Δήλωση Ε9 στην Ελλάδα έως 15 Σεπτεμβρίου

 

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

 

Στην Ελλάδα η (εκάστοτε) κυβέρνηση από τις αρχές του 2010 μέχρι σήμερα βρίσκεται υπό συνεχή πίεση από διεθνείς οργανισμούς (Ευρωπαϊκή Ένωση και Διεθνές Νομισματικό Ταμείο), αλλά και από ξένες χώρες για την αύξηση των κρατικών εσόδων μέσω της φορολόγησης, κυρίως όσων κατέχουν ακίνητη περιουσία.

Στο πλαίσιο συνεπώς της δημιουργίας νέων φόρων, αλλά και της αύξησης των υπαρχόντων, εντάσσεται και η υποχρέωση για ηλεκτρονική υποβολή (για πρώτη φορά ή εκ νέου) του φορολογικού εντύπου Ε9 μέχρι τις 15 Σεπτεμβρίου 2013, για δύο κατηγορίες ιδιοκτητών ακινήτων.

Η πρώτη κατηγορία είναι εκείνοι που απέκτησαν ή απώλεσαν ακίνητο, ή γενικώς μετεβλήθη η κατάσταση των ακινήτων τους εντός του έτους 2012. Επομένως, κάθε φυσικό πρόσωπο που απέκτησε ακίνητο στην Ελλάδα το έτος 2012, είτε με αγορά, είτε με αποδοχή δωρεάς ή γονικής παροχής ή με αποδοχή κληρονομίας, πρέπει να υποβάλει το έντυπο Ε9 μέχρι 15-9-2013.

Επίσης, κάθε πρόσωπο που απώλεσε ακίνητο εντός του 2012, είτε διότι το πώλησε, είτε διότι το δώρισε ή έκανε γονική παροχή, ή έδωσε ή έλαβε την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία, πρέπει επίσης να υποβάλει Ε9 μέχρι 15-9-2013.

Η δεύτερη κατηγορία ιδιοκτητών ακινήτων που πρέπει να υποβάλουν Ε9 έως 15-9-2013 είναι όλοι εκείνοι που έχουν στην κυριότητά τους αγροτεμάχια. Αγροτεμάχιο σε γενικές γραμμές θεωρείται το τμήμα γης που δεν είναι εντός σχεδίου πόλεως.

Υποχρέωση υποβολής έχουν όχι μόνο εκείνοι που απέκτησαν για πρώτη φορά αγροτεμάχιο το 2012, αλλά και εκείνοι που είχαν αγροτεμάχια τα προηγούμενα χρόνια έστω κι αν τα έχουν δηλώσει μία ή και περισσότερες φορές στο Ε9 στο παρελθόν.

Η λόγος της εκ νέου υποβολής της δήλωσης Ε9 ακόμα και για εκείνους που τα έχουν ήδη δηλώσει στο παρελθόν είναι ότι, παρά το ότι για πρώτη φορά δηλώθηκαν το 1997, μετά ξανά το 2005 ή και αργότερα, το μέχρι σήμερα σύστημα ηλεκτρονικής καταγραφής των αγροτεμαχίων από την εφορία στην Ελλάδα ήταν ανεπαρκές και η εφορία δεν γνωρίζει ποιός έχει αγροτεμάχια, πού και πόσο μεγάλα, ώστε να επιβάλει τους επιτακτικώς αναγκαίους φόρους μέχρι αρχές 2014.

Πρέπει συνεπώς να υποβάλουν Ε9 έως 15-9-2013 όχι μόνο όσοι απέκτησαν ή και πώλησαν ή μεταβίβασαν αγροτεμάχιο το 2012, αλλά και εκείνοι που το 2012 ουδεμία αλλαγή έκαναν στην κατάσταση των ακινήτων τους, αλλά συμβαίνει να έχουν στην κυριότητά τους αγροτεμάχια, ανεξαρτήτως της χρονολογίας κατά την οποία τα απέκτησαν.

Το Ε9 πρέπει να συμπληρωθεί και υποβληθεί μέχρι 15 Σεπτεμβρίου 2013 μόνο ηλεκτρονικώς, μέσω υπολογιστή συνεδεμένου στο διαδίκτυο (internet). Για να γίνει αυτό πρέπει ο δηλών το ή τα ακίνητά του στο Ε9 να έχει ΑΦΜ και κωδικούς για πρόσβαση στο διαδίκτυο, ώστε ο ίδιος ή κάποιος άλλος που γνωρίζει να μπορεί να υποβάλει μέσω διαδικτύου την ορθά συμπληρωμένη δήλωση Ε9, με σκοπό ο φόρος που θα του επιβληθεί τους επόμενους μήνες να είναι αυτός που του αναλογεί βάσει των ορθών τετραγωνικών, της ορθής θέσης και της ορθής κατάστασης των ακινήτων του.

                                                                                       *Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

 

Καταβολή κοινοχρήστων ακινήτου

 

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

 

Στην Ελλάδα εδώ και δεκαετίες είναι ευρέως διαδεδομένη η ανέγερση και κτήση ακινήτων κατά το σύστημα της οριζοντίου ιδιοκτησίας, σύμφωνα με το οποίο περισσότεροι ιδιοκτήτες έχουν στην κυριότητά τους οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα) κτισμένες επί ενός ενιαίου κτηρίου (πολυκατοικία) στο ίδιο οικόπεδο.

Το κάθε διαμέρισμα θεωρείται ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία (condominium στην αγγλοσαξωνική ορολογία), που πωλείται και αγοράζεται ή δωρίζεται ανεξαρτήτως από τα άλλα διαμερίσματα του ιδίου κτηρίου.

Το σύνολο των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων του ιδίου κτηρίου υποχρεούνται να καταβάλουν αναλογικώς τις δαπάνες που αφορούν τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους της πολυκατοικίας.

Δαπάνες που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους είναι τα έξοδα καθαριότητας του κτηρίου, ο κηπουρός, το κοινόχρηστο νερό και ηλεκτρικό, η συντήρηση του ανελκυστήρος κλπ.

Δαπάνες που αφορούν τα κοινόκτητα μέρη του κτηρίου είναι η επισκευή των υδραυλικών σωληνώσεων που δεν αφορούν ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, η ενίσχυση της στατικότητας του κτηρίου που υπέστη βλάβη από ένα σεισμό ή η βαφή των όψεων και του εσωτερικού της πολυκατοικίας.

Η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών γίνεται κατά τα ποσοστά που προβλέπονται στην σύσταση και στον κανονισμό της πολυκατοικίας για το κάθε διαμέρισμα και ο κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να το διαβάσει στο συμβόλαιο με το οποίο αγόρασε το διαμέρισμά του, ή στην σύσταση με την οποία ο κατασκευαστής του ανήγειρε την οικοδομή.

Μπορεί επί παραδείγματι ένα διαμέρισμα να έχει ποσοστό συγκυριότητος 50 χιλιοστά επί του οικοπέδου, επειδή όμως βρίσκεται στον τελευταίο όροφο, η συμμετοχή του στις δαπάνες ανελκυστήρος να είναι 55 χιλιοστά.

Εάν κάποιος εκ των συνιδιοκτητών δεν καταβάλει το μερίδιο που του αναλογεί στα κοινόχρηστα, οι λοιποί συγκύριοι μπορούν να αξιώσουν δικαστικώς να υποχρεωθεί να τους τα καταβάλει, πλέον δικαστικών εξόδων και τόκων.

Σύμφωνα με την υπ’ αριθ. 274/2012 απόφαση του Δ΄ Τμήματος του Αρείου Πάγου: «Κοινά βάρη, στα οποία υποχρεούνται να συνεισφέρουν όλοι οι συνιδιοκτήτες, θεωρούνται η συντήρηση και η επισκευή των κοινών μερών του ακινήτου, που ανήκουν στην συγκυριότητα όλων. Ως δαπάνη συντήρησης θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία προς αποφυγή βλάβης ή χειροτέρευσης του πράγματος και διατηρήσεώς του καταλλήλου, ενώ ως δαπάνη επισκευής κάθε δαπάνη αναγκαία προς διόρθωση βλάβης, φθοράς ή χειροτέρευσης, συνεπεία της συνήθους χρήσεως ή της παρόδου του χρόνου ή εξ άλλης αιτίας (λ.χ. σεισμό). Ο κοινωνός που κατέβαλε έξοδα πέραν της μερίδας του δικαιούται να ζητήσει τα επιπλέον καταβληθέντα από τους λοιπούς κοινωνούς, κατ’ αναλογίαν των μερίδων τους».

Για να γίνει δεκτή από το δικαστήριο η αγωγή εκείνου ή εκείνων των συνιδιοκτητών που κατέβαλαν και το μερίδιο των ετέρων, που δεν έχουν πληρώσει, πρέπει να αποδείξουν τον τρόπο καταβολής των παραπάνω χρημάτων, καθώς και να επικαλεσθούν και αποδείξουν ότι οι κοινές δαπάνες έγιναν κατόπιν αποφάσεως όλων ή της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, ή μετά από απόφαση του δικαστηρίου, ή ότι αφορούν μέτρα που ελήφθησαν για την αποτροπή επικείμενου κινδύνου για να προστατευθεί το κτήριο που ανήκει σε όλους.

 

                                                                                       *Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

 

 

Προσύμφωνο αγοράς ακινήτου

 

 Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

 

Εκείνος που θέλει να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να γνωρίζει ότι την κυριότητα ακινήτου μπορεί να αποκτήσει μόνο με συμβολαιογραφική πράξη μεταβιβάσεως του ακινήτου και μεταγραφή της στο τοπικό υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο. Με κανέναν άλλον τρόπο δεν μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα. Ακόμα δηλ. κι αν υπογράψει έγγραφα στο Προξενείο της Ελλάδος, ή ενώπιον δικηγόρων ή συμβολαιογράφων στο εξωτερικό, ακόμα και αν καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα και τα έγγραφα γράφουν ότι αυτός απέκτησε το ακίνητο, εφόσον η μεταβίβαση δεν γίνει με συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα και μεταγραφή αυτού, ακίνητο δεν αποκτάται.

Συχνά οι δύο πλευρές, πωλητής και αγοραστής, έχουν συμφωνήσει προφορικώς σε όλες τις λεπτομέρειες της μεταβίβασης του ακινήτου, δηλ. στο τίμημα, στον τρόπο καταβολής αυτού (τοις μετρητοίς, με δόσεις, με δάνειο κλπ.), αλλά για κάποιον λόγο δεν μπορούν αμέσως να υπογράψουν το οριστικό μεταβιβαστικό της κυριότητας συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο.

Οι λόγοι της καθυστέρησης μπορεί να πολλοί, μεταξύ των οποίων ενδεικτικώς αναφέρουμε την περίπτωση που ο αγοραστής χρειάζεται λίγο ακόμα χρόνο για να έχει στην διάθεσή του τα χρήματα, ή ο πωλητής πρέπει πρώτα να καταβάλει μία οφειλή του για να αρθεί ένα βάρος του ακινήτου (προσημείωση ή κατάσχεση), ή ότι ο αγοραστής πρέπει να περιμένει κάποιες εβδομάδες μέχρι να λάβει την σχετική άδεια αγοράς του συγκεκριμένου ακινήτου, διότι αυτό βρίσκεται σε παραμεθόριο περιοχή (που είναι π.χ. και η Σαντορίνη) και αυτός ως αλλοδαπός πρέπει πρώτα να υποβάλει σχετικά έγγραφα στην Ελληνική αρχή που θα αποφασίσει εάν θα του χορηγήσει την σχετική άδεια κτήσεως του ακινήτου.

Επειδή ακριβώς πωλητής και αγοραστής δεν θέλουν να αφήσουν την συμφωνία τους σε προφορικό επίπεδο, που ουδεμία σοβαρή δέσμευση επιφέρει, έχουν την δυνατότητα να υπογράψουν προσύμφωνο μεταβιβάσεως του ακινήτου, πάντα σε συμβολαιογράφο για να έχει νομική ισχύ.

Με την κατάρτιση του προσυμφώνου ο αγοραστής συνήθως καταβάλει στον πωλητή ένα μέρος από το συμφωνηθέν τίμημα και ορίζεται συγκεκριμένη προθεσμία εντός της οποίας τα μέρη δεσμεύονται να συνάψουν το οριστικό συμβολαιογραφικό έγγραφο της μεταβίβασης με την  καταβολή και του υπολοίπου τιμήματος.

Ο πωλητής συνομολογεί ότι ακόμα κι αν δεν εμφανισθεί εντός της προθεσμίας, εφόσον αποδεικνύεται ότι ο αγοραστής έχει καταβάλει το σύνολο του συμφωνηθέντος τιμήματος, ή το έχει παρακαταθέσει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, ο αγοραστής δύναται να εμφανισθεί μόνος του στον συμβολαιογράφο και να υπογράψει αυτός μόνο το συμβόλαιο με το οποίο θα γίνει κύριος του ακινήτου, εφόσον το μεταγράψει.

Κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου ο πωλητής μπορεί να δεσμευθεί ότι παραχωρεί στον αγοραστή δικαίωμα εγγραφής προσημειώσεως στο ακίνητο, για να τον καλύψει μέχρι του ποσού της προκαταβολής που έχει λάβει από τον αγοραστή.

Μεγάλη προσοχή πρέπει να καταβάλει ο αγοραστής στο θέμα της επιβεβαίωσης ότι το ακινητο δεν επιβαρύνθηκε με κάποιο βάρος (προσημείωση, υποθήκη, κατάσχεση) από τον χρόνο υπογραφής του προσυμφώνου μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Αυτό που κάθε υποψήφιος αγοραστής πρέπει να γνωρίζει είναι ότι μπορεί το προσύμφωνο να αποτελεί ένα καλό «εργαλείο» για την ομαλή μεθόδευση της μεταβιβάσεως ακινήτου με εναρμόνιση των επιθυμιών πωλητού και αγοραστού, αλλά με το προσύμφωνο ο αγοραστής δεν αποκτά την κυριότητα του ακινήτου, απλώς εξασφαλίζεται με σχετική επάρκεια για το χρηματικό ποσό που έχει καταβάλει στον πωλητή ως προκαταβολή και αποκτά ενδεχομένως την ευχέρεια με την καταβολή του συνόλου του τιμήματος να γίνει, μελλοντικώς, κύριος του ακινήτου, εφόσον υπογραφεί και μεταγραφεί το οριστικό συμβόλαιο. 

                                                                                       *Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr