Η εικοσαετής νομή οδηγεί στην χρησικτησία

Η λέξη χρησικτησία είναι γνωστή στο ευρύ κοινό, έστω κι αν η πραγματική της νομική σημασία δεν γίνεται πάντοτε πήρως κατανοητή. Με απλά λόγια, χρησικτησία σημαίνει κτήση κυριότητας ενός ακινήτου χωρίς μεταγεγραμμένο σε υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο συμβόλαιο, αλλά με μακρά χρήση ενός ακινήτου με την πεποίθηση αυτού που το χρησιμοποιεί ότι το εξουσιάζει σαν δικό του.
Ο βασικός κανόνας στο ελληνικό δίκαιο είναι ότι αυτός που χρησιμοποιεί σαν δικό του ένα ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι έτη, χωρίς νομική όχληση ή αντίδραση από κάποιον άλλον, δύναται να αποκτήσει κυριότητα επί του ακινήτου, έστω κι αν ποτέ δεν υπέγραψε συμβόλαια κτήσεως του ακινήτου.
Για να αποκτήσει κυριότητα με χρησικτησία κάποιος πρέπει να έχει στη νομή του το ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι έτη. Νομή σημαίνει δύο πράγματα. Το πρώτο είναι η φυσική εξουσίαση του πράγματος, δηλαδή η κατοχή του. Το δεύτερο είναι η διάνοια κυρίου, δηλαδή η πεποίθηση του κατόχου του ακινήτου ότι το εξουσιάζει σαν κύριος αυτού.
Το πρώτο στοιχείο, δηλαδή η κατοχή του ακινήτου, που λέγεται και φυσική εξουσίαση είναι αυτό που στην λατινική ονομάζεται corpus, ενώ το δεύτερο στοιχείο, η διάνοια κυρίου, η πεποίθηση ότι το εξουσιάζει σαν κύριος αυτού, είναι το animus domini. (Άρειος Πάγος, απόφαση υπ’ αριθ. 1589/2008).
Το καθένα από τα δύο αυτά στοιχεία δεν αρκεί από μόνο του για να υπάρχει νομή, άρα και χρησικτησία μετά από είκοσι χρόνια. Επί παραδείγματι, μόνο η κατοχή του ακινήτου, χωρίς την πεποίθηση της κυριότητος, δεν οδηγεί στην χρησικτησία. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, ο μισθωτής (ενοικιαστής) ενός καταστήματος ή μίας κατοικίας έχει κατοχή, αλλά δεν έχει νομή, δηλαδή δεν έχει την πεποίθηση ότι είναι κύριος, αφού αναγνωρίζει ως κύριο τον εκμισθωτή – ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Αντιστοίχως, κάποιος μπορεί (θεωρητικώς) να πιστεύει ότι ένα κτήμα είναι δικό του, (διάνοια κυρίου), αλλά δεν έχει ούτε τα κλειδιά του κτήματος, ούτε το έχει ποτέ καλλιεργήσει, ούτε το έχει φυτεύσει, ούτε ποτέ το εκμεταλλεύθηκε ή συνέλεξε του καρπούς του, οπότε δεν έχει κατοχή, άρα ούτε σ’ αυτήν την περίπτωση μπορεί να το αποκτήσει με χρησικτησία.
Αυτός που διεκδικεί το ακίνητο με χρησικτησία δεν χρειάζεται να γνωστοποιήσει σε κανέναν ειδικώς ότι αρχίζει την 20ετή χρήση του ακινήτου με πρόθεση κυριότητας, εφόσον ο αντίδικός του δεν είναι συγκύριος του ακινήτου. Εάν όμως ο αντίδικος έχει κι αυτός μερίδιο στο ίδιο ακίνητο, τότε πρέπει να αποδεικνύεται γνωστοποίηση προς τον αντίδικο της προθέσεως διεκδικήσεως κυριότητος επί ολοκλήρου του ακινήτου.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr

Όταν το κατάστημα καταστραφεί από ευθύνη του μισθωτή

Πώς προστατεύεται ο ιδιοκτήτης του καταστήματος, όταν αυτό υποστεί ζημιές από τον ενοικιαστή (δηλαδή τον μισθωτή, όπως λέγεται στην νομική ορολογία); Πολλές φορές ο ιδιοκτήτης του καταστήματος, το οποίο έχει εκμισθώσει (νοικιάσει) σε κάποιον έμπορο ή επιχειρηματία, ανακαλύπτει ότι το κατάστημα έχει υποστεί φθορές από την χρήση του μισθωτή.
Εάν οι φθορές είναι συνήθεις, δηλαδή οι αναμενόμενες κατά την φυσική πορεία των πραγμάτων, εξ αιτίας της παρόδου του χρόνου και εντός των ορίων των φυσιολογικών φθορών που υφίσταται ένα ακίνητο, τότε τις περισσότερες φορές δεν μπορεί καν να ζητήσει αποζημίωση από τον ενοικιαστή.
Για να μπορεί ο ιδιοκτήτης του καταστήματος να ζητήσει αποζημίωση ή αποκατάσταση των ζημιών και επαναφορά του μισθίου στην προτέρα κατάσταση, οι φθορές πρέπει να είναι ασυνήθιστα σοβαρές και εκτεταμένες, πέραν εκείνων που προκύπτουν από την συνήθη χρήση.
Ο ιδιοκτήτης για να ασκήσει τα δικαιώματά του από τις ζημίες που υπέστη το μίσθιο κατάστημα έχει προθεσμία έξι μηνών από την αποχώρηση του ενοικιαστή και την παραλαβή του καταστήματος.
Εάν όμως δεν πρόκειται απλώς για ζημιές, έστω και εκτεταμένες, του καταστήματος, αλλά για καταστροφή αυτού, από υπαιτιότητα του ενοικιαστή, τότε η προθεσμία για να αξιώσει ο ιδιοκτήτης αποζημίωση δεν είναι έξι μήνες, αλλά είκοσι χρόνια.
Αυτό έκρινε ο Άρειος Πάγος στην υπ’αριθ. 496/2008 απόφασή του, ακολουθώντας την ίδια θέση που είχε κρίνει και με άλλη απόφασή του το έτος 2005 (υπ’ αριθ. 1277/2005).
Και στις δύο υποθέσεις το κατάστημα καταστράφηκε από πυρκαϊά και ο ιδιοκτήτης αξίωσε αποζημίωση από τον ενοικιαστή, αποδεικνύοντας ότι η καταστροφή οφείλεται σε αμέλεια ή γενικώς σε υπαιτιότητα του μισθωτή. Ο μισθωτής (ενοικιαστής) και στις δύο περιπτώσεις προέβαλε την ένσταση της εξάμηνης παραγραφής των αξιώσεων του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή, δηλαδή ότι πριν την άσκηση της αγωγής είχαν παρέλθη έξι μήνες από την παράδοση του μισθίου στην ιδιοκτήτη του. Ο Άρειος Πάγος, ωστόσο, σε αμφότερες τις περιπτώσεις έκρινε ορθή την κρίση του Εφετείου που είχε απορρίψει την ένσταση της εξάμηνης παραγραφής, διαλαμβάνοντας στην απόφασή του ότι σε περίπτωση ολικής καταστροφής του καταστήματος η παραγραφή δεν είναι εξάμηνη, αλλά εικοσαετής.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr

Καταργήθηκε το ΕΤΑΚ, επανήλθε ο ΦΑΠ

Καταργήθηκε το ΕΤΑΚ, επανήλθε ο ΦΑΠ



Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα δεν θα πληρώνουν πλέον ετήσιο φόρο για την κατοχή ακινήτου περιουσίας. Πριν από αρκετά χρόνια είχε εισαχθεί στην Ελλάδα ο φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας (Φ.Μ.Α.Π.). Ο φόρος αυτός πληρωνόταν κάθε χρόνο στο ελληνικό κράτος από εκείνους που είχαν στην κυριότητά τους ακίνητα στην Ελλάδα πάνω από κάποια αξία. Η αξία των ακινήτων υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική τους αξία, δηλαδή αυτήν που προσδιορίζει η εφορία και όχι βάσει της πραγματικής τους, αγοραίας αξίας, που συνήθως είναι μεγαλύτερη της αντικειμενικής.
Πριν από τρία περίπου έτη καταργήθηκε ο ΦΜΑΠ και εισήχθη το Ειδικό Τέλος Ακινήτων (Ε.Τ.ΑΚ), βασικό χαρακτηριστικό του οποίου ήταν ότι μείωνε τον ετήσιο φόρο ακινήτων, αλλά διηύρυνε τον αριθμό εκείνων που το κατέβαλαν, αφού ουσιαστικώς υπόχρεοι ήτοι σχεδόν όλοι οι κύριοι ακινήτων στην Ελλάδα.
Με τον νέο νόμο στην Ελλάδα καταργείται το ΕΤΑΚ και αντικαθείσταται από τον ΦΑΠ (Φόρος Ακινήτου Περιουσίας). Με τη νέα ρύθμιση απαλλάσσονται του ετησίου φόρου ακινήτων όλοι όσοι είναι κύριοι ακινήτων συνολικώς αντικειμενικής αξίας έως 400.000 ευρώ.
Σημειώνεται ότι τα αγροτεμάχια, δηλαδή τα κτήματα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμού απαλλάσσονται του φόρου.
Όσοι έχουν ακίνητα στην Ελλάδα αξίας από 400.000 έως 500.000 ευρώ, θα πληρώνουν ετησίως στο κράτος 0,1% φόρο για το ποσό άνω των 400.000 ευρώ. Δηλαδή για ακίνητα αντικειμενικής αξίας 450.000 ευρώ, ο ετήσιος φόρος θα είναι 50 ευρώ και για ακίνητα 500.000 ευρώ, ο φόρος θα είναι 100 ευρώ.
Όσοι έχουν ακίνητα στην Ελλάδα αξίας 600.000 ευρώ, θα πληρώνουν ετησίως στο κράτος φόρο 400 ευρώ.
Οι κύριοι ακινήτων αξίας 700.000 ευρώ, θα πληρώνουν ετησίως στο κράτος 1.000 ευρώ φόρο.
Τέλος, οι κύριοι ακινήτων αξίας 800.000 ευρώ, θα πληρώνουν ετησίως στο κράτος 1.900 ευρώ.
Οι κύριοι ακινήτων αξίως 800.000 ευρώ και άνω θα καταβάλουν ετησίως φόρο 1% επί του τμήματος της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων τους που είναι πάνω από τα 800.000 ευρώ. Δηλαδή, ο κύριος ακινήτων αντικειμενικής αξίας 1.000.000 ευρώ, θα καταβάλει για τα πρώτα 800.000 ευρώ, φόρο 1.900 ευρώ και για τις υπόλοιπες 200.000 ευρώ αξίας των ακινήτων του, φόρο 2.000 ευρώ, επομένως συνολικώς 1.900 + 2.000 ευρώ =3.900 ευρώ.
Από τα ανωτέρω καθίσταται αντιληπτό ότι η μεγάλη πλειοψηφία των κατόχων ακινήτων στην Ελλάδα δεν θα πληρώνει καθόλου ετήσιο φόρο για την κατοχή των ακινήτων, αφού οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κατέχουν ακίνητα των οποίων η αντικειμενική αξία είναι κάτω του ορίου των 400.000 ευρώ.
Με το νέο νόμο μειώνεται ελαφρώς ο φόρος μεταβιβάσεως ακινήτων. Με τον παλαιό νόμο, ο φόρος μεταβιβάσεως ήταν κατά βάση 9% έως 11% επί της αξίας του ακινήτου που ανέγραφε το συμβόλαιο πωλήσεως/αγοράςμ ενώ τώρα γίνεται από 8% έως 10%. Αν δηλαδή κάποιος αγοράζει ακίνητο στην Ελλάδα αξίας 100.000 ευρώ, που δεν αποτελεί πρώτη κατοικία για αυτόν που το αγοράζει, θα καταβάλει στην εφορία φόρο μεταβιβάσεως κατά μέσον όρο 9%, δηλαδή 9.000 ευρώ.
Πρέπει, τέλος, να σημειωθεί ότι τα ανωτέρω μπορεί να μεταβληθούν, δεδομένης της ρευστότητος, η οποία επικρατεί στην ελληνική πολιτική και οικονομική ζωή στην παρούσα συγκυρία.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr