Όταν το κατάστημα καταστραφεί από ευθύνη του μισθωτή

Πώς προστατεύεται ο ιδιοκτήτης του καταστήματος, όταν αυτό υποστεί ζημιές από τον ενοικιαστή (δηλαδή τον μισθωτή, όπως λέγεται στην νομική ορολογία); Πολλές φορές ο ιδιοκτήτης του καταστήματος, το οποίο έχει εκμισθώσει (νοικιάσει) σε κάποιον έμπορο ή επιχειρηματία, ανακαλύπτει ότι το κατάστημα έχει υποστεί φθορές από την χρήση του μισθωτή.
Εάν οι φθορές είναι συνήθεις, δηλαδή οι αναμενόμενες κατά την φυσική πορεία των πραγμάτων, εξ αιτίας της παρόδου του χρόνου και εντός των ορίων των φυσιολογικών φθορών που υφίσταται ένα ακίνητο, τότε τις περισσότερες φορές δεν μπορεί καν να ζητήσει αποζημίωση από τον ενοικιαστή.
Για να μπορεί ο ιδιοκτήτης του καταστήματος να ζητήσει αποζημίωση ή αποκατάσταση των ζημιών και επαναφορά του μισθίου στην προτέρα κατάσταση, οι φθορές πρέπει να είναι ασυνήθιστα σοβαρές και εκτεταμένες, πέραν εκείνων που προκύπτουν από την συνήθη χρήση.
Ο ιδιοκτήτης για να ασκήσει τα δικαιώματά του από τις ζημίες που υπέστη το μίσθιο κατάστημα έχει προθεσμία έξι μηνών από την αποχώρηση του ενοικιαστή και την παραλαβή του καταστήματος.
Εάν όμως δεν πρόκειται απλώς για ζημιές, έστω και εκτεταμένες, του καταστήματος, αλλά για καταστροφή αυτού, από υπαιτιότητα του ενοικιαστή, τότε η προθεσμία για να αξιώσει ο ιδιοκτήτης αποζημίωση δεν είναι έξι μήνες, αλλά είκοσι χρόνια.
Αυτό έκρινε ο Άρειος Πάγος στην υπ’αριθ. 496/2008 απόφασή του, ακολουθώντας την ίδια θέση που είχε κρίνει και με άλλη απόφασή του το έτος 2005 (υπ’ αριθ. 1277/2005).
Και στις δύο υποθέσεις το κατάστημα καταστράφηκε από πυρκαϊά και ο ιδιοκτήτης αξίωσε αποζημίωση από τον ενοικιαστή, αποδεικνύοντας ότι η καταστροφή οφείλεται σε αμέλεια ή γενικώς σε υπαιτιότητα του μισθωτή. Ο μισθωτής (ενοικιαστής) και στις δύο περιπτώσεις προέβαλε την ένσταση της εξάμηνης παραγραφής των αξιώσεων του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή, δηλαδή ότι πριν την άσκηση της αγωγής είχαν παρέλθη έξι μήνες από την παράδοση του μισθίου στην ιδιοκτήτη του. Ο Άρειος Πάγος, ωστόσο, σε αμφότερες τις περιπτώσεις έκρινε ορθή την κρίση του Εφετείου που είχε απορρίψει την ένσταση της εξάμηνης παραγραφής, διαλαμβάνοντας στην απόφασή του ότι σε περίπτωση ολικής καταστροφής του καταστήματος η παραγραφή δεν είναι εξάμηνη, αλλά εικοσαετής.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr