Περισσότεροι Εκμισθωτές Ακινήτου

Περισσότεροι Εκμισθωτές Ακινήτου Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 20 Μαρτίου 2019 Στην σύμβαση της μισθώσεως ακινήτου εκτός από την κλασσική περίπτωση σε κάθε πλευρά να είναι ένα πρόσωπο, δηλαδή ένας εκμισθωτής (συνήθως ιδιοκτήτης) και ένας μισθωτής (ενοικιαστής), μπορεί να υπάρχουν και περισσότερα του ενός πρόσωπα, όπως επί παραδείγματι περισσότεροι εκμισθωτές. Αυτό θα συμβεί στην περίπτωση όπου περισσότεροι έχουν την κυριότητα του ιδίου ακινήτου, επειδή επί παραδείγματι κληρονόμησαν τον ίδιο ακίνητο και ευρέθησαν έκαστος εξ αυτών με ποσοστά εξ αδιαιρέτου. Κατ’ αρχάς, την απόφαση για εκμίσθωση ή μη του ακινήτου στην περίπτωση περισσοτέρων συνιδιοκτητών την λαμβάνουν εκείνοι που διαθέτουν την πλειοψηφία των μεριδίων, δηλαδή οι συγκύριοι που συγκεντρώνουν αθροιστικώς ποσοστό πάνω από το 50% του ακινήτου. Το μισθωτήριο έγγραφο μπορεί να το υπογράφουν όλοι οι συγκύριοι, δηλαδή οι εκμισθωτές του μισθίου ή ο αντιπρόσωπός τους στην Ελλάδα, ο οποίος πρέπει να διαθέτει πληρεξούσιο για μίσθωση ακινήτου και σχετικές ενέργειες. Όλες οι νομικές και δικαστικές πράξεις αναφορικώς με την μίσθωση, όπως εξώδικα, αγωγές, καταγγελία της μισθώσεως κ.α. πρέπει να γίνονται από το σύνολο των εκμισθωτών, δηλαδή να υπογράφονται από όλους του συνεκμισθωτές. Μπορεί όμως κάποιοι εξ αυτών να έχουν δώσει πληρεξουσιότητα σε έναν εκ των συνεκμισθωτών και στην περίπτωση αυτή τα νομικά και δικαστικά έγγραφα της μισθώσεως μπορεί να υπογράφονται από τον ένα μόνο εκ των συγκυρίων, στο όνομα και των λοιπών. Εάν χρειασθεί να σταλεί εξώδικο στον μισθωτή με καταγγελία της μισθώσεως και αξίωση αποδόσεως της χρήσεως του μισθίου, αυτό πρέπει να υπογράφεται από όλους τους συνεκμισθωτές. Εάν δεν υπογράφουν ένας ή περισσότεροι των συνεκμισθωτών και δεν έχουν δώσει πληρεξουσιότητα σε εκείνον που υπογράφει, το δικαστήριο που θα εκτιμήσει το εξώδικο κατά την διαδικασία αιτήσεως αποδόσεως του μισθίου ή σχετικής αγωγής, μπορεί να απορρίψει την αίτηση ή την αγωγή, ως ενεργητικώς ανομιμοποίητη, διότι δεν υπογράφεται από όλους τους συνεκμισθωτές. Αυτό συμβαίνει διότι η αξίωση για απόδοση της χρήσεως του μισθίου συνδέεται με αδιαίρετη και όχι διαιρετή ενοχή. Όταν συνεπώς ένας ομογενής κάτοικος εξωτερικού έχει εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί ακινήτου στην Ελλάδα, το μισθωτήριο συμβόλαιο για την εκμίσθωση (ενοικίαση) του ακινήτου από όλους τους εκμισθωτές πρέπει να συντάσσεται με ιδιαίτερη προσοχή, διότι κάθε λεπτομέρεια στην αναγραφή του τρόπου με τον οποίο παρίστανται ειδικώς οι συμβαλλόμενοι έχει μεγάλη σημασία για την περαιτέρω νομική εξέλιξη της υποθέσεως ακόμη και μετά από χρόνια, όταν και αν χρειασθεί τα έγγραφα αυτά να προσκομισθούν ενώπιον Δικαστηρίου. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Πώς Δηλώνετε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο

Πώς Δηλώνετε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 14 Μαρτίου 2019 Όλο και περισσότερες περιοχές της Ελλάδος εντάσσονται στο Κτηματολόγιο, δηλαδή σε ένα νέο, σύγχρονο σύστημα καταγραφής των ιδιοκτητών των ακινήτων και περιγραφής των χαρακτηριστικών του κάθε ακινήτου, όπως διαστάσεις, θέση, συνορεύοντα ακίνητα κλπ. Με το Κτηματολόγιο το κάθε ακίνητο θα έχει σαφή και επακριβώς καθορισμένα όρια, ώστε να περιορίζονται η δικαστικές διαμάχες μεταξύ ιδιοκτητών ομόρων ακινήτων για την ακριβή θέση των ορίων και για τις διαστάσεις και την επιφάνεια κάθε ακινήτου. Πολλές είναι οι περιοχές της Ελλάδος όπου οι κύριοι των ακινήτων και οι δικαιούχοι γενικώς εμπραγμάτων δικαιωμάτων καλούνται για πρώτη φορά να δηλώσουν τα ακίνητά τους. Η προθεσμία λήγει στα τέλη Απριλίου, Μαϊου ή Ιουνίου, αναλόγως την περιοχή. Υπάρχουν όμως και περιοχές όπου η προθεσμία έχει λήξει, αλλά είναι δυνατόν ακόμα και σήμερα να υποβληθεί δήλωση και έτσι ο κύριος του ακινήτου να μην χάσει τα δικαιώματά του σ’ αυτό. Για να υποβληθεί η δήλωση χρειάζεται απλή φωτοτυπία του συμβολαίου με το οποίο ο ιδιοκτήτης απέκτησε το ακίνητο. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, η κυριότητα μπορεί να έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση, ή άλλο δημόσιο έγγραφο, ενώ πάντοτε απαιτείται και το πιστοποιητικό μεταγραφής του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο. Εάν το ακίνητο είναι διαμέρισμα, μπορεί και να μην απαιτηθεί τοπογραφικό, εάν όμως πρόκειται για αγροτεμάχιο ή οικόπεδο, με ή χωρίς κτήριο εντός αυτού, το τοπογραφικό είναι σχεδόν πάντοτε απαραίτητο. Αναγκαίο στοιχείο της δηλώσεως στο κτηματολόγιο είναι και ο εντοπισμός του ακινήτου στο ηλεκτρονικό σύστημα καταγραφής των ακινήτων που έχει δημιουργηθεί σε κάθε γραφείο κτηματογράφησης, δηλαδή στα γραφεία όπου υποβάλλονται οι δηλώσεις Ο εντοπισμός του ακινήτου είναι πολύ σημαντική ενέργεια, διότι με τον τρόπο αυτόν καταγράφεται το οικόπεδο, το αγροτεμάχιο ή το κτίσμα στις αεροφωτογραφίες ή στους σχετικούς χάρτες του Κτηματολογίου, ώστε να εξακριβώνεται η πλήρης ταυτότητα του ακινήτου και ο διαχωρισμός του από τα γειτονικά. Ο ομογενής κάτοικος εξωτερικού πρέπει να στείλει στον εκπρόσωπό του στην Ελλάδα εξουσιοδότηση με συγκεκριμένο περιεχόμενο για να υποβληθεί η δήλωση χωρίς ο δικαιούχος να πρέπει να ταξειδεύσει στην Ελλάδα. Χρειάζεται φωτοτυπία της ταυτότητας ή του διαβατηρίου, ελληνικού ή ξένου, του κυρίου του ακινήτου, ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου του στην Ελλάδα και η πλήρης διεύθυνσή του στο εξωτερικό, αλλά και τα στοιχεία του εκπροσώπου του στην Ελλάδα. Τέλος, υπενθυμίζεται ότι δήλωση υποβάλλουν τόσο εκείνοι που έχουν το 100% ενός ακινήτου, όσο και όλοι οι συγκύριοι στην περίπτωση που το ακίνητο έχει περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες, αλλά και ο επικαρπωτής (συνήθως γονέας), όπως και ο ψιλός κύριος (συνήθως τέκνο), εκείνος που έχει δικαίωμα οικήσεως, δουλεία διόδου και άλλα εμπράγματα δικαιώματα. Δήλωση στο κτηματολόγιο πρέπει να υποβάλουν και όσοι έχουν κληρονομήσει ακίνητα, έστω κι αν δεν έχουν ακόμα υπογράψει αποδοχή κληρονομίας, ούτε έχουν κληρονομητήριο από το Δικαστήριο. Η προθεσμία για την υποβολή των δηλώσεων είναι διαφορετική σε κάθε περιοχή της Ελλάδος, ενώ σχεδόν σε όλες τις περιοχές υπάρχει ακόμα η δυνατότητα οι κύριοι των ακινήτων να τα δηλώσουν ακόμα και τώρα, είτε με διαφόρων τύπων δηλώσεις, είτε, στην χειρότερη περίπτωση, με δικαστική απόφαση που θα τους αναγνωρίζει ως κυρίους του ακινήτου. Ελάχιστες είναι οι περιοχές όπου το Κτηματολόγιο έχει ολοκληρωθεί στην τελική του φάση και στις οποίες όσοι παρέλειψαν να δηλώσουν τα ακίνητά τους, τα έχουν πλέον χάσει οριστικώς και το μόνο δικαίωμα που τους απομένει είναι να διεκδικήσουν αποζημίωση από το Δημόσιο, το οποίο έχει γίνει κύριος των μη δηλωθέντων ακινήτων. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Φόρος Κληρονομίας Από Ξένη Εφορία Για Ακίνητα Στην Ελλάδα

Φόρος Κληρονομίας Από Ξένη Εφορία Για Ακίνητα Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 20 Φεβρουαρίου 2019 Κάθε χώρα αποφασίζει κυριαρχικώς για τους φόρους εισοδήματος, κληρονομίας κλπ. που επιβάλει είτε μόνο στους πολίτες αυτής, είτε σε όλους όσους διαμένουν σ’ αυτήν, ανεξαρτήτως του αν είναι πολίτες της χώρα αυτής ή όχι. Εάν ένας πολίτης ζει, δρα και εργάζεται σε περισσότερες από μία χώρες, μπορεί να βρεθεί να οφείλει φόρο σε περισσότερες χώρες και για τον λόγο αυτόν υπογράφονται συχνά μεταξύ των χωρών συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας, που κυρίως αφορούν σε φόρο εισοδήματος. Ο φόρος κληρονομίας που επιβάλει η Ελλάδα είναι μόνο επί πάσης φύσεως περιουσίας που βρίσκεται στην Ελλάδα, ενώ για περιουσία που βρίσκεται στο εξωτερικό, μπορεί να φορολογήσει υπό προϋποθέσεις, μόνο κινητά περιουσιακά στοιχεία εξωτερικού. Κατά συνέπεια, σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, η εφορία στην Ελλάδα δεν επιβάλλει φόρο κληρονομίας επί ακινήτων που βρίσκονται εκτός Ελλάδος, ανεξαρτήτως της αξίας αυτών. Με απλά λόγια, εάν ένας φορολογούμενος στην Ελλάδα κληρονομήσει ακίνητα αξίας πολλών εκατομμυρίων ευρώ που βρίσκονται στο εξωτερικό, δεν υποχρεούται να τα δηλώσει ως κληρονομιαία στην εφορία στην Ελλάδα, ούτε βεβαίως να πληρώσει φόρο κληρονομίας. Πολλές χώρες ακολουθούν την ίδια πρακτική και έχουν νομοθεσία που δεν επιβάλει φόρο κληρονομίας σε πολίτες άλλων κρατών για ακίνητα που βρίσκονται εκτός των χωρών αυτών. Υπάρχουν ωστόσο και άλλες χώρες, που επιβάλλουν φόρο κληρονομίας ακόμα και επί ακινήτων που δεν βρίσκονται στις χώρες αυτές, μόνο και μόνο επειδή ο κληρονομούμενος είχε κατοικία στις χώρες αυτές. Επί παραδείγματι, επί της κληρονομίας Έλληνα υπηκόου, μονίμου κατοίκου Βελγίου που αφήνει κληρονομιά μεταξύ άλλων και ένα ακίνητο στην Ελλάδα το οποίο κληρονομείται από τον Έλληνα αδελφό του κάτοικο Ελλάδος, που ποτέ δεν έζησε στο Βέλγιο, το Βελγικό κράτος, δηλαδή η βελγική εφορία, επιβάλει φόρο κληρονομίας και μάλιστα 30% από το πρώτο ευρώ, ενώ ο αντίστοιχος φόρος κληρονομίας στην Ελλάδα για τον αδελφό έχει αφορολόγητο όριο για τα πρώτα 30.000 ευρώ. Κατ΄αυτόν τον τρόπο, το ίδιο ακίνητο αξίας 70.000 ευρώ, που βρίσκεται στην Ελλάδα, εάν τον φόρο κληρονομίας τον επιβάλλει η ελληνική εφορία, θα φορολογηθεί για τον κληρονόμο αδελφό του θανόντος με 2.000 ευρώ μόνο, ενώ όταν τον φόρο τον επιβάλει το Βελγικό δημόσιο, ο φόρος κληρονομίας θα είναι 21.000 ευρώ. Εν προκειμένω, προκύπτουν και σημαντικά ζητήματα προσβολής της εθνικής κυριαρχίας της Ελλάδας από τη νομοθεσία που ισχύει στο Βέλγιο, διότι είναι εξαιρετικά αμφίβολο εάν μπορεί να γίνει ανεκτό μία ξένη χώρα, όπως το Βέλγιο εν προκειμένω, να επιβάλει σε Έλληνα πολίτη, που ζει στην Ελλάδα και δεν έχει ζήσει ποτέ στο Βέλγιο, έναν τόσο υψηλό μάλιστα φόρο κληρονομίας ύψους 30% από το πρώτο ευρώ χωρίς αφορολόγητο, για ένα ακίνητο που βρίσκεται στην Ελλάδα και όχι στο Βέλγιο. Πάντως, εάν κάποιος ζει σε χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης εκτός Ελλάδος και επιθυμεί να συντάξει διαθήκη για περιουσία που έχει και στην Ελλάδα, μπορεί να γράψει ειδική διάταξη στην διαθήκη του ότι επιθυμεί να εφαρμοσθεί το ελληνικό και όχι το αλλοδαπό δίκαιο, ώστε να εξασφαλισθεί ευνοϊκότερη φορολογική και άλλη μεταχείριση, διότι η κληρονομία θα υπαχθεί στην ελληνική νομοθεσία. Μία άλλη επιλογή θα ήταν στην διαθήκη που θα συντάξει στην ξένη χώρα να μην αναφέρει τίποτα για περιουσία στην Ελλάδα και ό,τι επιθυμεί να ρυθμίσει για την περιουσία του στην Ελλάδα, να το κάνει με ελληνική διαθήκη, που θα συντάξει στην Ελλάδα, μετά από συμβουλή που θα λάβει από Έλληνα δικηγόρο, ώστε να μην εμπλακεί η ελληνική περιουσία με την όποια περιουσία και νομοθεσία στο εξωτερικό. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Estate Tax By A Foreign Tax Authority On Real Estate in Greece.

Estate Tax By A Foreign Tax Authority On Real Estate in Greece. By Christos ILIOPOULOS* 6 March 2019 Each sovereign country enacts laws with regard to income, capital, inheritance / estate taxes etc. Such taxes are imposed not only on its citizens, but also on residents of that country, who may not be citizens. If a person lives and works in or is connected in any other way with more than one country, that person may face the reality of having to pay taxes in more than one country. To avoid paying double tax in two different countries for the same income or asset, bilateral double taxation treaties are signed and enforced between contracting states. Such treaties usually cover the avoidance of double taxation in the area of income tax, while inheritance taxes are not covered to a large degree. Greece imposes inheritance tax only with regard to all types of assets located in Greece (movable and immovable property of any kind), while with regard to property located outside of Greece, it imposes inheritance tax under certain circumstances and only on movable assets (money, balance in bank accounts, cars and other movables). The bottom line of this is that under the basic rules of estate taxes in Greece, the Greek tax authority will tax any inherited asset which is located inside Greece, while real estate or immovable assets belonging to an estate/inheritance located outside of Greece are not subject to inheritance tax by the Greek state, irrespective of the value of these real estate assets. In other words, any person living in Greece, either a Greek citizen or simply a tax resident of Greece, who files an inheritance tax declaration to the Greek tax authority declaring that he/she has inherited property, does not have to declare any real estate asset which is located outside of Greece, no matter how valuable it is. So, anyone having to file an inheritance declaration in Greece, does not have to pay any inheritance tax in Greece for real estate assets located outside of the country. Many countries have similar legislation, which essentially results in the avoidance of imposing inheritance tax on citizens of other countries for inherited real estate located outside these countries. For example the Netherlands may not impose inheritance tax on a Greek citizen, who inherited immovable property in Greece, provided the heir is not living in the Netherlands or is not a tax resident of the Netherlands, in the case of a deceased who was a Dutch citizen or resident. There are, however, some countries which may impose inheritance tax to foreign nationals, even for immovable assets located outside those countries, simply because the deceased lived in those countries. Consider the example case of a person who lived and died in Belgium. One of his heirs is his Greek brother, living in Greece, who never lived in Belgium and never had any connection to that country. The Greek brother inherits real estate in Greece, which belonged to his brother who lived in Belgium. The Belgian tax authority will impose inheritance tax to the Greek citizen for the real estate property located in Greece and not in Belgium. Such outcome appears greatly unusual and possibly unfair. Why would a Greek citizen, who never lived or worked in Belgium, have to pay inheritance tax to the Belgian state, for real estate property located in Greece? This could be considered a breach of the Greek public order and possibly of even the Greek sovereignty. When a foreign public authority, like the Belgian state, imposes inheritance tax to a Greek citizen for immovable property in Greece, it may be contrary to the core of the basic public order rules of the Hellenic Republic (Greece). The outcome in our example becomes even more unfair, when we consider the fact that the Belgian tax authority imposes inheritance tax at a rate of 30% from the first euro on the Greek citizen for real estate property located in Greece valued at 70,000 euros, while the Greek tax authority would impose inheritance tax for the same property of only about 2,000 euros. Imagine the feelings of the Greek heir, who never lived or worked in Belgium, when he finds out that in order to inherit the real estate property located in Greece, which belonged to his brother (who died in Belgium, all right), he must pay 21,000 euros on inheritance taxes and not to the Greek, but to the Belgian state. For what? For real estate situated in Greece? And him, (the heir), never having lived or worked in Belgium? This certainly can’t be the case, the Greek heir will think. For the same real estate property located in Greece, if taxed by the Greek state, which appears to be the reasonable scenario, the inheritance tax would be about 2,000 euros, while if taxed by the Belgian state, the inheritance tax is around 21,000 euros! In this case, significant issues of breach of the national sovereignty of Greece arise, due to specific legislation enacted in Belgium, which appears to be contrary to the Greek public order, because it results in inheritance tax being imposed by the Belgian state on a Greek citizen, who never lived or worked in Belgium, for real estate property located in Greece. In any case, if someone lives outside of Greece, in another European Union member state and wishes to draft a Will and Last Testament with regards to assets located in Greece, it is perhaps advisable that he or she drafts a Will expressly stating that the testator wishes that Greek law is applicable on his estate. However, for a testator living in Australia, or the United States, or Canada or in any other country in the world, who owns property in both countries (the country of his residence and Greece), the option may be to draft two different Wills. In that case, the testator may draft a separate Greek Will, under the advice of a Greek lawyer or jurist, which will be applied under Greek law, by the courts, the notaries and the tax authority in Greece, and will cover all assets located in Greece, so that the foreign state is not involved with assets located in Greece. That way, we avoid the somehow unfair outcome that the foreign state will impose inheritance tax on a Greek citizen for real estate assets located in Greece. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr