Δικαστήριο Για Κτηματικές Διαφορές Στην Ελλάδα

Δικαστήριο Για Κτηματικές Διαφορές Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 17 Ιουλίου 2019 Το 1994 ο πατέρας μεταβιβάζει με γονική παροχή κατά ψιλή κυριότητα στα δύο παιδιά του ένα τεμάχιο γης με ελαιόδενδρα στην Αμαλιάδα Ηλείας, από μισό στον καθένα. Ο ίδιος παρακράτησε την επικαρπία. Δεν το μεταβίβασε από 50% εξ αδιαιρέτου σε κάθε έναν από τους δύο γιούς του, αλλά το χώρισε σε δύο ίσα τμήματα και έδωσε από ένα στον καθένα. Ο πατέρας θεωρούσε ότι το κτήμα ήταν 5.400 τετραγωνικά μέτρα και συνεπώς το κάθε ένα από τα δύο ίσα τμήματα ήταν 2.700 τ.μ. Ο πατέρας σε πρόχειρο σκαρίφημα σημείωσε την διαχωριστική γραμμή που χώριζε το ακίνητο σε δύο ίσα τμήματα. Το 2001 ο πατέρας απεβίωσε και ακολούθως ο γιος που είχε πάρει το νότιο τμήμα (το μισό, 2.700 τ.μ. κατά το συμβόλαιο της γονικής παροχής), έκανε νέο, ακριβέστερο τοπογραφικό, το οποίο απεκάλυψε ότι ολόκληρο το ακίνητο ήταν 7.000 τ.μ. και άρα τα δύο ίσα τμήματά του ήταν από 3.500 τ.μ. έκαστο. Στο μεταξύ, ο άλλος γιός είχε εισέλθει σε ένα μέρος του τμήματος που ανήκε στον αδελφό του, επιφανείας περίπου 950 τ.μ. και είχε συλλέξει τις ελιές από 28 περίπου ελαιόδενδρα. Για τον λόγο αυτόν, ο ζημιωθείς γιος άσκησε αγωγή στο δικαστήριο στην Αμαλιάδα, αιτούμενος να αναγνωρισθεί ότι το τμήμα που του είχε καταπατήσει ο αδελφός του ήταν δικό του, ζητώντας και αποζημίωση για τον ελαιόκαρπο που του είχε πάρει. Ο αδελφός του ζήτησε να διαταχθεί από το δικαστήριο πραγματογνωμοσύνη, την οποία διενεργεί τοπογράφος μηχανικός και αποφαίνεται ποία ήταν η επιφάνεια των δύο ίσων τεμαχίων όταν δόθηκαν με γονική παροχή από τον πατέρα και εάν έχει γίνει καταπάτηση τμήματος του ενός αδελφού από τον άλλο. Το δικαστήριο όμως απέρριψε το αίτημα για πραγματογνωμοσύνη, κρίνοντας ότι δεν είναι υποχρεωμένο να την διατάξει, παρά μόνον εάν απαιτούνται ιδιαίτερες επιστημονικές γνώσεις που ο δικαστής δεν έχει. Στην προκειμένη περίπτωση όμως, το δικαστήριο έκρινε ότι οι δικαστές είχαν τις γνώσεις για να διαβάσουν τα τοπογραφικά και να διαπιστώσουν εάν ο εναγόμενος αδελφός είχε περάσει την διαχωριστική γραμμή, είχε καταπατήσει τμήμα 950 τ.μ. του αδελφού του και είχε συλλέξει παρανόμως τον ελαιόκαρπο. Από τα αποδεικτικά στοιχεία το δικαστήριο έκρινε ότι ο εναγόμενος είχε πράγματι καταπατήσει τμήμα 950 τ.μ. του αδελφού του και αναγνώρισε ότι το τμήμα αυτό ανήκει κατά κυριότητα στον ενάγοντα. Το δικαστήριο εδέχθη επίσης ότι ο εναγόμενος θα έπρεπε να καταβάλει αποζημίωση στον αδελφό του για τις ελιές που συνέλεξε από τα ελαιόδενδρα, την οποία υπελόγισε ως εξής: Τα 28 ελαιόδενδρα που βρίσκονται μέσα στην καταπατημένη έκταση των 950 τ.μ. αποδίδουν κατά μέσον όρο τριάντα σακιά ελαιοκάρπου. Από το κάθε ένα σακί παράγονται περίπου οκτώ κιλά ελαιολάδου, η τιμή του οποίου το 2009 υπολογίζεται ότι ήταν σε τρία ευρώ το κιλό. Επομένως, ο καταπατητής αδελφός υποχρεώθηκε με την δικαστική απόφαση να καταβάλει στον ενάγοντα αδελφό του (30 σακιά Χ 8 κιλά ελιές Χ 3 ευρώ το κιλό =) 720 ευρώ, που αντιστοιχεί στην ζημία που υπέστη ο ενάγων από την απώλεια του ελαιοκάρπου. Ο αδελφός που έχασε την δίκη άσκησε έφεση, αλλά και το Εφετείο στην Πάτρα δικαίωσε τον ενάγοντα αδελφό του, κρίνοντας ότι υπήρξε καταπάτηση και ότι έπρεπε να καταβληθεί και αποζημίωση. (Εφετείο Πατρών απόφαση υπ΄αριθ. 66/2019). . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Το Κτηματολόγιο Απαιτεί Ρύθμιση Κληρονομικών

Το Κτηματολόγιο Απαιτεί Ρύθμιση Κληρονομικών Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 4 Ιουλίου 2019 Οι ομογενείς «βομβαρδίζονται» τον τελευταίο καιρό με ανακοινώσεις για το Κτηματολόγιο στην Ελλάδα. Όσοι έχουν ακίνητη περιουσία στην Πατρίδα παροτρύνονται να δηλώσουν τα ακίνητά τους στο νέο σύστημα καταγραφής ακινήτων, που με σύγχρονο τρόπο καταχωρεί την λεπτομερή περιγραφή του ακινήτου, την θέση και τα όριά του, αλλά και το όνομα και τα λοιπά στοιχεία του ιδιοκτήτη του. Διαφορετικά, εάν δεν γίνει δήλωση μετά από λίγα χρόνια το ακίνητο χάνεται για τον ιδιοκτήτη του και το παίρνει το ελληνικό δημόσιο. Καθώς ολοκληρώνεται η καταγραφή των ακινήτων σε κάθε περιοχή της Ελλάδος, η σημαντική διαφορά εν σχέσει προς το παλιό σύστημα του Υποθηκοφυλακείου είναι ότι ενώ με το παλιό σύστημα μπορούσε να γίνει έρευνα μόνο με το όνομα του ιδιοκτήτη, τώρα μπορεί να γίνει εναλλακτική έρευνα και με το ακίνητο. Με άλλα λόγια, όπου δεν υπάρχει ακόμα κτηματολόγιο, δεν μπορείς να εντοπίσεις τους τίτλους και το όνομα του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, παρά το ότι βλέπεις μπροστά σου το ακίνητο και γνωρίζεις την θέση του. Όπου έχει αρχίσει να λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο, μπορείς να κάνεις έρευνα τόσο με το όνομα του ιδιοκτήτη, όσο και την θέση του ακινήτου, χωρίς να γνωρίζεις το όνομα του ιδιοκτήτη του. Κτηματολόγιο λειτουργεί σε αρκετές περιοχές της Ελλάδος ήδη από τις αρχές της δεκαετίες του 2000, αλλά σε πολλές άλλες περιοχές τώρα αρχίζει η συλλογή των συμβολαίων και των αποδείξεων ότι κάποιος είναι κύριος του ακινήτου και πρέπει να καταχωρηθεί ως ιδιοκτήτης στο νέο σύστημα. Οι ιδιοκτήτες, ακόμα και όσοι ζουν εκτός Ελλάδος, πρέπει να βρουν απλές φωτοτυπίες των συμβολαίων κτήσεως του ακινήτου τους, όπως αγοραπωλητήρια συμβόλαια, δωρεές, γονικές παροχές, πράξεις αποδοχής κληρονομίας κλπ., το πιστοποιητικό μεταγραφής αυτών και τοπογραφικό εάν πρόκειται για μονοκατοικία, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Πρέπει επίσης να δηλώσουν το ΑΦΜ, τον αριθμό ταυτότητας ή διαβατηρίου τους, τηλέφωνο και διεύθυνση κατοικίας στο εξωτερικό και αντιπροσώπου τους στην Ελλάδα και όνομα των γονέων τους. Εάν υποβάλλουν την δήλωση μέσω αντιπροσώπου ή δικηγόρου, απαιτείται εξουσιοδότηση προς αυτόν, από το Προξενείο ή από συμβολαιογράφο, με Αποστίλη ή επικύρωση από το Προξενείο. Συχνά όσοι πιστεύουν ότι έχουν την κυριότητα ακινήτου στην Ελλάδα, αντιλαμβάνονται μετά από έρευνα του ζητήματος από δικηγόρο, ότι στην πραγματικότητα δεν έχουν ακόμα το ακίνητο δικό τους, διότι αυτό προέρχεται από κληρονομία. Πρέπει συνεπώς να ρυθμίσουν το κληρονομικό ζήτημα με αποδοχή κληρονομίας ή και κληρονομητήριο με όλη την σειρά των εγγράφων και πολλών ενεργειών που απαιτούνται. Επομένως, η δήλωση του κτηματολογίου αρκετές φορές προϋποθέτει την ολοκλήρωση μίας ή περισσοτέρων κληρονομιών. Επειδή η προθεσμία για το κτηματολόγιο είναι ολίγων εβδομάδων, δεν υπάρχει αρκετός χρόνος για να ολοκληρωθεί η αποδοχή κληρονομίας πρώτα και μετά να γίνει η δήλωση στο κτηματολόγιο. Για τον λόγο αυτόν, το κτηματολόγιο δέχεται μία προσωρινή δήλωση της κληρονομίας και όταν υπογραφεί η αποδοχή κληρονομίας, καταχωρείται και η σχετική συμβολαιογραφική πράξη στο κτηματολόγιο. Επομένως, προσωρινώς για την κληρονομία στο κτηματολόγιο πρέπει να κατατεθούν το ή τα συμβόλαια με τα οποία ο θανών / η θανούσα είχε το ακίνητο, το πιστοποιητικό μεταγραφής, ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης ή η διαθήκη δημοσιευθείσα από το δικαστήριο και όλα τα στοιχεία των κληρονόμων. Εκτός των ανωτέρω, πάρα πολύ μεγάλη σημασία για την δήλωση στο κτηματολόγιο έχει η δυνατότητα εντοπισμού του ακινήτου, ιδιαιτέρως όταν πρόκειται για αγροτεμάχιο ή οικόπεδο. Για τον εντοπισμό συνήθως χρειάζεται σύγχρονο τοπογραφικό, με συντεταγμένες. . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Παράταση Για Φορολογικές Δηλώσεις Στην Ελλάδα

Παράταση Για Φορολογικές Δηλώσεις Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 2 Ιουνίου 2019 Οι ετήσιες φορολογικές δηλώσεις εισοδήματος (συνήθως Ε1 και Ε2 για τους κατοίκους εξωτερικού) είχε ορισθεί φέτος ότι θα έπρεπε να υποβληθούν νωρίτερα από άλλες χρονιές, δηλαδή έως την 1η Ιουλίου 2019. Επειδή ωστόσο το ελληνικό κράτος έχει δημιουργήσει μακρά παράδοση πολλών ετών σύμφωνα με την οποία η αρχική καταληκτική ημερομηνία για κάθε είδους προθεσμία παρατείνεται μία ή περισσότερες φορές, δεν θα μπορούσαν να αποτελέσουν εξαίρεση και οι φετινές φορολογικές δηλώσεις. Με αφορμή συνεπώς την επικείμενες, ως φαίνεται, βουλευτικές εκλογές της 7ης Ιουλίου 2019 και επειδή οι Έλληνες δεν μπορούν να ετοιμάζουν τις φορολογικές τους δηλώσεις και να συμμετέχουν στην προεκλογική εκστρατεία ταυτοχρόνως, η διοίκηση παρέτεινε την προθεσμία για την υποβολή της ετήσιας φορολογικής δηλώσεως εισοδήματος έως την 29η Ιουλίου 2019. Υπενθυμίζεται ότι οι κάτοικοι εξωτερικού έχουν υποχρέωση να υποβάλλουν φορολογική δήλωση στην Ελλάδα κάθε χρόνο, εάν αποκτούν εισόδημα στην Ελλάδα, που συνήθως είναι είτε σύνταξη που λαμβάνουν (έντυπο – δήλωση Ε1), είτε μισθώματα (ενοίκια δηλαδή) από κατοικίες ή μαγαζιά που έχουν στην Ελλάδα, τα οποία εκμισθώνουν (νοικιάζουν), με τις δηλώσεις Ε1 και Ε2, είτε και τόκοι από τραπεζικούς λογαριασμούς που έχουν στην Ελλάδα. Εάν έχουν στο όνομά τους ακίνητο (οικία ή διαμέρισμα) 150 τετραγωνικά μέτρα και πάνω θα πρέπει να συνεννοηθούν με λογιστή, δικηγόρο ή συγγενή τους στην Ελλάδα, που τους κάνει τις δηλώσεις, για το αν πρέπει να κάνουν ετήσια δήλωση έστω κι αν δεν έχουν εισόδημα. Επομένως, όσοι υποβάλλουν φορολογική δήλωση στην Ελλάδα κάθε χρόνο πρέπει φέτος να το πράξουν το αργότερα έως 29-7-2019. Υπενθυμίζεται ότι όσοι έχουν ήδη υποβάλει δήλωση και όσοι την υποβάλουν τις επόμενες ημέρες, έχουν την δυνατότητα να προβούν ηλεκτρονικώς (μέσω του διαδικτύου) σε τροποποιήσεις ή διορθώσεις αυτής, το αργότερο έως την καταληκτική ημερομηνία της 29-7-2019. Οι διορθώσεις και συμπληρώσεις δεν θα επιφέρουν πρόστιμο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Φθορές στο μίσθιο από τον μισθωτή και αποζημίωση

Φθορές στο μίσθιο από τον μισθωτή και αποζημίωση Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 16 Μαϊου 2019 Στην Ελλάδα αυτή την εποχή αρκετοί είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που ταλαιπωρούνται από ενοικιαστές που δεν καταβάλλουν το ενοίκιο, συχνά ούτε και τα κοινόχρηστα και τις άλλες υποχρεώσεις τους, όπως λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, νερού κλπ. Παρά τις οχλήσεις των ιδιοκτητών – εκμισθωτών των ακινήτων, οι ενοικιαστές πολλές φορές αργούν ή δεν καταβάλλουν καθόλου ενοίκιο για μήνες και γενικώς επιδεικνύουν παράνομη και αντισυμβατική συμπεριφορά ως προς την μίσθωση και τις υποχρεώσεις τους. Ο ιδιοκτήτης σ’ αυτές τις περιπτώσεις αναζητεί νομική συμβουλή από δικηγόρο, αποστέλλει εξώδικα, καταθέτει αίτηση για έκδοση από το δικαστήριο διαταγής απόδοσης μισθίου και μισθωμάτων, αλλά οι διαδικασίες δεν είναι πολύ γρήγορες και στο μεταξύ ο ενοικιαστής απολαμβάνει την χρήση του ακινήτου, την ίδια στιγμή που ο ιδιοκτήτης του νιώθει ότι του στερούν την περιουσία του και ότι το ακίνητο που του ανήκει γίνεται αντικείμενο εκμετάλλευσης από κάποιον τρίτον. Η έξωση από το μίσθιο μπορεί να γίνει είτε με την γρήγορη διαδικασία της διαταγής αποδόσεως μισθίου, που απαιτεί μόνο έγγραφα και όχι μάρτυρες, ούτε κλήση του ενοικιαστή να παραστεί, είτε με την τακτική διαδικασία του κλασικού δικαστηρίου, επίδοση της αγωγής στον ενοικιαστή με κλήση να παραστεί, με μάρτυρες και έγγραφα, που αποδεικνύουν τα βασικά στοιχεία της μισθώσεως, δηλαδή μεταξύ ποίων συνήφθη, ποιό είναι το ύψος του συμφωνημένου μισθώματος, αν έχουν καταβληθεί μισθώματα ή αν οφείλονται και πόσα, ποιά είναι η διάρκεια της μισθώσεως, εάν έχει λήξει, εάν έχει καταγγελθεί, εάν οφείλονται κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα, νερό κλπ., αλλά και εάν το μίσθιο είναι κατάλληλο για την συμφωνηθείσα χρήση. Η απόφαση βγαίνει, αργά ή γρήγορα και με κόπο και αρκετά έξοδα, ο ιδιοκτήτης καταφέρνει τελικώς να πραγματοποιήσει την έξωση και να πάρει ελεύθερη την χρήση του ακινήτου του. Μετά την απόδοση του μισθίου ο ιδιοκτήτης πρέπει να το επιθεωρήσει προσεκτικά και να διαπιστώσει σε ποιά κατάσταση βρίσκεται. Ειδικώς, πρέπει να διακριβώσει εάν υπάρχουν φθορές και σε ποιόν βαθμό, εάν είναι οι συνήθεις αναμενόμενες μετά από μία φυσιολογική χρήση του ακινήτου από τον ενοικιαστή, αναλόγως και της χρονικής διάρκειας παραμονής του ενοικιαστή στο ακίνητο, ή εάν οι ζημιές είναι μεγαλύτερες και εκτεταμένες, που απαιτούν αυξημένα έξοδα για να αποκατασταθούν. Κανονικά, ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε και δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Σε περίπτωση καταστροφής ή αφαίρεσης πράγματος του μισθίου, η αποζημίωση περιλαμβάνει τη δαπάνη για την αντικατάστασή του. (Απόφαση Αρείου Πάγου 495/2008). Στην περίπτωση όπου οι φθορές είναι μεγάλες και δεν περιορίζονται σε εκείνες που προκύπτον από την συνήθη χρήση, ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής έχει προθεσμία έξι μηνών από τότε που αποχώρησε ο ενοικιαστής για να αξιώσει αποζημίωση. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να πιστοποιήσει την ύπαρξη και την έκταση των ζημιών με φωτογραφίες και με μάρτυρες που να έχουν δει την κατάσταση του ακινήτου μετά την αποχώρηση του ενοικιαστή. Καλό είναι στην έναρξη κάθε μισθώσεως ο ιδιοκτήτης να λαμβάνει φωτογραφίες και να έχει μάρτυρες που αποδεικνύουν την καλή ή άριστη κατάσταση του μισθίου, ώστε να μπορεί να γίνει σύγκριση με την κατάστασή του όταν αποχωρεί ο ενοικιαστής. Κατ’ αυτόν τον τρόπο θα μπορεί να διακριβωθεί και το εάν συγκεκριμένες φθορές έγιναν από τον ενοικιαστή, ή προϋπήρχαν της μισθώσεως, όπως μπορεί να ισχυρίζεται ο ενοικιαστής. Ο μισθωτής μπορεί να επικαλεστεί με ένσταση ότι οι φθορές οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση ή σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη ή σε ανωτέρα βία. (Άρειος Πάγος 681/2015, ΑΠ 1807/2012). Εάν ο ενοικιαστής δεν αποζημιώνει τον ιδιοκτήτη για την ασυνήθιστα μεγάλες φθορές, ο ιδιοκτήτης μπορεί εντός έξι το πολύ μηνών να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο, στην οποία θα αποδεικνύει την έκταση των φθορών, αλλά και το ποσό που απαιτήθηκε ή απαιτείται για την αποκατάστασή τους, όπως και το χρονικό διάστημα που στερήθηκε την χρήση του ακινήτου λόγω της επισκευής ή ανακαινίσεως και δεν μπορούσε να το νοικιάσει. Συχνά μπορεί να βοηθήσει η σύνταξη τεχνικής έκθεσης από μηχανικό με αναλυτική παρουσίαση των φθορών, καθώς και του χρόνου και του κόστους αποκατάστασής τους, ώστε να μην καταλείπεται αμφιβολία στο δικαστήριο για την πραγματική έκταση των ζημιών. (Απόφαση Αρείου Πάγου 529/2017). *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Αποστίλλη Για Δημόσια Έγγραφα, Επικύρωση Για Εκκλησιαστικά

Αποστίλλη Για Δημόσια Έγγραφα, Επικύρωση Για Εκκλησιαστικά Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 28 Μαϊου 2019 Οι Έλληνες που κατοικούν στο εξωτερικό χρειάζονται συχνά να ρυθμίσουν σημαντικά ζητήματα προσωπικής φύσεως στην Ελλάδα, όπως είναι η εγγραφή στο Δημοτολόγιο που συνδέεται με την ελληνική ιθαγένεια και το Ελληνικό και Ευρωπαϊκό διαβατήριο, η εγγραφή γεγονότων στο ληξιαρχείο όπως γέννηση ή γάμος εκτός Ελλάδος, αλλά και πολλά κληρονομικά ζητήματα, ώστε να μπορούν να αποκτήσουν την κυριότητα ακινήτων στην Ελλάδα και μετά είτε να τα πουλήσουν, ή να τα μοιράσουν με τα αδέλφια τους ή τους άλλους συγγενείς τους με διανομή, οπότε πρέπει να εκδοθεί το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών από τον Δήμο. Για να γίνουν δεκτά από την ελληνική Διοίκηση τα πιστοποιητικά και τα έγγραφα που φέρουν ή στέλνουν από το εξωτερικό, θα πρέπει να έχουν την μορφή και την πιστοποίηση που προβλέπει ο νόμος στην Ελλάδα, ο οποίος συχνά εφαρμόζεται κατά τέτοιον τρόπο που ευνοεί την γραφειοκρατία και τις καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση της υποθέσεως. Τα έγγραφα από το εξωτερικό είναι πιστοποιητικά γάμου ή γεννήσεως, αλλά και δικαστικές αποφάσεις που λύουν τον γάμο, δηλαδή αποφάσεις διαζυγίου, ή που αλλάζουν το όνομα ενός Έλληνα, ο οποίος επί παραδείγματι μπορεί να είναι καταχωρημένος στην Ελλάδα με ένα επώνυμο (π.χ. Σταματόπουλος), αλλά στο εξωτερικό να το έχει κάνει Stamos. Η δικαστική απόφαση από την χώρα του εξωτερικού μπορεί να ορίζει ότι το πρόσωπο που λεγόταν Σταματόπουλος από εδώ και στο εξής θα λέγεται Στάμος και πρέπει να εφαρμοσθεί και στην Ελλάδα. Όταν τα έγγραφα αυτά από το εξωτερικό έχουν εκδοθεί από δημόσια αρχή του εξωτερικού, για να ισχύσουν στην Ελλάδα πρέπει να έχουν την Σφραγίδα της Χάγης που λέγεται και Αποστίλλη (Apostille), εάν έχουν εκδοθεί από δημόσια αρχή στις ΗΠΑ, στην Αυστραλία, στην Μεγάλη Βρετανία, τη Νότιο Αφρική και σε πολλές άλλες χώρες. Εάν έχουν εκδοθεί από τον Καναδά, δεν επικολλάται η Αποστίλλη, διότι ο Καναδάς δεν έχει υπογράψει την Σύμβαση της Χάγης της 5ης Οκτωβρίου 1961. Σ’ αυτή την περίπτωση, το δημόσιο έγγραφο από τον Καναδά πρέπει να επικυρωθεί από το Προξενείο της Ελλάδος στον Καναδά ή, έστω, από το Προξενείο του Καναδά στην Ελλάδα. Το ίδιο συμβαίνει και με το πιστοποιητικό γάμου ή ληξιαρχική πράξη γάμου από το εξωτερικό. Εάν προέρχεται από δημόσια αρχή χώρας που έχει επικυρώσει την Σύμβαση της Χάγης, τότε πρέπει να έχει Αποστίλλη, εάν όμως προέρχεται από χώρα που δεν έχει επικυρώσει την Σύμβαση της Χάγης, τότε δεν επικολλάται η Αποστίλλη, αλλά απαιτείται επικύρωση από το Προξενείο της Ελλάδος. Τα έγγραφα που εκδίδονται από την Ορθόδοξη Εκκλησία σε χώρες όπως ΗΠΑ, Καναδάς, Αυστραλία, Μεγάλη Βρετανία, Νότιος Αφρική κλπ., δεν χρειάζονται Αποστίλλη, διότι δεν είναι δημόσια έγγραφα, αφού η Εκκλησία στις χώρες αυτές δεν αποτελεί μέρος του κράτους. Τα πιστοποιητικά συνεπώς από την Ορθόδοξη Εκκλησία εκτός Ελλάδος, όπως είναι συνήθως τα πιστοποιητικά γάμου ή βαπτίσεως, πρέπει να είναι πρωτότυπα ή επικυρωμένα από την Εκκλησία στην χώρα του εξωτερικού και για να ισχύσουν στην Ελλάδα, πρέπει να επικυρωθούν από την Ιερά Σύνοδο στην Ελλάδα (Μονή Πετράκη, οδός Ιασίου 1, Αθήνα), ώστε ακολούθως να γίνουν δεκτά από το Ειδικό Ληξιαρχείο και από τους κατά τόπους Δήμους, την Αποκεντρωμένη Διοίκηση, το Υπουργείο Εσωτερικών και από άλλες υπηρεσίες του ελληνικού κράτους. Αυτό που συνεπώς πρέπει να γνωρίζουν όλοι οι ομογενείς είναι, ότι εάν το πιστοποιητικό για την προσωπική τους κατάσταση (γάμου, γεννήσεως) έχει εκδοθεί από δημόσια υπηρεσία της ξένης χώρας, για να ισχύσει στην Ελλάδα χρειάζεται Αποστίλλη από την χώρα του εξωτερικού ή επικύρωση από το ελληνικό Προξενείο, εάν η χώρα δεν έχει υπογράψει την Σύμβαση της Χάγης. Αν όμως το έγγραφο έχει εκδοθεί από την Ορθόδοξη Εκκλησία της χώρας του εξωτερικού (που συνήθως υπάγεται απ’ ευθείας στο Πατριαρχείο Κωνσταντινουπόλεως), δεν μπορεί να λάβει Αποστίλλη, αλλά γίνεται επικύρωσή του από την Ιερά Σύνοδο στην Αθήνα, η οποία αποτελεί μέρος της Εκκλησίας της Ελλάδος. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Ktimatologio Extension On Filing and Athens Initial Lists.

Ktimatologio Extension On Filing and Athens Initial Lists. By Christos ILIOPOULOS* 2 April 2019 Ktimatologio is a new, modern Land Registry or Cadaster in Greece, which has started its exclusive operation in many areas of the country, while in several other towns and villages the process is underway. In those areas where the old cadaster, the Hyputhykophylakeeon, is still in operation, the Ktimatologio process has started collecting property filings and all real estate owners are called to file copies of their various titles, deeds, contracts, topographic plans / survey maps and registration of deeds certificates, so their ownership rights on real estate property is verified and certified in a digitalized system, with much more accuracy on boundaries delineation, and owners’ names registration. Anyone, therefore, who owns any type of property right in Greece must find out whether the area where the property is located has already a Ktimatologio office in operation, or whether the Ktimatologio process has just started and in that case, the owners must file copies of their titles and survey maps, to prove their ownership right. The government has granted today an extension on the time limits to file. Each owner who resides outside of Greece must contact friends, relatives, lawyers etc. in Greece to ask for the specific due date on the specific town or village of Greece. For example, for Lefkada, Nafpaktos, Messologi and Agrinio, the final day for foreign residents is the 10th of June. For the Korinthos and Loutraki areas, as well as Pieria, Evrytania, Fthiotida, Arcadia, Argolida and Lasithi, the time limit is until the 18th of June. For the islands of Rhodes, Kalymnos, Kos and Karpathos, the due date is the 20th of May 2019. For the Laconia area, the date is the 8th of July. There are more areas of Greece with various due dates and each property owner must make a search by calling Greece or visiting www.ktimatologio.gr For areas including Zakynthos, Kephalonia, Ithaca, Western Attica, Lemnos and Lesvos, the process has not yet started. At the Municipality of Athens, the filings had been done years ago and on Monday, 22nd of April, the initial listing of verified property rights will be published. The Ktimatologio services have processed the ownership rights declared and have come up with the initial outcome (first phase) of who has what right and where. Each property owner in Athens must check after 22 April 2019 whether their rights have been confirmed and whether their properties have been registered properly and correctly. In some cases, there will be mistakes and property owners must spot them and file objections to correct them. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Greece Abolishes Estate Tax Up To 2003

Greece Abolishes Estate Tax Up To 2003 By Christos ILIOPOULOS* 10 April 2019 The inheritance or estate tax in Greece is not high. For estates after 2010, (cases where the deceased passed after the beginning of 2010), the inheritance tax which the children, grandchildren and the spouse of the deceased have to pay is zero for a share worth up to 150,000 euros. For the next 150,000 euros the spouse and the children have to pay only 1%. This means that each child, grandchild, and spouse or partner with a civil union who inherits a share worth up to 150,000 euros will not have to pay any inheritance tax at all and for a share of 300,000 euros, the maximum tax is 1,500 euros. Other relatives or heirs through a Will, may have to pay comparatively higher tax, which however is still low compared to the value of the share they receive. Things get even better for estates created until the end of 2003. If the deceased passed until 31st of December 2003, the heirs, irrespective of how close they are to the deceased, will pay no inheritance tax at all. No matter how high the value of the share, there is no inheritance tax for estates up to 2003. Also, it does not matter whether the heir is a close relative, (child or spouse of the deceased). Even when the heir is not related to the deceased, even when the heir inherits based on a Will or on the intestate succession (when there is no Will), there is absolutely no inheritance tax. In general, the Greek state’s right to collect inheritance or estate taxes for cases where the deceased passed until the end of December 2003, has been abolished and each heir does not have to even declare to the tax office the inheritance. (Article 61 of Law 4583/2018). According to the recent law, those who inherit property, or any type of assets located in Greece and have not settled their inheritance rights despite the estate having been created by the end of 2003, have the right to do so now, without paying estate tax in Greece, which means that the process is easier and faster. However, they do have to declare their property rights to the tax office and to the local land registry, after they have signed the acceptance of inheritance deed. The usual documents required to settle the estate and to obtain the ownership of the property are the death certificate of the deceased, which will be officially translated in Greece by the lawyer who handles the file, the close of kin certificate, and the deeds which describe the assets of the estate. More information will be needed on the place of birth of the deceased, whether he/she left a Will or not, if it has already been probated anywhere in the world or not, and whether the deceased had declared the assets of the estate to the Greek tax office. For those who reside outside of Greece, the procedure can be completed with a power of attorney signed at the Consulate of Greece, or at a notary at the foreign country, or before a notary in Greece. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Περισσότεροι Εκμισθωτές Ακινήτου

Περισσότεροι Εκμισθωτές Ακινήτου Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 20 Μαρτίου 2019 Στην σύμβαση της μισθώσεως ακινήτου εκτός από την κλασσική περίπτωση σε κάθε πλευρά να είναι ένα πρόσωπο, δηλαδή ένας εκμισθωτής (συνήθως ιδιοκτήτης) και ένας μισθωτής (ενοικιαστής), μπορεί να υπάρχουν και περισσότερα του ενός πρόσωπα, όπως επί παραδείγματι περισσότεροι εκμισθωτές. Αυτό θα συμβεί στην περίπτωση όπου περισσότεροι έχουν την κυριότητα του ιδίου ακινήτου, επειδή επί παραδείγματι κληρονόμησαν τον ίδιο ακίνητο και ευρέθησαν έκαστος εξ αυτών με ποσοστά εξ αδιαιρέτου. Κατ’ αρχάς, την απόφαση για εκμίσθωση ή μη του ακινήτου στην περίπτωση περισσοτέρων συνιδιοκτητών την λαμβάνουν εκείνοι που διαθέτουν την πλειοψηφία των μεριδίων, δηλαδή οι συγκύριοι που συγκεντρώνουν αθροιστικώς ποσοστό πάνω από το 50% του ακινήτου. Το μισθωτήριο έγγραφο μπορεί να το υπογράφουν όλοι οι συγκύριοι, δηλαδή οι εκμισθωτές του μισθίου ή ο αντιπρόσωπός τους στην Ελλάδα, ο οποίος πρέπει να διαθέτει πληρεξούσιο για μίσθωση ακινήτου και σχετικές ενέργειες. Όλες οι νομικές και δικαστικές πράξεις αναφορικώς με την μίσθωση, όπως εξώδικα, αγωγές, καταγγελία της μισθώσεως κ.α. πρέπει να γίνονται από το σύνολο των εκμισθωτών, δηλαδή να υπογράφονται από όλους του συνεκμισθωτές. Μπορεί όμως κάποιοι εξ αυτών να έχουν δώσει πληρεξουσιότητα σε έναν εκ των συνεκμισθωτών και στην περίπτωση αυτή τα νομικά και δικαστικά έγγραφα της μισθώσεως μπορεί να υπογράφονται από τον ένα μόνο εκ των συγκυρίων, στο όνομα και των λοιπών. Εάν χρειασθεί να σταλεί εξώδικο στον μισθωτή με καταγγελία της μισθώσεως και αξίωση αποδόσεως της χρήσεως του μισθίου, αυτό πρέπει να υπογράφεται από όλους τους συνεκμισθωτές. Εάν δεν υπογράφουν ένας ή περισσότεροι των συνεκμισθωτών και δεν έχουν δώσει πληρεξουσιότητα σε εκείνον που υπογράφει, το δικαστήριο που θα εκτιμήσει το εξώδικο κατά την διαδικασία αιτήσεως αποδόσεως του μισθίου ή σχετικής αγωγής, μπορεί να απορρίψει την αίτηση ή την αγωγή, ως ενεργητικώς ανομιμοποίητη, διότι δεν υπογράφεται από όλους τους συνεκμισθωτές. Αυτό συμβαίνει διότι η αξίωση για απόδοση της χρήσεως του μισθίου συνδέεται με αδιαίρετη και όχι διαιρετή ενοχή. Όταν συνεπώς ένας ομογενής κάτοικος εξωτερικού έχει εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί ακινήτου στην Ελλάδα, το μισθωτήριο συμβόλαιο για την εκμίσθωση (ενοικίαση) του ακινήτου από όλους τους εκμισθωτές πρέπει να συντάσσεται με ιδιαίτερη προσοχή, διότι κάθε λεπτομέρεια στην αναγραφή του τρόπου με τον οποίο παρίστανται ειδικώς οι συμβαλλόμενοι έχει μεγάλη σημασία για την περαιτέρω νομική εξέλιξη της υποθέσεως ακόμη και μετά από χρόνια, όταν και αν χρειασθεί τα έγγραφα αυτά να προσκομισθούν ενώπιον Δικαστηρίου. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Πώς Δηλώνετε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο

Πώς Δηλώνετε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 14 Μαρτίου 2019 Όλο και περισσότερες περιοχές της Ελλάδος εντάσσονται στο Κτηματολόγιο, δηλαδή σε ένα νέο, σύγχρονο σύστημα καταγραφής των ιδιοκτητών των ακινήτων και περιγραφής των χαρακτηριστικών του κάθε ακινήτου, όπως διαστάσεις, θέση, συνορεύοντα ακίνητα κλπ. Με το Κτηματολόγιο το κάθε ακίνητο θα έχει σαφή και επακριβώς καθορισμένα όρια, ώστε να περιορίζονται η δικαστικές διαμάχες μεταξύ ιδιοκτητών ομόρων ακινήτων για την ακριβή θέση των ορίων και για τις διαστάσεις και την επιφάνεια κάθε ακινήτου. Πολλές είναι οι περιοχές της Ελλάδος όπου οι κύριοι των ακινήτων και οι δικαιούχοι γενικώς εμπραγμάτων δικαιωμάτων καλούνται για πρώτη φορά να δηλώσουν τα ακίνητά τους. Η προθεσμία λήγει στα τέλη Απριλίου, Μαϊου ή Ιουνίου, αναλόγως την περιοχή. Υπάρχουν όμως και περιοχές όπου η προθεσμία έχει λήξει, αλλά είναι δυνατόν ακόμα και σήμερα να υποβληθεί δήλωση και έτσι ο κύριος του ακινήτου να μην χάσει τα δικαιώματά του σ’ αυτό. Για να υποβληθεί η δήλωση χρειάζεται απλή φωτοτυπία του συμβολαίου με το οποίο ο ιδιοκτήτης απέκτησε το ακίνητο. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, η κυριότητα μπορεί να έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση, ή άλλο δημόσιο έγγραφο, ενώ πάντοτε απαιτείται και το πιστοποιητικό μεταγραφής του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο. Εάν το ακίνητο είναι διαμέρισμα, μπορεί και να μην απαιτηθεί τοπογραφικό, εάν όμως πρόκειται για αγροτεμάχιο ή οικόπεδο, με ή χωρίς κτήριο εντός αυτού, το τοπογραφικό είναι σχεδόν πάντοτε απαραίτητο. Αναγκαίο στοιχείο της δηλώσεως στο κτηματολόγιο είναι και ο εντοπισμός του ακινήτου στο ηλεκτρονικό σύστημα καταγραφής των ακινήτων που έχει δημιουργηθεί σε κάθε γραφείο κτηματογράφησης, δηλαδή στα γραφεία όπου υποβάλλονται οι δηλώσεις Ο εντοπισμός του ακινήτου είναι πολύ σημαντική ενέργεια, διότι με τον τρόπο αυτόν καταγράφεται το οικόπεδο, το αγροτεμάχιο ή το κτίσμα στις αεροφωτογραφίες ή στους σχετικούς χάρτες του Κτηματολογίου, ώστε να εξακριβώνεται η πλήρης ταυτότητα του ακινήτου και ο διαχωρισμός του από τα γειτονικά. Ο ομογενής κάτοικος εξωτερικού πρέπει να στείλει στον εκπρόσωπό του στην Ελλάδα εξουσιοδότηση με συγκεκριμένο περιεχόμενο για να υποβληθεί η δήλωση χωρίς ο δικαιούχος να πρέπει να ταξειδεύσει στην Ελλάδα. Χρειάζεται φωτοτυπία της ταυτότητας ή του διαβατηρίου, ελληνικού ή ξένου, του κυρίου του ακινήτου, ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου του στην Ελλάδα και η πλήρης διεύθυνσή του στο εξωτερικό, αλλά και τα στοιχεία του εκπροσώπου του στην Ελλάδα. Τέλος, υπενθυμίζεται ότι δήλωση υποβάλλουν τόσο εκείνοι που έχουν το 100% ενός ακινήτου, όσο και όλοι οι συγκύριοι στην περίπτωση που το ακίνητο έχει περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες, αλλά και ο επικαρπωτής (συνήθως γονέας), όπως και ο ψιλός κύριος (συνήθως τέκνο), εκείνος που έχει δικαίωμα οικήσεως, δουλεία διόδου και άλλα εμπράγματα δικαιώματα. Δήλωση στο κτηματολόγιο πρέπει να υποβάλουν και όσοι έχουν κληρονομήσει ακίνητα, έστω κι αν δεν έχουν ακόμα υπογράψει αποδοχή κληρονομίας, ούτε έχουν κληρονομητήριο από το Δικαστήριο. Η προθεσμία για την υποβολή των δηλώσεων είναι διαφορετική σε κάθε περιοχή της Ελλάδος, ενώ σχεδόν σε όλες τις περιοχές υπάρχει ακόμα η δυνατότητα οι κύριοι των ακινήτων να τα δηλώσουν ακόμα και τώρα, είτε με διαφόρων τύπων δηλώσεις, είτε, στην χειρότερη περίπτωση, με δικαστική απόφαση που θα τους αναγνωρίζει ως κυρίους του ακινήτου. Ελάχιστες είναι οι περιοχές όπου το Κτηματολόγιο έχει ολοκληρωθεί στην τελική του φάση και στις οποίες όσοι παρέλειψαν να δηλώσουν τα ακίνητά τους, τα έχουν πλέον χάσει οριστικώς και το μόνο δικαίωμα που τους απομένει είναι να διεκδικήσουν αποζημίωση από το Δημόσιο, το οποίο έχει γίνει κύριος των μη δηλωθέντων ακινήτων. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Φόρος Κληρονομίας Από Ξένη Εφορία Για Ακίνητα Στην Ελλάδα

Φόρος Κληρονομίας Από Ξένη Εφορία Για Ακίνητα Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 20 Φεβρουαρίου 2019 Κάθε χώρα αποφασίζει κυριαρχικώς για τους φόρους εισοδήματος, κληρονομίας κλπ. που επιβάλει είτε μόνο στους πολίτες αυτής, είτε σε όλους όσους διαμένουν σ’ αυτήν, ανεξαρτήτως του αν είναι πολίτες της χώρα αυτής ή όχι. Εάν ένας πολίτης ζει, δρα και εργάζεται σε περισσότερες από μία χώρες, μπορεί να βρεθεί να οφείλει φόρο σε περισσότερες χώρες και για τον λόγο αυτόν υπογράφονται συχνά μεταξύ των χωρών συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας, που κυρίως αφορούν σε φόρο εισοδήματος. Ο φόρος κληρονομίας που επιβάλει η Ελλάδα είναι μόνο επί πάσης φύσεως περιουσίας που βρίσκεται στην Ελλάδα, ενώ για περιουσία που βρίσκεται στο εξωτερικό, μπορεί να φορολογήσει υπό προϋποθέσεις, μόνο κινητά περιουσιακά στοιχεία εξωτερικού. Κατά συνέπεια, σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, η εφορία στην Ελλάδα δεν επιβάλλει φόρο κληρονομίας επί ακινήτων που βρίσκονται εκτός Ελλάδος, ανεξαρτήτως της αξίας αυτών. Με απλά λόγια, εάν ένας φορολογούμενος στην Ελλάδα κληρονομήσει ακίνητα αξίας πολλών εκατομμυρίων ευρώ που βρίσκονται στο εξωτερικό, δεν υποχρεούται να τα δηλώσει ως κληρονομιαία στην εφορία στην Ελλάδα, ούτε βεβαίως να πληρώσει φόρο κληρονομίας. Πολλές χώρες ακολουθούν την ίδια πρακτική και έχουν νομοθεσία που δεν επιβάλει φόρο κληρονομίας σε πολίτες άλλων κρατών για ακίνητα που βρίσκονται εκτός των χωρών αυτών. Υπάρχουν ωστόσο και άλλες χώρες, που επιβάλλουν φόρο κληρονομίας ακόμα και επί ακινήτων που δεν βρίσκονται στις χώρες αυτές, μόνο και μόνο επειδή ο κληρονομούμενος είχε κατοικία στις χώρες αυτές. Επί παραδείγματι, επί της κληρονομίας Έλληνα υπηκόου, μονίμου κατοίκου Βελγίου που αφήνει κληρονομιά μεταξύ άλλων και ένα ακίνητο στην Ελλάδα το οποίο κληρονομείται από τον Έλληνα αδελφό του κάτοικο Ελλάδος, που ποτέ δεν έζησε στο Βέλγιο, το Βελγικό κράτος, δηλαδή η βελγική εφορία, επιβάλει φόρο κληρονομίας και μάλιστα 30% από το πρώτο ευρώ, ενώ ο αντίστοιχος φόρος κληρονομίας στην Ελλάδα για τον αδελφό έχει αφορολόγητο όριο για τα πρώτα 30.000 ευρώ. Κατ΄αυτόν τον τρόπο, το ίδιο ακίνητο αξίας 70.000 ευρώ, που βρίσκεται στην Ελλάδα, εάν τον φόρο κληρονομίας τον επιβάλλει η ελληνική εφορία, θα φορολογηθεί για τον κληρονόμο αδελφό του θανόντος με 2.000 ευρώ μόνο, ενώ όταν τον φόρο τον επιβάλει το Βελγικό δημόσιο, ο φόρος κληρονομίας θα είναι 21.000 ευρώ. Εν προκειμένω, προκύπτουν και σημαντικά ζητήματα προσβολής της εθνικής κυριαρχίας της Ελλάδας από τη νομοθεσία που ισχύει στο Βέλγιο, διότι είναι εξαιρετικά αμφίβολο εάν μπορεί να γίνει ανεκτό μία ξένη χώρα, όπως το Βέλγιο εν προκειμένω, να επιβάλει σε Έλληνα πολίτη, που ζει στην Ελλάδα και δεν έχει ζήσει ποτέ στο Βέλγιο, έναν τόσο υψηλό μάλιστα φόρο κληρονομίας ύψους 30% από το πρώτο ευρώ χωρίς αφορολόγητο, για ένα ακίνητο που βρίσκεται στην Ελλάδα και όχι στο Βέλγιο. Πάντως, εάν κάποιος ζει σε χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης εκτός Ελλάδος και επιθυμεί να συντάξει διαθήκη για περιουσία που έχει και στην Ελλάδα, μπορεί να γράψει ειδική διάταξη στην διαθήκη του ότι επιθυμεί να εφαρμοσθεί το ελληνικό και όχι το αλλοδαπό δίκαιο, ώστε να εξασφαλισθεί ευνοϊκότερη φορολογική και άλλη μεταχείριση, διότι η κληρονομία θα υπαχθεί στην ελληνική νομοθεσία. Μία άλλη επιλογή θα ήταν στην διαθήκη που θα συντάξει στην ξένη χώρα να μην αναφέρει τίποτα για περιουσία στην Ελλάδα και ό,τι επιθυμεί να ρυθμίσει για την περιουσία του στην Ελλάδα, να το κάνει με ελληνική διαθήκη, που θα συντάξει στην Ελλάδα, μετά από συμβουλή που θα λάβει από Έλληνα δικηγόρο, ώστε να μην εμπλακεί η ελληνική περιουσία με την όποια περιουσία και νομοθεσία στο εξωτερικό. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Estate Tax By A Foreign Tax Authority On Real Estate in Greece.

Estate Tax By A Foreign Tax Authority On Real Estate in Greece. By Christos ILIOPOULOS* 6 March 2019 Each sovereign country enacts laws with regard to income, capital, inheritance / estate taxes etc. Such taxes are imposed not only on its citizens, but also on residents of that country, who may not be citizens. If a person lives and works in or is connected in any other way with more than one country, that person may face the reality of having to pay taxes in more than one country. To avoid paying double tax in two different countries for the same income or asset, bilateral double taxation treaties are signed and enforced between contracting states. Such treaties usually cover the avoidance of double taxation in the area of income tax, while inheritance taxes are not covered to a large degree. Greece imposes inheritance tax only with regard to all types of assets located in Greece (movable and immovable property of any kind), while with regard to property located outside of Greece, it imposes inheritance tax under certain circumstances and only on movable assets (money, balance in bank accounts, cars and other movables). The bottom line of this is that under the basic rules of estate taxes in Greece, the Greek tax authority will tax any inherited asset which is located inside Greece, while real estate or immovable assets belonging to an estate/inheritance located outside of Greece are not subject to inheritance tax by the Greek state, irrespective of the value of these real estate assets. In other words, any person living in Greece, either a Greek citizen or simply a tax resident of Greece, who files an inheritance tax declaration to the Greek tax authority declaring that he/she has inherited property, does not have to declare any real estate asset which is located outside of Greece, no matter how valuable it is. So, anyone having to file an inheritance declaration in Greece, does not have to pay any inheritance tax in Greece for real estate assets located outside of the country. Many countries have similar legislation, which essentially results in the avoidance of imposing inheritance tax on citizens of other countries for inherited real estate located outside these countries. For example the Netherlands may not impose inheritance tax on a Greek citizen, who inherited immovable property in Greece, provided the heir is not living in the Netherlands or is not a tax resident of the Netherlands, in the case of a deceased who was a Dutch citizen or resident. There are, however, some countries which may impose inheritance tax to foreign nationals, even for immovable assets located outside those countries, simply because the deceased lived in those countries. Consider the example case of a person who lived and died in Belgium. One of his heirs is his Greek brother, living in Greece, who never lived in Belgium and never had any connection to that country. The Greek brother inherits real estate in Greece, which belonged to his brother who lived in Belgium. The Belgian tax authority will impose inheritance tax to the Greek citizen for the real estate property located in Greece and not in Belgium. Such outcome appears greatly unusual and possibly unfair. Why would a Greek citizen, who never lived or worked in Belgium, have to pay inheritance tax to the Belgian state, for real estate property located in Greece? This could be considered a breach of the Greek public order and possibly of even the Greek sovereignty. When a foreign public authority, like the Belgian state, imposes inheritance tax to a Greek citizen for immovable property in Greece, it may be contrary to the core of the basic public order rules of the Hellenic Republic (Greece). The outcome in our example becomes even more unfair, when we consider the fact that the Belgian tax authority imposes inheritance tax at a rate of 30% from the first euro on the Greek citizen for real estate property located in Greece valued at 70,000 euros, while the Greek tax authority would impose inheritance tax for the same property of only about 2,000 euros. Imagine the feelings of the Greek heir, who never lived or worked in Belgium, when he finds out that in order to inherit the real estate property located in Greece, which belonged to his brother (who died in Belgium, all right), he must pay 21,000 euros on inheritance taxes and not to the Greek, but to the Belgian state. For what? For real estate situated in Greece? And him, (the heir), never having lived or worked in Belgium? This certainly can’t be the case, the Greek heir will think. For the same real estate property located in Greece, if taxed by the Greek state, which appears to be the reasonable scenario, the inheritance tax would be about 2,000 euros, while if taxed by the Belgian state, the inheritance tax is around 21,000 euros! In this case, significant issues of breach of the national sovereignty of Greece arise, due to specific legislation enacted in Belgium, which appears to be contrary to the Greek public order, because it results in inheritance tax being imposed by the Belgian state on a Greek citizen, who never lived or worked in Belgium, for real estate property located in Greece. In any case, if someone lives outside of Greece, in another European Union member state and wishes to draft a Will and Last Testament with regards to assets located in Greece, it is perhaps advisable that he or she drafts a Will expressly stating that the testator wishes that Greek law is applicable on his estate. However, for a testator living in Australia, or the United States, or Canada or in any other country in the world, who owns property in both countries (the country of his residence and Greece), the option may be to draft two different Wills. In that case, the testator may draft a separate Greek Will, under the advice of a Greek lawyer or jurist, which will be applied under Greek law, by the courts, the notaries and the tax authority in Greece, and will cover all assets located in Greece, so that the foreign state is not involved with assets located in Greece. That way, we avoid the somehow unfair outcome that the foreign state will impose inheritance tax on a Greek citizen for real estate assets located in Greece. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Κληρονομητήριο Για Χρήματα Από Την Τράπεζα

Κληρονομητήριο Για Χρήματα Από Την Τράπεζα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 28 Ιανουαρίου 2019 Αν σε μία κληρονομία περιλαμβάνεται και τραπεζικός λογαριασμός, ο κληρονόμος για να λάβει το μερίδιό του από το υπόλοιπο του τραπεζικού λογαριασμού του κληρονομουμένου πρέπει κατ’ αρχάς να αποδείξει στην τράπεζα ότι είναι νόμιμος κληρονόμος. Πρέπει δηλαδή να νομιμοποιηθεί στην τράπεζα, η οποία θα ελέγξει την ληξιαρχική πράξη θανάτου, το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, το πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης, ή περί μη δημοσιεύσεως άλλης διαθήκης, το πιστοποιητικό περί μη προσβολής κληρονομικού δικαιώματος, το πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως, το πληρεξούσιο ενδεχομένως, καθώς και άλλα έγγραφα ανάλογα με την φύση της υποθέσεως. Εάν υπάρχει διαθήκη του δικαιούχου του τραπεζικού λογαριασμού, αυτή πρέπει να προσκομισθεί στην τράπεζα για να ελεγχθεί το περιεχόμενό της από το νομικό τμήμα της τράπεζας και να επιβεβαιωθεί ότι ο αιτών είναι πράγματι κληρονόμος, εκ διαθήκης ή εξ αδιαθέτου, εάν τίθεται θέμα νόμιμης μοίρας και ποιά είναι τα σχετικά ποσοστά. Τα ανωτέρω πιστοποιητικά εκδίδονται από το αρμόδιο Ειρηνοδικείο, αλλά μπορεί να χρειασθούν πιστοποιητικά και από το Πρωτοδικείο, κατά περίπτωση. Εάν το υπόλοιπο του τραπεζικού λογαριασμού είναι μικρό ποσό, έως περίπου 1.000 ευρώ, ενδέχεται να μην χρειασθεί το ποσό να δηλωθεί καν στην εφορία και ο αιτών θα λάβει το μερίδιό του από την τράπεζα, αφού πρώτα όλος ο φάκελλος ελεγχθεί από τους δικηγόρους της τραπέζης. Εάν το ποσό είναι μεγαλύτερο από περίπου 1.000 ευρώ και φθάνει έως τις 10.000 ή 15.000 ευρώ, η τράπεζα θα ζητήσει σίγουρα απόδειξη ότι το κληρονομικό μερίδιο του τραπεζικού λογαριασμού δηλώθηκε στην εφορία και ότι δεν προέκυψε φόρος ή ο φόρος κληρονομίας που προέκυψε έχει εξοφληθεί. Αφού ο κληρονόμος προσκομίσει στην τράπεζα το επικυρωμένο αντίγραφο της Δηλώσεως Φόρου Κληρονομίας με την βεβαίωση της εφορίας ότι φόρος δεν προέκυψε ή ότι αυτός που προέκυψε πληρώθηκε, η τράπεζα θα εκταμιεύσει το κληρονομικό μερίδιο του κληρονόμου. Εάν το υπόλοιπο του λογαριασμού είναι πάνω από 15.000 ευρώ, η τράπεζα θα ζητήσει εκτός όλων των ανωτέρω εγγράφων και κληρονομητήριο, το οποίο είναι μία δικαστική απόφαση (διάταξη) που εκδίδεται από το Ειρηνοδικείο. Για να λάβει ο κληρονόμος στα χέρια του κληρονομητήριο που τον κατονομάζει ως κληρονόμο σε συγκεκριμένο ποσοστό, πρέπει να κατατεθεί από δικηγόρο αίτηση κληρονομητηρίου στο Δικαστήριο, να υποβληθεί σύνολο εγγράφων και αναλόγως της πολυπλοκότητας και των ιδιαιτεροτήτων της υποθέσεως να εκδοθεί η δικαστική διάταξη που ονομάζεται κληρονομητήριο. Το κληρονομητήριο απαιτείται από τις τράπεζες όταν το υπόλοιπο του τραπεζικού λογαριασμού του κληρονομουμένου υπερβαίνει τις 15.000 – 20.000 ευρώ. Εάν στην κληρονομία περιλαμβάνονται, εκτός από τραπεζικούς λογαριασμούς και ακίνητα, δεν βλάπτει το κληρονομητήριο να περιλαμβάνει και τα ακίνητα, διότι σ’ αυτήν την περίπτωση ο κληρονόμος αποκτάει τίτλο ισχυρότερο από την αποδοχή κληρονομίας που υπογράφεται σε συμβολαιογράφο. Γενικώς, η ύπαρξη κληρονομητηρίου που να πιστοποιεί το κληρονομικό δικαίωμα του κληρονόμου επί ακινήτων θα εκτιμηθεί ιδιαιτέρως ή μπορεί και να απαιτηθεί από τον δικηγόρο του αγοραστή ενός κληρονομιαίου ακινήτου, διότι σε συγκεκριμένες οριακές περιπτώσεις το κληρονομητήριο παρέχει μεγαλύτερη νομική ασφάλεια στον αγοραστή. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Επιδόσεις Σε Κάτοικο Εξωτερικού Για Δίκες Στην Ελλάδα

Επιδόσεις Σε Κάτοικο Εξωτερικού Για Δίκες Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 6 Φεβρουαρίου 2019 Αρκετοί ομογενείς και κάτοικοι εξωτερικού έχουν δικαστικές υποθέσεις στην Ελλάδα και επιθυμούν να γνωρίζουν τον ακριβή τρόπο με τον οποίο ο νόμος προβλέπει ότι ενημερώνονται για την κάθε δίκη και τις διάφορες δικαστικές πράξεις στην Ελλάδα. Εκείνος που είναι κάτοικος εξωτερικού θα ενημερωθεί επισήμως για αστική δίκη στην Ελλάδα με επίδοση της αγωγής που έχει κατατεθεί σε ελληνικό δικαστήριο, στην μόνιμη κατοικία του στην χώρα του εξωτερικού. Η κοινοποίηση της αγωγής γίνεται είτε με δικαστικό επιμελητή της χώρας όπου κατοικεί μονίμως ο ομογενής, είτε με κλήση από το Προξενείο της Ελλάδος, στο οποίο προσέρχεται ο ομογενής και παραλαμβάνει επισήμως το δικόγραφο που αφορά στην αγωγή ή σε άλλη αστική δίκη στην Ελλάδα. Η κοινοποίηση της αγωγής που απευθύνεται κατά ομογενούς ή κατοίκου εξωτερικού δεν μπορεί να θεωρηθεί έγκυρη εάν γίνει μόνο στον Εισαγγελέα του δικαστηρίου στο οποίο έχει κατατεθεί η αγωγή, αλλά πρέπει να γίνει πραγματική επίδοση της αγωγής στην κατοικία του εναγομένου στο εξωτερικό, ώστε ο εναγόμενος ομογενής να μπορεί να πάρει στα χέρια του το δικόγραφο της αγωγής και να το στείλει αμέσως σε δικηγόρο του στην Ελλάδα να το διαβάσει και να λάβει νομική συμβουλή πώς θα αντιμετωπίσει την δίκη που κάποιος άλλος έχει αρχίσει στην Ελλάδα εναντίον του. Όταν γίνει η δίκη στην Ελλάδα και εκδοθεί η απόφαση του δικαστηρίου, εκείνος που έχει συμφέρον επιδίδει την απόφαση είτε στην κατοικία του ομογενούς στο εξωτερικό με τον ίδιο τρόπο (με τοπικό δικαστικό επιμελητή της χώρας εκείνης ή μέσω του Προξενείου), ή πολύ ευκολώτερα, επιδίδει την δικαστική απόφαση στον δικηγόρο Ελλάδος που παραστάθηκε στο δικαστήριο και εκπροσώπησε τον κάτοικο εξωτερικού. Ο δικηγόρος αυτός που εκπροσώπησε τον κάτοικο εξωτερικού στο δικαστήριο θεωρείται αντίκλητος του εντολέα του για να δεχθεί την επίδοση της δικαστικής αποφάσεως. Καμία όμως άλλη πράξη δεν μπορεί να του επιδοθεί, διότι πέραν της δικαστικής αποφάσεως που εκδόθηκε στην δίκη στην οποία παραστάθηκε, δεν εκπροσωπεί τον κάτοικο εξωτερικού για άλλες διαδικαστικές πράξεις. Επί παραδείγματι, εάν ο αντίδικος του κατοίκου εξωτερικού ασκήσει έφεση, το δικόγραφο της εφέσεως με προσδιορισμό της ημερομηνίας της δίκης πρέπει να το επιδώσει στο εξωτερικό, στην κατοικία του ομογενούς εναντίον του οποίου στρέφεται η έφεση και δεν μπορεί εγκύρως να το επιδώσει στον δικηγόρο του ομογενούς που είχε παρασταθεί πρωτοδίκως. Εάν, όμως, ο δικηγόρος του ομογενούς που παραστάθηκε στο πρωτόδικο δικαστήριο έχει υπογράψει τον ένδικο μέσο (π.χ. την έφεση) του ομογενούς και ο αντίδικος (εφεσίβλητος) επιμεληθεί του προσδιορισμού της εφέσεως, τότε μπορεί να επιδώσει την προσδιορισθείσα έφεση στον δικηγόρο που την υπογράφει. (Μεταξύ πολλών, Άρειος Πάγος, αριθμός απόφασης 589/2009) Εν πάση περιπτώσει, κάτοικοι εξωτερικού που τους επιδίδεται στην κατοικία τους στην αλλοδαπή αγωγή ή άλλο δικόγραφο για δίκη στην Ελλάδα πρέπει χωρίς καθυστέρηση αμέσως να επικοινωνούν με δικηγόρο στην Ελλάδα και να του στέλνουν, με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο κατά προτίμηση, το έγγραφο που τους επιδόθηκε στο εξωτερικό, ώστε ο δικηγόρος τους στην Ελλάδα να τους ενημερώσει για τις προθεσμίες εντός των οποίων πρέπει να απαντήσουν με κατάθεση προτάσεων στο δικαστήριο, το έγγραφα και τα αποδεικτικά στοιχεία που πρέπει να συλλέξουν για να αντιμετωπίσουν την δίκη στην Ελλάδα και τους μάρτυρες που πρέπει να βρουν για να καταθέσουν τα γεγονότα που τους ευνοούν, οργανώνοντας μάλιστα και ένορκη κατάθεση αυτών στην Ελλάδα, σε Ειρηνοδικείο ή σε συμβολαιογράφο, ή ακόμα και στο Προξενείο της Ελλάδος στο εξωτερικό. . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Εικοσαετής Νομή Ακινήτου Εναντίον Συμβολαίου

Εικοσαετής Νομή Ακινήτου Εναντίον Συμβολαίου Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 16 Ιανουαρίου 2019 Για να διεκδικήσει κάποιος στο δικαστήριο ένα ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να έχει τίτλο, που συνήθως είναι συμβόλαιο αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής, αποδοχής κληρονομίας, παραχωρητήριο από το Δημόσιο ή κάτι άλλο. Επίσης, εάν δεν πρόκειται για διαμέρισμα - οριζόντια ιδιοκτησία, αλλά για αγροτεμάχιο, οικόπεδο, μονοκατοικία κλπ. πρέπει να έχει και τοπογραφικό, κατά προτίμηση σύγχρονο, με ακριβή προσδιορισμό του ακινήτου. Στην αγωγή που θα συντάξει ο δικηγόρος του και θα καταθέσει στο δικαστήριο πρέπει να περιγράφονται τα περιστατικά που αποδεικνύουν τον τρόπο με τον οποίο κατέστη κύριος του ακινήτου, αλλά και ο ακριβής προσδιορισμός του ακινήτου, κατά θέση, όρια (δηλαδή σύνορα), είδος και έκταση (δηλαδή επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα), ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητα του. Καλό θα είναι να αναφέρονται και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που συνορεύουν με το ακίνητο, καθώς και οι πλευρικές διαστάσεις του, αλλά η επικρατούσα θέση στα δικαστήρια είναι ότι ακόμα και αν δεν αναφέρονται οι όμοροι ιδιοκτήτες, οι πλευρικές διαστάσεις, το σχήμα και ο ακριβής προσανατολισμός του ακινήτου (δηλαδή ποια η θέση του ως προς τον Βορρά), η αγωγή δεν απορρίπτεται. Το δικαστήριο θα εξετάσει αυτεπαγγέλτως εάν η αγωγή περιλαμβάνει όσα αναφέρονται ανωτέρω για την περιγραφή του ακινήτου, ακόμα και εάν δεν προτείνει κάποια ένσταση ο αντίδικος και εάν προκύψει ότι το ακίνητο δεν περιγράφεται με το ελάχιστο απαιτούμενο περιεχόμενο της αγωγής, αυτή θα απορριφθεί από το δικαστήριο ως αόριστη. Εκείνος που έχει την κυριότητα ακινήτου ασκεί την διεκδικητική αγωγή, εάν κάποιος άλλος προβάλλει δικά του δικαιώματα επί του ιδίου ακινήτου. Μπορεί ο ένας, ενάγων, αυτός δηλαδή που ασκεί την αγωγή στο δικαστήριο, να έχει συμβόλαιο στο όνομά του για το συγκεκριμένο ακίνητο. Ο έτερος όμως, εναγόμενος, αυτός δηλαδή κατά του οποίου στρέφεται η αγωγή, μπορεί να ισχυρισθεί ότι έχει στη νομή του το ακίνητο για πάνω από είκοσι χρόνια. Σε περίπτωση που μπορέσει να το αποδείξει, θα κερδίσει αυτός την δίκη, διότι η άσκηση νομής για πάνω από είκοσι έτη υπερισχύει του συμβολαίου, εφόσον αυτός που έχει το συμβόλαιο δεν ασκούσε παραλλήλως και νομή, αλλά τη νομή ασκούσε ο εναγόμενος, έστω και χωρίς συμβόλαιο. Με άλλα λόγια, το συμβόλαιο δεν είναι αρκετό, εάν δεν συνοδεύεται από ταυτόχρονη άσκηση νομής και τελικώς υποχωρεί έναντι εκείνου που αποδεικνύει εικοσαετή νομή, ακόμα κι αν αυτός δεν έχει συμβόλαιο. Για να μπορέσει ο εναγόμενος να αποδείξει ότι έχει επί είκοσι χρόνια το ακίνητο στη νομή του (ενώ ο ενάγων, που το είχε με συμβόλαιο, δεν ασκούσε τα είκοσι χρόνια νομή), πρέπει να αποδείξει στο δικαστήριο πότε άρχισε τη νομή του, ποιό είναι δηλαδή το ακριβές χρονικό σημείο κατά το οποίο άρχισε την άσκηση νομής, ώστε να μπορεί να διαπιστωθεί πότε συμπληρώνονται τα είκοσι χρόνια. Πρέπει δηλαδή να προσδιορίσει ότι άρχισε τη νομή επί παραδείγματι το έτος 1992 και άρα το 2012 είχε συμπληρώσει είκοσι χρόνια νομής. Οπότε, αν η αγωγή ασκήθηκε το 2018 στο δικαστήριο, ο αρχικός κύριος που το είχε μεν με συμβόλαιο από το 1990, αλλά μετά έφυγε για το εξωτερικό και δεν το ξαναεπισκεύθηκε, το έχασε και την κυριότητα κέρδισε ο εναγόμενος που τα κατέλαβε το 1992 και ασκούσε συνεχώς και αδιαλείπτως νομή επ’ αυτού για είκοσι έτη. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Χρησικτησία Κατά Συγκυρίων Μόνο Με Γνωστοποίηση

Χρησικτησία Κατά Συγκυρίων Μόνο Με Γνωστοποίηση Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 4 Ιανουαρίου 2019 Η χρησικτησία ως νομική έννοια, αλλά κυρίως ως προς τα πρακτικά αποτελέσματά της επί της κυριότητος ακινήτων, απασχολεί, ενδιαφέρει και “ταλαιπωρεί” πολλούς ανά την ελληνική επικράτεια και όχι μόνον, αφού ιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα έχουν ή διεκδικούν και πολλοί κάτοικοι εξωτερικού, ομογενείς και αλλογενείς. Η χρησικτησία είναι ένας προβλεπόμενος από το νόμο τρόπος κτήσεως κυριότητος ακινήτου, σύμφωνα με τον οποίο κάποιος δύναται να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτου εάν αποδειχθεί ότι έχει στην νομή του το ακίνητο α) για δέκα τουλάχιστον έτη με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο (τακτική χρησικτησία) ή β) για είκοσι τουλάχιστον έτη, χωρίς να απαιτείται καλή πίστη και νόμιμος τίτλος (έκτακτη χρησικτησία). Με πολύ απλά λόγια, με τακτική χρησικτησία μπορεί κάποιος να αποκτήσει κυριότητα, εφόσον αποδείξει ότι συνετάγη συμβόλαιο για το ακίνητο και αυτός ως αγοραστής ήταν καλόπιστος, πίστευε δηλαδή ότι αποκτά νομίμως την κυριότητα, αλλά υπάρχει κάποιο ελάττωμα στο συμβόλαιο ή στον τίτλο του πωλητή, που κατ’ αρχάς στερεί την κυριότητα στον αγοραστή. Εάν επί παραδείγματι ο Α αγόρασε από τον Β ένα ακίνητο με κανονικό συμβόλαιο και όλες τις νόμιμες διαδικασίες, αλλά απεδείχθη ότι ο Β δεν ήταν κύριος του ακινήτου, πράγμα που ο Α δεν γνώριζε, ο Α δεν γίνεται κύριος του ακινήτου αμέσως μετά το συμβόλαιο αγοράς, μπορεί όμως να γίνει κύριος με τακτική χρησικτησία, εάν το κρατήσει στην νομή του επί δέκα τουλάχιστον χρόνια, ενώ παραλλήλως είναι και καλόπιστος, δεν γνώριζε δηλαδή ότι εκείνος που του το πούλησε (ο Β) δεν είχε κυριότητα. Με έκτακτη χρησικτησία αποκτά κάποιος την κυριότητα του ακινήτου εάν αποδείξει ότι το έχει στη νομή του επί είκοσι τουλάχιστον χρόνια, χωρίς να απαιτείται να αποδείξει περαιτέρω ότι ήταν καλόπιστος ή ότι έχει συμβόλαιο, έστω και με νομικά ελαττώματα. Στην έκτακτη χρησικτησία δηλαδή αρκεί η απόδειξη εικοσαετούς νομής, έστω και αν ο νομέας γνωρίζει ότι καταπατά ξένο ακίνητο. Υπάρχει όμως μία πολύ σημαντική λεπτομέρεια στην χρησικτησία μεταξύ συγκυρίων, μεταξύ δηλαδή περισσοτέρων που έχουν ποσοστά συγκυριότητος επί του ιδίου ακινήτου. Ενώ όταν καταπατάς, νέμεσαι δηλαδή, εντελώς ξένο ακίνητο, στο οποίο δεν έχεις ποσοστό συγκυριότητος, δεν απαιτείται τίποτα άλλο παρά μόνο η απόδειξη της επί εικοσαετία νομής σου, όταν επικαλείσαι χρησικτησία έναντι συγκυρίων, απαιτείται να αποδεικνύεις ότι τους είχες γνωστοποιήσει την έναρξη της νομής σου και επί του δικού τους ποσοστού. Διότι, όταν καταλαμβάνεις και αρχίζεις να νέμεσαι ένα εντελώς ξένο ακίνητο, ο κύριος αυτού οφείλει να το επιβλέπει και να αντιληφθεί ότι ένας ξένος (εσύ) το έχει καταλάβει, έστω εντός είκοσι ετών από την κατάληψη. Διαφορετικά, το χάνει λόγω χρησικτησίας και το κερδίζεις εσύ, που ασκούσες νομή επί είκοσι χρόνια. Όταν όμως είσαι κι εσύ συγκύριος και άρα συγκάτοχος ενός ακινήτου, η παρουσία σου σ’ αυτό και η κατοχή του από εσένα δεν μπορεί να γίνει αντιληπτή ως ύποπτη άσκησης χρησικτησίας από τον έτερο συγκύριο, ο οποίος δεν μπορεί να είναι στο μυαλό σου και να γνωρίζει αν εσύ κατέχεις το 30% που σου ανήκει με συμβόλαιο, ή και το δικό του 70%, που εκείνος έχει με συμβόλαιο. Στην περίπτωση λοιπόν της συγκυριότητος ακινήτου, η χρησικτησία κατά συγκυρίου προβάλλεται και γίνεται δεκτή μόνο εάν αποδείξεις ότι του είχες γνωστοποιήσει με οιονδήποτε κατανοητό τρόπο την πρόθεσή σου να κατέχεις το ακίνητο όχι μόνο κατά το δικό σου μερίδιο (30%), αλλά και κατά το δικό του (70%), οπότε θεωρείς ότι ολόκληρο το ακίνητο είναι δικό σου και όχι μόνο το 30% που σου ανήκει με συμβόλαιο. Εάν επί παραδείγματι ο Α αδελφός έχει το 30% ενός πορτοκαλεώνα στην Λακωνία, ενώ το υπόλοιπο 70% ανήκει στον Β, τον αδελφό του που βρίσκεται στην Αυστραλία, ο Α μπορεί να επικαλεσθεί χρησικτησία σε ολόκληρο το ακίνητο εάν επί είκοσι τουλάχιστον χρόνια έχει σταματήσει να στέλνει το μερίδιο του αδελφού του στην Αυστραλία από την πώληση των πορτοκαλιών, παρά το ότι ο αδελφός του από την Αυστραλία του το ζητάει. Ή αν στις επανειλημμένες οχλήσεις του Β από την Αυστραλία να ανοικοδομήσουν τον πορτοκαλεώνα, ο Α του έχει απαντήσει με γράμμα ότι αυτός, δηλ. ο Α, αποφασίζει τι θα κάνει με τον πορτοκαλεώνα και ο Β είναι μακριά και δεν έχει να κάνει τίποτα με το ακίνητο αυτό. Εάν ο Β μετά τις δηλώσεις αυτές του αδελφού του Α, αφήσει το μερίδιό του (70%) επί του πορτοκαλεώνα χωρίς διεκδίκηση για είκοσι χρόνια, ο Α μπορεί να αποκτήσει με χρησικτησία ολόκληρο το ακίνητο και όχι μόνο το 30% που αρχικώς του ανήκε. Την ανάγκη γνωστοποίησης στην χρησικτησία μεταξύ συγκυρίων επιβεβαίωσε και η υπ’ αριθ. 192/2018 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Πατρών σε υπόθεση που αφορούσε ακίνητο στην Κεφαλονιά. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr