Δήλωση ημιυπαιθρίων έως τέλος Δεκεμβρίου του Χρήστου Ηλιόπουλου

Ο ημιυπαίθριος χώρος και το πότε αυτός είναι νόμιμος ή παράνομος αποτελεί ασφαλώς μία ακόμα ελληνική πατέντα. Σε πολύ γενικές γραμμές, ο Γενικός Πολεοδομικός Κανονισμός (ΓΟΠ) προβλέπει εδώ και δεκαετίες την δυνατότητα του κατασκευαστή ενός κτιρίου, εκτός από το κανονικό τμήμα της οικοδομής με το κλειστό σπίτι, να κατασκευάσει και ένα είδος εξώστη, ή περίκλειστου μπαλκονιού, για να εκμεταλλευθεί την ηλιοφάνεια και τις καλές κλιματολογικές συνθήκες της Ελλάδος.
Κατ΄αυτόν τον τρόπο, εάν ένα οικόπεδο 1.000 τ.μ. έχει συντελεστή δομήσεως 2, μπορεί να κατασκευασθεί νομίμως κτίριο 2.000 τ.μ. Μέχρι προ ολίγων ετών, παρείχετο η δυνατότητα ενός ποσοστού επιπλέον 15%, ήτοι στο παράδειγμά μας, 300 τ.μ. επιπλέον, για την κατασκευή ημιυπαιθρίων χώρων, δηλαδή χώρων που είχαν τοίχο από τις τρεις πλευρές, αλλά από την τέταρτη έπρεπε να είναι ανοιχτοί, εξ ού και η λέξη ημι-υπαίθριος.
Το «κόλπο» που είχε γίνει πραγματικότητα εδώ και περίπου τριάντα χρόνια ήταν ότι στην πράξη οι κατασκευαστές (εργολάβοι και μηχανικοί) έκλειναν, παρανόμως, με τοίχο και την τέταρτη πλευρά του ημιυπαιθρίου, μετατρέποντας το μπαλκόνι - εξώστη σε κανονικό δωμάτιο.
Όταν μάλιστα πούλαγαν το διαμέρισμα, έλεγαν στον αγοραστή ότι αυτό έχει επιφάνεια 100 τ.μ., ενώ στα συμβόλαια η νόμιμη επιφάνειά του ήταν μόνο 88 τ.μ. και τα υπόλοιπα 12 ήταν ο ημιυπαίθριος, που συνήθως είχε μετατραπεί σε υπνοδωμάτιο.
Από τις αρχές του καλοκαιριού η κυβέρνηση στην Ελλάδα απειλεί το 1,5 περίπου εκατομμύριο ιδιοκτητών διαμερισμάτων με κλειστούς ημιυπαιθρίους ότι θα τους βρει και θα τους καταλογίσει υψηλά πρόστιμα, εάν δεν δηλώσουν έως 31-12-2010 στην πολεοδομία ότι έχουν διαμέρισμα με ημιυπαίθριο που έχει κλειστεί παρανόμως, ώστε να πληρώσουν ένα σχετικώς μικρότερο πρόστιμο και να τον «νομιμοποιήσουν» για 40 περίπου χρόνια.
Πολλοί θα παρατηρήσουν, ευλόγως, ότι δεν είναι δίκαιο να πληρώσουν αυτοί το πρόστιμο, αφού ο κατασκευαστής είναι αυτός που τους πούλησε τον παρανόμως κλεισμένο ημιυπαίθριο ως νόμιμο μέρος του διαμερίσματος. Ο κατασκευαστής τους είπε ότι έχει ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. και ότι η τιμή του ήταν 3.000 ευρώ/τ.μ., ήτοι 300.000 ευρώ. Δεν τους είπε όμως ότι από τα 100 τ.μ., μόνο τα 88 ήταν απολύτως νόμιμα, ενώ τα υπόλοιπα 12 ήταν «ημι-νόμιμα», διότι τότε για τα 12 τ.μ. ο αγοραστής θα εδικαιούτο να μην πληρώσει την τρέχουσα τιμή των 3.000 ευρώ/τ.μ., αλλά κάτι αρκετά λιγότερο.
Σήμερα λοιπόν καλούνται οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων και μονοκατοικιών στην Ελλάδα να δηλώσουν τον κλεισμένο ημιυπαίθριό τους, ώστε με ένα ποσό της ταξέως των 1.000 – 2.000 ευρώ να «νομιμοποιήσουν» το διαμέρισμά τους. Για να γίνει αυτό πρέπει να υπολογίσουν την τιμή ζώνης ανά τ.μ. στην περιοχή τους, π.χ. 1.700 ευρώ η τιμή ζώνης Χ τα 12 τ.μ. του ημιυπαιθρίου = 20.400 Χ 5% = 1.020 ευρώ. Πρέπει σ’ αυτά να προσθέσουν μία ελάχιστη αμοιβή του μηχανικού 350 ευρώ, άρα ένα μέσο κόστος για να «ρυθμισθεί» η παρανομία του ημιυπαιθρίου μπορεί να είναι της τάξεως των 1.370 ευρώ.
Εάν ο ημιυπαίθριος είναι άνω των 25 τ.μ. και έως 75 τ.μ., τότε ο συντελεστής δεν είναι 5%, αλλά 7%, ενώ για πάνω από 75 τ.μ. ο συντελεστής γίνεται 9%.
Για την διαδικασία απαιτείται αίτηση στην πολεοδομία, τοπογραφικό – τεχνική έκθεση μηχανικού, κάτοψη, οικοδομική άδεια, παράβολο και μία μικρή περιπλάνηση σε διάφορες δημόσιες υπηρεσίες και τράπεζες, ώστε μετά από λίγους μήνες να τελειώσει το θέμα και να πληρωθεί το πρόστιμο, είτε άπαξ, είτε σε δόσεις.
Ουδείς γνωρίζει εάν το κράτος θα είναι σε θέση να ελέγξει και να εντοπίσει τα κτίρια που έχουν κλειστούς ημιυπαιθρίους χώρους, που δεν θα έχουν δηλωθεί εντός της προθεσμίας. Εκτιμάται ωστόσο ότι όσοι έχουν αγοράσει διαμέρισμα ή μονοκατοικία τα τελευταία 5 – 6 χρόνια, έχουν δηλώσει τον κλειστό ημιυπαίθριο στην ΔΟΥ και λογικά πρέπει τώρα να ρυθμίσουν οπωσδήποτε την διαδικασία και με την πολεοδομία, διότι διαφορετικά είναι ευκολώτερο να εντοπισθούν από τις αρχές.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr