Προστασία δικαιωμάτων ομογενών για ακίνητα στην Ελλάδα του Χρήστου Ηλιόπουλου

Ο μεγαλύτερος ίσως φόβος των Ελλήνων ομογενών που διαμένουν μονίμως εκτός Ελλάδος και έχουν ακίνητα στην Πατρίδα είναι μήπως απωλέσουν την κυριότητα των ακινήτων τους ή γενικώς τα δικαιώματά τους, εξαιτίας της απουσίας τους από την Ελλαδα. Είναι αλήθεια ότι η μακροχρόνια απουσία του ιδιοκτήτη από τον τόπο όπου βρίσκεται το ακίνητό του μπορεί να του δημιουργήσει νομικά προβλήματα, ιδιαιτέρως εάν οι γείτονες ή οι συγγενείς που βρίσκονται κοντά στο ακίνητο επιβουλεύονται τα δικαιώματα του ομογενούς και επιδιώκουν να κάνουν το ακίνητο δικό τους.
Με ποιόν όμως τρόπο μπορεί ένας ομογενής να χάσει την κυριότητα του ακινήτου του στην Ελλάδα; Δεν αρκεί ότι έχει συμβόλαιο στο όνομά του που αποδεικνύει ότι το ακίνητο είναι δικό του;
Ασφαλώς και η σύνταξη συμβολαίων (αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής ή αποδοχής κληρονομίας) είναι η ορθή και νόμιμη οδός για να αποκτήσει ο ομογενής την κυριότητα του ακινήτου και να αισθάνεται ασφάλεια ότι η περουσία αυτή του ανήκει.
Ωστόσο, η μακρά απουσία του ομογενούς από τον τόπο όπου βρίσκεται το ακίνητο και η συνακόλουθη έλλειψη επιτήρησης, επίβλεψης και χρήσης του ακινήτου για μεγάλα χρονικά διαστήματα μπορεί να αποτελέσουν επιχείρημα για ισχυρισμό χρησικτησίας από κάποιους που επιβουλεύονται το ακίνητο. Ο νόμος στην Ελλάδα ορίζει ότι εάν κάποιος κατέχει το ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι έτη με πρόθεση να το κάνει δικό του, αποκτά την κυριότητα αυτού, ακόμα κι αν ο πραγματικός (αρχικός) ιδιοκτήτης είχε συμβόλαιο στο όνομά του.
Ο νόμος αυτός ισχύει προκειμένου να αποτρέπεται η εγκατάλειψη των ακινήτων από τους ιδιοκτήτες τους, δηλ. η απόσυρση των ιδιοκτησιών από την οικονομική ζωή, προς βλάβη του κοινωνικού συνόλου. Με απλά λόγια, ο νόμος παρέχει ασφάλεια στον ιδιοκτήτη με το συμβόλαιο, ωστόσο επικρίνει τον αμελή ιδιοκτήτη που δεν εξουσιάζει και δεν εκμεταλλεύεται το ακίνητο του. Αντιθέτως, ο νόμος επιβραβεύει εκείνον που χρησιμοποιεί και εκμεταλλεύεται το ακίνητο και μετά από είκοσι χρόνια, υπό προϋποθέσεις, του το δίνει ως δικό του.
Οι Έλληνες ομογενείς συνεπώς πρέπει να ενδιαφέρονται για τα ακίνητά τους στην Ελλάδα, να τα παρακολουθούν έστω και σε αραιά χρονικά διαστήματα, να τα επιβλέπουν και να τα προστατεύουν από τυχόν καταπατητές.
Υπάρχει μία ειδική περίπωση όπου ο ομογενής που ζει εκτός Ελλάδος δεν είναι ιδιοκτήτης του 100% ενός ακινήτου, αλλά έχει ένα ιδανικό μερίδιο σ’ αυτό, π.χ. έχει το 1/3. Τα άλλα 2/3 τα έχουν τα δύο αδέλφια του ή συγγενείς στην Ελλάδα που καλλιεργούν το ακίνητο. Συμβαίνει συχνά οι συγγενείς στην Ελλάδα να ιδιοποιούνται το ακίνητο, λέγοντας στον ομογενή ότι έχασε τα δικαιώματά του επειδή επί είκοσι έτη δεν άσκησε τα δικαιώματά του στο ακίνητο.
Σ’ αυτήν την περίπτωση ο ομογενής δεν μένει απροστάτευτος από το νόμο. Όταν ο ομογενής έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας επί ενός ακινήτου, ο άλλος συγκύριος του ακινήτου δεν δικαιούται να ισχυρισθεί ότι απέκτησε το ακίνητο με χρησικτησία επειδή επί είκοσι χρόνια καλλιεργεί ή χρησιμοποιεί γενικώς το ακίνητο. Ο συγκύριος που βρίσκεται στην Ελλάδα θα έπρεπε πρώτα να έχει γνωστοποιήσει στον ομογενή συγκύριο την πρόθεσή του να κατέχει το ακίνητο για δικό του αποκλειστικά λογαριασμό και μόνο αν μετά την γνωστοποίηση αυτή περάσουν 20 χρόνια ο συγκύριος που βρίσκεται στην Ελλαδα αποκτά το ακίνητο με χρησικτησία και ο ομογενής χάνει το ποσοστό του.
Διαφορετικά, εάν δηλαδή δεν έχει γνωστοποιηθεί στον ομογενή η πρόθεση από τον συγγενή του στην Ελλάδα να πάρει όλο το ακίνητο δικό του, ο ομογενής δεν χάνει την ιδιοκτησία του, ακόμα κι αν έχουν περάσει πάνω από είκοσι χρόνια από τότε που ο συγγενής στην Ελλάδα καλλιεργεί το ακίνητο.
Αυτό συμβαίνει διότι ο ομογενής αφήνει τον συγγενή ή τον συγκύριο του ακινήτου στην Ελλάδα να το καλλιεργεί με την πεποίθηση ότι το καλλιεργεί όχι μόνο για δικό του αποκλειστικώς λογαριασμό, αλλά και για λογαριασμό του ομογενούς που ζει εκτός Ελλάδος. Ο ομογενής δεν έχει τρόπο να καταλάβει τις προθέσεις του συγγενούς ή του συγκυρίου του ακινήτου περί αποκλειστικής χρήσεως του ακινήτου, άρα δεν μπορεί ο χρόνος της εικοσαετούς χρησικτησίας να αρχίσει να μετράει κατά του ομογενούς, προτού γνωστοποιηθεί στον τελευταίο η πρόθεση αποκλειστικής χρήσεως και ιδιοκτησίας του ακινήτου από τον συγκύριο που βρίσκεται στην Ελλάδα.
Προσοχή όμως. Ο ομογενής προστατεύεται κατά τον ανωτερώ tρόπο μόνο κατά την χρησικτησίας του συγκυρίου του ακινήτου. Δεν προστατεύεται από την χρησικτησία ενός ξένου, τρίτου, που δεν έχει καθόλου συγκυριότητα επί του ακινήτου και το καταπατά. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται γνωστοποίηση και ο ξένος μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου με εικοσαετή νομή (χρησικτησία), διότι ο ομογενής θα έπρεπε να επιβλέπει το ακίνητό του και να μαθαίνει για το τι συμβαίνει σ’ αυτό αν όχι κάθε χρόνο, τουλάχιστον κάθε δύο ή τρία χρόνια, είτε προσωπικώς, ή τουλάχιστον μέσω εμπίστου εκπροσώπου στην Ελλάδα.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.