Άτυπη μεταβίβαση ακινήτου χωρίς συμβόλαιο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Είναι βασική αρχή του ελληνικού δικαίου ότι για να αποκτήσει κάποιος ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να συνταχθεί και υπογραφεί συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο, το οποίο ακολούθως πρέπει να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Εξαίρεση της υποχρεωτικής μεταβίβασης ακινήτου μόνο με συμβόλαιο είναι η χρησικτησία, στην οποία η κυριότητα ακινήτου μπορεί να αποκτηθεί μετά από εικοσαετή χρήση του (έκτακτη χρησικτησία), έστω κι αν δεν υπογραφεί και μεταγραφεί συμβόλαιο, εφόσον αποδειχθεί ότι η μακροχρόνια χρήση άνω των είκοσι ετών ήταν με την πεποίθηση της κτήσεως κυριότητος. Στην υπ’αριθ. 621/2004 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία κατά τα έτη 1944 και 1965 έλαβαν χώρα άτυπες μεταβιβάσεις της νομής ενός ακινήτου στην Κερασίτσα Αρκαδίας. Συγκεκριμένα, το ακίνητο που ήταν οικόπεδο με κτίσμα, ανήκε αρχικώς στον πατέρα, ο οποίος το μεταβίβασε (δώρησε) διά λόγου και όχι με συμβόλαιο στην σύζυγό του το 1944, λίγο πριν αποβιώσει. Επομένως, μετά τον θάνατό του το ακίνητο δεν περιελήφθη στην κληρονομία του, διότι το είχε δωρήσει στην γυναίκα του, άρα οι κληρονόμοι του (γυναίκα και παιδιά του) δεν το κληρονόμησαν, αλλά αυτό είχε περιέλθει κατά τη νομή του στην γυναίκα του και μόνο. Σημειώνεται ότι ενώ για την μεταβίβαση της κυριότητος ακινήτου απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή αυτού, για την μεταβίβαση της νομής αρκεί και άτυπη πράξη, χωρίς συμβόλαιο. Η μητέρα (σύζυγος του αρχικού κυρίου) κράτησε το ακίνητο αυτό από το 1944 έως το 1965, δηλαδή για χρονικό διάστημα πάνω από 20 χρόνια, με αποτέλεσμα να θεωρείται ότι το 1964 απέκτησε την κυριότητά του με έκτακτη χρησικτησία. Το 1965 η μητέρα δώρησε ατύπως πάλι, χωρίς συμβόλαιο, το ακίνητο στην μία κόρη της, η οποία αν και ζούσε στις Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής, το κράτησε ως δικό της, είτε με δικές της ενέργειες απ’αυτού, είτε με ενέργιες συγγενών της, κατόπιν όμως δικών της οδηγιών. Το 1992 ένας αδελφός της κόρης εισήλθε στο ακίνητο και το κατέλαβε, υποστηρίζοντας ότι είναι δικό του. Ο κόρη που το είχε λάβει με άτυπη δωρεά από την μητέρα της το 1965, άσκησε αγωγή στο Πρωτοδικείο Τριπόλεως, το οποίο την δικαίωσε, με το αιτιολογικό ότι η μητέρα είχε γίνει κυρία του ακινήτου με νομή αυτού για πάνω από 20 χρόνια (1944 έως 1965), ενώ η κόρη είχε γίνει κυρία αυτού επίσης με χρησικτησία, με άσκηση νομής για πάνω από 20 έτη, από το 1965 που της το δώρησε ατύπως η μητέρα της, μέχρι το 1992, όταν ο αδελφός της το κατέλαβε αποβάλλοντάς την από τη νομή. Ο ηττηθείς διάδικος άσκησε έφεση, αλλά και το Εφετείο Ναυπλίου έκρινε με τον ίδιο τρόπο, δικαιώνοντας την κόρη. Ο αντίδικος άσκησε αναίρεση στον Άρειο Πάγο, ο οποίος επικύρωσε τις αποφάσεις των δύο πρώτων δικαστηρίων, διότι έκρινε ότι για την μεταβίβαση της νομής (από τον σύζυγο προς την σύζυγό του το 1944 και από την μητέρα στην κόρη το 1965), δεν ήταν αναγκαία η σύνταξη συμβολαίου. Επίσης έκρινε ότι ισχύει μεν ο κανόνας ότι για την κτήση κυριότητος μεταξύ συγκυρίων απαιτείται όχι απλή άσκηση νομής αλλά και γνωστοποίηση προς τον συγκύριο περί της ενάρξεως ασκήσεως αποκλειστικής νομής, αλλά ότι αυτός ο κανόνας δεν ισχύει όταν δεν έχει σχηματισθεί κληρονομία και συγκυριότητα επί ενός εκινήτου. Αυτό συνέβη και στην ανωτέρω υπόθεση, όπου ο πατέρας το 1944 είχε μεταβιβάσει τη νομή του ακινήτου στην σύζυγό του και έτσι όταν αργότερα ο πατέρας απεβίωσε, το συγκεκριμένο ακίνητο δεν ήταν μέρος της κληρονομίας του για να κληρονομηθεί από σύζυγο και τέκνα του και να σχηματισθεί συγκυριότητα, αλλά ανήκε κατά τη νομή ολόκληρο στην σύζυγό του και μόνο, η οποία όταν μετά είκοσι έτη κατέστη κυρία αυτού, εδύνατο να μεταβιβάσει με την σειρά της ατύπως τη νομή στην κόρη της, ώστε εφόσον κι εκείνη ασκούσε νομή επί είκοσι τουλάχιστον έτη, θα μπορούσε, όπως και τελικώς έγινε, να καταστεί κυρία αυτού με χρησικτησία. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr