Πούλησε το σπίτι του χάριν του ποτού! του Χρήστου Ηλιόπουλου

Στην ελεύθερη οικονομία καθένας είναι, κατ’ αρχάς, ελεύθερος να προβεί σε όποια συναλλαγή πιστεύει ότι είναι προς το συμφέρον του, υπό τους όρους που ελευθέρως οι συναλλασσόμενοι θα συμφωνήσουν μεταξύ τους (ελευθερία των συναλλαγών). Υπάρχουν, ωστόσο, περιπτώσεις όπου η ελευθερία των συμβάσεων κάμπτεται έναντι του υπερτέρου αγαθού της προστασίας του μέσου ανθρώπου από την εκμετάλλευση και την εξαπάτηση.
Στο ελληνικό δίκαιο η αρχή αυτή της προστασίας του αδυνάτου ή του μη εμπείρου περί τις συναλλαγές καταγράφεται στο άρθρο 179 Αστικού Κώδικα, που ορίζει ότι μία δικαιοπραξία (π.χ., μία πώληση ακινήτου) είναι άκυρη, εάν είναι αντίθετη στα χρηστά ήθη, ιδίως εάν δεσμεύεται υπερβολικά η ελευθερία του προσώπου ή εάν με την σύμβαση αυτή κάποιος εκμεταλλεύεται την ανάγκη ή την απειρία του άλλου επιτυγχάνοντας να πάρει για τον εαυτό του περιουσία που είναι πολύ μεγαλύτερη από όσα έδωσε σε εκείνον που εκμεταλλεύθηκε.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει η υπ’ αριθ. 936/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου, σε υπόθεση όπου κάποιος εξαρτημένος από το αλκοόλ, πούλησε το σπίτι του έναντι ποσού που το δικαστήριο έκρινε ότι δεν ανταποκρινόταν στην πραγματική αξία του ακινήτου. Τα δικαστήρια τελικώς ακύρωσαν την πώληση, επειδή έκριναν ότι ο αγοραστής είχε εκμεταλλευθεί τον πωλήτη και ιδίως το πάθος του για το ποτό.
Ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου ήταν εξαρτημένος από το αλκοόλ επί πολλά έτη. Σε ηλικία 62 ετών, το έτος 1991 και ενώ ήδη χρώσταγε ποσό 300.000 δρχ. σε ιδιοκτήτη καφενείου που του επέτρεπε επί πιστώσει να καταναλώνει μεγάλες ποσότητες αλκοόλ, πούλησε το διαμέρισμα που είχε στην κυριότητά του, μαζί με το δικαίωμα υψούν, στον υιό του ιδιοκτήτη του καφενείου.
Το ασυνήθιστο στην συμφωνία τους ήταν ότι ο συνταξιούχος πώλησε το σπίτι του χωρίς να λάβει στην πραγματικότητα χρήματα από τον αγοραστή. Η πώληση έγινε με αντάλλαγμα, πρώτον να του διαγράψει τα χρέη των 300.000 δρχ. από κατανάλωση αλκοόλ όλα τα προηγούμενα χρόνια και δεύτερον, με τον όρο ότι θα του επιτρέπει να καταναλώνει δωρεάν αλκοόλ για όσο ζει!
Το 1994 απεβίωσε ο πωλητής του ακινήτου και οι κληρονόμοι του άσκησαν αγωγή στα δικαστήρια κατά του αγοραστή, για να ακυρώσουν την μεταβίβαση του ακινήτου, με αιτιολογία ότι η πώληση ήταν άκυρη λόγω εκμεταλλεύσεως της ανάγκης και του πάθους του πωλητού.
Το Εφετείο προέβη σε μιά ανάλυση της παροχής (αξία του πωληθέντος ακινήτου) και της αντιπαροχής (διαγραφή παλαιού χρέους και ισόβια παροχή δωρεάν αλκοόλ). Το δικαστήριο υπελόγισε ότι η αξία του ακινήτου ήταν 11 εκατομμύρια δρχ. Από την άλλη πλευρά, η αξία που πλήρωσε ο αγοραστής ήταν α) οι 300.000 δρχ. του παλαιού χρέους που διεγράφη και β) η αξία του δωρεάν αλκοόλ για όλη την ζωή του πωλητού, ήτοι περίπου για τέσσερα χρόνια που περίπου θα ζούσε, δεδομένου ότι τα ζωτικά του όργανα είχαν ήδη υποστεί τεράστια βλάβη από το ποτό, αφαιρουμένου του ενοικίου του σπιτιού, αφού ο αγοραστής άφησε τον πωλητή να μένει στο σπίτι εφ’ όρου ζωής.
Το δικαστήριο έκρινε τελικώς ότι η αντιπαροχή που έδωσε ο αγοραστής για να αγοράσει το σπίτι ήταν 2,5 εκατομμύρια δρχ., ενώ η πραγματική αξία του ακινήτου ήταν 11 εκατομμύρια δρχ. Έκρινε συνεπώς το δικαστήριο ότι ο αγοραστής εκμεταλλεύθηκε το πάθος και την εξάρτηση του πωλητού από το αλκοόλ και αγόρασε το σπίτι του σε πολύ χαμηλή τιμή, ήτοι μόνο 2,5 εκατομ. ενώ η αξία του ήταν 11 εκατομ. δρχ. Για τον λόγο αυτόν το Εφετείο ακύρωσε την πώληση και η κυριότητα του ακινήτου επέστρεψε στον πωλητή, που είχε βεβαίως αποβιώσει, άρα επέστρεψε στους κληρονόμους του πωλητού. Την απόφαση αυτή επεκύρωσε ο Άρειος Πάγος.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.