Μερικές φορές, συνήθως ως αποτέλεσμα κληρονομικής διαδοχής, περισσότερα πρόσωπα αποκτούν συγκυριότητα επί ενός ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή μπορεί να μην είναι πάντοτε εφικτό όλοι οι συγκύριοι του ακινήτου να ασκήσουν τις εξουσίες που πηγάζουν από το δικαίωμα της κυριότητας του ακινήτου.
Κυριότητα επί ενός ακινήτου σημαίνει ελευθερία του κυρίου του ακινήτου να το χρησιμοποιεί νομίμως κατά βούλησιν, να κάνει προσωπική χρήση αυτού ή να το εκμισθώνει σε τρίτον, να αποφασίζει για τον συγκεκριμένο τρόπο τακτικής εκμετάλλευσής του, ή ανάπτυξης αυτού (π.χ. κατεδάφιση οικίας και ανοικοδόμηση νέας οικοδομής με αντιπαροχή), αλλά και να το διαθέτει ελεύθερα, όχι δηλαδή μόνο να το εκμισθώνει (νοικιάζει) αλλά και να το πωλεί, να το δωρίζει, να το υποθηκεύει κλπ.
Όταν το ακίνητο ανήκει σε ένα πρόσωπο όλα τα ανωτέρω είναι εύκολο να γίνουν, διότι η απόφαση ανήκει σε έναν μόνο ιδιοκτήτη. Όταν όμως το ακίνητο ανήκει σε περισσοτέρους συγκυρίους, μπορεί να προκύψουν διαφωνίες για το ποιός είναι ο προσφορότερος τρόπος χρήσεως ή εκμεταλλεύσεως του κοινού ακινήτου.
Αυτονόητο είναι ότι όταν το κοινό ακίνητο το χρησιμοποιεί αποκλειστικώς ένας μόνο εκ των συνιδιοκτητών, αποκλείοντας τους άλλους συνιδιοκτήτες από την χρήση του, υποχρεούται να τους αποζημιώσει, κατά την αναλογία του ιδανικού μεριδίου εκάστου των συγκυρίων.
Εάν επί παραδείγματι δύο αδέλφια έχουν κληρονομήσει ένα πρατήριο βενζίνης, αλλά ο ένας αδελφός έχει την αποκλειστική εκμετάλλευση του ακινήτου και της επιχείρησης που στεγάζεται σ’ αυτό, αποκλείοντας τον άλλον αδελφό, ο τελευταίος έχει αξίωση κατά του αδελφού του στο 50% των εισοδημάτων της επιχειρήσεως του πρατηρίου βενζίνης και αν δεν του το δίνει, μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο.
Σε απόφασή του ο Άρειος Πάγος (υπ΄αριθ. 1793/2006) έκρινε επί υποθέσεως όπου συγκύριοι ενός οικοπέδου μετά της διώροφης μονοκατοκίας επ’αυτού ήταν η κόρη (σε ποσοστό 3/4 εξ αδιαιρέτου) και η σύζυγος (σε ποσοστό 1/4 εξ αδιαιρέτου) του κληρονομουμένου. Μετά τον θάνατο του ιδιοκτήτη του ακινήτου, η σύζυγός του εξακολούθησε να χρησιμοποιεί την μονοκατοικία ως κατοικία της, όπως συνέβαινε και πρίν τον θάνατο του συζύγου της.
Η κόρη της ωστόσο, είχε την γνώμη ότι η μητέρα της δεν έπρεπε να κάνει χρήση της μονοκατοικίας, που ήταν πολύ μεγάλη, αλλά θα έπρεπε από κοινού να εκμισθώσουν την μονοκατοικία σε τρίτον, ώστε να λαμβάνουν μίσθωμα, ενώ η μητέρα της μπορούσε να μετακομίσει σε ένα μικρό διαμέρισμα που είχε στην κυριότητά της.
Η μητέρα δεν δεχόταν να μετακομίσει, παρέμεινε στην μονοκατοικία, προσέφερε ωστόσο στην κόρη της την δυνατότητα να κάνει κι αυτή χρήση της μονοκατοικίας, καθώς ήταν μεγάλη, με αρκετά δωμάτια και χώρους. Η κόρη προσέφυγε στο δικαστήριο, ζητώντας τα 3/4 της ωφέλειας που η μητέρα της απεκόμιζε από την αποκλειστική χρήση της μονοκατοικίας, δηλαδή τα 3/4 της μισθωτικής αξίας που θα απεκόμιζαν εάν νοίκιαζαν την μονοκατοικία σε τρίτον ενοικιαστή.
Από την πλευρά της η μητέρα υποστήριξε ότι δεν έκανε αποκλειστική χρήση της μονοκατοικίας, καθώς δεν είχε απαγορεύσει στην κόρη της να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, αντιθέτως της είχε δώσει τα κλειδιά και την είχε καλέσει να διαμένει κι αυτή σε άλλους χώρους (δωμάτια και όροφο) του ίδιου ακινήτου. Επομένως, αφού δεν είχε αποκλείσει την κόρη της από την κοινή χρήση του ακινήτου, δεν υποχρεούτο η μητέρα στην καταβολή στην κόρη των 3/4 του ενοικίου της μονοκατοικίας.
Το Εφετείο έκρινε ότι η κόρη δεν δικαιούται να αξιώνει τα 3/4 του ενοικίου, διότι η μητέρα της δεν της απαγόρευσε να κάνει χρήση της μονοκατοικίας, ωστόσο ο Άρειος Πάγος, στον οποίο προσέφυγε η κόρη, έκρινε ότι το Εφετείο δεν είχε εφαρμόσει ορθώς το νόμο, διότι από την μία εδέχθη ότι η μητέρα έκανε αποκλειστική χρήση της μονοκατοικίας, από την άλλη όμως δεν επεδίκασε την ωφέλεια (το ποσοστό του ενοικίου) στην κόρη. Η υπόθεση συνεπώς ανεπέμφθη από τον Άρειο Πάγο πίσω στο Εφετείο, για να ξαναδικασθεί από άλλους δικαστές από εκείνους που είχαν δικάσει την υπόθεση την πρώτη φορά.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
Subscribe to:
Post Comments (Atom)
No comments:
Post a Comment