Συνηθίζεται να σχολιάζεται (όχι αδίκως) μεταξύ των συμβαλλομένων στις μεταβιβάσεις ακινήτων (αγοραπωλησίες, δωρεές, γονικές παροχές, αποδοχές κληρονομίας), ιδίως από τους αλλοδαπούς ή τους ομογενείς που συναλλάσσονται στην Ελλάδα, ότι η γραφειοκρατία στα συμβόλαια είναι παροιμειώδης.
Είναι αληθές ότι για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου στην Ελλάδα απαιτούνται πολλά πιστοποιητικά που εκδίδονται από διαφορετικές κρατικές αρχές, που συχνά δεν επικοινωνούν μεταξύ τους, δυσχεραίνοντας την ζωή των συμβαλλομένων. Θα ανέμενε κάποιος, συνεπώς, ότι οι αναγγελθείσες ενέργειες των δύο τελευταίων ετών από την ηγεσία της χώρας περί πατάξεως της γραφειοκρατίας και ενισχύσεως του υγιούς ανταγωνισμού, θα οδηγούσαν στην μείωση των πιστοποιητικών και των διαδικασιών που απαιτούνται για να υπογραφεί ένα συμβόλαιο.
Κι όμως, η αλήθεια, δυστυχώς, είναι ότι η γραφειοκρατία αντί να μειωθεί, τελικώς αυξάνεται, με πρόσθετες υπουργικές αποφάσεις και νόμους που απαιτούν ακόμη περισσότερα πιστοποιητικά, δηλαδή αλυσοδένουν ακόμη περισσότερο τον πολίτη στα δεσμά του κρατικού τέρατος της γραφειοκρατίας.
Μόλις προ ολίγων μηνών το κράτος επέβαλε ένα ακόμα πιστοποιητικό που απαιτείται για την μεταβίβαση, αλλά και για την εκμίσθωση κατοικιών. Πρόκειται για το πιστοποιητικό ενεργειακής επάρκειας, που εκδίδεται από μηχανικούς που βεβαιώνουν εάν η προς πώληση κατοικία έχει καλή θερμομόνωση κλπ. Η αμοιβή ενός μηχανικού για να εκδώσει ένα τέτοιο πιστοποιητικό είναι από 150 έως 500 ευρώ, περίπου. Αυτό σημαίνει ότι στα έξοδα του πωλητή προστίθεται μία ακόμα αμοιβή που πρέπει να καταβάλει για πωλήσει το δικό του ακίνητο.
Ως να μην έφθανε αυτό, προ τριών εβδομάδων η κυβέρνηση απεφάσισε να προσθέσει ένα ακόμα πιστοποιητικό που καθίσταται αναγκαίο για την μεταβίβαση ακινήτων, αυτό της βεβαίωσης ενός μηχανικού (πάλι), ότι το πωλούμενο κτίσμα δεν είναι αυθαίρετο. Το κόστος της βεβαίωσης κυμαίνεται από 200 ή 300 ευρώ αν το κτίσμα δεν έχει παρανομία, έως λίγες χιλιάδες (!) ευρώ, αν υπάρχουν μία ή περισσότερες παρανομίες.
Η αναφορά της λέξεως παρανομία δεν πρέπει να δημιουργεί εντυπώσεις, διότι στην ελληνική πολεοδομική πραγματικότητα, τι είναι παράνομο και τι όχι δεν αποδεικνύεται μόνο από τους κανόνες της επιστήμης, αλλά και από τους κανόνες της σχετικότητος. Μπορεί δηλαδή ένα κτίσμα στην Σίκινο να έχει ένα μικρό γκαράζ, μία στέρνα και ένα μικρό τμήμα της κατοικίας χωρίς άδεια ή με κάποιες τροποποιήσεις και το πρόσθετο κόστος για τον ιδιοκτήτη να το μεταβιβάσει στα παιδιά του να ανέρχεται σε 4.000 ευρώ, μονο εξαιτίας του νέου πιστοποιητικού που επέβαλε η κυβέρνηση!
Προσοχή, δεν μιλάμε για το κόστος των συμβολαίων, της μεταγραφής, του φόρου, του ΤΑΠ, που μπορεί να είναι π.χ 3.500 ευρώ. Μιλάμε για ένα πρόσθετο κόστος 4.000 ευρώ επιπλέον, δηλαδή σύνολο για τον ιδιοκτήτη 7.500 ευρώ, μόνο με το νέο μέτρο της κυβέρνησης, για την νομιμοποίηση των «παρανόμων» τμημάτων του ακινήτου.
Επιπροσθέτως, η μεταβίβαση μπορεί να καθυστερήσει λόγω της νομιμοποιήσεως έως και τέσσερις μήνες! Θα ανταπαντήσει κάποιος ότι το νέο μέτρο βάζει σε τάξη τις μεταβιβάσεις αυθαιρέτων κτισμάτων. Μα η απαγόρευση μεταβιβάσεως αυθαιρέτου κτίσματος προβλέπεται ήδη από το νόμο Τρίτση 1337 του έτους 1983. Το νέο πιστοποιητικό επιτυγχάνει πρόσθετα έσοδα για το κράτος, για τους μηχανικούς και πρόσθετη αφαίμαξη των ιδιοκτητών ακινήτων, με επιβαρύνσεις που μπορεί να φθάνουν τις χιλιάδες ευρώ και μία καθυστέρηση στην ολοκλήρωση της μεταβίβασης κάποιων μηνών.
Εάν αυτό λέγεται πάταξη της γραφειοκρατίας και ενίσχυση της ανταγωνιστικότητος και της ευελιξίας των συναλλαγών, τότε κάτι σάπιο (συνεχίζει να) υπάρχει στο βασίλειο της ελληνικής εκτελεστικής εξουσίας.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Wednesday, October 26, 2011
Thursday, October 6, 2011
Υπαιτιότητα σε αυτοκινητικό ατύχημα
Το Σύνταγμα της Ελλάδος στο άρθρο 93 παρ. 3 ορίζει ότι οι δικαστικές αποφάσεις πρέπει να είναι αιτιολογημένες και μάλιστα η αιτιολογία τους να είναι ειδική και εμπεριστατωμένη. Σε απόφαση του Εφετείου επί αυτοκινητικού ατυχήματος, το σύμπέρασμα περί της υπαιτιότητος του ενός ή του άλλου οδηγού ή της συνυπαιτιότητος αυτών πρέπει να προκύπτει από αιτιολογίες διατυπωθείσες με σαφήνεια, πληρότητα και χωρίς αντιφάσεις.
Στην συγκεκριμένη απόφασή του το Εφετείο Αθηνών έκρινε υπόθεση υπαιτιότητος σε αυτοκινητικό ατύχημα, κατά το οποίο ο οδηγός μοτοσυκλέτας εισήλθε στο αντίθετο ρεύμα κυκλοφορίας και συγκρούσθηκε με αντιθέτως κινούμενο αυτοκίνητο.
Για να διαγνώσει ποιός είναι ο υπαίτιος του ατυχήματος το Εφετείο περιέγραψε τα πραγματικά περιστατικά αναφέροντας την ώρα του ατυχήματος, το ακριβές σημείο της συγκρούσεως και το ότι αμφότερα τα οχήματα ήταν ασφαλισμένα. Επίσης, έκρινε ότι η σύγκρουση οφειλόταν σε αποκλειστική υπαιτιότητα του οδηγού της δίκυκλης μοτοσυκλέτας, ο οποίος όλως αμελώς περί την οδήγηση και κατά παράβαση συγκεκριμένου άρθρου του νόμου, ενώ εκινείτο στο ρεύμα πορείας του, εισήλθε αιφνιδιαστικώς και απροειδοποιήτως στο αντίθετο ρεύμα κυκλοφορίας και συγκρούσθηκε μετωπικώς με το με κανονική ταχύτητα κινούμενο επιβατηγό, ο οδηγός του οποίου δεν μπόρεσε να αντιδράσει, λόγω του ότι η μοτοσυκλέτα παρενεβλήθη στην πορεία του σε μικρή απόσταση από αυτόν.
Βάσει των ανωτέρω το Εφετείο εδέχθη ότι αποκλειστικώς υπαίτιος του ατυχήματος ήταν ο οδηγός της δίκυκλης μοτοσυκλέτας.
Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος με την υπ΄αριθ. 2327/2009 απόφασή του, ανήρεσε την απόφαση του Εφετείου, διαγιγνώσκοντας σφάλμα στις αιτιολογίες αυτής, οι οποίες εκρίθησαν από τον Άρειο Πάγο ως ανεπαρκείς, ασαφείς και αντιφατικές.
Συγκεκριμένα, το ανώτατο δικαστήριο διέγνωσε ότι στην απόφαση του Εφετείου δεν γίνεται αναφορά της ταχύτητος που είχαν τα οχήματα κατά την στιγμή της συγκρούσεώς τους, ούτε στο πλάτος της οδού, αλλά ούτε και στην απόσταση μεταξύ των δύο οχημάτων κατά την στιγμή εισόδου του οχήματος (μοτοσυκλέτας) στο αντίθετο ρεύμα κυκλοφορίας.
Επιπροσθέτως, δεν αναφέρεται η απόσταση που κατά την στιγμή της συγκρούσεως τα δύο οχήματα είχαν από το ρείθρο του πεζοδρομίου και αν αυτά μπορούσαν και έπρεπε να εκινούντο δεξιότερα.
Αποτέλεσμα όλων αυτών των ελλείψεων είναι, κατά τον Άρειο Πάγο, να μην δύναται να ελεχθεί εάν ο νόμος εφαρμόσθηκε ορθώς από το Εφετείο και γι’ αυτό ανήρεσε την εφετειακή απόφαση και έστειλε την υπόθεση πίσω στο Εφετείο Αθηνών, για να ξαναδικασθεί στην ουσία της, από δικαστές διαφορετικούς από εκείνους που είχαν δικάσει την προηγούμενη φορά.
Αναφορικώς με την ανωτέρω απόφαση του Αρείου Πάγου σχολιάζεται από νομομαθείς ότι ενώ είναι αναμφιβόλως κατά «τύπον» ορθή, μπορεί ωστόσο να οδηγήσει τα δικαστήρια σε απαιτήσεις σχολαστικής αιτιολόγησης των αποφάσεών τους ακόμα και σε δευτερεύουσας αξίας ζητήματα. Συγκεκριμένα, ο αρεοπαγίτης επί τιμή Μιχαήλ Π. Μαργαρίτης έγραψε για την εν λόγω απόφαση του Αρείου Πάγου: «Διερωτάται εδώ κανείς: πώς θα μπορεί να υπάρξει έστω και συνυπαιτιότητα του οδηγού που ... οδηγούσε στο ρεύμα πορείας του, με κανονική ταχύτητα επιβατηγό αυτοκίνητο και ο άλλος οδηγός που οδηγούσε μοτοσυκλέτα, ενώ εκινείτο στο ρεύμα πορείας του, μπήκε αιφνιδιαστικά και απροειδοποίητα στο αντίθετο ρεύμα κυκλοφορίας και συγκρούσθηκε μετωπικά με το επιβατηγό, ο οδηγός του οποίου δεν μπόρεσε να αντιδράσει, λόγω του ότι η μοτοσυκλέτα παρενεβλήθηκε στην πορεία του σε μικρή απόσταση απ’ αυτόν».
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Στην συγκεκριμένη απόφασή του το Εφετείο Αθηνών έκρινε υπόθεση υπαιτιότητος σε αυτοκινητικό ατύχημα, κατά το οποίο ο οδηγός μοτοσυκλέτας εισήλθε στο αντίθετο ρεύμα κυκλοφορίας και συγκρούσθηκε με αντιθέτως κινούμενο αυτοκίνητο.
Για να διαγνώσει ποιός είναι ο υπαίτιος του ατυχήματος το Εφετείο περιέγραψε τα πραγματικά περιστατικά αναφέροντας την ώρα του ατυχήματος, το ακριβές σημείο της συγκρούσεως και το ότι αμφότερα τα οχήματα ήταν ασφαλισμένα. Επίσης, έκρινε ότι η σύγκρουση οφειλόταν σε αποκλειστική υπαιτιότητα του οδηγού της δίκυκλης μοτοσυκλέτας, ο οποίος όλως αμελώς περί την οδήγηση και κατά παράβαση συγκεκριμένου άρθρου του νόμου, ενώ εκινείτο στο ρεύμα πορείας του, εισήλθε αιφνιδιαστικώς και απροειδοποιήτως στο αντίθετο ρεύμα κυκλοφορίας και συγκρούσθηκε μετωπικώς με το με κανονική ταχύτητα κινούμενο επιβατηγό, ο οδηγός του οποίου δεν μπόρεσε να αντιδράσει, λόγω του ότι η μοτοσυκλέτα παρενεβλήθη στην πορεία του σε μικρή απόσταση από αυτόν.
Βάσει των ανωτέρω το Εφετείο εδέχθη ότι αποκλειστικώς υπαίτιος του ατυχήματος ήταν ο οδηγός της δίκυκλης μοτοσυκλέτας.
Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος με την υπ΄αριθ. 2327/2009 απόφασή του, ανήρεσε την απόφαση του Εφετείου, διαγιγνώσκοντας σφάλμα στις αιτιολογίες αυτής, οι οποίες εκρίθησαν από τον Άρειο Πάγο ως ανεπαρκείς, ασαφείς και αντιφατικές.
Συγκεκριμένα, το ανώτατο δικαστήριο διέγνωσε ότι στην απόφαση του Εφετείου δεν γίνεται αναφορά της ταχύτητος που είχαν τα οχήματα κατά την στιγμή της συγκρούσεώς τους, ούτε στο πλάτος της οδού, αλλά ούτε και στην απόσταση μεταξύ των δύο οχημάτων κατά την στιγμή εισόδου του οχήματος (μοτοσυκλέτας) στο αντίθετο ρεύμα κυκλοφορίας.
Επιπροσθέτως, δεν αναφέρεται η απόσταση που κατά την στιγμή της συγκρούσεως τα δύο οχήματα είχαν από το ρείθρο του πεζοδρομίου και αν αυτά μπορούσαν και έπρεπε να εκινούντο δεξιότερα.
Αποτέλεσμα όλων αυτών των ελλείψεων είναι, κατά τον Άρειο Πάγο, να μην δύναται να ελεχθεί εάν ο νόμος εφαρμόσθηκε ορθώς από το Εφετείο και γι’ αυτό ανήρεσε την εφετειακή απόφαση και έστειλε την υπόθεση πίσω στο Εφετείο Αθηνών, για να ξαναδικασθεί στην ουσία της, από δικαστές διαφορετικούς από εκείνους που είχαν δικάσει την προηγούμενη φορά.
Αναφορικώς με την ανωτέρω απόφαση του Αρείου Πάγου σχολιάζεται από νομομαθείς ότι ενώ είναι αναμφιβόλως κατά «τύπον» ορθή, μπορεί ωστόσο να οδηγήσει τα δικαστήρια σε απαιτήσεις σχολαστικής αιτιολόγησης των αποφάσεών τους ακόμα και σε δευτερεύουσας αξίας ζητήματα. Συγκεκριμένα, ο αρεοπαγίτης επί τιμή Μιχαήλ Π. Μαργαρίτης έγραψε για την εν λόγω απόφαση του Αρείου Πάγου: «Διερωτάται εδώ κανείς: πώς θα μπορεί να υπάρξει έστω και συνυπαιτιότητα του οδηγού που ... οδηγούσε στο ρεύμα πορείας του, με κανονική ταχύτητα επιβατηγό αυτοκίνητο και ο άλλος οδηγός που οδηγούσε μοτοσυκλέτα, ενώ εκινείτο στο ρεύμα πορείας του, μπήκε αιφνιδιαστικά και απροειδοποίητα στο αντίθετο ρεύμα κυκλοφορίας και συγκρούσθηκε μετωπικά με το επιβατηγό, ο οδηγός του οποίου δεν μπόρεσε να αντιδράσει, λόγω του ότι η μοτοσυκλέτα παρενεβλήθηκε στην πορεία του σε μικρή απόσταση απ’ αυτόν».
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Tuesday, September 13, 2011
Πώς κερδίζετε την κυριότητα ακινήτου Του Χρήστου Ηλιόπουλου
Κτήση κυριότητος ακινήτου επιτυγχάνεται είτε με συμβολαιογραφική πράξη (αγοράς, αποδοχής δωρεάς, γονικής παροχής, αποδοχής κληρονομίας), υπό τον αυστηρό όρο της μεταγραφής αυτής στο οικείο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο, είτε με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία.
Χρησικτησία είναι η άσκηση φυσικής εξουσίας επί του ακινήτου επί δέκα έτη (τακτική) ή είκοσι έτη (έκτακτη), εφόσον όμως η φυσική αυτή εξουσίαση του ακινήτου συνοδεύεται με διάνοια κυρίου, δηλαδή με την πεποίθηση του ασκούντος την φυσική εξουσίαση επί του ακινήτου ότι αυτό του ανήκει. Κλασσικό παράδειγμα είναι η μίσθωση ακινήτου, που δεν αρκεί για να αποκτηθεί κυριότητα. Ο μισθωτής έχει την φυσική εξουσίαση του ακινήτου, όχι όμως και την διάνοια κυρίου, αφού αναγνωρίζει ότι κύριος του ακινήτου είναι άλλος, ο ιδιοκτήτης (εκμισθωτής).
Η φυσική εξουσίαση του πράγματος (ακινήτου) είναι το σωματικό στοιχείο της νομής (corpus), ενώ η πεποίθηση ότι είναι δικό σου, δηλ. η διάνοια κυρίου αποτελεί το πνευματικό στοιχείο της νομής (animus).
Κατά τη νομολογία του Αρείου Πάγου αποκτά την κυριότητα ακινήτου με τον πρωτότυπο τρόπο της τακτικής χρησικτησίας εκείνος που έχει στη νομή του (φυσική εξουσίαση με διάνοια κυρίου) με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο ακίνητο επί μία δεκαετία, ενώ με τον πρωτότυπο τρόπο της έκτακτης χρησικτησίας αποκτά την κυριότητα ακινήτου εκείνος που έχει στη νομή του ακίνητο επί μία εικοσαετία, ανεξαρτήτως καλής πίστεως και νομίμου τίτλου.
Υπάρχει επίσης η δυνατότητα εκείνος που απέκτησε τη νομή ενός ακινήτου με καθολική διαδοχή (κληρονομιά) ή ειδική διαδοχή (αγοραπωλησία, δωρεά), να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στον χρόνο χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του, για να συμπληρωθεί ο χρόνος της χρησικτησίας, δηλ. τα δέκα ή τα είκοσι έτη.
Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν η μητέρα έχει στη νομή της ακίνητο επί δώδεκα έτη και κληρονομηθεί από το τέκνο της, εφόσον το τέκνο συνεχίσει την ίδια νομή για ακόμη οκτώ έτη, αυτό θα συμπληρώσει την απαιτούμενη εικοσαετία και θα αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία.
Ποιες είναι όμως οι πράξεις νομής, που εφόσον διενεργούνται για τα ανωτέρω χρονικά διαστήματα, προσδίδουν κυριότητα στον νομέα; Οι πράξεις αυτές είναι ενδεικτικώς η εποπτεία, η επίβλεψη, η εκμίσθωση σε τρίτον, η φύλαξη του ακινήτου, η καλλιέργεια, η οριοθέτηση και καταμέτρηση των διαστάσεών του, η ανάθεση σύνταξης τοπογραφικού, η επιμέλεια για την ένταξή του στο σχέδιο πόλεως, η αποδοχή κληρονομίας και η μεταγραφή της, η καταβολή του φόρου κληρονομίας κ.α.
Στην υπ’ αριθ. 1418/2010 απόφασή του ο Άρειος Πάγος ανήρεσε απόφαση του Εφετείου Αθηνών, διότι ενώ το Εφετείο στο σκεπτικό της αποφάσεώς του ανέφερε όσα ανωτέρω παγίως έχει κρίνει το ανώτατο δικαστήριο, στο τελικό του συμπέρασμα παρεβίασε ευθέως το νόμο και προέβη σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των σχετικών διατάξεων, αφού διέλαβε ελλιπείς και αντιφατικές αιτιολογίες.
Συγκεκριμένα, το Εφετείο ενώ δέχθηκε ότι ο ένας εκ των αντιδίκων, καθώς και ο δικαιοπάροχός του είχαν ασκήσει πράξεις που στην ουσία αποτελούσαν άσκηση νομής επί είκοσι έτη, είχε τελικώς συμπεράνει ότι αυτές οι πράξεις, δηλ. ενέργειες για την ένταξη του ακινήτου στο σχέδιο, καταμέτρησή του, ανάθεση συντάξεως τοπογραφικού, δήλωση του ακινήτου ως κληρονομιαίου, καταβολές του φόρου κληρονομίας κλπ., δεν αποτελούσαν υλικές πράξεις, αλλά ότι ήταν απλώς πράξεις δηλωτικές νομής, δηλαδή ότι εμπεριείχαν μόνο το animus και άρα όχι νομή.
Ο Άρειος Πάγος απεφάσισε ότι η κρίση αυτή του Εφετείου ήταν εσφαλμένη, διότι οι ανωτέρω πράξεις αποτελούσαν άσκηση νομής και άρα ήταν ικανές, εφόσον συνεχίζονταν επί εικοσαετία, να προσδώσουν κυριότητα σ’ εκείνον που τις ασκούσε επί του επιδίκου ακινήτου
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Tuesday, August 30, 2011
Καταχρηστική άσκηση δικαιώματος από συγκύριο ακινήτου -
Καταχρηστική άσκηση δικαιώματος από συγκύριο ακινήτου
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
30-8-2011
Όταν περισσότεροι του ενός μοιράζονται την κυριότητα ενός ακινήτου, ο καθένας τους έχει δικαίωμα να λαμβάνει μερίδιο από την απόλαυση του ακινήτου, π.χ. να διαμένει σ’ αυτό, ή από την εκμετάλλευση αυτού, π.χ. να λαμβάνει το ποσοστό του από το μίσθωμα που αποφέρει. Εάν δηλαδή το ακίνητο, που είναι μισθωμένο με μηνιαίο μίσθωμα 800 ευρώ, ανήκει στον πατέρα κατά το 2/8 εξ αδιαιρέτου και από 3/8 στο καθένα από τα δύο του παιδιά, ο πατέρας δικαιούται 200 ευρώ, ενώ το κάθε τέκνο από 300 ευρώ μηνιαίως.
Εάν το ακίνητο δεν είναι μισθωμένο, αλλά διαμένει σ’ αυτό ένας μόνο εκ των συγκυρίων, οι άλλοι δικαιούνται, εάν το ζητήσουν, να λάβουν από τον συγκύριο που χρησιμοποιεί αποκλειστικώς το κοινό ακίνητο, το ποσοστό τους από την αξία χρήσεως του ακινήτου, δηλ. από την αξία που θα απέφερε, εάν αυτό μισθωνόταν ή αποτελούσε αντικείμενο άλλης εκμεταλλεύσεως.
Υπάρχουν, όμως, περιπτώσεις κατά τις οποίες η αξίωση του μεριδίου ενός εκ των συγκυρίων, έναντι του άλλου, ο οποίος κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου, θεωρείται καταχρηστική και άρα μη νόμιμη. Κάτι τέτοιο μπορεί να συμβαίνει όταν επί παραδείγματι ο συνδικαιούχος έχει με πράξεις ή δηλώσεις του στο παρελθόν δημιουργήσει την σαφή εντύπωση ότι δεν θα διεκδικήσει το μερίδιό του, ή όταν ηθικοί ή άλλοι λόγοι καθιστούν την άσκηση του δικαιώματος μη ανεκτή κατά το δίκαιο.
Στην υπ’ αριθ. 448/2010 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία η θυγατέρα είχε κληρονομήσει από τον πατέρα της τα 3/4 (75%) ισογείου διαμερίσματος και των υπογείων αποθηκών του, ενώ η μητέρα της είχε κληρονομήσει το 1/4 (25%), ως χήρα του εκλιπόντος συζύγου της. Στο διαμέρισμα διέμενε από τον θάνατο του άνδρα της η μητέρα, ενώ η κόρη είχε στην κυριότητά της τον Α’ όροφο του κτηρίου.
Η θυγατέρα, αρκετά χρόνια μετά τον θάνατο του πατρός της άσκησε αγωγή κατά της μητρός της, ζητώντας ποσοστό 75% επί της αξίας χρήσεως του ισογείου διαμερίσματος, στο οποίο διέμενε η μητέρα της.
Κατ’ αρχάς, η θυγατέρα είχε το δικαίωμα να αξιώσει το ποσοστό της επί της αξίας χρήσεως του ακινήτου. Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος εκτίμησε κάποιες ιδιαίτερες περιστάσεις που υπήρχαν στην υπόθεση.
Συγκεκριμένα, το οικόπεδο επί του οποίου ανηγέρθη το κτήριο και η ανέγερση του κτηρίου είχαν γίνει προ δεκαετιών με χρήματα από την προίκα της μητρός. Το επίδικο διαμέρισμα ήταν η οικογενειακή στέγη της μητρός με τον άνδρα της (πατέρα της ενάγουσας θυγατέρας), επί σαράντα και πλέον έτη. Η ενάγουσα διαμένει στον Α’ όροφο, που ανηγέρθη με δαπάνες των γονέων της και της παραχωρήθηκε δωρεάν.
Επίσης, ο πατέρας είχε συντάξει διαθήκη με την οποία άφηνε την επικαρπία του διαμέρισματος του ισογείου στην σύζυγό του, αλλά η διαθήκη δεν ευρέθη μετά τον θάνατό του. Η μητέρα (εναγομένη) ήταν 73 ετών, χωρίς άλλους πόρους, παρά μόνο την σύνταξη του συζύγου της, ενώ η ενάγουσα (θυγατέρα), ήταν σε ακμαία ηλικία, επιτυχημένη ελεύθερη επαγγελματίας, ιδιοκτήτρια και άλλων ακινήτων που της είχαν αγοράσει ή μεταβιβάσει οι γονείς της.
Τέλος, τα τελευταία πέντε χρόνια μετά τον θάνατο του πατρός της, η ενάγουσα θυγατέρα δεν είχε προβεί σε κάποια δήλωση από την οποία να προκύπτει ότι θα διεκδικήσει από την μητέρα της το ποσοστό της από την μισθωτική αξία του ισογείου, με αποτέλεσμα, μετά την πάροδο τόσο μακρού χρόνου, να καθίσταται ιδιαίτερα δυσβάσταχτη για την μητέρα της η καταβολή του 75% ενοικίων πέντε περίπου ετών, την στιγμή που η μητέρα δεν είχε κανένα λόγο να αναμένει ότι θα της εζητείτο από τον κόρη της να της καταβάλει ποσοστό 75% της μισθωτικής αξίας του ισογείου.
Σε αντίθεση με τον Εφετείο, που είχε απορρίψει την ένσταση της μητρός περί καταχρηστικότητος, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι «τα περιστατικά αυτά, αν είναι αληθή, καθιστούν καταχρηστική την άσκηση της αγωγής» και ότι «η άσκηση του δικαιώματος αυτού καθίσταται μη ανεκτή κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου», με αποτέλεσμα ένα δικαίωμα που κατ’ αρχάς ήταν υπαρκτό κατά το νόμο, (η αξίωση από την συγκύριο θυγατέρα ποσοστού 75% επί της μισθωτικής αξίας του κοινού ακινήτου), να καθίσταται τελικώς ανενεργό και μη εφαρμόσιμο, λόγω καταχρηστικής ασκήσεώς του.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
30-8-2011
Όταν περισσότεροι του ενός μοιράζονται την κυριότητα ενός ακινήτου, ο καθένας τους έχει δικαίωμα να λαμβάνει μερίδιο από την απόλαυση του ακινήτου, π.χ. να διαμένει σ’ αυτό, ή από την εκμετάλλευση αυτού, π.χ. να λαμβάνει το ποσοστό του από το μίσθωμα που αποφέρει. Εάν δηλαδή το ακίνητο, που είναι μισθωμένο με μηνιαίο μίσθωμα 800 ευρώ, ανήκει στον πατέρα κατά το 2/8 εξ αδιαιρέτου και από 3/8 στο καθένα από τα δύο του παιδιά, ο πατέρας δικαιούται 200 ευρώ, ενώ το κάθε τέκνο από 300 ευρώ μηνιαίως.
Εάν το ακίνητο δεν είναι μισθωμένο, αλλά διαμένει σ’ αυτό ένας μόνο εκ των συγκυρίων, οι άλλοι δικαιούνται, εάν το ζητήσουν, να λάβουν από τον συγκύριο που χρησιμοποιεί αποκλειστικώς το κοινό ακίνητο, το ποσοστό τους από την αξία χρήσεως του ακινήτου, δηλ. από την αξία που θα απέφερε, εάν αυτό μισθωνόταν ή αποτελούσε αντικείμενο άλλης εκμεταλλεύσεως.
Υπάρχουν, όμως, περιπτώσεις κατά τις οποίες η αξίωση του μεριδίου ενός εκ των συγκυρίων, έναντι του άλλου, ο οποίος κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου, θεωρείται καταχρηστική και άρα μη νόμιμη. Κάτι τέτοιο μπορεί να συμβαίνει όταν επί παραδείγματι ο συνδικαιούχος έχει με πράξεις ή δηλώσεις του στο παρελθόν δημιουργήσει την σαφή εντύπωση ότι δεν θα διεκδικήσει το μερίδιό του, ή όταν ηθικοί ή άλλοι λόγοι καθιστούν την άσκηση του δικαιώματος μη ανεκτή κατά το δίκαιο.
Στην υπ’ αριθ. 448/2010 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία η θυγατέρα είχε κληρονομήσει από τον πατέρα της τα 3/4 (75%) ισογείου διαμερίσματος και των υπογείων αποθηκών του, ενώ η μητέρα της είχε κληρονομήσει το 1/4 (25%), ως χήρα του εκλιπόντος συζύγου της. Στο διαμέρισμα διέμενε από τον θάνατο του άνδρα της η μητέρα, ενώ η κόρη είχε στην κυριότητά της τον Α’ όροφο του κτηρίου.
Η θυγατέρα, αρκετά χρόνια μετά τον θάνατο του πατρός της άσκησε αγωγή κατά της μητρός της, ζητώντας ποσοστό 75% επί της αξίας χρήσεως του ισογείου διαμερίσματος, στο οποίο διέμενε η μητέρα της.
Κατ’ αρχάς, η θυγατέρα είχε το δικαίωμα να αξιώσει το ποσοστό της επί της αξίας χρήσεως του ακινήτου. Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος εκτίμησε κάποιες ιδιαίτερες περιστάσεις που υπήρχαν στην υπόθεση.
Συγκεκριμένα, το οικόπεδο επί του οποίου ανηγέρθη το κτήριο και η ανέγερση του κτηρίου είχαν γίνει προ δεκαετιών με χρήματα από την προίκα της μητρός. Το επίδικο διαμέρισμα ήταν η οικογενειακή στέγη της μητρός με τον άνδρα της (πατέρα της ενάγουσας θυγατέρας), επί σαράντα και πλέον έτη. Η ενάγουσα διαμένει στον Α’ όροφο, που ανηγέρθη με δαπάνες των γονέων της και της παραχωρήθηκε δωρεάν.
Επίσης, ο πατέρας είχε συντάξει διαθήκη με την οποία άφηνε την επικαρπία του διαμέρισματος του ισογείου στην σύζυγό του, αλλά η διαθήκη δεν ευρέθη μετά τον θάνατό του. Η μητέρα (εναγομένη) ήταν 73 ετών, χωρίς άλλους πόρους, παρά μόνο την σύνταξη του συζύγου της, ενώ η ενάγουσα (θυγατέρα), ήταν σε ακμαία ηλικία, επιτυχημένη ελεύθερη επαγγελματίας, ιδιοκτήτρια και άλλων ακινήτων που της είχαν αγοράσει ή μεταβιβάσει οι γονείς της.
Τέλος, τα τελευταία πέντε χρόνια μετά τον θάνατο του πατρός της, η ενάγουσα θυγατέρα δεν είχε προβεί σε κάποια δήλωση από την οποία να προκύπτει ότι θα διεκδικήσει από την μητέρα της το ποσοστό της από την μισθωτική αξία του ισογείου, με αποτέλεσμα, μετά την πάροδο τόσο μακρού χρόνου, να καθίσταται ιδιαίτερα δυσβάσταχτη για την μητέρα της η καταβολή του 75% ενοικίων πέντε περίπου ετών, την στιγμή που η μητέρα δεν είχε κανένα λόγο να αναμένει ότι θα της εζητείτο από τον κόρη της να της καταβάλει ποσοστό 75% της μισθωτικής αξίας του ισογείου.
Σε αντίθεση με τον Εφετείο, που είχε απορρίψει την ένσταση της μητρός περί καταχρηστικότητος, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι «τα περιστατικά αυτά, αν είναι αληθή, καθιστούν καταχρηστική την άσκηση της αγωγής» και ότι «η άσκηση του δικαιώματος αυτού καθίσταται μη ανεκτή κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου», με αποτέλεσμα ένα δικαίωμα που κατ’ αρχάς ήταν υπαρκτό κατά το νόμο, (η αξίωση από την συγκύριο θυγατέρα ποσοστού 75% επί της μισθωτικής αξίας του κοινού ακινήτου), να καθίσταται τελικώς ανενεργό και μη εφαρμόσιμο, λόγω καταχρηστικής ασκήσεώς του.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Monday, August 15, 2011
Άκυρη η εικονική πώληση ακινήτου - Του Χρήστου Ηλιόπουλου
Για την μεταβίβαση (πώληση, δωρεά, κλπ.) ακινήτου απαιτειται συμβολαιογραφικό εγγραφο και μεταγραφή αυτού στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Απαιτείται επίσης οι δηλώσεις βουλήσεως των συναλλασσομένων να είναι αληθείς. Στο συμβόλαιο τόσο ο μεταβιβάζων (πωλητής, δωρητής) όσο και ο προς ον η μεταβίβαση (αγοραστής, δωρεοδόχος) δηλώνουν γραπτώς, ως βεβαιώνει ο συμβολαιογράφος, ότι επιθυμούν την συγκεκριμένη δικαιοπραξία, ενώ στην πώληση γίνεται δήλωση βουλήσεως και για την καταβολή ή πίστωση τιμήματος.
Σε κάποιες, ωστόσο, περιπτώσεις η μεταβίβαση είναι εικονική, δηλαδή τα δύο μέρη, παρά το γεγονός ότι επισήμως δηλώνουν στον συμβολαιογράφο ότι θέλουν την μεταβίβαση, στην πραγματικότητα δεν επιθυμούν την πώληση ή την δωρεά, ή επιθυμούν μία άλλη δικαιοπραξία, η οποία δεν αναφέρεται επισήμως.
Εάν αποδειχθεί ότι τα μέρη δεν δήλωσαν στο συμβόλαιο την πραγματική τους βούληση, αλλά ότι μόνο φαινομενικώς προέβησαν στην μεταβίβαση, η συγκεκριμένη δικαιοπραξία είναι άκυρη και μπορεί όποιος έχει έννομο συμφέρον να προσφύγει στο δικαστήριο και να την ακυρώσει.
Η εικονική μεταβίβαση μπορεί να γίνεται για διάφορους λόγους. Μπορεί επί παραδείγματι ο μεταβιβάζων πωλητής να έχει χρέη και να επιδιώκει εικονικώς να μεταβιβάσει περιουσιακά στοιχεία του σε άλλον, ώστε να τα προστατεύσει από τους δανειστές του, παρά το ότι σε μία τέτοια περίπτωση ελλοχεύει ο κίνδυνος της καταδολίευσης δανειστών, που ενέχει αστικές συνέπειες και ποινικές ευθύνες.
Άλλη περίπτωση εικονικότητος είναι η πώληση ακινήτου που γίνεται από γονέα σε τέκνο ή από παππού / γιαγιά σε εγγόνι, ενώ στην πραγματικότητα πρόκειται περί δωρεάς. Ενώ δηλαδή το συμβόλαιο αναγράφει ότι συνεφωνήθη και κατεβλήθη τίμημα, στην πράξη τέτοιο τίμημα δεν έχει ποτέ καταβληθεί.
Εικονική μεταβίβαση ακινήτου μπορεί να λαμβάνει χώρα και όταν κάποιος πωλεί ακίνητο, όχι αληθώς, αλλά φαινομενικώς, για να μην έχει επισήμως στην κατοχή του κατοικία και να δύναται να λάβει απαλλαγή φόρου για κτήση πρώτης κατοικίας.
Στην υπ’ αριθ. 223/2009 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι «για την εικονικότητα της δικαιοπραξίας αρκεί το γεγονός, ότι η δήλωση βούλησης των δικαιοπρακτούντων βαρύνεται με ελάττωμα, που συνίσταται στο ότι δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται».
Η μεταβίβαση που έχει λάβει χώρα εικονικώς αναγνωρίζεται ως άκυρη με αγωγή στο δικαστήριο και δικαστική απόφαση, εφόσον αποδειχθεί ότι η βούληση των συμβαλλομένων δεν ήταν αυτή που φαινομενικώς δηλώθηκε στο συμβόλαιο, είτε περί της μεταβιβάσεως, είτε περί της καταβολής του τιμήματος, καθώς και η εικονικότητα περί του τιμήματος αρκεί από μόνη της για την κήρυξη μίας δικαιοπραξίας ως άκυρης.
Αυτός που ισχυρίζεται ότι η μεταβίβαση είναι άκυρη, μπορεί να υποστηρίξει ότι υποκρύπτεται μία άλλη δικαιοπραξία, που υπό ορισμένες προϋποθέσεις μπορεί να ισχύσει, εφόσον συντρέχουν τα στοιχεία και οι προϋποθέσεις της υποκρυπτόμενης δικαιοπραξίας. Μπορεί δηλαδή να είναι άκυρη η πώληση, αλλά να ισχύσει ως δωρεά.
Μπορεί όμως και να μην υποκρύπτεται άλλη δικαιοπραξία και απλώς η συγκεκριμένη εικονική να είναι άκυρη. Εάν δηλαδή αποδειχθεί ότι εκείνος που μεταβίβασε δεν ήθελε αληθώς να απωλέσει την κυριότητα του ακινήτου και εκείνος στον οποίο έγινε η μεταβίβαση ούτε τίμημα κατέβαλε, ούτε ήθελε να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου, η μεταβίβαση ακυρώνεται με δικαστική απόφαση και το ακίνητο θεωρείται ότι ποτέ δεν έφυγε από την κυριότητα του εικονικού πωλητού, που μετά την αναγνώριση της εικονικότητος παραμένει κύριος του ακινήτου.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Σε κάποιες, ωστόσο, περιπτώσεις η μεταβίβαση είναι εικονική, δηλαδή τα δύο μέρη, παρά το γεγονός ότι επισήμως δηλώνουν στον συμβολαιογράφο ότι θέλουν την μεταβίβαση, στην πραγματικότητα δεν επιθυμούν την πώληση ή την δωρεά, ή επιθυμούν μία άλλη δικαιοπραξία, η οποία δεν αναφέρεται επισήμως.
Εάν αποδειχθεί ότι τα μέρη δεν δήλωσαν στο συμβόλαιο την πραγματική τους βούληση, αλλά ότι μόνο φαινομενικώς προέβησαν στην μεταβίβαση, η συγκεκριμένη δικαιοπραξία είναι άκυρη και μπορεί όποιος έχει έννομο συμφέρον να προσφύγει στο δικαστήριο και να την ακυρώσει.
Η εικονική μεταβίβαση μπορεί να γίνεται για διάφορους λόγους. Μπορεί επί παραδείγματι ο μεταβιβάζων πωλητής να έχει χρέη και να επιδιώκει εικονικώς να μεταβιβάσει περιουσιακά στοιχεία του σε άλλον, ώστε να τα προστατεύσει από τους δανειστές του, παρά το ότι σε μία τέτοια περίπτωση ελλοχεύει ο κίνδυνος της καταδολίευσης δανειστών, που ενέχει αστικές συνέπειες και ποινικές ευθύνες.
Άλλη περίπτωση εικονικότητος είναι η πώληση ακινήτου που γίνεται από γονέα σε τέκνο ή από παππού / γιαγιά σε εγγόνι, ενώ στην πραγματικότητα πρόκειται περί δωρεάς. Ενώ δηλαδή το συμβόλαιο αναγράφει ότι συνεφωνήθη και κατεβλήθη τίμημα, στην πράξη τέτοιο τίμημα δεν έχει ποτέ καταβληθεί.
Εικονική μεταβίβαση ακινήτου μπορεί να λαμβάνει χώρα και όταν κάποιος πωλεί ακίνητο, όχι αληθώς, αλλά φαινομενικώς, για να μην έχει επισήμως στην κατοχή του κατοικία και να δύναται να λάβει απαλλαγή φόρου για κτήση πρώτης κατοικίας.
Στην υπ’ αριθ. 223/2009 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι «για την εικονικότητα της δικαιοπραξίας αρκεί το γεγονός, ότι η δήλωση βούλησης των δικαιοπρακτούντων βαρύνεται με ελάττωμα, που συνίσταται στο ότι δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται».
Η μεταβίβαση που έχει λάβει χώρα εικονικώς αναγνωρίζεται ως άκυρη με αγωγή στο δικαστήριο και δικαστική απόφαση, εφόσον αποδειχθεί ότι η βούληση των συμβαλλομένων δεν ήταν αυτή που φαινομενικώς δηλώθηκε στο συμβόλαιο, είτε περί της μεταβιβάσεως, είτε περί της καταβολής του τιμήματος, καθώς και η εικονικότητα περί του τιμήματος αρκεί από μόνη της για την κήρυξη μίας δικαιοπραξίας ως άκυρης.
Αυτός που ισχυρίζεται ότι η μεταβίβαση είναι άκυρη, μπορεί να υποστηρίξει ότι υποκρύπτεται μία άλλη δικαιοπραξία, που υπό ορισμένες προϋποθέσεις μπορεί να ισχύσει, εφόσον συντρέχουν τα στοιχεία και οι προϋποθέσεις της υποκρυπτόμενης δικαιοπραξίας. Μπορεί δηλαδή να είναι άκυρη η πώληση, αλλά να ισχύσει ως δωρεά.
Μπορεί όμως και να μην υποκρύπτεται άλλη δικαιοπραξία και απλώς η συγκεκριμένη εικονική να είναι άκυρη. Εάν δηλαδή αποδειχθεί ότι εκείνος που μεταβίβασε δεν ήθελε αληθώς να απωλέσει την κυριότητα του ακινήτου και εκείνος στον οποίο έγινε η μεταβίβαση ούτε τίμημα κατέβαλε, ούτε ήθελε να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου, η μεταβίβαση ακυρώνεται με δικαστική απόφαση και το ακίνητο θεωρείται ότι ποτέ δεν έφυγε από την κυριότητα του εικονικού πωλητού, που μετά την αναγνώριση της εικονικότητος παραμένει κύριος του ακινήτου.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Tuesday, August 2, 2011
Πώς διεκδικείτε καταπατημένο ακίνητό σας του Χρήστου Ηλιόπουλου
Η διαμάχη μεταξύ περισσοτέρων περί της κυριότητας του ιδίου ακινήτου δεν αποτελεί σπάνιο φαινόμενο στην ελληνική δικαστηριακή πραγματικότητα. Η φύση των κοινωνικών σχέσεων στην Ελλάδα εδώ και αιώνες, η μορφολογία του εδάφους, η μετανάστευση, ακόμα και η πολιτική κατάσταση της χώρας μέχρι και την τουρκοκρατία έχουν διαμορφώσει σε πολλά τμήματα του εδάφους μικρούς ή και ακαθορίστου σχήματος κλήρους, συχνά αμφιβόλου κυριότητος, δηλαδή καθεστώς αβεβαιότητας που ευνοεί αμφισβητήσεις περί της ιδιοκτησίας ενός ακινήτου.
Υπό τις συνθήκες αυτές ο κύριος ενός ακινήτου υποχρεούται να προσφύγει στο δικαστήριο, όταν τρίτος το καταπατά, ή αμφισβητεί την κυριότητά του επ’ αυτού.
Το ελληνικό δίκαιο προσφέρει πλήρη δυνατότητα προσφυγής στην δικαιοσύνη για διεκδίκηση των δικαιωμάτων του θιγομένου, αναλόγως της φύσεως και της εκτάσεως της προσβολής του δικαιώματος επί του ακινήτου.
Οι βασικές μορφές δικαστικής προστασίας είναι η διεκδικητική αγωγή, η αγωγή νομής και τα ασφαλιστικά μέτρα. Για να ευοδωθούν οι δικαστικές ενέργειες απαιτείται πλήθος προϋποθέσεων, από την ορθή δικονομική προβολή της αξιώσεως έως την ουσιαστική απόδειξη του δικαιώματος.
Μία βασική προϋπόθεση ώστε η αγωγή διεκδικήσεως του ακινήτου να γίνει δεκτή από το δικαστήριο είναι η ακριβής περιγραφή του ακινήτου, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία περί της ταυτότητός του, ήτοι της θέσεως, της εκτάσεως, των ορίων, του προσανατολισμού του, αλλά και τους είδους αυτού, αν δηλαδή είναι αστικό (οικόπεδο), ή αγροτεμάχιο, αν είναι κτίσμα, η επιφάνεια, οι όρφοι αυτού κλπ.
Επίσης, πρέπει να γίνεται πλήρης αναφορά στον τρόπο και στους τίτλους κτήσεως αυτού και εάν υπάρξει αμφισβήτηση από τον αντίδικο, η απόξειξη αυτή πρέπει να άγεται μέχρι της κτήσεως πρωτοτύπου κυριότητος.
Για να μην κριθεί ως απαράδεκτη η αγωγή, λόγω αοριστίας της περιγραφής του ακινήτου, ο Άρειος Πάγος στην υπ’ αριθ. 503/2009 απόφασή του επανέλαβε, όπως έχει πράξει σε πλήθος άλλες αποφάσεις του, ότι «προκειμένου ειδικότερα περί διεκδικητικής ή αναγνωριστικής περί κυριότητας ακινήτου αγωγής απαιτείται, για το ορισμένο αυτής, ... και ακριβής περιγραφή του εν λόγω ακινήτου, δηλαδή ο προσδιορισμός του κατά θέση, έκταση, ιδιότητα και όρια και μάλιστα τόσο λεπτομερής, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητά του».
Ωστόσο έκρινέ ότι «δεν απαιτείται όμως για το ορισμένο της αγωγής να αναφέρονται στο αγωγικό δικόγραφο οι πλευρικές διαστάσεις του ακινήτου και ο καθ' όρια προσανατολισμός του, ούτε να κατονομάζονται οι ιδιοκτήτες των όμορων ακινήτων», όπως είχε επίσης κρίνει και στην υπ’ αριθ. 493/2007 απόφασή του.
Στην ίδια απόφασή του ο Άρειος Πάγος εξήτασε και την περίπτωση στην οποία ο κύριος του ακινήτου δεν το διεκδικεί ολόκληρο, διότι δεν το έχουν καταπατήσει ολόκληρο, αλλά μόνο ένα τμήμα αυτού. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι «όταν το διεκδικούμενο ακίνητο φέρεται ως τμήμα μεγαλύτερου ακινήτου, ο ενάγων έχει υποχρέωση, εκτός από την έκταση του διεκδικούμενου αυτού τμήματος, να προσδιορίσει τη θέση του μέσα στο μεγαλύτερο ακίνητο, ώστε να είναι δυνατόν στον εναγόμενο να αντιτάξει άμυνα περί συγκεκριμένου και όχι ασαφούς επιδίκου αντικειμένου, στο δικαστήριο δε να τάξει το προσήκον θέμα αποδείξεως και να εκδώσει απόφαση δεκτική εκτελέσεως».
Για την καλύτερη αποτύπωση του τμήματος που διεκδικείται, καλό είναι στην αγωγή να επισυνάπτεται τοπογραφική απεικόνιση υπό κλίμακα τόσο του μεγαλυτέρου ακινήτου, όσο και του τμήματος αυτού επί του οποίου υφίσταται η καταπάτηση.
Τέλος, όταν ο ενάγων έχει ποσοστό μόνο του ακινήτου, (π.χ. το 1/4 εξ αδιαιρέτου αυτού), στην αγωγή θα ζητεί την απόδοση του 1/4 και όχι ολοκλήρου του ακινήτου. Εάν, παρά ταύτα διεκδικεί ολόκληρο το ακίνητο, ενώ έχει συγκυριότητα μόνο στο 1/4, οφείλει στην αγωγή να κατονομάσει τους υπολοίπους συγκυρίους των 3/4, καθώς και τον νομικό τρόπο κτήσεως από αυτούς της κυριότητας του υπολοίπου ποσοστού αυτού. (Άρειος Πάγος, Γ’ Πολιτικό Τμήμα, 503/2009).
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Υπό τις συνθήκες αυτές ο κύριος ενός ακινήτου υποχρεούται να προσφύγει στο δικαστήριο, όταν τρίτος το καταπατά, ή αμφισβητεί την κυριότητά του επ’ αυτού.
Το ελληνικό δίκαιο προσφέρει πλήρη δυνατότητα προσφυγής στην δικαιοσύνη για διεκδίκηση των δικαιωμάτων του θιγομένου, αναλόγως της φύσεως και της εκτάσεως της προσβολής του δικαιώματος επί του ακινήτου.
Οι βασικές μορφές δικαστικής προστασίας είναι η διεκδικητική αγωγή, η αγωγή νομής και τα ασφαλιστικά μέτρα. Για να ευοδωθούν οι δικαστικές ενέργειες απαιτείται πλήθος προϋποθέσεων, από την ορθή δικονομική προβολή της αξιώσεως έως την ουσιαστική απόδειξη του δικαιώματος.
Μία βασική προϋπόθεση ώστε η αγωγή διεκδικήσεως του ακινήτου να γίνει δεκτή από το δικαστήριο είναι η ακριβής περιγραφή του ακινήτου, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία περί της ταυτότητός του, ήτοι της θέσεως, της εκτάσεως, των ορίων, του προσανατολισμού του, αλλά και τους είδους αυτού, αν δηλαδή είναι αστικό (οικόπεδο), ή αγροτεμάχιο, αν είναι κτίσμα, η επιφάνεια, οι όρφοι αυτού κλπ.
Επίσης, πρέπει να γίνεται πλήρης αναφορά στον τρόπο και στους τίτλους κτήσεως αυτού και εάν υπάρξει αμφισβήτηση από τον αντίδικο, η απόξειξη αυτή πρέπει να άγεται μέχρι της κτήσεως πρωτοτύπου κυριότητος.
Για να μην κριθεί ως απαράδεκτη η αγωγή, λόγω αοριστίας της περιγραφής του ακινήτου, ο Άρειος Πάγος στην υπ’ αριθ. 503/2009 απόφασή του επανέλαβε, όπως έχει πράξει σε πλήθος άλλες αποφάσεις του, ότι «προκειμένου ειδικότερα περί διεκδικητικής ή αναγνωριστικής περί κυριότητας ακινήτου αγωγής απαιτείται, για το ορισμένο αυτής, ... και ακριβής περιγραφή του εν λόγω ακινήτου, δηλαδή ο προσδιορισμός του κατά θέση, έκταση, ιδιότητα και όρια και μάλιστα τόσο λεπτομερής, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητά του».
Ωστόσο έκρινέ ότι «δεν απαιτείται όμως για το ορισμένο της αγωγής να αναφέρονται στο αγωγικό δικόγραφο οι πλευρικές διαστάσεις του ακινήτου και ο καθ' όρια προσανατολισμός του, ούτε να κατονομάζονται οι ιδιοκτήτες των όμορων ακινήτων», όπως είχε επίσης κρίνει και στην υπ’ αριθ. 493/2007 απόφασή του.
Στην ίδια απόφασή του ο Άρειος Πάγος εξήτασε και την περίπτωση στην οποία ο κύριος του ακινήτου δεν το διεκδικεί ολόκληρο, διότι δεν το έχουν καταπατήσει ολόκληρο, αλλά μόνο ένα τμήμα αυτού. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι «όταν το διεκδικούμενο ακίνητο φέρεται ως τμήμα μεγαλύτερου ακινήτου, ο ενάγων έχει υποχρέωση, εκτός από την έκταση του διεκδικούμενου αυτού τμήματος, να προσδιορίσει τη θέση του μέσα στο μεγαλύτερο ακίνητο, ώστε να είναι δυνατόν στον εναγόμενο να αντιτάξει άμυνα περί συγκεκριμένου και όχι ασαφούς επιδίκου αντικειμένου, στο δικαστήριο δε να τάξει το προσήκον θέμα αποδείξεως και να εκδώσει απόφαση δεκτική εκτελέσεως».
Για την καλύτερη αποτύπωση του τμήματος που διεκδικείται, καλό είναι στην αγωγή να επισυνάπτεται τοπογραφική απεικόνιση υπό κλίμακα τόσο του μεγαλυτέρου ακινήτου, όσο και του τμήματος αυτού επί του οποίου υφίσταται η καταπάτηση.
Τέλος, όταν ο ενάγων έχει ποσοστό μόνο του ακινήτου, (π.χ. το 1/4 εξ αδιαιρέτου αυτού), στην αγωγή θα ζητεί την απόδοση του 1/4 και όχι ολοκλήρου του ακινήτου. Εάν, παρά ταύτα διεκδικεί ολόκληρο το ακίνητο, ενώ έχει συγκυριότητα μόνο στο 1/4, οφείλει στην αγωγή να κατονομάσει τους υπολοίπους συγκυρίους των 3/4, καθώς και τον νομικό τρόπο κτήσεως από αυτούς της κυριότητας του υπολοίπου ποσοστού αυτού. (Άρειος Πάγος, Γ’ Πολιτικό Τμήμα, 503/2009).
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Tuesday, July 26, 2011
Συγκυριότητα και χρησικτησία- Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Τα εκατομμύρια των Ελλήνων ομογενών που ζουν μονίμως εκτός Ελλάδος, αλλά έχουν περιουσία στην Πατρίδα, μας υποχρεώνουν να επιμένουμε σε θέματα χρησικτησίας, δεδομένου του τεράστιου ενδιαφέροντός τους για το θέμα.
Οι κύριοι ακινήτων στην Ελλάδα, που δεν έχουν την δυνατότητα να τα επισκέπτονται συχνά, πρέπει να γνωρίζουν ότι εκείνος που έχει στη νομή του για μία εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο γίνεται κύριος με έκτακτη χρησικτησία. Όποιος απέκτησε τη φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα (κατοχή) είναι νομέας, αν ασκεί την εξουσία αυτή με διάνοια κυρίου.
Αυτό σημαίνει με απλά λόγια ότι ένας ομογενής που έχει αγοράσει με συμβόλαιο ένα οικόπεδο ή έχει κληρονομήσει με δήλωση φόρου κληρονομίας ένα αγροτεμάχιο ή μία μονοκατοικία στην Ελλάδα και έχει μεταγράψει το συμβόλαιο στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο, είναι κατ’ αρχάς κατοχυρωμένος νομικώς.
Ωστόσο, δεν αρκεί να έχει στο συρτάρι του τα συμβόλαια αγοράς, αποδοχής κληρονομίας, δωρεάς, γονικής παροχής κλπ. Πρέπει κατά τακτά χρονικά διαστήματα να επισκέπτεται ο ίδιος το ακίνητο που έχει στην Ελλάδα, να το φωτογραφίζει ώστε να αποδεικνύεται η κατάστασή του σε συγκεκριμένες χρονικές στιγμές, να ελέγχει εάν κάποιος αμφισβητεί τα όριά του, ή τουλάχιστον να αναθέτει σε άλλο, έμπιστο πρόσωπο, τον έλεγχο της περιουσίας του, όταν ο ίδιος δεν δύναται να επιβλέπει αυτοπροσώπως την ιδιοκτησία του.
Η επίβλεψη και ο έλεγχος του ακινήτου του είναι εκ των βασικών υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, ώστε να διασφαλίζει ότι αυτό δεν γίνεται αντικείμενο κατοχής, ή νομής, από τρίτα πρόσωπα, που ενεργούν χωρίς την εξουσιοδότησή του. Διαφορετικά, εάν δηλαδή ο κύριος του ακινήτου δεν ασκεί τον απαιτούμενο έλεγχο, υφίσταται κίνδυνος άλλοι, μη δικαιούχοι, να καταλάβουν το ακίνητο ασκούντες πράξεις νομής, δηλαδή κατοχής με την πεποίθηση ότι εκείνοι είναι οι ιδιοκτήτες.
Η κατάληψη του ακινήτου δεν αφαιρεί αμέσως την κυριότητα αυτού από τον πραγματικό ιδιοκτήτη του, εάν γίνει αντιληπτή εγκαίρως και ασκηθούν οι απαιτούμενες νομικές ενέργειες ώστε να εκδιωχθούν οι μη δικαιούχοι και να αποκατασταθεί η νομή του πραγματικού κυρίου.
Εάν όμως, περάσουν αρκετά χρόνια, κατά την διάρκεια των οποίων ο κύριος δεν επισκέπτεται το ακίνητό του στην Ελλάδα, ούτε δίδει εντολή σε έμπιστα πρόσωπα να το εποπτεύσουν για λογαριασμό του, οι τρίτοι, που έχουν καταλάβει τη νομή του ακινήτου, μπορεί, έστω και ανακριβώς, να ισχυρισθούν ότι βρίσκονται στη νομή επί 20 ή και περισσότερα έτη και κατά συνέπεια να διεκδικήσουν την κυριότητα με χρησικτησία.
Αξιοσημείωτο είναι ότι κίνδυνο απωλείας της κυριότητος ενός ακινήτου του στην Ελλάδα διατρέχει ο μόνιμος κάτοικος εξωτερικού και από τον ή τους συγκυρίους του ακινήτου του, που ζουν στην Ελλάδα. Συχνή είναι η περίπτωση όπου ο ομογενής έχει αγοράσει, ή κληρονομήσει ακίνητο στην Ελλάδα, μαζί με συγγενείς του (αδέλφια, θείους, ξαδέλφια). Ο ομογενής γνωρίζει ότι ο συγγενής – συγκύριος του ακινήτου έχει την κατοχή του, αλλά πιστεύει ότι το κάνει όχι μόνο για δικό του λογαριασμό, αλλά και ως αντιπρόσωπος του ομογενούς συγκυρίου, που ζει στο εξωτερικό.
Παρά το γεγονός ότι αυτό είναι ακριβές, ο ομογενής πρέπει πάντοτε να είναι υποψιασμένος ότι ο συγγενής – συγκύριος μπορεί κάποια στιγμή να αντιποιηθεί τη νομή του και να διεκδικήσει το 100% του ακινήτου ως αποκλειστικώς δικό του. Βεβαίως, ο συγκύριος που ζει στην Ελλάδα, για να διεκδικήσει με χρησικτησία το μερίδιο του ομογενούς που ζει στο εξωτερικό έχει την πρόσθετη υποχρέωση να γνωστοποιήσει την πρόθεσή του περί αντιποιήσεως της νομής του ομογενούς και μετά να αρχίσει να τρέχει η 20ετία για την χρησικτησία.
Καλό είναι όμως ο ομογενής να εξασφαλίζει κάθε λίγα χρόνια δηλώσεις του συγκυρίου του, παρουσία μαρτύρων, ότι το ακίνητο είναι κοινό και ανήκει και στους δύο, να δηλώνει το μερίδιό του στην εφορία στην Ελλάδα (Ε9), να επιβεβαιώνει ότι και ο συγκύριος που ζει στην Ελλάδα δηλώνει επίσης στο Ε9 το δικό του μερίδιο και όχι ολόκληρο το ακίνητο ως δικό του, ενώ εάν γίνεται εκμίσθωση του ακινήτου σε τρίτον μισθωτή, το μισθωτήριο να αναφέρει και τον ομογενή ως συγκύριο και συνεκμισθωτή του ακινήτου.
Τα ανωτέρω επιβεβαιώνει για μία ακόμη φορά η υπ΄αριθ. 815/2010 απόφαση του Αρείου Πάγου, που διαλαμβάνει ότι: «…ο συγκοινωνός, όπως είναι και ο συγκληρονόμος, λογίζεται ότι κατέχει το κοινό πράγμα επ' ονόματι και των λοιπών κοινωνών και επομένως δεν μπορεί να αντιτάξει κατ' αυτών κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, προτού καταστήσει σ' αυτούς γνωστή την απόφασή του να νέμεται στο εξής ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή ολόκληρο το κοινό αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό, διότι σε περίπτωση αντιποιήσεως της νομής από τον αντιπρόσωπο του νομέα αυτή δεν απόλλυται για τον τελευταίο πριν λάβει γνώση της αντιποίησης αυτής (Ολ.ΑΠ 485/1982)».
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Οι κύριοι ακινήτων στην Ελλάδα, που δεν έχουν την δυνατότητα να τα επισκέπτονται συχνά, πρέπει να γνωρίζουν ότι εκείνος που έχει στη νομή του για μία εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο γίνεται κύριος με έκτακτη χρησικτησία. Όποιος απέκτησε τη φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα (κατοχή) είναι νομέας, αν ασκεί την εξουσία αυτή με διάνοια κυρίου.
Αυτό σημαίνει με απλά λόγια ότι ένας ομογενής που έχει αγοράσει με συμβόλαιο ένα οικόπεδο ή έχει κληρονομήσει με δήλωση φόρου κληρονομίας ένα αγροτεμάχιο ή μία μονοκατοικία στην Ελλάδα και έχει μεταγράψει το συμβόλαιο στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο, είναι κατ’ αρχάς κατοχυρωμένος νομικώς.
Ωστόσο, δεν αρκεί να έχει στο συρτάρι του τα συμβόλαια αγοράς, αποδοχής κληρονομίας, δωρεάς, γονικής παροχής κλπ. Πρέπει κατά τακτά χρονικά διαστήματα να επισκέπτεται ο ίδιος το ακίνητο που έχει στην Ελλάδα, να το φωτογραφίζει ώστε να αποδεικνύεται η κατάστασή του σε συγκεκριμένες χρονικές στιγμές, να ελέγχει εάν κάποιος αμφισβητεί τα όριά του, ή τουλάχιστον να αναθέτει σε άλλο, έμπιστο πρόσωπο, τον έλεγχο της περιουσίας του, όταν ο ίδιος δεν δύναται να επιβλέπει αυτοπροσώπως την ιδιοκτησία του.
Η επίβλεψη και ο έλεγχος του ακινήτου του είναι εκ των βασικών υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, ώστε να διασφαλίζει ότι αυτό δεν γίνεται αντικείμενο κατοχής, ή νομής, από τρίτα πρόσωπα, που ενεργούν χωρίς την εξουσιοδότησή του. Διαφορετικά, εάν δηλαδή ο κύριος του ακινήτου δεν ασκεί τον απαιτούμενο έλεγχο, υφίσταται κίνδυνος άλλοι, μη δικαιούχοι, να καταλάβουν το ακίνητο ασκούντες πράξεις νομής, δηλαδή κατοχής με την πεποίθηση ότι εκείνοι είναι οι ιδιοκτήτες.
Η κατάληψη του ακινήτου δεν αφαιρεί αμέσως την κυριότητα αυτού από τον πραγματικό ιδιοκτήτη του, εάν γίνει αντιληπτή εγκαίρως και ασκηθούν οι απαιτούμενες νομικές ενέργειες ώστε να εκδιωχθούν οι μη δικαιούχοι και να αποκατασταθεί η νομή του πραγματικού κυρίου.
Εάν όμως, περάσουν αρκετά χρόνια, κατά την διάρκεια των οποίων ο κύριος δεν επισκέπτεται το ακίνητό του στην Ελλάδα, ούτε δίδει εντολή σε έμπιστα πρόσωπα να το εποπτεύσουν για λογαριασμό του, οι τρίτοι, που έχουν καταλάβει τη νομή του ακινήτου, μπορεί, έστω και ανακριβώς, να ισχυρισθούν ότι βρίσκονται στη νομή επί 20 ή και περισσότερα έτη και κατά συνέπεια να διεκδικήσουν την κυριότητα με χρησικτησία.
Αξιοσημείωτο είναι ότι κίνδυνο απωλείας της κυριότητος ενός ακινήτου του στην Ελλάδα διατρέχει ο μόνιμος κάτοικος εξωτερικού και από τον ή τους συγκυρίους του ακινήτου του, που ζουν στην Ελλάδα. Συχνή είναι η περίπτωση όπου ο ομογενής έχει αγοράσει, ή κληρονομήσει ακίνητο στην Ελλάδα, μαζί με συγγενείς του (αδέλφια, θείους, ξαδέλφια). Ο ομογενής γνωρίζει ότι ο συγγενής – συγκύριος του ακινήτου έχει την κατοχή του, αλλά πιστεύει ότι το κάνει όχι μόνο για δικό του λογαριασμό, αλλά και ως αντιπρόσωπος του ομογενούς συγκυρίου, που ζει στο εξωτερικό.
Παρά το γεγονός ότι αυτό είναι ακριβές, ο ομογενής πρέπει πάντοτε να είναι υποψιασμένος ότι ο συγγενής – συγκύριος μπορεί κάποια στιγμή να αντιποιηθεί τη νομή του και να διεκδικήσει το 100% του ακινήτου ως αποκλειστικώς δικό του. Βεβαίως, ο συγκύριος που ζει στην Ελλάδα, για να διεκδικήσει με χρησικτησία το μερίδιο του ομογενούς που ζει στο εξωτερικό έχει την πρόσθετη υποχρέωση να γνωστοποιήσει την πρόθεσή του περί αντιποιήσεως της νομής του ομογενούς και μετά να αρχίσει να τρέχει η 20ετία για την χρησικτησία.
Καλό είναι όμως ο ομογενής να εξασφαλίζει κάθε λίγα χρόνια δηλώσεις του συγκυρίου του, παρουσία μαρτύρων, ότι το ακίνητο είναι κοινό και ανήκει και στους δύο, να δηλώνει το μερίδιό του στην εφορία στην Ελλάδα (Ε9), να επιβεβαιώνει ότι και ο συγκύριος που ζει στην Ελλάδα δηλώνει επίσης στο Ε9 το δικό του μερίδιο και όχι ολόκληρο το ακίνητο ως δικό του, ενώ εάν γίνεται εκμίσθωση του ακινήτου σε τρίτον μισθωτή, το μισθωτήριο να αναφέρει και τον ομογενή ως συγκύριο και συνεκμισθωτή του ακινήτου.
Τα ανωτέρω επιβεβαιώνει για μία ακόμη φορά η υπ΄αριθ. 815/2010 απόφαση του Αρείου Πάγου, που διαλαμβάνει ότι: «…ο συγκοινωνός, όπως είναι και ο συγκληρονόμος, λογίζεται ότι κατέχει το κοινό πράγμα επ' ονόματι και των λοιπών κοινωνών και επομένως δεν μπορεί να αντιτάξει κατ' αυτών κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, προτού καταστήσει σ' αυτούς γνωστή την απόφασή του να νέμεται στο εξής ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή ολόκληρο το κοινό αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό, διότι σε περίπτωση αντιποιήσεως της νομής από τον αντιπρόσωπο του νομέα αυτή δεν απόλλυται για τον τελευταίο πριν λάβει γνώση της αντιποίησης αυτής (Ολ.ΑΠ 485/1982)».
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Subscribe to:
Posts (Atom)
