Your chance to buy property in Greece

Prices of real estate properties in Greece had dramatically increased during the last ten or fifteen years, to a point where it could be said that a lot of properties were overvalued. The reasons behind that was the overflow of money from the Greek banks to new mortgagors, the introduction in 2002 of the common European currency, the euro, and the resulting weakening of the US dollar, the rise of the Greek economy from a developing to a more prosperous status, belonging to the 25 more developed countries in the world and the evermore increased interest of Greek expatriates for land in Greece.

Tourism in Greece is prospering, with the Greek islands being one of the most desired destinations for high-income earners from all over the world. The successful organization of the 2004 Olympic Games, the promotion of incredible Greek landscapes and the Greek way of living in several international films (Mama Mia - Skopelos, Captain Corelli's Mandolin - Cephalonia, My Big Fat Greek Wedding, etc.), and the thousands of Europeans who keep choosing Greece as their holiday or retirement destination, stimulated the interest for properties in Greece. Real estate brokers in most places in Greece could not process fast enough the closings on Greek properties bought by foreigners or people of Greek background.

During the last two years, however, the tide has changed. The strong interest on Greek real estate is still there, but prospective buyers are not anymore willing to pay the high prices they were gladly paying a few years ago. What with the economic crisis in Greece and internationally, what with the weaker euro and the stronger dollar, property prices in Greece are going down, especially for someone who is paying in dollars. On top of that, the banks in Greece are not anymore giving easily loans – mortgages to local Greeks, something which had stimulated the increase in prices before.

The result is the current general trend of lower prices for properties in most areas of Greece. The market has fluctuations of course, depending on the specific part of Greece, whether it’s a city, town, island, or rural area, but the general idea is that now you can buy the same property for less. The decrease in prices is between 5 – 15% now, but there are cases where you can find properties sold even 25 – 30% less than what they were being sold three years ago. And this is only the beginning, as some speculate that prices will go even lower in the next six months, when the average Greek is expected to be short of cash and the Greek economy may show signs of “suffocation” due to the lack of money in the market.

The bottom line is that conditions like those described above may flash the green light to those who have cash and want to invest in previously expensive Greek properties, currently offered at very reasonable prices. Someone with a certain capital in US dollars in his pocket could buy property In Greece worth fewer euros a few years ago. Now, with the triple effect of the stronger US dollar, the cheaper euro and the decrease on the prices of Greek properties, the same capital of US dollars could buy you bigger and better properties in Greece, which may have sold for more euros a couple of years ago, but now may sell at much lower prices, which may lead to a profitable investment for your capital.

Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court
of Greece, LL.M.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Κληρονομιά μόνο με χρέη; Όχι, ευχαριστώ!

Το να είσαι κληρονόμος είναι, συνήθως, καλό πράγμα. Ενίοτε, ωστόσο, μπορεί να είναι μία ανεπιθύμητη εξέλιξη. Αυτό το τελευταίο συμβαίνει όταν η κληρονομιά που κάποιος δικαιούται δεν έχει ουσιαστική αξία, δεν έχει δηλαδή θετικό περιεχόμενο, αλλά έχει μόνο χρέη, ή τα χρέη της κληρονομίας (το παθητικό) είναι περισσότερα από το ενεργητικό της.
Την κληρονομιά ή το μερίδιο (ποσοστό) μίας κληρονομιάς την δικαιούσαι, δεν υποχρεούσαι να την λάβεις. Με άλλα λόγια, η κληρονομιά είναι κάτι που συνήθως ο κληρονόμος αποδέχεται, όχι όμως σε όλες τις περιπτώσεις. Ο κληρονόμος δικαιούται να αποδεχθεί την κληρονομία, όπως δικαιούται και να την αποποιηθεί, δηλαδή να αρνηθεί να την λάβει.
Κατά το ελληνικό δίκαιο εάν περάσουν τέσσερις μήνες από τον θάνατο του κληρονομουμένου, ή από την ημέρα που ο κληρονόμος έμαθε περί της κληρονομίας που δικαιούται, χωρίς ο κληρονόμος να την αποποιηθεί, τότε θεωρείται ότι την έχει αποδεχθεί. Για όσους κληρονόμους κατοικούν εκτός Ελλάδος, αλλά και στις περιπτώσεις που ο κληρονομούμενος απεβίωσε στο εξωτερικό, η παραπάνω προθεσμία είναι δώδεκα μήνες.
Στην περίπτωση λοιπόν που οι κληρονόμοι είναι δύο τέκνα του κληρονομουμένου και ο ένας επιθυμεί να παραιτηθεί του μεριδίου του που είναι 50%, ώστε ο άλλος αδελφός να λάβει το 100% της κληρονομίας, αυτός που θέλει να παραιτηθεί πρέπει να το πράξει με αποποίηση κληρονομίας εντός τεσσάρων μηνών, εάν κατοικεί στην Ελλάδα, ή εντός δώδεκα μηνών, εάν είναι κάτοικος εξωτερικού.
Εντός των ιδίων προθεσμιών πρέπει να αποποιηθεί και εκείνος που δεν θέλει την κληρονομία, επειδή υπάρχουν χρέη μεγαλύτερα από το ενεργητικό της. Εάν δεν γίνει αποποίηση εντός των άνω προθεσμιών, τότε θεωρείται ότι έχει γίνει σιωπηρή αποδοχή της κληρονομίας και ο κληρονόμος πρέπει να εξοφλήσει τα χρέη της κληρονομίας ακόμα και από την δική του, ατομική περιουσία.
Η αποποίηση της κληρονομίας γίνεται με δήλωση που υποβάλλει ο κληρονόμος στον γραμματέα του Πρωτοδικείου στην Ελλάδα, ή στον Πρόξενο της Ελλάδος, εάν ο κληρονόμος κατοικεί στο εξωτερικό. Στην περίπτωση που κάποιος αποποιείται μίας κληρονομίας, πρέπει να φροντίσει ώστε να αποποιηθούν της κληρονομίας και τα ανήλικα τέκνα του, άλλως υπάρχει κίνδυνος τα ανήλικα τέκνα να εμπλακούν σε διαδικασίες απογραφής, δικαστικών αποφάσεων, δηλώσεων στην εφορία και συμβολαιογραφικών πράξεων για να αποφύγουν την καταχρεωμένη κληρονομιά που οι γονείς τους αποποιήθηκαν για τους εαυτούς τους, δεν ήξεραν όμως ότι έπρεπε να αποποιηθούν και για λογαριασμό των ανηλίκων τέκνων τους.
Εάν ο κληρονόμος δεν είναι σίγουρος για το αν τα χρέη της κληρονομίας είναι μεγαλύτερα από το ενεργητικό αυτής, δικαιούται να προβεί, εντός των ανωτέρω προθεσμιών, σε δήλωση αποδοχής της κληρονομίας με απογραφή, που σημαίνει ότι θα πάρει την κληρονομιά μόνο εάν το ενεργητικό είναι μεγαλύτερο του παθητικού, ενώ αν τα χρέη είναι περισσότερα, τότε δεν θα υποχρεούται να τα πληρώσει από την ατομική του περιουσία.
Η διαδικασία της αποδοχής με απογραφή απαιτεί προσοχή στους νομικούς χειρισμούς, διότι πρέπει εντός μικρών και αυστηρών προθεσμιών να ολοκληρωθεί η διαδικασία της απογραφής, δηλαδή της καταγραφής και εκτίμησης των στοιχείων της κληρονομίας για να αποδειχθεί εάν τα χρέη είναι μεγαλύτερα του ενεργητικού ή όχι.
Τα ανήλικα τέκνα που κληρονομούν, έχουν πάντοτε το ευεργέτημα της απογραφής, ώστε να μην βρεθούν να οφείλουν από κληρονομία με χρέη που έλαβαν. Πρέπει όμως και τα ανήλικα να συντάξουν απογραφή, το αργότερο έως και ένα έτος από την ενηλικίωσή τους, άλλως θα πρέπει να πληρώσουν τα χρέη της κληρονομίας.
Εάν κάποιος είναι κληρονόμος με απογραφή, δεν δικαιούται να αποκρούσει αγωγή ή διαταγή πληρωμής ενός δανειστή της κληρονομίας. Η αγωγή ή η διαταγή πληρωμής του δανειστή θα γίνει δεκτή από το δικαστήριο. Ωστόσο, η εκτέλεση της δικαστικής απόφασης μπορεί να γίνει μόνο επί των περιουσιακών στοιχείων της κληρονομίας και όχι επί των περιουσιακών στοιχείων του κληρονόμου με απογραφή. (Απόφαση Αρείου Πάγου υπ’ αριθ. 631/2009).

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr

Ο παππούς και η γιαγιά είχαν περιουσία στην Ελλάδα του Χρήστου Ηλιόπουλου

Εκατομμύρια είναι οι Έλληνες ομογενείς, των οποίων οι γονείς ή οι παππούδες είχαν μεταναστεύσει στις νέες τους πατρίδες (ΗΠΑ, Καναδά, Αυστραλία, Νότιο Αφρική, Γερμανία κλπ) και οι οποίοι στην Ελλάδα, εκτός από την φτώχεια τους, άφησαν και μικρές ή μεγάλες περιουσίες.
Οι περιουσίες αυτές τότε, πριν από 40 ή 80 χρόνια δεν είχαν σχεδόν καμία αξία, ή κι αν είχαν κάποια αξία, οι ιδιοκτήτες της δεν είχαν τα μέσα (δάνεια, οργάνωση ανεπτυγμένου κράτους), για να τις εκμεταλλευθούν.
Σήμερα, παρά την οικονομική κρίση, πολλές από τις περιουσίες αυτές έχουν πλέον αξία, κυρίως οικονομική, διότι βρίσκονται σε ακριβές ή τουριστικές περιοχές της Ελλάδος, αλλά και συναισθηματική, διότι ο ομογενής θέλει απλώς να χτίσει ένα σπίτι στον τόπο καταγωγής των προγόνων του.
Το επόμενο πράγμα που έρχεται στο μυαλό είναι με ποιόν τρόπο ο ομογενής θα εντοπίσει τις περιουσίες αυτές και πώς θα ελέγξει ποιός τις έχει σήμερα, εάν έχει κάποιος την κυριότητά τους, πώς θα γίνει η τυχόν διανομή της περιουσίας με θείους, ξαδέρφια και άλλους συγγενείς, αλλά και πώς θα διεκδικήσει νομικώς τα ακίνητα αυτά έναντι πιθανών καταπατητών, γειτόνων ή ακόμα και απατεώνων.
Ο ομογενής πρέπει να συγκεντρώσει όσα πιο πολλά έγγραφα έχει (αν έχει) σχετικώς με τα συμβόλαια ή άλλες νομικές πράξεις επί της περιουσίας, αλλά και σχετικώς με τα ονόματα των προγόνων του, το γένος των γυναικών της οικογενείας, ακόμα και περιγραφές παλαιοτέρων συγγενών ή γειτόνων για το πού ακριβώς βρίσκονται τα ακίνητα (σπίτια, χωράφια, αμπέλια, ελαιώνες, οικόπεδα) της περιουσίας.
Με τα ακριβή ονόματα (όνομα, επώνυμο, πατρώνυμο, μητρώνυμο εάν είναι δυνατόν), εκείνων των προγόνων του ομογενούς που είχαν παλαιά την περιουσία πρέπει να γίνει έλεγχος τίτλων στο υποθηκοφυλακείο του τόπου που βρίσκεται η περιουσία.
Εκτός όμως από τον νομικό έλεγχο, θα βοηθήσει πολύ εάν ο ομογενής γνωρίζει ή μπορεί να μάθει πού ακριβώς βρίσκονται τα ακίνητα σήμερα, ώστε να τα επισκευθεί, να βγάλει πολλές φωτογραφίες από όλες τις πλευρές τους και να πληροφορηθεί εάν σήμερα τα κατέχει κάποιος άλλος ή όχι.
Για την ορθή καταγραφή των ακινήτων, εκτός από συμβόλαια και τη νομική έρευνα, χρειάζονται συνήθως και τοπογραφικά, που αποτυπώνουν την πραγματική κατάσταση των ακινήτων. Βάσει αυτών εξακριβώνουμε εάν ένα ακίνητο μπορεί να πωληθεί, εάν είναι δασικό ή όχι, εάν μπορεί να διανεμηθεί ή κατατμηθεί μεταξύ όλων των κληρονόμων - δικαιούχων, άν η διαθήκη μπορεί να εφαρμοσθεί, άν μπορεί να χτισθεί και υπό ποίους όρους δομήσεως, εάν είναι εντός ή εκτός σχεδίου, εάν μπορούν να υποβληθούν ενστάσεις διότι τώρα μπαίνει στο ρυμοτομικό σχέδιο, εάν είναι υπό απαλλοτρίωση την οποία μπορούμε ακόμα να ακυρώσουμε, ή απλώς να διεκδικήσουμε στα δικαστήρια μεγαλύτερη αποζημίωση από αυτήν που μας δίνουνε κλπ.
Όσο μεγαλύτερος και με περισσότερα στοιχεία είναι ο φάκελλος της περιουσίας, όσο περισσότερους τίτλους, συμβόλαια, διαθήκες, ληξιαρχικές πράξεις, πληροφορίες, τοπογραφικά, φωτογραφίες των ακινήτων έχουμε, τόσο πιο ακριβή νομική εικόνα αποκτούμε για την περιουσία, ώστε να διαπιστωθεί ποιά νομικά βήματα πρέπει να γίνουν για να περάσει η περιουσία στο όνομα του ομογενούς που σήμερα κάνει την έρευνα.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr