Αυθαίρετο στην Ελλάδα δεν μεταβιβάζεται

. Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Για να μεταβιβασθεί ένα ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να υπογραφεί συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα, τόσο από αυτόν που έχει το ακίνητο, όσο και από εκείνον που το λαμβάνει. Η μεταβίβαση μπορεί να είναι πώληση, δωρεά, γονική παροχή ή κάποια άλλη πιο σπάνια δικαιοπραξία. Ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει όλα τα συνοδευτικά έγγραφα που ο νόμος απαιτεί για να μπορεί να υπογραφεί το συμβόλαιο της μεταβίβασης, αλλά και για να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Τα έγγραφα που απαιτούνται είναι το πληρεξούσιο για καθένα από τα συμβαλλόμενα μέρη, εάν ο πωλητής ή ο αγοραστής, ο δωρητής ή ο δωρεοδόχος κλπ. δεν παρίστανται αυτοπροσώπως στην υπογραφή του συμβολαίου, η φορολογική ενημερότητα για αμφότερα τα μέρη, (έγγραφο της εφορίας ότι κανένας τους δεν οφείλει φόρους και συνεπώς ότι επιτρέπεται να γίνει η μεταβίβαση), βεβαίωση πάλι από την εφορία ότι ο μεταβιβάζων έχει δηλώσει το ακίνητο στο Ε9 ηλεκτρονικά στο διαδίκτυο και στην δήλωση φόρου κληρονομίας ή στην δήλωση δωρεάς και ότι έχουν καταβληθεί οι σχετικοί φόροι, δήλωση μεταβίβασης υπογεγραμμένη από την εφορία ότι έχει καταβληθεί ο φόρος μεταβίβασης, τοπογραφικό αν πρόκειται για οικόπεδο ή αγροτεμάχιο και δήλωση μηχανικού ότι το ακίνητο δεν έχει αυθαίρετες κατασκευές. Αυτή η τελευταία προϋπόθεση, ήτοι η δήλωση πολιτικού μηχανικού ότι το μεν οικόπεδο ή αγροτεμάχιο δεν έχουν κτίσματα, το δε διαμέρισμα ή η μονοκατοικία δεν έχουν αυθαίρετες κατασκευές προστέθηκε ως προαπαιτούμενο για κάθε μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα το 2011 και αποτελεί αιτία αυξήσεως του κόστους μεταβιβάσεως που επιβαρύνει τον πωλητή, δωρητή, παρέχοντα στην γονική παροχή κλπ. Ο μηχανικός, έχοντας στην διάθεσή του τους τίτλους, αλλά και την οικοδομική άδεια του ακινήτου, επισκέπτεται το προς μεταβίβαση ακίνητο, διενεργεί αυτοψία και μετρήσεις των διαστάσεών του, ώστε να διακριβώσει εάν η πραγματικότητα, δηλαδή το ακίνητο που έχει κτισθεί (διαμέρισμα, μονοκατοικία), συμφωνεί με όσα γράφει η πολεοδομική άδεια, ή αν υπάρχουν αποκλίσεις. Στην τελευταία περίπτωση, όταν δηλαδή το κτίσμα έχει διαφορές εν σχέσει προς την πολεοδομική άδεια, ο μηχανικός δεν μπορεί να δώσει βεβαίωση και το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβασθεί πριν υποβληθεί δήλωση τακτοποιήσεως στην πολεοδομία, πληρωθούν πρόστιμα και καταγραφούν πλέον οι διαστάσεις και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου στην πραγματική μορφή τους και όχι στην θεωρητική που φαίνεται στην άδεια. Όταν υπάρχουν σοβαρές παρανομίες, όπως μεταβολή υπογείου ή ισογείου από χώρο σταθμεύσεως ή λεβητοστάσιο σε κανονική κατοικία, ανέγερση ορόφου ή επέκταση δωματίων άνευ αδείας κλπ. ο ιδιοκτήτης του ακινήτου γνωρίζει από πριν ότι για να το μεταβιβάσει πρέπει πρώτα να καταβάλει πρόστιμο στην πολεοδομία και αμοιβή μηχανικού για τακτοποίηση των αυθαιρεσιών. Όταν όμως η απόκλιση από την άδεια είναι μικρή και μη αναμενόμενη, ο ιδιοκτήτης αντιλαμβάνεται ξαφνικά ότι προστίθεται ακόμα μία σεβαστή δαπάνη που πρέπει να πληρώσει για να νομιμοποιήσει μία λεπτομέρεια του ακινήτου του, που παρουσιάζεται ως αυθαιρεσία, για να μπορεί να γίνει η μεταβίβαση. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, διαμέρισμα προς δωρεά από τον έναν αδελφό προς τον άλλον, ευρέθη να έχει την συγκλονιστική (!) αυθαιρεσία το μπαλκόνι του να είναι είκοσι εκατοστά πιο πλατύ από ό,τι λέει η άδεια οικοδομής, με αποτέλεσμα το μέσο κόστος νομιμοποιήσης της ...τεράστιας αυτής αυθαιρεσίας να ανέρχεται στα χίλια ευρώ (πεντακόσια το πρόστιμο και άλλα τόσα περίπου η αμοιβή του μηχανικού). Όταν το ακίνητο που μεταβιβάζεται έχει μικρή σχετικά αξία, είκοσι, τριάντα ή σαράντα χιλιάδων ευρώ, το κόστος χιλίων ευρώ για πολεοδομική τακτοποίηση του ακινήτου, που προστίθεται στα άλλα έξοδα, όπως αμοιβή συμβολαιογράφου, δικηγόρου για έλεγχο τίτλων, ταμείο νομικών, καταβολή τυχόν παλαιών φόρων ΕΝΦΙΑ, προστίμων για εκπρόθεσμες δηλώσεις εισοδήματος, που ο ομογενής πωλητής του ακινήτου δεν είχε υποβάλει στο παρελθόν, καθώς και κόστος μεταγραφής του συμβολαίου, γίνεται αντιληπτό ότι οι εμπλεκόμενοι επιβαρύνονται ενδεχομένως υπερμέτρως λόγω μίας κατασκευαστικής λεπτομέρειας για να μπορέσουν να ολοκληρώσουν την μεταβίβαση ενός μικρού σχετικά ακινήτου στην Ελλάδα.