Διανομή οικοπέδου χωρίς πλειστηριασμό του Χρήστου Ηλιόπουλου

Ένα ακίνητο μπορεί να ανήκει σε περισσότερους του ενός κυρίους. Αυτό συμβαίνει συνήθως συνεπεία κληρονομικής διαδοχής, οπότε περισσότεροι του ενός κληρονόμοι καθίστανται συγκύριοι ενός ακινήτου, σε εξ αδιαιρέτου μερίδια επ’αυτού. Σε μία τέτοια περίπτωση προκύπτουν συχνά αντίθετες απόψεις μεταξύ των συγκυρίων για το ποιός είναι ο καλύτερος τρόπος εκμεταλλεύσεως του κοινού ακινήτου. Ο ένας κληρονόμος – συγκύριος μπορεί να θέλει την πώληση του κοινού ακινήτου, ενώ κάποιος άλλος συγκύριος μπορεί να επιθυμεί την εκμετάλλευσή του.
Όταν οι συγκύριοι αδυνατούν να εξεύρουν λύση, καθένας εξ αυτών δύναται να προσφύγει στο δικαστήριο, ασκώντας αγωγή διανομής. Με την αγωγή αυτή ζητά την διανομή, δηλαδή τον χωρισμό του κοινού ακινήτου σε μερίδια αναλόγως των ποσοστών των συγκυρίων.
Εάν το ακίνητο μπορεί να χωρισθεί από πλευράς πολεοδομικών και άλλων διατάξεων, τότε τα πράγματα είναι ευκολώτερα, καθώς το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την λεγόμενη αυτούσια διανομή. Εάν επί παραδείγματι τέσσερις συγκύριοι έχουν ο καθένας τους από 1/4 εξ αδιαιρέτου επί οικοπέδου επιφανείας 2.000 τετραγωνικών μέτρων σε μία πόλη όπου η αρτιότητα, δηλαδή το ελάχιστο εμβαδόν οικοπέδων είναι τα 500 τ.μ., τότε το εν λόγω οικόπεδο των 2.000 τ.μ. μπορεί να χωρισθεί σε τέσσερα μερίδια και ο κάθε κληρονόμος να λάβει από ένα επιφανείας 500 τ.μ., ίσης αξίας με τα άλλα.
Συνήθως, όμως, οι πλεοδομικές διατάξεις, αλλά και η ίδια η πραγματικότητα, δεν επιτρέπουν την αυτούσια διανομή, είτε επειδή το οικόπεδο είναι π.χ. μόλις 210 τ.μ. σε μία πόλη όπου το μικρότερο οικόπεδο δεν μπορεί να είναι λιγότερο από 150 τ.μ., είτε επειδή το κοινό ακίνητο είναι ένα διαμέρισμα, το οποίο δεν μπορεί φυσικά να χωρισθεί σε επιμέρους τμήματα για να λάβει κάθε συγκύριος από ένα.
Όταν λοιπόν το κοινό ακίνητο δεν χωρίζεται σε τμήματα που να αναλογούν στα ποσοστά συγκυριότητος των συνιδιοκτητών, τότε το δικαστήριο διατάζει την πώληση του ακινήτου σε πλειστηριασμό και την διανομή των χρημάτων στους συγκυρίους αναλόγως του εξ αδιαιρέτου μεριδίου εκάστου.
Υπάρχει, ωστόσο, μία περίπτωση κατά την οποία το κοινό οικόπεδο μπορεί να μην χωρίζεται σε μικρότερα οικόπεδα, μπορεί όμως να αποφευχθεί ο πλειστηριασμός με την λύση της καθέτου συνιδιοκτησίας. Αυτή την λύση έδωσε το δικαστήριο στην υπ΄αριθ. 975/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου, στην οποία δύο συγκύριοι είχαν ο ένας τα 2/3 και ο άλλος το άλλο 1/3 ενός οικοπέδου. Το οικόπεδο είχε επιφάνεια 192 τ.μ. και δεν μπορούσε να χωρισθεί σε τρία κομμάτια, ώστε ο ένας να λάβει τα δύο και ο άλλος το ένα.
Ο ένας συνιδιοκτήτης άσκησε κατά του άλλου αγωγή διανομής και το δικαστήριο απεφάνθη ότι δεν δύναται να γίνει διανομή με κατάτμηση του κοινού οικοπέδου σε τρία κομμάτια, διότι αυτό απαγορεύεται από την πολεοδομική νομοθεσία, επειδή το οικόπεδο είναι μικρό (μόλις 192 τ.μ.) και δεν μπορεί να χωρισθεί σε μικρότερα κομμάτια.
Το δικαστήριο όμως έκρινε ότι παρά ταύτα ο πλειστηριασμός μπορούσε να αποφευχθεί, διότι στο οικόπεδο μπορούσε να συσταθεί κάθετη οροφοκτησία, δηλαδή να δοθεί το δικαίωμα στον καθένα εκ των συνιδιοκτητών να οικοδομήσει σε ένα ξεχωριστό τμήμα του ιδίου οικοπέδου. Κατ’ αυτόν τον τρόπο το δικαστήριο έκρινε ότι ο συγκύριος που είχε τα 2/3 του οικοπέδου θα αποκτούσε το δικαίωμα να ανεγείρει οικοδομή εμβαδού 72,19 τ.μ. επί οικοπέδού 128 τ.μ., ενώ ο συγκύριος που είχε το 1/3 του οικοπέδου αποκτούσε δικαίωμα ανεγέρσεως οικοδομής επιφανείας 36,50 τ.μ. επί οικοπέδου 64 τ.μ.
Με την λύση αυτή απετράπη ο πλειστηριασμός του ακινήτου, που δεν θα ωφελούσε κανέναν εκ των συγκυρίων και επετεύχθη η αυτούσια διανομή του οικοπέδου, παρά το γεγονός ότι οι πολεοδομικοί κανονισμοί εκ πρώτης όψεως δεν επέτρεπαν την κατάτμησή του σε μικρότερα κομμάτια.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.