Επιτρέπεται αλλαγή χρήσης της θέσης στάθμευσης; του Χρήστου Ηλιόπουλου

Σε ένα οικόπεδο μπορεί να ανεγερθούν περισσότερα του ενός κτίρια,(κάθετη ιδιοκτησία) καθένα εκ των οποίων θα έχει συγκυριότητα σε ποσοστό επί του όλου οικοπέδου, ή ένα κτίριο, (οριζόντιες ιδιοκτησίες) με περισσότερα διαμερίσματα, καθένα εκ των οποίων έχει ποσοστό συγκυριότητος επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων τμημάτων του οικοπέδου.
Ο Άρειος Πάγος στην υπ' αριθ. 532/2009 απόφασή του έκρινε ότι "με τον τρόπο αυτόν ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα στο αυτοτελές οικοδόμημα ή σε όροφο ή διαμέρισμα αυτού, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ' ανάλογη μερίδα στα κοινά μέρη του όλου ενιαίου οικοπέδου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το έδαφος του ενιαίου οικοπέδου".
Όλοι οι ιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της κάθετης (ξεχωριστά κτίρια στο ίδιο οικόπεδο), καθώς και της οριζόντιας ιδιοκτησίας, (διαμερίσματα στην ίδια πολυκατοικία) μπορούν με την αρχική συστατική πράξη (Κανονισμός) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών να κανονίσουν τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας τόσο στα κοινά μέρη που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες.
Αν με τον κανονισμό απαγορεύεται η ενέργεια από τους συνιδιοκτήτες μεταβολής στα κοινά μέρη, (όπως είναι η θέση στάθμευσης), η απαγόρευση αυτή δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες, ακόμη και αν από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών ή των οικοδομημάτων, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους (Άρειος Πάγος 115/2003).
Με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, μπορεί να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση ενός κοινόκτητου πράγματος σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες με αντίστοιχο αποκλεισμό άλλων. Στην τελευταία όμως περίπτωση το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου πράγματος της οικοδομής δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του προβλεπόμενου προορισμού αυτού (ΑΠ 847/2001). Δηλαδή μπορεί να χρησιμοποιεί τον χώρο των π.χ. 12 τετραγωνικών μέτρων ως θέσης στάθμευσης, δεν μπορεί όμως να τον μετατρέψει σε αυλή με πέργκολα, ούτε σε δωμάτιο.
Στην υπόθεση που ξεκίνησε από το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης, ακολούθως εκδικάσθηκε στο Εφετείο της ιδίας πόλεως και έφθασε μέχρι τον Άρειο Πάγο, οι ενάγουσες ήταν ιδιοκτήτριες ανεξαρτήτου οικοδομής (μεζονέτας) σε κοινό οικόπεδο, εντός του οποίου υπήρχε και άλλη ανεξάρτητη οικοδομή, (μεζονέτα), ιδιοκτησίας των εναγομένων.
Οι εναγόμενοι είχαν δικό τους χώρο σταθμεύσεως, ήτοι αποκλειστική χρήση να σταθμεύουν το αυτοκίνητό τους, σε κοινόχρηστο χώρο του οικοπέδου, που ήταν μπροστά στην μεζονέτα των εναγουσών. Οι εναγόμενοι το θέρος του 2005, επικαλούμενοι δυσμενείς καιρικές συνθήκες, κατασκεύασαν πέργκολα, σκεπάζοντας την θέση σταθμεύσεώς τους με ξύλα και αναρριχώμενα φυτά.
Οι εναγόμενες ήσκησαν αγωγή στο δικαστήριο, επικαλούμενες ότι η πέργκολα είναι παράνομη, απαγορευομένη από τον Κανονισμό, ενώ οι εναγόμενοι ισχυρίσθηκαν ότι η πέργκολα δεν ενοχλεί τις εναγόμενες. Το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης έκρινε παράνομη την πέργκολα, ως αντικείμενη στον Κανονισμό, ανεξαρτήτως του αν αυτή ενοχλεί ή όχι τους άλλους συνιδιοκτήτες.
Οι εναγόμενοι ήσκησαν έφεση στο Εφετείο, το οποίο τους δικαίωσε, εξαφανίζοντας την πρωτόδικη απόφαση ως εσφαλμένη. Οι ενάγουσες ήσκησαν αναίρεση στον Άρειο Πάγο και δικαιώθηκαν, αφού το ανώτατο δικαστήριο απεφάσισε ότι η πέργκολα είναι παράνομη, χωρίς να παίζει ρόλο εάν από αυτήν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών ή όχι. Αρκεί μόνο ότι η αλλαγή της χρήσης δεν επιτρέπεται από τον Κανονισμό.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr