σου γίνει καθυστερημένα, μπορεί το δικαίωμά σου να έχει παραγραφεί, με αποτέλεσμα να μην μπορείς να ασκήσεις τα δικαιώματά σου από την κυριότητα ή τη νομή επί του ακινήτου, το οποίο μπορεί να καταλήξει να ανήκει τελικώς σε άλλον κι όχι σε σένα, παρά το γεγονός ότι το είχες αποκτήσει με νόμιμο και έγκυρο συμβόλαιο. Στην υπ’ αριθ. 1425/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία εκείνος που θεωρούσε ότι είναι κύριος ακινήτου άσκησε διεκδικητική αγωγή στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Κορίνθου το 1985 και μετά από διαδοχικές δικαστικές αποφάσεις, η αγωγή απερρίφθη από το Εφετείο Ναυπλίου το 2002 ως αόριστη, δηλαδή για τυπικούς και όχι για ουσιαστικούς λόγους. Ο νόμος ορίζει ότι αν συμβεί αυτό, δηλαδή απόρριψη της αγωγής για τυπικούς και όχι ουσιαστικούς λόγους, ο ενάγων μπορεί να ασκήσει εκ νέου την αγωγή του πριν παρέλθουν έξι μήνες από την έκδοση της απορριπτικής αποφάσεως και σ’ αυτήν την περίπτωση η παραγραφή θεωρείται ότι είχε διακοπεί με την άσκηση της πρώτης αγωγής, δηλαδή στην εν λόγω υπόθεση το έτος 1985, έστω κι αν η πρώτη αγωγή απερρίφθη για τυπικούς λόγους. Αν όμως η νέα αγωγή ασκηθεί μετά από την παρέλευση έξι μηνών από την απορριπτική απόφαση, τότε η παραγραφή θεωρείται ότι δεν έχει διακοπεί με την άσκηση της πρώτης αγωγής. Αποτέλεσμα είναι στην συγκεκριμένη υπόθεση ότι όταν το 2003 ο ενάγων άσκησε νέα αγωγή, μετά όμως την παρέλευση έξι μηνών από την προηγούμενη απορριπτική απόφαση, ξεκίνησε μία νέα διαδικασία και το 2006 το Πρωτοδικείο απέρριψε την δεύτερη αγωγή διότι πλέον αποκλειστικός κύριος του επιδίκου ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία (20 χρόνια νομή) έγινε ο εναγόμενος και η προγενέστερη από το 1985 διεκδικητική αγωγή δεν επέφερε διακοπή της ήδη αρξαμένης χρησικτησίας του εναγομένου, αφού απορρίφθηκε για λόγους μη ουσιαστικούς (ως αόριστη) και ο ενάγων δεν ήσκησε νέα αγωγή μέσα σε έξι μήνες από την τελεσίδικη απόρριψή της. Αυτό λοιπόν που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα είναι ότι εκτός από τα σωστά συμβόλαια που πρέπει να διαθέτουν για κάποιο ακίνητό τους, οφείλουν να μεριμνούν και για την μεταγενέστερη επίβλεψη του ακινήτου τους με συνεχή παρακολούθηση (άσκηση νομής) και απόκρουση με κάθε νομικό τρόπο τυχόν προσβολών από μη δικαιούχους. Αν αφήσουν τον χρόνο να περνά χωρίς να επιβλέπουν το ακίνητό τους και χωρίς να αντιδρούν σε ενδεχόμενες αμφισβητήσεις ή προσβολές από άλλους, υπάρχει κίνδυνος να απωλέσουν τα δικαιώματά τους. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr