Friday, April 23, 2010

Η εικοσαετής νομή οδηγεί στην χρησικτησία

Η λέξη χρησικτησία είναι γνωστή στο ευρύ κοινό, έστω κι αν η πραγματική της νομική σημασία δεν γίνεται πάντοτε πήρως κατανοητή. Με απλά λόγια, χρησικτησία σημαίνει κτήση κυριότητας ενός ακινήτου χωρίς μεταγεγραμμένο σε υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο συμβόλαιο, αλλά με μακρά χρήση ενός ακινήτου με την πεποίθηση αυτού που το χρησιμοποιεί ότι το εξουσιάζει σαν δικό του.
Ο βασικός κανόνας στο ελληνικό δίκαιο είναι ότι αυτός που χρησιμοποιεί σαν δικό του ένα ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι έτη, χωρίς νομική όχληση ή αντίδραση από κάποιον άλλον, δύναται να αποκτήσει κυριότητα επί του ακινήτου, έστω κι αν ποτέ δεν υπέγραψε συμβόλαια κτήσεως του ακινήτου.
Για να αποκτήσει κυριότητα με χρησικτησία κάποιος πρέπει να έχει στη νομή του το ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι έτη. Νομή σημαίνει δύο πράγματα. Το πρώτο είναι η φυσική εξουσίαση του πράγματος, δηλαδή η κατοχή του. Το δεύτερο είναι η διάνοια κυρίου, δηλαδή η πεποίθηση του κατόχου του ακινήτου ότι το εξουσιάζει σαν κύριος αυτού.
Το πρώτο στοιχείο, δηλαδή η κατοχή του ακινήτου, που λέγεται και φυσική εξουσίαση είναι αυτό που στην λατινική ονομάζεται corpus, ενώ το δεύτερο στοιχείο, η διάνοια κυρίου, η πεποίθηση ότι το εξουσιάζει σαν κύριος αυτού, είναι το animus domini. (Άρειος Πάγος, απόφαση υπ’ αριθ. 1589/2008).
Το καθένα από τα δύο αυτά στοιχεία δεν αρκεί από μόνο του για να υπάρχει νομή, άρα και χρησικτησία μετά από είκοσι χρόνια. Επί παραδείγματι, μόνο η κατοχή του ακινήτου, χωρίς την πεποίθηση της κυριότητος, δεν οδηγεί στην χρησικτησία. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, ο μισθωτής (ενοικιαστής) ενός καταστήματος ή μίας κατοικίας έχει κατοχή, αλλά δεν έχει νομή, δηλαδή δεν έχει την πεποίθηση ότι είναι κύριος, αφού αναγνωρίζει ως κύριο τον εκμισθωτή – ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Αντιστοίχως, κάποιος μπορεί (θεωρητικώς) να πιστεύει ότι ένα κτήμα είναι δικό του, (διάνοια κυρίου), αλλά δεν έχει ούτε τα κλειδιά του κτήματος, ούτε το έχει ποτέ καλλιεργήσει, ούτε το έχει φυτεύσει, ούτε ποτέ το εκμεταλλεύθηκε ή συνέλεξε του καρπούς του, οπότε δεν έχει κατοχή, άρα ούτε σ’ αυτήν την περίπτωση μπορεί να το αποκτήσει με χρησικτησία.
Αυτός που διεκδικεί το ακίνητο με χρησικτησία δεν χρειάζεται να γνωστοποιήσει σε κανέναν ειδικώς ότι αρχίζει την 20ετή χρήση του ακινήτου με πρόθεση κυριότητας, εφόσον ο αντίδικός του δεν είναι συγκύριος του ακινήτου. Εάν όμως ο αντίδικος έχει κι αυτός μερίδιο στο ίδιο ακίνητο, τότε πρέπει να αποδεικνύεται γνωστοποίηση προς τον αντίδικο της προθέσεως διεκδικήσεως κυριότητος επί ολοκλήρου του ακινήτου.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr

7 comments:

koralia said...

Χαιρετε. Θα ηθελα να κάνω δυο ερωτησεις σχετικα με τη χρησικτησια. Αρχικα λετε οτι στην περιπτωση της συνιδιοκτησιας πρέπει ο ενας απο τους δυο να γνωστοποιησει στον αλλο την προθεση διεκδικησεως της κυριοτητας του ακινητου. Αυτο γινεται μεσω δικηγορου ; Και η δευτερη ερωτηση εχει σχεση με το ΕΚΑΣ. Και παλι στην περιπτωση της συνιδιοκτησιας τι ισχυει στην περιπτωση που και οι δυο εχουν πληρωσει το ΕΚΑΣ αλλα μονο ο ενας χρησιμοποιει το ακινητο και πληρωνει τους λογαριασμους του ρευματος και δεν αφηνει τον αλλο να μπει μεσα ; (στην προκειμενη περιπτωση αποθηκη)

gwgw said...

Θελω να σας ρωτησω κατι που επιγει.

Ο πεθερος μου εχει ενα οικοπεδο 3,5 στρεμματα εντος σχεδιου πολεως εξαδιαιρετου με την ανηψια του. Το 1983 οι γειτονες θελησαν να το καταπατησουν φραζοντας το. Ο χωρος εχει χαρακτηριστει ως αρχαιολογικος. Ο πεθερος μου κανει μηνυση στον καταπατητη και στο δικαστηριο αθωωνεται. Την ιδια χρονια η αρχιαολογια στελλει τηλεγραφημα μεσω αστυνομιας στον καταπατητη να φυγει απο το χωραφι διοτι ειναι αρχαιολογικος χωρος. Ο πεθερος μου κανει αιτηση στην αρχαιολογια να το περιφραξει και η αρχαιολογια δεν το επιτρεπει. Ετσι μας πεταει εξω ολους η αρχαιολογια και τοτε ο πεθερος μου κανει αγωγη στην αρχαιολογια. Το δικαστηριο τελειωνει στο εφετειο το 1999 και αναγνωριζει το πεθερο μου ως κυριο του 1/2 του οικοπεδου. Στην διαρκεια αυτη οι καταπατητες ισχυριζονται οτι κρατουν το οικοπεδο και πριν 1 μηνα ο δικαστης αποφασιζει να δωσει το οικοπεδο στον καταπατητη λογω της μηνυσης του 1983 που εγινε απο τον πεθερο μου και αθωωθηκε ο καταπατητης επειδη εμεις δεν μπορουμε να αποδειξουμε οτι δεν ηταν μεσα ενω στην πραγματικοτητα ηταν μονο μεσα η αρχαιολογια.Η 1 αγωγη κατα του καταπατητη εγινε το 2004 και επομενως θεωρειτε οτι περασε 20ετια. Ομως το 1985 αποδεχεται την κληρονομια η πεθερα μου μετα το θανατο του πεθερου μου και το 1987 αποδεχεται την κληρονομια η κορη του του πεθερου μου η οποια ειναι ανηλικη. Τωρα θελω να παμε σε Εφετειο.Ποια ειναι η γνωμη σας?

mika said...

Συνβόλαιο πώλησης αγροτεμαχίου. Τα μισά χρήματα δόθηκαν με την υπογραφή του συμβολαίου. Τα υπόλοιπα δόθηκε εξάμηνη ιδιωτική επιταγή, αναγράφηκε αυτό στο συμβόλαιο όπως επίσης και οτι το συμβόλαιο σε περίπτωση μη πληρωμής καθίσταται τίτλος εκτελεστός. Αν δεν πληρώσει, τι μπορώ να κάνω; να πάρω πίσω το ακίνητο;

Dolly said...

Γεια σας, θα ήθελα να ρωτήσω τι ισχύει σε περίπτωση χρησικτησίας σε ακίνητο που βρίσκεται στο εξωτερικό. Ισχύει δηλαδή η εικοσαετία όπως και στην Ελλάδα?

Energy Healing Academy & Spa said...

Καλησπέρα σας.Θαα ήθελα να ρωτήσω για ένα θέμα χρησικτησίας.Η μητέρα μου πήρε μετά απο πολλές οικογενειακές διαμάχες ως προίκα ένα αγροτεμάχιο 3.100 τ.μ.Τα όρια του αγροτεμαχίου τέθηκαν απο το θείο μου,ο οποίος κληρονόμησε όλη την περιουσία του παππού η οποία αποτελεί σύνορο του αγροτεμαχίου.Τα χρόνια πέρασαν και επειδή υπήρχαν πολλά προβλήματα ο πατέρας μου έχτισε μάντρα σε εκείνο το σύνορο.
Πριν δυο χρόνια ο θείος μου πέθανε και άφησε στις κόρες του εξ αδιαιρέτου την περιουσία του.Πέρυσι η μητέρα μου αποφάσισε να μας κάνει συμβόλαια σε μένα και την αδερφή μου το αγροτεμάχιο το οποίο όμως αυτή τη στιγμη είναι εντός οικισμού.
Στο τοπογραφικό φαίνεται οτι απο το οικόπεδο λείπουν 213 τ.μ στα σύνορα με τους κληρονόμους του θείου μου.
Προσπάθησα με όμορφο και πολιτισμένο τρόπο να βρώ άκρη αλλά δεν υπάρχειτέτοια περίπτωση.Ο δικηγόρος μου είπε ότι έχει κάνει χρησικτησία και δεν κάνω τίποτα αν η μάντρα έχει χτιστεί πάνω απο 20 χρόνια.Το θέμα είναι ότι ολα αυτά τα χρόνια εμείς δηλώναμε και πληρώνουμε και φορολογούμαστε κανονικά για οικόπεδο 3.100 τ.μ.
Αυτή τη στιγμή κινούμαστε νομικά αλλά ήθελα να ρωτήσω αν υπάρχει πιθανότητα να κερδίσουμε την υπόθεση.

giannis antonopoulos said...

ΧΑΙΡΕΤΕ. ΕΧΩ ΣΠΙΤΙ ΟΠΟΥ ΕΔΩ ΚΑΙ 35 ΧΡΟΝΙΑ ΚΑΤΟΙΚΩ ΣΕ ΑΥΤΟ .. ΟΜΩΣ Ο ΠΑΤΕΡΑΣ ΜΟΥ ΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΑΥΤΟ ΤΟ ΤΟ ΕΙΧΕ ΣΤΙΝ ΔΙΑΤΗΙΚΙ ΣΙΓΓΕΝΙΚΟΘ ΜΟΘ ΠΡΟΣΟΠΟΥ ΟΠΟΥ ΒΡΙΣΚΕΤΕ ΚΑΙ ΤΟ ΣΠΙΤΙ ΣΤΟ ΟΠΟΙΟ ΜΕΝΩ ΕΓΩ. ΚΑΠΟΙΑ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΑ ΜΕΤΡΑ ΠΟΥΛΗΘΗΚΑΝ ΤΑ ΟΠΟΙΑ ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΥΝ ΚΑΙ ΚΑΠΟΙΑ ΔΙΚΑ ΜΟΥ Τ.Μ. ΤΙ ΓΙΝΕΤΕ???????

ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ ΑΝΑΜΕΝΩ ΑΠΑΝΤΗΣΗ..ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ Κ ΠΑΛΙ

qwertyx .qwertyx said...

Καλησπέρα. Θα ήθελα να ρωτήσω σχετικά με καταπάτηση δουλείας εισόδου. Στο χωριό έχουμε ένα οικόπεδο στο οποίο ο θείος μου είχε δώσει άδεια διόδου από τμήμα του στους γείτονες αν και είχαν και άλλη δίοδο. Τα τελευταία χρόνια οι γείτονες ισχυρίζονται ότι είναι δικό τους το τμήμα το οικοπέδου μπροστά από την οικεία τους ενώ είναι εμφανώς έξω από την περίφραξη της.
Τι μπορώ να κάνω; Σνμείωση ότι δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς ακόμα εκ μέρους μου (μοναδικός κληρονόμος).