Inheritance taxes in Greece, 2010 update

By Christos ILIOPOULOS*



As expected, the Greek government introduced legislation according to which the rates of taxes for inheritance (and parental donation to children) have been seriously modified. The changes take effect from 19 January 2010, with regards to inheritance taxes and from 8 January 2010, as far as the parental donations are concerned.
Before we outline the basic new rates, it must be noted that for previous inheritance cases different legal regimes and rates apply, depending on the date of the passing of the deceased. One thing is for sure, however: inheritance taxes are paid only for properties of deceased persons who died from January 1st, 1990 until today. If the deceased passed away before 1-1-1990, the heirs do not pay any inheritance tax at all, irrespective of the value of the inherited properties.
For inheritances after the 19th of January 2010, the surviving spouse, married to the deceased for at least five years, does not pay tax for inherited real estate property worth up to 400,000 euros tax value. This also applies to the minor children of the deceased (children below 18 years old). However, the surviving spouse and the children, irrespective of whether they are below or above 18 years old, do pay inheritance taxes at a rate of 10% for cash, which they inherit.
The adult children and the parents of the deceased do not pay tax for an inheritance share worth up to 150,000 euros of tax value. They pay inheritance tax only 1% for the next 150,000 euros of their share. This means that for an inherited share worth of 300,000 euros of real estate property, the parents and the adult children of the deceased will pay 1,500 euros of inheritance tax, for cases after the 19th of January 2010.
For the next 300,000 euros worth of real estate, the first category of heirs (children and parents of the deceased) must pay 5% inheritance tax. In other words, for a share of 600,000 euros of property, the inheritance tax for this category of heirs is 16,500 euros.
Finally, for an inherited share which is worth above 600,000 euros, each heir pays, for the value above the 600,000 euros, 10% inheritance tax. An example: if the category A heir of a deceased who died after the 19th of Jan. 2010, inherits real estate property worth of 800,000 euros, this heir will pay no tax for the first 150,000 euros, he/she will pay 1,500 euros tax for the next 150,000 euros, he/she will pay another 15,000 euros for the next 300,000 euros and, finally, he/she will pay another 20,000 euros for the final 200,000 euros of inherited property. Total inheritance tax for this heir and for property worth of 800,000 euros, is 1,500 + 15,000 + 20,000 = 36,500 euros, which is not bad for real estate with tax value 800,000 euros and market value significantly higher.
Of course, the same heir, if inherited someone who passed away before 19-1-2010, would pay only 1% above the first 95,000 euros, therefore only 1% on the 705,000 euros, which would be only 7,050 euros, significantly lower than the 36,500 euros.
The new law suggests that category A heirs who inherit after 19-1-2010 cash and not real estate, pay 10% inheritance tax from the first euro (ouch!).
Grandchildren, grandparents, brothers and sisters (category B heirs) do not have to pay inheritance tax for the first 30,000 euros of tax value of real estate property. For property above 30,000 euros, and up to 100,000 euros, the new inheritance tax is 5%, which means that for property up to 100,000 euros, a category B’ heir will pay 3,500 euros. From the 100,000 euros up to 300,000 euros, the tax rate is 10%, therefore for an amount of 300,000 euros, the category B’ heirs pay 23,500 euros. For the part of property which is above 300,000 euros, the rate is 20%.
It is worth mentioning that, according to the interpretation of the new law and without any clarifications from the government yet, it seems that the category B heirs who inherit after 19 Jan. 2010 cash and not real estate, will pay inheritance tax at a rate of 20% from the first euro (ouch!).
The regime for category C heirs remains the same. Other relatives, therefore, apart from categories A and B, and those heirs who have absolutely no relation to the deceased, do not pay tax for the first 5,000 euros of their share, while they have to pay 20% on the next 55,000 euros, 30% on the next 160,000 euros, and 40% on any amount exceeding the first 220,000 euros of their share.
We must point out that how much inheritance tax you pay does not depend on whether you have the Greek citizenship or not. For property located in Greece, the ownership and property rules apply the same to Greeks and non-Greeks. However, who inherits what share is determined by the citizenship of the deceased. If the deceased had the Greek citizenship (or dual citizenship – Greek and another), then, for property in Greece, it is Greek law which determines what are the inheritance shares. If the deceased was not Greek, then it is the law of his/her citizenship that will determine who inherits how much.


Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court of Greece, LL.M.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Διαζύγιο στα δύο χρόνια διάστασης

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*



Διαζύγιο στην Ελλάδα μπορεί να εκδοθεί από το δικαστήριο εάν συντρέχει μία έστω από τις προϋποθέσεις του νόμου, που απαιτούνται ώστε να αποδειχθεί ότι έχει επέλθει ισχυρισμός κλονισμός της εγγάμου συμβιώσεως και συνακολούθως ο έγγαμος βίος έχει διασπασθεί.

Το αν συντρέχει τέτοια περίπτωση, οπότε πρέπει να εκδοθεί το διαζύγιο και να λυθεί ο γάμος, ή όχι, οπότε δεν πρέπει να βγει το διαζύγιο, είναι θέμα αποδείξεως. Εάν οι σύζυγοι διαφωνούν, δηλαδή ο ένας υποστηρίζει ότι έχει κλονισθεί ο γάμος ανεπανόρθωτα, ενώ ο άλλος το αμφισβητεί, θα αποφασίσει το δικαστήριο, στο οποίο θα προσφύγει προφανώς εκείνος από τους συζύγους που επιθυμεί την λύση του γάμου.

Υπάρχουν ωστόσο και περιπτώσεις στις οποίες ο κλονισμός του γάμου σε τέτοιο βαθμό που να οδηγεί αυτομάτως στο διαζύγιο τεκμαίρεται από την απόδειξη ενός και μόνο γεγονότος. Μία τέτοια περίπτωση είναι η διάσταση των συζύγων. Διάσταση σημαίνει διάσπαση του εγγάμου βίου, δηλαδή ότι οι σύζυγοι δεν ζουν μαζί.

Συνήθως, αποδεικνύεται ότι οι σύζυγοι δεν ζουν μαζί όταν ζουν σε διαφορετικό σπίτι, αλλά καμιά φορά μπορεί να θεωρηθεί ότι βρίσκονται σε διάσταση ακόμα και όταν ζουν υπό την ίδια στέγη, αλλά προκύπτει ότι δεν έχουν συζυγικές σχέσεις.

Μέχρι προσφάτως ο νόμος στην Ελλάδα όριζε ότι η διάρκεια της διάστασης που απαιτείται για να αποδεικνύεται αυτομάτως ο κλονισμός του εγγάμου βίου είναι τέσσερα χρόνια. Έπρεπε δηλαδή ο σύζυγος που επιθυμούσε το διαζύγιο να αποδείξει ότι η διάσταση είχε διαρκέσει τουλάχιστον τέσσερα έτη, ώστε να βγει αυτομάτως το διαζύγιο.

Εδώ και ένα περίπου χρόνο, όμως, ο νόμος άλλαξε και έγινε ακόμα πιο εύκολο να αποδείξει κάποιος ότι ο γάμος του έχει κλονισθεί εξαιτίας διαστάσεως με τον άλλο σύζυγο. Συγκεκριμένα, τώρα απαιτούνται μόνο δύο χρόνια διάστασης για να εκδοθεί διαζύγιο.

Τονίζεται ότι τα δύο χρόνια διάστασης πρέπει να έχουν συμπληρωθεί κατά την συζήτηση της υποθέσεως στο δικαστήριο και όχι κατά την άσκηση της αγωγής διαζυγίου, που γίνεται πολύ νωρίτερα. Εκείνος, δηλαδή, που επιδιώκει την λύση του γάμου, ακόμα κι αν η διάσταση οφείλεται σε δική του υπαιτιότητα, μπορεί να καταθέσει αγωγή διαζυγίου στο δικαστήριο πολύ πριν συμπληρωθούν τα δύο χρόνια διάστασης. Επί παραδείγματι, έαν το ζευγάρι είναι σε διάσταση από την 1η Ιουνίου 2008, η αγωγή διαζυγίου μπορεί να κατατεθεί στο δικαστήριο και σήμερα, 25 Ιανουαρίου 2010, έστω κι αν δεν έχουν ακόμα συμπληρωθεί δύο έτη διάστασης.

Αυτό που έχει σημασία είναι να ορισθεί ημέρα δικαστηρίου μετά την 1η Ιουνίου 2010, ώστε κατά την συζητηση στο δικαστήριο η διάσταση των συζύγων να έχει υπερβεί τα δύο έτη (1-6-2008 με 1-6-2010) και τότε, μόνο από την απόδειξη του ελάχιστου χρόνου της διάστασης των δύο ετών, ο κλονισμός του γάμου θα αποδεικνύεται αυτομάτως και το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την λύση του γάμου.

Αυτό έκρινε και η υπ’ αριθ. 163/2008 απόφαση του Αρείου Πάγου, που απεφάσισε ότι η τετρεατής (σύμφωνα με τον τότε νόμο) διάσταση πρέπει να έχει συμπληρωθεί κατά την ημέρα της συζήτησης της υπόθεσης στο δικαστήριο και όχι κατ’ ανάγκην την ημέρα ασκήσεως της αγωγής, η οποία μπορεί να ασκηθεί και πριν την πάροδο του ελαχίστου χρόνου της διάστασης, που σήμερα είναι πλέον δύο χρόνια.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Έφεση με επίδοση αποφάσεως στον δικηγόρο

Μία ακόμα απόφαση του Αρείου Πάγου, η υπ’ αριθ. 1078/2007, επιβεβαιώνει ότι η δικαστική απόφαση που εκδίδει το δικαστήριο μπορεί να επιδοθεί από τον ένα αντίδικο (προφανώς, εκείνον που κέρδισε) στον δικηγόρο του άλλου αντιδίκου, ώστε να αρχίσει να μετράει η προθεσμία για να ασκηθεί έφεση από τον άλλο αντίδικο.
Η προθεσμία για την άσκηση εφέσεως κατά μίας δικαστικής αποφάσεως, την οποία ο ηττηθείς διάδικος θεωρεί εσφαλμένη, είναι στις περισσότερες αλλά όχι σε όλες τις υποθέσεις, τριάντα ημέρες από την ημέρα που θα του επιδοθεί η απόφαση από τον αντίδικό του. Εάν ο διάδικος είναι κάτοικος εξωτερικού, η προθεσμία είναι εξήντα ημέρες.
Η προθεσμία μετράει από τότε που επιδόθηκε η απόφαση στον ηττηθέντα διάδικο. Προσοχή όμως! Η απόφαση μπορεί βεβαίως να επιδοθεί στον ίδιο τον διάδικο, δηλαδή στην κατοικία του (ακόμα και στην επαγγελματική) στην Ελλάδα, ή στο εξωτερικό. Μπορεί όμως η απόφαση να μην επιδοθεί στην κατοικία του, αλλά στον δικηγόρο που τον εκπροσώπησε στο δικαστήριο.
Η επίδοση μπορεί μάλιστα να γίνει και στον παραστάντα δικηγόρο, έστω κι αν αυτός δεν έχει την έδρα του στην περιοχή του δικαστηρίου που δίκασε και εξέδωσε την απόφαση. Δηλαδή, μπορεί ένας διάδικος από την Αυστραλία να είχε μία υπόθεση στο Αίγιο. Για το δικαστήριο αυτό διόρισε να τον εκπροσωπήσουν έναν δικηγόρο από το Αίγιο και έναν δικηγόρο από την Αθήνα.
Όταν εκδοθεί η απόφαση του Πρωτοδικείου Αιγίου, ο αντίδικός του δεν είναι υποχρεωμένος να του την επιδώσει στην Αυστραλία. Μπορεί να του την επιδώσει στο γραφείο ενός εκ των δικηγόρων του, είτε του δικηγόρου του που έχει γραφείο στο Αίγιο, είτε του δικηγόρου του που έχει την έδρα του στην Αθήνα.
Από την ημέρα της επιδόσεως υπολογίζεται η προθεσμία των εξήντα ημερών (αφού είναι κάτοικος εξωτερικού – Αυστραλίας) για την άσκηση εφέσεως. Επομένως, ο διάδικος που μένει στην Αυστραλία και είχε ένα δικαστήριο στην Ελλάδα δεν πρέπει να εφησυχάζει ότι η δικαστική απόφαση πρέπει οπωσδήποτε να του επιδοθεί στην κατοικία του στην Αυστραλία, διότι ο αντίδικός του έχει την ευχέρεια να του την επιδώσει μέσω του ή των δικηγόρων του στην Ελλάδα, με τους οποίους πρέπει συνεπώς να διατηρεί συχνή επικοινωνία, για να μαθαίνει την πορεία της υποθέσεώς του.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πλήρης αποζημίωση για απαλλοτρίωση ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου



Η ιδιωτική περιουσία προστατεύεται από το Σύνταγμα και τους νόμους στην Ελλάδα. Αυτό σημαίνει ότι όταν το κράτος απαλλοτριώσει κάποιο ακίνητο ενός ιδιώτη, ο τελευταίος δικαιούται πλήρους αποζημιώσεως, που να ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία του ακινήτου που χάνει.

Μερικές φορές δεν απαλλοτριώνεται ολόκληρο το ακίνητο, αλλά μόνον ένα τμήμα αυτού. Τότε, ο ιδιώτης μπορεί να δικαιούται πρόσθετης αποζημιώσεως. Δηλαδή, εκτός από την αποζημίωση που θα λάβει για το τμήμα του ακινήτου που του παίρνει το κράτος, μπορεί να διεκδικήσει και επιπλέον αποζημίωση, εάν αποδείξει ότι το εναπομένον τμήμα του ακινήτου του, που δεν του παίρνει το κράτος, χάνει μεγάλο μέρος της αξίας του, λόγω της απαλλοτριώσεως, ή καθίσταται άχρηστο.

Κατά το νόμο, εάν ο ιδιώτης θελήσει να ζητήσει, εκτός από την κανονική και την πρόσθετη αποζημίωση, που αφορά την μείωση της αξίας του εναπομένοντος ακινήτου του, πρέπει να το πράξει με την ίδια αίτηση με την οποία ζητάει την κανονική αποζημίωση.

Εάν ο ιδιώτης, αντιθέτως, ζητήσει την πρόσθετη αποζημίωση όχι με την αρχική αίτηση για την κανονική αποζημίωση, αλλά αργότερα, με ιδιαίτερη αίτηση, η αίτησή του αυτή απορρίπτεται, κατά το νόμο, διότι δεν ασκήθηκε μαζί με την αρχική αίτηση.

Η αιτιολογία για την παραπάνω διάταξη είναι ότι τα ζητήματα και κυρίως το ύψος της αποζημιώσεως για την απαλλοτρίωση πρέπει να ρυθμίζονται με ενιαίο και σύντομο τρόπο, ώστε αυτός που θα καταβάλει την αποζημίωση να γνωρίζει ακριβώς το ποσό που θα καταβάλει και να μην εκκρεμούν στο μέλλον πρόσθετες αιτήσεις για πρόσθετη αποζημίωση για το εναπομένον τμήμα του ακινήτου, το οποίο μπορεί να μην απαλλοτριώνεται, χάνει όμως την αξία του λόγω ακριβώς της απαλλοτριώσεως του υπολοίπου ακινήτου.

Ο Άρειος Πάγος έχει κρίνει ότι εάν ο ιδιώτης ασκήσει την αίτηση για πρόσθετη αποζημίωση με ξεχωριστό δικόγραφο από εκείνο με το οποίο ζητάει την βασική αποζημίωση, η αίτηση του ιδιώτη απορρίπτεται.

Ωστόσο, αρκετοί νομικοί εκφράζουν την αντίθετη άποψη, σύμφωνα με την οποία η απόρριψή της αιτήσεως για την πρόσθετη αποζημίωση, εξ αιτίας μόνου του δικονομικού – τυπικού λόγου ότι δεν ασκήθηκε μαζί με την αίτηση για την βασική αποζημίωση, παραβιάζει τις διεθνείς συνθήκες που έχει υπογράψει η Ελλάδα, οι οποίες κατά το Σύνταγμα έχουν ανώτερη ισχύ από το νόμο που ορίζει ότι οι δύο αυτές αιτήσεις πρέπει να ασκούνται μαζί.

Συγκεκριμένα, ισχύουν στην Ελλάδα τόσο η Ευρωπαϊκή Σύμβαση για την προστασία των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ), όσο και το άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου αυτής, που προστατεύουν την ιδιωτική περιουσία, περιλαμβανομένου του δικαιώματος αποζημιώσεως για προσγενόμενη ζημία στην ιδιωτική περιουσία.

Οι εν λόγω διεθνείς συνθήκες υπερισχύουν του ελληνικού νόμου, που ορίζει ότι η αίτηση για πρόσθετη αποζημίωση για την μείωση αξίας του εναπομένοντος τμήματος ακινήτου μετά από απαλλοτρίωση πρέπει να ασκείται μαζί με την αίτηση για αποζημίωση του τμήματος που απαλλοτριώνεται, άλλως η αίτηση για πρόσθετη αποζημίωση απορρίπτεται.

Με απλά λόγια, σύμφωνα με την γνώμη ορισμένων νομικών, η προστασία της ιδιωτικής περιουσίας, άρα και η δυνατότητα του ιδιώτη να ασκήσει μεταγενέστερα ιδιαίτερη αίτηση για πρόσθεση αποζημίωση λόγω μείωσης της αξίας του εναπομένοντος ακινήτου, υπερισχύει της ανάγκης η συνολική αποζημίωση να καθορίζεται με την ίδια αίτηση, που πρέπει να περιλαμβάνει τόσο την βασική, όσο και την πρόσθετη αποζημίωση.

Εάν η γνώμη αυτή γίνει κάποια στιγμή δεκτή από τον Άρειο Πάγο, ίσως μετά από απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων που θα καταδικάζει την Ελλάδα, θα επιτρέπεται πλέον στον ιδιώτη να ασκεί ιδιαίτερη αίτηση για πρόσθετη αποζημίωση για μείωση αξίας ή αχρήστευση του εναπομένοντος ακινήτου του, ακόμα και εάν δεν είχε ζητήσει την πρόσθετη αυτή αποζημίωση με την αρχική αίτησή του για αποζημίωση του απαλλοτριούμενου τμήματος.
.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πώς εισπράττει ο κληρονόμος από την τράπεζα

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

20-12-2009

Όταν αποβιώσει κάποιος που έχει χρήματα στην τράπεζα και ο λογαριασμός του είναι ατομικός και όχι κοινός, τότε τα χρήματα που βρίσκονται κατατεθειμένα στην τράπεζα δικαιούνται να τα λάβουν οι νόμιμοι κληρονόμοι του θανόντος καταθέτη.
Εάν το υπόλοιπο του τραπεζικού λογαριασμού του αποβιώσαντος ήταν μικρό, δηλαδή περίπου έως 5.000 ή 10.000 ευρώ, οι ελληνικές τράπεζες συνήθως δεν απαιτούν από τους κληρονόμους την έκδοση από το δικαστήριο κληρονομητηρίου. Ακόμα όμως και όταν πρόκειται για μικρά σχετικώς ποσά, απαιτείται πάντοτε ληξιαρχική πράξη θανάτου του καταθέτη, πιστοποιητικό πλησιεστέρων συγγενών, πιστοποιητικό του Πρωτοδικείου ότι δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη του θανόντος και βεβαίωση της αρμόδιας εφορίας ότι το ποσό της καταθέσεως έχει δηλωθεί ως κληρονομιά και ότι είτε κατεβλήθησαν οι φόροι, είτε ότι δεν οφείλεται φόρος κληρονομίας, λόγω προφανώς του αφορολογήτου.
Εάν ο θανών καταθέτης άφησε διαθήκη, τότε απαιτείται επικυρωμένο αντίγραφο της διαθήκης και πιστοποιητικό του Πρωτοδικείου ότι δεν έχει δημοσιευθεί άλλη διαθήκη. Εάν η διαθήκη δημοσιεύθηκε εκτός Ελλάδος, απαιτείται η διαθήκη να μεταφρασθεί επισήμως στην ελληνική γλώσσα και να καταχωρηθεί στο Πρωτοδικείο Αθηνών.
Εάν το ποσό της καταθέσεως είναι σχετικώς μεγάλο, η τράπεζα θα ζητήσει και κληρονομητήριο, δηλαδή δικαστική απόφαση από ελληνικό δικαστήριο, που θα έχει μελετήσει όλα τα ανωτέρω και άλλα έγγραφα και θα έχει πιστοποιήσει ποιος ή ποιοι και σε ποιο ποσοστό έκαστος είναι οι κληρονόμοι του θανόντος κυρίου του τραπεζικού λογαριασμού.
Εάν οι υπάλληλοι της τράπεζας δεν ζητήσουν από τον φερόμενο ως κληρονόμο όλα τα ανωτέρω νομιμοποιητικά έγγραφα και καταβάλουν το υπόλοιπο του λογαριασμοί σε κάποιον που εμφανίσθηκε ως κληρονόμος, ενώ αργότερα απεδείχθη ότι δεν ήταν ή ότι δεν ήταν ο μοναδικός κληρονόμος, μπορεί οι υπάλληλοι της τράπεζας να κριθεί ότι επέδειξαν βαριά αμέλεια και η τράπεζα να υποχρεωθεί να αποζημιώσει τους κληρονόμους που έχασαν το μερίδιό τους, επειδή η τράπεζα έδωσε τα χρήματα σε κάποιον που δεν ήταν κληρονόμος.
Στην υπ΄αριθ. 1439/2007 απόφασή του ο Άρειος Πάγος, επί παρομοίας υποθέσεως, έκρινε ότι το γεγονός ότι η τράπεζα δεν ζήτησε από τον κληρονόμο να προσκομίσει ελληνική δικαστική απόφαση που να επικυρώνει την εκτελεστότητα Καναδικής απόφασης περί διαχειρίσεως κληρονομίας, δεν συνιστά βαριά αμέλεια εκ μέρους της τράπεζας.
Το Εφετείο στην ίδια υπόθεση είχε κρίνει το κατάστημα της τράπεζας στην Ύδρα, που έδωσε όλα τα χρήματα σε έναν κληρονόμο, ενώ υπήρχε κι άλλος κληρονόμος, που εδικαιούτο το 1/2, επέδειξε βαριά αμέλεια, διότι για ένα μεγάλο χρηματικό ποσό δεν ζήτησε ούτε κληρονομητήριο, ούτε ελληνική δικαστική απόφαση περί εκτελεστότητας της καναδικής δικαστικής αποφάσεως.
Μετά όμως την απόφαση του Αρείου Πάγου, που έκρινε ότι δεν αποτελεί βαριά αμέλεια το ότι δεν ζητήθηκε ελληνική δικαστική απόφαση που να επικυρώνει την καναδική απόφαση, δεδομένης της ισχύος του άρθρου 780 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η υπόθεση παρεπέμφθη για να δικασθεί εκ νέου από το Εφετείο, που θα συγκροτηθεί από άλλους αυτή τη φορά εφέτες.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Μυστικά της αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*



Η διαδικασία αγοράς ενός ακινήτου στην Ελλάδα περιλαμβάνει διάφορα στάδια, που μερικά είναι ίδια ή μοιάζουν με την διαδικασία αγοράς ακινήτου σε άλλες χώρες, όπως οι ΗΠΑ, ο Καναδάς, η Αυστραλία κλπ. Υπάρχουν ωστόσο μικρές λεπτομέρειες, που καλό είναι κάθε υποψήφιος αγοραστής ακινήτου να τις γνωρίζει, διότι έτσι μπορεί να γλιτώσει χρήματα, απώλεια χρόνου και ταλαιπωρία.
Μία βασική προϋπόθεση για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι η σχεδόν σε όλες τις περιπτώσεις υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου, που συμβουλεύει τον τον αγοραστή για τη νομική κατάσταση των τίτλων του ακινήτου και για άλλα ζητήματα της αγοραπωλησίας.
Μία άλλη θεμελιώδης παράμετρος είναι ότι η αγορά ακινήτου γίνεται μόνο στον συμβολαιογράφο, με υπογραφή εγγράφου συμβολαίου, το οποίο πρέπει ακολούθως να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής, άλλως η αγορά δεν ισχύει και ο αγοραστή μπορεί και τα χρήματά του να δώσει και ακίνητο να μην έχει στο όνομά του. Η υπόμνηση αυτή γίνεται διότι σε μερικές χώρες, όπου ζουν Έλληνες ομογενείς και έχουν γεννηθεί τα παιδιά και το εγγόνια τους, ισχύουν ελαφρώς διαφορετικά δεδομένα και μπορεί να προκληθεί σύγχυση με αυτό που ισχύει στην Ελλάδα.
Κάθε αγοραστής ακινήτου στην Ελλάδα, που δεν μένει μονίμως στην Ελλάδα, άρα κατά τεκμήριο δεν δηλώνει στην εφορία εισόδημα, πρέπει να μπορεί να αποδείξει με έγγραφα πού βρήκε τα χρήματα και αγόρασε το ακίνητο.
Επαρκής απόδειξη για το πού βρήκε τα χρήματα είναι η εισαγωγή συναλλάγματος από το εξωτερικό προς ελληνική τράπεζα στην Ελλάδα, που τακμηριώνεται με το λεγόμενο ροζ χαρτάκι, δηλαδή με την μοναδική απόδειξη εισαγωγής συναλλάγματος. Το έγγραφο αυτό, που εκδίδεται μόνο μία φορά από την τράπεζα στην Ελλάδα, κατατίθεται στην εφορία την επόμενη χρονιά από εκείνη της αγοράς του ακινήτου και με αυτό αποδεικνύεται ότι ο ομογενής εισήγαγε στην Ελλάδα συνάλλαγμα από την χωρα διαμονής του στο εξωτερικό.
Εάν ο ομογενής - αγοραστής του ακινήτου δεν έχει εισαγάγει συνάλλαγμα από το εξωτερικό, ούτε έχει επαρκές δηλωθέν εισόδημα τα προηγούμενα έτη στην Ελλάδα, που να καλύπτει το ποσό αγοράς του ακινήτου, καθώς και τον φόρο και τα έξοδα δικηγόρου και συμβολαιογράφου, τότε διατρέχει τον κίνδυνο η εφορία να θεωρήσει ότι αγόρασε το ακίνητο με μη δηλωθέν εισόδημα που είχε στην Ελλάδα και να του επιβάλει φόρο εισοδήματος και πρόστιμο.
Μία δεύτερη σημαντική λεπτομέρεια στην αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι ότι ισχύει η απαλλαγή του φόρου μεταβιβάσεως, λόγω πρώτης κατοικίας. Κανονικά ο φόρος που καταβάλει ο αγοραστής όταν αγοράζει ένα ακίνητο είναι περίπου 10%, μπορεί όμως να είναι και ΦΠΑ 19% για νεόδηματα ακίνητα. Εάν όμως ο αγοραστής αποκτά την πρώτη του κατοικία και δεν έχει οικόπεδο, διαμερίσμα ούτε μονοκατοικία στο όνομά του, μπορεί να απαλλαγεί από τον φόρο.
Την ίδια απαλλαγή δικαιούνται και οι ομογενείς, έστω κι αν δεν μένουν μονίμως στην Ελλάδα, υπό την προϋπόθεση όμως ότι είναι εγγεγραμμένοι σε Δημοτολόγιο κάποιου Δήμου στην Ελλάδα. Αυτό έχει σημασία, διότι αρκετοί είναι οι ομογενείς δεύτερης και τρίτης γενιάς, που ως γεννηθέντες εκτός Ελλάδος και μη δηλωθέντες στο Προξενείο, δεν είναι εγγεγραμμένοι σε Δήμο στην Ελλάδα, πράγμα που μπορεί να τους στερήσει την απαλλαγή, που σημαίνει καταβολή φόρου μεταβιβάσεως ή ΦΠΑ αρκετών χιλιάδων ευρώ, που θα μπορούσαν να έχουν γλιτώσει.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Greek Flag - Ελληνική Σημαία