An estate in Greece for a foreign heir

An estate in Greece for a foreign heir By Christos ILIOPOULOS* Athens, 18 January 2025 People residing in another country happen to be entitled to an estate or to a share of it in Greece. They can claim it, so the asset, be it immovable or movable property, can be transferred to their name, and then they can keep it, or sell it. The process might be somehow bureaucratic, but they will not have to do most of it themselves. An estate which includes heirs and beneficiaries living outside of Greece can be settled usually by a Greek attorney who will act on behalf of the beneficiaries. They will sign a POA (power of attorney), drafted by the attorney, at the Greek Consulate nearest their home, or at a local notary public with an Apostille certification, which will be the instrument allowing the attorney in Greece to do all the legal steps to transfer title to the heirs. The first document which is required is the death certificate of the person who owned assets in Greece. If the passing took place in another country, we need to ascertain whether the deceased was born in Greece or not. It is important to establish if he/she had the Greek citizenship or not. This will determine how we issue the much – needed certificate of next of kin. If the person who passed was a Greek citizen, the next of kin certificate is issued by the Municipality of his/her registration in Greece. If the deceased was not born in Greece and did not have the Greek citizenship - because there are many people born outside of Greece, who have nevertheless obtained the Greek citizenship at some point in their life - we usually work with the Greek tax office and the notary, so they accept two affidavits stating who are the next of kin, instead of the certificate by the Municipality, which can’t be issued due to the fact that the deceased was not registered as a Greek citizen. Whether a Will exists, what are its stipulations and if it has been probated in another country or needs to be probated in Greece, is also a significant factor for the successful pursuit of the estate claim. A foreign Will can usually become valid in Greece, depending on its provisions and how we harmonize them to the Greek legal system. To settle an estate, we also need information about the assets located in Greece. If the estate includes immovable properties, copies of the deeds can be very helpful. In case the heirs do not have them, the attorney will usually be able to locate them at the local land registry. Practical information is also useful or mandatory. For example, if the property is not a house, which usually can be located, but land or plots without specific address, locating them might be a challenge. Older deeds in Greece may not describe the properties in detail and for lands there is no address written in the contracts. If the heirs know how to actually get to the properties or have trusted relatives or local neighbors who can guide them, the estate will be settled speedier. Sometimes, having even the key to a house can make a difference, since to settle the estate usually a civil engineer must visit and inspect the property, in order to survey it. When the estate includes bank accounts at a Greek bank, the information which will immensely help is the account number and/or bank documents, like a bank leaflet or transaction statements, which will provide information about the accounts and other banking products which belonged to the deceased. Finally, in the vast majority of cases, the costs to transfer the estate or its share to the heir/beneficiary, (back taxes, legal, notary, civil engineer, possible legalization fines, miscellaneous), is between 2 – 8% approximately of the value of the inherited property, which means that the persons who are entitled to the estate will definitely gain from pursuing this claim. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Μέτρα στήριξης της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα

Μέτρα στήριξης της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 22 Δεκεμβρίου 2024 Το ακίνητο ήταν και είναι το πιο ασφαλές αποταμιευτικό καταφύγιο για τους Έλληνες, αν και τα τελευταία χρόνια φαίνεται ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, δηλαδή των κατοίκων της Ελλάδας που έχουν δικό τους σπίτι, έχει μειωθεί από το 80% που ήταν πριν 20 – 30 χρόνια, στο 70%. Μεγάλο μέρος της ελληνικής οικονομίας στηρίζεται στην ανέγερση, την χρήση και την φορολογία επί ακινήτων, στις αγοραπωλησίες, στην εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά παντός είδους ακινήτων στην όμορφη Ελλάδα και στην επονομαζόμενη Golden Visa. Πρόσφατα μέτρα που λαμβάνει η κυβέρνηση έχουν στόχο την διατήρηση της σταθερότητας στην αγορά γύρω από την ακίνητη ιδιοκτησία, αλλά και στην παροχή κινήτρων και ευκαιριών για απόκτηση κατοικίας σε εκείνους που δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στις υψηλές τιμές των ακινήτων, όπως έχουν τα τελευταία χρόνια διαμορφωθεί, εξ αιτίας κυρίως του έντονου αγοραστικού ενδιαφέροντος από ξένους επενδυτές ακινήτων σε κάθε γωνιά της Ελλάδας. Στα μέτρα αυτά περιλαμβάνεται κατ’ αρχάς η διατήρηση για έναν ακόμα χρόνο, έως 31-12-2025, της αναστολής του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) στα νεόδμητα ακίνητα. Ο νόμος κανονικά προβλέπει ότι όποιος αγοράζει νεόδμητο ακίνητο, πρέπει να πληρώσει 24% ΦΠΑ στην τιμή του ακινήτου. Εάν αυτό εφαρμοζόταν σήμερα, πολύ απλά θα επικρατούσε χάος! Εάν ένα μέσο καινούριο διαμέρισμα 100 τ.μ. δύο υπνοδωματίων πωλείται σήμερα 450.000 ευρώ σε μία μέσης αξίας περιοχή, η εφαρμογή του ΦΠΑ 24% θα διαμόρφωνε την τελική του τιμή για τον αγοραστή στο ποσό των σχεδόν 560.000 ευρώ. Κάποιος που έχει μηνιαίο εισόδημα στην Ελλάδα 1.800 ευρώ και θεωρείται καλά αμειβόμενος, θα ήθελε δύο ζωές για να αποπληρώσει το στεγαστικό δάνειο για το παραπάνω διαμέρισμα. Ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές δεν ισχύει βεβαίως για όσους αγοράζουν την πρώτη τους κατοικία. Η παράταση αναστολής του ΦΠΑ στα νεόδμητα φαντάζει μονόδρομος και αυτό επέλεξε να κάνει η κυβέρνηση. Επίσης, παρατείνεται η αναστολή στον φόρο υπεραξίας κατά την πώληση ενός ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι στην Ελλάδα θα συνεχίσει ο πωλητής ενός ακινήτου να μην πληρώνει φόρο για το κέρδος που αποκτά όταν πωλεί το ακίνητο σε τιμή μεγαλύτερη από αυτήν που το απέκτησε. Κανονικά, ο φόρος υπεραξίας είναι 15% επί του κέρδους στην πώληση, αφαιρουμένων των πρώτων 25.000 ευρώ. Ωστόσο, η επιβολή του φόρου υπεραξίας σήμερα θα διατάρασσε την κτηματαγορά, γι’ αυτό κρίθηκε απαραίτητη η συνέχιση της αναστολής του. Ως κίνητρο για να προσφερθούν στην αγορά των ενοικιαζόμενων περισσότερα διαμερίσματα (κλειστά, ή σε βραχυχρόνια μίσθωση) θεωρείται το νέο μέτρο της απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια όσων ιδιοκτητών έχουν δηλώσει για τρία τουλάχιστον έτη στην εφορία το διαμέρισμά τους ως κλειστό, δηλαδή μη ενοικιαζόμενο, αλλά και όσων ιδιοκτητών τα προσέφεραν στην βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb, booking.com κλπ., εφόσον τώρα τα νοικιάσουν σε μακροχρόνιες μισθώσεις, δηλαδή με ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τα τρία χρόνια. Υπό την προϋπόθεση ότι η νέα μακροχρόνια μίσθωση θα συναφθεί από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2025, ο εκμισθωτής, δηλαδή ο ιδιοκτήτης που τα νοικιάζει, δεν θα πληρώνει φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια, θα γλυτώνει δηλαδή φόρο 15% ή και παραπάνω για μία τριετία. Το μέτρο αφορά διαμερίσματα έως 120 τ.μ. Σημαντική μείωση στο μισό του επιτοκίου δανεισμού για αγορά πρώτης κατοικίας προσφέρει το νέο πρόγραμμα Σπίτι Μου 2, που θα ισχύσει από τα μέσα περίπου Ιανουαρίου 2025. Αφορά σε όσους επιθυμούν να αποκτήσουν το πρώτο τους σπίτι, αιτούντες από 25 έως 50 ετών (ενώ το προηγούμενο πρόγραμμα είχε όριο τα 39 έτη). Η αξία του ακινήτου πρέπει να είναι έως 250.000 ευρώ και το χαμηλότοκο δάνειο μπορεί να είναι το 90% της αξίας αγοράς του ακινήτου. Η διάρκεια δανείου είναι τρία έως τριάντα έτη. Το έτος κατασκευής πρέπει να είναι έως το 2007 και η επιφάνεια του διαμερίσματος έως 150 τ.μ. Ως παράδειγμα αναφέρεται η αγορά ακινήτου 180.000 ευρώ, για την οποία ο αιτών θα λάβει δάνειο ποσό έως 162.000 ευρώ, ενώ θα πρέπει να βάλει 18.000 ευρώ δικά του χρήματα. Το επιτόκιο του δανείου θα είναι το μισό, σε σχέση με αυτό που δίνει η τραπεζική αγορά. Τέλος, απαλλάσσονται από τον ετήσιο φόρο περιουσίας, δηλαδή τον ΕΝΦΙΑ, οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κτηρίων αξίας έως 400.000 ευρώ. Αυτό αποτελεί κίνητρο για όσους επιθυμούν να ανακαινίσουν διατηρητέα ακίνητα. Σημειωτέον ότι η ελάχιστη αξία ακινήτου για Golden Visa διατηρητέων ακινήτων παραμένει στο χαμηλό ποσό των 250.000 ευρώ, ενώ για τα λοιπά ακίνητα το ελάχιστο ποσό για τους επενδυτές ακινήτων (Golden Visa) έχει διαμορφωθεί στις 400.000 και στις 800.000 ευρώ, αναλόγως την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr