Ο κατηγορούμενος σε ποινική δίκη, (και στην Ελλάδα, όπως στις περισσότερες ανεπτυγμένες με νομικό πολιτισμό χώρες), είναι ιερό πρόσωπο, κατά την έννοια ότι, πρώτον, θεωρείται αθώος μέχρις αποδείξεως την ενοχής του και, δεύτερον, για να καταδικασθεί πρέπει να τηρηθούν ευλαβικώς σειρά διαδικασιών που εξασφαλίζουν την δίκαιη δίκη και την τήρηση των δικαιωμάτων του στην υπεράσπιση.
Μία από τις προϋποθέσεις που πρέπει να τηρηθούν είναι η απόδειξη της ενοχής του στην ακροαματική διαδικασία με αποδεικτικά στοιχεία. Στα αποδεικτικά στοιχεία περιλαμβάνονται και οι καταθέσεις των μαρτύρων κατηγορίας. Οι μάρτυρες κατηγορίας εξετάζονται αρχικώς στην προδικασία, δηλαδή όταν αρχίζει η εξέταση της υποθέσεως από την δικαιοσύνη πολύ πριν γίνει το δικαστήριο. Η κατάθεση των μαρτύρων καταγράφεται από τον ανακριτή στην ένορκη κατάθεση, που αποτελεί μέρος της δικογραφίας.
Όταν έρθει η ώρα της δίκης, το ποινικό δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του την κατάθεση του μάρτυρα, εφόσον αποτελεί μέρος της δικογραφίας. Ωστόσο, ο κατηγορούμενος έχει δικαίωμα να ζητήσει ο μάρτυρας κατηγορίας να εμφανισθεί στο ακροατήριο του δικαστηρίου για να του υποβληθούν ερωτήσεις τόσο από τους δικαστές και τον εισαγγελέα, όσο και, κυρίως, από τον κατηγορούμενο και τον συνήγορο υπερασπίσεως.
Εάν ο κατηγορούμενος ζητήσει να έρθει στο ακροατήριο του δικαστηρίου ο μάρτυρας κατηγορίας που είχε στην προδικασία καταθέσει εναντίον του και το αίτημα αυτό του κατηγορουμένου δεν ικανοποιηθεί από το δικαστήριο, με αποτέλεσμα ο μάρτυρας κατηγορίας να μην εξετασθεί στο δικαστήριο, αλλά μόνο να αναγνωσθεί η ένορκη κατάθεσή του που είχε ληφθεί μήνες ή χρόνια πριν κατά την προδικασία, τότε η τυχόν καταδικαστική απόφαση που θα εκδοθεί από το δικαστήριο θα πάσχει ακυρότητα και ο κατηγορούμενος θα μπορεί να ασκήσει έφεση ή αναίρεση στον Άρειο Πάγο, για παραβίαση των δικαιωμάτων του.
Ασφαλώς, η ανάγκη αυτοπρόσωπης παρουσίας του μάρτυρος κατηγορίας στο δικαστήριο επιβάλλεται από το δικαίωμα του κατηγορουμένου να υποβάλει τον μάρτυρα κατηγορίας στην βάσανο των ερωτήσεων από την πλευρά της υπερασπίσεως. Ο μάρτυρας κατηγορίας μπορεί να έχει καταθέσει επιβαρυντικά για τον κατηγορούμενο γεγονότα μήνες ή χρόνια πριν, κατά την αρχική έρευνα της υποθέσεως από την δικαιοσύνη, στο γραφείο του ανακριτή, χωρίς την παρουσία του συνηγόρου υπερασπίσεως, ο οποίος θα μπορούσε να του υποβάλει σημαντικές ερωτήσεις για την διαλεύκανση της υποθέσεως.
Αυτές τις ερωτήσεις δικαιούνται, ο κατηγορούμενος και η υπεράσπισή του, να υποβάλουν στον μάρτυρα κατηγορίας στο ακροατήριο του δικαστηρίου, ώστε οι δικαστές να διαμορφώσουν ιδίαν αντίληψη περί των απαντήσεων και της γενικής αξιοπιστίας του εν λόγω μάρτυρος. Ουδείς δύναται να αρνηθεί ότι άλλο είναι να διαβάζεις την στεγνή κατάθεση ενός μάρτυρος από το έγγραφο της ενόρκου καταθέσεως του και άλλο είναι να τον έχεις ενώπιόν σου, να κρίνεις συνολικώς την αξιοπιστία του και τον τρόπο που απαντά στις ερωτήσεις, την ευθύτητα ή την διστακτικότητά του, τόν τόνο της φωνής του, το πόσο κατηγορηματικός είναι, ή εάν αντιθέτως από τις απαντήσεις του συνάγεται αβεβαιότητα ή έλλειψη σιγουριάς για όσα καταθέτει εις βάρος του κατηγορουμένου.
Άλλωστε, το δικαίωμα του κατηγορουμένου να υποβάλει ερωτήσεις στους μάρτυρες κατηγορίας παρέχει το άρθρο 6 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για την Προστασία των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, που αποτελεί ελληνικό δίκαιο και εφαρμόζεται από όλα τα δικαστήρια στην Ελλάδα. (Απόφαση Αρείου Πάγου υπ’ αριθ. 1953/2007).
Κατ’ εξαίρεση, η κατάθεση του μάρτυρος κατηγορίας αναγιγνώσκεται στο δικαστήριο και δεν απαιτείται η αυτοπρόσωπη εμφάνισή του στο ακροατήριο μόνο όταν είναι αδύνατη η εμφάνιση εξαιτίας θανάτου, γήρατος, μακράς και σοβαρής ασθένειας, διαμονής στο εξωτερικό ή άλλου εξαιρετικά σοβαρού κωλύματος.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
Monday, January 12, 2009
Tuesday, January 6, 2009
Προστασία δικαιωμάτων ομογενών για ακίνητα στην Ελλάδα του Χρήστου Ηλιόπουλου
Ο μεγαλύτερος ίσως φόβος των Ελλήνων ομογενών που διαμένουν μονίμως εκτός Ελλάδος και έχουν ακίνητα στην Πατρίδα είναι μήπως απωλέσουν την κυριότητα των ακινήτων τους ή γενικώς τα δικαιώματά τους, εξαιτίας της απουσίας τους από την Ελλαδα. Είναι αλήθεια ότι η μακροχρόνια απουσία του ιδιοκτήτη από τον τόπο όπου βρίσκεται το ακίνητό του μπορεί να του δημιουργήσει νομικά προβλήματα, ιδιαιτέρως εάν οι γείτονες ή οι συγγενείς που βρίσκονται κοντά στο ακίνητο επιβουλεύονται τα δικαιώματα του ομογενούς και επιδιώκουν να κάνουν το ακίνητο δικό τους.
Με ποιόν όμως τρόπο μπορεί ένας ομογενής να χάσει την κυριότητα του ακινήτου του στην Ελλάδα; Δεν αρκεί ότι έχει συμβόλαιο στο όνομά του που αποδεικνύει ότι το ακίνητο είναι δικό του;
Ασφαλώς και η σύνταξη συμβολαίων (αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής ή αποδοχής κληρονομίας) είναι η ορθή και νόμιμη οδός για να αποκτήσει ο ομογενής την κυριότητα του ακινήτου και να αισθάνεται ασφάλεια ότι η περουσία αυτή του ανήκει.
Ωστόσο, η μακρά απουσία του ομογενούς από τον τόπο όπου βρίσκεται το ακίνητο και η συνακόλουθη έλλειψη επιτήρησης, επίβλεψης και χρήσης του ακινήτου για μεγάλα χρονικά διαστήματα μπορεί να αποτελέσουν επιχείρημα για ισχυρισμό χρησικτησίας από κάποιους που επιβουλεύονται το ακίνητο. Ο νόμος στην Ελλάδα ορίζει ότι εάν κάποιος κατέχει το ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι έτη με πρόθεση να το κάνει δικό του, αποκτά την κυριότητα αυτού, ακόμα κι αν ο πραγματικός (αρχικός) ιδιοκτήτης είχε συμβόλαιο στο όνομά του.
Ο νόμος αυτός ισχύει προκειμένου να αποτρέπεται η εγκατάλειψη των ακινήτων από τους ιδιοκτήτες τους, δηλ. η απόσυρση των ιδιοκτησιών από την οικονομική ζωή, προς βλάβη του κοινωνικού συνόλου. Με απλά λόγια, ο νόμος παρέχει ασφάλεια στον ιδιοκτήτη με το συμβόλαιο, ωστόσο επικρίνει τον αμελή ιδιοκτήτη που δεν εξουσιάζει και δεν εκμεταλλεύεται το ακίνητο του. Αντιθέτως, ο νόμος επιβραβεύει εκείνον που χρησιμοποιεί και εκμεταλλεύεται το ακίνητο και μετά από είκοσι χρόνια, υπό προϋποθέσεις, του το δίνει ως δικό του.
Οι Έλληνες ομογενείς συνεπώς πρέπει να ενδιαφέρονται για τα ακίνητά τους στην Ελλάδα, να τα παρακολουθούν έστω και σε αραιά χρονικά διαστήματα, να τα επιβλέπουν και να τα προστατεύουν από τυχόν καταπατητές.
Υπάρχει μία ειδική περίπωση όπου ο ομογενής που ζει εκτός Ελλάδος δεν είναι ιδιοκτήτης του 100% ενός ακινήτου, αλλά έχει ένα ιδανικό μερίδιο σ’ αυτό, π.χ. έχει το 1/3. Τα άλλα 2/3 τα έχουν τα δύο αδέλφια του ή συγγενείς στην Ελλάδα που καλλιεργούν το ακίνητο. Συμβαίνει συχνά οι συγγενείς στην Ελλάδα να ιδιοποιούνται το ακίνητο, λέγοντας στον ομογενή ότι έχασε τα δικαιώματά του επειδή επί είκοσι έτη δεν άσκησε τα δικαιώματά του στο ακίνητο.
Σ’ αυτήν την περίπτωση ο ομογενής δεν μένει απροστάτευτος από το νόμο. Όταν ο ομογενής έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας επί ενός ακινήτου, ο άλλος συγκύριος του ακινήτου δεν δικαιούται να ισχυρισθεί ότι απέκτησε το ακίνητο με χρησικτησία επειδή επί είκοσι χρόνια καλλιεργεί ή χρησιμοποιεί γενικώς το ακίνητο. Ο συγκύριος που βρίσκεται στην Ελλάδα θα έπρεπε πρώτα να έχει γνωστοποιήσει στον ομογενή συγκύριο την πρόθεσή του να κατέχει το ακίνητο για δικό του αποκλειστικά λογαριασμό και μόνο αν μετά την γνωστοποίηση αυτή περάσουν 20 χρόνια ο συγκύριος που βρίσκεται στην Ελλαδα αποκτά το ακίνητο με χρησικτησία και ο ομογενής χάνει το ποσοστό του.
Διαφορετικά, εάν δηλαδή δεν έχει γνωστοποιηθεί στον ομογενή η πρόθεση από τον συγγενή του στην Ελλάδα να πάρει όλο το ακίνητο δικό του, ο ομογενής δεν χάνει την ιδιοκτησία του, ακόμα κι αν έχουν περάσει πάνω από είκοσι χρόνια από τότε που ο συγγενής στην Ελλάδα καλλιεργεί το ακίνητο.
Αυτό συμβαίνει διότι ο ομογενής αφήνει τον συγγενή ή τον συγκύριο του ακινήτου στην Ελλάδα να το καλλιεργεί με την πεποίθηση ότι το καλλιεργεί όχι μόνο για δικό του αποκλειστικώς λογαριασμό, αλλά και για λογαριασμό του ομογενούς που ζει εκτός Ελλάδος. Ο ομογενής δεν έχει τρόπο να καταλάβει τις προθέσεις του συγγενούς ή του συγκυρίου του ακινήτου περί αποκλειστικής χρήσεως του ακινήτου, άρα δεν μπορεί ο χρόνος της εικοσαετούς χρησικτησίας να αρχίσει να μετράει κατά του ομογενούς, προτού γνωστοποιηθεί στον τελευταίο η πρόθεση αποκλειστικής χρήσεως και ιδιοκτησίας του ακινήτου από τον συγκύριο που βρίσκεται στην Ελλάδα.
Προσοχή όμως. Ο ομογενής προστατεύεται κατά τον ανωτερώ tρόπο μόνο κατά την χρησικτησίας του συγκυρίου του ακινήτου. Δεν προστατεύεται από την χρησικτησία ενός ξένου, τρίτου, που δεν έχει καθόλου συγκυριότητα επί του ακινήτου και το καταπατά. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται γνωστοποίηση και ο ξένος μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου με εικοσαετή νομή (χρησικτησία), διότι ο ομογενής θα έπρεπε να επιβλέπει το ακίνητό του και να μαθαίνει για το τι συμβαίνει σ’ αυτό αν όχι κάθε χρόνο, τουλάχιστον κάθε δύο ή τρία χρόνια, είτε προσωπικώς, ή τουλάχιστον μέσω εμπίστου εκπροσώπου στην Ελλάδα.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
Με ποιόν όμως τρόπο μπορεί ένας ομογενής να χάσει την κυριότητα του ακινήτου του στην Ελλάδα; Δεν αρκεί ότι έχει συμβόλαιο στο όνομά του που αποδεικνύει ότι το ακίνητο είναι δικό του;
Ασφαλώς και η σύνταξη συμβολαίων (αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής ή αποδοχής κληρονομίας) είναι η ορθή και νόμιμη οδός για να αποκτήσει ο ομογενής την κυριότητα του ακινήτου και να αισθάνεται ασφάλεια ότι η περουσία αυτή του ανήκει.
Ωστόσο, η μακρά απουσία του ομογενούς από τον τόπο όπου βρίσκεται το ακίνητο και η συνακόλουθη έλλειψη επιτήρησης, επίβλεψης και χρήσης του ακινήτου για μεγάλα χρονικά διαστήματα μπορεί να αποτελέσουν επιχείρημα για ισχυρισμό χρησικτησίας από κάποιους που επιβουλεύονται το ακίνητο. Ο νόμος στην Ελλάδα ορίζει ότι εάν κάποιος κατέχει το ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι έτη με πρόθεση να το κάνει δικό του, αποκτά την κυριότητα αυτού, ακόμα κι αν ο πραγματικός (αρχικός) ιδιοκτήτης είχε συμβόλαιο στο όνομά του.
Ο νόμος αυτός ισχύει προκειμένου να αποτρέπεται η εγκατάλειψη των ακινήτων από τους ιδιοκτήτες τους, δηλ. η απόσυρση των ιδιοκτησιών από την οικονομική ζωή, προς βλάβη του κοινωνικού συνόλου. Με απλά λόγια, ο νόμος παρέχει ασφάλεια στον ιδιοκτήτη με το συμβόλαιο, ωστόσο επικρίνει τον αμελή ιδιοκτήτη που δεν εξουσιάζει και δεν εκμεταλλεύεται το ακίνητο του. Αντιθέτως, ο νόμος επιβραβεύει εκείνον που χρησιμοποιεί και εκμεταλλεύεται το ακίνητο και μετά από είκοσι χρόνια, υπό προϋποθέσεις, του το δίνει ως δικό του.
Οι Έλληνες ομογενείς συνεπώς πρέπει να ενδιαφέρονται για τα ακίνητά τους στην Ελλάδα, να τα παρακολουθούν έστω και σε αραιά χρονικά διαστήματα, να τα επιβλέπουν και να τα προστατεύουν από τυχόν καταπατητές.
Υπάρχει μία ειδική περίπωση όπου ο ομογενής που ζει εκτός Ελλάδος δεν είναι ιδιοκτήτης του 100% ενός ακινήτου, αλλά έχει ένα ιδανικό μερίδιο σ’ αυτό, π.χ. έχει το 1/3. Τα άλλα 2/3 τα έχουν τα δύο αδέλφια του ή συγγενείς στην Ελλάδα που καλλιεργούν το ακίνητο. Συμβαίνει συχνά οι συγγενείς στην Ελλάδα να ιδιοποιούνται το ακίνητο, λέγοντας στον ομογενή ότι έχασε τα δικαιώματά του επειδή επί είκοσι έτη δεν άσκησε τα δικαιώματά του στο ακίνητο.
Σ’ αυτήν την περίπτωση ο ομογενής δεν μένει απροστάτευτος από το νόμο. Όταν ο ομογενής έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας επί ενός ακινήτου, ο άλλος συγκύριος του ακινήτου δεν δικαιούται να ισχυρισθεί ότι απέκτησε το ακίνητο με χρησικτησία επειδή επί είκοσι χρόνια καλλιεργεί ή χρησιμοποιεί γενικώς το ακίνητο. Ο συγκύριος που βρίσκεται στην Ελλάδα θα έπρεπε πρώτα να έχει γνωστοποιήσει στον ομογενή συγκύριο την πρόθεσή του να κατέχει το ακίνητο για δικό του αποκλειστικά λογαριασμό και μόνο αν μετά την γνωστοποίηση αυτή περάσουν 20 χρόνια ο συγκύριος που βρίσκεται στην Ελλαδα αποκτά το ακίνητο με χρησικτησία και ο ομογενής χάνει το ποσοστό του.
Διαφορετικά, εάν δηλαδή δεν έχει γνωστοποιηθεί στον ομογενή η πρόθεση από τον συγγενή του στην Ελλάδα να πάρει όλο το ακίνητο δικό του, ο ομογενής δεν χάνει την ιδιοκτησία του, ακόμα κι αν έχουν περάσει πάνω από είκοσι χρόνια από τότε που ο συγγενής στην Ελλάδα καλλιεργεί το ακίνητο.
Αυτό συμβαίνει διότι ο ομογενής αφήνει τον συγγενή ή τον συγκύριο του ακινήτου στην Ελλάδα να το καλλιεργεί με την πεποίθηση ότι το καλλιεργεί όχι μόνο για δικό του αποκλειστικώς λογαριασμό, αλλά και για λογαριασμό του ομογενούς που ζει εκτός Ελλάδος. Ο ομογενής δεν έχει τρόπο να καταλάβει τις προθέσεις του συγγενούς ή του συγκυρίου του ακινήτου περί αποκλειστικής χρήσεως του ακινήτου, άρα δεν μπορεί ο χρόνος της εικοσαετούς χρησικτησίας να αρχίσει να μετράει κατά του ομογενούς, προτού γνωστοποιηθεί στον τελευταίο η πρόθεση αποκλειστικής χρήσεως και ιδιοκτησίας του ακινήτου από τον συγκύριο που βρίσκεται στην Ελλάδα.
Προσοχή όμως. Ο ομογενής προστατεύεται κατά τον ανωτερώ tρόπο μόνο κατά την χρησικτησίας του συγκυρίου του ακινήτου. Δεν προστατεύεται από την χρησικτησία ενός ξένου, τρίτου, που δεν έχει καθόλου συγκυριότητα επί του ακινήτου και το καταπατά. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται γνωστοποίηση και ο ξένος μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου με εικοσαετή νομή (χρησικτησία), διότι ο ομογενής θα έπρεπε να επιβλέπει το ακίνητό του και να μαθαίνει για το τι συμβαίνει σ’ αυτό αν όχι κάθε χρόνο, τουλάχιστον κάθε δύο ή τρία χρόνια, είτε προσωπικώς, ή τουλάχιστον μέσω εμπίστου εκπροσώπου στην Ελλάδα.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
Sunday, December 14, 2008
Ακύρωση πώλησης ακινήτου λόγω καταδολίευσης δανειστών του Χρήστου Ηλιόπουλου
Στο ελληνικό δίκαιο προβλέπεται η ακύρωση της μεταβίβασης ενός ακινήτου, εάν αυτός που μεταβιβάζει οφείλει κατά τον χρόνο της μεταβίβασης χρήματα σε κάποιον δανειστή του και εφόσον αποδεικνύνεται ότι η μεταβίβαση γίνεται για να αποφύγει ο οφειλέτης – κύριος του ακινήτου, να εξοφλήσει τις υποχρεώσεις του προς τον δανειστή του.
Μεταβίβαση ακινήτου μπορεί να γίνει είτε με πώληση (μη χαριστική, δηλαδή επαχθής αιτία), είτε με δωρεά ή γονική παροχή (χαριστική αιτία).
Κατά το άρθρο 939 του ελληνικού Αστικού Κώδικα, ο δανειστής δικαιούται να ζητήσει την ακύρωση της μεταβίβασης του ακινήτου από τον οφειλέτη του, εφόσον το υπόλοιπο της περιουσίας του οφειλέτη δεν επαρκεί για την εξόφληση της οφειλής.
Για να ακυρωθεί η πώληση του ακινήτου πρέπει αυτός που αγοράζει το ακίνητο να είχε δόλο, δηλ. να γνώριζε ότι η μεταβίβαση γίνεται για να αποφύγει ο μεταβιβάζων να εξοφλήσει την οφειλή του. Εάν, όμως, αυτός που αγοράζει το ακίνητο είναι συγγενής του πωλητού, δηλ. μεταξύ άλλων, σύζυγος, παιδί ή εγγόνι του, τεκμαίρεται ότι γνώριζε ότι η πώληση γίνεται για αποφυγή χρέους, εφόσον η αγωγή ασκείται εντός έτους από την μεταβίβαση.
Εάν η μεταβίβαση γίνεται με χαριστική αιτία, δηλ. δωρεά ή γονική παροχή, τότε για την ακύρωση της μεταβίβασης δεν απαιτείται η γνώση εκείνου που αποκτά το ακίνητο ότι η μεταβίβαση γίνεται για να αποφευχθεί η πληρωμή χρέους.
Εάν λοιπόν μία μητέρα, που είναι έμπορος και έχει ληξιπρόθεσμο χρέος σε κάποιον προμηθευτή του καταστήματός της, μεταβιβάσει ακίνητό της στο παιδί της με γονική παροχή και η υπόλοιπη περιουσία της δεν επαρκεί για να πληρώσει την οφειλή της προς τον προμηθευτή της, ο τελευταίος δικαιούται να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο ζητώντας την ακύρωση της γονικής παροχής μέχρι του ποσού της οφειλής.
Σε άλλη περίπτωση ο Χ απεδείχθη με τελεσίδικη δικαστική απόφαση ότι οφείλει να αποζημιώσει τον Ψ με ποσό 20.000 ευρώ, διότι από παράνομη γεώτρηση που άνοιξε στο κτήμα του στη Νεμέα προκλήθηκε πλημμύρα στο γειτονικό αμπέλι του Ψ, με αποτέλεσμα να καταστραφούν τα κλήματα και να κατολισθήσει το χώμα στο διπλανό ποτάμι.
Ο Χ, που γνωρίζει ότι τελεσιδίκως οφείλει να πληρώσει 20.000 ευρώ με τόκους και δικαστικά έξοδα στον Ψ, πουλάει ένα διαμέρισμα που έχει στο Κιάτο, σε έναν τρίτο, τον Γ, με σκοπό να μην μπορεί ο Ψ να βρει άλλη περιουσία στο όνομα του Χ για να εκτελέσει την δικαστική απόφαση των 20.000 ευρώ. Ο Χ δεν έχει άλλη περιουσία στο όνομά του, άρα ο Ψ δεν μπορεί να πάρει το λεφτά του.
Ο Ψ δικαιούται να ασκήσει αγωγή ζητώντας να ακυρωθεί η πώληση του διαμερίσματος από τον Χ στον αγοραστή Γ, εφόσον όμως αποδείξει ότι ο Γ γνώριζε τον σκοπό του Χ, γνώριζε δηλαδή ότι με την πώληση αυτή ο Χ προσπαθεί να αποφύγει να πληρώσει το χρέος του προς τον Ψ.
Το δικαίωμα του δανειστή Ψ να ζητήσει από το δικαστήριο να ακυρώσει την πώληση παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από την πώληση. Τα πέντε έτη πρέπει να έχουν περάσει από την υπογραφή του συμβολαίου πωλήσεως στον συμβολαιογράφο και όχι κατ’ ανάγκην από την μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο, που γίνεται αργότερα. (Άρειος Πάγος, απόφαση υπ΄αριθ. 3998/2007).
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
Μεταβίβαση ακινήτου μπορεί να γίνει είτε με πώληση (μη χαριστική, δηλαδή επαχθής αιτία), είτε με δωρεά ή γονική παροχή (χαριστική αιτία).
Κατά το άρθρο 939 του ελληνικού Αστικού Κώδικα, ο δανειστής δικαιούται να ζητήσει την ακύρωση της μεταβίβασης του ακινήτου από τον οφειλέτη του, εφόσον το υπόλοιπο της περιουσίας του οφειλέτη δεν επαρκεί για την εξόφληση της οφειλής.
Για να ακυρωθεί η πώληση του ακινήτου πρέπει αυτός που αγοράζει το ακίνητο να είχε δόλο, δηλ. να γνώριζε ότι η μεταβίβαση γίνεται για να αποφύγει ο μεταβιβάζων να εξοφλήσει την οφειλή του. Εάν, όμως, αυτός που αγοράζει το ακίνητο είναι συγγενής του πωλητού, δηλ. μεταξύ άλλων, σύζυγος, παιδί ή εγγόνι του, τεκμαίρεται ότι γνώριζε ότι η πώληση γίνεται για αποφυγή χρέους, εφόσον η αγωγή ασκείται εντός έτους από την μεταβίβαση.
Εάν η μεταβίβαση γίνεται με χαριστική αιτία, δηλ. δωρεά ή γονική παροχή, τότε για την ακύρωση της μεταβίβασης δεν απαιτείται η γνώση εκείνου που αποκτά το ακίνητο ότι η μεταβίβαση γίνεται για να αποφευχθεί η πληρωμή χρέους.
Εάν λοιπόν μία μητέρα, που είναι έμπορος και έχει ληξιπρόθεσμο χρέος σε κάποιον προμηθευτή του καταστήματός της, μεταβιβάσει ακίνητό της στο παιδί της με γονική παροχή και η υπόλοιπη περιουσία της δεν επαρκεί για να πληρώσει την οφειλή της προς τον προμηθευτή της, ο τελευταίος δικαιούται να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο ζητώντας την ακύρωση της γονικής παροχής μέχρι του ποσού της οφειλής.
Σε άλλη περίπτωση ο Χ απεδείχθη με τελεσίδικη δικαστική απόφαση ότι οφείλει να αποζημιώσει τον Ψ με ποσό 20.000 ευρώ, διότι από παράνομη γεώτρηση που άνοιξε στο κτήμα του στη Νεμέα προκλήθηκε πλημμύρα στο γειτονικό αμπέλι του Ψ, με αποτέλεσμα να καταστραφούν τα κλήματα και να κατολισθήσει το χώμα στο διπλανό ποτάμι.
Ο Χ, που γνωρίζει ότι τελεσιδίκως οφείλει να πληρώσει 20.000 ευρώ με τόκους και δικαστικά έξοδα στον Ψ, πουλάει ένα διαμέρισμα που έχει στο Κιάτο, σε έναν τρίτο, τον Γ, με σκοπό να μην μπορεί ο Ψ να βρει άλλη περιουσία στο όνομα του Χ για να εκτελέσει την δικαστική απόφαση των 20.000 ευρώ. Ο Χ δεν έχει άλλη περιουσία στο όνομά του, άρα ο Ψ δεν μπορεί να πάρει το λεφτά του.
Ο Ψ δικαιούται να ασκήσει αγωγή ζητώντας να ακυρωθεί η πώληση του διαμερίσματος από τον Χ στον αγοραστή Γ, εφόσον όμως αποδείξει ότι ο Γ γνώριζε τον σκοπό του Χ, γνώριζε δηλαδή ότι με την πώληση αυτή ο Χ προσπαθεί να αποφύγει να πληρώσει το χρέος του προς τον Ψ.
Το δικαίωμα του δανειστή Ψ να ζητήσει από το δικαστήριο να ακυρώσει την πώληση παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από την πώληση. Τα πέντε έτη πρέπει να έχουν περάσει από την υπογραφή του συμβολαίου πωλήσεως στον συμβολαιογράφο και όχι κατ’ ανάγκην από την μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο, που γίνεται αργότερα. (Άρειος Πάγος, απόφαση υπ΄αριθ. 3998/2007).
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
Tuesday, November 25, 2008
Διανομή οικοπέδου χωρίς πλειστηριασμό του Χρήστου Ηλιόπουλου
Ένα ακίνητο μπορεί να ανήκει σε περισσότερους του ενός κυρίους. Αυτό συμβαίνει συνήθως συνεπεία κληρονομικής διαδοχής, οπότε περισσότεροι του ενός κληρονόμοι καθίστανται συγκύριοι ενός ακινήτου, σε εξ αδιαιρέτου μερίδια επ’αυτού. Σε μία τέτοια περίπτωση προκύπτουν συχνά αντίθετες απόψεις μεταξύ των συγκυρίων για το ποιός είναι ο καλύτερος τρόπος εκμεταλλεύσεως του κοινού ακινήτου. Ο ένας κληρονόμος – συγκύριος μπορεί να θέλει την πώληση του κοινού ακινήτου, ενώ κάποιος άλλος συγκύριος μπορεί να επιθυμεί την εκμετάλλευσή του.
Όταν οι συγκύριοι αδυνατούν να εξεύρουν λύση, καθένας εξ αυτών δύναται να προσφύγει στο δικαστήριο, ασκώντας αγωγή διανομής. Με την αγωγή αυτή ζητά την διανομή, δηλαδή τον χωρισμό του κοινού ακινήτου σε μερίδια αναλόγως των ποσοστών των συγκυρίων.
Εάν το ακίνητο μπορεί να χωρισθεί από πλευράς πολεοδομικών και άλλων διατάξεων, τότε τα πράγματα είναι ευκολώτερα, καθώς το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την λεγόμενη αυτούσια διανομή. Εάν επί παραδείγματι τέσσερις συγκύριοι έχουν ο καθένας τους από 1/4 εξ αδιαιρέτου επί οικοπέδου επιφανείας 2.000 τετραγωνικών μέτρων σε μία πόλη όπου η αρτιότητα, δηλαδή το ελάχιστο εμβαδόν οικοπέδων είναι τα 500 τ.μ., τότε το εν λόγω οικόπεδο των 2.000 τ.μ. μπορεί να χωρισθεί σε τέσσερα μερίδια και ο κάθε κληρονόμος να λάβει από ένα επιφανείας 500 τ.μ., ίσης αξίας με τα άλλα.
Συνήθως, όμως, οι πλεοδομικές διατάξεις, αλλά και η ίδια η πραγματικότητα, δεν επιτρέπουν την αυτούσια διανομή, είτε επειδή το οικόπεδο είναι π.χ. μόλις 210 τ.μ. σε μία πόλη όπου το μικρότερο οικόπεδο δεν μπορεί να είναι λιγότερο από 150 τ.μ., είτε επειδή το κοινό ακίνητο είναι ένα διαμέρισμα, το οποίο δεν μπορεί φυσικά να χωρισθεί σε επιμέρους τμήματα για να λάβει κάθε συγκύριος από ένα.
Όταν λοιπόν το κοινό ακίνητο δεν χωρίζεται σε τμήματα που να αναλογούν στα ποσοστά συγκυριότητος των συνιδιοκτητών, τότε το δικαστήριο διατάζει την πώληση του ακινήτου σε πλειστηριασμό και την διανομή των χρημάτων στους συγκυρίους αναλόγως του εξ αδιαιρέτου μεριδίου εκάστου.
Υπάρχει, ωστόσο, μία περίπτωση κατά την οποία το κοινό οικόπεδο μπορεί να μην χωρίζεται σε μικρότερα οικόπεδα, μπορεί όμως να αποφευχθεί ο πλειστηριασμός με την λύση της καθέτου συνιδιοκτησίας. Αυτή την λύση έδωσε το δικαστήριο στην υπ΄αριθ. 975/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου, στην οποία δύο συγκύριοι είχαν ο ένας τα 2/3 και ο άλλος το άλλο 1/3 ενός οικοπέδου. Το οικόπεδο είχε επιφάνεια 192 τ.μ. και δεν μπορούσε να χωρισθεί σε τρία κομμάτια, ώστε ο ένας να λάβει τα δύο και ο άλλος το ένα.
Ο ένας συνιδιοκτήτης άσκησε κατά του άλλου αγωγή διανομής και το δικαστήριο απεφάνθη ότι δεν δύναται να γίνει διανομή με κατάτμηση του κοινού οικοπέδου σε τρία κομμάτια, διότι αυτό απαγορεύεται από την πολεοδομική νομοθεσία, επειδή το οικόπεδο είναι μικρό (μόλις 192 τ.μ.) και δεν μπορεί να χωρισθεί σε μικρότερα κομμάτια.
Το δικαστήριο όμως έκρινε ότι παρά ταύτα ο πλειστηριασμός μπορούσε να αποφευχθεί, διότι στο οικόπεδο μπορούσε να συσταθεί κάθετη οροφοκτησία, δηλαδή να δοθεί το δικαίωμα στον καθένα εκ των συνιδιοκτητών να οικοδομήσει σε ένα ξεχωριστό τμήμα του ιδίου οικοπέδου. Κατ’ αυτόν τον τρόπο το δικαστήριο έκρινε ότι ο συγκύριος που είχε τα 2/3 του οικοπέδου θα αποκτούσε το δικαίωμα να ανεγείρει οικοδομή εμβαδού 72,19 τ.μ. επί οικοπέδού 128 τ.μ., ενώ ο συγκύριος που είχε το 1/3 του οικοπέδου αποκτούσε δικαίωμα ανεγέρσεως οικοδομής επιφανείας 36,50 τ.μ. επί οικοπέδου 64 τ.μ.
Με την λύση αυτή απετράπη ο πλειστηριασμός του ακινήτου, που δεν θα ωφελούσε κανέναν εκ των συγκυρίων και επετεύχθη η αυτούσια διανομή του οικοπέδου, παρά το γεγονός ότι οι πολεοδομικοί κανονισμοί εκ πρώτης όψεως δεν επέτρεπαν την κατάτμησή του σε μικρότερα κομμάτια.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
Όταν οι συγκύριοι αδυνατούν να εξεύρουν λύση, καθένας εξ αυτών δύναται να προσφύγει στο δικαστήριο, ασκώντας αγωγή διανομής. Με την αγωγή αυτή ζητά την διανομή, δηλαδή τον χωρισμό του κοινού ακινήτου σε μερίδια αναλόγως των ποσοστών των συγκυρίων.
Εάν το ακίνητο μπορεί να χωρισθεί από πλευράς πολεοδομικών και άλλων διατάξεων, τότε τα πράγματα είναι ευκολώτερα, καθώς το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την λεγόμενη αυτούσια διανομή. Εάν επί παραδείγματι τέσσερις συγκύριοι έχουν ο καθένας τους από 1/4 εξ αδιαιρέτου επί οικοπέδου επιφανείας 2.000 τετραγωνικών μέτρων σε μία πόλη όπου η αρτιότητα, δηλαδή το ελάχιστο εμβαδόν οικοπέδων είναι τα 500 τ.μ., τότε το εν λόγω οικόπεδο των 2.000 τ.μ. μπορεί να χωρισθεί σε τέσσερα μερίδια και ο κάθε κληρονόμος να λάβει από ένα επιφανείας 500 τ.μ., ίσης αξίας με τα άλλα.
Συνήθως, όμως, οι πλεοδομικές διατάξεις, αλλά και η ίδια η πραγματικότητα, δεν επιτρέπουν την αυτούσια διανομή, είτε επειδή το οικόπεδο είναι π.χ. μόλις 210 τ.μ. σε μία πόλη όπου το μικρότερο οικόπεδο δεν μπορεί να είναι λιγότερο από 150 τ.μ., είτε επειδή το κοινό ακίνητο είναι ένα διαμέρισμα, το οποίο δεν μπορεί φυσικά να χωρισθεί σε επιμέρους τμήματα για να λάβει κάθε συγκύριος από ένα.
Όταν λοιπόν το κοινό ακίνητο δεν χωρίζεται σε τμήματα που να αναλογούν στα ποσοστά συγκυριότητος των συνιδιοκτητών, τότε το δικαστήριο διατάζει την πώληση του ακινήτου σε πλειστηριασμό και την διανομή των χρημάτων στους συγκυρίους αναλόγως του εξ αδιαιρέτου μεριδίου εκάστου.
Υπάρχει, ωστόσο, μία περίπτωση κατά την οποία το κοινό οικόπεδο μπορεί να μην χωρίζεται σε μικρότερα οικόπεδα, μπορεί όμως να αποφευχθεί ο πλειστηριασμός με την λύση της καθέτου συνιδιοκτησίας. Αυτή την λύση έδωσε το δικαστήριο στην υπ΄αριθ. 975/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου, στην οποία δύο συγκύριοι είχαν ο ένας τα 2/3 και ο άλλος το άλλο 1/3 ενός οικοπέδου. Το οικόπεδο είχε επιφάνεια 192 τ.μ. και δεν μπορούσε να χωρισθεί σε τρία κομμάτια, ώστε ο ένας να λάβει τα δύο και ο άλλος το ένα.
Ο ένας συνιδιοκτήτης άσκησε κατά του άλλου αγωγή διανομής και το δικαστήριο απεφάνθη ότι δεν δύναται να γίνει διανομή με κατάτμηση του κοινού οικοπέδου σε τρία κομμάτια, διότι αυτό απαγορεύεται από την πολεοδομική νομοθεσία, επειδή το οικόπεδο είναι μικρό (μόλις 192 τ.μ.) και δεν μπορεί να χωρισθεί σε μικρότερα κομμάτια.
Το δικαστήριο όμως έκρινε ότι παρά ταύτα ο πλειστηριασμός μπορούσε να αποφευχθεί, διότι στο οικόπεδο μπορούσε να συσταθεί κάθετη οροφοκτησία, δηλαδή να δοθεί το δικαίωμα στον καθένα εκ των συνιδιοκτητών να οικοδομήσει σε ένα ξεχωριστό τμήμα του ιδίου οικοπέδου. Κατ’ αυτόν τον τρόπο το δικαστήριο έκρινε ότι ο συγκύριος που είχε τα 2/3 του οικοπέδου θα αποκτούσε το δικαίωμα να ανεγείρει οικοδομή εμβαδού 72,19 τ.μ. επί οικοπέδού 128 τ.μ., ενώ ο συγκύριος που είχε το 1/3 του οικοπέδου αποκτούσε δικαίωμα ανεγέρσεως οικοδομής επιφανείας 36,50 τ.μ. επί οικοπέδου 64 τ.μ.
Με την λύση αυτή απετράπη ο πλειστηριασμός του ακινήτου, που δεν θα ωφελούσε κανέναν εκ των συγκυρίων και επετεύχθη η αυτούσια διανομή του οικοπέδου, παρά το γεγονός ότι οι πολεοδομικοί κανονισμοί εκ πρώτης όψεως δεν επέτρεπαν την κατάτμησή του σε μικρότερα κομμάτια.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
Monday, November 17, 2008
Πούλησε το σπίτι του χάριν του ποτού! του Χρήστου Ηλιόπουλου
Στην ελεύθερη οικονομία καθένας είναι, κατ’ αρχάς, ελεύθερος να προβεί σε όποια συναλλαγή πιστεύει ότι είναι προς το συμφέρον του, υπό τους όρους που ελευθέρως οι συναλλασσόμενοι θα συμφωνήσουν μεταξύ τους (ελευθερία των συναλλαγών). Υπάρχουν, ωστόσο, περιπτώσεις όπου η ελευθερία των συμβάσεων κάμπτεται έναντι του υπερτέρου αγαθού της προστασίας του μέσου ανθρώπου από την εκμετάλλευση και την εξαπάτηση.
Στο ελληνικό δίκαιο η αρχή αυτή της προστασίας του αδυνάτου ή του μη εμπείρου περί τις συναλλαγές καταγράφεται στο άρθρο 179 Αστικού Κώδικα, που ορίζει ότι μία δικαιοπραξία (π.χ., μία πώληση ακινήτου) είναι άκυρη, εάν είναι αντίθετη στα χρηστά ήθη, ιδίως εάν δεσμεύεται υπερβολικά η ελευθερία του προσώπου ή εάν με την σύμβαση αυτή κάποιος εκμεταλλεύεται την ανάγκη ή την απειρία του άλλου επιτυγχάνοντας να πάρει για τον εαυτό του περιουσία που είναι πολύ μεγαλύτερη από όσα έδωσε σε εκείνον που εκμεταλλεύθηκε.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει η υπ’ αριθ. 936/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου, σε υπόθεση όπου κάποιος εξαρτημένος από το αλκοόλ, πούλησε το σπίτι του έναντι ποσού που το δικαστήριο έκρινε ότι δεν ανταποκρινόταν στην πραγματική αξία του ακινήτου. Τα δικαστήρια τελικώς ακύρωσαν την πώληση, επειδή έκριναν ότι ο αγοραστής είχε εκμεταλλευθεί τον πωλήτη και ιδίως το πάθος του για το ποτό.
Ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου ήταν εξαρτημένος από το αλκοόλ επί πολλά έτη. Σε ηλικία 62 ετών, το έτος 1991 και ενώ ήδη χρώσταγε ποσό 300.000 δρχ. σε ιδιοκτήτη καφενείου που του επέτρεπε επί πιστώσει να καταναλώνει μεγάλες ποσότητες αλκοόλ, πούλησε το διαμέρισμα που είχε στην κυριότητά του, μαζί με το δικαίωμα υψούν, στον υιό του ιδιοκτήτη του καφενείου.
Το ασυνήθιστο στην συμφωνία τους ήταν ότι ο συνταξιούχος πώλησε το σπίτι του χωρίς να λάβει στην πραγματικότητα χρήματα από τον αγοραστή. Η πώληση έγινε με αντάλλαγμα, πρώτον να του διαγράψει τα χρέη των 300.000 δρχ. από κατανάλωση αλκοόλ όλα τα προηγούμενα χρόνια και δεύτερον, με τον όρο ότι θα του επιτρέπει να καταναλώνει δωρεάν αλκοόλ για όσο ζει!
Το 1994 απεβίωσε ο πωλητής του ακινήτου και οι κληρονόμοι του άσκησαν αγωγή στα δικαστήρια κατά του αγοραστή, για να ακυρώσουν την μεταβίβαση του ακινήτου, με αιτιολογία ότι η πώληση ήταν άκυρη λόγω εκμεταλλεύσεως της ανάγκης και του πάθους του πωλητού.
Το Εφετείο προέβη σε μιά ανάλυση της παροχής (αξία του πωληθέντος ακινήτου) και της αντιπαροχής (διαγραφή παλαιού χρέους και ισόβια παροχή δωρεάν αλκοόλ). Το δικαστήριο υπελόγισε ότι η αξία του ακινήτου ήταν 11 εκατομμύρια δρχ. Από την άλλη πλευρά, η αξία που πλήρωσε ο αγοραστής ήταν α) οι 300.000 δρχ. του παλαιού χρέους που διεγράφη και β) η αξία του δωρεάν αλκοόλ για όλη την ζωή του πωλητού, ήτοι περίπου για τέσσερα χρόνια που περίπου θα ζούσε, δεδομένου ότι τα ζωτικά του όργανα είχαν ήδη υποστεί τεράστια βλάβη από το ποτό, αφαιρουμένου του ενοικίου του σπιτιού, αφού ο αγοραστής άφησε τον πωλητή να μένει στο σπίτι εφ’ όρου ζωής.
Το δικαστήριο έκρινε τελικώς ότι η αντιπαροχή που έδωσε ο αγοραστής για να αγοράσει το σπίτι ήταν 2,5 εκατομμύρια δρχ., ενώ η πραγματική αξία του ακινήτου ήταν 11 εκατομμύρια δρχ. Έκρινε συνεπώς το δικαστήριο ότι ο αγοραστής εκμεταλλεύθηκε το πάθος και την εξάρτηση του πωλητού από το αλκοόλ και αγόρασε το σπίτι του σε πολύ χαμηλή τιμή, ήτοι μόνο 2,5 εκατομ. ενώ η αξία του ήταν 11 εκατομ. δρχ. Για τον λόγο αυτόν το Εφετείο ακύρωσε την πώληση και η κυριότητα του ακινήτου επέστρεψε στον πωλητή, που είχε βεβαίως αποβιώσει, άρα επέστρεψε στους κληρονόμους του πωλητού. Την απόφαση αυτή επεκύρωσε ο Άρειος Πάγος.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
Στο ελληνικό δίκαιο η αρχή αυτή της προστασίας του αδυνάτου ή του μη εμπείρου περί τις συναλλαγές καταγράφεται στο άρθρο 179 Αστικού Κώδικα, που ορίζει ότι μία δικαιοπραξία (π.χ., μία πώληση ακινήτου) είναι άκυρη, εάν είναι αντίθετη στα χρηστά ήθη, ιδίως εάν δεσμεύεται υπερβολικά η ελευθερία του προσώπου ή εάν με την σύμβαση αυτή κάποιος εκμεταλλεύεται την ανάγκη ή την απειρία του άλλου επιτυγχάνοντας να πάρει για τον εαυτό του περιουσία που είναι πολύ μεγαλύτερη από όσα έδωσε σε εκείνον που εκμεταλλεύθηκε.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει η υπ’ αριθ. 936/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου, σε υπόθεση όπου κάποιος εξαρτημένος από το αλκοόλ, πούλησε το σπίτι του έναντι ποσού που το δικαστήριο έκρινε ότι δεν ανταποκρινόταν στην πραγματική αξία του ακινήτου. Τα δικαστήρια τελικώς ακύρωσαν την πώληση, επειδή έκριναν ότι ο αγοραστής είχε εκμεταλλευθεί τον πωλήτη και ιδίως το πάθος του για το ποτό.
Ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου ήταν εξαρτημένος από το αλκοόλ επί πολλά έτη. Σε ηλικία 62 ετών, το έτος 1991 και ενώ ήδη χρώσταγε ποσό 300.000 δρχ. σε ιδιοκτήτη καφενείου που του επέτρεπε επί πιστώσει να καταναλώνει μεγάλες ποσότητες αλκοόλ, πούλησε το διαμέρισμα που είχε στην κυριότητά του, μαζί με το δικαίωμα υψούν, στον υιό του ιδιοκτήτη του καφενείου.
Το ασυνήθιστο στην συμφωνία τους ήταν ότι ο συνταξιούχος πώλησε το σπίτι του χωρίς να λάβει στην πραγματικότητα χρήματα από τον αγοραστή. Η πώληση έγινε με αντάλλαγμα, πρώτον να του διαγράψει τα χρέη των 300.000 δρχ. από κατανάλωση αλκοόλ όλα τα προηγούμενα χρόνια και δεύτερον, με τον όρο ότι θα του επιτρέπει να καταναλώνει δωρεάν αλκοόλ για όσο ζει!
Το 1994 απεβίωσε ο πωλητής του ακινήτου και οι κληρονόμοι του άσκησαν αγωγή στα δικαστήρια κατά του αγοραστή, για να ακυρώσουν την μεταβίβαση του ακινήτου, με αιτιολογία ότι η πώληση ήταν άκυρη λόγω εκμεταλλεύσεως της ανάγκης και του πάθους του πωλητού.
Το Εφετείο προέβη σε μιά ανάλυση της παροχής (αξία του πωληθέντος ακινήτου) και της αντιπαροχής (διαγραφή παλαιού χρέους και ισόβια παροχή δωρεάν αλκοόλ). Το δικαστήριο υπελόγισε ότι η αξία του ακινήτου ήταν 11 εκατομμύρια δρχ. Από την άλλη πλευρά, η αξία που πλήρωσε ο αγοραστής ήταν α) οι 300.000 δρχ. του παλαιού χρέους που διεγράφη και β) η αξία του δωρεάν αλκοόλ για όλη την ζωή του πωλητού, ήτοι περίπου για τέσσερα χρόνια που περίπου θα ζούσε, δεδομένου ότι τα ζωτικά του όργανα είχαν ήδη υποστεί τεράστια βλάβη από το ποτό, αφαιρουμένου του ενοικίου του σπιτιού, αφού ο αγοραστής άφησε τον πωλητή να μένει στο σπίτι εφ’ όρου ζωής.
Το δικαστήριο έκρινε τελικώς ότι η αντιπαροχή που έδωσε ο αγοραστής για να αγοράσει το σπίτι ήταν 2,5 εκατομμύρια δρχ., ενώ η πραγματική αξία του ακινήτου ήταν 11 εκατομμύρια δρχ. Έκρινε συνεπώς το δικαστήριο ότι ο αγοραστής εκμεταλλεύθηκε το πάθος και την εξάρτηση του πωλητού από το αλκοόλ και αγόρασε το σπίτι του σε πολύ χαμηλή τιμή, ήτοι μόνο 2,5 εκατομ. ενώ η αξία του ήταν 11 εκατομ. δρχ. Για τον λόγο αυτόν το Εφετείο ακύρωσε την πώληση και η κυριότητα του ακινήτου επέστρεψε στον πωλητή, που είχε βεβαίως αποβιώσει, άρα επέστρεψε στους κληρονόμους του πωλητού. Την απόφαση αυτή επεκύρωσε ο Άρειος Πάγος.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
Monday, November 10, 2008
Ίση μεταχείριση σε όλη την Ευρώπη στους κατόχους ελληνικού διαβατηρίου του Χρήστου Ηλιόπουλου
Βασικός κανόνας στο Ευρωπαϊκό Δίκαιο είναι η απαγόρευση διακρίσεων λόγω εθνικότητος. Αυτό σημαίνει ότι ένας πολίτης χώρας μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης (Ε.Ε.) που ζει, σπουδάζει, εργάζεται ή απλώς ταξειδεύει σε άλλη χώρα μέλος της Ε.Ε., έχει τα ίδια δικαιώματα με τους πολίτες της χώρας μέλους που τον φιλοξενεί.
Επομένως, ο κάτοχος ελληνικού διαβατηρίου δικαιούται ελευθέρως να ταξειδεύει, να σπουδάζει, να εργάζεται και να εγκαθίσταται μονίμως σε άλλη χώρα μέλος της Ε.Ε. με τα ίδια δικαιώματα που έχουν οι πολίτες της χώρας αυτής, διότι ο Έλλην πολίτης θεωρείται Ευρωπαίος πολίτης.
Η αρχή αυτή εφαρμόζεται στην πράξη, δεδομένου ότι εκατομμύρια ευρωπαίοι μετακινούνται και εγκαθίστανται για όσο χρόνο επιθυμούν από μία χώρα μέλος σε άλλη χώρα μέλος, χωρίς να χρειάζονται διαβατήριο, ούτε βίζα. Εάν χρειασθεί να λάβουν άδεια παραμονής και εργασίας στην φιλοξενούσα χώρα της Ε.Ε., αυτό γίνεται με τυπικές διαδικασίες και δεν τίθεται ζήτημα αρνήσεως χορηγήσεως των εγγράφων αυτών από τις αρχές τις χώρας αυτής, αφού ο Έλλην φέρει ελληνικό, δηλαδή ευρωπαϊκό διαβατήριο.
Υπάρχουν, ωστόσο, περιπτώσεις όπου χώρες μέλη διατηρούν σε ισχύ νόμους, που καταλήγουν σε παραβίαση της αρχής της απαγόρευσης διακρίσεων λόγω εθνικότητος. Αυτοί οι νόμοι ακυρώνονται από τα δικαστήρια κάθε φορά που ένας πολίτης διαμαρτυρηθεί ότι η χώρα μέλος που τον φιλοξενεί δεν του παρέχει τα ίδια δικαιώματα με τους δικούς της πολίτες.
Μία τέτοια περίπτωση οδήγησε στην απόφαση του Δικαστηρίου των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων (Δ.Ε.Κ.) με το όνομα James Wood. O James Wood, υπήκοος Βρετανίας, ζούσε για πάνω από είκοσι έτη στην Γαλλία με την σύντροφό του, Γαλλίδα υπήκοο και είχαν αποκτήσει τρία τέκνα. Ατυχώς, η μία κόρη τους σκοτώθηκε σε αυτοκινητικό δυστύχημα στην Αυστραλία.
Κατά την γαλλική νομοθεσιά οι Γάλλοι συγγενείς του θύματος είχαν δικαίωμα αποζημιώσεως για υλικές ζημίες και ψυχική οδύνη και πράγματι οι γαλλικές αρχές κατέβαλαν αποζημίωση στους γαλλικής υπηκοότητος συγγενείς της κοπέλας, δηλαδή στην Γαλλίδα μητέρα και στα άλλα δύο παιδιά, αδερφάκια της θανούσης κοπέλας. Δεν κατέβαλαν όμως αποζημίωση στον James Wood, πατέρα της θανούσης, επειδή αυτός δεν ήταν Γάλλος, αλλά Βρετανός υπήκοος, διότι το γαλλικό δίκαιο προέβλεπε αποζημίωση μόνο σε Γάλλους υπηκόους.
Ο νόμος αυτός της Γαλλίας που κατέληγε σε δυσμενή μεταχείριση ενός μη Γάλλου, αλλά υπηκόου άλλης χώρας μέλους του Ευρωπαϊκής Ενώσεως, ήταν προφανώς αντίθετος στο Ευρωπαϊκό Δίκαιο και έπρεπε να καταργηθεί.
Ο πατέρας λοιπόν της θανούσης, James Wood, άσκησε αγωγή στα γαλλικά δικαστήρια, ισχυριζόμενος ότι είχαν παραβιασθεί από τις γαλλικές αρχές τα δικαιώματά του ως Ευρωπαίου πολίτη, διότι ενώ οι άλλοι συγγενείς του θύματος, που ήταν Γάλλοι πολίτες, είχαν λάβει αποζημιώσεις, ο ίδιος, παρά το γεγονός ότι ήταν ο πατέρας του θύματος, ζούσε για πάνω από είκοσι χρόνια στην Γαλλία, πλήρωνε φόρους κλπ., δεν είχε λάβει αποζημίωση, εξ αιτίας και μόνο του γεγονότος ότι δεν ήταν Γάλλος υπήκοος. Η άρνηση αυτή των γαλλικών αρχών να του χορηγήσουν τα ίδια δικαιώματα που έδιναν στους Γάλλους πολίτες ήταν αντίθετη στο Ευρωπαϊκό Δίκαιο και έπρεπε να κριθεί παράνομη.
Οι γαλλικές αρχές από την πλευρά τους επέμειναν στον ισχυρισμό ότι το γαλλικό δίκαιο πρόεβλεπε καταβολή αποζημιώσεως μόνο σε Γάλλους πολίτες.
Η υπόθεση παρεπέμφθη από το γαλλικό δικαστήριο στο Δικαστήριο των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων στο Λουξεμβούργο, το οποίο απεφάνθη ότι μία χώρα μέλος, όπως η Γαλλία εν προκειμένω, δεν μπορεί να αποκλείει από την καταβολή αποζημιώσεως κάποιον Ευρωπαίο, μη Γάλλο, πολίτη, μόνο και μόνο επειδή αυτός δεν έχει την γαλλική υπηκοότητα.
Η ανωτέρω υπόθεση αποτελεί ένα πρώτης τάξεως παράδειγμα του πώς λειτουγεί η αρχή της απαγόρευσης διακρίσεων λόγω εθνικότητος στην Ευρώπη. Εάν δηλαδή φέρεις ευρωπαϊκό διαβατήριο, όπως είναι και το ελληνικό, δικαιούσαι όχι μόνο να ταξειδεύεις ελευθέρως, αλλά και να εγκαθίστασαι σε άλλη χώρα της Ε.Ε. και να απολαμβάνεις τα ίδια δικαιώματα με τους πολίτες της χώρας αυτής.
Επομένως, κάποιος που έχει ελληνικό διαβατήριο δικαιούται να ανοίξει μαγαζί ή επιχείρηση σε άλλη χώρα της Ευρώπης με τα ίδια ακριβώς δικαιολογητικά που ζητούνται από τους πολίτες της χώρας αυτής, όπως δικαιούται και να σπουδάσει στο πανεπιστήμιο με τα ίδια και όχι ακριβώτερα δίδακτρα, αλλά και να λάβει επιδόματα και παροχές από το κράτος, υπό τις ίδιες προϋποθέσεις που τα λαμβάνουν οι πολίτες της χώρας μέλους που τον φιλοξενεί.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
Επομένως, ο κάτοχος ελληνικού διαβατηρίου δικαιούται ελευθέρως να ταξειδεύει, να σπουδάζει, να εργάζεται και να εγκαθίσταται μονίμως σε άλλη χώρα μέλος της Ε.Ε. με τα ίδια δικαιώματα που έχουν οι πολίτες της χώρας αυτής, διότι ο Έλλην πολίτης θεωρείται Ευρωπαίος πολίτης.
Η αρχή αυτή εφαρμόζεται στην πράξη, δεδομένου ότι εκατομμύρια ευρωπαίοι μετακινούνται και εγκαθίστανται για όσο χρόνο επιθυμούν από μία χώρα μέλος σε άλλη χώρα μέλος, χωρίς να χρειάζονται διαβατήριο, ούτε βίζα. Εάν χρειασθεί να λάβουν άδεια παραμονής και εργασίας στην φιλοξενούσα χώρα της Ε.Ε., αυτό γίνεται με τυπικές διαδικασίες και δεν τίθεται ζήτημα αρνήσεως χορηγήσεως των εγγράφων αυτών από τις αρχές τις χώρας αυτής, αφού ο Έλλην φέρει ελληνικό, δηλαδή ευρωπαϊκό διαβατήριο.
Υπάρχουν, ωστόσο, περιπτώσεις όπου χώρες μέλη διατηρούν σε ισχύ νόμους, που καταλήγουν σε παραβίαση της αρχής της απαγόρευσης διακρίσεων λόγω εθνικότητος. Αυτοί οι νόμοι ακυρώνονται από τα δικαστήρια κάθε φορά που ένας πολίτης διαμαρτυρηθεί ότι η χώρα μέλος που τον φιλοξενεί δεν του παρέχει τα ίδια δικαιώματα με τους δικούς της πολίτες.
Μία τέτοια περίπτωση οδήγησε στην απόφαση του Δικαστηρίου των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων (Δ.Ε.Κ.) με το όνομα James Wood. O James Wood, υπήκοος Βρετανίας, ζούσε για πάνω από είκοσι έτη στην Γαλλία με την σύντροφό του, Γαλλίδα υπήκοο και είχαν αποκτήσει τρία τέκνα. Ατυχώς, η μία κόρη τους σκοτώθηκε σε αυτοκινητικό δυστύχημα στην Αυστραλία.
Κατά την γαλλική νομοθεσιά οι Γάλλοι συγγενείς του θύματος είχαν δικαίωμα αποζημιώσεως για υλικές ζημίες και ψυχική οδύνη και πράγματι οι γαλλικές αρχές κατέβαλαν αποζημίωση στους γαλλικής υπηκοότητος συγγενείς της κοπέλας, δηλαδή στην Γαλλίδα μητέρα και στα άλλα δύο παιδιά, αδερφάκια της θανούσης κοπέλας. Δεν κατέβαλαν όμως αποζημίωση στον James Wood, πατέρα της θανούσης, επειδή αυτός δεν ήταν Γάλλος, αλλά Βρετανός υπήκοος, διότι το γαλλικό δίκαιο προέβλεπε αποζημίωση μόνο σε Γάλλους υπηκόους.
Ο νόμος αυτός της Γαλλίας που κατέληγε σε δυσμενή μεταχείριση ενός μη Γάλλου, αλλά υπηκόου άλλης χώρας μέλους του Ευρωπαϊκής Ενώσεως, ήταν προφανώς αντίθετος στο Ευρωπαϊκό Δίκαιο και έπρεπε να καταργηθεί.
Ο πατέρας λοιπόν της θανούσης, James Wood, άσκησε αγωγή στα γαλλικά δικαστήρια, ισχυριζόμενος ότι είχαν παραβιασθεί από τις γαλλικές αρχές τα δικαιώματά του ως Ευρωπαίου πολίτη, διότι ενώ οι άλλοι συγγενείς του θύματος, που ήταν Γάλλοι πολίτες, είχαν λάβει αποζημιώσεις, ο ίδιος, παρά το γεγονός ότι ήταν ο πατέρας του θύματος, ζούσε για πάνω από είκοσι χρόνια στην Γαλλία, πλήρωνε φόρους κλπ., δεν είχε λάβει αποζημίωση, εξ αιτίας και μόνο του γεγονότος ότι δεν ήταν Γάλλος υπήκοος. Η άρνηση αυτή των γαλλικών αρχών να του χορηγήσουν τα ίδια δικαιώματα που έδιναν στους Γάλλους πολίτες ήταν αντίθετη στο Ευρωπαϊκό Δίκαιο και έπρεπε να κριθεί παράνομη.
Οι γαλλικές αρχές από την πλευρά τους επέμειναν στον ισχυρισμό ότι το γαλλικό δίκαιο πρόεβλεπε καταβολή αποζημιώσεως μόνο σε Γάλλους πολίτες.
Η υπόθεση παρεπέμφθη από το γαλλικό δικαστήριο στο Δικαστήριο των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων στο Λουξεμβούργο, το οποίο απεφάνθη ότι μία χώρα μέλος, όπως η Γαλλία εν προκειμένω, δεν μπορεί να αποκλείει από την καταβολή αποζημιώσεως κάποιον Ευρωπαίο, μη Γάλλο, πολίτη, μόνο και μόνο επειδή αυτός δεν έχει την γαλλική υπηκοότητα.
Η ανωτέρω υπόθεση αποτελεί ένα πρώτης τάξεως παράδειγμα του πώς λειτουγεί η αρχή της απαγόρευσης διακρίσεων λόγω εθνικότητος στην Ευρώπη. Εάν δηλαδή φέρεις ευρωπαϊκό διαβατήριο, όπως είναι και το ελληνικό, δικαιούσαι όχι μόνο να ταξειδεύεις ελευθέρως, αλλά και να εγκαθίστασαι σε άλλη χώρα της Ε.Ε. και να απολαμβάνεις τα ίδια δικαιώματα με τους πολίτες της χώρας αυτής.
Επομένως, κάποιος που έχει ελληνικό διαβατήριο δικαιούται να ανοίξει μαγαζί ή επιχείρηση σε άλλη χώρα της Ευρώπης με τα ίδια ακριβώς δικαιολογητικά που ζητούνται από τους πολίτες της χώρας αυτής, όπως δικαιούται και να σπουδάσει στο πανεπιστήμιο με τα ίδια και όχι ακριβώτερα δίδακτρα, αλλά και να λάβει επιδόματα και παροχές από το κράτος, υπό τις ίδιες προϋποθέσεις που τα λαμβάνουν οι πολίτες της χώρας μέλους που τον φιλοξενεί.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
Tuesday, November 4, 2008
The principle of non-discrimination in Europe (Or, why a Greek passport is actually a European one) by Christos Iliopoulos
One of the fundamental rules of European law is the prohibition of discrimination based on nationality. In plain words this means that a citizen of one Member State of the European Union (EU), who lives, studies, works or simply travels to another Member State of the EU, enjoys the same rights as the citizens of the host Member State.
The basic principle (with very few exceptions) is that, if you are a citizen/national of a country, which is a member of the EU, you are entitled to travel, work, establish, study and enjoy the same benefits in any other EU country, without discrimination of nationality, since you are a EU citizen.
This basic principle is implemented everyday in all EU countries, where millions of EU citizens move from one Member State to another, to find work, study, establish families or simply to enjoy residence in another EU country, without the need of a passport or a visa and with the issuing of a work and residence permit being a simply procedural and not a substantial matter.
There are, of course, cases, where national governments keep in existence rules which result in discrimination based on nationality. Such rules, regulations or laws, once discovered, are being quashed either by the national courts, or by the European Court of Justice (ECJ) in Luxembourg. Every EU citizen is entitled to bring a case of nationality discrimination before the competent administrative authority or a court, claiming that the authorities of one EU country are not granting him/her the same rights they are granting to the citizens of the host country.
One such case resulted in the James Wood ruling of the European Court of Justice. James Wood, a British national, lived with his partner, Evelyne Arraitz, a French national, for more than 20 years in France. They had three children. One of their children, Helena Wood, died in a car accident in Australia.
French law gave to the French relatives of the victim, who died outside of the EU (in Australia), the right to receive compensation for material losses and for non-pecuniary losses. The French authorities actually gave compensation to the family members, who were French nationals, but not to the father of the victim, Mr. James Wood, on the grounds that he was a British and not a French national.
Indeed, French law stated that in such a case only French nationals were entitled to compensation. That law was violating European law, therefore it should be abolished.
Mr Wood lodged his claims based on Article 12 of the EU Treaty, which prohibits all discrimination on grounds of nationality. According to Mr Wood, who stated that he lived, worked and paid taxes in France, where he had lived for 20 years with his partner, a French national, he suffered discrimination, which consisted in the fact that he was not awarded compensation, which was, however, paid to the other members of his family. That is contrary to the principle of non-discrimination laid down by Article 12 EC.
The French administration countered that they were merely applying French law, which gave compensation only to French nationals.
The European Court finally issued its ruling stating that European law precludes legislation of a Member State which excludes nationals of other Member States who live and work in its territory from the grant of compensation intended to make good losses resulting from offences against the person where the crime in question was not committed on the territory of that State, on the sole ground of their nationality.
The Court therefore found that Mr. Wood had been discriminated against by the French administration, on the grounds of his nationality and that is a violation of European law, which precludes any discrimination between EU nationals, based on their nationality.
This is a very good example of the benefits which enjoy the holders of Greek passports. Greece is a Member State of the European Union and its citizens are entitled to travel, study, work and establish families and businesses all over the EU, enjoying the same rights and benefits with the citizens of the host EU Member State and without any discrimination based on their nationality.
Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court of Greece, LL.M.
The basic principle (with very few exceptions) is that, if you are a citizen/national of a country, which is a member of the EU, you are entitled to travel, work, establish, study and enjoy the same benefits in any other EU country, without discrimination of nationality, since you are a EU citizen.
This basic principle is implemented everyday in all EU countries, where millions of EU citizens move from one Member State to another, to find work, study, establish families or simply to enjoy residence in another EU country, without the need of a passport or a visa and with the issuing of a work and residence permit being a simply procedural and not a substantial matter.
There are, of course, cases, where national governments keep in existence rules which result in discrimination based on nationality. Such rules, regulations or laws, once discovered, are being quashed either by the national courts, or by the European Court of Justice (ECJ) in Luxembourg. Every EU citizen is entitled to bring a case of nationality discrimination before the competent administrative authority or a court, claiming that the authorities of one EU country are not granting him/her the same rights they are granting to the citizens of the host country.
One such case resulted in the James Wood ruling of the European Court of Justice. James Wood, a British national, lived with his partner, Evelyne Arraitz, a French national, for more than 20 years in France. They had three children. One of their children, Helena Wood, died in a car accident in Australia.
French law gave to the French relatives of the victim, who died outside of the EU (in Australia), the right to receive compensation for material losses and for non-pecuniary losses. The French authorities actually gave compensation to the family members, who were French nationals, but not to the father of the victim, Mr. James Wood, on the grounds that he was a British and not a French national.
Indeed, French law stated that in such a case only French nationals were entitled to compensation. That law was violating European law, therefore it should be abolished.
Mr Wood lodged his claims based on Article 12 of the EU Treaty, which prohibits all discrimination on grounds of nationality. According to Mr Wood, who stated that he lived, worked and paid taxes in France, where he had lived for 20 years with his partner, a French national, he suffered discrimination, which consisted in the fact that he was not awarded compensation, which was, however, paid to the other members of his family. That is contrary to the principle of non-discrimination laid down by Article 12 EC.
The French administration countered that they were merely applying French law, which gave compensation only to French nationals.
The European Court finally issued its ruling stating that European law precludes legislation of a Member State which excludes nationals of other Member States who live and work in its territory from the grant of compensation intended to make good losses resulting from offences against the person where the crime in question was not committed on the territory of that State, on the sole ground of their nationality.
The Court therefore found that Mr. Wood had been discriminated against by the French administration, on the grounds of his nationality and that is a violation of European law, which precludes any discrimination between EU nationals, based on their nationality.
This is a very good example of the benefits which enjoy the holders of Greek passports. Greece is a Member State of the European Union and its citizens are entitled to travel, study, work and establish families and businesses all over the EU, enjoying the same rights and benefits with the citizens of the host EU Member State and without any discrimination based on their nationality.
Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court of Greece, LL.M.
Subscribe to:
Posts (Atom)
