Η πυλωτή δεν πωλείται ξεχωριστά

Η πυλωτή δεν πωλείται ξεχωριστά Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Η κύρια κατοικία για τους περισσοτέρους των Ελλήνων είναι το διαμέρισμα πολυκατοικίας. Πολύ συχνά η πολυκατοικία έχει πυλωτή, ιδίως σε κτήρια που κατασκευάσθηκαν μετά το 1980. Πυλωτή είναι ο ισόγειος χώρος του κτηρίου που δεν κλείνεται με τοίχους, αλλά αφήνεται ελεύθερος και ανοικτός, μόνο με τις κολώνες του κτηρίου και την είσοδο της πολυκατοικίας. Συνήθως το μεγαλύτερο μέρος της πύλωτης αξιοποιείται ως χώρος σταθμεύσεως αύτοκινήτων, με την βασική προβλεψη στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και στα συμβόλαια κτήσεως των διαμερισμάτων να είναι ότι κάθε διαμέρισμα (δηλ. κάθε οριζόντια ιδιοκτησία) θα δικαιούται από μία θέση σταθμεύσεως στην πύλωτη (εάν δεν υπάρχει υπόγειο με αποθήκες και θέσεις σταθμεύσεως κι εκεί). Αρκετές φορές φθάνουν ενώπιον των δικαστηρίων υποθέσεις που αφορούν το ιδιοκτησιακό καθεστώς της πυλωτής και των θέσεων σταθμεύσεως, παρά το γεγονός ότι τα ελληνικά δικαστήρια έχουν λύσει τα σχετικά ζητήματα. Στην υπ΄αριθ. 1586/2014 απόφασή του ο Άρειος Πάγος επανέλαβε ότι όταν κάποιος αποκτά την κυριότητα ενός διαμερίσματος, αποκτά ταυτοχρόνως και συγκυριότητα επί των μερών του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν στην κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Τέτοια μέρη είναι το έδαφος, οι αυλές, οι τοίχοι, τα θεμέλια, οι διάδρομοι και κάθε άλλο πράγμα που χρησιμεύει στην κονή χρήση από τους ιδιοκτήτες. Ποιά είναι αυτά τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής προσδιορίζεται στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, στην οποία προσχωρούν και την οποία συνυπογράφουν όλοι οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων ανεξαιρέτως, είτε κατά την ανέγερση της οικοδομής, όταν συντάσσονται τα πρώτα συμβόλαια, είτε με την αγορά του διαμερίσματος από τον αρχικό ιδιοκτήτη. Μεταξύ των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών περιλαμβάνεται και η πυλωτή, που είναι ο χώρος του οικοπέδου, που κατά την βούληση των συνιδιοκτητών παραμένει, μετά την κατασκευή κτιρίου επί υποστυλωμάτων, στεγασμένος και γύρωθεν ανοικτός. Κατά συνέπεια, τα ανοικτά τμήματα της πυλωτής και οι ανοικτές θέσεις σταθμεύσεως (πάρκινγκ) δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας, δεν μπορούν δηλαδή να ανήκουν στην αποκλειστική κυριότητα κάποιου συγκεκριμένου ιδιοκτήτη ενός μόνο διαμερισματος της πολυκατοικίας, διότι ανήκουν στην συγκυριότητα όλων. Επ'αυτών μπορεί μόνο να παραχωρηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής. Αυτό σημαίνει ότι κάθε ιδιοκτήτης διαμερίσματος μπορεί να έχει αγοράσει μαζί με το διαμέρισμα και μία θέση σταθμεύσεως στην πυλωτή, την οποία όμως δεν μπορεί να πωλήσει ξεχωριστά, χωρίς το διαμέρισμα, διότι επ’ αυτής δεν έχει αποκλειστική κυριότητα. Μπορεί να την χρησιμοποιεί απεριορίστως κατά βούλησιν για να σταθμεύει το όχημα του, χωρίς να εμποδίζει την χρήση των άλλων συγκυρίων επί των δικών τους θέσεων σταθμεύσεως. Δεν μπορεί όμως να χρησιμοποιεί την θέση σταθμεύσεως της πυλωτής για άλλη χρήση, όπως π.χ. για απόθεση ή αποθήκευση αντικειμένων, διότι έτσι θα έθιγε την αισθητική της πολυκατοικίας και την ομοιομορφία του χώρου. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr