Parental Gift Deed in Greece

Parental Gift Deed in Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 12 October 2024 Real estate property in Greece can be transferred from parent to child essentially without transfer tax. Immovable property worth up to 800,000 Euros from one parent to one child is free of transfer tax. Such a legal transaction is popular among the Greeks, as it reflects the strong ties which exist in most families between parents and children, indicating also the widespread wish of parents to pass the ownership of property to the next generation. Parents who wish to transfer one or more properties to their children, but at the same time prefer to continue living in the property, can choose the option to transfer to their child only the bare ownership and retain for life the usufruct. The latter is the right to economically exploit a real estate property, or to live in it. If we choose the gifting to the child of only the bare ownership, the parent retains the right to rent the property and receive the rental income, or the right to use the property at will. Often, the parties involved in the parental gift deed, meaning the parent and the child, elect to insert in the deed the term that the parent retains the right of the usufruct for life. This means that the parent gifts now the property to the child but he / she remains certain that the child will not throw him out of the house once the child obtains the ownership. The parent may retain the right of the usufruct for life and also add the term that after the parent passes, the usufruct goes first to his/her spouse, and only after the passing of the spouse, the child will become full owner. When the parent passes, the child who had received the bare ownership, automatically, without the need of any other legal transaction, becomes full owner, since the usufruct is united with the bare ownership in one person, the child. However, in the case of the passing of the parent, the child must seek legal advice about possible requirements to declare such change from bare to full ownership, to the local land registry, the Greek tax office and possibly to other authorities. The parental gift deed (goniki parohi, in Greek), like all deeds transferring or altering rights on real estate in Greece, is signed before a notary, after several certificates and other documents are issued, ensuring that the property is accurately described, measured and declared. This legal transaction involves two parties, the parent who is giving the gift and the child who is receiving it. Both parties must physically sign the deed at the notary’s office, once the paperwork is prepared and all the supplementary documents are drafted. If one or both parties are not residing in Greece, they can sign a power of attorney (POA), at a Greek notary or at a Greek Consulate, empowering a trusted person in Greece, to prepare the certificates and finally sign the deed of transfer at the notary’s office on behalf of the party who is not able to physically attend the signing of the parental gift. Both parties must sign a notarial POA for the parental gift, not only the parent who is gifting the property, but also the child who is accepting it, if they cannot sign the deed in person. The text of the POA is elaborate, like most real estate transactions in Greece, and must be drafted by the notary or a lawyer. It will then be presented to the parent and/or the child who are abroad, or are in Greece, but will not stay long enough until the signing of the deed. The parent and/or the child who will sign the POA must fully understand its text. If they do not speak Greek, an interpreter is appointed. If the POA is to be signed at a Greek Consulate located outside of Greece, or even at a notary in a foreign country, the draft is e-mailed to the foreign notary or to the Greek Consulate and the final text is completed by the Consulate or the foreign notary, who will certify the signature of the party (parent and/or child) who is signing the POA. If the POA is signed outside of Greece at a notary’s office and not at the Greek Consulate, an Apostille or other local certification may have to be attached, before the POA hardcopy is sent to Greece. The parent who wishes to sign a parental gift must have at least a photocopy of the deed by which the parent has obtained the ownership of the property. If such a copy is not available, a lawyer will make a title search at the local land registry under the name of the parent and should be able to locate the deed and get a copy of it. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Ανάρπαστα Τα Ακίνητα Στην Ελλάδα

Ανάρπαστα Τα Ακίνητα Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 30 Σεπτεμβρίου 2024 Μετά από μία οικονομική και κοινωνική κρίση διαρκείας περίπου οκτώ ετών (2010 – 2018), κατά την οποία τα ακίνητα στην Ελλάδα απώλεσαν μεγάλο μέρος της αξίας τους, η αγορά ακινήτων όχι μόνο έχει ανακάμψει, αλλά η αξίες έχουν ανεβεί σε υψηλά επίπεδα. Η μεγάλη άνοδος των τιμών από το 2017 μέχρι σήμερα οφείλεται σε αντικειμενικούς παράγοντες, δηλαδή στο γεγονός ότι πάρα πολλές περιοχές σε ολόκληρη την Ελλάδα κρίνονται ως ιδανικές από δεκάδες χιλιάδες ξένους, για να αγοράσουν σπίτι ή διαμέρισμα, ή για να αποκτήσουν ένα οικόπεδο με σκοπό την ανέγερση κατοικιών ή εμπορικών ακινήτων. Οι ξένοι δηλαδή ψηφίζουν «δαγκωτό» Ελλάδα αναφορικώς με το κλίμα, την θάλασσα αλλά και το βουνό, τις συνθήκες ζωής, τις κοινωνικές σχέσεις, την ασφάλεια, τις επιλογές διασκέδασης, μέχρι και την γαστρονομία που προσφέρει η χώρα μας. Παρά κάποιες γραφειοκρατικές δυσκολίες για την αγορά ενός ακινήτου, το ενδιαφέρον πολλών αγοραστών παραμένει αμείωτο, την στιγμή μάλιστα που οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα στις περισσότερες περιοχές παραμένουν χαμηλώτερες από τις αντίστοιχες τιμές σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Από την στιγμή που θα αποφασίσει κάποιος να αγοράσει ένα ακίνητο στην Ελλάδα, πρέπει να ελέγξει τους νομικούς τίτλους, την κατάσταση του ακινήτου και τις επιλογές για ανέγερση κτηρίου, εάν είναι οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Το αν μπορεί να χτισθεί ένα κομμάτι γης και πόσα τετραγωνικά μπορούν να ανεγερθούν, ποιό μπορεί να είναι το σχήμα και το ύψος του κτηρίου, οι αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου κλπ είναι βασικά στοιχεία που πρέπει να ελεγχθούν από τον υποψήφιο αγοραστή, μαζί με τον δικηγόρο και τον μηχανικό του. Επί του παρόντος στην Ελλάδα, πέρα από τον βασικό έλεγχο τίτλων για κάθε προς πώληση ακίνητο, υφίστανται δύο στοιχεία αβεβαιότητας για την εκμετάλλευση ενός τεμαχίου γης. Μία πρώτη αβεβαιότητα υπάρχει αναφορικώς με τα εκτός σχεδίου τεμάχια γης, δηλαδή τα αγροτεμάχια. Μέχρι σήμερα και για δεκαετίες, ο βασικός κανόνας ήταν ότι εάν το τεμάχιο είναι τουλάχιστον 4.000 τετραγωνικά μέτρα, δηλαδή τέσσερα στρέμματα, ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο και ο αγοραστής γνώριζε την αξία του αναλόγως του πόσα τετραγωνικά μπορούσαν να χτισθούν. Μετά από μερικές, όμως, αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, δηλαδή του ανωτάτου διοικητικού δικαστηρίου της χώρας από τις αρχές του 2023 και εντεύθεν, έγινε γνωστό ότι πλέον ακόμα και αγροτεμάχια που έχουν επιφάνεια κατ’ ελάχιστον 4.000 τ.μ. δεν είναι βέβαιον ότι μπορούν να χτισθούν, με αποτέλεσμα η αξία πολλών τέτοιων αγροτεμαχίων να τίθεται εν αμφιβόλω. Για τον λόγο αυτόν, οιοσδήποτε ενδιαφέρεται να αγοράσει γη εκτός σχεδίου στην Ελλάδα πρέπει να συμβουλευθεί εκτός από δικηγόρο και πολιτικό μηχανικό ή τοπογράφο, για να πληροφορηθεί τι ισχύει για το συγκεκριμένο αγροτεμάχιο. Περιττό να αναφερθεί ότι σε κάποιες περιπτώσεις ακόμα και οι ειδικοί δεν δύνανται να δώσουν σίγουρη απάντηση, διότι το θέμα είναι ρευστό και η νομοθέτηση καινούργιων κανόνων από την κυβέρνηση αναμένεται εδώ και μήνες. Ο δεύτερος παράγων αβεβαιότητας είναι τα διαμερίσματα που χτίζονται με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), δυνάμει του οποίου ο εργολάβος - κατασκευαστής μπορεί να χτίσει ακόμα και δύο ορόφους παραπάνω από όσο επιτρέπει η πολεοδομική νομοθεσία στην συγκεκριμένη περιοχή, εφόσον η πολυκατοικία που κατασκευάζει πληροί κάποιες προηγμένες περιβαλλοντικές προδιαγραφές. Ωστόσο, οι δήμαρχοι αρκετών περιοχών ειδικά στην Αττική (Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης, Αλίμου, Κηφισιάς κ.α.) έχουν προσφύγει στα δικαστήρια διαμαρτυρόμενοι ότι τα κτήρια με τον ΝΟΚ είναι πολύ ψηλά και ότι δημιουργούν στα μέχρι σήμερα ήσυχα προάστια συνθήκες μεγαλούπολης με ψηλά κτήρια και μείωση του πρασίνου, καθώς οι μονοκατοικίες με τους μεγάλους κήπους παραχωρούν την θέση τους σε πολυτελή μεν, θεόρατα δε κτήρια. Το θέμα εκκρεμεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας, αλλά μέχρι να λυθεί, όποιος αγοράζει διαμέρισμα σε υπό ανέγερση πολυκατοικία ας έχει το νου του να βεβαιωθεί ότι το διαμέρισμα πράγματι θα κατασκευαστεί και ότι η τιμή του θα είναι αυτή που έχει συμφωνηθεί με τον κατασκευαστή. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr