Διανομή ακινήτων, όταν οι μερίδες των συγκυρίων είναι άνισες

Διανομή ακινήτων, όταν οι μερίδες των συγκυρίων είναι άνισες . Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Όταν περισσότεροι είναι κύριοι ενός ή περισσοτέρων ακινήτων, κατ΄ιδανικό μερίδιο έκαστος εξ αυτών, συχνά παρουσιάζεται η ανάγκη τα ακίνητα να χωρισθούν με κάποιο τρόπο, ώστε καθένας των συγκυρίων να λάβει τμήμα των ακινήτων, ή μερικά από τα ακίνητα και να δύναται κατ’ αυτόν τον τρόπο να τα απολαύσει ή διαθέσει κατά την αποκλειστική βούλησή του, χωρίς να εξαρτάται από την σύμφωνη γνώμη των λοιπών συγκυρίων. Ο χωρισμός αυτός του ενός ή των περισσοτέρων ακινήτων ονομάζεται διανομή και μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους, ώστε ο καθένας των συγκυρίων να λάβει τμήμα ανάλογο της αξίας της μερίδος του. Η εσχάτη των περιπτώσεων είναι τα ακίνητα να μην μπορούν να χωρισθούν σύμφωνα με τις μερίδες των συγκυρίων και ο μόνος τρόπος διανομής να είναι η πώληση σε πλειστηριασμό και η διανομή του χρηματικού ποσού που θα αποφέρει ο πλειστηριασμός, μεταξύ των συγκυρίων. Όταν περισσότερα ακίνητα ανήκουν σε περισσοτέρους, σε ίσα μερίδια, η διανομή τους παρουσιάζεται ευκολώτερη, διότι έτσι μπορούν να δημιουργηθούν περισσότερες ίσες μερίδες, οι οποίες ακολούθως με κλήρωση να δοθούν σε έκαστο των συγκυρίων. Όταν όμως περισσότεροι συγκύριοι έχουν μερίδες επί ενός ή περισσοτέρων ακινήτων, άνισες μεταξύ τους, οι επιλογές για αυτούσια διανομή και αποφυγή του πλειστηριασμού είναι σαφώς περιορισμένες. Σε αυτήν την περίπτωση, μία λύση για διανομή είναι η απόδοση συγκεκριμένων ακινήτων σε κάθε συγκύριο, ώστε η αξία τους να είναι όσο πιο κοντά στην κατ’ αναλογίαν αξία του μεριδίου του, ενώ οι όποιες εξομοιώσεις να μπορούν να γίνουν με μεταξύ των συγκυρίων χρηματικές καταβολές, που πρέπει ωστόσο να είναι μικρές εν σχέσει προς την αξία των μεριδίων που διανέμονται. Στην υπ’ αριθ. 1735/2001 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία οι συγκύριοι είχαν άνισα μεταξύ τους εξ αδιαιρέτου μερίδια επί συνολικώς πέντε ακινήτων, που ήταν διαμερίσματα, οικόπεδα και αγροτεμάχια. Το δικαστήριο προσδιόρισε ότι η αξία συνολικώς των πέντε ακινήτων ήταν 240.762,50 ευρώ. Η αξία του ιδανικού μεριδίου του ενός ήταν 194.432,55 ευρώ, ενώ η αξία του ιδανικού μεριδίου του ετέρου συγκυρίου ήταν 46.329,95 ευρώ. Με βάση αυτό το δεδομένο, το Εφετείο είχε αποφασίσει και ο Άρειος Πάγος επιβεβαίωσε ότι « … η αυτούσια διανομή καθενός απ' αυτά σε μέρη ανάλογα προς τις μερίδες των κοινωνών, είναι αδύνατη και οικονομικά ασύμφορη, αφού το άθροισμα της αξίας των τμημάτων που θα προέλθουν από την κατάτμηση θα είναι ασυγκρίτως κατώτερο από την αξία των επικοίνων ως ενιαίων». Αντιθέτως, «είναι δυνατή η κατανομή τους … σε μέρη ανάλογα προς τις προαναφερόμενες ιδανικές μερίδες των κοινωνών, διανομή με την οποία αποφεύγεται η κατάτμηση των επικοίνων και είναι συμφέρουσα, καθόσον δεν μειώνεται η αξία τους και η εμπορικότητά τους, που εξαρτάται άμεσα από το αν είναι συνιδιοκτησίες ή όχι». Τα δικαστήρια συνεπώς αποφάσισαν ότι τα διανεμητέα ακίνητα μπορούν να κατανεμηθούν σε δύο μέρη, από τα οποία το πρώτο, το οποίο θα λάβει ο ενάγων, θα περιλαμβάνει τρία ακίνητα, συνολικής αξίας 199.928,73 ευρώ, ενώ το δεύτερο, που θα λάβει ο εναγόμενος έχει συνολική αξία 40.833,77 ευρώ. Δεδομένου ότι το μέρος που θα λάβει ο ενάγων έχει αξία μεγαλύτερη από το ιδανικό μερίδιο του κατά 5.496,18 ευρώ και κατά το ίδιο ποσό είναι μικρότερο σε αξία το μέρος που θα λάβει ο εναγόμενος σε σχέση με το δικό του ιδανικό μερίδιο, πρέπει, για την εξίσωση των άνισων μεριδίων μεταξύ των κοινωνών, να καταβάλει ο ενάγων στον εναγόμενο το εν λόγω ποσό (5.496,18 ευρώ) για να εξισωθούν απολύτως τα μερίδιά τους μετά την διανομή. Στο ίδιο συμπέρασμα είχε καταλήξει και ο πραγματογνώμων. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr