Η εικοσαετής νομή οδηγεί στην χρησικτησία

Η λέξη χρησικτησία είναι γνωστή στο ευρύ κοινό, έστω κι αν η πραγματική της νομική σημασία δεν γίνεται πάντοτε πήρως κατανοητή. Με απλά λόγια, χρησικτησία σημαίνει κτήση κυριότητας ενός ακινήτου χωρίς μεταγεγραμμένο σε υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο συμβόλαιο, αλλά με μακρά χρήση ενός ακινήτου με την πεποίθηση αυτού που το χρησιμοποιεί ότι το εξουσιάζει σαν δικό του.
Ο βασικός κανόνας στο ελληνικό δίκαιο είναι ότι αυτός που χρησιμοποιεί σαν δικό του ένα ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι έτη, χωρίς νομική όχληση ή αντίδραση από κάποιον άλλον, δύναται να αποκτήσει κυριότητα επί του ακινήτου, έστω κι αν ποτέ δεν υπέγραψε συμβόλαια κτήσεως του ακινήτου.
Για να αποκτήσει κυριότητα με χρησικτησία κάποιος πρέπει να έχει στη νομή του το ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι έτη. Νομή σημαίνει δύο πράγματα. Το πρώτο είναι η φυσική εξουσίαση του πράγματος, δηλαδή η κατοχή του. Το δεύτερο είναι η διάνοια κυρίου, δηλαδή η πεποίθηση του κατόχου του ακινήτου ότι το εξουσιάζει σαν κύριος αυτού.
Το πρώτο στοιχείο, δηλαδή η κατοχή του ακινήτου, που λέγεται και φυσική εξουσίαση είναι αυτό που στην λατινική ονομάζεται corpus, ενώ το δεύτερο στοιχείο, η διάνοια κυρίου, η πεποίθηση ότι το εξουσιάζει σαν κύριος αυτού, είναι το animus domini. (Άρειος Πάγος, απόφαση υπ’ αριθ. 1589/2008).
Το καθένα από τα δύο αυτά στοιχεία δεν αρκεί από μόνο του για να υπάρχει νομή, άρα και χρησικτησία μετά από είκοσι χρόνια. Επί παραδείγματι, μόνο η κατοχή του ακινήτου, χωρίς την πεποίθηση της κυριότητος, δεν οδηγεί στην χρησικτησία. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, ο μισθωτής (ενοικιαστής) ενός καταστήματος ή μίας κατοικίας έχει κατοχή, αλλά δεν έχει νομή, δηλαδή δεν έχει την πεποίθηση ότι είναι κύριος, αφού αναγνωρίζει ως κύριο τον εκμισθωτή – ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Αντιστοίχως, κάποιος μπορεί (θεωρητικώς) να πιστεύει ότι ένα κτήμα είναι δικό του, (διάνοια κυρίου), αλλά δεν έχει ούτε τα κλειδιά του κτήματος, ούτε το έχει ποτέ καλλιεργήσει, ούτε το έχει φυτεύσει, ούτε ποτέ το εκμεταλλεύθηκε ή συνέλεξε του καρπούς του, οπότε δεν έχει κατοχή, άρα ούτε σ’ αυτήν την περίπτωση μπορεί να το αποκτήσει με χρησικτησία.
Αυτός που διεκδικεί το ακίνητο με χρησικτησία δεν χρειάζεται να γνωστοποιήσει σε κανέναν ειδικώς ότι αρχίζει την 20ετή χρήση του ακινήτου με πρόθεση κυριότητας, εφόσον ο αντίδικός του δεν είναι συγκύριος του ακινήτου. Εάν όμως ο αντίδικος έχει κι αυτός μερίδιο στο ίδιο ακίνητο, τότε πρέπει να αποδεικνύεται γνωστοποίηση προς τον αντίδικο της προθέσεως διεκδικήσεως κυριότητος επί ολοκλήρου του ακινήτου.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr