Owners must update their E9 properties list in Greece

Owners must update their E9 properties list in Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 6 December 2025 If you have obtained or relinquished ownership of any immovable property in Greece in 2025, your E9 tax list must reflect this change. In other words, every property owner who purchased, sold, gifted or changed ownership status in any of his/her real estate properties in Greece, must make sure that the relevant property transaction done in 2025 is shown in the E9 list of properties kept by the tax authority for every tax payer and / or property owner. The update of the E9 list must have been completed by end of January 2026, so that the Greek tax authority can issue the ENFIA property taxes by March. Those property owners who have uploaded through their notaries the real estate transaction deeds at the MyProperty tax site, most likely will not have to do anything, as in most cases the system automatically makes the E9 changes to depict the new reality after the property transaction. This means that the E9 system in these cases will delete the property from the E9 of the owner who sold or gifted it, and will upload it in the E9 of the person who obtained its ownership. However, it is advisable that all persons who have taken part in a real estate transaction check their E9 list to make sure the latest transaction has been incorporated in the data base of the Greek tax authority and thus their E9 is updated and accurate. There are, however, other cases where the tax system will not make the change automatically and the property owners must make the E9 update on their own, or through their accountant or lawyer in Greece. First of all, those who inherit real estate property must include in their E9 the properties which belonged to the deceased and now belong to them. In order to know what exactly property right the heirs inherit and must upload in their E9 on line, the heirs must seek legal advice, to find out whether they inherit 100% of the real estate property of the deceased or an undivided share of it, and whether a Will is applied or the intestate succession system (no Will) kicks in. It must be noted that the heirs must upload the inherited properties in their E9 list by January 31st of the year following the passing of the deceased. If the deceased died in 2025, the heir must update their E9 with the inherited properties by 31st of January 2026. This must be done irrespective of the fact that the deed of acceptance of inheritance has not been signed at the notary’s office, yet. The heirs have a legal obligation to update their E9 with the inherited properties irrespective of whether a Will is about to be probated or not. If the Will is probated the same year the deceased died, the E9 next year will take into account the Will’s content. If, on the other hand, the Will has not been probated in the same year the deceased passed, the E9 of the heirs must be updated according to the intestate succession, meaning as if there was no Will, since a Will has not yet been probated. Once the Will is probated, the next year the E9 will be modified according to the Will. Many heirs live outside of Greece and have not settled the estate of a deceased for years, sometimes. Nonetheless, they must start the process of the settlement of the estate as soon as they can and the E9 changes will be done now, with a retroactive effect from the year which follows the year of the passing of the deceased. Any ENFIA taxes of years past will get minor increases but the entire ENFIA (property tax) dues are usually low, compared to the real value of the property the heirs inherit. In addition, the E9 will not be automatically updated in those few cases where the property transaction concerns properties outside the tax system which evaluates real estate. These properties which are not automatically evaluated by the tax system are usually located outside city, town or village plans and require special evaluation by the tax authority in every single case. The E9 is not automatically updated also in cases where the property transaction for various reasons, has not been filed on line at the MyProperty tax site, and the transaction tax filing has been done through the personal tax file of the taxpayer. The same applies in cases where the usufruct owner transfers the usufruct to the bare owner. Finally, the E9 is not updated automatically and the tax payer must make the change on their own in cases where the owner has built a house / construction on a plot, or where an additional floor has been added to a building, in cases where a building has been demolished, or in some cases where a legalization of building regulations violations has taken place. If the E9 tax list of properties is not updated so that each property right is outlined accurately, the property cannot be sold, gifted, inherited or transferred in general. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Ο εκκαθαριστής ή εκτελεστής διαθήκης δεν λειτουργεί στην Ελλάδα

Ο εκκαθαριστής ή εκτελεστής διαθήκης δεν λειτουργεί στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 28 Νοεμβρίου 2025 Συχνά διαθήκες που έχουν συνταχθεί στο εξωτερικό πρέπει να εφαρμοσθούν και στην Ελλάδα, όπου υπάρχουν κληρονομιαία στοιχεία. Μία ξένη διαθήκη, η οποία έχει καταρτισθεί σε άλλη χώρα, περιλαμβάνει διατάξεις που αφορούν στο αλλοδαπό αυτό κράτος και βασίζονται στην νομοθεσία του. Η διαθήκη αυτή για να ισχύσει και στην Ελλάδα πρέπει να καταχωρηθεί στο αρμόδιο δικαστήριο (συνήθως στο Πρωτοδικείο Αθηνών), εφόσον δεν παραβιάζει τις βασικές αρχές του ελληνικού δικαίου. Αφού η ξένη διαθήκη μεταφρασθεί επισήμως στην ελληνική και καταχωρηθεί αρμοδίως στην Ελλάδα, θα προσκομισθεί σε κάθε αρμόδια αρχή για την εφαρμογή της ώστε η περιουσία εντός Ελλάδος να μεταβιβασθεί στον ή στους κληρονόμους. Μία διαθήκη χρησιμοποιείται στο δικαστήριο, στην εφορία, στον συμβολαιογράφο, σε τράπεζες, σε ενοικιαστές που νοικιάζουν ακίνητο του κληρονομουμένου, στην πολεοδομία και αλλού, ώστε οι κληρονόμοι να ασκήσουν τα δικαιώματά τους. Οι αναφορές της ξένης διαθήκης σε Εκτελεστή ή σε Εκκαθαριστή της κληρονομίας ή της διαθήκης, πιο «δημοφιλείς» σε χώρες του εξωτερικού, συνήθως δεν τυγχάνουν ιδιαίτερης ουσιαστικής εφαρμογής στην διαδικασία της αποδοχής κληρονομίας στην Ελλάδα και εφόσον δεν πρόκειται για εξαιρετική περίπτωση ιδιαίτερης κληρονομίας. Παρά το ότι το ελληνικό δίκαιο περιλαμβάνει διατάξεις για τον εκτελεστή διαθήκης, στην πράξη συνήθως ο κάθε κληρονόμος ενεργεί ξεχωριστά και για τον εαυτό του μόνο, χωρίς ο εκτελεστής να μπορεί να ενεργήσει σημαντικές πράξεις, δηλαδή να προβεί μόνος τους χωρίς τους κληρονόμους σε αποδοχή κληρονομίας ή ακόμη περισσότερο να πωλήσει ακίνητα της κληρονομίας και να διενεργήσει σοβαρή διαχείριση αυτής. Κατά τον ελληνικό νόμο, έργο του εκτελεστή είναι η εκτέλεση των διατάξεων της διαθήκης. Ο εκτελεστής έχει δικαίωμα να επιχειρήσει κάθε πράξη την οποία ρητά επέτρεψε ο διαθέτης ή είναι απαραίτητη για την εκτέλεση των διατάξεών της. Έχει δικαίωμα να διαχειρίζεται την κληρονομία. Αν χρειάζεται να εκποιηθούν στοιχεία της κληρονομίας, ή να συνομολογηθεί δάνειο ή συμβιβασμός, ή να γίνει δαπάνη που υπερβαίνει τα 290 ευρώ και δεν συμφωνεί σ' αυτό ο κληρονόμος, ο εκτελεστής έχει δικαίωμα να επιχειρεί τις πράξεις αυτές ύστερα από άδεια του δικαστηρίου. Το δικαστήριο ακούει προηγουμένως τον κληρονόμο. Ο διαθέτης μπορεί με ρητή δήλωση στη διαθήκη να απαλλάξει τον εκτελεστή από τους περιορισμούς του προηγούμενου άρθρου. Γίνεται αντιληπτό ότι αν ο εκτελεστής της διαθήκης δεν μπορεί να ενεργήσει αυτόνομα πράξεις που υπερβαίνουν το ποσό των 290 ευρώ, η εξουσία του είναι εκ των πραγμάτων περιορισμένη. Στην πράξη, στις περισσότερες κληρονομιές στην Ελλάδα ο ρόλος του εκκαθαριστή είναι ανύπαρκτος. Αυτό που συμβαίνει συνήθως είναι ο κάθε κληρονόμος να πράττει μόνος του για τον εαυτό του τις ενέργειες που απαιτούνται για την αποδοχή κληρονομίας. Ασφαλώς και είναι προτιμητέο στην αποδοχή κληρονομίας όλοι οι κληρονόμοι να ενεργήσουν μαζί, σε σύμπνοια και προς τον ίδιο σκοπό, εφόσον τα δικαιώματα και οι αξιώσεις τους δεν συγκρούονται. Σίγουρα είναι καλύτερο το σύνολο των κληρονόμων που βρίσκονται στο εξωτερικό να ορίσουν τον ίδιο πληρεξούσιο στην Ελλάδα ώστε αυτοί να κληρονομήσουν ταυτόχρονα τα περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται στην Ελλάδα. Ακόμα και σ’ αυτήν την περίπτωση ο κάθε κληρονόμος υπογράφει ο ίδιος το (έστω και κοινό) πληρεξούσιο και δεν μπορεί ένας εκ των κληρονόμων, ακόμα κι αν ορίζεται στην ξένη διαθήκη ως εκτελεστής, να υπογράψει για όλους τους κληρονόμους χωρίς την υπογραφή εκάστου ξεχωριστά. Αυτό συμβαίνει διότι στο ελληνικό δίκαιο και στην πρακτική ο κληρονόμος είναι αυτός που αιτείται πιστοποιητικών από το δικαστήριο, ο κληρονόμος υπογράφει την δήλωση φόρου κληρονομίας στην εφορία, (ηλεκτρονικά και ξεχωριστή για καθένα κληρονόμο), ο κληρονόμος υπογράφει την πράξη αποδοχής κληρονομίας και ο κληρονόμος υπογράφει την πώληση ενός ακινήτου από την κληρονομιά. Στην Ελλάδα δεν νοείται περίπτωση όπου ο εκτελεστής / εκκαθαριστής πουλάει τα κληρονομιαία ακίνητα και μετά μοιράζει τα χρήματα στους κληρονόμους. Εάν όλοι οι κληρονόμοι ενεργούν από κοινού ακόμα καλύτερα, αλλά και ο κάθε κληρονόμος μπορεί και μόνος του, σε διαφορετικό χρόνο από τους άλλους, να ενεργήσει ό,τι απαιτείται για να λάβει στην κυριότητά του το μερίδιό του στην κληρονομία, είτε πρόκειται για ακίνητα, οπότε λαμβάνει το εξ αδιαιρέτου μερίδιό του επί ακινήτων ή το ξεχωριστό ακίνητο που του άφησε ο διαθέτης στην διαθήκη, είτε πρόκειται για κινητά, όπως π.χ. για υπόλοιπο τραπεζικού λογαριασμού. Σε μία τέτοια περίπτωση είναι δυνατόν ο ένας κληρονόμος να ενεργήσει τώρα μόνος και τελικώς να λάβει το δικό του μερίδιο από τον λογαριασμό, ενώ ένας άλλος κληρονόμος να το κάνει μετά από μήνες ή και χρόνια ακόμα, εφόσον πληρώσει τα πρόστιμα της εφορίας για εκπρόθεσμη δήλωση. Ως συμπέρασμα, θα πρέπει όλοι να γνωρίζουν ότι στην Ελλάδα δεν ισχύει αυτό που πολλές φορές βλέπουμε σε έργα από αγγλοσαξωνικές χώρες, όπου ένας δικηγόρος ή άλλος εκτελεστής της διαθήκης μαζεύει τους κληρονόμους στο γραφείο του και τους μοιράζει την κληρονομία. Στο ελληνικό δίκαιο στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων ο κάθε κληρονόμος υπογράφει ο ίδιος ή μέσω πληρεξουσίου του τα έγγραφα της κληρονομίας αναφορικώς με το δικό του μερίδιο, χωρίς να επηρεάζεται το μερίδιο των άλλων κληρονόμων. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr