Νόμιμη μοίρα και κληρονομικό καταπίστευμα

Του Χρήστου Ηλιόπουλου


Η νόμιμη μοίρα είναι το δικαίωμα που ο ελληνικός νόμος δίδει σε ορισμένους κληρονόμους, δηλ. στους πολύ στενούς συγγενείς του κληρονομουμένου, δυνάμει του οποίου δεν μπορούν να αποκλειστούν εντελώς από την κληρονομία αλλά σχεδόν πάντοτε λαμβάνουν ένα ελάχιστο ποσοστό αυτής.
Οι στενοί συγγενείς που πάντοτε λαμβάνουν ένα ποσοστό από την κληρονομία, έστω κι αν έχουν παραληφθεί από τον διαθέτη στην διαθήκη του, είναι ο/η σύζυγος, τα τέκνα και οι γονείς του διαθέτη. Αυτοί οι στενοί συγγενείς δικαιούνται, αν θελήσουν, να διεκδικήσουν το μισό από την κληρονομική μερίδα που θα ελάμβαναν, εάν δεν υπήρχε διαθήκη.
Εάν δηλαδή ο ελληνικής ιθαγενείας διαθέτης απεβίωσε και στην διαθήκη του άφησε κληρονόμο μόνο την δεύτερη σύζυγό του, ενώ παρέλειψε τα δύο τέκνα του, που είχε από τον πρώτο γάμο του, τα δύο τέκνα δικαιούνται να προσβάλουν την διαθήκη μόνο κατά το τμήμα της που περιορίζει τη νόμιμη μοίρα τους. Τα δύο τέκνα, στο παράδειγμά μας, δικαιούνται, αν θέλουν, να λάβουν έκαστο τα 3/16 της περιουσίας του διαθέτη πατρός τους, διότι εάν ο τελευταίος είχε αποβιώσει χωρίς διαθήκη, έκαστο των τέκνων του θα ελάμβανε 3/8 και η δεύτερη σύζυγος 2/8.
Τώρα που ο διαθέτης παρέλειψε να αφήσει στην διαθήκη του κάτι στα δύο τέκνα του, αυτά μπορούν να ασκήσουν το δικαίωμα της νομίμου μοίρας, ώστε έκαστο να λάβει το μισό του 3/8, δηλαδή 3/16. Εάν το πράξουν, τότε τα δύο παιδιά μαζί θα λάβουν 3/16 + 3/16 = 6/16, ενώ η δεύτερη σύζυγος, που δυνάμει της διαθήκης θα ελάμβανε το 100%, τώρα θα λάβει το υπόλοιπο, δηλαδή 10/16.
Υπάρχει περίπτωση ο διαθέτης να αφήσει με την διαθήκη του ένα περιουσιακό στοιχείο σε κάποιον, με τον περιορισμό μετά τον θάνατό του κληρονόμου, αυτό το περιουσιακό στοιχείο να μεταβιβασθεί σε κάποιον τρίτο (καταπίστευμα). Μπορεί δηλαδή ο σύζυγος, που δεν άφησε τέκνα, αλλά μόνο την σύζυγό του, να αφήσει διαθήκη με την οποία να αφήνει το μοναδικό του περιουσιακό στοιχείο, μία οικία, στην σύζυγό του, με τον όρο όμως ότι μετά τον θάνατό της αυτή δεν θα έχει την ελευθερία να την διαθέσει όπως αυτή θέλει, αλλά η οικία θα περιέλθει στον ανηψιό του συζύγου.
Η σύζυγος μπορεί να ισχυρισθεί ότι με τον περιορισμό του καταπιστεύματος προσβάλλεται η νόμιμη μοίρα της, που στο παράδειγμά μας είναι το 1/4 της οικίας. Εάν η σύζυγος διεκδικήσει την νόμιμη μοίρα της, μπορεί να αποκτήσει το 1/4 εξ αδιαιρέτου της οικίας κατά πλήρες δικαίωμα, χωρίς δηλαδή τον περιορισμό του καταπιστεύματος ότι μετά τον θάνατό της θα πρέπει να περιέλθει στον ανηψιό.
Επομένως, όταν η σύζυγος ασκήσει το δικαίωμά της στη νόμιμη μοίρα, η οικία μετά τον θάνατό της θα περιέλθει μόνο κατά τα 3/4 στον ανηψιό, ενώ κατά το 1/4 θα μπορεί η σύζυγος να το διαθέσει με δική της διαθήκη όπου θέλει.
Αν δε, η σύζυγος δεν αφήσει διαθήκη, εφόσον είχε ασκήσει το δικαίωμα στη νόμιμο μοίρα της, το 1/4 της οικίας θα περιέλθει στους δικούς της εξ αδιαθέτου κληρνόμους και όχι στον ανηψιό του συζύγου της.
Σε πολλές περιπτώσεις καταπιστεύματος δεν είναι εμφανές εάν ο δικαιούχος της νομίμου μοίρας ήσκησε ή όχι το δικαίωμά του στη νόμιμο μοίρα, με αποτέλεσμα μετά τον θάνατο του βεβαρημένου με το καταπίστευμα (δικαιούχου της νομίμου μοίρας) να προκύπτει δικαστική διαμάχη μεταξύ του καταπιστευματοδόχου και του εξ αδιαθέτου κληρονόμου του βεβαρημένου. Σ’ αυτές τις δίκες, μεγάλη σημασία έχει να διαπιστώσει το δικαστήριο εάν ο δικαιούχος της νομίμου μοίρας είχε αποδεχθεί τον περιορισμό της νομίμου μοίρας του και είχε θεωρήσει (de facto, σιωπηρώς ή ρητώς) την διαθήκη έγκυρη, ή εάν απλώς είχε επιφυλλαχθεί της ασκήσεως του δικαιώματος της νομίμου μοίρας του, ώστε να μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα αυτό ο δικός του εξ αδιαθέτου κληρονόμος. (Απόφαση Εφετείου Αθηνών 1036/2008).

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr

Άκυρη πώληση λόγω δικαιοπρακτικής ανικανότητος

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

18-12-2010
Για να είναι νομικώς ισχυρή μία δικαιοπραξία πρέπει και τα δύο μέρη, (πωλητής και αγοραστής) να έχουν ικανότητα δικαιοπραξίας, δηλαδή να μπορούν να αντιληφθούν το είδος της συναλλαγής που πραγματοποιούν, τις συνέπειες αυτής και τις βασικές περιστάσεις της υποθέσεως.

Όταν ένας εκ των συμβαλλομένων δεν είναι σε θέση, κυρίως λόγω ψυχικής ή διανοητικής διαταραχής, να αντιληφθεί πλήρως τα βασικά στοιχεία της δικαιοπραξίας που επιχειρεί, η δικαιοπραξία είναι άκυρη.

Ο νόμος ορίζει: «Η δήλωση της βούλησης είναι άκυρη αν, κατά το χρόνο που έγινε, το πρόσωπο δεν είχε συνείδηση των πράξεών του ή βρισκόταν σε ψυχική ή διανοητική διαταραχή που περιόριζε αποφασιστικά τη λειτουργία της βούλησής του».

Στην υπ’αριθ. 223/2008 απόφασή του ο Άρειος Πάγος εκλήθη να κρίνει την ορθότητα της αποφάσεως του Εφετείου που είχε ακυρώσει μία πώληση ακινήτου στα Χανιά το 2001, δεδομένης της ψυχικής διαταραχής της πωλήτριας.

Την αγωγή για την ακύρωση της πωλήσεως ήσκησε η αδελφή της πωλήτριας, η οποία είχε διορισθεί το 2002 ως δικαστική συμπαραστάτης της αδελφής της, επειδή η αδελφή (πωλήτρια) είχε κριθεί ως μη ικανή για την διαχείριση των υποθέσεών της.

Το συμβόλαιο της πωλήσεως είχε υπογραφεί το 2001 σε συμβ/φο Χανίων, με το οποίο η αδελφή είχε πωλήσει διαμέρισμα αγοραίας αξίας 50 έως 60 εκατομμυρίων δρχ. έναντι τιμήματος μόνο 23.000.000 δρχ. Η πωλήτρια είχε διαγνωσθεί ιατρικώς ότι από το 1985 έπασχε από ανίατη παρανοειδή σχιζοθυμική ψύχωση, λόγω της οποίας βρισκόταν υπό ψυχιατρική παρακολούθηση και έντονη φαρμακευτική αγωγή, νοσηλεύθηκε επανειλημμένως σε ψυχιατρικές κλινικές και κρίθηκε από την επιτροπή του ΙΚΑ ανάπηρη 67%.

Όταν διέκοπτε την θεραπευτική αγωγή, η νόσος παρουσίαζε υποτροπές με κλασσικά σχιζοφρενικά συμπτώματα, άλλοτε μανιακής και άλλοτε μελαγχολικής μορφής, ενώ παρουσίαζε τάσεις αυτοκαταστροφής και είχε αποπειραθεί να αυτοκτονήσει. Σε άλλες ωστόσο περιπτώσεις (μανιακή μορφή) αισθανόταν πολύ ικανή για κάθε ενέργεια και αισιόδοξη για το μέλλον, με αποτέλεσμα να προβαίνει σε πράξεις των οποίων τις συνέπειες δεν ήταν σε θέση να εκτιμήσει.

Οι μόνες δικαιοπραξίες που είχε τελέσει ήταν αποδοχή κληρονομίας και μεταβίβαση ποσοστών της σε κοινό ακίνητο προς μία άλλη αδελφή της.

Λίγο πριν από την πώληση του 2001, η αδελφή της πωλήτριας ενημέρωσε τόσο τον επίδοξο αγοραστή του ακινήτου όσο και την συμβολαιογράφο ότι η πωλήτρια ήταν ανίκανη για δικαιοπραξία, ωστόσο επειδή η πωλήτρια δεν είχε κηρυχθεί ακόμα υπό δικαστική συμπαράσταση (πράγμα που έγινε το 2002), η πώληση τελικώς υπεγράφη.

Με βάση τα ανωτέρω, το Εφετείο έκρινε ότι η πώληση ήταν άκυρη, λόγω ανικανότητος της πωλήτριας, εδέχθη συνεπώς την έφεση και εξαφάνισε την απόφαση του Πρωτοδικείου, που είχε δεχθεί ότι η πώληση ήταν ισχυρή.

Ο Άρειος Πάγος επεκύρωσε την ορθότητα της αποφάσεως του Εφετείου, αφού για το ουσιώδες ζήτημα της συνδρομής στο πρόσωπο της πωλήτριας καταστάσεως ψυχικής και διανοητικής διαταραχής, που περιόριζε αποφασιστικώς την λειτουργία της βουλήσεώς της, διέλαβε πλήρεις, σαφείς και μη αντιφάσκουσες μεταξύ τους αιτιολογίες.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ελλάδα: Νέα μέτρα στην φορολογία και τα εργασιακά

Του Χρήστου Ηλιόπουλου


Πέρασαν από το υπουργικό συμβούλιο και αναμένεται η ψήφισή τους από την Βουλή με ασυνήθιστα ταχείες διαδικασίες σειρά νομοσχεδίων της ελληνικής κυβερνήσεως, που στόχο έχουν τον εκσυγχρονισμό των υπηρεσιών του κράτους, την ενίσχυση του ανταγωνισμού, την ευελιξία στις εργασιακές σχέσεις (ευκολώτερες απολύσεις, μειώσεις μισθών, απόλυση χωρίς αποζημίωση σε νεοπροσληφθέντες), την αύξηση των εσόδων του κράτους, αλλά και την διόρθωση σφαλμάτων του προηγούμενου φορολογικού νομοσχεδίου.

Μεταξύ άλλων αυξάνεται από τις πρώτες ημέρες του 2011 ο μεσαίος Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) από 11 σε 13%, κάτι που αναμένεται να επιφέρει σημαντικές αυξήσεις σε βασικά καταναλωτικά αγαθά και τρόφιμα πρώτης ανάγκης.

Ενδιαφέρον έχει για την τόνωση της αγοράς των ακινήτων η αναστολή ισχύος του «πόθεν έσχες» για την κτήση πρώτης κατοικίας. Είναι γνωστό ότι οι συναλλαγές στα ακίνητα και ιδίως στα διαμερίσματα έχουν συρρικνωθεί τα τελευταία δύο χρόνια και η κατάσταση χειροτερεύει μέρα με την ημέρα. Τα μετρητά στην τσέπη των επίδοξων αγοραστών σπανίζουν, οι τράπεζες δεν χορηγούν πλέον δάνεια, ελάχιστοι αγοράζουν και οι νέες οικοδομικές άδειες σημειώνουν μεγάλη μείωση.

Μέσα σ’ αυτό το αρνητικό κλίμα η κυβέρνηση αναγνωρίζει το λάθος της επιβολής αυστηρού «πόθεν έσχες» ακόμα και στην πρώτη κατοικία και τώρα σπεύδει να το αναστείλει για δύο έτη, με την ελπίδα να προσελκύσει αγοραστές ακινήτων που έχουν χρήματα, χωρίς πλέον να πρέπει αυτοί να αποδείξουν πού βρήκαν τα λεφτά για να αγοράσουν πρώτη κατοικία.

Σημειωτέον ότι η απαλλαγή του «πόθεν έσχες» για δύο έτη θα ισχύει μόνο για αγορά πρώτης κατοικίας έως 120 τ.μ. και αντικειμενικής αξίας έως 250.000 ευρώ.

Απογοητεύει, ωστόσο, το γεγονός ότι η απαλλαγή του φόρου πρώτης κατοικίας, που ισχύει για τους κατοίκους Ελλάδος, (Έλληνες και αλλοδαπούς) δεν ισχύει για τους Έλληνες ομογενείς κατοίκους εξωτερικού. Οι τελευταίοι συνήθως δεν έχουν πρόβλημα να αποδείξουν το «πόθεν έσχες» όταν αγοράζουν ακίνητο στην Ελλάδα, διότι δικαιολογούν την αγορά με εισαγωγή συναλλάγματος από το εξωτερικό, χωρίς την οποία η εφορία τους επιβάλει μεγάλους φόρους και πρόστιμα. Δεν απολαμβάνουν ωστόσο της απαλλαγής του φόρου πρώτης κατοικίας, πράγμα που τους καθιστά πολίτες «Β’ κατηγορίας» εν σχέσει προς τους Έλληνες της Ελλάδος αλλά και τους αλλοδαπούς κατοίκους Ελλάδος.

Τέλος, αξιοσημείωτο είναι ότι οι ομογενείς που σχεδιάζουν να επενδύσουν κάποια χρήματα μπορούν τώρα να στραφούν πιο ζεστά στα ακίνητα της Ελλάδος, τα οποία ήδη προσφέρονται σε μειωμένες τιμές, ενώ αναμένεται τους επόμενους μήνες και νέα πτώση τιμών, καθιστώντας την ελληνική αγορά των ακινήτων ιδιαιτέρως ελκυστική.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Επίδοση έφεσης στο εξωτερικό και όχι στον έλληνα δικηγόρο του Χρήστου Ιλιόπουλου

Οι δίκες ενώπιον των ελληνικών δικαστηρίων με διαδίκους που έχουν την κατοικία τους στο εξωτερικό γίνονται όλο και πιο συχνές, καθώς αυξάνονται οι διασυνοριακές σχέσεις και οι συναλλαγές με φυσικά ή νομικά πρόσωπα (εταιρείες) που έχουν την κατοικία ή την έδρα τους εκτός Ελλάδος.

Για να γίνει ορθώς από διαδικαστικής πλευράς μία δίκη στην Ελλάδα, πρέπει ο εναγόμενος ή ο εφεσίβλητος, δηλαδή εκείνος κατά του οποίου στρέφεται η δίκη, να έχει ειδοποιηθεί με τον προβλεπόμενο από την δικονομία τρόπο, δηλαδή με την προσήκουσα επίδοση του δικογράφου στην κατοικία του στο εξωτερικό.

Η επίδοση στο εξωτερικό γίνεται με επίδοση της αγωγής στον Εισαγγελέα του δικαστηρίου στην Ελλάδα, αλλά για να ολοκληρωθεί, θα πρέπει το δικόγραφο της αγωγής να έχει πράγματι επιδοθεί και στην κατοικία του εναγομένου στο εξωτερικό, με επίδοση από τον δικαστικό επιμελητή της χώρας του εξωτερικού, ή τουλάχιστον με παράδοση του δικογράφου στον εναγόμενο από το Προξενείο της Ελλάδος. Η επίδοση αυτή στο εξωτερικό πρέπει να έχει λάβει χώρα προ των ελαχίστων χρονικών διαστημάτων, δηλαδή συνήθως τρεις τουλάχιστον μήνες πριν την δίκη στην Ελλάδα.

Πρέπει να σημειωθεί ότι ο δικηγόρος στην Ελλάδα που παραστάθηκε στο δικαστήριο και εκπροσώπησε τον κάτοικο της αλλοδαπής είναι αντίκλητός του και για την επίδοση της απόφασης που εξέδωσε το ελληνικό δικαστήριο. Αυτός δηλαδή που κέρδισε την δίκη δεν είναι υποχρεωμένος να επιδώσει την δικαστική απόφαση (για να αρχίσει να τρέχει η προθεσμία της εφέσεως) στον κάτοικο εξωτερικού στην κατοικία του στο εξωτερικό, αλλά μπορεί να την επιδώσει και στον έλληνα δικηγόρο που τον εκπροσώπησε στο δικαστήριο.

Ωστόσο, η κλήση για την συζήτηση της εφέσεως, που άσκησε ο ηττηθείς διάδικος κατά της πρωτοδίκου αποφάσεως δεν μπορεί να επιδοθεί στον έλληνα δικηγόρο που εκπροσώπησε στο δικαστήριο τον κάτοικο του εξωτερικού, αλλά πρέπει να επιδοθεί στην κατοικία στην χώρα διαμονής του.

Εάν η κλήση για την συζήτηση της εφέσεως επιδοθεί όχι στην κατοικία του κατοίκου εξωτερικού στην αλλοδαπή, αλλά στον δικηγόρο που τον εκπροσώπησε στην Ελλάδα στο πρωτόδικο δικαστήριο, η επίδοση είναι άκυρη και η έφεση θα απορριφθεί, διότι δεν θα έχει γίνει σωστή επίδοση της κλήσεως για την συζήτηση της εφέσεως στον κάτοικο της αλλοδαπής, δεδομένου ότι ο δικηγόρος που τον εκπροσώπησε στην πρωτόδικο διαδικασία ήταν αντίκλητος του κατοίκου εξωτερικού μόνο για τις πράξεις που αφορούν στο πρώτο δικαστήριο και δεν έχει διορισθεί αυτομάτως και αντίκλητος για την κατ’ έφεσιν δίκη. (Απόφαση Αρείου Πάγου 589/2009).

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Καταργήθηκε η απαλλαγή φόρου α’ κατοικίας για ομογενείς, ισχύει για αλλοδαπούς! του Χρήστου Ηλιόπουλου

Οι Έλληνες ομογενείς που ζουν στο εξωτερικό συχνά εκφράζουν το παράπονο ότι δεν τυγχάνουν της αρμόζουσας προστασίας από το ελληνικό κράτος. Ένα κράτος που δεν μπόρεσε να τους διατηρήσει στην αγκαλιά του πριν από αρκετές δεκαετίες, αφήνοντάς τους να μεταναστεύσουν σε ξένες χώρες, όπου η επιβίωση δεν ήταν ποτέ εύκολη.

Πολλοί ομογενείς σήμερα πιστεύουν ότι το ίδιο ελληνικό κράτος δεν τους αναγνωρίζει όχι μόνο τους κόπους, τον ιδρώτα, τις στερήσεις και τις αντιξοότητες που έζησαν στην ξενιτιά, αλλά και κάτι πιο απλό και αγνό. Δεν τους αναγνωρίζει την αγάπη για την Πατρίδα και εξακολουθεί να τους αντιμετωπίζει στην καλύτερη περίπτωση με αδιαφορία, ίσως και αχαριστία, εάν λάβουμε υπόψη μας τα κεφάλαια, την προοδευμένη νοοτροπία, την πρόθεση για συνέχιση της δημιουργίας, την τεχνογνωσία και την εμπειρία που φέρνουν οι ομογενείς στην Ελλάδα και την διάθεσή τους να επανεγκατασταθούν στην Πατρίδα, έχοντας πλέον εξασφαλίσει τα μέσα για μία σχετικώς άνετη ζωή.

Κατά μία παράξενη σύμπτωση, εκεί ακριβώς που επιχειρεί κανείς να αντικρούσει τέτοιους ισχυρισμούς, έρχεται η επίσημη Ελλάδα να δείξει για μία ακόμη φορά στους ομογενείς το παγερό και αδιάφορο πρόσωπό της.

Μέχρι προ ολίγων μηνών ο Έλληνας ομογενής ετύγχανε κι αυτός, μαζί με τους αλλοδαπούς της Ελλάδος (Αλβανούς, Πακιστανούς, Αφρικανούς κλπ.), της απαλλαγής πρώτης κατοικίας. Εάν δηλαδή αγόραζε ένα ακίνητο στην Ελλάδα (διαμέρισμα, μονοκατοικία, ή οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο), απαλλασσόταν από τον φόρο μεταβιβάσεως, αρκεί ο ίδιος, ο σύζυγος και οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού να μην είχε δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής, ούτε σε οικοδομήσιμο οικόπεδο, που πληρούσε τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του.

Για να τύχει της απαλλαγής του φόρου χρειαζόταν επιπλέον να είναι εγγεγραμμένος σε Δημοτολόγιο κάποιου Δήμου στην Ελλάδα, δηλαδή να είχε επισήμως την ελληνική ιθαγένεια.

Δυστυχώς, με το άρθρο 23 του Ν. 3842/2010, που ισχύει από τον Απρίλιο του 2010, η απαλλαγή που διδόταν στους Έλληνες ομογενείς καταργήθηκε ειδικά γι’αυτούς, ενώ εξακολουθεί να ισχύει για τους επί μακρόν διαμένοντες στην Ελλάδα αλλοδαπούς. Χωρίς καμία διάθεση διακρίσεως εις βάρος των αλλοδαπών που μένουν στην Ελλάδα (κατατρεγμένοι άλλωστε είναι και οι περισσότεροι εξ αυτών), δεν μπορεί κανείς να μην στηλιτεύσει την δυσμενή αυτή διάκριση που κάνει το ελληνικό κράτος εις βάρος των Ελλήνων ομογενών.

Πρέπει δε να σημειωθεί ότι πάρα πολλοί ομογενείς δεν αφήνουν πλέον να περάσουν πολλά χρόνια για να επισκευθούν την Πατρίδα. Οι περισσότεροι έρχονται συχνά στην Ελλάδα, σχεδόν κάθε χρόνο, μένουν από λίγες εβδομάδες έως πέντε ή έξι μήνες και μετέχουν της κοινωνικής και οικονομικής ζωής, αγοράζουν ακίνητα, συμμετέχουν σε επιχειρήσεις κλπ. έστω κι αν δεν έχουν εγκατασταθεί επισήμως μονίμως στην Ελλάδα με μετοικεσία.

Σ’ αυτούς τους ομογενείς, στο παιδί τους που θέλει να αγοράσει ένα σπίτι στην Ελλάδα μήπως κι εγκατασταθεί μόνιμα κάποια στιγμή, ή σ’ εκείνον τον ομογενή που θέλει να επενδύσει στην Ελλάδα σε ένα σπίτι για να έρχεται ο ίδιος και οι ξένοι φίλοι του να περνούν ωραία στην όμορφη Ελλάδα, το επίσημο ελληνικό κράτος δείχνει το πιο ψυχρό και αρνητικό πρόσωπό του, δυσχεραίνοντας την επιθυμία και την φιλοδοξία τους να αποκτήσουν σπίτι, δηλαδή τον πιο σταθερό δεσμό με την Πατρίδα των ιδίων και των προγόνων τους. Κατά τα άλλα, το ίδιο ελληνικό κράτος κοιτάζει πώς να τους πουλήσει ομογενειακά ομόλογα στο εξωτερικό για να υφαρπάξει για μία ακόμη φορά τα λεφτά των ομογενών και να τα διαχειρισθεί όπως μόνο οι έλληνες κρατικοδίαιτοι γραφειοκράτες τόσο καλά γνωρίζουν.

Ακούγεται συνεπώς παράδοξο και άδικο η μητέρα Πατρίδα να μεταχειρίζεται δυσμενώς τους Έλληνες ομογενείς, όπως συμβαίνει με την στέρηση της απαλλαγής του φόρου πρώτης κατοικίας, ενώ την απαλλαγή αυτή την παρέχει στους αλλοδαπούς που έχουν κατακλύσει την Ελλάδα και οι οποίοι ασφαλώς δεν αγαπούν την Πατρίδα μας περισσότερο από τους ομογενείς.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Επιτρέπεται αλλαγή χρήσης της θέσης στάθμευσης; του Χρήστου Ηλιόπουλου

Σε ένα οικόπεδο μπορεί να ανεγερθούν περισσότερα του ενός κτίρια,(κάθετη ιδιοκτησία) καθένα εκ των οποίων θα έχει συγκυριότητα σε ποσοστό επί του όλου οικοπέδου, ή ένα κτίριο, (οριζόντιες ιδιοκτησίες) με περισσότερα διαμερίσματα, καθένα εκ των οποίων έχει ποσοστό συγκυριότητος επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων τμημάτων του οικοπέδου.
Ο Άρειος Πάγος στην υπ' αριθ. 532/2009 απόφασή του έκρινε ότι "με τον τρόπο αυτόν ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα ή σε όροφο ή διαμέρισμα αυτού, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ' ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ενιαίου οικοπέδου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το έδαφος του ενιαίου οικοπέδου".
Όλοι οι ιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της κάθετης (ξεχωριστά κτίρια στο ίδιο οικόπεδο), καθώς και της οριζόντιας ιδιοκτησίας, (διαμερίσματα στην ίδια πολυκατοικία) μπορούν με την αρχική συστατική πράξη (Κανονισμός) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών να κανονίσουν τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας τόσο στα κοινά μέρη που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες.
Αν με τον κανονισμό απαγορεύεται η ενέργεια από τους συνιδιοκτήτες μεταβολής στα κοινά μέρη, (όπως είναι η θέση στάθμευσης), η απαγόρευση αυτή δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες, ακόμη και αν από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών ή των οικοδομημάτων, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους (Άρειος Πάγος 115/2003).
Με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, μπορεί να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση ενός κοινόκτητου πράγματος σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες με αντίστοιχο αποκλεισμό άλλων. Στην τελευταία όμως περίπτωση το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου πράγματος της οικοδομής δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του προβλεπόμενου προορισμού αυτού (ΑΠ 847/2001). Δηλαδή μπορεί να χρησιμοποιεί τον χώρο των π.χ. 12 τετραγωνικών μέτρων ως θέσης στάθμευσης, δεν μπορεί όμως να τον μετατρέψει σε αυλή με πέργκολα, ούτε σε δωμάτιο.
Στην υπόθεση που ξεκίνησε από το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης, ακολούθως εκδικάσθηκε στο Εφετείο της ιδίας πόλεως και έφθασε μέχρι τον Άρειο Πάγο, οι ενάγουσες ήταν ιδιοκτήτριες ανεξαρτήτου οικοδομής (μεζονέτας) σε κοινό οικόπεδο, εντός του οποίου υπήρχε και άλλη ανεξάρτητη οικοδομή, (μεζονέτα), ιδιοκτησίας των εναγομένων.
Οι εναγόμενοι είχαν δικό τους χώρο σταθμεύσεως, ήτοι αποκλειστική χρήση να σταθμεύουν το αυτοκίνητό τους, σε κοινόχρηστο χώρο του οικοπέδου, που ήταν μπροστά στην μεζονέτα των εναγουσών. Οι εναγόμενοι το θέρος του 2005, επικαλούμενοι δυσμενείς καιρικές συνθήκες, κατασκεύασαν πέργκολα, σκεπάζοντας την θέση σταθμεύσεώς τους με ξύλα και αναρριχώμενα φυτά.
Οι εναγόμενες ήσκησαν αγωγή στο δικαστήριο, επικαλούμενες ότι η πέργκολα είναι παράνομη, απαγορευομένη από τον Κανονισμό, ενώ οι εναγόμενοι ισχυρίσθηκαν ότι η πέργκολα δεν ενοχλεί τις εναγόμενες. Το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης έκρινε παράνομη την πέργκολα, ως αντικείμενη στον Κανονισμό, ανεξαρτήτως του αν αυτή ενοχλεί ή όχι τους άλλους συνιδιοκτήτες.
Οι εναγόμενοι ήσκησαν έφεση στο Εφετείο, το οποίο τους δικαίωσε, εξαφανίζοντας την πρωτόδικη απόφαση ως εσφαλμένη. Οι ενάγουσες ήσκησαν αναίρεση στον Άρειο Πάγο και δικαιώθηκαν, αφού το ανώτατο δικαστήριο απεφάσισε ότι η πέργκολα είναι παράνομη, χωρίς να παίζει ρόλο εάν από αυτήν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών ή όχι. Αρκεί μόνο ότι η αλλαγή της χρήσης δεν επιτρέπεται από τον Κανονισμό.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr

Δήλωση ημιυπαιθρίων έως τέλος Δεκεμβρίου του Χρήστου Ηλιόπουλου

Ο ημιυπαίθριος χώρος και το πότε αυτός είναι νόμιμος ή παράνομος αποτελεί ασφαλώς μία ακόμα ελληνική πατέντα. Σε πολύ γενικές γραμμές, ο Γενικός Πολεοδομικός Κανονισμός (ΓΟΠ) προβλέπει εδώ και δεκαετίες την δυνατότητα του κατασκευαστή ενός κτιρίου, εκτός από το κανονικό τμήμα της οικοδομής με το κλειστό σπίτι, να κατασκευάσει και ένα είδος εξώστη, ή περίκλειστου μπαλκονιού, για να εκμεταλλευθεί την ηλιοφάνεια και τις καλές κλιματολογικές συνθήκες της Ελλάδος.
Κατ΄αυτόν τον τρόπο, εάν ένα οικόπεδο 1.000 τ.μ. έχει συντελεστή δομήσεως 2, μπορεί να κατασκευασθεί νομίμως κτίριο 2.000 τ.μ. Μέχρι προ ολίγων ετών, παρείχετο η δυνατότητα ενός ποσοστού επιπλέον 15%, ήτοι στο παράδειγμά μας, 300 τ.μ. επιπλέον, για την κατασκευή ημιυπαιθρίων χώρων, δηλαδή χώρων που είχαν τοίχο από τις τρεις πλευρές, αλλά από την τέταρτη έπρεπε να είναι ανοιχτοί, εξ ού και η λέξη ημι-υπαίθριος.
Το «κόλπο» που είχε γίνει πραγματικότητα εδώ και περίπου τριάντα χρόνια ήταν ότι στην πράξη οι κατασκευαστές (εργολάβοι και μηχανικοί) έκλειναν, παρανόμως, με τοίχο και την τέταρτη πλευρά του ημιυπαιθρίου, μετατρέποντας το μπαλκόνι - εξώστη σε κανονικό δωμάτιο.
Όταν μάλιστα πούλαγαν το διαμέρισμα, έλεγαν στον αγοραστή ότι αυτό έχει επιφάνεια 100 τ.μ., ενώ στα συμβόλαια η νόμιμη επιφάνειά του ήταν μόνο 88 τ.μ. και τα υπόλοιπα 12 ήταν ο ημιυπαίθριος, που συνήθως είχε μετατραπεί σε υπνοδωμάτιο.
Από τις αρχές του καλοκαιριού η κυβέρνηση στην Ελλάδα απειλεί το 1,5 περίπου εκατομμύριο ιδιοκτητών διαμερισμάτων με κλειστούς ημιυπαιθρίους ότι θα τους βρει και θα τους καταλογίσει υψηλά πρόστιμα, εάν δεν δηλώσουν έως 31-12-2010 στην πολεοδομία ότι έχουν διαμέρισμα με ημιυπαίθριο που έχει κλειστεί παρανόμως, ώστε να πληρώσουν ένα σχετικώς μικρότερο πρόστιμο και να τον «νομιμοποιήσουν» για 40 περίπου χρόνια.
Πολλοί θα παρατηρήσουν, ευλόγως, ότι δεν είναι δίκαιο να πληρώσουν αυτοί το πρόστιμο, αφού ο κατασκευαστής είναι αυτός που τους πούλησε τον παρανόμως κλεισμένο ημιυπαίθριο ως νόμιμο μέρος του διαμερίσματος. Ο κατασκευαστής τους είπε ότι έχει ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. και ότι η τιμή του ήταν 3.000 ευρώ/τ.μ., ήτοι 300.000 ευρώ. Δεν τους είπε όμως ότι από τα 100 τ.μ., μόνο τα 88 ήταν απολύτως νόμιμα, ενώ τα υπόλοιπα 12 ήταν «ημι-νόμιμα», διότι τότε για τα 12 τ.μ. ο αγοραστής θα εδικαιούτο να μην πληρώσει την τρέχουσα τιμή των 3.000 ευρώ/τ.μ., αλλά κάτι αρκετά λιγότερο.
Σήμερα λοιπόν καλούνται οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων και μονοκατοικιών στην Ελλάδα να δηλώσουν τον κλεισμένο ημιυπαίθριό τους, ώστε με ένα ποσό της ταξέως των 1.000 – 2.000 ευρώ να «νομιμοποιήσουν» το διαμέρισμά τους. Για να γίνει αυτό πρέπει να υπολογίσουν την τιμή ζώνης ανά τ.μ. στην περιοχή τους, π.χ. 1.700 ευρώ η τιμή ζώνης Χ τα 12 τ.μ. του ημιυπαιθρίου = 20.400 Χ 5% = 1.020 ευρώ. Πρέπει σ’ αυτά να προσθέσουν μία ελάχιστη αμοιβή του μηχανικού 350 ευρώ, άρα ένα μέσο κόστος για να «ρυθμισθεί» η παρανομία του ημιυπαιθρίου μπορεί να είναι της τάξεως των 1.370 ευρώ.
Εάν ο ημιυπαίθριος είναι άνω των 25 τ.μ. και έως 75 τ.μ., τότε ο συντελεστής δεν είναι 5%, αλλά 7%, ενώ για πάνω από 75 τ.μ. ο συντελεστής γίνεται 9%.
Για την διαδικασία απαιτείται αίτηση στην πολεοδομία, τοπογραφικό – τεχνική έκθεση μηχανικού, κάτοψη, οικοδομική άδεια, παράβολο και μία μικρή περιπλάνηση σε διάφορες δημόσιες υπηρεσίες και τράπεζες, ώστε μετά από λίγους μήνες να τελειώσει το θέμα και να πληρωθεί το πρόστιμο, είτε άπαξ, είτε σε δόσεις.
Ουδείς γνωρίζει εάν το κράτος θα είναι σε θέση να ελέγξει και να εντοπίσει τα κτίρια που έχουν κλειστούς ημιυπαιθρίους χώρους, που δεν θα έχουν δηλωθεί εντός της προθεσμίας. Εκτιμάται ωστόσο ότι όσοι έχουν αγοράσει διαμέρισμα ή μονοκατοικία τα τελευταία 5 – 6 χρόνια, έχουν δηλώσει τον κλειστό ημιυπαίθριο στην ΔΟΥ και λογικά πρέπει τώρα να ρυθμίσουν οπωσδήποτε την διαδικασία και με την πολεοδομία, διότι διαφορετικά είναι ευκολώτερο να εντοπισθούν από τις αρχές.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr